ここは多分堅実ないい物件だと思いますよ。地所は住不見たいにめちゃくちゃな値段つけないだろうから、ここが出て来たら住不の護国寺売れなくなるでしょうね。そのために住不の護国寺が先に出て来たんだと思います。真っ向勝負では勝てないもんね。
本郷のパークハウスより少し安めに出てくると私は読んでます。つまり坪単価330ぐらいからですかね。住不の護国寺より便利で、空気がきれいで静かな場所ですからね、文京区の中では安く出せる場所で人気が出ると思います。文京区のマンションって、住不の護国寺とか、小石川のオリックスみたいに幹線道路沿いが多くて、排ガス、騒音から逃げられないのが多いのですが、ここは違いますからね。高台だし。
ここ、いいかもしれません。掘り出し物件かも。
スミフの道路沿いの排ガスまみれ、しかもとんでもない価格の護国寺や高田より。価格はまだ発表されていませんが、もしスミフ並みだとしても環境だけは絶対いいです。
地元に住んでいるので不便さはあまり感じないのですが、
駅まで徒歩10分で有楽町線と丸の内線が使えるのもいいですよ。
主婦の皆さんなら、池袋のデパートまで自転車で15分乗ればデパ地下のうれしい閉店間際の値引きに全然OK。何気ない日常けれどそれも楽しいです。
しかもバックヤードが護国寺の森です。文京区らしいでしょう。文京区も緑がだんだん貴重になってきた中、森が隣接しているのはすごくいいです。
スミフの高田物件は今は都電が直に目の前＋いきなり明治通りで、将来は都電が廃止されて明治通りが拡張されるらしいんですけど、二重サッシだから全然問題ないって激しく主張してる書き込みもあるんですけど、二重サッシが必要な環境で子育てができるのかしらと疑問に思っていた矢先、しかも親はひどい花粉症。
小石川のオリックスは安っぽい外観が気に入らずでした。
この物件の要はあとはレイアウトかしら。窓の無い部屋があるかも？
個人的に久しぶりに興味がでる物件です。
現地に行きました。
護国寺の裏側で、静かな環境は確かです。
しかし周辺はうらぶれて、切り離された雰囲気。
前面道路は狭く、うしろから走ってくるクルマが怖い。
高さ制限のある地区なのでしょうか、ここを含め高い建物は見当たらない。
北西方向にエアライズ・タワーが見えて、
そちらの方がむしろ気になってしまいました。
文京区の物件をここ1年ぐらい追跡中なのですが、正直予算的に厳しくて中古を考え始めてるんですけど、だんだん色んな情報が出てくると文京区の物件では結局本郷のPHがバランス取れてる気がします。そして確かに護国寺PHは正直大きな穴が無いですよね。特別な特徴は無い、でも文京区でほどほどの価格で出してくれるなら駅に少し遠いとか、周りがいまいちきれいではないとか目を瞑ろうと思いますからね。地権者が多いとか、排ガスとかって我慢しにくいけど、駅が数分遠いって我慢できる気がします。堅実なとこが地所らしい気がします。
本郷のPHは、今となっては価格もそこそこ、交通量の多い道路に面してないし、この辺の護国寺周辺のシティーハウス、このPH、ブリリアより利便性いいし、小石川のオリックスとかブランズ見たいにたくさんの地権者、店舗も無いし、、、、。
私はここの価格をみて、次は本郷PHの売れ残りを待とうかと、ダメなら中古かなと考えております。
ここも高いですよきっとね
最近の傾向 値段が出るまで希望的書き込み…
緑がいっぱいは魅力的ですが、お墓というのは気にならないんでしょうか。
緑濃い地区で、都心近くなんてなかなかありません。
バランスとして緑とお墓、微妙です。
坪350オーバー？
予約制の事前案内会に申込みしてみました。
「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
（いくつかＭＲ見に行ってますが、初めて言われました・・・）
皆様のコメント見る限り、なかなか住やすそうな場所ですし、南面に緑が多い、この戸数でＥＶが２台、等はポイント高いですが、仕事柄、真夜中に帰宅するので少々暗い、とか、道が細い、というのは気になります。週末に足を運んで現地周辺、駅までの経路等を確認してみます。
緑と引き換えの「お墓」がどの程度見えるのか・・・も確認ポイントですね。
尚、予定価格帯は７０平米で７０００万台（から、だったと思いますが、よく聞き取れませんでした。）との事。
本郷ＰＨを見に行って、コースターの音と価格にビックリして見送ったのですが、小石川のオリックス、ブランズ等も検討している中では、どれも何箇所か、とても気になる点があり、総合では本郷ＰＨは手堅く纏まった感じで、地所ならでは、なのかもしれません。
という事で、護国寺も地所ならでは、の手堅さに期待してみます。
スミフ護国寺は案の定苦戦してるんですね。
どー考えてもあの場所であの価格はあり得ないと思ってました。
世の中まともな金銭感覚の人が多くて良かった！（笑）
その分ここには期待したいですね。
＞予定価格帯は７０平米で７０００万台
今の相場からするとマトモなのではないでしょうか？
＞「必ず事前に現地を見てからいらして下さい」との事。
隣近所をよくご覧になると良いかと思います、特に東池袋寄りのお隣も。
そして、夜に周囲をご自分の足でよく歩き回って確かめるのがいいと思います。
目の前の森は広大で、あそこからお墓なんて
見えません。ただただ緑。それに静かだし。
あと、護国寺とみなさんいいますが、実際は
豊島ケ丘御陵といって皇族のお墓があるとこ
ろです。都心とは思えないほど夜は静かで暗
いところですが、かような理由にて、おまわ
りさんの警備は半端ではありません。大塚警
察の重点巡回地区ですから。
まあ、あそこに建てば、それこそベランダか
ら迫撃弾が撃ち込めるぐらい御陵の森に近い
ですからね。治安は問題なしでしょう。
あの周辺は警察官の巡回はあるのでしょうか？
やはり、夜の一人歩きが心配な雰囲気なので。
夜は定期的に警察官がパトカーで巡回に来ま
すね。あそこで何かあったら、署長のクビが
飛びますから、彼らも必死です。むしろ夜中
は、あまりの静けさに、暴漢とかよりもお化
けのほうが怖いですな。あと、丸ノ内線の駅
から来る途中にある交番は、24時間化されて
常駐になったことも朗報ですね。
前の通りは狭いですが、抜け道になっていな
いのでそれほど交通量もありません。朝の通
学時間帯は最近、車両通行止めになったし。
御陵の森を南側に眺めるなんて贅沢は、あま
りありませんな。機会を逸してしまいました
が、あの近辺で建った最近の物件では、森ビ
ルのサンウッドがある程度ですが、こことて
御陵のやや東側。宮内庁が廃止にでもならな
い限り、安泰な緑ですから、環境は保証され
ているといっても過言でないのでは。
現地を見てきました。
NO.6さん、NO.15さんのおっしゃっている事、よく判りました。
東池袋から歩きましたが、角の本屋さんからのマンションまでの一角、なんというか「昭和」の雰囲気が残ってますし、この通りの入口（出口？）の間口が狭いのも、大きめの車が通るとちょっと危ない感じです。
エントランスとは反対側なので、「東池袋より」を周辺環境としてどう評価するか、だと思います。
静かな場所ですし、南側が御陵（護国寺だと思ってました）なので、この点のポイントはかなり高いのですが、角を曲がる時から少々引き気味で、最後に正直ひるみました。
又、新大塚は、スーパーなどもあり、生活の便はまあまあよさそうですが、マンションからのアプローチは、NO.6さんのおっしゃる通り、急坂を昇り降りなので、今は良くても将来は辛そうです。
住所は文京区ですが、豊島区の行政サービスが受けられる方が、よっぽど便利そうな場所ですね。
現地へ行ってみて、なかなか合格点の物件は無いな、と変な納得（？）をしました・・・。
ここの周辺の雰囲気と街並みは、好みが分かれるところだと思います。
デベの方が、現地見学を奨めるのは理解できます。
粗暴犯とかチカンの話しは、聞きませんが閑静なためか空き巣は
けっこう多いようでした。
うちも昼間30分間の間に入られて、坂下交番にお世話になりました。（5年前）
文京区と思うと少しイメージが合わないと思いますが、閑静さと
まるで、森の中で暮らすような生活は都心とは思えない別世界です。
近い将来も大きく発展しないというのが、最大の魅力でしょう。
どなたかが書いていましたが、住友のシティハウス文京護国寺とは
同じ護国寺駅を利用するだけで、大きくコンセプトも違うと思いました。
雑司ヶ谷の墓地も、昼間の散歩コースには最高ですよ歴史と文化を感じます。
この閑静な環境なのに、サンシャイン60まで7分、再開発で大きく変わりそうな東池袋エリアにできるでしょう、池袋へ徒歩20分足らずです。
駅としては有楽町線よりも丸ノ内線を重視し
た方が良さそうですね。誰かも書いてました
が、あの急坂は確かにきついですが、文京区
ならどこも坂はあるので、高台の良さととる
かどうか、という判断になるでしょう。
高速道路側からの昭和レトロな街並は、早晩
変わるでしょうね。すでに何軒かが店をたた
んでおられ、そのうちアパートになるのでは
ないかな。
いずれにせよ、東池袋の再開発がさらに進め
ば、その利便性（徒歩10分以下）を享受でき
る上で、東池袋地区にはない静寂さを手に入
れらるという点では希少な物件でしょう。最
近、サンシャインシティもずいぶん改装が進
んで、成城石井だのワインセラーだのが入る
ようになったりと高級になってきました。
逆に都会の喧噪が好きな方は好まれないでしょ
うね。あくまでも都心でかつ静寂という背反
する条件を満たすところでしょうから。
