パークハウス護国寺について

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空き巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

本日、現地に行ってきました。
確かに前の一通は問題ですが、前の森の雰囲気はいいですね。
たまたま、現地の老夫婦が散歩していたので、聞いてみましたが、

①空巣はありますね。
②カラスが多いです。
③医者が老人になった。

など問題もあるようですが、定住、永住するにはお薦めですって。

値段を聞かれたので、「億に届くか、そのあたりです。」と言ったら
「一財産ですね。」と言ってました。

値段ってまだ発表されてないんじゃないの？？

パルサージュ千石っていうマンションのチラシが入ってました。
茗荷谷と千石の間で、小石川植物園の横です。
秋ごろモデルルームオープンだそうで。
あと、そのチラシで千石三丁目あたりに広大な空き地を発見。
なんかここら辺もいろいろできるみたいですね。

＞千石三丁目あたりに広大な空き地

小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？。実際売り始めたのに建築計画の不備が明らかになって、お金を倍返したとこですよね。この土地もう数年空き地ですよね、スミフもどうすんのかね。

パルサージュ千石って、へんな聞いた事もないデベのですよね。この辺は都心に珍しいぐらい交通の便が悪いとこ（駅から遠い、道が細くて車も不便）だから、安く出せば売れるかもね。

＞②カラスが多いです。

思い出しました、10年前に暮らしていたときポリバケツで
生ゴミを捨てていました。
カラスが多いので、つつかれてゴミが散乱するからだそうです。
商店でもカラスよけなのか、野菜に午前中はザルがかぶせてありました。

＞スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
元東京海上の社宅跡地ですが、どこへ行くのも中途半端に遠いので
マンション向きではないと思いました。
戸建てで分譲したら人気になりそうです。

>小石川植物園の北側広大な空き地の事ですかね？スミフがしくじった小石川ガーデンヒルズの土地の事じゃないですかね？
レスどうもです。
そこではないですね。
北側の空き地はチラシの範囲外です。
小石川ガーデンヒルズのところはマンション名をいれて隠してました。
場所的には不忍通りをわたって、丸山町住宅の裏側くらいかなとおもいます。
パルサージュ千石は売主がフレンドステージ、販売代理が三井不動産レジデンシャルというなんともいえない感じです。
まあ、ちょこちょこはでてくるもんですね。

価格は発表されていませんが、担当の方は、５階のD？タイプ東南角は９５００万あたりだと言っていました。
７７平米でこの価格。明らかに５年前より上がってますね。５年前では豊島区千川に出来た、野村の「ヒルズ千川」が最上階の２戸が１００平米超えていて、９５００はしていなかった気がします。

やはりスミフの護国寺は、ここより10％以上高いですよね。

まあ、売れない訳ですよね。

＞32
シティハウス文京護国寺と、たった10％程度しか差がないんですか。
その価格差なら、余裕があれば誰が考えても駅近の住友買うでしょう、
あちらは住友の中でもプレミアムグレードマンションだし、地価も全然上ですよ。

住環境としての好みはあるけど、資産価値からとても敵わないと思います。

パークハウスが77㎡で9500万円（坪410万円）だとすると、高すぎて
苦戦しそうな予感です、普通の文京区アドレスとは環境も利便性も違います。どう考えても現実的には不便な豊島区環境です？

坪410万円とすると、豊島区ですが豪華なエントランスが3つもあって
JR目白駅10分ゲストルームも、コンシェルジュサービスもあって
18階建て300戸のプレミアム。
あなたの嫌いそうな？住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
山手線とメトロだと駅周辺のパワーが違うと思いませんか？

発表になっていないので何とも言えませんが、住友のシティハウス
南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？
9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。立地と利便性はここと比較にならないほど便利ですよ。JR大塚駅、丸の内線新大塚駅共に徒歩5分程度です。

スミフの関係者でもなく、ただの地元民です。

普通の文京アドレス、といいながら山手線パワーと語る地元民？
不思議ですね。文京区に山手線は走ってませんよ。豊島区を語るのならスミフ目白台とてそうでしょう。文京区パワーなぞそもそも幻影ですから。

ただ、あそこのエリアは大変環境は良いものの、坪410万に疑義を差し挟むのは見識です。そこまでは高くはないはず、というのには賛成です。スミフは持ってのほか、とは思いますが、まあそうやってその地区の評判はできていくのでしょうから、地元民としては歓迎です。

ただ、不当に高くされて批判されるのはたまりませんがね。

＞３３
話に一貫性が無い。

JRが良いと言って南大塚が安い？。
＞南大塚なら多分、坪350万円未満じゃないかな？9500万円もあれば90㎡超充分は買えると思います。
これは無いね。まあ、正しい結果はそのうち出てきます。一番安い部屋の話ね。文京区の条件のいい中古の価格だよこれ。

＞住友のシティテラス目白に手が届いてしまいます。
そのとおり、シティテラス目白（雑司ヶ谷、高田）に近いよね、ここの立地の価値は。

文京区ってだいたいJRの駅自体が無いよ。それから豊島区のうえ、駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。実際、物件の売れ行きを見れば、シティテラス雑司ヶ谷の価値は明らかです。まあ、ここの売れ行きも見れば、だんだん分かると思うけどね。日本国民は無駄な金使う程そんなにマヌケではないという事です。

>>35
大塚エリアで探してたら、最高で坪300万円がいいところ
大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
パークタワー池袋だって坪320万円位ですが、あちらはタワー
シティハウス南大塚は、50戸の小規模マンションですよ
14階なのと、ここや住友の護国寺と比較すれば最も高台だから、
眺望だけは一番いいでしょうけど。

話しを元に戻しますが、路線の価値は
JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　でしょう。
利便性と駅周辺の発展に大きな格差があります。

＞駅から遠いシティテラス雑司ヶ谷でしょ、あなた、駅に向かってあるいたことあるの、10分で歩くの結構きついのよ。

JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内に着くし、メトロ高田馬場なら8分です。
何かシティテラス目白のMRでやられたみたいですね・・・

＞JR山手線＞JR総武線＞メトロ丸の内線＞メトロ有楽町線　
個人的価値観を押し付けられてもね、、、。

＞　３３　にJR目白駅10分と書いてあって、10分以上かかるというと
＞JR高田馬場なら下り坂で男性なら10分以内と、、、反論する。
大丈夫ですか？。少し病的な様なので、今回でここではレス止めますね。少なくともスミフ支持者が少しおかしいのは、皆さんお分かりと思います。

＞３５大塚エリアで坪350万円のマンションは売れないでしょう。
売れない値を付けるのがスミフです。目白と護国寺見て分からないのかね？。ついでに三茶もありますよ。まあ、大塚の価格はあと数ヶ月で明らかになるので、その時にまた、書き込みしますね。

マンションの値付けはあくまでも平均です。
中層階の南向き中住戸を平均とします、ここだって最高値は
最上階の角住戸で、坪500万円位しても普通でしょう。
最安値は低層階＆中住戸だから370万円位かな？

えーと、スミフは全物件高値さらしもの、という戦略を取ってるということでFAでしょうか。まあどうぞご勝手にって感じですが。

昨年、音羽通りで売り出された地所物件（免震）が２階で坪300万以下だったような...
それから考えると多少は値上がりしたとして、ここは坪270から350くらいだと思われる。
１丁目や２丁目ならともかく、自分なら大塚６丁目に坪350は出せない。

＞41
お隣がキチキチに詰まったマンションですよね、小さな部屋ばかりの。
かなり高層階へ行かないと、眺望が抜けないし駐車場が10％くらいしかない。
平均では350万円位だったはずです。