章栄不動産のフローレンスマンションについて(その3)

>KKKさん
駐車場が０円なのでその分管理費が高くなるんじゃないですか！

「管理費削減のために管理会社変更を。」
言うのは簡単ですが、実際やるのは仲間がいないとできません。
まずは自分が理事（長）に立候補して、理事会メンバーを仲間にすることが大事です。
1年後をめどに臨時総会を開催する位に時間をかけてやるべきです。

399さんの言うとおりで、区分所有者名簿（賃貸化していると連絡ができないため）、完成時設計図書、管理組合通帳印鑑の3点セットが必要です。
また、管理会社との契約書で契約期間を確認しておくことも必要です。
契約期間終了時に管理会社変更できるように、臨時総会を持ってこなければなりません。

まずは、元々の管理会社と独立系の管理会社の見積もりをとります。（1〜2社程度）
見積もりの前に共通の管理仕様も決めておく必要があります。
特にエレベーター点検と管理員の時間が大事です。
3社でも過半数とれない可能性があるので、できれば事前に住民アンケートで2社にしぼった方が良いと思います。

ちなみに広島の独立系でおすすめは、合人社と第一ビルサービスです。
是非がんばってください。

>402さん
駐車場が0円なのでその分管理費が高くなるのは間違っていると思います。
管理費とは、マンションと管理する為の費用であり、駐車場代を含めるのはいかがでしょうか。
確かに駐車場代が管理費に入っているといわれれば仕方が無いですが。
他のマンションもそうなんですかね？・・・

なるほど！
私感違いました。他社の中古マンションに住んでますが、
契約当時「フローレンス等は駐車場代が０円なのに。。」と不満を言ったら、
「結局駐車場代は修繕積立金にプラスされるので、修繕積立基金が高くなるか
月額の積立金が高くなるはず」だと説明受けました。
管理費とは無関係ですね。

＞KKKさん
章栄管理の管理費は平均10,000円前後、他の管理会社だと平均5,000円前後で
比べてみても確かに高いです。しかし、ただ高いというわけでもありません。

一般的な管理会社だと平日間(月〜金)で３〜４時間程度の管理で、清掃・管理を
管理人一人で行います。

章栄管理の場合、平日間で８時間程度の管理で、清掃員・管理人が別々にいますので、
人件費によって管理費が高くなります。

私の経験上、３〜４時間の清掃・管理を管理人一人で行うと、マンション全体の
管理が行き届きません。

管理体系によって管理費が異なりますので、管理費は安ければいいというわけでも
ありません。

>某販売代理さん
非常に参考になる情報をありがとうございます。
確かに、管理人がAM9:00からPM9:00までおり、清掃員・管理人が別々にいます。
管理費にあった仕事をしていれば問題ありませんが、管理費がどのように使用されているか
詳細が報告がないためわかりません。
報告は月1回、半年に1回、年1回のどれくらいの周期で報告するにでしょうか。

＞ＫＫＫさん
12時間2名勤務とは贅沢ですね。うちは4時間1名勤務です。
どんな仕事をしているのか興味があります。良かったら調べて教えて下さい。

私のマンションでは、業務報告は各戸に毎月行われていますが形だけです。
実際の業務内容は、管理組合と管理会社との契約書で確認するしかありません。
多分、管理規約や大規模修繕計画などと一緒に入居時に各区分所有者に配られていると思います。

業務内容は住民によって気になる点が異なるので、アンケートで意見を集めるべきだと思います。
例）エントランスが汚いので掃除頻度を増やす、駐輪場整理を毎日する、など

管理人はお手伝いさんではないので、用事を頼む人ではありません。
日中は管理人の仕事はほとんどないので、兼任でも支障ないと思います。
高級マンションならコンシェルジュがいますが、管理費はどうしても高くなります。
また、規模にもよりますが、小規模（30戸程度）なら半日勤務でも十分です。

私のマンションでは当初は、年に1回の収支報告が通常総会であっただけでした。
管理会社に指示して、毎月の収支を理事長に報告させるようにしました。
ただし、毎年理事が替わる制度では、理事の熱意もすぐ冷めるのであまり意味がないかもしれません。
個人的には2ヶ月に1回程度、熱意のある方に収支報告させるのが良いと思います。
できればその熱意のある方が、理事の監事に立候補した方がより良いと思います。

また、予算が使いたい放題だったため、ある金額以上は理事長の印鑑が必要としました。

古いですが参考までに。
http://chiba.cool.ne.jp/sakira1/kanri2000/klink.html

＞408
管理費は規模によって異なるので、一概には評価できないと思いますが如何でしょうか？

>オデさん
こんにちわ。私のマンションは約１６０世帯です。
エレベータは３機あります。
駐輪場の整理はされていませんので非常に汚い。。(▼、▼メ)
現在は、カラオケルームやシアタールームが無料で使用できるため
12時間勤務になっているのだと思います。
数年すればこれらのサービスルームの費用が住居者負担になりため廃止されると思います。
そうなると、管理人は不要となり、12時間勤務はなくなるかもしれません。
管理人の仕事は、掃除だけだと思います。
後、マンション近辺の違法駐車の監視。駐車するとすぐに張り紙をされます。
防犯カメラがありますが、このカメラも違法駐車を監視するだけで、ぜんぜん意味がないものです。

組合総会で話があったのですが、バイクの盗難があって、警察が防犯カメラを確認したら
ぜんぜん写っていませんだって。。どこを写しているのかなーーー。

フローレンスはどこもそんなもんですよ。

＞KKKさん
こんにちは。
160世帯とは大規模ですね。
カラオケルームやシアタールームはコストがかかるだけでお荷物（負債）です。
無料といっても維持コストの出所は管理費しかありませんから。
スケールメリットを生かせばコスト削減はかなり期待できますよ。

SJSという会社があります。
↓
http://www.sjsmdn.co.jp/
メールのやり取りだけで大雑把な見積もりを出してくれます。
大規模マンションならココに頼めば簡単です。
ただし中間に業者を挟む分、高くなりますが。

フローレンスに限りません。
管理の仕事は手を抜けば抜くほど 賃金／労働時間 のパフォーマンスが上がるので、
監視や管理会社交代の脅威がない限り、余計なサービスはしません。

職業人としてのプライドや倫理観のようなものに期待するのは、
無理な業界ですしね。マンション業界は。

厚生会社と言うのは非常に苦しいものです家族も有り世間様に頭を下げながら暮らしています皆様に迷惑をお掛けした事については言葉もございませんが頑張って生活を営んでいます。

KKKさんへ
人間は個人個人では悪い人はいないと思います。マンション等の集合住宅に住むと
自分が規律を守っていても大集団の中にいるとルーズになってきていませんか。
駐輪場が整然としていないなら自分で整頓してはいかがでしょうか。私はお節介かも
しれませんが通路等にはみでている自転車は直しています。
管理費についても高いというまえに自分が理事、理事長に立候補し、ゆくゆくは自主
管理できるような意識を居住者全員に持たせていく努力が必要かと思います。

がんばるんじゃ！！！

管理会社について、参考になりました。
面倒ですが、管理費も長く払えば大きな違いになっていきますよね。

　

そうなんじゃ

おっさんも頑張るんじゃ〜