ヒューザーのマンションってどうですか？

余りコメントが無いと言う事は、人気が無いみたいですね。
それとも、検討された方、購入された方の絶対数が、少ないからなのでしょうか？
設備・仕様を切り捨てても、専有面積を広く取ると言う考え方にはある意味
共感しますが、実際に購入された方の、住み心地等は如何なんでしょうか？

100㎡以上が売りにしていますが、都内で100㎡以上取れる用地に問題があるとおもいます。駅からの距離、工場地域等
立地にや字型に難あり！が多いハズです。広くなればグロスが上がります、そしたら仕様の仕入れ、用地の仕入れ
でカバーをしないと潰れますね。みなさん広さに感動されるみたいですよ。

市川のハズレで、100平方メートル超と銘打って、やり出しましたネ。
でも、「資料」を「現地配布」ですって。
そのへんから、コスト削減してるんですかネ？
ものは、まだ見にいってません。

ヒューザーの物件買うと思っているのですが確かに今時のマンションにしては設備は殆どオプションみたいですね
でも、立地的に申し分ないし・・・手付けも払っちゃったしね〜〜〜

私、２年ほど前にヒューザーのマンションを買いました。
３ＬＤＫの１００㎡の角部屋ですが、ＬＤが２２帖もあって間取りも他のディベロッパーと全然違うところが気に入って。。
めちゃくちゃ快適ですよ。お風呂に窓もあるし、どの部屋も通風採光がよくてカビ知らず。
広いのに電気代も少なくて済んでいるし……。
確かに駅から遠い（１２分くらい）し、内装や設備はどうってことないけど、今のところ大満足で〜す。
設備がよくても７０㎡台のチマチマしたマンションに３０００万円も払う気なんてないわ。

ヒューザーのマンションは前に主人と見たことがあります。広いだけでなく、そこに住む奥さんが快適なのではないかと思いました。風呂場の窓、キッチンからベランダに出るドアなど・・・子供がいれば、部屋に入る前に顔色や様子が見えるし。。。。どうせ買うならばこのマンションだなって思いました。ただお金の都合がつかずに今だに賃貸ですけれど・・・いつか買いたいマンションです。

＞都内で100㎡以上取れる用地に問題があるとおもいます
これは確かにある。駅からけっこう遠いし、周りは工場と倉庫ばっかりという立地が多いし。
問題とはいかなくても周りの環境は正直どうなんだろう？と思う物件が多い。
ただ、それを抜きにしても広さや間取りは申し分ないと思います。専有面積を生かした広大な
リビングと、一戸建て感覚の住戸プラン。空間の横の広がりが十分に感じられ、まさに永住仕様
に思えました。ただし、構造面ではどうなのか詳細は分かりませんが…。
自分は戸建てを買いましたが、マンションを買うことになっていればここの物件は間違いなく
有力な検討候補のひとつになっていたと思います。

私が購入するのは駅から５分位のとこですよ！まあ環境が凄くいいとは申しませんが
子供の頃から慣れ親しんだ土地だし１１１平米有るし自分にとってＢＥＳＴな選択だと思っています

私も買っちゃいました、まさに勢いですが。広さはほんとに最高です。
環境は。。。まぁすめば都ですからね。

私も占有面積の広さ100㎡以上に惹かれ、即日申込しました。他の大手デベの物件も散々見ましたが、これに
決めました。今どきの過度の共用施設やオプションは全く不要ですから。

age

ヒューザーのマンション買われる方少ないのかな？
あまり書き込みがないな・・・・・・・。

俺も買いました。
とりあえず既存のマンションのいわゆる「うなぎの寝床」形式がいやで
選択肢はここしかありませんでした。
立地条件にけちを付けようと思えばいくらでもけち付けられると思いますが
限られた予算の中で購入しなければならないので、部屋の間取りと広さを選択
しました。まだ入居していないので感想を書くことはできませんが、とりあえず
楽しみにしています。

どなたかヒューザーが現在分譲中の「コンアルマーディオ横浜鶴見」を検討中の方、いらっしゃいませんか？　１５０平米超の物件なのに4000万円ちょっとという破格の値段です。間取りも素晴らしく、構造も問題ありそうには見えません。ただ、工場地域の物件で、JR鶴見線「弁天橋」駅から徒歩4分程度の駅近とはいえ、目の前は6メートルのバスも時々通る大通り、電車庫、そして旭硝子の大工場です。騒音はあまりなく、悪臭がするわけでもないのですが、いま住んでいる調布と比べると空気の味は全然落ちます。広さを求めているので、周辺環境は妥協せざるを得ないとは思いますが、やっぱりねえ、という感じもします。この物件はあまり人気がないらしく、竣工寸前なのにまだ全19戸中6戸も残っているようです。同じ物件を検討中の方、情報や感想を交換できれば幸いです。

>15さん
鶴見の物件は私も以前検討しました（結局別のところを買いましたが）
私は妻と二人暮しのため、150㎡の広さをとるよりももう少し利便がよい土地が
好ましいと判断しました。
もし>15さんが五人以上の家族であれば、利便性と広さを天秤にかけ当該物件を
買うのもありなのではないでしょうか？

追記
この物件は外断熱では無いようですね。

>16さま
ご意見ありがとうございます。私も妻と2人暮らしです。しかし、仕事柄、大量の本を所有していて、それを余裕のある空間に所蔵しゆったりと暮らしたいと願っているところです。現在の調布のマンションも90平米超あるのですが、本の置き場はすでにほとんどなく、二人暮し＋猫1匹にもかかわらず、狭さを実感しています。16さんは別の所を購入されたそうですが、ヒューザーの物件なのでしょうか。よろしければ物件名と、決められた理由、そしてすでにご入居済みでしたら住み心地や問題点などをお教え願えませんか？

駅近で広いんなら、いいんだけど、遠くて、立地条件が悪いところが多いよなぁ。
だったら、戸建しちゃおーなんて思ってしまう。

ヒューザーの中でそこそこ利便性がよかったのは錦糸町の物件ではなかったでしょうか？
確か駅から１１分くらいで小学校も１分くらいのところにありました。
この物件を買われた方、住み心地はいかがでしょう？
でも、分譲戸数が少ないためか管理費が高かったように思いますが？？

現在販売中の物件では茅場町、横浜鶴見、藤沢、浮間舟渡あたりは駅から近いのでは？
>18はどのくらいの駅近を求めているの？

コンアルマーディオ横浜鶴見も駅から徒歩4分です。ただ、鶴見線の弁天橋駅ですけどーーー。この物件、全室１５０平米で、構造も仕様も文句なし、しかも家具付きで４０００万円ちょっとです。問題は住環境。工場地帯ですからね。悪臭はなく騒音も許容範囲内ですが、空気の味は大きく落ちます。「永住」するには、ちょっと決意がいるかもーーー。でも150平米ーーー、車いすでも入れるトイレがつき、リビングは27畳弱ですからね。台所も6.5畳あるし。

>21
空気の味とは？
悪臭がないのであれば問題ないと思うのだが。
詳しく聞かせてくれ

空気の味とは、要するに「ああ、気持ちのよい空気だ！」と実感できるか度合いのことです。今住んでいる東京多摩南東部は、多摩川中流沿いということもあって、空気はけっこう新鮮で「おいしい」のです。よって、鶴見の工業地帯は、たとえ健康には影響のない汚染度であっても、空気の味の悪さが気にかかるのです。

ちなみに、コンアルマーディオ横浜鶴見のコンアルマーディオ(Con Armadio)とは、イタリア語で「家具付き」という意味です。イタリア人が見たら（聞いたら）ぷぷっと笑うのでしょうね。

コンアルマーディオ横浜鶴見の近所の賃貸に住んでいますが、この一帯、異臭はしますよ。
但し、工業系の異臭ではなく、海の臭さです。
天候と風向きにより、海の生臭いようなニオイが漂う時があります。
季節により頻度に差はありますが、１年で平均すると、
１週間から１０日に１日程度、臭う日があるように思います。

・・・ちょっと、スレが特定の物件に偏ってきましたので、本題に戻します。

知人でヒューザーの物件に住んでいる人がいますが、
聞くところによると、やはり安いだけあって、施工はイマイチのようです。

壁紙は安くて薄いものなので、ちょっとモノが当たればすぐに剥がれるし、
風呂の扉などもたてつけ悪く、１年も住んでいれば、
斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりしたそうです。

25さん＞
　コンアルマーディオ横浜鶴見のアフターサービス基準書をもらってきましたが、他社の基準と変わらず、一部はより充実していました。よって、1年で「風呂の扉が斜めになった」りしたら、当然、無賞で直してもらえます。壁紙も、自然にはがれてしまったのであれば、２年間は保証の範囲内です。もちろん、そのようなことが起きないのば一番ですが、人間の作り物ですから、時に部分的な「失敗」作もあると思います。一応、念のためコメントしておきます。

>nemotieさん

住まいサーフィンに当該物件の評価を記入されているかと思いますが、文字化けしていて読めません。
お手数ですが、お暇なときに修正していただけませんでしょうか。

お願いいたします。

＞27さん

　すみませんでした。さっそく修正しましたので、ぜひご一読ください。

>26さん
結局鶴見の物件は購入されたのでしょうか？
又、モデルルームを見学されましたでしょうか？

私もヒューザーの物件に興味を持っているのですが
この会社の物件に対する批判としてよく「内装がチャチイ」
という点が取りざたされます。

26さんからみてその辺はいかがでしょうか？

ご返答いただければ幸いです。

>>26

確かにおっしゃるように、その友人もアフターサービスの範疇なので、
無償で対応してもらえる、とは言っていました。
（購入後の定期点検時に不具合を申告したのだそうです）

幸い友人宅は、さほど修繕する部分が多くなかったので良かったのですが、
同じく定期点検時のタイミングで、
同じマンションに住む他の家は、かなり修繕箇所が多いお宅が大多数で、
マンション全体で「このマンションは欠陥住宅じゃないか！」と
ヒューザー相手に住民運動を興す勢いすらあったそうです。

＞２６から29さんへの返答です
　コンアルマーディオ横浜鶴見の購入は決めました。もちろん現地を何度も訪問し、希望の部屋をしっかり見せてもらい、周辺環境も休日と平日、午前と午後、歩いて確認した上での決心です。私なりの評価を簡単にいえば、物件満点、周辺環境「問題あり」、しかしそれは「許容範囲内」といったところです。価値のトレードオフにかわりはありませんが、物件の魅力は相当なものがあります。それは次の６つにまとめられます。（１）首都圏ではトップレベルの広さ（全19戸がすべて150平米４LDKのシンプル設計、とても合理的な間取り（うなぎの寝床間取りを徹底して排し、プライヴェート空間とパブリック空間をきちんと分けた設計、南北両面バルコニー、台所が広く使いやすく台所から直接バルコニーを経て外廊下に出られる、広い玄関ホールと玄関収納がある、トイレが２つありそのうち一つは車椅子のまま入って使用できる等）、（２）構造と仕様がしっかりしている（N値50の地中30メートルまで杭を打ち、雨漏り関連および構造耐力上の主要部分のアフターサービス保証がすべて10年と他社をの水準を上回っている）、二重床・二重天井で階高296センチを維持、（３）内装の質の良さ（ドアなどの建具に上海建具を使用、床板も無垢板を使っている、クロス等も問題なし、一部で誤解されているようだが浴室乾燥機はついている、ただし床暖はない、そのかわり断熱設計が徹底している）、（４）センスの良い家具付き（5人分のソファーをはじめ、6人用ダイニングテーブルと椅子、ベッド２つ、書棚、硝子食器棚等、ナイトテーブル、デスク等、ワンセット揃っており、購入半年後にもし不要なものがあったら無料で引き取ってくれる、またもちろん、家具をつけないで購入することも可）、（５）一つのフロアーに２戸しかないためプライバシーが保ちやすい、（６）100%平置きの駐車場が全戸分あるのみならず、来客用の駐車場まで2台分あり、エントランスの前に車が入れるように広めに設計されてある（敷地はけっして広くないが余裕を持たせた設計になっていて、植栽も比較的上等）、（７）そしてこれらの好条件がすべて揃って4000万円少々という良心的価格、以上です。「内装がチャチイ」ということはありません、欠点は、インターネットアウトレットが3か所にしかついておらず、洋室２つと和室では無線LANしか使えないこと、トイレが２つありながら手洗い場が別個についていないこと、広い洗面化粧室でありながらダブルシンクではないこと、WICやパントリー内部のパイプや棚が少々質素すぎること、間仕切り壁の厚みが7センチ以下であること、くらいでしょうか。これらを「ちゃち」というのなら、それは人それぞれの受け止め方だろうと思います。何事も100点満点は求められませんからね。

>31
ご購入を決められたそうで、おめでとうございます。
おっしゃるとおり、すべての要求を満たす物件を購入することは
ほぼ不可能ですからね。

ところで、もう既に重説は受けられたかと思いますが、当該物件では
どのようなことを説明されましたでしょうか？

参考までにお教えください。

＞３１さんへ
まだ正式な契約を済ませていませんので、重要事項説明は受けていません。しかし、すでに重要事項説明書は受け取っており、現在「予習」をしているところで。いろいろ問題点はありますが、それについては後日、必ずここに書き込むことにいたします。

＞３２さんへ
　正式の契約はまだなので、重要事項の説明は受けていません。しかし重要事項説明書はすでに入手済みで、現在「予習」しているところです。いくつか小さな（しかしとらえようによっては深刻で覚悟のいる）問題点があります。それらについては、後日必ずここに書き込むことにいたします。

>34さんへ

ご返答ありがとうございます。
書き込んでいただけるのを楽しみに待っております。

スラブ厚１５０ｍｍって薄すぎませんか？（９１０ｍｍ毎に３００ｍｍあるとはいえ）

私が感じた問題点。

・１００㎡以上の住戸中心　→　大きい物件なのに戸数が少ない　→
　　→将来の大規模修繕（特に積立費用が不足がち又は一時金の徴収があるのでは）が心配

・駐車場代が、管理組合ではなく、デベロッパーに行ってしまう。
　（最近の物件はどうか分かりませんが、以前の物件では、なぜかヒューザーに駐車場収入が行くようになってたようで）

立地、構造、価格等は、皆さんのご承知の通り。
目に見えない、修繕や管理等に将来的な問題が潜んでいると思うのですが・・・・
（そんなに共用部が無いのに、管理費も割高ですよね）
購入予定の方、このへんを営業に突っ込んでみて下さい。
あとあと、大変になりますよ。

駐車場の件で営業の方に問い合わせてみたところ、
物件を安く提供しているんだから、
うちも少し儲けさせてもらってもいいんじゃないかってことですよ。って言われました。
意味がさっぱりわからない。
他のデベでこんなのってあんまり聞いたことないですよね？

以前のトピですが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40192/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39314/

>35,36,37,38さま

　お待たせしました。本日、コンアルマーディオ横浜鶴見の契約を済ませ、その際に重要事項説明を2時間30分にわたってヒューザー本社で受けました。担当者はこちらの質問にひとつひとつ丁寧に答えてくれ、好印象を持ちました。以下、まずは皆様が問題にしておられる点から、説明します。（１）駐車場代が売り主に吸い上げられるということはなく、本物件の駐車場代金はすべて管理組合の収入になります。（２）床スラブ厚150ミリ（ただし910ミリごとに300ミリ）に対する不安ですが、出来る限り室内の梁をなくすための工夫と、内断熱を効果的におこなうことを優先してワッフルワイド工法を採用したため、このようになったとのことでした。上階の騒音は確かに150ミリ部分では心もとない気がしますが、建築基準法にはのっとっていますし、二重床・二重天井であることを評価して、私としては妥協しました。（３）将来の大規模修繕への不安については、25年目と30年目についての予測が示され、その段階で一時金を供出することになるものの、見た限り無理のない計画でした。確かに19戸で負担しないといけないので、一戸あたりの負担額は相対的に多く、その点において大規模物件より不利かもしれません。しかし、これは本物件の広さと合理的な間取りを手に入れるための「価値のトレードオフ」として、あきらめざるを得ません。（４）管理費が割高では、という指摘がありましたが、これについて私は疑問を抱いていません。全戸、通常の平均的物件の２倍の専有面積（150平米）があり、それが19戸しかないのですから、月に２万3800円少々というのは許容範囲の額です。ただし、「平日一日4時間の通勤管理」というのはいただけません。今後、管理組合でじっくり話し合って、たとえ管理費をもう少し値上げしてでも、一日8時間の通勤管理に変えるべきだろうと思っています。
　以上が、みなさまの疑問点に対する説明です、つづいて、本日の重説を聞きながら、私が深刻な疑問としてヒューザー側担当者（Tさんというとても誠実な営業マン）にぶつけた質問２つについて、先方の回答と共に紹介しておきます。＜つづく＞

>40さん
（・∀・O）ワクテカで続きを待っています。

＞４０のつづきです。
深刻な疑問のひとつは、「かつて東芝の社宅だったため土壌汚染対策法に基づく調査義務はございません」という重要事項説明についてです。土壌汚染対策法では、有害な25種類の物質を扱っていた工場がそれを廃止して転売などをおこなうときに、土壌汚染の調査を義務づけるものであり、たしかに企業の社宅であった所では調査義務は課されません。しかし、社宅がもし数年程度しか使われず廃止され、社宅が建設される前は工場だったりしたら、土壌汚染は調査されないままになってしまう、という疑念を私は抱きました。これに対するヒューザー側の回答は、重要事項説明書の添付資料を示しながら、東芝の社宅が昭和３６年（1961年、すなわち44年前）に建設され、2003年まで使われていた事実の提示でした。それ以前の建物が何であったかはわからなかったものの、社宅として長期間使われてきたことは事実だということがわかり、少し安心しました。実は2日ほど前、住宅専門家にこの心配について尋ねてみたのですが、土壌汚染については「もし売り主がその事実を知っていながら隠して販売したら、売り主の責任を追及できる。もし知らないで販売し、しかし後に汚染が明らかになった場合は、その汚染の起因者に責任を追及することになり、それがかなわない場合は、国とマンションの住民がお金を分担して調査と除去をすることになる」旨、回答をもらっていました。心配の種が消えたわけではありませんが、どのような心構えでいればよいのかがわかり、その意味で安心した次第です。この物件は、究極の「物件自体の魅力（広さ・間取り・構造と仕様）をとって環境（工場地域）をあきらめるか、それとも環境重視で物件をあきらめるか」の価値のトレードオフ物件ですから、このくらいの覚悟はしないといけないのだと、あらためて自分に言い聞かせています。＜さらにつづく＞

＞４２のつづきです
もうひとつの深刻な疑問は、高さ制限の変更に関するものです。本物件が建築許可をとったすぐあと、横浜市はこの地域の住居専用建造物の高さ制限を、それまでの31メートル（10階）から21メートル（6−7階）に変更したため、コンアルマーディオ横浜鶴見はあっという間に「既存不適格建造物」扱いとなりました。こうなりますと、70年後くらいに全面建て替えするときや（無論私は生きていませんが）、それ以前に大震災などで倒れてしまって再建築をおこなう際、現在と同じ10階建ては建てられなくなります。これについてヒューザー側は、この敷地の建ぺい率が法的に６０％まで認められているなか、本物件は24%程度の建ぺい率で建てられているので、もし将来全面的にマンションを建て直す場合は、現在の建物面積（１階床面積）を倍以上にして6階建てを建てれば、各戸150平米の占有面積が維持できるばかりでなく、数戸分、新規に戸数を増やすことができ、それを販売してその分の収入を建て替え予算の一部に組み入れることができる、という納得のいくものでした。もちろん、その際は、現在の平置き１００％駐車場のスペースはあきらめざるを得ませんが、各戸の広さの犠牲はなさそうで、安心しました。以上、重要事項説明の速報でした。

>43さん

詳細な記述をして頂きありがとうございます。
又、無事契約をされたということでおめでとうございます。

私も別件の現地やPCPのMRを見学したことがありますが、ヒューザーの物件は非常に
面白いですね。営業さん達が「うちの物件は商品力がある」と言っているように、
その他に代替対象がないので（億ションが買える金持ちは別ですが）、物件を見学した
買い手のその後の選択行動が「ヒューザーの物件の中での選択」になってしまうのかなと
思っています。
31に記入して頂いた当該物件の利点は、その他の要因に目をつぶるのに十分な破壊力が
ありますね。私も鶴見の物件は一度検討したのですが、1)食料品を買いにいく先が少し遠そう
(これは私ではなく妻に負担をかけることになる為、我家ではかなり大きい要因であった）
2)某高校が近くにある、の主に二点から当該物件の購入は見送りました。

とは言うものの、一人暮らしをしていた数年前は工場裏、線路から20mくらいのアパートに
住んでいてなんとも思っていなかったことを思えば（今から考えれば不思議なくらい当時は
その状況になんの不満も感じておらず、どちらかというと狭いとか風通しの悪さが問題であった）
どこでも「住めば都」なのかなとは思いますね。

＞44さん

　昨日（土曜日）、コンアルマーディオ横浜鶴見の入居者説明会と完成披露会に行ってきました。説明会のほうはヒューザーの初々しさ（悪く言えば仕切りの悪さ）があらわれていて、ある意味、「高校生が一所懸命、文化祭の発表をしている」といった感じでした（私はしかし、こういうのが好きです）。完成披露会は、他社でいう「内覧会」と同じで、建設関係者（この場合自社施行ですのでヒューザーの建築士）立ち会いのもと、自分が入居する部屋の最終確認をしました。すでに竣工前後から何度も見て来た部屋なので、基本的なことはわかっており、内覧会同行業者を連れて行くことはしませんでした。仕上がりは予想以上によく、WICの電球の球切れだけが唯一の「文句」でした。玄関、窓、網、ドアのたてつけと開け閉め、水周り、電気の確認、図面と照らし合わせながら電気や電話のアウトレットの位置や備え付け家具・カーテンの確認を妻と二人でおこない、最終的に納得しました。
　ヒューザーの良さは、マンションのオプションを、この完成披露会のあとに受け付けるシステムになっているところで、追加してつける棚や鏡、エアコン、照明など、他のディヴェロッパーだと、竣工半年も前に、まだ自分の購入する部屋の枠組みすらできあがっていない段階で、さまざまなオプションの購入を迫ってきますが、ヒューザーの物件だとそういうことがなく、自分が入居する部屋の最終確認を終えた後、はじめて、本当に必要なものだけ、注文することができるので、とても良いやり方だと思いました。もっとも、完成披露会に来ていた「サークル」というエアコン等の取り付けを扱う会社は問題で、販売担当者のあまりの商品知識のなさと、単に上から押し付けられたバーゲン品（今回は富士通のレベルの低いエアコン）を「お買得ですよ」とだけ言いながら、機能の説明もできないまま売り付けようとしていました。私はあまりに不愉快になったので、他社製品の見積もりをとらせ、注文をせずに席を立ちました。今後、相見積もりを他業者にとらせ、より安くて親切なほうを選ぶつもりです。
　「食料品を階に行く先が少し通そう」というご指摘のマイナス要因はそのとおりだと思いますが、徒歩15分圏内にスーパーが3軒あり、うち一つは「大丸ピーコック」ですので、妻は納得してくれました。また「某高校が近くにある」についてですが、あの高校がなぜ評判が悪いのか、私にはわかりませんので、もし何かご存じでしたら教えて下さい。ある程度「覚悟」を決める必要があるかもしれませんので。以上、完成披露会の報告まで。

>45さん

説明会参加ご苦労様でした。
そういえばたまたま仕事で新川（茅場町）へいったのですが
GS茅場町でも関係者、施工業者らしき人たちが椅子を並べて
集まっていましたので、説明会を実施していたのかも知れませんね。

それから、某高校と記述しましたが、すいません記述間違いです。
高校ではなく某学校です。私が懸念した点は、思想・信条
の部類に入ることですので、気にされない方には何の差支えも
ないようなことです。（回り持った言い方ですいません。）

＞４５さん
「某学校」の件、承知いたしました。私は気にしませんので、大丈夫です。

>45さん

内覧会についての質問なのですが、当日は電気、水道などについても
実際に動かして確認できましたでしょうか？
又、遮音性についてどのように確認をされ、どのような結果だったか
教えていただければ幸いです。

又、私はヒューザーの別の物件を購入したのですが（物件名は伏せますが）、
オプションを契約時に決めるように営業さんに言われました。（床暖房や棚、食洗器等）
物件によってやり方が違うのかもしれませんね。

＞４８さん

　内覧会当日は電気も水道も実際に動かして確認することができました。遮音性は実験のやりようがないのでしませんでしたが、１フロア2戸で戸境壁20センチですので、隣の音は問題ないと思います。上下階の遮音性は、床スラブが15センチと30センチを組み合わせたワッフルワイド床工法ですので、一概には善し悪しを断言できません。しかし、遮音は「床スラブの厚さと面積との関係によって決まる」と書かれてあるマンション専門家の本があり、その点では、厚さ15センチの部分は8.19平米毎に区切られている構造となりますので、その専門家の本によると、この場合は遮音等級Lー５５（「注意すれば問題ない」のレベル）となります。もちろん、実際に住んでみないとわかりませんが。いずれ、事後報告をいたします。2−３ヶ月先になると思いますが。前にも書きましたが、二重床、二重天井なので、それが遮音にとって少しでも良い方向に影響することを期待しています。

　オプションは、物件ごとに対応が違うとの件、ご指摘ありがとうございます。「ヒューザー統一のやり方」にはまだなっていないのですね。今後はコンアルマーディオ横浜鶴見の方式を採用することをヒューザーに期待したいと思います。アンケートにそのように書くようにします。

＞４８さん

　49で触れた遮音性についての追加説明です。ワッフルワイド床スラブ工法について調べてみたところ、鉄筋コンクリート住宅の専門会社で「スターハウスインターナショナル」という所が、2005年1月に特許をとった工法であるということがわかりました。断熱と防音に相当な効果をもたらし、なおかつ室内の小梁を極力なくすことができる（よってリフォームの選択肢も広がる）画期的な工法なのだそうです。断熱が特に問われる北海道のディベロッパーがこの工法を採用しているようで、防音についても、実験では概ねLー45からLー50の遮音等級が証明できている旨、同社のホームページで宣伝していました。ヒューザー側がこのような「長所」を販売の際に何も触れないというのも、もったいない話だと思うのですが、「あの会社らしい」といいましょうか、ーーー宣伝下手なところが確かにありますよね、ヒューザーは。他のスレッドでヒューザーをとりあげている場合でも、営業マンの説明下手が指摘されていることが多いようです。
　　以上、とりあえず、コンアルマーディオ横浜鶴見の「遮音」の追加説明でした。詳細は入居後をお楽しみに。「現実」を正直に報告したいと思います。

>50さん

追加説明ありがとうございます。

確かにヒューザーの物件は説明が少ないような気がしますね。結局購入希望者がいろいろインターネットで
調べたりしているので、最初から物件のHPに説明を載せてくれればと思ったりします。特に床の工法は物件によって
異なっているので、なんで違いがあるのか気になりますよね。

ところで、お引越しはいつを予定されていますか？
又、住宅ローンを組まれると思いますが、どんなチョイスをしました？（固定or変動等）
すこしスレの趣旨とずれれる話になるかもしれませんが、参考までに教えていただけると
幸いです。

＞51さん

現在住んでいるマンションの売却を進めている段階なので、引越予定は9月から10月くらいになるであろう、としか申し上げられません。住宅ローンは、ヒューザーが紹介してくれた4大メガバンクのひとつが提示している「変動・固定変更自由」「25年の全期間、店頭利子から１％引き」というメニューを検討中です。

ひとつ追加ですが、鶴見の弁天橋・鶴見小野付近の環境について、少し「前向き」になれるニュースを「発見」しました。弁天橋から「ふれーゆ」（東京湾側）に向かう広い道沿いの地域一帯が、「横浜サイエンスフロンティア」として整備されはじめており、理化学研究所と横浜市大大学院がすでに進出しています。今後もそういった施設の拡充がなされていくそうです。
また、鶴見工業高校も来年は移転し、跡地を鶴見小野の総合再開発計画の核にして、「横浜サイエンスフロンティア」の入り口として町全体を作り直して行く構想が横浜市と鶴見区においてたてられています。同地の周辺環境に依然悩みを持つ私としては、ちょっぴりほっとさせられる情報です。一応、ご参考まで。

グランドステージ藤沢を買われる方いますか？

>53

何について知りたいの？
俺はこの物件買わないけど、前営業さんに説明だけしてもらったので
その範囲でよければ、返答するけど。

外断熱とこの広さでこの価格ですか・・・。
ちょっとショックですね。何かからくりはあるのかな？

>56さん

一番どこに100平米超のメリットがでます？

収納たっぷりで、部屋がすっきり。
あとは、精神的なゆとりです。

100平米超でもなれたら狭く感じるようなきがする。
どうですか？住んでいる人たちは？

家族4人で102㎡ですが、欲を言えばあと30くらい広いほうがいいです。
もう一つ小部屋と収納ですかね。

一人当たりの住宅面積は先進国で日本が最低です。

米国62平米　英国4３平米　独42平米　日本33平米！

それでもこれを基準に考えると、日本で4人家族で住むのなら、33平米×4人で132平米が「普通」になるはず。地方の一軒家は広いから、平均するとこういう数字になるのでしょう。
これをマンションで実現してくれるのはヒューザーくらい。昨年の首都圏の新築マンションの平均専有面積が70平米を割っているよう超お寒い現状では、他社には何の期待もできませんね。
がんばれ、ヒューザー！

とりあえず広ければ大体のことがなんとかなるような気がする。
たぶん。

やっぱ100は最低欲しい。

俺の感覚では2人で110㎡は必要という感じかなー

二人で100ならゆったりですね。
自分の趣味の部屋も作れそう。４人で80とかってどうだろう。

>>65
住環境（通勤アクセス、教育、イメージ、日常の利便性等）が良ければ
4人で80でも別に不満は無い。
まあ、何を重視するかは人によって異なるだろうが、今は広さよりも
住環境重視の傾向が強くなっているのは確か。

日本の首都圏のマンションは、住環境も中途半端、広さも中途半端、内装だけ凝って、
さらにオプションで飾り立てた物件が多すぎます。ヒューザーのように、周辺環境には多少の？がついても、
「広さ」だけはけっして妥協しないという、しっかりした姿勢を持つ企業は消費者にとって貴重な存在です。

コンセプトがはっきりしてるのは良いこと。
なにより広さ重視の人が買えばよいのですからね。

ただ実際のところ、広いだけでアクセスの悪い物件は、
中古価格なんか見ると分るけどどちらかというと人気はない。
「広さ」を突出して重視する顧客が少ないんでしょうね。

ここのマンションは、気に入った人が永住目的に買うことに向いている気がしますね。

「ヒューザーの物件はアクセスが悪い」というのは、みんなが勘違いしている事実です。2003年以降、ヒューザーが分譲した24件のマンションの最寄駅からの徒歩時間を
見てみると、5分以内が7件、6−10分が6件、11−15分が6件、16以上は4件しかなく（最長は22分、ただし浅草駅から）、中古市場で好かれる徒歩10分以内の物件が全体の
50%強を占めています。市場で嫌われる徒歩16分以上は25%にすぎません。他社の分譲マンションとかわりない数字です。駅からけっして遠くなく、そして「広い」のが
この会社の物件の特徴だということを、明記したいと思います。なんか、いろいろヒューザーに関する「勘違い」が出回っているようなのでーーー。

だから、住環境ってアクセスだけじゃなかろうが。
「広さ」「広さ」って痛ましくなってくるよ、全く。

痛ましいって言いえて妙。
なんか滅亡寸前の将軍様を讃える北朝鮮人民のような、
必死、悲壮な感じを感じてしまう。

広さが特徴なのは確かで、それはそれでいいんじゃないかと思います。
その分、その他の立地やなんかについては、好条件とはいえないのは確かでしょう。
土地の安い僻地に行けば広い家に住める、何も不思議なことではありません。
お買い得と感じるかどうかは人それぞれでしょう。

「土地の安いへき地に行けば広い家に住める」
これもヒューザーに関する大きな誤解です。2003年以降に分譲した24件のうち、JR東京駅から10キロ以内の物件が６件、20キロ以内（10キロ以内を含む）が14件（58%）あり、30キロ以上は4件しかありません。
へき地だから安いのではないのです。建設コストをとても合理的に処理しているのと、不要な宣伝をしないこと、そして、あえて路線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地を選択していることがこの会社の特徴なのです。

どうか、客観的に判断して下さい。感情的にならないでください。

駅から近くてもソープランドの隣は女友達とか親戚呼びにくいね。

>>線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地

そういうところを僻地って言うんだよ。
それにしても、最初は駅からの単純な距離で今度は東京駅からの単純な距離か。
どこが客観的なんだろうね、全く。

結局、限られた予算の中では「広さ」と「環境」はトレードオフ名関係にあるわけよ。
ただ、「広さ」も「環境」も人によってある程度許容範囲が異なるから、そこに議論の余地が
あるんだろうけどさ。

俺もこのデベの物件結構評価してる口だけど、自分の価値観をあまり普遍的なもの
のように記述すると反感かって、かえって建設的なスレにならなくなると思うよ。

せっかくだから、環境の話はあきらめて、間取りとかその他のいいところの話でもしようや。

「へき地」の意味は「都会に遠い」「へんぴな土地」「かた田舎」「自分の住む土地の謙譲語」という意味であり、「工場地域」や「駅から徒歩15−20分の住宅地域」という意味はどの辞書や言葉の使用例を見てもみつけられません。あったら教えて下さい。客観的でないのは、どう見てもそちらのほうだと思いますが。

>>72 代わりにざくざく嫌悪施設のある場所への立地が多いよね。
　もう一点　上に議論があるのかもしれんが、駐車場代がデベ上納で何十年も”抜かれる”分を
考えたら、ここのマンション安いとはいえんよ。膨大な修繕積み立ての不足がでるってことだもの。
抜かれる分×数十年分を勘定して値段に加えてから他社と比較しないとダメだよ。
老婆心ながら。　

75番さんに大賛成。ちなみに76は74への返信です、念のため。

７７番さん
　駐車場がデベ上納の物件は少数に限定されます。半数以上の物件は管理組合に渡る通常のシステムになっています。もちろん、デベ上納はよくないルールで、ヒューザーは少しだけ残しているこの悪弊をなくすべきでしょう。大いに主張しましょう。法的にも問題のあることなのだそうですから。

>77

抜かれる物件と、抜かれない物件があるようだね。
どういう基準で分かれるのかデベに教えてもらいたいもんだ。

駐車場代がデベ上納だとなぜ修繕積み立ての不足がでるの？
>77さん　教えて。
（駐車場の修理代金が不足するということ？）

>73

ソープの隣は女友達とか親戚呼びにくいけど、自分が便利で二重丸です。

>>76
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。　いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？　 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。　無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。　広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。　これには多いに疑問。　まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。　駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。　そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。　

>82

うむ、連続稼動の工場横はきついな。
ところでそれどこ？

>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？

　日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために
100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、
水周りを中心にこの費用は激増します。　ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと
莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には
専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから
かなりの負担を覚悟せねばなりません。　うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、
100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。
　平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、
修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない）
この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。　これが抜かれていると
どうにもならない。　管理組合名義で借金なんてことになります。
　買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが
当たり前なわけですよ。　特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。

>80

オフィシャルのHPの物件概要で「分譲後の権利形態　駐車場：管理組合による管理運営」
と記載されているところは抜いていないようだよ。

>84

元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように
思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？
（駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が
外部へ流れるでしょうから）

”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
　間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。
完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは
見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ.
ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84
　ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも
安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい
という姿勢は擁護できませんね。

>ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84

>>84はお前だろ。素直に認めろ。

>82

ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って
①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい
なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。
（82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので）

ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。
「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。

>90

二重天井の物件てありましたか？
見たことないんですが.....

すみません。訂正します。二重床、二重天井の物件はわずかですね。私が購入した横濱鶴見の物件は両方実現しています。ついつい、一例を大げさに書いてしまいました。お詫びいたします。
まあ、言い訳をすれば、「二重床ではない」から「だめ」ということは断言できないようで（逆も真なり）、専門家の本を読むと、床スラブの厚みが一定以上あれば、かえって直床のほうが遮音効果がよい場合もある、とのことです。（本当に言い訳にすぎませんね、こりゃ。）

>>89 建売でよければいくらでもWeb で調べられますよ。そんなことを人に聞くようでは...

で、ヒューザーのよさって結局はなに？
あと、悪いところは？

>>92 長谷工系の”御用”専門家ではないですか。　
直床を採用する理由がそちらが遮音性で勝るためであるならば、直床にしても階高はちゃんと確保
するはずです。　ほぼ必ず直床が2.8m代の低い階高とセットになっているのは、これ工事代の低減
ってところに主目的があるわけです。　一階あたり20cmほど低くできることによる工事費の削減
効果は結構大きなものがあります。　一方で、住むものからみたら全くといっていいほどメリットは
ありませんよね。　

　82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、
(土地仕入れ/容積率 +　工事単価）＊1.4
ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費
(広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に
近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。
一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、
戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと
戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に
問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。

　購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、
高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には”
劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、
ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。
路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。
ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば
坪80万の差があるわけです。　これがこの物件の安さの秘密ですね。

googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。

お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。
ある意味うらやましいです。

　82　続き　: もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。

この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に
成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して
しまいますね。　4200万/150m^2程度だったでしょうか？　このマンション
坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって
いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば
なりません。　これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を
考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの
トリックがないとなお難しい数字には思えます。

　無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい
でしょう。　ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、
自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。
平成17年の地価分布図は
　http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには
私の住む埼玉県の場合　飯能とか、久喜市とかになります。
こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、
200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築
で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。

　どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの
秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に
しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、
MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが
主要因ではないということです。　うちは子供もいますし、高速の
隣に住むというわけにはいきません。　選ぶなら上記駅近くの
戸建てにするかと思います。　戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト
そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。
150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価
までですね、

ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの
真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど
しかありませんでした。　普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と
されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。
　また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で
南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の
あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。
150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と
考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう）
タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。
残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて
実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。
”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である
人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。

確か鶴見は建った瞬間に既存不適格になっちゃったんではなかったでしたっけ。
都市計画道路の予定地に大きくかぶっていたりとか、いわくつきのが多いですよね。

>>96-99　さん

>>90 & >>92 さんは住まいサーフィンにも詳しい書き込みをなさっていますからおっしゃることは
先刻ご承知のことと思います。
　確かにほんの100meter しか離れていないところと、3倍も地価が違うんだったら、いろいろあっても
納得できるかもしれません。ヒューザーもよくこういう場所を見つけてくるなぁと感心している
のですが。　一見安く見えますが、ちゃんと儲けはだしているということですから、もし将来売却を
考えている場合、売るときにもちゃんと安くなっているという点と、
修繕管理コストは面積比例ということだけ納得して検討されるのなら、全くＯＫではないかと思います。　
住居内広さ・設備レベル ＞＞ 周辺環境　という価値観をもたれた人以外は見向きもされない
物件でしょうけれども、1000戸台の数字をさばかないといけないデベではありませんから、
狙いは的確だと思います。　実際に売れ残りは殆どだしていないわけで、明確にコンセプトを
打ち出せば売れるってのの典型例でしょうね。
　一方で、そろそろあまりに坪単価だけにこだわることなく、立地/設備水準も他社の上を
いきつつ、専有面積においても100m^2 をちゃんと確保するという方向性に進んでいって
欲しいものだと思います。　無論、ずっと高くなるわけですが、年200-300戸とかのレベル
ならそういってもちゃんと需要はあると思うんですよね。　最近みな賢くなってきて、
グロス価格だけでなくて、立地・装備と坪単価の関係のコストパフォーマンスもちゃんと
分かるようになってきているわけですから、 MRなし/販売経費かけずでの割安分/竣工売り
”だけ”でちゃんと他社に勝っていけると思うのですけれども如何ですかね。

＞１００
横濱鶴見は「既存不適格」ですが、それは高さ制限の変更によるものです。敷地内建ぺい率がわずか２４％の建物なので、容積率を変えなければ、遠い将来、6階建てにして建て直しをおこない、現在と同じ150平米19戸を確保することができます。その際、犠牲になるのは平置き１１０％の駐車場で、これは70％くらいにせざるを得ないと思います。都市計画道路はかかっていません。

>>102 都市計画道路予定地にかかっているのは多分梅島の物件だったと思うけれども、
あれ何十年も予定だけでできていないし、他の戸建てを全部つぶすってのももう無理でしょう。
あまり責めるのも筋違いな気はします。　

>>103 ただ不動産取引においては、既存不適格であるというのはかなりのマイナス要因ですよ。
中古になって売ることがあった場合に分かるでしょう。　　

このスレッド、最近、急に活気を帯びてきましたね。ヒューザーに対する支持と不支持、中立がどっと登場して、おもしろく読ませてもらっています。

車にたとえれば　オプション一切なしのステップワゴンという感じですかね...
好みが極端に分かれるので、いいという人は強烈にいいでしょうし、毛嫌いする人はダメでしょう。
でも、大手デベと違って万人受けする必要はないわけです。あまりよく知らない購入者を、
駐車場の”抜き”でだますというような物件さえ今後一切つくらなければ、こういうデベの
存在はおおいに支持できます。　犯罪的な企業でない限りは、やっぱいろいろあったほうが
楽しいですもの。

販売員の社員教育だけはやり直したほうがいと思う... 購入者の年収構成などを
（個人が特定できないにしろ）べらべらしゃべるような社員のいる会社から
購入したいとは思いませんね。　　

＞９４

ご質問、ごもっともです。以下にヒューザーの長所と短所、同情すべき点をまとめておきます。

ヒューザー物件の良い点）
１　分譲中の物件は、ほぼ全戸１１０−１６５平米クラスの「広さ」（ごく一部に100平米あり）。
２　プライベートエリアとパブリックエリアを明確に分けた合理的「間取り」。うなぎの寝床はつくらない。
３　しっかりした構造と、華美に走らない程度の仕様。
４　コストパフォーマンスの良さ（値段が手ごろで、普通の人にも手に入る）。
５　社長のマンション哲学が会社の末端まで染み渡っているので、この哲学に賛成できる消費者にとって、物件は信頼できる。
　　逆にこの哲学に魅力を感じない人は、はじめから無視すればよい。
　　売れ残りがほとんどなく、中古市場にもほとんど出回っていない現実から見ると、購入者は納得して購入し、その後も気に入って住んでいることが推察される。中古市場に出回ったごくわずかな物件も値崩れをおこしていないし、この時代にあって逆に値をあげたものすらある（両国の例）。
６　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。営業担当者が丁寧で、誠実。美辞麗句をいわない。パンフレットにも美辞麗句皆無。モデルルームでお茶一杯も出さない徹底した質素さ（不要な金をかけて物件の値段を上げない）も長所。

ヒューザー物件の悪い点）
１　駅から徒歩10分以内の物件の場合、比較的「わけあり」の環境であることが一般的。
　　すなわち、「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」「付近に高速道路が走っている」「やや低俗な繁華街を通らないといけない」といった感じ。確かに子どものいる家族には勧めにくいかもしれない。でも、そういう所に住んでいる家族は首都圏では少なくないわけだし。
２　閑静な住宅街の物件の場合、駅から徒歩15分以上かかることが一般的。ヒューザーはこれを「あえて駅近より散歩距離を重視する主義」と逆手にとった宣伝をしているが、一般消費者の受け止め方とはずれているようにも感じる。

ヒューザーのかわいそうな点）
構造も仕様も標準か標準以上のレベルなのに、宣伝下手のせいで、他社より劣ると勘違いされている。
物件によって差はあるにしても、よく検討・比較調査すれば、大手のマンションと同じかそれ以上の構造・仕様であることが理解できる。
「床暖すらない」といわれるが、外断熱ならそもそも不要であろう（首都圏の場合）?

>>108　良い点は概ね正しいと思います。
　この会社の最大の欠点はころころ仕様が変わることにもあります。　上にもあるように同じ
”グランドステージ”シリーズでも、直床だったり、外断熱だったりそうでなかったり、
浴室乾燥機がなかったりあったり、駐車場代を抜いていたりいなかったりとものによって
いろいろ代わってきますよね。　デベやマンションブランドの評判は10年とかかけて
築きあげていくものです。　会社名からしてころころ変わってきた会社にはややいかがわしい
という印象を持たれても仕方ないのではないでしょうか。
　東京は床暖はなくてもいいかもしれませんが、浴室乾燥機は逆に都市生活では必須だと
思いますけれども。　（必ずしも窓開けて換気できる環境とは限らない）

　無論 >>108 さんくらいよく研究されて購入される人ならばはずれのほうを掴むことは
ないでしょう。　然し、一流を目指すのなら会社名で指名買いしてはずれのないレベルでないと
まずいと思うわけですよ。

　欠点としてはもう１点；　非常に採光面で問題のあるフロアプランが多いということも
挙げておきます。　南北に長いとかの敷地で、かつ狭めのため、他社では駐車場の確保が
不能とかのところに、戸数が少ないメリットを生かして購入が可能になっているパターンが
実に多いのです（鶴見はたまたま真南を向いていますが）　外断熱なので窓が余り大きくできない
（腰高窓になってしまうパターンも多い）というのを理由にしているようですが。
一方でなんで2重サッシじゃないの？　とか設備仕様的には？？な点が多いのも事実です。

　”ちゃんとした構造”レベルを目指すなら、ダブル配筋は基本で守って欲しいですし、
2重床/天井でない物件は、決して作らないところまで徹底すべきでしょう。
いくら安価な方向を狙うといっても、30m制限に10階とか、階高3m未満での設計は問題だと
いわざるを得ません。

「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、
倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」
「付近に高速道路が走っている」
「やや低俗な繁華街を通らないといけない」
って”比較的”訳ありくらいの表現ですむことですかね?　購入者の人？

極端に私情が挟まって主観的な評価になってませんかね。　もちっと客観評価で
書いて欲しいな。

>98さま

　古い（？）話題に戻って恐縮ですが、横浜鶴見の物件は、ここ２年間のヒューザー分譲物件の中で、路線価においては1番安く（おっしゃる通り70メートル向こう側は14万5000円以上なのに物件一帯は８４０００円という超安値）、平米あたりの建築単価も4番目に安い建物です（全24物件の最高値の64%、平均値の85%）。あの値段の理由はそこにあります。建築単価の安さの要因は、構造や仕様にトリックがあるからではなく、すべてヒューザーの自社施行で建築したからです（第一号物件）。
どうもヒューザーの社長の哲学の究極には、ゼネコンではなく、デベコンになろうとする意欲が強いらしく、ゼネコン（ゼネラルコントラクター、総合請負業者）への丸投げはもちろんのこと、一部委託もやめて、すべてを自社で請け負う（デベロッパー・コントラクター、売り主総合請負）への志向があるようです。
いろいろこのスレッドを見て、賛否両論を読ませていただき、とても勉強になっていますが、
けっきょく、この会社ほど良い意味で常に「成長途上」にあるマンションデベロッパーはめずらしいのではないでしょうか。だからこそ、このようなスレッドでの消費者の意見交換を通じて、欠点は指摘して修正を訴え、より良い企業に成長していってほしいと、一購入者は期待するわけです。
日本の貧しい住宅事情を少しでも変えて行くためにも。
住宅

＞１１１

　きちんと欠点を指摘して、どこが「客観的でない」のですか？　欠点を隠しているのならともかく。

>>112 様
私はマンションに関しては、売主と施工は完全に会社を分離すべきだという考えです。やはり自社施工では
チェック機構が働きませんから。JVとなる大型物件などでよくゼネコンが売主側に名前を連ねているのを
見ますが、やはり違和感は拭えません。　坪単価低減の流れからいえば、ヒューザーがこういう方向に
進むのは自然ではありますが、やや残念に思います。
　この会社昨年の供給実績を見れば、既に小企業とはいえない数を供給していますよね。
上で投稿している人の意見の通り、鶴見が完全であったとしても、未だに１箇所でも
直床・低い階高・駐車場30年の”抜き”なんてことをやっている物件があれば、
そのワースト物件に対する評価がデベ全体のイメージを作っていくわけです。
（HP見ていただけばわかりますが、同じく今年発売の梅島がそうですね）

　実は、鶴見の物件は相方が研究者で専門の関係で隣の理研によくいくので、
帰りに飯でもってんで迎えにいったことがあって、おお実にうまいところに土地かったな
と感心していました。　うちがDINKSなら買ってしまったかもしれません。
投稿された情報だと”ここには”問題がないようですね。　ただそれで満足することなく
会社全体の姿勢をチェックしていくというのは大事なことだと思います。
（購入者の場合一生（を超える）付き合いになるわけですから）

ここのメリットですが、
　最近の物件ではドアのグレードが素晴らしくなったことですね。どこか外国から一括購入
しているのでしょうか？　日本のマンションのドアって、薄い板と張ってあってこぶしで
どんどんやるとぺこぺこいうのが、実家が注文住宅で戸建てだった者としては非常に
不満に思っていたのですが、昨年あたりから実によくなりましたね。
基本竣工売りなので、悪イメージをもっている人は一つみにいくとよいと思います。
東京駅脇のMRは内装とかの更新時期が遅いですよねぇ..... まぁそれも含めて経費
節減なのかもしれませんが。

>>112 さん。　確かに全戸150m^2だというのを忘れていました。
　75m^2の場合の半分の水周り/壁の処理などもでかい部屋のほうが楽ですから
（ちまちま作るのは大変）十分 60万/坪下で手抜きなしで作れますね。
もともと別のデベで、75m^2平均での単価計算にならされているので、
　逆にこういう見積もりの失敗をしてしまいます。

　これからは人口も減っていく時代ですし、日本も諸外国なみの広さを目指すべく、今
50m^2以上とかで優遇されちゃう住宅ローンについて、100m^2オーバーだともっと優遇
されるとか、120m^2超部分の固定資産税1/2減免の打ち切りの廃止とか、
国策として、住居面積を増やす方向の施策ととるべきですね。　この会社の
目指す方向性にはもろ手を挙げて賛成するものです。　

　一方停止条件つきの場合、かなり低い価格での売り出しをを勧めてくるというのを
よくWeb page でも見ますし、 実際に購入者の声みたいな本でも正直にそうユーザーが
書いてきたのを載せていますよね？
　まぁ自社で買い取るわけではないので、それで浮かせられるわけでもないのですが、
112さんは買い替えでしょうか？　元物件の売却価格は満足いく形でケアして
もらえたでしょうか？（ここは半分近くが2次購入層だという感じですよね）
　私は不動産が作るほう・査定するほうで仕事なので特別きびしめなのかも
しれませんが、ここの社員財閥系の会社の販売員に比べるとやや不勉強なのと、
見学客に冷たい感じ（お茶だしとかのレベルではなく）ってのが気になりました。
まぁ営業には当たりはずれがあるのですが、特に若い人に一定の最低現レベルは
確保して欲しいかなってのがこの会社への希望ですね。　

>>113
　"欠点を指摘するものの、「客観的でない」”パターンの説明ってのは
マンションを買って重説を聞いてみれば分かりますよ ...　ちゃんと欠点をいえば
それで完全に客観的になったというものでもなくって、やはりそれを繋いでいる部分に
筆者の思いいれはでてしまいますね。
　多分問題だと思われたのは、 元の投稿で　" "でかこまれた部分です。
”比較的”じゃなくて　”相当”訳有りってのが、嫌悪施設が2-3ある場合の
ごく平均的な評価だと思いますけれども。

＞１１６さま
　ヒューザーの出してきた停止条件ははじめ「えっ」と驚く価格で、ひととき購入をあきらめたくらいですが、他の物件で交渉した長谷工より高い150万円以上高い値段でした。長谷工はそのうえ、やや傲慢系の営業管理職の方が、「つなぎ融資」「仮住まい」は「あたりまえ」、「買い換え客にはオプションも認めない」との発言をするので、
その不親切さな言葉遣いから「買い換え客を冷遇している」と強く感じました。
売却額については、最初、私の知識不足で、自分の物件の中古価値が客観的に判断できなかった面があります。その後、にわか猛勉強をした結果、ヒューザーの出した停止条件が間違っているわけではなく、その5-6%増あたりが市場価格の最高値であることがわかりました。よって、その値段で売り出したところ、幸い、売出し当日に、その価格で売れました（即日完売とはこのこと？）。
その数日後に、自宅周辺の最新の新築物件の坪単価平均を調べたら、私が売った築7年の物件よりも４万円も高いので、ほっとしました。もちろん、7年前に買ったときの値段より28%も下落していますから、けっして愉快な数字ではありませんけどね。

　営業マンの「あたりはずれ」はあるのでしょうね。私の場合、担当のT氏とNさんは、少ない経験ではありますが「大当たり」の方でした。言葉遣いも、礼儀作法も、質問に対する美辞麗句を含まない的確な説明も、すべて満足しています。
「はずれ」社員にあたってしまった購入者はお気の毒だと思います。でも、長谷工や、野村より、私はずっと好印象を抱いてしまいます。

＞１１７さま

　１１３です。承知しました。「比較的」は誤解を招くようですから「相当」に修正いたします。私としては、どちらの表現を使っても、明確な「欠点（というより覚悟すべき短所）の指摘」のつもりですので、かまいません。より誤解のないほうに素直に訂正いたします。

１１８の訂正です。「私が売った築7年の坪単価平均より4万円も高い」というのは間違いで（これならよくありそうなことで、何も驚く必要なし）、「新築物件の坪単価よりも私の売った築7年の中古物件のほうが４万円高く売れた」に訂正いたします。要するに、比較的幸運だったということです。

特定の顧客層に、ニッチ的な売り方をしているので、
大手に伍していくにはこれで優れたビジネスモデルの一つと思います。

ただ、こういった企業は、なまじ手広く顧客層を広げ、
規模の拡大を図ろうなどとすると、
取り柄を失って必ず失敗するでしょう。

少しずつ改善をつみかね、こだわったマンション作りを、
理解してくれる客だけを相手に、
堅実に続けていくのが良いでしょうね。

お隣の掲示板(..会社名かくだけで荒れそう）に比較して、ここは皆さん理性的でよいですね
>>118 さん　なるほど。さすがに買い替え客割合が多いし、そのあたりのケアは得意ということですね。
>>121　さん　確かにニッチを狙ったビジネスモデルなので、取り柄は守らないといけませんけど、
そろそろ　物件仕様的に　”当たり外れ”があったり、駐車場代を30年抜くとかの不正直な商法は
是非すぐにでも撤廃するように改善して欲しいですね。　でないと、いつまでたっても安かろう
悪かろうのイメージを払拭できないでしょうから。　

ヒューザー関係者さん、ここを見ていたらしょぼい戸棚の戸板取り付けに3万円も
オプションでとるようなあこぎな商売はやめて下さい。

ある意味駐車場代を抜くと言うのは、その分マンション価格が安くなってるってことですよね。
明示して販売する限り、問題ないと思いますけどね。

仕様にしてもしかり。良い仕様にすればコストが上がる。
そうすればひとつの売りである「安さ」が損なわれる。
それで果たして売っていけるのかどうか・・・

オプションが高いのはどこも同じ。
嫌だったらＤＩＹでどうぞ。

>124

は？どこも同じなら、高値でぼったくる商売でOKなのか？
この会社は社長自ら「適正な価格で、人間らしい住まいを」の理念を掲げて
やっているんだろ。だったらくだらねえオプション（便所の棚の扉だぞ。最初から
つけとけよ）で小銭稼ぎするなっていいたいんだよ。

簡単な作業でも、人間が行ってやるんだから人件費がかかるでしょう。
扉がどんなものかわかりませんが、いい材料でオーダーメイドなら、
それなりの値段にはなります。
3万は、それほどボッタクリではないような・・・・

>>124 残念ながら、ちゃんと明示しては販売していません。これは問題です。
販売員も自分からは説明しませんでした。　うちもかなりまじめに検討していたのですが、
こういうWeb上の掲示板で初めて　”抜き”のメカニズムを知った次第です。
30年分で、マンション価格の10%を超えるので、何も言わないのは（重説までいけば
聞けたのでしょうが）あまりにアンフェアかなとね。　ちなみに物件は梅島のです。
　で、別の構内MRいって聞いたところ、”マンション付き駐車場ですから”とかの
お言葉で声を失いました。

　便所の棚に扉がついていなかったとしたら、それはあまりにユーザーの身になって
いない設計ですね。　安ければ何をしてもいいというもんではないですよね。
生理用品やら、トイレットペーパーを入れる場所なわけですから、一流と目される
デベでは、設計基準書で規定していますので、このようなことは決して起こりません。

このスレも昨日の祭りでだいぶ盛り上がった（たくさんの情報がでた）ようですね。
そろそろ、①デベのいいところ、悪いところを客観的に整理する。②鶴見以外の物件についても
研究してみるとの新しい展開に入りたいと思っています。
(①の悪いところに便所の棚の戸をつけろと入れておきましょう）

しかし、過疎気味だったこのスレがこんなに盛り上がるとはなんかうれしいですね。

　コンセプト的には絶対正しい方向なんですよ。
　ただあまりに坪単価にこだわりすぎる。
ニッチですから、坪単価の数字だけがんばらなくても宣伝費なし、MRなし、販売に殆ど人を
裂かないで劇的に販売経費が低減できていますから、実際大手一流デベ並みの
設計基準書の規格を設定して普通のマンションを作っても、広めの間取り中心にとれば
15%くらいは坪単価で値引いて販売が可能だと思うわけですよ。　最近の目の肥えた
MR見学者は、+-5%程度の相場感は見につけていますから、MR回遊族相手でも十分に
商売できてきたこのデベの場合ちゃんとやっていけると思うんですよね。

　上では鶴見と梅島の物件の両極端の様子が紹介されていますけれども、他の
プロジェクトの実際も知りたいですね是非。

価格って正直ですよね。
一見広くて安いのにはちゃんと理由がある。

あるひとはそれを「工夫」というし、
またある人は「カラクリ」と感じるんでしょう。

各位、お疲れ様です。

>>108さんの情報をベースに
できるだけ客観的になるように情報をまとめてみました。
まとめながら不確定な情報だと思った場合には、括弧書きで
その旨をコメントしておきました。

とりあえずドラフトとの位置づけで、今後各項目についての検討と新規追加
をしていただければ幸いです。


<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能。(HP情報より。これは良い点認めても問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。(>>108さん体験より）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）

　

>131

そうだね、本当に価格は正直ですね。

ただ、消費者に色々な価値観からの選択の余地を与えていることは評価に値します。
価値観は人其々ですし、かつ住居であれば広さは価値観の重要な部分を占めることは
間違いないでしょうから。

ここの宣伝文句に
”良い場所にマンションをお持ちですね”　ではなく
”良いマンションですね”と　住戸そのものを褒められるようなものを供給せねばというのが
あるけど、単に広さだけじゃなくて、中身もちゃんと褒められるレベルを是非目指して欲しい
ですね。　

>132

③　直床、直天井が多い
を追加してください。

>>132 さん
では、(4) 駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在
についても追加願います。

各位

素早いご意見ありがとうございます。
情報を更新しましたのでご確認ください。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能。(HP情報より。これは良い点認めても問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板のいいドア（室内）を使っている（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

>137

「ソープが近くにある物件があった」は良い点に入れるべきですか？悪い点に入れるべきですか？
難しい問題ですね　(・o・）/

①に既に入っていると思うべきでしょ。　

>139

いや、上の方の書き込みで「便利で二重丸」といってた人も
いるから、良い点かもしれないと思ったんだが......

＞１３７
長所の1ですが、「110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能」とありますが、実際は「３千万円台後半」から購入可能ですので、ご訂正願います。

HPをよく比較検討すると、外断熱にしている物件が大半で、それは大いに評価できますよね。そのかわり、費用がかかるせいか、外断熱の物件は直床が大半のようです。横濱鶴見は内断熱なので、費用が浮いた分、二重床・二重天井にコストを回せたのではないかと想像します。

大体収束したようですね。　鶴見/梅島以外の物件をじっくりしらべた・住んでいる
という方からの詳しい報告を是非聞きたいですね。　かたやかなりよい・かたや宜しくない
例が２つだけでは、全体のレベルの判断は難しいものがありますものね。

本当、ここは建設的なスレッドで感動しています。これこそ、意味のある意見交換の場ですよね。ほかのスレッドには、ひどいのが目立つもん。

>>142 外断熱も、２重床/天井も今の流れですから、両方付きでやって欲しいものです。
それでちょっとくらい高くなってもうちは買います。

川崎・鶴見やら郊外の物件絡みの投稿は多いのだけど、最多住戸物件（67戸？）の住吉
（駅徒歩６分、東京駅から５km圏内）はあんまり。誰か住み心地教えて。特に外断熱の
住み心地には大いに関心あり。

ヒューザーさんのコンセプトはとても素晴らしいと思いますが
ここでの大半の意見と逆で鶴見の物件は最悪だと思います。
周辺環境について前向きな意見書かれていましたが、
工業地帯でも住宅地化しているものなどであればイイのですが
こちらの物件は、工業地帯の完全な区画内ですよね。
住み家って利便性などだけでなく、周辺環境が大切だと思います。
工場などの嫌悪施設そばだとしても、マンションの建っている区画が
住宅地化していれば問題無いと思いますが
工場の区画内というのは住宅として明らかに、おかしいと思います。
そもそも人が住むと仮定されてない場所ですし。
今は、騒音や異臭がないとしても工場では将来に渡って保障されるものではないですし
もちろん規制はありますが、工場の区画内です。

変なたとえですが、
タイガースの店ってレストランがあるとして
隣の店が騒がしいと苦情言うのは当たり前だと思うのですが
その店に客として入り、野球嫌いだから野球の話するなと言うのは変ですよね。

例えは変ですが、こう言う工場区画内にマンション作ると言う事は
同じ事ですよね。

広い間取りと価格のバランス取るにはある程度立地で妥協しないといけませんが
駅から徒歩１５分以上など、あくまで利便性が不便と言う方が
コンセプトとも合ってくると思うんですがどうでしょう？

>>147 用途地域が商業系や(特に準工業でない）工業系になっている場合、極端な話全く日照が
なくなるような建物をどんと真南正面に建てられても文句いえないわけですから、この将来に
渡るリスクこみであの価格ですよね。　まぁもともと東芝の社員寮とかのあったとこでなかった
でしたっけ？　決して住めないというほど酷い場所でも”今は”ないかなと思うのですが。

　駅15分以上で、4000万/100m^2のマンションってコンセプトだと、戸建てとかともろに
かぶってきませんか？　先に計算例の投稿がありましたけれども、建物の坪単価は、
マンションのほうがずっと戸建てより高いので、少なくとも路線価　1m^2 20万くらいないと、
土地代を大きめの容積率で低減する分が、割高な建物で飛んでしまいます。
ヒューザーのは15分どころか20分超なんてのが結構あるのですが、そういう条件下で、
普通には戸建て地区ではないという場所はそうそうはない気もしますよね。
敷地狭めで駅15-20分 100m^2 4000万という戸建ては、まぁ確かに23区内とかには難しい
ですけれども、 ちょっとだけ外にでればいくらでも存在しているわけで、
私だったらそちらにしますね。

　やはり、通常では敬遠する人の多い嫌悪施設直近だけども、駅には近いという
路線のほうが、ヒューザーにはフィットしている気がします。　　

ヒューザーの物件購入しました。　入居はまだですが・・・
たしかにトイレの棚は？？？？ですね。デベのK君に聞いてみよう

>>149 どこの物件でしょう？　鶴見/梅島以外だったら、　構造/内装の様子など
是非おしえて欲しいですね。　上の投稿だと、同じデベの物件とは思えないほど
物件によって違っているような話になっていますし。

＞１４８
社員寮だった事は無関係ですよね。
元の東芝寮がどのような制度だったか分かりませんが
一般的に社宅は独身向けと家族向けに別れている場合多いですよね
家族向けは、だいたい徒歩２０分など利便性ないが住環境が静かな
場所に建っている場合が多いと思います。

↑にも書いたように工業地帯でも今後、宅地化が進む地域であれば
多少問題無いと思うのですが、こちらは明らかに工業地帯ですよね。
住環境（騒音＆異臭＆日当たり等）まったく考慮しないって人以外
住んではいけない物件だと思います。

徒歩２０分地域で戸建てとの比較ですが
戸建てには戸建ての、マンションにはマンションの良さってあると思うんです
事実、低層住宅地に建つ低層マンション（高額だったりしますが）も
一定の人気あると思いますし。

ヒューザーのコンセプトって広い間取りでゆとりある生活ですよね。
コンセプト的には繁華街や工業地域の住環境の悪い場所には
似合わないと思うんですよね。

>147、151

横浜鶴見の物件の周辺環境をけっして支持するわけではありませんが、ここは工業専用地域ではなく、工場区画内でもありません。
そもそも工場といっても、硝子工場とその関連倉庫だけで、あとは鶴見線の車庫と、家具展示場、そしてゴミトラックの車庫です。
硝子工場から出る煙は水蒸気とホウ素系の化合物ですが、実際に存在する煙突は南側に200メートル離れたところにある1本のみ。
また、ホウ素系化合物は人体に悪影響があるわけではありません。おそらく、一番嫌われるのはゴミトラックの車庫でしょう。
付近には横浜サイエンスフロンティアが形成されていて、工場の他地域への転出を前提に、この一帯が将来、住宅も含めた地域に変わっていく可能性はあります。
実際に付近一帯をじっくり歩いてみればわかりますよ。

>>152 確かカリモクの隣のところですよね。　152さんのおっしゃるとおり、そんなに酷いところでは
ないと思いますね。　僅か100m離れたところと倍以上違う地価なら、今後よい方向に変わっていくことに
かけてみるのも悪くないと思います。　住宅が現にたつのですから用途地域が”工業専用地域”と
いうことはもともとあり得ないですよね。　　昔の宅建の勉強で、工業専用地域には住宅は建たないと
いうのは一応うろ覚えで覚えているもんで... 多分　準工業地域　と、工業地域の差について上の
コメントはなされているものと推察します。　最もここ横濱鶴見が工業地域かどうかは私は知りません。
HPの物件概要にもでてないですね。 紛らわしいですけど、2000年竣工のグランドステージ鶴見は
工業地域内だったのは覚えているのですが... まぁもう前世紀のネタですけれども。

>>141さん、ご意見ありがとうございます。

しかしながら、以下の点から「三千万円台後半」ではなく「四千万円台から」と記載したほうが
より良いだろうと考えてのことでした。

①三千万円台の物件も確かに存在していたが絶対数は少なかった。
②建材、土地仕入れ価格が高騰している昨今の傾向から考えて、これからも少ないと考えられる。
③上記①、②のことから、「三千万円台から」は決して嘘ではないが、「四千万円台から」と整理
　しておいたほうがより情報として役立つ

上記は私見ですので各位の意見をお聞かせください。
賛同が多い方の記載にしたいと思います。

現在オフィシャルHPに記載されている物件の中ではどれがお買い得なんでしょうか？

>154、155

１１０平米で３０００万円台を実現するには、平米単価３６万3636円以下ということになりますね。現在分譲中の物件では、横浜鶴見、船橋海神、白井の3件となりますが、2003年後半以降の全24物件では、他に磯子（2004年）、川口（2004年）を含め、全5件となります。
確かに少ないですが、比率は20%ぎりぎり超えますので、「数は限られるが３０００万円台から」というような書き方のほうがフェアかと思います。

お買得物件は、まちがいなく横浜鶴見でしょう。平米単価の最安値は26.1万円（坪単価で８６万円）です。全戸150平米ですし、駅近でもあります（周辺環境についてはさんざんここで議論していますので、省略）。白井も似たような安さですが、都心から31キロも離れ、ヒューザーが企画と販売代理だけ請け負っている物件なので、１３０平米までしかないし、ヒューザーらしいリビング・インの間取りにもなっていません。
その次は船橋海神、かなり高くなって原木中山、梅島の順でしょうか。梅島は仕様をこっぴどくこのサイトで批判されてますけど。

梅島の売れ残り１戸ってのだけはやめといたほうが...
安さはともかくとして、遠くても許せるかなと思えたのは、磯子くらいでしたね。

谷塚15分の　グランドステージ竹ノ塚　34戸
町田5分の　　グランドステージ町田 54戸　ってのがもうじき売るみたいですね。
会員専用のページにでていますが。　谷塚のほうは　もし2重床/天井 駐車場”抜き”なし
だったら見にいこうかと思っています。

>156

鶴見はヒューザーのベンチマーク物件でしょう。
「150㎡　3000万台からであれば、何処まで条件が悪くて販売可能か？」
の測定をしているのではないでしょうか？（あまりにアグレッシブな物件すぎて手が出せない）

平米単価での比較ではなく、周辺環境・値段・設備のバランスで優れている物件はどこか？という話ですよ。

逆に梅島は確かに駅からは遠いけど、周りに嫌悪施設がざくざくあるというもんでもないので
坪単価は20万くらいしていたはず。 0.7で割ってまぁ坪100万程度で仕入れているだろう。
普通に南向けに駐車場つきで70-80m^2台のマンションとして作ろうと思うとまず無理な南北に
細長くて、非整形の土地なんだけど、ここにマンション建てられるのはヒューザーならでは
ありますね。　実際にはもちょっと安く仕入れしたかもしれない。
　確か容積率199.99% とかフォーナインで作ってあったはずなので、今残っているのは
116m^2 4590万だから、坪単価130万。　鶴見より40万ほど高いけど、
鶴見の坪単価を40万と思えば、(100-40)/2(容積率)×1.2(販売経費・利息他）〜35万程度なので
建物にかけている費用は同じというか、値段の差は土地代だけですね。
　一階の部屋とかは、末期には、6000万下まで値引きして 160m^2近いのを売っていたから
坪120万とかもあったわけですね。 鶴見と違って外断熱の代わりに　直床で、駐車場の”抜き”
がありますから、　そこまで考えると割り得感は　鶴見 >> 梅島でしょうか。

>>160 これから見ると、 多分 ヒューザー物件の値段は、坪単価で
(60 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.2 程度で作ってきていると思われます。
ほかのデベの標準的な値段が
(70 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.4 程度で、実際梅島の周辺価格は、
坪160-170万ですので。　土地代が勝ってしまうような地区につくると、
せいぜい15% ほど安いだけになってしまうので、やはり路線価10万円台までを
基本にしないと、おおって価格にはならないですよね。　土地代が果てしなく安くなる
極限では、少し仕様を落として、かつ宣伝経費を落としまくれば30%引きほどまで出せる
ということですね。　そういう意味では鶴見の物件が一番”らしい”とは言えるんでないかな。
　　

160 ですが、梅島の物件　20万なのは　坪単価でなくて、1m^2あたりの”路線価”でした。
失礼。

しかし、さすがヒューザー 回遊族にも購入させるといわれるだけあって、購入
検討者の会話レベルも異常なまでにディープだなぁ... ついていけん (^^)

しかし梅島は人気がないな。
駐車場代が抜かれる以外で特別に悪い点が思い当たらないのだが。
誰か梅島の特に悪い点について解説してくれないか？

（ちなみに周辺環境は「嫌悪施設」こそないが、道が整備されていない妙な場所にある）

>>156さん
ご意見了解しました。計数的に記述して頂いたおかげで納得して記述を変更できます。
>>その他各位
良い点、悪い点を問わず発言の程宜しくお願い致します。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で三千万円台後半から購入可能(HP情報より。これは良い点と認めて問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板の良質なドア（室内）を使用（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

>>108さん

もしいらっしゃったら【良い点】-③について補足説明をしていただければ幸いです。
宜しくお願いします。

>>164 さん。　実際に見にいったので問題点をもうちょっと細かく
指摘しましょう。

1) 用途地域；準工業地帯 (下から2つめ）　かつ、
　 敷地が都市計画道路に大きくかかっています。 予定の16m復員を
　建物自身はぎりぎりで避けているのですが、東側の平面駐車場部分は
　将来供出しないといけない可能性があり、現在200%の容積率を目一杯
　使っているので、同じ床面積を利用した立替えが不可能となる
　可能性があります。
2) 直床・直天井と遮音上は厳しいくみあわせながら、スラブ厚は
　最低限といえる20cmしか確保されていません。
3) 酷い下り天井がリビングの真ん中を横断する俗にいう”ギロチン”仕様
　の部屋があり、最も低いところでは、床から190cmのところ
　（私は身長が180cmをかなり超えますので）まで迫っています。
4) 駐車場の30年間の”抜き”の総額は物件価格の10%近くに達します。
　今130万/坪ですが、これで140万相当。　近くには、格安のマンションで
　あれば150万/坪程度までは結構あるので、既に”非常に”安いという
　レベルにはありません
5) 都心でもありませんし、駅からかなり歩くという立地にもかかわらず
向きは真東向き。このあたりのマンションではあまりあり得ない
　向きになっています。　実際に朝いってみましたが、1階あたりでは
　殆ど日当たりもありません。
　5) も考えれば、価格的には”妥当”なレベルで特に安いといえる
　コストパフォーマンスレベルにはありません。

続き
　なぜ2)/3) のようになってしまったかというと、20m未満の高さの中で7階建てとして、相当に
強引な200%の容積率消化を行っているせいです。そのために階高(スラブ間隔ですね）は、276cm
と、一流のデベの確保の最低基準といわれる300cmを大幅に下回っています。あの不評な長谷工
でさえ、285cm程度は確保して、天井は2重化していますよね。　直床/天井物件は、遮音をいくら
我慢しても20年ほどしてからかかる配管系の交換コストが莫大なものとなり、長期の合計金額では
決して割安とはいえません。
　柱の間隔を6m程度をやや短めにしていますが、それでも構造上 柱間隔の10%程度の太さが
大梁には必要ですから、この階高では下がり天井200cmというところができるのは仕方ありません。
110-115m^2 の住戸ではリビングの端においやることによって威圧感を低減しようとしていますが
例えば隣の和室側に大きく柱がせりだすために、和室におくことの多いたんすなど背の高い
家具類のの設置を極めて困難にしています。
　これまっとうなデベであれば当然6階建てとして設計を行うわけですが、北側の日陰（斜線規制）
のあるところなので、その制限の中で設計を行ったばあい、この土地では決して200%の目一杯の
容積率消化をすることはできません。　今の7階に相当する10%程度の床面積は捨てるしか
ないので、このあたりをまっとうな仕様とした場合、坪単価は再び10%上げざるを得ません。
　私が昔勤めていたデベ関連の会社であれば、この土地のボリュームチェック（容積率消化が
可能であるかどうかの簡易設計）の結果は”不可能”となっていたと思います。
多分それが理由で、１流のデベならば決してこの土地には手を出しません。その分
競争がないので安く土地を入手できている可能性があるわけですね

　長くなりましたが、2重天井/床にしたら、決してこの値段にはならないという点が
ご理解いただければ。　　

なお当該マンションの建っている場所は調べてみましたが、私の予想通り第3種高度地域で
あって、将来立替を行う場合にも、20m を超えるマンションの建設は困難ですね。
普通にちゃんと建てた場合 6階建てが普通は限界です。

　さらに蛇足ですが、下がり天井には我慢できるという人もいるかもしれませんが、
玄関の戸の高さ（アウトフレーム工法が普通になりましたから）と、窓サッシの上端の高さは、
階高−大梁太さで決まっていますから、ここみたいに階高が2.78mしかないと、多少細かめに
柱をいれたぐらいでは、この２つの高さを高くとることだけは絶対にできません。
ここもなんか頭がぶつかりそうだなと思いながら玄関を入ったような記憶があるので、
多分この２つの高さは190cm がいいところだった筈です。　ハイサッシとは言わないまでも
居住者の一番背の高い人の背丈180cm に +30cm 程度ないとゆったり感・高級感は演出
できません。　サッシだけ低いのに、家の中の部屋の間の扉だけ高くすると変な感じに
なりますから、ここ折角採用している上等の木製の扉も、これにあわせて背丈は低く
せざるを得ないわけですね。　面積も大事ですけれども、箱としての空間を買うわけ
ですから、高さや、箱としての部屋がなるべく直方体に近いってのも重視したほうが
宜しいかと思います。　普通の意味で、25-30畳などというリビング広さは必要ありません
よね。　あくまでゆったり感の演出のために広さを確保しているわけですから、
同時にサッシ・室内の高さもちゃんと確保しないといけないと思うのですが、
皆さんはどう思われますでしょうか。　

>170
梅島の階高２７８センチはひどいですね。また下がり天井と梁に１９０センチがあるのも問題です。横浜鶴見は階高296センチ、一番低い下がり天井で210センチ、ギロチン梁やその他見た目に気になる梁はいっさいなし（特許をとっているワッフルワイド床スラブ工法採用のため）、チーク材一枚板の室内ドア高もすべて200センチです。二重床、二重天井、フローリングもすべて無垢板（洗面化粧室も）ですから、梅島と横浜鶴見の差は大きいですね。
ひとつの会社でこんなに差が出るとは、よい勉強になりました。（もっとも、現在住んでいるN不動産の比較的ハイグレードなマンションでも、階高は２８８センチ、１９０センチのギロチン梁あり、ですから、どの会社も自分達の物件内にいろいろ差を有しているのだろうと思います。）

＞１６５

　そうそう、ヒューザー物件のもうひとつの共通する短所として、ゴミ出し設備の貧しさが指摘できます。屋根なし、そこらへんのアパートのゴミ出しコーナーを少し立派にした程度のものしか設置していないので、当日の朝しかゴミが出せないのみならず、美観上もよくありません。カラスのえじきにもなりますし。
管理会社のグランドサービスがしっかりしているので、通常のゴミ出しコーナーの掃除は行き届いていますが、ゴミ収集日のご前中の様相はーーーわかりますよね。

>>171さんて、今まで頑張ってきた鶴見の人？まだ入居してないんだ。
てっきり、住んでみて問題ないから勧めているんだと思ってましたよ。
いや、こちらの勝手な思い違いですが。

そうそう、悪い点に以前「採光に問題がある物件が多い」という旨の投稿があったかと思いますが、
その辺はどうなんですか？

あと、問題提起として、戸数の少なさをあげておきます。もし1戸でも売れ残ると修繕計画に
大きな狂いが出ると思うのですが…。

横浜鶴見はまだ誰も入居していないと思うよ。きのうあたりが引き渡し日？　来週から入居かな。

グランドステージ茅場町はどうですかね

>>172　戸数の少ないマンションが多いですからねここ。　管理コストとの兼ね合いで
ある程度は仕方ないところもあろうかとは思います。
>>171 より階高が高くなっていればあまり問題を感じないでしょうが、278cmより低いってのは
築30年とかのマンションでない限りちょっとあり得ないので... そこに新築として入れるかと
いったらまぁ普通は無理ですよね。　このように、このデベのマンションの場合、立地とは別に
極端に当たり外れがあるので（城東地区にはみた限りでははずれだけでしたが、あたりもあると
信じましょう）　会社として指名買いはできず、個別物件として評価するしかありませんね。

　なお 20m/31m/45m/60m で各々法律上の規制が代わるので、ぎりぎりこの高さ未満になっている
マンションが多いですね。　31mに11階ってのはいくら無理やっても難しいので、
まぁ鶴見の場合誰がやっても10階建てです。
　60mは20階建てのマンションが多い理由ですが、19階に落とすよりは、20階でもわざわざ超高層
認定とったほうが得なのか、一流デベでも60mかすかに超にして超高層認定取得で
くるパターンのほうが多いように思います。
20m 7階建て　 45m 15階建て　ってのは3流デベが無理やるとできてしまいます。
おのおの 6階/14階だてにしないといけないのですが、 45mの15階だてってのは
結構よくありますよね。　でも20m で7階収容ってのは、きょうび正直非常に珍しいかと。

船橋の物件（駅徒歩７分）はいいですよ

>178

どの点が、どのようにいいのか具体的に記述いただけると幸いです。

>>173さん

売れ残りがあった場合、修繕費は入居があるまでデベ持ちだそうです。

>>178 上の議論だと駐車場”抜き”のあるほうのようですが....
>>162 の理屈からいうと、路線価15万ですし、どうも容積率300とれていますから
坪単価120万程度に入ってもいいように思いますけれども、今売っている２戸は
114/152m^2 で、5060/7090万といっているので、坪単価140万上で、かつ駐車場抜きが
あるのでは、ヒューザー物件としてはあんまりうまみのないものに見えますが。
10階だてでなくて11階建てというところが、またまた高さ方向の圧縮設計の可能性を
示唆していますね。　例によって四角くはない敷地の利用ですね。　

駐車場100% / 駅から遠い　/　けどかなり安いって点では、
同じ舟橋でも海神の物件のほうが”らしいよね”。
やっぱり駐車場には”抜き”はあるようだけど。
両方とも31m以内で作ってあったら、1階の高さが270cm台になってしまうけど..
まさかそれはないと信じたいね。

茅場町は、立地的にも、価格的にも随分コンセプトが違っていた
（広い割りには、周辺に比べて低めの坪単価ってのは同じだけど）
と思うんだけれども、どういう仕様だったんでしょうね。　人気だったのか
もうHPからは消えているんで完売なんでしょうけど。

>>180さん
そうなんですか。情報ありがとう。それは良心的ですね。

>>183さん
2chのヒューザースレには結構辛口なインプレがあります。

>>184 修繕費負担に関していえば、これはどこでもそうなんですが.....

>>185さん
そうなんですか。いや以前にそれで揉めているマンションを知っているもので、勘違いしたようです。
とんだ恥をかいてしまったようですね。では、これはいい点でも悪い点でもないという事で…。

船橋本町の物件は確かに魅力的。建物構造はさておき、駅から程よい近さ（徒歩７分）、それも南口と違って
整備が行き届いている。駅周辺の慢性的な渋滞からは少し外れた立地は住み易そう。過去において、近辺に１５０㎡
のマンションなんかなかったんだから、需要はあると思うよ。

他の藤沢駅周辺物件と比較して

良いと思う点：
　広くて安い。（3千万の後半から5千万の前半位）
　藤沢駅徒歩10分圏で100m2超え自体、中古まで視野に入れても極めて少なく、
たまにあっても、ほぼ例外無く当時の億物件なので、中古でも4千万近い。
　また、古い物件は管理費等が高いので、実質的な月々の支払いが逆に高い場合
すらある。

悪いと思う点：
　違法行為を生業とする団体の事務所が近い。
　住民に手出しはしないけど、他団体の同業者の車の路駐がウザい。

否定的意見に対する所感：
１．HUSER固有
（１）トイレの棚が戸棚じゃない
　　藤沢も確か同じ。
　　あるのが当たり前に１票。
（２）内装が安っぽい
　　藤沢は現物をモデルルームにしてるけど、特に悪いとは思わなかった。
　　少なくとも今住んでるところ（築７年位かな）よりは丁寧。
（３）駐車場代がHUSERへ
　　物件によるらしい。藤沢は管理組合に100%入る。

２．一般論
（１）駅近は環境が悪い
　日本の安全神話が崩れた今、暗い夜道がない分郊外よりマシ。
　酔っ払い、呼び込みの兄さん等は、ガラは悪いかも知れないけど犯罪者じゃな
い。
　女子供が犯罪者に襲われた場合、暗い夜道ならアウトだけど、呼び込み兄さん
達は助ける側に回ってくれる。
　買い物の便は郊外より断然良い。
　徒歩での移動中心なので、交通費が安く済む。
　電車は利用し易いけどマイカーでの移動の便はNG。
　駅近は駐車場代も高いので、車の利用頻度が低いなら駐車場だけ車庫証明限度
の2km離して置くのが良いかも。
（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

以上

地価階があるってのはヒューザーでは珍しいと思うけど
高さ制限とかでもぐっているの？　→　藤沢

地下階　ですね。　こんな掲示板ばっかり投稿しているんで変な日本語変換の癖がついている (^^)

>>187 しかし7000万あって船橋で買うかなぁ... まぁ地縁ってのがある人はあるんだろうが。
TTTあたりだったら十分中央区で120m^2　タワー中層階以上とか買えてしまう値段だよね。
まぁ150m^2は無理だけど。 100m^2くらいは欲しいと思うけど、150m^2がいるかといったら
（うちは子供いれて3人しかいないし）いらんような気もする。

>２．一般論
>（１）駅近は環境が悪い

　そんな話は誰もしてないと思うんですが…。
　ヒューザーの駅近物件は険悪施設が近くにあることが多い、っていうのが話の流れです。

　それを越える魅力があるかどうかを語るのがこのスレでしょう。

ずばり　　”ない”。

>192

ほかの細長いマンション買うよりは全然ましだとおもうよ。
俺は。

＞190
＞191
そうですね
そんなにお金があるのに船橋駅近に住みたい人は
皆プラウドタワーに行ってしまっているでしょうね。
また船橋で広さと環境を求める人は船橋駅近は求めない。。。

>>188

（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

駅から遠くても（15分くらいまで）いいんだけど、ミニ戸は絶対やなんだよね.......
15分くらいはなれればそれなりの注文住宅が買えるのだろうか？

ところでグランドステージとセントレジアスってなにが違うの？
誰か教えて。
（名前とか言わないように！）

同じ地域に最初のマンションを建てるときにはグランドステージ、ふたつめを建てるときにはセントレジアスというふうになっていると営業マンが説明していました。家具付きの場合はコンアルマーディオになります（横浜鶴見が第一号）。

追加よろしくお願いいたします。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⑥販売直後に基準不適合になるような物件がある
⑦設備がほとんどオプション
⑥共用設備が無い
⑦壁紙が薄い
⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⑪管理人に勤務時間が短い
⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⑭直床でリフォームなどが出来ない可能性がある
⑮階高が低く、梁が出ている物件がある
⑯採光面に難がある
⑰都市計画道路の予定地に大きくかぶっている物件がある
⑱仕様・構造ともにばらつきがあり、物件ごとに変更が多い
⑲ゴミ出し設備の貧しさ

＞１９９
「設備がほとんどオプション」「共用設備が無い」は言い過ぎでは？
「スラブ厚１５０mmのところがある」も鶴見のことをさしているのなら、あそこはワッフルワイド床スラブ工法という特許取得済みの工法で、３００mmと交互になっており、遮音と断熱に優れているらしいから、欠点にはなりえないのでは？