ヒューザーのマンションってどうですか？

＞１４８
社員寮だった事は無関係ですよね。
元の東芝寮がどのような制度だったか分かりませんが
一般的に社宅は独身向けと家族向けに別れている場合多いですよね
家族向けは、だいたい徒歩２０分など利便性ないが住環境が静かな
場所に建っている場合が多いと思います。

↑にも書いたように工業地帯でも今後、宅地化が進む地域であれば
多少問題無いと思うのですが、こちらは明らかに工業地帯ですよね。
住環境（騒音＆異臭＆日当たり等）まったく考慮しないって人以外
住んではいけない物件だと思います。

徒歩２０分地域で戸建てとの比較ですが
戸建てには戸建ての、マンションにはマンションの良さってあると思うんです
事実、低層住宅地に建つ低層マンション（高額だったりしますが）も
一定の人気あると思いますし。

ヒューザーのコンセプトって広い間取りでゆとりある生活ですよね。
コンセプト的には繁華街や工業地域の住環境の悪い場所には
似合わないと思うんですよね。

>147、151

横浜鶴見の物件の周辺環境をけっして支持するわけではありませんが、ここは工業専用地域ではなく、工場区画内でもありません。
そもそも工場といっても、硝子工場とその関連倉庫だけで、あとは鶴見線の車庫と、家具展示場、そしてゴミトラックの車庫です。
硝子工場から出る煙は水蒸気とホウ素系の化合物ですが、実際に存在する煙突は南側に200メートル離れたところにある1本のみ。
また、ホウ素系化合物は人体に悪影響があるわけではありません。おそらく、一番嫌われるのはゴミトラックの車庫でしょう。
付近には横浜サイエンスフロンティアが形成されていて、工場の他地域への転出を前提に、この一帯が将来、住宅も含めた地域に変わっていく可能性はあります。
実際に付近一帯をじっくり歩いてみればわかりますよ。

>>152 確かカリモクの隣のところですよね。　152さんのおっしゃるとおり、そんなに酷いところでは
ないと思いますね。　僅か100m離れたところと倍以上違う地価なら、今後よい方向に変わっていくことに
かけてみるのも悪くないと思います。　住宅が現にたつのですから用途地域が”工業専用地域”と
いうことはもともとあり得ないですよね。　　昔の宅建の勉強で、工業専用地域には住宅は建たないと
いうのは一応うろ覚えで覚えているもんで... 多分　準工業地域　と、工業地域の差について上の
コメントはなされているものと推察します。　最もここ横濱鶴見が工業地域かどうかは私は知りません。
HPの物件概要にもでてないですね。 紛らわしいですけど、2000年竣工のグランドステージ鶴見は
工業地域内だったのは覚えているのですが... まぁもう前世紀のネタですけれども。

>>141さん、ご意見ありがとうございます。

しかしながら、以下の点から「三千万円台後半」ではなく「四千万円台から」と記載したほうが
より良いだろうと考えてのことでした。

①三千万円台の物件も確かに存在していたが絶対数は少なかった。
②建材、土地仕入れ価格が高騰している昨今の傾向から考えて、これからも少ないと考えられる。
③上記①、②のことから、「三千万円台から」は決して嘘ではないが、「四千万円台から」と整理
　しておいたほうがより情報として役立つ

上記は私見ですので各位の意見をお聞かせください。
賛同が多い方の記載にしたいと思います。

現在オフィシャルHPに記載されている物件の中ではどれがお買い得なんでしょうか？

>154、155

１１０平米で３０００万円台を実現するには、平米単価３６万3636円以下ということになりますね。現在分譲中の物件では、横浜鶴見、船橋海神、白井の3件となりますが、2003年後半以降の全24物件では、他に磯子（2004年）、川口（2004年）を含め、全5件となります。
確かに少ないですが、比率は20%ぎりぎり超えますので、「数は限られるが３０００万円台から」というような書き方のほうがフェアかと思います。

お買得物件は、まちがいなく横浜鶴見でしょう。平米単価の最安値は26.1万円（坪単価で８６万円）です。全戸150平米ですし、駅近でもあります（周辺環境についてはさんざんここで議論していますので、省略）。白井も似たような安さですが、都心から31キロも離れ、ヒューザーが企画と販売代理だけ請け負っている物件なので、１３０平米までしかないし、ヒューザーらしいリビング・インの間取りにもなっていません。
その次は船橋海神、かなり高くなって原木中山、梅島の順でしょうか。梅島は仕様をこっぴどくこのサイトで批判されてますけど。

梅島の売れ残り１戸ってのだけはやめといたほうが...
安さはともかくとして、遠くても許せるかなと思えたのは、磯子くらいでしたね。

谷塚15分の　グランドステージ竹ノ塚　34戸
町田5分の　　グランドステージ町田 54戸　ってのがもうじき売るみたいですね。
会員専用のページにでていますが。　谷塚のほうは　もし2重床/天井 駐車場”抜き”なし
だったら見にいこうかと思っています。

>156

鶴見はヒューザーのベンチマーク物件でしょう。
「150㎡　3000万台からであれば、何処まで条件が悪くて販売可能か？」
の測定をしているのではないでしょうか？（あまりにアグレッシブな物件すぎて手が出せない）

平米単価での比較ではなく、周辺環境・値段・設備のバランスで優れている物件はどこか？という話ですよ。

逆に梅島は確かに駅からは遠いけど、周りに嫌悪施設がざくざくあるというもんでもないので
坪単価は20万くらいしていたはず。 0.7で割ってまぁ坪100万程度で仕入れているだろう。
普通に南向けに駐車場つきで70-80m^2台のマンションとして作ろうと思うとまず無理な南北に
細長くて、非整形の土地なんだけど、ここにマンション建てられるのはヒューザーならでは
ありますね。　実際にはもちょっと安く仕入れしたかもしれない。
　確か容積率199.99% とかフォーナインで作ってあったはずなので、今残っているのは
116m^2 4590万だから、坪単価130万。　鶴見より40万ほど高いけど、
鶴見の坪単価を40万と思えば、(100-40)/2(容積率)×1.2(販売経費・利息他）〜35万程度なので
建物にかけている費用は同じというか、値段の差は土地代だけですね。
　一階の部屋とかは、末期には、6000万下まで値引きして 160m^2近いのを売っていたから
坪120万とかもあったわけですね。 鶴見と違って外断熱の代わりに　直床で、駐車場の”抜き”
がありますから、　そこまで考えると割り得感は　鶴見 >> 梅島でしょうか。

>>160 これから見ると、 多分 ヒューザー物件の値段は、坪単価で
(60 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.2 程度で作ってきていると思われます。
ほかのデベの標準的な値段が
(70 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.4 程度で、実際梅島の周辺価格は、
坪160-170万ですので。　土地代が勝ってしまうような地区につくると、
せいぜい15% ほど安いだけになってしまうので、やはり路線価10万円台までを
基本にしないと、おおって価格にはならないですよね。　土地代が果てしなく安くなる
極限では、少し仕様を落として、かつ宣伝経費を落としまくれば30%引きほどまで出せる
ということですね。　そういう意味では鶴見の物件が一番”らしい”とは言えるんでないかな。
　　

160 ですが、梅島の物件　20万なのは　坪単価でなくて、1m^2あたりの”路線価”でした。
失礼。

しかし、さすがヒューザー 回遊族にも購入させるといわれるだけあって、購入
検討者の会話レベルも異常なまでにディープだなぁ... ついていけん (^^)

しかし梅島は人気がないな。
駐車場代が抜かれる以外で特別に悪い点が思い当たらないのだが。
誰か梅島の特に悪い点について解説してくれないか？

（ちなみに周辺環境は「嫌悪施設」こそないが、道が整備されていない妙な場所にある）

>>156さん
ご意見了解しました。計数的に記述して頂いたおかげで納得して記述を変更できます。
>>その他各位
良い点、悪い点を問わず発言の程宜しくお願い致します。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で三千万円台後半から購入可能(HP情報より。これは良い点と認めて問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板の良質なドア（室内）を使用（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

>>108さん

もしいらっしゃったら【良い点】-③について補足説明をしていただければ幸いです。
宜しくお願いします。

>>164 さん。　実際に見にいったので問題点をもうちょっと細かく
指摘しましょう。

1) 用途地域；準工業地帯 (下から2つめ）　かつ、
　 敷地が都市計画道路に大きくかかっています。 予定の16m復員を
　建物自身はぎりぎりで避けているのですが、東側の平面駐車場部分は
　将来供出しないといけない可能性があり、現在200%の容積率を目一杯
　使っているので、同じ床面積を利用した立替えが不可能となる
　可能性があります。
2) 直床・直天井と遮音上は厳しいくみあわせながら、スラブ厚は
　最低限といえる20cmしか確保されていません。
3) 酷い下り天井がリビングの真ん中を横断する俗にいう”ギロチン”仕様
　の部屋があり、最も低いところでは、床から190cmのところ
　（私は身長が180cmをかなり超えますので）まで迫っています。
4) 駐車場の30年間の”抜き”の総額は物件価格の10%近くに達します。
　今130万/坪ですが、これで140万相当。　近くには、格安のマンションで
　あれば150万/坪程度までは結構あるので、既に”非常に”安いという
　レベルにはありません
5) 都心でもありませんし、駅からかなり歩くという立地にもかかわらず
向きは真東向き。このあたりのマンションではあまりあり得ない
　向きになっています。　実際に朝いってみましたが、1階あたりでは
　殆ど日当たりもありません。
　5) も考えれば、価格的には”妥当”なレベルで特に安いといえる
　コストパフォーマンスレベルにはありません。

続き
　なぜ2)/3) のようになってしまったかというと、20m未満の高さの中で7階建てとして、相当に
強引な200%の容積率消化を行っているせいです。そのために階高(スラブ間隔ですね）は、276cm
と、一流のデベの確保の最低基準といわれる300cmを大幅に下回っています。あの不評な長谷工
でさえ、285cm程度は確保して、天井は2重化していますよね。　直床/天井物件は、遮音をいくら
我慢しても20年ほどしてからかかる配管系の交換コストが莫大なものとなり、長期の合計金額では
決して割安とはいえません。
　柱の間隔を6m程度をやや短めにしていますが、それでも構造上 柱間隔の10%程度の太さが
大梁には必要ですから、この階高では下がり天井200cmというところができるのは仕方ありません。
110-115m^2 の住戸ではリビングの端においやることによって威圧感を低減しようとしていますが
例えば隣の和室側に大きく柱がせりだすために、和室におくことの多いたんすなど背の高い
家具類のの設置を極めて困難にしています。
　これまっとうなデベであれば当然6階建てとして設計を行うわけですが、北側の日陰（斜線規制）
のあるところなので、その制限の中で設計を行ったばあい、この土地では決して200%の目一杯の
容積率消化をすることはできません。　今の7階に相当する10%程度の床面積は捨てるしか
ないので、このあたりをまっとうな仕様とした場合、坪単価は再び10%上げざるを得ません。
　私が昔勤めていたデベ関連の会社であれば、この土地のボリュームチェック（容積率消化が
可能であるかどうかの簡易設計）の結果は”不可能”となっていたと思います。
多分それが理由で、１流のデベならば決してこの土地には手を出しません。その分
競争がないので安く土地を入手できている可能性があるわけですね

　長くなりましたが、2重天井/床にしたら、決してこの値段にはならないという点が
ご理解いただければ。　　

なお当該マンションの建っている場所は調べてみましたが、私の予想通り第3種高度地域で
あって、将来立替を行う場合にも、20m を超えるマンションの建設は困難ですね。
普通にちゃんと建てた場合 6階建てが普通は限界です。

　さらに蛇足ですが、下がり天井には我慢できるという人もいるかもしれませんが、
玄関の戸の高さ（アウトフレーム工法が普通になりましたから）と、窓サッシの上端の高さは、
階高−大梁太さで決まっていますから、ここみたいに階高が2.78mしかないと、多少細かめに
柱をいれたぐらいでは、この２つの高さを高くとることだけは絶対にできません。
ここもなんか頭がぶつかりそうだなと思いながら玄関を入ったような記憶があるので、
多分この２つの高さは190cm がいいところだった筈です。　ハイサッシとは言わないまでも
居住者の一番背の高い人の背丈180cm に +30cm 程度ないとゆったり感・高級感は演出
できません。　サッシだけ低いのに、家の中の部屋の間の扉だけ高くすると変な感じに
なりますから、ここ折角採用している上等の木製の扉も、これにあわせて背丈は低く
せざるを得ないわけですね。　面積も大事ですけれども、箱としての空間を買うわけ
ですから、高さや、箱としての部屋がなるべく直方体に近いってのも重視したほうが
宜しいかと思います。　普通の意味で、25-30畳などというリビング広さは必要ありません
よね。　あくまでゆったり感の演出のために広さを確保しているわけですから、
同時にサッシ・室内の高さもちゃんと確保しないといけないと思うのですが、
皆さんはどう思われますでしょうか。　

>170
梅島の階高２７８センチはひどいですね。また下がり天井と梁に１９０センチがあるのも問題です。横浜鶴見は階高296センチ、一番低い下がり天井で210センチ、ギロチン梁やその他見た目に気になる梁はいっさいなし（特許をとっているワッフルワイド床スラブ工法採用のため）、チーク材一枚板の室内ドア高もすべて200センチです。二重床、二重天井、フローリングもすべて無垢板（洗面化粧室も）ですから、梅島と横浜鶴見の差は大きいですね。
ひとつの会社でこんなに差が出るとは、よい勉強になりました。（もっとも、現在住んでいるN不動産の比較的ハイグレードなマンションでも、階高は２８８センチ、１９０センチのギロチン梁あり、ですから、どの会社も自分達の物件内にいろいろ差を有しているのだろうと思います。）

＞１６５

　そうそう、ヒューザー物件のもうひとつの共通する短所として、ゴミ出し設備の貧しさが指摘できます。屋根なし、そこらへんのアパートのゴミ出しコーナーを少し立派にした程度のものしか設置していないので、当日の朝しかゴミが出せないのみならず、美観上もよくありません。カラスのえじきにもなりますし。
管理会社のグランドサービスがしっかりしているので、通常のゴミ出しコーナーの掃除は行き届いていますが、ゴミ収集日のご前中の様相はーーーわかりますよね。

>>171さんて、今まで頑張ってきた鶴見の人？まだ入居してないんだ。
てっきり、住んでみて問題ないから勧めているんだと思ってましたよ。
いや、こちらの勝手な思い違いですが。

そうそう、悪い点に以前「採光に問題がある物件が多い」という旨の投稿があったかと思いますが、
その辺はどうなんですか？

あと、問題提起として、戸数の少なさをあげておきます。もし1戸でも売れ残ると修繕計画に
大きな狂いが出ると思うのですが…。

横浜鶴見はまだ誰も入居していないと思うよ。きのうあたりが引き渡し日？　来週から入居かな。

グランドステージ茅場町はどうですかね

>>172　戸数の少ないマンションが多いですからねここ。　管理コストとの兼ね合いで
ある程度は仕方ないところもあろうかとは思います。
>>171 より階高が高くなっていればあまり問題を感じないでしょうが、278cmより低いってのは
築30年とかのマンションでない限りちょっとあり得ないので... そこに新築として入れるかと
いったらまぁ普通は無理ですよね。　このように、このデベのマンションの場合、立地とは別に
極端に当たり外れがあるので（城東地区にはみた限りでははずれだけでしたが、あたりもあると
信じましょう）　会社として指名買いはできず、個別物件として評価するしかありませんね。

　なお 20m/31m/45m/60m で各々法律上の規制が代わるので、ぎりぎりこの高さ未満になっている
マンションが多いですね。　31mに11階ってのはいくら無理やっても難しいので、
まぁ鶴見の場合誰がやっても10階建てです。
　60mは20階建てのマンションが多い理由ですが、19階に落とすよりは、20階でもわざわざ超高層
認定とったほうが得なのか、一流デベでも60mかすかに超にして超高層認定取得で
くるパターンのほうが多いように思います。
20m 7階建て　 45m 15階建て　ってのは3流デベが無理やるとできてしまいます。
おのおの 6階/14階だてにしないといけないのですが、 45mの15階だてってのは
結構よくありますよね。　でも20m で7階収容ってのは、きょうび正直非常に珍しいかと。

船橋の物件（駅徒歩７分）はいいですよ

>178

どの点が、どのようにいいのか具体的に記述いただけると幸いです。

>>173さん

売れ残りがあった場合、修繕費は入居があるまでデベ持ちだそうです。

>>178 上の議論だと駐車場”抜き”のあるほうのようですが....
>>162 の理屈からいうと、路線価15万ですし、どうも容積率300とれていますから
坪単価120万程度に入ってもいいように思いますけれども、今売っている２戸は
114/152m^2 で、5060/7090万といっているので、坪単価140万上で、かつ駐車場抜きが
あるのでは、ヒューザー物件としてはあんまりうまみのないものに見えますが。
10階だてでなくて11階建てというところが、またまた高さ方向の圧縮設計の可能性を
示唆していますね。　例によって四角くはない敷地の利用ですね。　

駐車場100% / 駅から遠い　/　けどかなり安いって点では、
同じ舟橋でも海神の物件のほうが”らしいよね”。
やっぱり駐車場には”抜き”はあるようだけど。
両方とも31m以内で作ってあったら、1階の高さが270cm台になってしまうけど..
まさかそれはないと信じたいね。

茅場町は、立地的にも、価格的にも随分コンセプトが違っていた
（広い割りには、周辺に比べて低めの坪単価ってのは同じだけど）
と思うんだけれども、どういう仕様だったんでしょうね。　人気だったのか
もうHPからは消えているんで完売なんでしょうけど。

>>180さん
そうなんですか。情報ありがとう。それは良心的ですね。

>>183さん
2chのヒューザースレには結構辛口なインプレがあります。

>>184 修繕費負担に関していえば、これはどこでもそうなんですが.....

>>185さん
そうなんですか。いや以前にそれで揉めているマンションを知っているもので、勘違いしたようです。
とんだ恥をかいてしまったようですね。では、これはいい点でも悪い点でもないという事で…。

船橋本町の物件は確かに魅力的。建物構造はさておき、駅から程よい近さ（徒歩７分）、それも南口と違って
整備が行き届いている。駅周辺の慢性的な渋滞からは少し外れた立地は住み易そう。過去において、近辺に１５０㎡
のマンションなんかなかったんだから、需要はあると思うよ。

他の藤沢駅周辺物件と比較して

良いと思う点：
　広くて安い。（3千万の後半から5千万の前半位）
　藤沢駅徒歩10分圏で100m2超え自体、中古まで視野に入れても極めて少なく、
たまにあっても、ほぼ例外無く当時の億物件なので、中古でも4千万近い。
　また、古い物件は管理費等が高いので、実質的な月々の支払いが逆に高い場合
すらある。

悪いと思う点：
　違法行為を生業とする団体の事務所が近い。
　住民に手出しはしないけど、他団体の同業者の車の路駐がウザい。

否定的意見に対する所感：
１．HUSER固有
（１）トイレの棚が戸棚じゃない
　　藤沢も確か同じ。
　　あるのが当たり前に１票。
（２）内装が安っぽい
　　藤沢は現物をモデルルームにしてるけど、特に悪いとは思わなかった。
　　少なくとも今住んでるところ（築７年位かな）よりは丁寧。
（３）駐車場代がHUSERへ
　　物件によるらしい。藤沢は管理組合に100%入る。

２．一般論
（１）駅近は環境が悪い
　日本の安全神話が崩れた今、暗い夜道がない分郊外よりマシ。
　酔っ払い、呼び込みの兄さん等は、ガラは悪いかも知れないけど犯罪者じゃな
い。
　女子供が犯罪者に襲われた場合、暗い夜道ならアウトだけど、呼び込み兄さん
達は助ける側に回ってくれる。
　買い物の便は郊外より断然良い。
　徒歩での移動中心なので、交通費が安く済む。
　電車は利用し易いけどマイカーでの移動の便はNG。
　駅近は駐車場代も高いので、車の利用頻度が低いなら駐車場だけ車庫証明限度
の2km離して置くのが良いかも。
（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

以上

地価階があるってのはヒューザーでは珍しいと思うけど
高さ制限とかでもぐっているの？　→　藤沢

地下階　ですね。　こんな掲示板ばっかり投稿しているんで変な日本語変換の癖がついている (^^)

>>187 しかし7000万あって船橋で買うかなぁ... まぁ地縁ってのがある人はあるんだろうが。
TTTあたりだったら十分中央区で120m^2　タワー中層階以上とか買えてしまう値段だよね。
まぁ150m^2は無理だけど。 100m^2くらいは欲しいと思うけど、150m^2がいるかといったら
（うちは子供いれて3人しかいないし）いらんような気もする。

>２．一般論
>（１）駅近は環境が悪い

　そんな話は誰もしてないと思うんですが…。
　ヒューザーの駅近物件は険悪施設が近くにあることが多い、っていうのが話の流れです。

　それを越える魅力があるかどうかを語るのがこのスレでしょう。

ずばり　　”ない”。

>192

ほかの細長いマンション買うよりは全然ましだとおもうよ。
俺は。

＞190
＞191
そうですね
そんなにお金があるのに船橋駅近に住みたい人は
皆プラウドタワーに行ってしまっているでしょうね。
また船橋で広さと環境を求める人は船橋駅近は求めない。。。

>>188

（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

駅から遠くても（15分くらいまで）いいんだけど、ミニ戸は絶対やなんだよね.......
15分くらいはなれればそれなりの注文住宅が買えるのだろうか？

ところでグランドステージとセントレジアスってなにが違うの？
誰か教えて。
（名前とか言わないように！）

同じ地域に最初のマンションを建てるときにはグランドステージ、ふたつめを建てるときにはセントレジアスというふうになっていると営業マンが説明していました。家具付きの場合はコンアルマーディオになります（横浜鶴見が第一号）。

追加よろしくお願いいたします。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⑥販売直後に基準不適合になるような物件がある
⑦設備がほとんどオプション
⑥共用設備が無い
⑦壁紙が薄い
⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⑪管理人に勤務時間が短い
⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⑭直床でリフォームなどが出来ない可能性がある
⑮階高が低く、梁が出ている物件がある
⑯採光面に難がある
⑰都市計画道路の予定地に大きくかぶっている物件がある
⑱仕様・構造ともにばらつきがあり、物件ごとに変更が多い
⑲ゴミ出し設備の貧しさ

＞１９９
「設備がほとんどオプション」「共用設備が無い」は言い過ぎでは？
「スラブ厚１５０mmのところがある」も鶴見のことをさしているのなら、あそこはワッフルワイド床スラブ工法という特許取得済みの工法で、３００mmと交互になっており、遮音と断熱に優れているらしいから、欠点にはなりえないのでは？