マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6680
保険は安心料。
瑕疵はその時点では分らない。
手抜き工事は、設計コンサルタントの役割。
瑕疵の責任は元請会社。

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　建築工事等にとって「瑕疵」の発生は避けられません。
　しかし、瑕疵前提の工事不具合発生を、マンションだけでなく、多くを事例で感じます。

　なぜ、瑕疵なく工事をしようとしないか、理解できません。　業界の常識だからでしょうか。

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大規模修繕工事時には、手抜き等が発生しないように設計監理方式を採用し、
設計コンサルタントが仕様書通り工事が行われているかのチェックをします。
たとえば、塗装でいえば、仕様書通りの材料や量を使用しているかのチェック
をします。
具体的には、塗料缶に通しナンバーを記し、その写真を取って確認をします。
入札方式や随意契約又は管理会社主導での工事では、そういったチェックは
ありません。
ただ、問題なのは小規模マンションでは設計監理方式は採用できないでしょう。

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　なぜ、小規模マンションでは設計監理方式は採用できないのでしょう。　適正な費用を負担すれば、設計監理方式は可能だと思いますが？　マンション管理士教えてください。

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小規模マンションは手抜き工事や不正がやりにくいからしょう。
責任施工方式で大手に委託すればよい。余計な経費が不要。

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>>6684さん
設計監理方式は、元請会社の選定をするときの相見積を同条件で取るための
要項書等の作成もします。
相見積を取る時は、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料、同じ仕様で取ら
なければ比較のしようがありませんから。
それから、我々に代わって工事が仕様書通り行われているかのチェックを
します。
主な役割はそんなことですが、雇うためには監理料が必要となります。
大規模マンションであれば総工事費の３％程度でもいいのですが、小規模だと
工事費の１０％以上の報酬を支払わなければならなないからです。
お金さえ払えば当然設計コンサルタントを雇うことはできます。

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　小規模マンションでも、適正な大規模修繕を行える設計監理方式の、適正な費用支出は必要です。　単純に数字やパーセントにこだわるのではなく、まともな大規模修繕を行えれば、そのために必要な費用は無駄ではありません。

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小規模マンションは、責任施工方式の随意契約でいいかもですね。
丸投げにはなりますけど、信用のある業者を選べばいいでしょう。

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　最近の大規模修繕工事の状況を聞くと、設計監理方式から、事実上も含め、責任施工や随意契約方式への移行が見られる。　責任施工等でもまともな工事が行われればよいが、大規模修繕工事の失敗もよく聞く。　これでは「管理不全マンション」大発生。　原因は単に「力」と「カネ」関係。　マンション関係業界の営業力も衰え、安易に利益を確保しようとする連中ばかり。　　真面目でまともな排他をしない、「真のマンション管理士」を求む。

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組合員のマンション管理士を探せ。

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相見積を取らずに建設業者を選べば、工事費が高いのか安いのかも
全く分らないですね。
それが責任施工方式。
ただ工事費の予算を聞いてその範囲でやることになるが、それで
納得しなければしょうがないんでしょうね。
相見積がとれないんですから。

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>>6690さん
マンション管理士では設計監理はできませんよ。
金抜き計算書がつくれません。

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　その通り、技術系マンション管理士で、実務経験に富むマンション管理士でないと、大規模修繕工事の相談はできない。　他の分野の専門家でも、大規模修繕は条件等が多く、難しい。
　ペーパーマンション管理士は、もちろん無理。

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相見積の取り方
　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

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　金ヌキ明細書を作成しても、使用材料等をある程度指定しないと合い見積もりにならない。　工事業者により、協力建築資材会社もあり、性能が優れたものや、安価で入手できるものもある。　それを無視した金ヌキ明細書は、事実上意味はない。

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>>6695さん
使用材料は当然指定するでしょう。
メーカー、品番、色等の条件はそろえますよ。
そして、スペースも。
全く同じものでの比較が金抜き計算書ですよ。

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　実際に大規模修繕して分かったが、工事費を膨らませる手口も判明した。　これでは、管理組合の懐を、悪徳管理会社。悪質コンサル、力関係で勝てず営業力の落ちた工事会社が、管理組合を食い物にするのは当たり前。　設計監理方式も骨抜き。　管理組合は修繕積立金不足に悩まされるばかり。

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お分かりの方、教えてください。

平成4年5月22日の東京地裁の「管理者は、集会において選任されたものであり、個々の区分所有者から直接管理者になることを委任されたものでないから、個々の区分所有者の受任者とみることはできないので、管理者がその取扱う事務につき、個々の区分所有者の請求に対し、区分所有法28条及び民法645条により直接報告する義務を負担すべきものといえない。」との判示からすると、年１回の総会の場における区分所有者からの個々の質問に回答する義務はない、と言えないでしょうか？

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　何のことを言っているのか事案が分からなければ、マンション管理士でも、弁護士でも分からない。

　「理事長は、総会でも、区分所有者の質問に答えなくても良い」ということか？

　そんなのダメに決まっている。　　完全自主管理なら、理事長解任もの。

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>>6697
設計監理方式は、１級建築士である設計コンサルタントと一緒に専門委員が
修繕個所、グレード、仕様、材料等を検討して、それを基に修繕仕様書を
作成し、金抜き計算書での相見積を取り業者を選定するのです。
見積価格と業者が決まった段階で工事費を膨らませることはできません。
修繕積立金とかの懐具合を管理会社が知っていたとしても、それは何の関係も
ありません。
業者が選定された段階で、その修繕仕様書通り工事がされているかのチェック
は設計コンサルタントが行います。
その通りにしなければ契約違反となります。
設計コンサルタントの役割をご存知ないのですか。設計コンサルタントは修繕工事
業者にとっては敵みたいな存在なんですよ。

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>>6698 6447さん
法的には質問に答える義務なんかありませんけど、集会(総会)では、その様子を見て投票行動を変えるでしょうから、提案した議案が否決されたりする可能性はあります。
しかし、委任状やら、議決権行使書で
事前にほとんど決まってるから
出席者全員が反発して反対しても
影響はないでしょう。
集会が形骸化してるというのはそういうこと。

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>>6699 匿名さん
政治的な良し悪しと
法的な良し悪しが区別できないアホ

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>>6700 匿名さん
↑瑣末な話に固執するアホ

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>>6701
瑣末な質問に答えるアホ
法律や規約問題は管理組合では殆ど論じられない。
それがわからないんだね。

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>>6704 匿名さん
↑6698が判例を元に質問してるのを
見てないアホ

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>6704
管理組合の手続きの瑕疵で裁判になる例は枚挙にいとまがない。世間を知らないアホ

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>>6705
6697の書き込みに対しての6700の書き込みであるのを
みていないアホ
全く自己中で周りがみえていないんだね。
あなたにマンション管理をしていく能力はないね。
理事の役割としては、日常のマンション管理や補修工事、点検が
主なことだというのが理解できないんだろうね。
理事会は月1回、総会は年1回だけだよ。
総会対策や管理会社対策だけがメインではないよ。

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>>6706
裁判になるのはほんの氷山の一角。
全国にマンションはどれぐらいあるか知ってるの？
そして、裁判はどれぐらいあったの？
裁判になるような事態が発生したら、弁護士に依頼して
解決していけばいいだけのこと。

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>>6708 匿名さん
↑氷山の一角の意味を知らないアホ

氷山(ひょうざん)の一角(いっかく)

表面に現れている事柄は好ましくない物事の全体のほんの一部分であることのたとえ。「今回摘発された事件は氷山の一角にすぎない」

恥ずかしすぎw

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>>6708 匿名さん
↑おたくさん、恥かくだけだから
書かないほうがいいよw

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>>6709
ということは実態数を把握しているということかな？
単なる憶測の世界でのことでしょう。
他にはあるかもしれないがないかもしれない。
表面にでてきたのは問題があったからであって、なにもなければ
裁判にはならない。

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>>6711 匿名さん
↑おたくはもういいよw
マンション学会とか調べてみたらどうだい？

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>>6712
だったらお宅が調べてから書き込むべきだよ。
立証責任は書いた者が立証するのが当然じゃないの。
お宅はもういいよ。不確かな情報を書き込んで当然視するばかりだからね。

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>>6713 匿名さん
↑おうむ返ししかできないアホ

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これまでに、委任状等の水増しということは、ありましたでしょうか？

仮にあったとしても、実質的には、調べることは不可能だと思います。

いかがでしょうか？

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それが分らないのに、一方的に自分を正当化するのが
マンション管理士上位合格者なんですよ。
それが指摘されると自分の主張ばかりを述べるだけなんです。

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６７１５さん。貴方が、理事長になり管理会社のフロントを組合雇用にすれば簡単でしょう。

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6717さん　それどういう意味ですか？

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　ほんとに、どういう意味なのかな？　管理組合が管理会社のフロントを雇用？　管理会社のフロントなど、ＩＴ化と、ＡＩ化で、真っ先にクビ。　管理員業務はＡＩ化は難しいが、研究は進んでいる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士がいれば、管理会社そのものが不要。

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大型マンションは管理員がフロントを兼ねているマンションもある。
私の処に常駐している管理人はマンション管理士、宅建主任士、管理業務主任者、
日商簿記２級、ビル管理士、等の国家資格保有者です。

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　資格だけ持っていても、実力が無いと駄目だよ。　フロントも管理員も。　専門的知識者なら同じ。　実力の無いものは、世間の常識では、あり得ない。

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しかし、知識と資格はないよりあった方がいいのでは。
お金もあっても邪魔にはならないし。

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　マンション管理士なら分かるが、資格はあっても実力の無いマンション管理士は、驚くほど多くいる。
　マンション管理士には、広範な知識が求められるが、個人ですべてをできる人は、ほぼ皆無。
　みんなと協力し、真面目でまともな、排他をしないマンション管理士を求む。

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>>6723さん
マンション管理士もプロとただ資格をもっている者とはかなりの差が
ありますね。
それと建築士でマン管士の資格をもっている者、弁護士でマン管の資格を
もっている者も得意分野以外は他に助けてもらう方がいいでしょう。
いくら法律に詳しくても、建物設備に弱ければマンション管理のオールマイティ
にはなれません。その逆も又しかりです。
プロは報酬を得て生計を立てているのですからね。責任が伴います。
マンションの住民で資格を取り理事長になるのとは違います。
しかし、マンション管理においてマン管の資格をもった理事長は強力でしょうね。

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6723さん
資格はあるが実力のないマン管士をたくさん知っておられるんですね。
実力がないのが分かるということは一緒に仕事をされてたんですか。

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理事長は少なくともマンション管理士の資格ぐらいは持ってほしいです。
議案書及び会計報告書の作成能力ぐらいは身につけて下さい。

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　輪番制理事会で、理事長にマンション管理士級の能力を求めるのは無理。　輪番制を止め、立候補や推薦制にすべし、その際は、所信表明させると、変なことはしにくくなる。　いざとなれば辞めさせられる。　監事にも所信表明をさせた方がいいよ。

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管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。

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　管理会社社員のマンション管理士でも、実力のないマンション管理士はいる。　実力があると、資格を悪用して、形式有効、実質無効の業務を行うため、管理組合は大迷惑。　資格をはく奪しろ。

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　「管理会社のアドバイスで悪い奴が立候補するのでとの説明で立候補制を廃止した。」なら、マンション管理運営は正常化しましたか？　住民や地域社会から、喜ばれるマンションになりましたか？

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>>6730 匿名さん
100戸以上の規模のマンションであれば
完全輪番制で問題ない。
たまにいい人に当たるので、その人が問題を解決するはずである。
30戸以下だと人材不足から、輪番制ではまず無理で、30から100戸までのマンションは
グレーゾーンである。
30から100戸のマンションだと自分がやる気になっても理事会で同調する二人目が現れるか微妙だからである。
参考までにTEDの社会運動の起こし方の講演を見るといいであろう。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement?languag...

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　完全輪番制では、反社会的性威力等の「欠格事項のある役員」を排除できませんが、どのようにして排除するのでしょうか？　管理規約上、マンションに反社会的勢力は、いないことにはなっていますが、管理会社には、ややこしい関係のある、上級フロントもいます。

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>>6732 匿名さん
↑欠格事由に該当したら飛ばすに決まってると思うが、マンションにはこんなレベルの人も沢山いるから難しいw

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完全輪番制と書いたのは立候補の余地がないことを強調するためだったが、欠格事由該当者や痴呆老人まで含めると考えるアホも世の中には少なくはない。

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輪番制と並行して、数名は立候補を取り入れたらいい。
そして、必ず任期は明確にすべき。
輪番制も立候補も２年任期で再選はなしとすればいい。
これが一番澱みがなくなる。
優秀だから、再選を認めているとどこかで弊害が出て
理事長とかの変更ができなくなる。

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>>6735 匿名さん
↑立候補は100戸以上の大規模マンションでは必要ありません。

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そうかな、真逆じゃないでしょうか。マンションの事情にもよりますが。

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　輪番制も立候補制も、一長一短があります。　輪番制で素晴らしい人物が出てくることもありますし、立候補制で「カネ」と「力」と管理会社との癒着にしか関心がないものも出て来ます。
　住民が、マンション管理運営に関心を持ち「みんなの家」と思えるように努めなければいけません。
　手間ひまはかかりますが、かけただけの値打ちはあります。
　マンションの事だけでなく、良好なマンションストックとして、地域社会との「共生」を考えられないマンション管理士は、失格ですよ。

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大規模マンションの場合、一般組合員の中には優秀な人材が
いるので、ある程度は優秀な理事長でないと務まらない。
それをカバーするために、数名の理事の立候補があれば、人材
の偏りがなくなる。
完全輪番制の場合、理事は主婦が多くなるのでその点も不安
材料となる。

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>>6738 匿名さん
↑関心が高まると対立が深まる現実を知らないアホ

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>>6738さん
立候補制も輪番制も一長一短はあります。
だから輪番制に一部立候補制を取り入れるべきではないですか。
その際、任期を2年にして、再選禁止としておけば、不正や癒着が
できにくい環境が醸成されるのではないでしょうか。
ただ、立候補する者は殆どいないでしょう。しかし、理事会に問題が
ある場合には、こころある住民に立候補する機会を与える規定を
設けておく必要があります。

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　阪神大震災の際、理事長をしておられ、その後、理事長を続けて、後進の育成にも熱心な理事長にお会いしました。
　管理会社には、不具合の対応をすぐし、管理会社もそれなりに応えているそうです。
　真面目で、まともな、排他をしない方なら、長期理事長でも住民の支持を得られます。

　後進が育ち、良質なマンションストックが増えるといいですね。
　

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長期政権は絶対に阻止すべきです。
その規定を作っていないマンションが癒着や不正を産む
温床となっているんです。
早くこれに気づきなさい。

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　長期政権が悪いわけではありません。　本人も気づかない「権力は腐敗する。」が起きているかもしれません。
　長期理事長をしておられる方も、後進の育成には熱心です。　問題解決能力も高いです。
　そのような方なら、「長期政権」でも、マンションのためになります。

　何か問題が起きれば、早期対応すると、大ごとにはなりません。
　その対応能力が、理事長に求められます。

　財閥系悪徳管理会社には、早期対応能力すらありません。

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>>6744さん
長期政権はやはり規約で規制していないと、しっかりした理事長
ばかりではありませんよ。
いずれその理事長も代わります。
悪質な理事長が誕生した場合（当然最初から悪質とかは分りませんし、
そうなるとも思っていないでしょう。）、任期の規定がなければその時点で
規約の改正は不可能となります。
今が良ければの考えでは、先行きは不透明です。

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分譲当初から、管理会社や工事業者（分譲時は工事はないでしょうか）と
癒着や不正はないでしょう。
建物の経年劣化と並行して、癒着や不正等が発生してくるのです。
だから、輪番制と立候補での任期を規定しておかないと、それが発生したと
しても改定も含め対応の仕様が無くなります。
優秀な理事長がいたとしても、いずれ代わりますよ。後継者云々は絵に描いた
餅です。

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管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。
法令違反で規約を改正したり、
邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。

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小規模マンションでも大規模マンションでも理事長のウェイトが
大きい。
だれがなるかによって大きくマンション管理が変わってくる。
優秀な理事長の後任は、工事をいろいろすることによって存在感を
高めようとする。

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理事会の役割としては、工事や補修点検だけではない。
優秀な理事長というのであれば、細かなマンション管理にどう
対応するかが大切です。
ペット不可のマンションでペットを飼ってい者がいるとの投書が
あれば、その家にいって注意をするとか。ゴミの分別ができなくて
困っていれば、理事会で時々ゴミ捨て場に立ち会って点検をするとか、
開放廊下の見回りも理事会で交代で行い、物が放置されていれば
注意するとか、たまには交替で館内を点検してまわるとかのことも
やるべきです。
優秀な理事長とは何が優秀なのかは分かりませんが。

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６７４９さんの仰るような理事長がウチのマンションにはおりました。
８９３、詐欺集団、等々が管理会社１０９が見逃していた。

処が悪い組合員と共謀して理事長を追放した。こんなことを目のあたり
にしてからは管理会社１０９は怖いです。

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　「管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。 法令違反で規約を改正したり、 邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。」？
　マンション管理業協会の理事長会社が、そんなことする？

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マンション管理業協会の理事長会社かは知りませんが事実です。

嘘の投稿は致しません。

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　掲示板だから、書きたい放題は止めろ。　掲示板の信用がなくなり、運営会社の信用もなくなる。
　嘘でなければ、真実を書け。

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嘘でなければ真実であるという事位は理解できるね。重ねて申し上げます。
真実を投稿しております。

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　掲示板への投稿である以上、すべてが真実とは限らない。　事実ならば、誰もが確認できる新聞報道等のリンクを貼れ。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社はマンション管理業協会の役員をクビになり、社長の首も挿げ替えられた。
　トカゲのしっぽ切ではなく、ひな祭りは済んだけど、お内裏様の首のすげ替えかな？
　頭が変わっても、改善の兆しさえなし。　胴体は強いね。　首が強いのだろうか？

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井桁のついたとは井伊家の家紋の事ですか。？

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　井伊家は、財閥系悪徳管理会社ですか？違うでしょう。

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昨年の大河ドラマは井桁の家紋の井伊家が描かれていた。
今年は西郷どんでは井伊直弼が登場する。
その子孫の管理会社でしょうか。？

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管理会社ぐるみで違法行為をしているんですか？
現実的ではありませんね。
常識では考えられません。

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　マンション管理士に何を訊く。　ＮＨＫガイドで調べろ。
　ここは、「マンション管理士に質問しよう」スレで、番組ガイドではない。
　著しく、スレ違い。

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　財閥系悪徳管理会社は「自浄作用」が無いか働かないだけ。　マンション管理業協会理事長会社の方が、はるかにマシ。　詳しくは知らないが、反社会的勢力とお友達の上級フロントもいないし。　井桁はいるよ。

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管理会社が会社ぐるみで悪いことはしません。
フロントに悪いのがたまたまいただけのことでしょう。

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　マンション管理士なら分かるが、フロントに悪いのがいると、管理会社の使用者責任は免れません。
　即刻クビにすべきです。　不良社員がいると「悪貨は良貨を駆逐する」状態となります。

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　核心を突くと、途端に管理会社社員の御用マンション管理士は出てこなくなりました。
　管理会社の真実をばらす、管理会社にとっても困った奴ですね。
　さっさとクビにした方が、管理会社のためですよ。
　守秘義務も知らないから、窓際か庶務二課で、飼い殺しかな。
　　

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>>6764 匿名さん
↑管理組合に相手にされないから掲示板に書いてるアホ

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そんなに嫌なら日ハウに変えたらいいだけの話。
他の住人が賛成しないだけである。
個別の管理会社の不満は該当スレがあるだろう。
うざすぎ。アホ

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認知症かな。
これからどんどん出てくるんだろうな。

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新聞報道等で分譲マンションの管理費等がもろもろの情勢変化で値上げしなければならない
旨の報道がなされました。

１㎡２４１円位と聞いておりますが、７０㎡で７０×２４１＝１６．８７０円となります。
これ等に足すことの修繕積立金、駐車場使用料等を加算すると通常の分譲マンションに
お住まいの組合員の方々の管理費等に対する負担増が心配です。お金持ちの方々は別として
一般住民の立場での意見をお聞きしたいと思います。

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>>6768さん
１戸平均管理費が１７，０００円は高すぎですよ。
費用の主なものは、管理委託費、管理員人件費で他はどこのマンションでも
そんなに変わらないと思いますよ。
管理員人件費と清掃費は、時給で計算してみれば総額は簡単にでますよね。
問題は委託費ですが、１戸当り月１，０００円ぐらいのものですよ。
電気料金、電話代、保守点検費はどこもかわらないし。

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管理員や警備員、コンシェルジュがいれば高くなるよ。

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分譲当時の管理費が１㎡２４１円で７０㎡で１６．８７０円だと積立金、
駐車場使用料等を加算すると、
２０年後にはどれくらいの管理費等を強制的に徴収されるかと思うと私
みたいな庶民には大変な事になりそうです。？

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修繕積立金は自分たちの積立金だからいいけど、
管理費は毎年同じように使う必要経費だからね。
修繕積立金が高いのは納得できるけど、管理費は
安いにこしたことはない。

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国交省の望まれる修繕積立金の額は、１戸月１７，５００円とのこと。
これには大型設備分が含まれている。
これぐらいあれば、やらなければならない工事の全てが含まれている。
但し、専有部分の配管までは含まれていない。

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専有部分の配管は、第１回目の大規模修繕工事から積み立てれば
１戸月１，３００円程度プラス。

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マンション管理士で共用部分及び専有部分の給排水管の設備の専門家に
お伺いいたします。

当マンションはオール電化で専有部分の給排水管の材質は架橋ポリエチ
レン管で工法は分岐工法であり、

材質は長持ちして割安で更新時には更新工事も簡単であるのでその分小
額ですむと建設会社の一級建築士から説明を受けました。

真偽のほどをお願い致します。

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　マンション管理士なら分かるが、マンションへ行き、現場と図面を確認し、当初建築会社や販売会社の「正確」な情報提供を受けないと、真偽は判断できない。　当初建築はほぼ問題がなくても、大規模修繕時に瑕疵が発見されることもある。　こんな掲示板で尋ねずに、まず、「まともな」管理会社に尋ねよ。

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架橋ポリエチレン管を使用しているということは、築浅のマンション
なんでしょうね。
その配管であれば、継手部分も含めて５０年以上は劣化はしないでしょう。
但し、使い方や設置の仕方によっては漏水が発生することもあります。

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継手部分に亜鉛メッキが使用されていたらだめ。

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>>6775さん
詳しくは分りませんが、架橋ポリエチレン管での工法は、露出工法です。
給湯管、給水管を白色のモールと呼ばれる配管カバーの中に隠す工法です。
ヘッダー方式ではなく、分岐方式なので安心とは言われています。
露出していますので、更新工事は簡単にできます。
ただ、架橋ポリエチレン管に変更する時は、部屋の中での工事となり床下や
背板を外したりの工事となり、大変です。
架橋ポリエチレン管に取り換えた後の更新工事は露出していますので簡単に
できるようにはなります。

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私のところでは、まだまだ先のことですが、ステンレス管での更新工事を
検討しています。
架橋ポリエチレン管の場合露出工法なので抵抗があります。
いくら取り替えが簡単といっても、架橋ポリエチレン管に変更する時は
同じように床を取り外したりしなければなりませんので。
ステンレス管にしろ架橋ポリエチレン管にしろ、更新後は殆ど交換の
必要がないので、それだったら露出にすることはないと思いますので。

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