グランドメゾン目白新坂

近所に住んでいる者です。
昨年12月に配布された資料では　工事期間　平成20年4月1日〜平成21年12月末（予定）でした。
02さんの仰るとおり、周辺住民の反対運動のため、
今年3月に　工事期間　平成20年9月1日〜平成23年6月15日（予定）と変更されました。
戸数は128戸です。

場所はすごくいいと思います。
江戸川橋の駅から椿山荘にむかう坂にある土地です。

今はまだ工事も始まっていません。

高級限定にする意味がわからない

高級って何が？価格が高いマンションを探してるわけ？

だったらこのデベってどうなの？

ちょっと前、なんかニュースになってなかった？

まあ良いとこと言えば良いとこですけどね、、、。

都心には珍しく地下鉄一路線しか無い場所なので、有楽町線が生活の中で便利な方か、車生活の方が向いているのでしょうね。

それよりも、問題は、首都高まで50m、裏は墓地、以上です。

まだまだ情報不足ですね。

このマンションは正面は、目白沿いに高さ３５ｍ、幅７０ｍの横長な真四角の学校の校舎のような建物で、裏側はお寺の墓地。窓からの景色は絶景？とはいかないのでは?

積水が２年前にスーパー高値で買った土地ですね・・・。

販売価格は坪５００万円近い設定になる、という噂。文京区で？

南傾斜でよい土地であることは認めるけど、関口ですからね・・・
ここは近隣の反対も壮絶だけど着工できなかったことはある意味ラッキーだったかも、だよ。

ここって北に崖でしょ？
高層棟の南面は擁壁か何かになるはず。
多分5〜6階くらいまで眺望なし（北の道路側は開けている）？。

＞住まいに詳しい人
野間家ではなく西ｗ家の所有地でしたよ。

文京区の物件は幹線通に面している（野村の東大前とか、護国寺の住友、護国寺のブリリア）か、お墓（小石川のブランズ、護国寺のパークハウス）に面しているというパターンがほとんど。

その両者に当たらない物件は結果的に高値（大和郷のブリリア、本郷PHなど）となる。ここは墓に面して幹線通り沿い、ついでに地下鉄の便がイマイチ、その上高値だったら売れんのか？。

そういえば、小石川のパークタワーの中古が売りに出てますね。１０９平米で１億９００万で安いから築17年と超古いけど買っちゃおうかと思ったけど、管理費高くて正直驚いた。さすがバブル物件ですね。それからスカッシュルームがあるんだって、面白いね。

反対サイトがまたできたよ。
http://grande-maison-mejirodai.com/index.htm

元々の反対サイトより内容が踏み込んでる。
http://grande-maison-mejirozaka.com/index.htm

近隣住民が徹底的に反対しています。旧町名、坂の下か上かでガラリと住民層が違う文京区にあって、この場所は屈指の高級住宅地。環境を無視した建設は難航するでしょう。億の資金を出して購入しても、居並ぶ目白台●ウス、●●ズ、●●●ッドなどの既存高級マンションと比較して、積●では
たとえ外観は立派でも肩身の狭い思いをするでしょう。椿山荘の余り敷地に建った安マンションが
いい例です。

＞椿山荘の余り敷地に建った安マンション

あの一番角にある藤＊のマンションですか？
目立つ場所にあんな物が建って・・・と思って見ていました。

反対サイト、背景の細い緑のストライプは目がちかちかして見づらいかも知れません。より見やすくされたほうが良いかと。

反対サイトを応援されてもね。

横浜のコンクリ偽装物件で積水は解約に応じないと言い張っているようです。

怖いデべですね。

所詮、関西の高級にはなりきれないデベってことですかね？

某半島隣国の積水社員の件で、ずいぶんとこの会社の暗部が表に出ましたね。
エコロジー的な雰囲気を醸し出したＣＭとは全く反対のポリシーを持った会社です。
あの裁判例を見ると、積水がどんな会社かわかるはずです。

目白通りの建物ですが、森ビルのサンウッドはもともと当地に藤田観光の社員寮があったのを取り壊してあの建物になり、目白台ハウスの隣接の低層のは、都市銀行の社員寮だった建物。
仕入れ値が底値だった当時、現在と違い建物にお金をかけたかなりいい物件です。

最悪の安物アパートは妙な茶色のスカイコート（当初社員寮を建設すると言って近隣説明会で住民を騙した）と、去年できた耐震偽装のシノケンのワンルームの白黒のやつでしょう。シノケンのも、「環境を守る会」がなんとかしようとしたけれど、文京区は何もしなかった....。
藤和のツートンカラーのやつは当初は？？でしたが、分譲当時は「庶民的な」物件の分譲価格の割にフォーシーズンズ側が「布団干し禁止」のようで、ベランダにそこそこおしゃれな鉢植えがあったりして、見た目にはそう、悪くはありませんね。

丹下氏のアトリエ予定だった隣接する住友のマンションについては、今回こんな＊＊な会社が噛んでいて本当にお気の毒だとしか、いいようがありません

ここ、着工が延びるんじゃないでしょうか。
不動産市況も良くないし、
デベ自身もあっちのことで大わらわでしょうし。

変な団体に売却しませんように。
また黄色い旗が林立しませんように。
せめてそれを祈るばかりです。

企画は　明建

明建　地下室マンション　で検索すると
出てきます

>>18
>横浜のコンクリ偽装物件で積水は解約に応じないと言い張っているようです。
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/res/144-163

グランドメゾン東戸塚
大変な事になってきましたね。

積水ハウス
建築確認受けず着工
ニセ番号入力

国土交通省は処分を検討する。

建築確認は、計画中の建物が建築基準法に適合しているかを工事前に審査する手続きで、建築の際の基本。

>>24
無確認で着工
http://d.hatena.ne.jp/vohowo/20080906

なぜ確認を取らなかったのだろう。

積水ハウスに広島市が工事停止命令、建築確認申請せず
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const08q3/584102/

工事監理者として、工事監理に必要な設計図書が建築確認済証の交付を受けた適法な設計図書であることを確実な方法で確認することを怠り、建築士事務所の担当者による虚偽の確認済証番号に基づき、確認済証の交付を受けていない設計図書で工事監理を行った。
http://www.cgr.mlit.go.jp/kisha/2008dec/081216top2.pdf

年が明けて、反対サイトが移転したようです。

http://mejirozaka.com/index.htm

マンション名が外れたってことは業者から圧力とかあったんでしょうか。

モバイルサイトもオープンしたんですね。
なかなか使えますよ。

開発許可への不服申立ては？

>>28
文京区は
東京都開発審査会の
審査請求事件を
いくつか抱えているようだが

私も色々検討してわかってきました。設計と施工とデザイン会社は、ポイントになると思います。
まず、三井・三菱はそこそこ信用できます。次に、住友でしょうか？
それがセキスイでは？関西の一戸建て屋さんですから。
住居している人から聞いた話では、高級ではないし、品質も良くないようです。かなりの手抜きがあるようです。
竹中が設計に絡むと良いようです。
施工は、鹿島・大林・大成あたりが信用できるようです。
デザインは、丹下など著名な設計事務所が絡んでいるものは、安心のようですが・・・。
ここは、セキスイ以外は、全く無名の会社のようです。個人商店のようです。危ないな！

近隣に住んでいる友人（不動産関係者）からの情報ですと、
この物件は、住民反対運動が激しいとのこと。
また、この土地は、昔はお墓があったそうです。確かに地図を見ると東側はお寺だらけで、北斜面のこの地は、墓地であったことは容易に想像できます。
億ション買って、呪われるのはいやですね。

あの辺たまに通るけど現地は鬱蒼とした森だよね。これが建つと緑が無くなるね。
寺が多いけど今時墓地を気にする人は少ないんじゃないかな？
目白通り沿いが高層、ヒルズ目白坂側が低層の概略図が貼り出されていたよ。
なんだかんだで人気物件になりそう。

現在工事はストップしたままで、建つのかどうかもわかりませんが、住民との話し合いで南の目白坂側は
勝手口のようにしか使えない間取りになるようです。目白坂側の低層に住んでも、使用するのは目白通りに面した
エントランスとなり、斜面に建つこともあって、自宅の出入りにマンション内の迷路のような通路を通ることになるようです。敷地は広くてもかなり暮らしづらいマンションになるのでは。

その後どうなっているのでしょう？？
向かいのヒルズ目白坂や、パークハウス楠郷䑓のように巨木を残してかえってマンションの価値を高めているマンションもあります。
そんな感じで計画をしなおしたらいいと思うのですが。。。

>>22
明建は“あかもん坂の緑と環境をまもる会”で情報が得られます

もうとっくに建っているはずだったんですけど、どうなるんですかね。地震でタワー人気が急落しましたから低層大規模物件が建てば人気は出ると思いますが、椿山荘の二叉の三角地のマンションのような安っぽいマンションでは売れないでしょう。かと言ってあの場所で立派な物を建てれば数億。数億出すならブランドマンションでないと…という人が多いでしょう。文京区スレからの受け売りですがw

>> おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。
>
>

>ところで，高さ制限は，どう係ってくるのでしょう？

一種低層の部分は地盤面から１０ｍだけど、目白坂から２０ｍの第二種住居地域は容積率４００％で高さ制限も無いですね。

一審判決が出て、積水ハウスが勝訴みたいですね。

この場所なら広さにもよるけど、一億出しても買いたいものです。

他物件検討中でしたが、いったん取りやめて、この物件を待ちます。

坪４００で、８０平米１億円スタートってところでしょうか。グランドメゾン大塚仲町のような建て方を期待します。

しかし、この立地であれば旧目白坂側にエントランスが欲しかったですね。

地裁判決が出たということは、高裁、最高裁で、まだ１年位掛かるかもねえ。その頃の方が景気回復してそうですね。

>No.42
都心部のマンションの場合、住民の反対運動や訴訟を受けずにすんなり
建設できるケースの方が少ないよ。

そうそう、プラウド小石川も一審判決が出た段階で売りに出しましたよね。
三菱地所の小日向プロジェクトも裁判中だし、あっちこっちで裁判してますよね。


民事裁判が高裁でひっくり変えるなんてことは、めったにあるわけじゃないし。。。住民勝訴なんて、下落合四丁目のマンションの時ぐらいじゃないですか？この時は、消防まで住民側の証言台に立ったみたいですから。（消防車が通れません！みたいな話しだったような。。。）

前向きに購入検討したいです。

でも周辺住民のみなさんと仲良くやりたいですよね。営業は契約したらそれまでですが。

>No.40 ハングルで書いた名刺、ってどういうことでしょう？　気になります。
　文京区はアジア系外国人の方が少ない区です。この環境は変えてほしくないです。

>No.44 ここ、いいと思います。椿山荘が近いと、ホタルをはじめ、いろいろなイベント
　があって楽しいです。カテドラル教会もいっぱいイベントがあり、キリスト教徒
　ではない私も楽しませてもらっています。文京区の区バス、Ｂ－ぐるの停留所も近いです。

>No.45 ご安心ください。関口の住民は、不動産屋には冷たくするでしょうけれど、
　購入される方に冷たく当たるなんてバカなことはしませんよ。
　買われる方には何の罪もありませんから。

文京区は少ないんだけど、江戸川橋は多いよね（笑）
教会には何故かアジア系外国人が集まりますね

＞４７
韓国とフィリピンはカソリックが多いですから
関口教会（東京カテドラル聖マリア大聖堂）は日本のみならず東アジアのカソリックの中心

お金持ちの信徒で目白台に住む方もいますが、
そうでない方たち日曜の礼拝のことを考えて都バスの「白６１系統」沿いを選びます

現地に行ってきました。

高層棟と低層棟に分かれるみたいですね。

タヌキさんたちには申し訳ないないですが、完成を心待ちにしています。

高層棟、狙いです。
眺望が良さそうですね。

駅近で低層ハイグレードとなると数年に一度という出物になりますね。グランシーナ目白台みたいに坪５００オーバーで地域のランドマークになってほしいですね。

三菱地所の小日向1丁目計画、住友不動産の茗荷谷計画。

グランドメゾン文京目白坂。

この中でお勧めはどれでしょうか？

それはやっぱり三菱地所の計画でしょうね。線路からも道路からも離れた最高の立地です。

＞５２

どれも文京区の良さを破壊するプロジェクトですね

とくにここは最悪

坂道バス通りで自動車騒音もあり
首都高５号にも近いから排ガスも懸念

住民側は、結局、控訴しなかったんですか？

ドルフィンが日陰になることだけが無念じゃ・・・

ドルフィンって営業してるんですか？

住民側は控訴断念でしょう。

控訴期限なんて2週間ですが、住民側HPにはなんの記載もありません。

いよいよ着工でしょうか？

普通は控訴するんじゃない？高裁で負けて諦めるケースが多いかと。

>59
おっしゃる通りなんですよ。

でも、１月に一審判決が出て、住民側HPには対応策検討中とあるだけで、更新されてない。

サボっているのか、諦めたのか。

何かご存知ないですか？

文京区のまともな立地のマンションは全部裁判沙汰です。裁判にならないのは道路沿いの排ガス物件だけです。

939豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう68《銀座まで5分》

977豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう68《銀座まで5分》

テスト

昨日現地前を通ったのですが、
お知らせ看板が外されていたように見えました

詳しいことをご存じの方いますか？

　

工事するんですかね。あの辺住んでみたいな。坂がきついから年取ったらしんどいか・・・・・でもいいなあ。

どうなっているかご存じの方いらっしゃいますか？

今日現地前を車で通りすぎたのですが、
お知らせ看板が白く塗り潰されていたように見えました

もしかしたら白で訂正して細い字で書いてあったのかも知れませんが、
私の目には真っ白に見えました

どうなるのでしょうかね・・・
　

三菱地所の小日向１丁目計画というのは、もう着工・発売されているんですか？

裁判って、いまどうなっているんでしょうか？

早く売り出して欲しい。。。

地元の人間としては何も作らないでおいて欲しいです (笑)

>>36

文京区のマンション紛争
https://www.facebook.com/photo.php?l=26cba365e3&fbid=4627718738034...

>78
グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

看板はあるけど変化はなく…
どうしたのでしょうか。

グランドメゾン白金レジデンス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/16

建設が中断しています。タワークレーンを心配する声があがっています。

この物件は最近知りました。一度あの坂を散歩で登った事があったけど、あの途中ですか。

たぬきが住んでる云々で反対運動があるんですね。別に積水を擁護するわけじゃないけど、たぬきって田舎じゃ夜によく見る動物で珍しくもないし、はっきり言って迷惑動物の範ちゅう。とにかく臭いが酷くて嫌われてますよ。それを有難がってるなんてねぇ、都会の一部の人は何を考えてるんでしょう(笑)

いつになったら販売されるんでしょうか？いい加減、待ちくたびれてきていますが・・・。

まだ建設途中なのか、建設が終わっているのかはわかりませんが、立地はなかなか良さそうな物件ですよね。
結構待っている方も多そうな物件に思えます。

近くに住んでいます。現状は、着工もされていない状況です。工事するときに掲示されるボードにも、古い建築計画のままで、更新されていません。まあ、文京区の良い土地のマンションは、殆ど、１０年くらい塩漬けにされるのが普通です。着工されたとしても、まだ、年ベースで時間がかかると思います、積水側が、割に合わないので、計画を見直ししているのかもしれませんね。いづれにしろ、低層と中層の基準があるので、江戸川公園に近い土地は、低層、反対側は中層の建物が出来るはずです。ここの基準でいえば、地下２階、地上９階でという事になると思います。単価330～400百万と見ています。

今動いたら、450以上になるのでは？

ただ、白金の積水の対応にはがっかりだったので買わないけど、、


立地や低層高層の構成はいいですね。
このエリアでは期待の物件になるのは間違いない

ここって売っているのでしょうか。

10年くらい塩漬けにされるとのこと、まだ計画も立っていない状況なのかと思ってしまいます。

公式ホームページがない・・・のでしょうか。

文京区のマンション、発売されれば注目される気がしますし、住みやすそうなのですが、着工されないのは何が問題なのでしょうね？

何が問題？とかいってる程度の情報収集能力ってどうなんでしょう

何が問題？ってｗｗ
本気で言ってるんだったら凄いね

>>88
文京区では10年超して係争中のことがあります。
小石川ガーデンヒルズ、とか
小石川二丁目マンション、とか。

ここも間もなく10年になろうとしています。

追跡マンション不安
「ナゼ？ 建築確認したのに住めない」
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00312006.html

目白駅周辺のマンションが出ている

マンション紛争 文京区で多発

本郷4丁目環境を考える住民の会のＨＰで取り上げています

>マンション紛争 文京区で多発
理由はなぜですか？よくわからないんですが・・・

>>95
6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願
結果に要注目！
http://zh-tw.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

こうしてる見ると文京区ってマンション紛争だらけ。

>>97
文京ウォッチング
http://s-araki.com/OMUSUBI.htm

紹介されています。
http://pic.twitter.com/4rK6r9pIj3

「文京区は都心にあって緑も多く、数々の名門校や有名病院があるので人気が高い。結果マンションがどんどん計画され、それに伴って紛争も多発しているのだ。」だそうで、
環境の良さと学区の良さで文京区に高層マンションが集中する→結果、日照と景観を損ね住みにくくなるという図式なのでしょうか。

>>100
“たぬきの森”に建設予定の重層長屋へ、2004年に安全認定がなされてから12年が経過し、2009年に最高裁で違法建築と規定された建物が、ついに解体されることになりました。
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/906.htm

文京区は落ち着いて住みたくなるけれど今の物も大事にしていかないととも思います
他にも落ち着いた環境もあると思いますし、住んでから肩身の狭い思いをするのも疑問です。マンションを建てるということは人気の環境だったり会社も利益がとれると踏んでのことでしょう。

崖地のマンションの建築確認を取り消す判決がされて話題になっています。
http://pic.twitter.com/Lp7mdS0vRh

>>103
建築確認取消し判決
http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?cat=296

今文京区はそれほどマンションが増えているんですか。
思い立って文京区の人口推移を調べてみましたが、
2015年の総人口は219,724人で5年前と比べると6.3％の増加
だそうです。（総務省統計局による）
ただ、将来推計人口によれば今後2015から2040年までには
10.0％減少になるそうで、今後緩やかに人口が減っていく
ことになると思います。

マンションがどんどん建つのが発展だと大喜びする埋立民。
マンションが建つと住環境が悪くなると反対する文京区民。
やっぱり埋立地は田舎者が集まる地なんだね。

グランドメゾン文京目白坂は
荒川建設工業の関連会社が企画していましたよね。

横浜で問題になっているようですけど。

「グランドメゾン関口計画」として、６月２２日に説明会が開催されましたね。
設計が広建建設となっていますが、このエリアなので高級感ある建物に仕上げてほしいものです。
８階建、６８戸、敷地裏側の緑地をそのまま残す計画のようです。関口のタヌキさんたちは守られるのでしょうか。

>>108
いよいよ動き出すのですね。
どうせならエリアの格調を高めるような建築物になることを望みます。
安普請はダメ、ぜったい。

目白のたぬきの森。
竣工直前だったにもかかわらず、建設が中止された東京都新宿区のマンションが16年12月に解体されました。
写真は17年6月時点の敷地です。
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/1530091347065478

>>104
国内では年間に100件ほど建築確認の審査請求がなされているという。

早く出ないかな
規模も場所も良い

まだ揉めるよ。文京区だから。

>>112

>規模も場所も良い

場所がいいと言えるのはこのマンションが建たなければ。
緑地が減ってただの傾斜住宅地になってしまいます。

>>114 匿名さん

買うかどうかは別として反対してる人の方が嫌いだから良いマンション作って欲しい

>>108
情報ありがとうございます。

当初の計画と比べて半分近く小さくして緑地を残すという譲歩までした積水の誠意に今度は地元がどう応えるかですね。

でもいかにも高そうな物件になっちゃいましたね〜

緑地が残る保証はどこかにありますでしょうか？
その保証がなければ、「緑地を残すという譲歩」とは、言えないのではないかと…

緑地を残すと確約することは、この物件の購入者にとっても価値のあることと思います。
周辺住民との10年超しの問題なのだから、ここで積水はきちんと片付けるべきでしょう。

周辺住民が口出すこと自体おかしいから

まあ購入した人にとっては反対派のど真ん中に放り込まれるより、和解してニュートラルな状態で入居する方がいいに決まってる。

不思議なのは、周辺住民からの疑義の中身を購入者がほとんど知らずに購入すること。
よほど営業のセールストークが上手いのかなあ。
ル・サンク事件でも、購入者が十分な情報を得ないで購入して、酷い状況になったと思ってる。

>>121 匿名さん

周辺住民こそ我欲の塊にしかみえない

>>122
我欲ねぇ・・・。
でもルサンクではその主張が認められたんだけどね。
ここも傾斜地・擁壁・地下水脈やらの問題で建築確認がひっくり返らなければいいね。
同じ文京区だからそこが気になる。

2009年の建築確認　　　　　　　今の計画
敷地面積　　7,524.93㎡　　　　　3,802.74㎡
建築面積　　4,163.44㎡　　　　　1,193.98㎡
延べ面積　　20,783.19㎡　　　　 6,735.39㎡
階数（高層棟）　地下4地上9　　　地下2地上8
階数（低層棟）　地下4地上4　　　
高さ　31.41m　　　　　　　　　　30.50m
戸数　132戸　　　　　　　　　　 68戸


敷地面積が約半分になっています。
おそらく旧目白坂側を敷地外にしたのだと思いますが、残りの土地はどうなるか知ってる方いますか？
第2期工事として積水がマンションを建てるのでしょうか。

売却処分で変なデベが変なマンションやミニ戸建てを建てたらイヤですね。

>>123 匿名さん

それは周辺住民が心配することじゃない

もし仮に残った土地をどこかの三流デベにでも売った日には有無を言わさず変なものが建つだろうなあ...
ペンシル戸建て団地なんか建ったらなかなか壮観だろうな

数字見ると、大きく共有部が削られてそうだな
ケチくさいマンションならもう辞めたら

>>126はこの物件の購入者にとって重大な問題だね

反対派の言う昭和３０年代の崖崩れってのが気になるね。
＜東京都　土砂災害危険箇所マップ＞　文京区索引図を見ると建設予定地下の神田川よりの崖に沿って危険区域の赤が塗られている急斜面がある。ここに擁壁を作って安全性を確保するのかな

周辺住民の代理人は
日置雅晴弁護士

>>126
第1種低層住居専用地域で10ｍの高さ制限あるから、べらぼうな物は建たないと思うけどね。
こういう難ありの土地ってオープンハウスDVあたりが喜んで建てそうｗ
　

>>130
それマｊ？

>>131
http://www.s-araki.com/O-NET-13.htm
に載っている

>>132
ここの裁判は有名で、おそらく文京区が開発許可取り消しを争われた最初の事件。ルサンクより前に起きている。
その後、文京区の開発許可の審査基準は改訂され、厳しくなったことから考えると、ここの事件の頃は緩めであったために裁判が多発していたおそれがある。

23区では渋谷区に次いで文京区が行政訴訟が多いと聞いたことがある。

逆にいえば、これだけ厳しい土地で建つ物件はそれなりにマトモと言う言い方もできるな。

相当擁壁や基礎をしっかりしないと実際危険な場所なので、足元をすくわれないように
作る方も相当な覚悟でしっかりしたものを作って来るんじゃないかな。

しかし、文京区内のマンション立地に戸建て長屋が増えて逆に木密化の更新や拡大が進んでいるので
頭がいたい問題だよね。

厳しい土地で建てるにはマトモな物件でないといけない。
元々の「地下４階建て」の地下室マンションには無理がある。明建の企画かもしれないが、積水は無理な建築計画を強行しなかったということなのだろう。

積水のマンションの崖下に張り付くように狭小戸建てが立ったら笑えますね。

文京区には昔からそんな戸建てがいっぱいありますから

ル・サンク小石川の東隣（こんにゃくえんま周辺）とか

>>124 >>135 地下４階地上９階建

それ当初の計画が無茶でしょ

>>138
建築規制のあり方 マンションの建築確認取消判決を見て
http://blog.goo.ne.jp/bakkushougyou/e/2f3ecf82d7cffffd0d8d2306a557da78...

地下室マンションの問題はほんの一例です。このような建築規制を実質的に逸脱することがノウハウとされ、商品価値を高めるという現状は、都市計画法および建築基準法の基本的な見直しなしには、近隣住民との軋轢や紛争をこれからも発生させることになることを懸念します。

>>135
積水といえば

地面師って初めて聞いた、2兆円企業だから大丈夫でしょーがね！
一つの事業部だと解散ものかも？

>>140
欲張るから

社長と役員は退職金返上かな

積水みたいな立派な企業を出し抜くとはまた凄い地面師がいたもんだね。

最近相次ぐ巨額の詐欺や強盗は背後に暴力団だけでなく海外のテロ支援国家がミサイル建造費稼ぎのために支援しているという憶測もあるね

立派な企業は
地下４階 地上９階なんて計画を企てて
頓挫したりしないと思うよ

>>144 マンション検討中さん
地下っていっても傾斜地だからGLから見りゃそうなるって話だろ？

盛り土していたみたいだよ。

平成17年11月30日横浜地裁の判決以降、盛り土した地下室マンションへの規制が厳しくなっている。

>>145
都内の分譲マンションの物件概要で
地下４階建てって見ることありますか？

見ないと思いますよ。文京区のような斜面地でも見ることないですよ。

計画に無理があったのだと思いますよ。

でも坂の下から見ると窓もある、日当たりもいい。眼下に緑の河岸が広がる。
傾斜地に立つ物件の何が問題か >>147 のマンション検討中さんは説明できますか？

傾斜地のマンションを問題と言っているのではありません。地下４階建てという、まず見ることのない計画に無理があるのだろうと言っています。
ルサンク小石川でさえ、地下２階建てとなってましたよ。

>>149
傾斜地の範囲が広いからですよね
そこに鉄筋コンクリート造の建築物を作ることの何が問題なのか
前例ではなく、具体的に指摘してほしい。

確かに土盛りしてチートと言うのなら危険はわかるけど、自然の傾斜地でしょう？
マンションがあろうがなかろうが危険であり、擁壁を作る必要があるけれど
擁壁もまた建築物だと理解できますよね？

擁壁は建築物ではない（建築基準法88条）

一定の基準を当てはめるための法律上の定義ではね、でも人間が作る構造物ですよ。立派な建築物です。

擁壁を建築物と言っている時点で法的センスが疑われますよ。それではこの物件は語れないでしょうね。この物件は周辺住民が徹底的に法廷闘争して来ているのです。

でも法律でも地下4階だろうがなんだろうがGラインからの高さが基準内なら建つでしょ。現時点では坂の傾斜に沿って基準内の高さ以内で建てるなら適法でしょう。ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている。

それでもなおわざわざ判決から数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめたあたらしい物件を建てるわけだから訴訟云々はもうクリアしていることで、それを話題にしようというのではないよ。

むしろ崖が崖のままであることで崖崩れのリスクは決して減らないし、むしろ擁壁状に斜面を覆うようにマンションが建った方が安全ではないでしょうか（ただし強度がきちんとあることが前提です）

> ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている

ん？最初の計画では建てられなくなっているよ。関係する規定が変わったのを知らないんだな。建築確認もすでに失効している。

もちろんその後文京区も地下室に関する容積率の緩和の制限する条例を出したからね。結果的に適法ではなくなった。

思うんだけど、適法の範囲で建つマンション建設そのものを阻止するよりも条例を変える運動をするべきだと思うんだよな。

日本って国はルールの範囲でイノベーションを発揮しようとしても、横槍が入る。その時々の都合で英米法的であったり
大陸法的であったりする。多くはこの手の論法が既得権益の維持のために用いられるね。

積水が、残りの敷地（元の計画の建築敷地で仕切り直した計画の建築敷地にはなっていない部分）の緑地を保証すれば、解決するのではないかなあ。
そのことは、この物件の購入者にとっての大きなメリットにもなる。

>>157
そりゃ今度こそ建てないとまずいからそうなるとは思うんだけど

反対派のHPに昭和30年代に崖崩れを起こした土地と書いてある
保全するということはその崖はそのままになっちゃうんだね

どうなんだろう。危なくないのかな

それって積水所有のまま現状放置ってこと？
民間企業として難しいのでは？　企業会計上の扱いとかね。
雑草刈り取りや崖崩れ管理責任の問題も残るし。

文京区に寄付して区の予算で緑地公園化するか、
そうでなければ土地転売でアグレッシブなデベに渡って低層地下付きマンションかな。

数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめた・・・

と書かれているのも違ってると思うがね。もはや失効した建築確認で建てられない計画と比較しても意味がないのでは？
つまり、デベロッパーが譲歩して小さくまとめたという理解は、違ってる。

誰が勝利したかという話にはあまり興味はないのでその辺の気持ちが汲み取れなかったことは申し訳ない。

目白坂計画時代の計画図を見ると道側と崖側の二棟構成だったが、敷地面積などから推測すると今回の関口計画は崖側の低層棟はおそらく断念し、目白坂計画の区域I高層棟・設備棟に相当する建造物を地上9階から８階に減らして建てるということだろうね。高さも少し下げているようだが、関口というアドレスの格にふさわしい高級物件として階高はかなり余裕を持って確保したのだろう。敷地レイアウトが当時を踏襲するならば、崖は残されるようだが、敷地面積が目白坂計画と比べて今回の関口計画は半分になっているところを見ると前回問題になった崖地の区域II低層棟の敷地は今回の分譲部分には含まれない可能性が高い。

第三者の目から見ると大きな譲歩だと思うが、何かそこに見えない悪意でも感じるのだろうか？

崖地は元々土地の価値が低いのに、神奈川あたりで地下室マンションを企画した業者が都内でもと企んで失敗したケースと思ってる。

実際のところ商売をしている人ならば法の定めの中で最大限の利潤を考えて仕事をする。利潤の得られない自己満足な仕事をする人も少数ながらいるが、企業としては続けられず、いつしか市場から退場していく。生存をかけた営みを人倫に反すると批判し時に人格すら貶める。しかし、そこに働く人は普通の勤め人であって、資産家でもなければ犯罪者でもない平凡な市井の一市民だ。

高額で取引されるような都心の高級住宅街に住み既得権益を持っている人には彼らの必死に生き延びようとしている姿が滑稽でしかないのだろう。

悪法といえども法には違いない。ならば法を改める運動をすればいい。

ホリエモン潰しと同じ構図が、マンション反対運動には透けて見える。
ことに今回のような都心の高級住宅街ではなおさらのことだ。

ブルジョワジーが弱いプロレタリアートをひねり潰しているのとどう違うのか

地下４階の計画が酷かったのでは？
その計画で建つと思って崖地を高値で仕入れた開発業者のミス。企画した者は既にいなくなっているのではないかな。

酷いという言われ方、どうでしょう。

地下室マンションがとんでもないという人の住んでおられるお宅は果たして適法でしょうか？

二項道路に接道する戸建ての皆さんは、緊急車両の進入を阻んで助かるはずの病人を殺していませんか？
酷いですね

古い木造住宅で、木の外壁丸出しでまるで防火の備えにならないばかりか火を広げる助けをしてませんか？
酷いですね

斜線規制があるのに太陽熱温水器や太陽光発電パネル、物干し場がはみ出して隣の日照を妨げていませんか？
酷いですね

庭の手入れを怠って、庭木は伸び放題で秋には葉を落とし、夏には雑草が鬱蒼と茂って害虫がうじゃうじゃ。
酷いですね

まさかこういう酷いことをして近隣に迷惑をかけていませんよね、さぞやすばらしいお宅にお住まいなのでしょう。

陽の当たる地下４階でもな・・・遠慮しておくよ

販売始まらないのですか？

周辺住民との調整もされてないと思われ
まだまだかかるよ
文京区だしね

夏休み明けかな

建築確認が失効しているから、工事も始められる状況でないよ。

>>171
新しい建築確認がおりたから住民説明をしていると思うのだが。

しかしもめている間に他のマンションが近所でどんどん竣工にこぎつけているというのに、ここまでやってもまだ建たないってことはもはや危険だとか自然環境の保全とかの理屈を通り越して単なる恨みつらみだけになっている気が...

>>172
新しい建築確認が下りていたら確認済みの表示が必要（建築基準法第89条）。
建築確認は下りていないと推測される。

１０年止まっているのだから、あと２・３年延びても驚かないよ。

>>174
反対派のサイトに看板の写真が載ってましたよ。

敷地面積とかはそこから出てきた数字かと

さてさて長年の怨讐を超えて合意に至れるのか、反対派は今や積水という会社そのもの、当地のプロジェクトそのものを潰すのが目的となってしまったのか、興味はつきません。

それは建築基準法89条の確認済みの表示ではないでしょう。文京区紛争予防条例に基づく建築計画のお知らせでしょう。
それらの区別もついていないとは。

それって地元のご理解が得られたら貼りますよってことではないかと。
文京区のガイドラインを遵守して地元ときちんと向き合いますよと

積水って誠実な会社だね、感心した

建築計画のお知らせは、地元の理解に全く関係なし。紛争中の計画でも出ているもの。勉強し直しておいで。

株式会社明建は撤退したのですか？

どこまでも悪意しか感じないんだねえ

>>181 匿名さん

積水ハウスのマンション 大阪でも どうかな？

積水が地面師の被害に遭った事件についての情報
http://en-us.facebook.com/tokyufubai/posts/1621855037859893

崖は残るようだし、どうも地下室マンションでもなくなりそうなのだが、まだ反対なのかな

わかりにくい そんなところが 積水かな(^-^)

ここはまだ建たないのかな。
南側が川なので日当たりや眺望も良いだろうし、この辺はアップダウンが多い場所だから眺望や日当たりが良い物件があって、港区あたりとはまたちょっと違った良さがある。

マンションになったら欲しいんだけど、ご近所に難がありそうなのがいかにも文京区(笑

>>187

前が川？
どこかと間違ってない？

（旧）目白坂の南側と思ってますよね。>>187 はずっと前から周辺住民を批判する書込みを繰り返していますね。

反応早いね〜

目白新坂からずっと川の方に斜面になっているから眺めは悪くないと思うけどね。

地域のみなさん全員が反対しているからどうせ建たないんでしょ、ここ。

マンションが建たないような変な土地を買って損したと思ったら今度は地面師被害と
本当にかわいそうだよな。

そこで働いている普通の人たちの気持ちを思うと同情の涙が湧いてくる。

悪の親玉だと思って言いたい放題しているようだが、

そこにも生きて生活している人がいる。

ささやかな人の人生がある

欲張るからでしょ

大儲けをしようと崖地を取得したんだろ。ささやかな人の人生というかね。

よく欲張るよね。

この近所に住んでいる人みたいな資産も年収もないような勤め人を相手に何言ってんだか

デベロッパーの役員は十分に高給取りだと思いますよ。
会社の舵取りしている人たちの責任でしょう。

責任とか言うけど、違法なことでもしているのかな？

当初の建築計画では建築基準法上
建てられなくなっているね。

>当初の建築計画では建築基準法上
>建てられなくなっているね。

よくわからないんだが、それは不法行為ではないから誰かが取るべき責任と言うものもないんじゃないかな。

と言うより違法建築だが既存不適格だと開き直って地下室マンションが建っちゃったわけじゃないでしょ。大企業ってのは本当に誠意ある対応するもんだなと感心するよ。

おそらく建築許可も周辺住民の理解が得られるような物件になるように調整してから持って来てくれと指導されているんじゃないかな。まだまだ話す姿勢を変えないところがすごいね、

早く帰りたくなるような、あったかい我が家を建てたいんだろうね。

>>200
明建は建てる気があったのではないかな。
近いうちに不適合になる予定の建築計画を強行するリスクが大きいと、積水のほうは考えたのだろうね。リスク回避として当然のことをしたまでで、それを大企業としての誠意とかいうのはおかしいよ。

非合法なものを建てるのを妄想するまでは自由でしょ

適法なものを設計し建築するのはむしろ当然で、それは憲法で保障された人権
だからどんどん建てちゃえばいいんだけど、

それでもなおちゃんとお話しを伺うというのは
大手っぽくて好きだな。

小さいところは事業規模が小さいから何が何でも建てないと潰れちゃうからな。
そんな余裕はないだろう

レベルの高い大手が、華麗なデザインの高級物件建ててくれれば
それだけ地域の格が上がると思うんだけどな。

こういうのに反対する人って、自分の家以外は公園にしろとか言いたいんじゃないか

最初の計画が悪すぎるんだよ。
地下４階だろ。地下住戸には陽が入らないよ。

今度の物件は前と明らかに違うはずだけどね

地元の発展のためには何が必要か冷静に考えたらいいと思う。

積水はまともな会社だから、信頼していいと思うよ

どピンクで外壁を塗るとか多分ありえないから

積水ならね

前と変えたから誠意があるとか書込みしている人がいるけどね。前が悪すぎて。それと比較してるのがおかしくて。

> 積水はまともな会社だから
それなら10年越しでもめるような計画を立ててないよね。

ここ大成建設だったよね

自分の住環境さえよければいいという人とは永遠に交わることはないだろうな

建てて売ったらそれでおしまいの業者とも永遠に交わることはないだろうな

大成建設は逃走したのでしょうか？

指定検査会社は何処ですか？

積水ブランド、グランドメゾンで建てたらそれで終わりはありえないよ。

前例があるのかい？

グランドメゾンは信用あるブランドだと思うけどな。

その名前を冠して建てる以上は、積水はそれを建てた後も責任を持つはずだ。訴訟で勝ったのに、あえて時間をおいて適法な住宅を計画したという誠意をどうして感じることができないのだろうか。

それとももっとレベルの低い建てて終わりの中小に建てて欲しいのか。

この地域の人は、そこの外に住んでいる人が、それ以外の地域の人が感じる誠意が感じられないレベル連中なのかと恥をかく事になるわけだが、この辺に書き込む連中はどこに住んでいるんだ？多分、近所の人は思案中だと思うよ。

あなたたちの希望を100％入れるから、という風に客観的には見えるわけだが。

積水の気持ちを考えると、ここにさっさと建てて、次に行きたい、というのが本音だろう。ここのご近所さんがピンクのマンション建てろとか屋根がおかしいぐらい庇がデカイマンション建てろとか言われたらその通りにすると思うよ。

積水ハウス 北畠を愛する会

検索してみるとわかる。この業者がもめているのは文京区だけではない。

216 217 218 さん 積水化成さんの方ですか。

積水ハウス　文京区
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=4077

検索したら見つかった！

ここはなんでもめてるの？

地下室マンションの反対運動では？

反対しなくたって地下室マンションならまず建築許可おりないから建つはずないのに。

暇なんだね

ここ、今回の計画も地下室マンションなんじゃない？
10年前の計画のような地下４階でないけど、いまだに地階に住む人がいるのではないかな？崖側の部屋には陽が入らないと思うよ。

そうなんだ〜

崖側の部屋ってことは崖に面した部屋があるの？

それって建築許可おりるの？

というよりそれってだめなことなの？

最近反対派のブログ見たけれど、今度の計画の何が問題かという記載はなかったなあ。

問題ではないから書けないのではないかな。

ブログのURLは？

検索したらあったあったw

確かに前回は適法でない部分もあったから詳細に問題点を列挙していたが、今回は説明会になってないとかなんとかの感想だけだね。

しかし反対するべき問題点の１がデザインがダサいとは...センスあふれるお方のようでワロタ

積水も大変だね、同情するよ。

バカじゃないんだから、こんどこそ建つだろう。

あとは感情的しこりだけだが、そのために何年も塩漬けにしたわけだから、反対派も冷静に対応しないと恥をかくだろうな。

10年塩漬けの事例

小石川ガーデンヒルズ（計画を縮小）
ル・サンク小石川後楽園（業者が訴訟中）
エクセレント目白御留山（昨年に解体）

ここも10年になる

>>233
小石川ガーデンヒルズ→周辺住民の意向に真摯に向き合い修正を重ね完成

ル・サンク小石川後楽園→処分庁の審査ミス

エクセレント目白御留山→新宿区の一部行政の暴走

おそらくこの物件はどちらかといえば小石川GHことインペに近いと思う。
建築確認の看板がないのはあなたにあわせて図面を引きますよってことでは

ここの反対運動はルネ上野桜木を思い出すよ、戦術が似てる
ルネ上野桜木は今や地域のランドマークだよね。

インペリアルガーデンもル・サンク小石川も、文京区に昔からあった金融機関社宅跡地で、元々の建物よりも規模が大きく敷地一杯までドライエリアを設けた巨大地下室マンションを作ろうとしたのが似ている。
違うのは、スミフは周辺住民からの猛反対を受けて建設強行しなかったのに対して、NIPPOは周辺住民の反対を軽視して建設強行したこと（清水建設は事業者から上手に逃げている）。処分庁のミスとして片付けるものではないだろう。
目白坂も元々関与していた大成建設が逃げたようだ。ここから積水が、スミフの道を歩むのか、NIPPOの道を歩むのか。文京区都市計画部の指導の姿勢も問われるだろう。

>>234 >>235
エクセレント目白御留山の開発業者（新日本建設）は、新宿区の建築主事が建築確認を下ろしたことと、新宿消防署長が消防同意したことにより損害を受けたとして、新宿区と東京都に26億円の賠償を求めています。しかし
「抗告訴訟等の手続により行政処分の効力を争い得ることとしたことに必然的に伴うものであり広く国民が甘受すべき一般的な犠牲にすぎないとも解し得るところである。」との判断がされ、棄却されています。
新日本建設は上訴して争いましたが、認められず敗訴が確定しています。それで、新日本建設は撤退したという事情です。
http://suzuki.seesaa.net/article/391130989.html

>>236 は、たぬきの森事件の事業者を非難するつもりはなく、建築確認を取消された事業者が行政を相手に訴訟で争い、敗訴判決に対して上訴して、確定した判例を作ったという意義はあると評価しています。

＞ルネ上野桜木は今や地域のランドマークだよね

ご冗談を。
言問通りギリッギリに建てた変ちくりんな意匠。
完成後10年以上経った今でも地域から浮きまくってますよ。

こっち目白坂は長谷工が絡んでないだけマシかも知れない。

>>237
建築確認が完成目前の物件でもひっくり返る、後でそれについて文句を言っても下ろした監督庁には責任はありませんよという判例はなかなか厳しいものですね。

そこには既存の建築基準法の制限をもっぱら非民主的な手段をもって不法な方向に捻じ曲げようとしたという背景があったからでしょう。こんな判例が日本全国津々浦々の全ての建築に無差別に適応されたら大変なことですよ。この場合はそもそも不法な建築確認を下ろさせた大元は原告その人でしょう、それなのに賠償しろとはおかしいでしょうと言いたいのではないでしょうか。潰されたプロジェクトというのはどこか行政官僚の腐臭が漂う物件に限られるような気がします。

こういうわけのわからないマンション開発を反対してぶっ潰すことは社会のためにもなることなのでしょう。ただ、ごね得の濫訴と見られることがないよう反対する側も身を慎むべきでしょうね。

>>238
趣味の問題ですけどね、私は美しいと思いますよ。

旧吉田屋酒店という観光名所がルネ上野桜木の少し鶯谷側にありますが、そこに行くのに地下鉄千代田線根津駅から坂を登って行く外国人観光客がよくあそこで写真を撮ってますよ。竹の緑とフクロウの意匠がいいですね。

帯広にある北海道ホテル本館の建築を思い出しますね。いいマンションだと思いますよ。

>>235
区に期待するほど私は行政を信じてませんけどね。

適法なものを適切に地元と話し合って作れば絶対できますよ。

積水はそれができる会社です

>>239
事業者の近隣説明会の議事録が行政側から証拠として提出されていて、それを裁判所が判決に引用していますね。
周辺住民に誠意をもって協議しているかも影響したと思いますよ。

ルネ上野桜木は長谷工だけども、良い物件だと思う。ユニークな外観なのは認めるが、逆にあのロケーションで普通のマンションではマッチしない。
ひるがえって、目白坂の登り左車線は美しい景観が続いているだけに、グランドメゾン文京目白坂もそれを相応しいマンションになってほしい。

>>235

インペリアルガーデン
http://pic.twitter.com/egIb69EsZL

ル・サンク小石川後楽園
http://pic.twitter.com/MQxJ2qRbVW

>>242
それ以外にも色々な証言があったみたいですしね。
心証形成としては最悪でしょう。
おまけに構図は時代劇に出てくるような悪代官と悪商人と分かりやすい。

もっとも、専門職的には法を捻じ曲げる方がインパクトでかいですけどね。
法治国家としてはこれを認めるわけにはいかないでしょ。

>>243
そうですよね、普通に見たら美しいし、確実にあの一角の雰囲気が良くなる原因になっています。ご近所のお寺もその後ボロボロの塀を直したりしてくれてますし、住環境を良くして地域の地力を上げるというのはどういうことかという意識が高まっている気がしますね。

最近、言問通りの善光寺坂沿いにはちょっとオシャレっぽい飲食店が並ぶようになっていい雰囲気になってきました。朝晩のラッシュアワーにトラックやバンを停めて渋滞を作るような身勝手な人も減ったようですし、あそこの道沿いの地力は確実に上昇していますよ。あの建築の美しい姿が近隣の人々の心を照らして変えたと個人的には思っています。

>>245
建築確認を下ろすために、都市計画法や建築基準法の許可・特例がないといけない建築計画には、何らかの無理をしている場合があります。

エクセレント目白御留山では、建築基準法第43条に基づく東京都建築安全条例第4条の特例が問題になりました。インペリアルガーデンの当初の建築計画では、建築基準法第55条の特例と第86条の特例を併せることが問題になりました。ル・サンク小石川後楽園では、都市計画法第29条の許可の要不要の判断と東京都建築安全条例第10条の2の解釈が問題になりました。法令や条例をどう解釈するべきか、さらにそこに行政の裁量が関わって来ると、あやしいことになります。

グランドメゾン文京目白坂でも、当初の建築計画では、建築基準法第55条の特例と第86条の特例が問題になりました。それらの特例によって、第一種低層住居専用地域の敷地の部分に地上4階地下4階建てのマンションが認められていました。積水の計画に無理があったのではないかと考えられます。このスレで既出ですが当初の建築計画は法令不適合になっていて建てられなくなっているようです。

＞朝晩のラッシュアワーにトラックやバンを停めて渋滞を作るような身勝手…

車寄せすら作らなかったルネのおかげで、宅配便やらの車がいつも停車してますよね。

北海道ホテルと比べるなど笑止千万。
ルネは上野桜木の雰囲気を壊しています。

>>247
そうですね、特例という抜け穴を開ける時に色々とゴニョゴニョあったんだろうなと容易に想像されるようではダメですね。何のために建築基準法があるのかということになりますよね。

まあ適法に作ればちゃんと建つという、いい前例がルネ上野桜木ですね。

あれを見て苦々しく思うのは反対派の残党だけでしょうが、日本が特定の政治勢力の専横に毒されずに民主主義と法治主義を貫くためにも法の下の平等は守られなければいけません。

あの崖地に 何か立つの。そのままでしょ。

お金をたくさん払って建てるでしょうね？多分そうだよきっとそう。

崖地なんだし行政はきちんとした審査をするべきだと思うが。
そうしないと、また揉めるよ。

以前のような地下室マンション計画は放棄したんじゃないですかね

反対派のブログが沈黙してますから今度は文句のつけようがないんでしょう

ランドマークになるようないいものが建つといいですね

今も地下室マンションだと思うけど。違うの？

前回の頓挫した計画を見ると道路に面したあたりは地下室にしなくても建ちそうだけどね。

これは予定される敷地面積からの勝手な想像だけれども、前回の極端な地下室だった低層棟というやつは多分建たないと思うけどな。

区や都の役人や議員に働きかけて法を捻じ曲げようとする試みは懲罰的ともいうべき竣工直前の取り消し処分という厳罰に処されるという前例は確立されたから、さすがに積水もバカじゃないだろうから、今後建つ物件は建築基準法や各種条例の定めに従うと考えるのが自然かと。

> 区や都の役人や議員に働きかけて法を捻じ曲げようとする試みは懲罰的ともいうべき竣工直前の取り消し処分という厳罰に処されるという前例は確立されたから、

小石川二丁目の事件のことですか？

>>256
ル・サンク小石川のスレからの転載

2005年の裁決書
（16建審・請第22号審査請求事件）
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf

文京区が開発許可不要のお墨付きを出していた旨がこの裁決書に書かれてます。

こじれる発端は、文京区の判断の誤りにあったようですね。

マンション建設予定地ですか？

名前を検索したもののヒットしなかったんですが・・・。
何か問題が起こっていそうなスレでした。

開発許可が下りていない？

文京区、人気ですから、こじれずに許可が下りるといいですね。

>>257
開発許可の申請中なら
積水は標識を掲げているはずだよね
http://www.hamamatsu-cogei.co.jp/kai-zenkoku,img/tokyo/bunkyoku-kaihatsujigyo900900.pdf

>>258 は現地を見ずに書込みしているのかな

>>259 リンクがうまく書込みできなかったので・・・
http://www.hamamatsu-cogei.co.jp/kai-zenkoku%2cimg/tokyo/bunkyoku-kaih...

よくわからないけれど、建築の予定はあるが、開発に当たるような土地の区画形質の変更を伴わない建築だからではないですかね。前回と違って今度の建築計画では敷地面積が狭くなってますよね。

強引に建ててしまおうと思えば建てられちゃうような策をすでに巡らしているんでしょうね。

すると今後の懸念はマンションが建つ建たないではなくて、残された崖地の扱いですね。

崖崩れを起こした不良な崖地ということだから、もし何か建ててもその後すぐに倒産しちゃうような不良デベの手に渡ったら大変なことになるでしょうね。

お金がとてもあるから大丈夫だ

そしてある日これまでに経験したことのないような大雨が降って崖崩れを起こす、と。

その時には地下室マンションでもいいからキチッと崖をコンクリで固めておけばよかったなんて言わないでね。

開発許可を取ればいい。そうすれば建物とは独立した強固な擁壁を造ることになる。その方が地域のためになる。

>>265
でもその開発計画の看板は出ていないみたいじゃないですか。

私が株主ならそんな余計な出費はいいからさっさと売っぱらえと言うでしょうね。

それでもめにくくなるなら
大きな意味がある。
開発許可の手続きを省略すべきでない。

お金持ってるからや

崖地はもう人手に渡ってるかもしれませんね。前回の計画からかなりの年月が経ってますからその間に売っぱらっちゃったかもしれません。

崖地の緑は保全できて本当に良かったですね

お金が有るから持ち続けるんやわ

お金持ちって言葉で思考停止しちゃうのは良くないですよ

沢山持っていたって、ちょっとしか持っていなくったって所詮有限のリソースですからねえ

でもどうやら建ちそうなので安心しました。

>崖地の緑は保全できて本当に良かったですね

この情報の元は？
熊谷組がバリバリと伐採したりしない？

積水ハウスは無茶苦茶儲かってる
CM流しまくりなのは金持ってるからやね？

木津信用組合はCM流しまくってたで

まあどこかの旅行代理店が倒産直前まで広告バリバリ打ってたのが昨日のことのようだね。広告出稿量と経営状態とは必ずしも相関しないんじゃないかな。

広告打たなくったって儲かってるところはあるだろうし。

熊谷組が樹木を斬るのでしょうか？

グーグルアースで見るとまだ木がこんもり茂ってはいますが、建築するとなったら建てる敷地の木は切るでしょうね。

もちろん擁壁を作る場合も同様で、崖部分も切るでしょう。でないと作れないから。

文京区や東京都からの許可が要るのではないかな？

>>278
私有地内の伐採なら問題ないような気がしますが。特にきちんと崖の擁壁工事を行う目的であれば、崖下の御宅の安全のためにもむしろ好ましいはずですし。条例か何かで保全が義務付けられているなら別ですが、その辺ご存知ならお教えください。

私有地であっても
行政の許可なく樹林の伐採できません。
文京区みどり公園課に聴いてみては。

樹林の多くは私有地なので
土地所有者の都合で伐採できるようだと
自然保護はできないことになりますよ。

この辺は風致地区じゃないから大丈夫だと思うが。

そんなに何でもかんでも伐採を禁止してたら家が立てられなくなっちゃうだろ

許可が要るんだけど…ちゃんと調べようね。

伐採できないんですか（笑

2009年10月1日から許可基準が強化されたみたいね。
この物件は、随分前から塩漬けになっていたようだから。

千石といえば
小石川ガーデンヒルズ

>>284
専門ではないのでよくわからないけれど、そのロジックって小石川植物園横の歩道整備の時に明確に排除されたんじゃなかったっけ。

まあ裁判官がどういう考えをするか分からないけれど、個人の私有地で適当に生えた雑草っぽい草木を利用するために伐採することに制限を加える判例はあまりないと思うんだけど。

既存の樹木が生い茂っている土地は規制がかかるの。勉強しなおしておいで。

違反すると３０万円以下の罰金。文京区みどり公園課に聞いても教えてくれるのではないかな。

はいはい(笑

ここの森は鬱蒼としているからな

文京区の自然を残せ！ってロジックで今度は難癖つけるんだ、大変だな積水。

昔野村の物件で裏の印刷屋の一家が無理心中した事件ってのが確か文京区であったと思ったが、あれは完全に野村が撤退して土地もうっぱらっちゃったんだよな。

絶対に無理だと思えばそうなるはずだが、それでもまだこうやって計画を立てるというのは何か成算があるからだろう。

伐採に許可が要ること、塩漬けしている間に許可基準が強化されていることを、見落とししているだけでは？

そこはよくわからないけれど、3千平米だったかな？それよりもちょこっと出る面積ってところに何か誠意のようなものが感じられないかなあ。

多分、反対している人たちの望むようなものをきちんと作りますよってサインでしょ。

積水は別に喧嘩しようとは思っていないと思うよ。建てるためにクリアすべきハードルを淡々と処理していくでしょう。もっと悪質にやろうと思えば基準逃れのためにもっと小分けにするでしょう

積水頑張れ

住民説明会では、「グランドメゾン新目白坂」と命名されていましたね。これができると本エリアの雰囲気が良くなるのか悪くなるのか。どっちかな？

旧目白坂の側の樹林帯を残すことを積水が確約したら問題解決ではないのかな？

>>297

建築費をどれだけケチらずに建てるかによりますね。

この並びだと、隣から
・住友のシティハウス…高級を装っても安普請が見え見え
・サンウッド（森ビル系列だった時の分譲）…文句なしに立派
・ヴィーダ文京関口…背中向けるなコラ
・スカイコート…街並み破壊レベルのクオリティ
・プラウド…頑張っても周囲と全然調和してない浮きまくり
・藤和目白坂ホームズ…一番目立つポジションにこんなの建てるなレベル

積水さんにはサンウッドと同等以上に重厚感と品のある建物を期待します。

住友シティハウスの設計は丹下健三事務所だったと思います。”シンプルモダン”というかんじですけど、”高級”という路線じゃないですね。
プラウドは、たしかに「これがプラウド？」と思ってしまいます。野村さんも建てる以上は責任持ってほしいもの。
藤和目白坂ホームズは、藤和にしてはがんばった物件ではないでしょうか。

建築費はケチると思うけどね。名のある設計事務所を使うわけでなさそうだし。

進んでくれるだけでも嬉しい。ほんとはもっと安い時期に建てられたんだと思うけど、今からだと色々ケチってもバカ高になるんだろうね。
利便性はクレヴィア文京関口なんだろうけど

積水ハウスだから品川のガーデンシティ御殿山の奥に作った賃貸マンションみたいのがいいな。
「プライムメゾン御殿山」だったっけ。
あれくらい品格あるマンションにしてほしい。
目白台アドレスなら需要はある・・・はず。

品格ある物件にというのは賛同するけど積水に期待できるかは疑問に思うよ。

施工が熊谷組のようなのでその点は信頼おけると思うのですが、デザインはどうでしょうね。

当初の大成建設の方が格上ですね。
大成建設が周辺住民の反対が嫌になって撤収したのか。積水がケチったのか。

なんというか反対運動に晒されて無駄なコストがかかってる物件ってのは安っぽくなるんだよねえ。ル・サンク小石川後楽園の外観は郊外のマンションみたいな無個性なタイルでとても億ションとは思えない。一方で、それよりずっと駅から遠い低層のクレヴィア文京小石川は目立った反対運動もなく粛々と完成し、外装は自然石風の高級外壁タイルなども使われていて、億ションらしい高級さもある。その奥のグローリオ小石川も反対運動もなくすぐ完売だったが、なかなかシックな深い色合いのタイルを使っていて高級感がある。もっと奥のインペリアルガーデンなんか、一応外壁はそれっぽいが中庭が駐車場で安っぽいことこの上ない。

ここもその法則でいくと安っぽい物件になる可能性が高い。

昔のルネ上野桜木のように反対運動に晒されても、それを燃料に奮起してランドマークになるような物件を建てて欲しいが、それは無い物ねだりかもしれないね。

まあ山手のドルフィンなんか生まれる前の歌の話だし、同じ値段なら番町住むよ。

>>307
最初に示された計画の良し悪しによると思うよ。クレヴィア文京小石川もグローリオ小石川も周辺環境への配慮がされていたから目立った反対運動がなかった。
周辺環境への配慮がない安っぽい物件は反対される。ルサンク小石川は駐車場の出入口を急坂の途中の位置から移して、車寄せを設けていれば、解決に向かっていただろうと思う。億ションに車寄せもないというのはいかにも安っぽい。
インペリアルガーデンも中庭を十分緑化しているべきだったと思う。

>>309 匿名さん

最低限の事実関係を調べてから論じた方がいいのでは？一応、ここは衆人環視の場ですから。

事実に基づいているのでは？
実際に、ルサンクもインペも当初計画では建たなかったし。ここもそう。

>>308
君は誤爆したのかと思ったが、どうやら向かいのドイツ料理店（ドルフィンハウス）のことを言いたかったようだね。

ユーミソの「山手のドルフィン」は横浜の山手（住所は中区根岸旭台）。全然別ものだよ。

＞住民説明会では、「グランドメゾン新目白坂」と命名されていましたね

この坂は「目白新坂」が正式では？
ずっとそう思っていたが。
積水ハウスによる勝手な坂名変更反対。

>>313
勝手に名付けると
景表法に抵触しませんか

新富町のマンションも銀座東って名付けられてる。
マンション業界ではふつーふつー。

過去に不動産公正競争規約違反とされる事例もあったし、あまりいい加減にするのは危ないよ。

ここは裁判で負けて計画が頓挫していると
記憶しているのですが
スレが上がってるということは
また、計画が進行し始めたのですか？

建築確認は失効しているようですが…

なんかトゲトゲしさがなくなって来たねこのスレ。

いい傾向だ

充分トゲトゲしいと思うよ

いいものを建てて欲しいね。それが最もスマートな仕返しだ

仕返しという時点で後向きだよ

>>318
多分文京区としてはまず周辺住民の意見を取り入れて紛争にならないプランで建築確認を取ってくれと指導したんだと思うよ。

ここの反対派のHPで反対理由にデザインがダサいなどと書いてあるんで、反対派の言うダサくないデザインと言うやつがどれほど趣味がいいか見てやりたいw

反対派のHPに載っている建築計画の写真だと
１０月初旬着工になってますね
やっぱりまだ工事は始まってないのでしょうか？

建築確認が失効しているという書込みがありましたが

>>326 匿名さん
建築確認が失効していても
取り直しているあいだに
木の伐採とかは出来るんじゃない？
解体工事とかには建築確認は貼られないわけだし

伐採は着工したのと一緒じゃなかったっけ。
まあ計画だから予定通り進まないことはいくらでもあるわけで

ゆっくりしていいんだよ

既出だがここの敷地では伐採に建築確認と別に行政からの許可が必要。過去レス読もうね。

なるほど

まあ現実問題として伐採の許可が認められないことはそうある事ではない。
そもそも反対派の言う通りに緑地を一部残す方向のようだから、尚更それを問題にする事はないと思う。
というより、いつかゲリラ豪雨などで手付かずの雑木が茂った崖が崩れるのではないかという心配の方が大きいなあ。

なんでもいいから早く建てて災害の芽を摘んで欲しい。

ちなみに貴重な自然や希少な生物が云々という議論は小石川植物園周辺の歩道整備工事の反対運動にはなんの歯止めにもならなかった。

そろそろ文京区も東京都もこの手の論法に与して多くの人々の財産権や幸福追求権を蹂躙するのはやめてほしい。

>>332 匿名さん

植物園周りの歩道は綺麗になってきましたね。

>>329 匿名さん

読んだ上で話してるけど。結局地元反対派の意見は東京都に棄却されている訳だから
伐採そのものはどのくらいやって
どのくらい戻すかは積水の采配しだいでしょ？

近隣住民てほんとめんどくさいね
マンションくらい好きに建てさせてあげなよ

こんなに何十年も戦ってマンション建てさせたくないくらい
大事な森ならば共同出資で土地を積水から買ってあげればいいと思う、お金持ちも多いみたいだし
積水も見切りをつけてほかの土地で建てた方がいいでしょ
当初の予定より敷地も部屋数も減るわけだし
採算取れない

ほんと、反対運動があると安っぽい物件しか建たないって誰か言ってたが、変に粘着執拗な反対運動で建てる人の体力奪うと地域の地力を損なうような安物しか建てられなくなるよね。

伐採の許可も失効していたようだけど…再申請するのかな

まず図面ができないことには申請もできないだろうから今回の建築許可とセットでないとできないよね。

反対派との水面下での交渉が続いているんだろうから、そのうち決まるでしょう。

建設関係者？のツィート

まあ文京区が建設業やマンションデベロッパーにとって極めて仕事しにくい土地柄というのは今に始まったことではない

バランスだよなあ、何事も

やり放題でもダメなんだろうけどね

ただ反対ではなく、地域にとって何が良くて何が悪いのかが重要で、一個人の担当者の態度云々ではないんだよな。

何が建ったらいいんだろう。崖崩れを起こす崖地にふさわしいものは何か？

開発許可の件はどうなった！？

開発許可 よりも、積水さんの姿勢の話しでしょ。

開発許可なしに進める気かい？
崖地なんだろ

よくわからないけれど、開発許可が要らない範囲に敷地を狭めているとしたらどうでしょう？

もしそうなら積水の技ありですね。

技ありねぇ・・・
神奈川県内で敷地を分割して開発許可を潜脱しようとして、開発審査会から敷地分割が違法という判断が出された事例があるようだけどね。

目白坂の人達は民泊とかも賛成しないと思うよ

建てさせないだけが目標ではねえ。

何を建てたらいいのか皆目見えてこないんだわ。ルサンクにしてもここにしても。

そろそろどうしたらいいものが建つか一緒に考えてあげてもいいんじゃないのかね

文京区ってこうやって開発に足止めをかけている所からジワジワ腐ってくるような気がする

>>349 匿名さん
ルサンクは上部２階をスパッと斬るしかないと思う。
文京区から絶対高さ制限を守るようにと指導されていたのにデベロッパーが強行したのだから。減築するのが適当だよ。

>>351
まあ言うは簡単だけど躯体も劣化が始まってるし、いくらで減築していくらで売ってというような収益計画をたてて算盤にあわないなら無理でしょう。おまけに開発側の経営もおかしくなってるし、悪くすると不動産界隈にうろつく変な連中が介入してくるかもしれず、そういう局面になると四半世紀ほどはあの廃墟と付き合うことになってもおかしくはない。戦略的には文京区民の負けだね。

ル・サンク小石川の事件は文京区や周辺住民と調整をせずに建てるデベロッパーだったから起きたと思ってる。目白坂のデベロッパーには誠実に進めて欲しい。

この間、椿山荘で知人の結婚式があったときに現場周辺を通ったんだけど、ど真ん中にでかい木が一本生えてるね。この木を守れ！なんて運動やれば半世紀は建たないかもな。あれを切らない計画は物理的に難しそうだ。

でも、みんなお金持ちなんだから買って入会地みたいに地域で管理したらどうだろうね。下草を刈って公園にでもすれば良いんじゃないか。

いっそ「目白坂タワー」とかいって40階くらいのタワマン建てれば文京区のシンボルになるんじゃね？

>>354 匿名さん
みどりトラスト基金のご提案ですか
区外からですが寄付させていただきます

あの森が、残るのなら 喜んで寄付さして頂きます。

とはいえ、緑トラストはタヌキの森の時も買えるほどには集まらなかったんだよなあ。
誰かビルゲイツとか孫正義みたいなのが買って寄付しないかね

千石4-35 佐藤アパート跡地
建築紛争になっています。ポスター沢山あって一見の価値あり。

文京区内で建築紛争が多発しているのは区の建築行政に問題あるのでしょうね。