グランドメゾン杉並シーズン★３

シアタールームは、活用したいと思っているので、無くなればとか
「？」とかは、やめて！笑。

８４さんのいうように、購入者と検討者との間で温度差があるのは
仕方が無いと思いますが、デメリットをいうのであれば、
こう改善した方がいいよとか、プラス思考の話でないと読み手の
気分を害するだけです。

人それぞれの感覚だから、お願いしてもどうしようもないとは思いますが、
マイナス思考だけの発言は寂しくなってしまします。

ｂｙ　映画好きの購入者。

私はペアガラスをアイセルコで入れました。
高価なので、地震等で割れないことを祈っています。
２月の融資利率が本日出ましたけど、１月よりちょっと上がりましたね。
契約時にどうなるかが問題ですけど、上昇は押さえて欲しいと願っています。

議論が少し沈静化してきて、安心しました。この板を大変楽しみに閲覧しているので、荒れるのはとても残念です。

84さんのおっしゃるとおり、購入者と検討者では、見方が違うのは当然です。私は検討者の方が、私自身気付かなかったような問題を指摘されことは、とても参考になると思っています。それがネガティブな指摘であってもです。個人の主観的な好みの問題を声高に主張されても、意味ありませんから読み飛ばしましょう。

51さん、外装がバルコニーの軒下（多分大梁？）などが吹き付けになっているのは、石神井公園に2件あるGM物件などでも共通ですよ。施工会社はここも含めてそれぞれ違いますが。積水の意匠デザインポリシーでしょうか。メンテナンスの時に吹きつけタイルは有機溶剤の匂いでお困りの人もいるでしょうね。

管理費の高い安いは、サービスの内容との兼ね合いですね、ごみの戸口収集なんか優れた点があり、植栽の管理などのことも考えると、大規模らしく価格的にはリーズナブルと思っています。

むしろ問題は、修繕積立金です。これは決して余裕のあるプランとはいえません。30年後は積み立て原資がゼロになってしまう他、定期的に比較的まとまった拠出が必要になります(ローンのある人はこの支出にも留意してください）。駐車場の利用料の大半が管理費に充当されて、修繕積立金にはこないこと、最初の大規模修繕が確か13年目あたりで、10年間の保証期限後です(保証期限切れで大規模修繕の点検やって、問題を発見しても、無償の補償が受けられない）。

意識の高い購入者の皆さんと、この物件についての認識を共有して、入居後はきちんとしたコミュニティを作って、自らの資産であるこの物件の適切な運用管理を実現したいと思います。よろしく。

>76
書き込む気が失せました。

そうですね！過去のレスにも指摘がありましたが、全戸１００％駐車場の利用率が低いと、
修繕計画に穴が空くようです。極めて危険と思います。将来、皆さんで議論した上で
修繕積立金のアップがあり得ることを覚悟しております。
ローン返済のために自家用車を手放さないようにしましょ〜！　せっかく車のアクセスが
メリットのマンションですから！！　購入者

修繕積立金→管理費でした。　すみません

＞87
石神井のGMって２つとも億ションですよ、本当に吹き付け塗装ですか？

私も修繕計画は見直しが必要と思っています。一般的にどこのマンションでもそうですが、ディベロッパーが用意した修繕計画は非常に理想的な場合かつ余裕がない計画なので、通常は入居後に見直しますからね。この物件でも、見直しは必要だと思います。見直さない場合は、後々の修繕一時金が大きくなって結局は自分たちが困るだけですから。

>93
まともな管理会社なら5年おきくらいに修繕計画を立て直す。
そしてまともな管理組合なら修繕積立金を見直す。

近所の大規模物件情報②

3年前に施工済みの桃井の大規模マンション（450戸？）の知人から聞いた事例です。

駐車場：機械式含め全戸数に対して7割程度の準備あるがそのうちの2割弱は空き。
　　　　（300台に対して40台程度空き）特に、高さ制限があり出入庫が面倒な機械式が
　　　　不人気。

共有施設：
通常は施錠しており、居住者の申出で時に開錠（全施設内禁煙・一部施設を除き飲食不可）

1)宿泊施設（2室）：週末は埋まっているケースが多いが平日の稼働率は悪い
2)小体育館　　　 ：特に寒い時期は幼児連れの家族で賑わっている
3)マルチスペース ：会議卓などもあり、平日は幼児＋ママの社交場となっている
4)シアタールーム :有料の為（千円/時間）稼働率悪い（月数時間しか利用されていない）

修繕計画：2年に1度、管理会社にて見直し案を提示することになっている。
　　　　　（積立金は購入時のシュミレーション上5年毎位で月1万円程度の値上げが
　　　　　　必要となっているとのこと）

竣工時には、荻窪駅まで行く住民専用のシャトルバスが運行していたようですが
利用料（300円/回程度）と高く、歩いて3分のところに路線バスの停留所もあるため
利用率も低く、初年度の秋（竣工後6〜7ヶ月位）には廃止して、計画立案したデベが
損失分（700万円程度）を全額補填したとのことです。

共有施設に関しては、カフェなどのサービスはなく日常の清掃業務程度しか
管理コストが掛からないので「折角あるのだから稼働率をあげよう」とは
組合（理事会？）などで話合われているようですが、用途変更などの話には
なっていないとのことです。
（久我山の大規模物件には、当物件と同様にカフェや託児施設あるようです。）

げ、現実をまざまざと見せ付けられた感じです・・。
全て定価のミニショップとか、
稼働率ゼロではなくても、限りなくゼロに近いシアタールームとか、
あるだけムダっていうものも出てくるんだろうなあ。

>91
外から眺める限り、バルコニーの軒下部分はタイルではありません。
>93 94
この物件のように684戸もある大規模な管理組合が、タイムリーに修繕積立金や管理費の見直し決議ができるんでしょうか。どなたかもおっしゃっていたように、これだけの世帯が集まると、いろいろな事情や意向の方がいて、費用の負担増になるような提案の取りまとめは難しいのではと心配です。

コスト削減なのかデザインの問題なのかはわからないけど、
GMシリーズはここに限らず吹きつけ部分多いよ。
だからここだけが特別な訳じゃない。

>97
言えるのは、マイナス思考な話だけですか？
使わないと言う意見であれば、使わなければよいだけでは？
購入者ではなさそうですね・・。

>98
購入者の方ですよね？
勘違いであれば、失礼ですが、確か管理組合は一つではなかったような。。
ある程度まとめられた棟毎に管理組合はありませんでしたか？

心配だとかムダだとか使わないとか、そのものがある根拠だとか背景とか
考えられないんですかね・・。
あったらあったで、良い時があると思いますよ。。
予めムダだと思うものを作る程、他のデベも○○ではないと思いますが・・。
（修繕積立てとかもそうですが、他のマンションとかも理解されて話されているのか
非常に疑問です・・・）

もう少し、建設的な話はできないものでしょうか。。。

ちなみに購入者。

　共有施設は質素団地住まいな私からすると一度は楽しんでみたいものの一つです。シアタールームも、あったらあったで何かと使ってみようと思いますし。いやがられても友達を呼んじゃいますよ。共有施設は販売社から押し付けられたものと考えるよりは、どう使うか？住民が考えて積極的に利用・活用できれば良いですね。なくすのは簡単ですが、再建するのは結構むz香椎ですし。

　ところで、この共有施設って、マンションの住民のもの？ですよね。そうすると、（仮に）セブンイレブンとかスタバを誘致するということも出来るんですか？（採算がとれないといわれそうですが・・）。もっといえば、この場所での売り上げの何％かをマンションのものとする事ができるんですか？？

>ところで、この共有施設って、マンションの住民のもの？ですよね。そうすると、
>（仮に）セブンイレブンとかスタバを誘致するということも出来るんですか？
>（採算がとれないといわれそうですが・・）。もっといえば、この場所での
>売り上げの何％かをマンションのものとする事ができるんですか？？

想像力豊かですねｗ
管理組合が所有することなります。管理組合とは、組合員（＝区分所有者）によって
構成されています。正確にいうと住民ではなく、区分所有者の持ち物です。
（アゲアシっぽいですが、分譲賃貸の方も住民なので...）

さて、コンビニ／コーヒー店などの誘致についてですが、
一階が店舗のマンションを見かけたことあると思います。そこが
分譲ＭＳであれば、店舗賃料が管理組合の収益になる可能性があります。

ただし、この物件の場合、セキュリティ（鍵がないと入れない）エリア内を
店舗化することになると思うので、それで採算がとれるかが焦点になります。
ぶっちゃけ700戸程度ではちょっと無理だと思いますよｗ

最近、企業の福利厚生で事務所ビル内に社員専用のスタバなどが入っている
ケースがありますが、一般的には企業が売上を補填しているケースの方が
多いようです。

結論：管理費で補填してまで、出店することはないでしょう。
　　　きっと、多くの場合、総会特別決議で却下されるでしょうｗ

まず共有部分は

私の知っている23区内のとあるマンションは、１階にロイヤルホストの店舗と回転式の駐車場があってその賃料収入と駐車場の収入双方からお金が入ってくるため、管理組合の資金は潤沢なのだそうです。もちろん、ロイヤルホストや駐車場は誰でも出入りできるよう通りに面しているのですが。でも、静かな住環境を求めるならば、マンション外の一般の人が出入りできる場所があるのは落ち着かないですね。特に、１階がファミレスなどの飲食店の場合、ネズミやゴキブリなどが管を通じて各住戸に影響する場合もあるようですから管理組合の資金源になるとは言え考えものです。

>95

駐車場は全戸数に対してざっと60%程度うまってるってことですか。ＧＭは80%程度の稼動を前提にしているらしいので、管理費不足にならないか心配ですね。

>104

長期修繕計画予定では、駐車場や駐輪場の稼働率は70％で計算されていました。