グランドメゾン目白新坂

許可がおりているなら、その申請書とか許可書？とかの書類が役所にあると思いますが、開示請求とかできないんですかね。

999 1000さんは 積水から 委託されてるんですね。

こんなところで、積水レベルの企業が委託するわけないでしょう。中小デベならそんな姑息なことをするかもしれませんが。

積水レベル（笑）

掲示板のチェックと印象操作のための書き込みはデベの重要なお仕事ですよ。

積水さんは、ハウスメーカーとしては有名ですが、マンション業者としては弱小でしょう。
マンションも建てかえやリフォームの契約と同じようなノリで売っているのではないでしょうか。

みんなこのマンションが大好きなのですね。
まぁ確かに積水さんの南側の話は不誠実ではありますが、モデルルームでその話自体はしているので、後は買う人の自己責任といえば自己責任なのでしょうね。

この規模の物件で、事前案内会が始まったばかりなのに、早くもレスが1000を超えていますからね。

懐かしい話ですが、40年前位は戸建といえば積水ハウスやミサワホームでした。近年では戸建の建て替えやリフォームの依頼が実際多いようで、地方ではまだまだ知る人がいるかも知れません。

都心の集合住宅の実績としては財閥及び商社系に代表される大手とはスケールを含め圧倒的な差があるので、今回のようなケースも積水ハウスでは戸建の顧客への対応程度の考え方にしか至らないのでしょうね。仕方がないでしょう。

止めましょう。目白新坂の一番下のマンション。良くて坪　350。マンションは、立地です。

大規模タワマンならばともかく、この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き。

この掲示板を見て積水さんもニヤニヤしているでしょうね笑

1007＆1008さん
予想を裏切るようで申し訳ないんですけど、突っ込みどころのある物件なので飽きないのですー。あと実際書いてる人ものすごーーく少ないってこと、あなた知ってます？笑

>>1013
500件ぐらい匿名さんが書いてるんですか？笑
買わないマンションにこれだけ粘着出来るんだからあり得そうですよね笑笑

江戸川橋に近い感じのマンションです。坂上のカテドナルまでは、けつこう大変です。電動自転車なくしては生活できません。一住民。

1014さん
ニヤニヤしてもらえるんならもっと書きますよ。笑笑

1016
是非！でも南側以外のネタが不足してるので、もう少しネタが沢山あると嬉しいですねー。
南側だけだと食傷気味です笑笑

沖式だとこのマンションの平米単価は109万、坪で約360万となっている。
少しは上乗せしてくるだろうから、平均で坪350万を下回ることはなさそうかな。

>>1001 どんな図面があるのでしょうかね？

1017さん
この掲示板に書き込んでいる多くの方は真面目に検討されており、非常に良識的です。だからこそ南側の件は深刻な問題なのです。茶化すような書き込みは浮くだけで、皆さんは気にされていないと思います。

私も近隣在住の検討者のひとりです。現在の積水の対応では厳しいと判断していますので、変わらないようであれば候補から外すだけでそれ以上でもそれ以下でもありません。1016より

開発の許可を得るために何らかの申請書類が提出されているはずだけど、それって開示請求すれば見れるんじゃないの？

セキスイが示したらいいと思う。

1016さん
気にするか気にしないかはあなたが決めることではないと思いますよ。
真面目に検討している良識的な人は1016さんのようなら書き込みは快く思っていない可能性がありますよ。

積水の対応が変わることを期待するのであれば、モデルルームにで行って詳細を問い詰めるしかありませんよ。掲示板で騒いでても何も変わりませんよ。

＞この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き

最初のレスは10年前ですけどね。

モデルルームに行かせたい人がいる

>>1025
買わない人は行かなくていいですよ。

>>1024 匿名さん

これよりはマシです
↓

10年間のコストを販売価格に転嫁するためには　建築コスト削る。だから　あのデザインのマンションになつたんですね。デザイン変更して欲しいです。

平均350なら大抽選会不可避ですわ

10年間のコストを回収するために　南側の土地に法令で認められる最大の建築物を建てるでしょうね。

>>961 通りがかりさん
んなわけあるか

>>1027 マンション検討中さん
連休明けに判決のようだね

１０３１さん　古いね

1029　噓つき。

地域の＊＊＊が集まる住まいですよ。無理してここ来なくてもいいですよ。
　。

安くは売らないよ、常識的に考えて

パンダ部屋があるだろうが、70平米超えてくれば確実に億はつけてくるだろう

江戸川橋徒歩４分というのは微妙で、不動産検索では3分以内と5分以内で刻まれているので、実質徒歩5分以内圏という評価になる。駅近の部類にはなるが江戸川橋自体があまり便利な地域ではないので、同価格帯の茗荷谷や後楽園周辺の駅近築浅中古との競合になるだろうね。

スペックが比較的高いリーマンショック前の物件との競合になるとなかなか苦戦すると思う。

南側の開発計画の問題がなければね

下がることあっても上がるでしょうか？

>>1038 通りがかりさん
近隣の評価高いマンションって例えばどこが挙げられますか？
もし売りに出てればそちらも含めて検討してみたいと思いまして。

ヒルズ関口とか評価が高いが、中古出ないでしょう、あそこは。

文京区ってのは物件が出ないので知名度は低いが知る人ぞ知るような感じの高級住宅街がある。この近辺もその類いだよね。

安くなるはずがない

小石川はどうです？

暖かくなって、神田川が臭すぎ！

伊豆の介護施設みたいな外観ですね。

そういう趣があるかもしれませんね。完成が楽しみです。

ここは交通の便はそこまでよくないですよね。どういう人が買うのでしょうか？
やはり車持ちの富裕層でしょうか？

主に有楽町線沿線で勤務している人ですよ。

富裕層は南側土地が空いたままになっていて何が建つかわからないようなところは避けると思いますよ。

学区は関口台町小学校になると思いますが、中学受験される方が多いと伺い、私立小には行かせず、近い関口台小学校に行かせようと考え中です。
皆さまは、いかがでしょうか？国立小学校(お茶の水、筑波、学芸竹早)も近いので、抽選次第になりますが、そちらもありとは思っております。

設備仕様の項目を見て思ったのは、本当に充実していることです。
キッチンやバスルームなどの設備は生活をするうえで重要になります。
これだけ充実しているのなら、生活するうえで問題はないと思いました。
普通に生活をした場合に光熱費がどれぐらいになるかが気になったのですが、どうでしょうか。

それなら茗荷谷駅周辺にしたら？

受験するなら茗荷谷は駅前にSAPIXもありますからねー。

設備を絶賛している人はこれまでどこの物件を検討していたんだろう

ここの営業ちょっと感じが悪かったな。
若い営業だったけど、予算オーバーだとわかると、見下してくる感じがあったわ。
営業がこれだと、南側の対応が不誠実なのもしょうがないですね。

>>1056 マンション検討中さん

うちは中年くらいの方にご案内していただいて、階数によっては完全に予算オーバーですが見下してくる感じはありませんでしたよ。

こういうのは物件のタイミング含めて、本当に運というかご縁ですよね。今まで大手デベのマンションを色々見に行きましたが、一番感じが良かったのは旭化成の人でした。

南側土地は大きな問題です。誠実な業者なら開発計画を明らかにするはずです。ここの対応は誠実さに欠けます。

1055さんの書き込みが、一番注意すべきだと思います。

１０５１さんへ：　関口台町小のお子さんは大半が受験されます（とはいえトップ校に合格するのはごく一部）。国立付属小へ行くと、そのまま高校まで行ける可能性も高い一方、国立付属小出身者（内部生）で一流大学まで進めるのはこれまた少数派。なぜなら国立付属高校から一流大学へ行くのは、多くが中学や高校から入ってきたお子さん（外部生）だからです。
したがって、区立小へ行こうが、国立付属小へ行こうが、一流大学へお子さんを進ませたいと思うのであれば、小学校のうちから塾へ行かせてガツガツ勉強させねばならない、ということです。断じて、「国立付属小合格　＝　一流大学への切符get」、ではありません。

1060さん お子さんをどこの大学に入れるかが、貴女の 自己満足なんですね。このサイトでは 違和感があります。

１０６１さん　ず-と東京でお住まいの方なら、お考え違いでは　ありませんか。

申し訳ないのですが、そのような話題はどこかよそでお願いできませんか？

1051です。
大学進学を見据えた場合、国立小に行けたとしても大きなアドバンテージにならないのですね。それなら、近い関台が良さそうですが、私立小も少し検討してみます。

仰る通り、SAPIXも近い茗荷谷が理想ですね。ただ、坂ばかりで丸ノ内線のみなので個人的に東西線も使えるこちらの方がいいと思ってます。

貴女たちの子供の進路なんて誰も興味ないし、本題から逸脱させているとは思わないのか。自己中も甚だしい。
そんな判断も出来ない幼稚な大人が住人にいたらと思うとゾッとします。

東西線？
以前近くに住んでいましたが遠くて全く使えませんでしたねー。笑

結局茗荷谷に越したんですが、環境も格段に良いし何しろ住民の質が良いです。坂がきついのは小日向の方で、播磨坂や湯立坂は緩やかですよ。

近所に住んでいるものですが、東西線の神楽坂とか早稲田は時々使います。
有楽町線が不通の際とか、あるいは日本橋周辺で飲んだ帰りに神楽坂で降りて散歩がてらゆっくり帰るのも良いものです。
要はその人のライフスタイルに依るのではないでしょうか。

小石川がいいのでは？
SAPIXのほか啓明舎もある。

1068さん　それが何なんですか。我が選択に満足したいだけの書き込みなら　意味がありませんね。

ここは関口台の高台マンションではないので、伊藤忠の江戸川橋すぐの洒落たマンションと比較検討すべきです。

私は参考になりましたけど？
東西線が使えるかどうかや、坂がきついかどうかは重要な情報かと。

同じく近所に住んでいるものですが、目的地が東西線沿いであれば、早稲田駅、神楽坂駅までよく歩いていきますね。
目的地次第ですが、東西線意外と重宝しています。

歩こうと思えばどこでも歩けますけど…毎日はさずがに無理な距離なので普段使いは出来ませんね。

この駅は？
http://www.tokyometro.jp/station/zoshigaya/

営業がひどい

このマンションは江戸川橋駅をご利用なら便利ですよ。

南側の土地の開発計画

どうなりました？

>>1080 名無しさん
南側は全く未定だそうですよ。マンションの模型を見ながら、ここに最大でこのくらいの高さの建物が建つ可能性があるみたいなことは言ってました。
それだけじゃ各部屋の日当たりがどのようになるのか分からず不親切だと思いました。
南側に最大限の建物を建てた時の日当たりシミュレーションを作ってほしいです。

日当たりのシミュレーションまで見せると日照が悪いことがバレて価格が下がるからじゃないと疑ってしまいます。

通常、シミュレーションはモデルルームのオープン時には用意されているものなのに、今の段階で提示されないというのは何かしらの意図を感じてしまいますね。準備する時間は充分にあったはずですから。

販売時期が早過ぎることや早期の抽選というのも含めて、ネガティブな条件に目を向けさせないよう時間を稼ぎ、できるだけ早く売ってしまおうという作戦なのかと思います。むしろ早めにオープンにするメリットの方が大きいと思うのですが、積水の考え方は違うのでしょうかね。

私も日照の件、実際の生活する上でとても気になったので営業の方に質問したのですが
はっきりと応えていただけなかったのと建築計画についての質問に関しては未定という点がとても気になりました。検討中の顧客ならあり得る疑問点、質問等は明確かつ確実にしておいた方が良いと思います。

とはいえ、購入検討者全員が南側計画の可能性を知ってるわけじゃない。
むしろ南側を懸念する人は全体から見れば少数派かも。
何も知らずに低層階を買って、後から騒動になったら鬱陶しいなぁ。

>>1085 匿名さん

うちは南側の件をこの掲示板で事前に知ってましたが、あちらから南側の話をしてきましたよ。他の営業がどういう対応をしているかは分かりませんが、さすがに南側の件を知らずに購入してしまうことはないのではないでしょうか。

南側の土地の方が地盤面が高いために問題が大きいです。

南側の土地は、他社に販売するはずです。

一度　目白新坂から目白坂まで　途中の階段を上られたら。

他社が建てるとすると配慮なく建てそうで心配です。

モデルルームに行ってきました。
とても感じの良い営業マンさんで、こちらから南側の土地のことを質問する前に、南側土地にもおそらく3階〜4階建ての建物が建つ前提で話をされていました。
おおよその予定価格を教えてもらいましたが、思っていたよりも安く、これは将来的に南側に建物が建って日照や眺望が悪くなる前提の価格だなと感じました。
マンションの仕様や設備は魅力的だと思うので、日照や眺望にこだわりがなく、南側に建つであろうマンションとのお見合い（低層階は見下ろされる感じ）が嫌でない方であれば、購入もありなのではないでしょうか。

少し安めだと注目を集めるでしょうね。

日照の問題に加えて、圧迫感とプライバシーの問題が大きいでしょうね。

南側も含めて開発許可を受けているようですし、積水が配慮した建物を建てるのがいいと思いますがね。他社に売るのはいかがなものかと思います。

プライバシー気になりますね。
上から見下ろされる形になりますから、モロ見えになる可能性もあります。
勿論配慮した建物になる可能性もありますが。
まぁあの位置を買う人達はそんなこと気にしない人が多そうですね。半地下だと湿気も凄そうですが。カビとかも心配になりますしね。

積水が南側計画を明確に公表しないのは近隣反対派が理由ではないでしょうか。

ここの反対派はかつて東京地裁まで積水と争っています。（結果は積水の勝訴）
当時反対派に付いたのは、文京区某所で建築確認取消大騒動になった「L」と同じH弁護士です。

反対派HPはここ10か月ほど更新がありませんが、
積水はイチャモンを付けられないように慎重に動いているのだと思います。
法務部門や顧問弁護士、許認可権者と相談しながら。


あくまでも個人的推測です。

近隣を理由にして
南側の開発計画を説明しないことを正当化しようとするのですか。
新手ですね。よく考えるものです。

積水が勝訴したのに建設が止まっていたのか理由を教えてください。

積水は顧客との訴訟が得意中の得意だからな。

積水は、北側と南側両方の開発許可を受けていますので、まず北側のマンションの販売を先行させてから　実際の工事では南側の建物を先　又は同時進行を計画しているのではないでしょうか。小学生の通学路である　あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから。南側は低層住宅もしくは積水本体の賃貸住宅を建てたりと。将来的には、北側マンション購入者ともめそうですね。

北側マンション購入者も反対運動に巻き込まれる、というか、反対運動を起こす側になるかもしれませんね。

この地域では、機械式駐車場が無いマンションが多数です。平地駐車場は、南側建物の為の工事の名残り みたいですね。

＞あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから

目白坂沿いにマンションがいくつも建ってますけど？

偽計業務妨害容疑で発信者情報の開示を求めるべき。
信用毀損に対してはデベ側も強硬な姿勢を見せて欲しい。

たしかに、南側の土地について粘着されると、積水さんの営業的には困るんじゃないかな。

でも、南側のことは不安に思う方が多いのではないかなと思います。粘着という感覚はわかりませんが、情報交換の場としてこの掲示板で知ることができるのは、むしろ一般の者としては助かります。

>>1104 匿名さん

別にモデルルームで説明してるんだから困らないんじゃない？

この掲示板で議論になってるからモデルルームで説明するようになったと思うがね。そもそもそういう目的でこの掲示板は運用を始めたのでは？

当然、想定の範囲内でしょうね。
この程度の情報交換で粘着ネガとか業務妨害とか言ってしまうと、
逆に積水にとってもマイナスになると思います。

南側隣地を同じ開発業者が所有してたらどのように配慮して開発するのだろうと誰もが思うでしょうね。未定で押し通す姿勢の方がどうかと思います。

目白新坂沿いでは、最後の素敵なマンションになるのではないですか。文京区でお住まいの方は検討されているのでは。但し、販売価格次第ですが。

大手デベなら確りと相互に影響が出ないように２棟のマンションを建設して販売していると思いますが。セキスイが北側から販売を始めて南側はわかりませんというから検討者が不安になるのです。

その、2棟を同時に建てると近隣住民が騒ぐから時間を空けるんじゃ？
気になる人は高層や東寄りを選べばいいし、
西側低層はそれなりお安くなってるんだし、
騒ぐ意味がわからん。

近隣住民を理由にして説明のないことを正当化したい人がいるようで…

1011さん　　目白坂沿いのマンションは、全て対面通行可能部分ではないですか。

この物件の「平均地盤面」がわかるかたおられますか？

>>1115
こりゃまた専門的な質問を…。

素人知識ですが、平均地盤面≓1階の床の高さ、と考えていいと思います。
HPのトップページの下の方に建物全体が見れる外観図があります。
8階建てなので上から8、7、6…と数えて、1階の部分が平均地盤面でしょう。

一種低層のマンションが好みですので、立地の良い南側の低層棟に期待しています。
当初の図面を見ると一団地認定の緩和規定をフルに適用したせいか、日影上も無理のある建物配置と
なっているようです。
新計画は北側棟に配慮し、日影規制は普通に守られ離隔は増える形となるでしょうね。
（但し平均GL＋１，５ｍの高さの日影時間ですので、北側棟の低層階では頭上の空論となりますが）
また近隣住民への配慮も怠るわけにはいきませんので、目白坂側もセットバックし、狭隘道路幅を広げ、
歩道上整備を行う、あとインペのように緑地コーナーを設けるとか緑化も充実しなければいけませんね。

近隣住民をも黙らせる、ヒルズ目白台のような地上４階建（地下不問）低層マンションが実現する日は
いつになるのか？妄想を膨らませています。

1117>> 「ヒルズ目白台」って、カテドラル教会の横にあるマンションのことですか？　あれは８階建ですが。

ヒルズ目白台は 場所が違うでしょ。

すみません、ヒルズ目白坂っでしたっけ？

本当に購入を考えてられんですか。7月の販売開始迄 そんなに時間が無いんです。

117 : 北側棟の低層階では　頭上の空論になります。　　低層棟はよくないんですか？

「よくないんですか？」
「買わない方がいいんですか？」
自分で判断できないのなら買わない方が良いと思います。

締めましただょね

独特の味を出していて、私は好きです。

南側に４階建ての建物が建つという問題がなぜか矮小化されているような気がします。
この低層棟の建築面積は北側棟のおよそ２倍はあるようですし、地盤面がハンパなく高いです。
北側棟が目白新坂の中腹よりは下側に位置するのに対して、低層棟は中腹より上に近いです。
その差は少なくとも3階分はあったりして？そうすると最初から日照や眺望に期待していない低層階
よりも、むしろ4階以上の高層階に影響があるのではないでしょうか？

低層棟に対面するのは建物の西半分くらいですが、その半分の住戸の多くは低層棟の下に沈む？
眺望と日照をフルに享受できるのはほぼ８階だけだったりして？

ちなみに
>>534に掲載していただいた旧計画図面がありますが、この計画に対しての日影図があるはずです。
新低層棟は旧計画より縮小されるとは思いますが、最悪のケースとして参考になると思います。

連坦認定というのがありましてこれが一団地認定と同等であれば旧計画の低層棟低度の規模の建築は
可能になるのか？などと思ったりしていました。
また低層棟の平均GLをどこにとるかですが、敷地は意外とフラットなようでのでここに１２ｍの高さの
建物が建つのは間違いのないところでしょう。

あとは北側棟の住民の日照、プライバシーなど、どの程度配慮した計画となるのか？でしょうかね。

日影図ですが、旧計画での住民説明会で公開されているはずです。
ただ北側棟は高さ３５ｍでしたし、低層棟は一団地認定での最大ボリューム、最低離隔、最悪日影？
だったでしょうから今更デベは出したがらないでしょうね。

当時の日影図はあくまで最悪のケースとしてではありますが、参考になるのではないでしょうか？
デベがダメなら近隣住民が大事に保管していると思いますよ？

そんなに心配しなくても、完売したら見せてくれますよ。

いつものパターン(^-^)

1127さんから1129さん　。

マンション検討中で は無いでしょ。

ここの売値はいくらになるのでしょう？

MR行ってくれば？

西側部分の住戸が安いとしてもどうかなと思いますね

積水が、関わらなかった方が 良かったみたいですねー。

ここは、 目白新坂の一番下のマンションですね。

このマンションの近隣反対運動って大丈夫なんでしょうか。一部の方だけが反対しているのか、わかる方いらっしゃいますか。

複数の争訟になって約10年止まっていたはず。関係者は四方にいたと思います。

反対運動が盛り上がっているところは、現場周辺に横断幕が掲げてあったりしますけれど、ここはそれがありませんから、たいしたレベルではないと思いますね。

ルサンク小石川のMRでもたいしたことはないと言っていたセールスウーマンがいたな

「グランドメゾン目白新坂」に関しては、近隣住民の反対運動はないと認識しています。
一団地認定による旧計画には徹底した反対運動が行われたようですが、今回は北側高層棟だけの
建設ですから、そもそも争点がないのでしょう。

それにしても絶対高さ制限の３１ｍを守って計画されたのは良かったですね。
ルサンクの場合、近隣住民から絶対高さ制限を守れと指摘があったのに、絶対高さ制限施行前に
駆け込み建築した結果、完売したマンション取り壊しが不可避となってしまいました。
まあ現在判決待ちなようですが。

でも検討中さんとしては高さ３５ｍ地上１１階の旧計画で建てて欲しかったですね？

http://mejirozaka.com/index.htm

このタヌキ達は何処へ行ったのでしょうか？
椿山荘への引っ越しが無事に終わったのかな？

もしかするとなつかしくて「紅葉の杜」に戻ってくるかも？
要注意ですね。

>>1144 マンション検討中さん
絶対高さ制限の発効は2014年3月でしたが、2010年頃には検討案が出されていて案の通りに絶対高さ制限がかかってますから、ここの物件についてもすでに制限内で建てる状況だったと思いますよ。
ルサンク小石川のデベだけが行政からの指導に従わず絶対高さ制限を超えて建設を強行したという話です。

そうでしたか？でしたら積水はニッポーに比べて大変良心的なデベさんですね。

ルサンクがここと同様に長年塩漬けになっていたのは、一旦開発許可が
取り消されたこともあったようですが、他にも道路幅が狭いので中大型の
工事車両が通行できず、一通の逆走が必須だったというのも、工事を強行
できなかった理由の一つだったそうです。

その点このグランドメゾンに関しては、そのどちらも当てはまらなかった
ようですので、やはり積水はまともなデベさんなようですね？

反対派住民はこのHPは閉鎖するか、内容を変更した方がよろしいんではないでしょうか？

一種住専に計画されている低層棟はともかく、現在の物件には当てはまらない反対理由が
並んでいるようです。
ただタヌキ一家を追いだしてしまったのは事実なようですが、、検討するのにちょっと
引いてしまいますよね？

http://www.mejirozaka.com/message.htm

最近は、積水の息のかかった方の書き込みばかりですね(^-^)

積水は南側隣地の問題に確りと対応するべき

積水は、南側隣地の問題甘くみている。グラントメゾン目白新坂購入者も。

積水よりの　1148君　ちょつと言い過ぎではないですか。

>>1152 通りがかりさん

反対派の原住民嫌いだから積水に同情する

趣旨が違うでしょ(^-^)

>>1148
そこに書かれているような、
「地域全体が反対」
「他地域の活動とも連携している」
って、虚勢を張る方たちの常套句ですね。

具体的人数を示せないし、リンク先のテレ朝通りのHPは消滅してるし。
最新情報がアップできていない時点で、懸念するに値しない活動だと私は判断しています。

ここは悪くないと思うけどね

隣接する空き地に何か建つ可能性については留意するべきだと思うけど

隣接する空き地の方が南側で高い位置にあるのが心配なところ

積水、ハウスメーカーとしては良いがデベとしては問題児かと、開発事業部を分社化して切り離した方がよい。

事実であったとしても名誉毀損って成り立つんじゃなかったっけ？

↑は事実だと指摘しているのですね

そもそもこの程度の情報交換が名誉棄損になることはあり得ないけれど、
仮になるとしたら、真実かどうかで免責されるかどうかが変わってくる（刑法230の2）。

しかしながら、名誉棄損とか法的措置とかの話を持ち出して、いかにも積水が客を訴える企業であるかのような印象を与えるのは業務妨害ではないかと思う。

欠点を指摘できないスレというのも珍しい。
よほど知られたくないことがあるということか？

1159 匿名さん の法律の理解度は理解不能です。

ここは縦、目白新坂側 横、目白坂側と高低差の有る立地です。マンション立地としては あまりいただけた土地ではないですね。

積水ももう少しうまくこの土地を開発できなかったんですかね。勿体ないなー。

グラントメゾン目白新坂だけの販売なら10年前でも昨日完売でしたでしょう。南側隣地購入が問題の始まりですね。

値段次第ではマンションギャラリーに行って検討したいけれど
マンションギャラリーに行かなければ値段がわからない
というジレンマ

この解放的なベランダはデザイン的にあまり好きではないですねー。

都心6区内の新築マンションで、平地駐車場のマンションてありました。あまり考えられませんね。

マンション購入検討者 南側隣地のリスクは あまり無いと思います。どんな価格なのか？

積水は南側隣地の低層棟を建てないことには全く採算が合いません。
今回のメゾン目白新坂の建蔽率と容積率を計算して見てください。
余裕があり過ぎですよね、ですので「紅葉の杜」や平置き駐車場の面積等は南側に１２ｍの高さの
建物を建てるため、また建蔽率、容積率、日影規制の緩和のために必要な空地として算定されることに
なるのでしょう。いわゆる連坦認定ですね。

いずれによ旧計画よりは縮小された計画なのは間違いのない処ですが、当然ことながら形はできている
はずですね。ダメ元の案、北側高層棟住民がなんとか許してくれる案などいくつかのプランを持って
いることも間違いのない処です。一体何年塩漬けにしたと思っているのですか？

積水がまともなデベか否かは南側低層棟の計画をいかに説明するかにかかっていると思います。

以上単なる素人の戯言でした。その内MR行ってみます。

南側にできる建物については、賭けですね。
安全策をとるのであれば、絶対に影響を受けない部屋か、あえて絶対に影響を受ける部屋を買うこと。
影響を受けるかどうか微妙な部屋はギャンブル性が高まりますが、反面、チャンスでもあります。
皆さんが同じ条件で検討するのがフェアだと思いますので、一部の人にだけこれ以上の情報開示をすることはやめていただきたいですね。

結局ここはいくらになるのでしょうか。

>>1171
敷地が別々ですよ。
連担認定なんて受けられるはずないじゃないですか。
素人の戯言とはいえ虚偽はいけません。

連担建築物は別の敷地に容積を移すための制度では？

>>1174: 匿名さん　

私も詳しいわけではありませんが

同一敷地＝一団地認定
　別敷地＝連坦認定

ということでよろしいのではないでしょうか？

1171は マンション検討中 。笑わせないで。冗談は、ほどほどに。

1171さんの言われてる内容が積水のこの土地開発の考え方の本質ですね。

1176さん 知識は ほどほどに(^-^)

グラントメゾン目白新坂と、将来的に出来る南側マンションとでは、マンウントが 出来てしまうでしょうか？

１１７６さん ごめんなさい。

南側（目白坂沿い）の敷地を未定のまま進めることに無理があると思う

ここって直基礎ですか？？杭なのでしょうか？

北側建物を我慢して立ててから、南側建物に余った容積を足して立てる魂胆みたいですねー

買わないですが、南側がどうなるか気になるので、このマンションをウォッチし続けたいですね。
本当に積水が開発したら面白いですね。
北側の購入者の反応が楽しみです。

我慢出来る価格なら、この場所だから検討しても。

>>1184
分譲マンションではあり得ないでしょ。
少しは考えてから書き込みしたほうがいいですよ。

野次馬根性で不正確な情報を流布すれば法的責任を問われます。

しかしなんでこんなに南側の開発に不信感持たれてるんですかねー？
積水が開発して北側に影響あるように建てると評判が落ちるだろうし、無茶はしなさそうだけども。

日頃の行いというか、今までの対応や歴史の問題ではないでしょうか。

>>1187 匿名さん
積水だけに？

それは他社が高値で買ってくれたら隣地の売却もあると積水が主張しているからです。

>1191
主張？　積水が？
ホントに？
いつ誰が言ったのか教えてください。
私の担当者はそういうことは言ってなかったので。

>>1187: 匿名さん

「余った容積を足して建てる」という表現はともかく、こちらの（敷地の）余裕を南側の建物に
まわすというような事ができますので、あり得ないとは言い切れません。

ただこの程度の投稿で「法的責任を問われる」ことはあり得ないと断言できます。
そもそも「不正確な情報」であれこれ言い合っているのがこのマンコミュの面白い処ですね。
おおらかに行きましょう。

1187さん 1171さんの言われてる内容から言わせてもらつているだけですよ。

>>1191: 匿名さん　

>隣地の売却もあると積水が主張している

とはとても興味深い情報ですね。
南側低層棟が建築される時には反対派住民が黙っていないでしょうから、それが面倒で他社に投げると
言うのはあり得ますね。

でも現在別敷地とされた南側敷地だけで建設するという事は、建蔽率６０％、容積率１５０％ですし、
１２ｍの高さで建築しようとすれば空地率の問題があり、その場合は建蔽率は結果的に確か５６％ほど
になるかと思います。
更に一種住専の厳しい日影規制をフルに守らなければいけませんので、４階部分はかなりセットバック
しなければならず、建築規模は当初案にくらべ相当縮小されることになりますね。

うーんその方が北側棟検討中さんとしては有難いですね！ただし不正確な数値かも知れませんが。

1187さん いろんな意味で うーん。

1187さんは大人気ですね。
私は意図的に炎上させているのではないかと睨んでいます。
今までも、積水が都合の悪い客は訴えて蹴散らす企業であることを広めるかのような投稿が目立ちます。

その話前にも散々出てたと思うけど、セキスイがやりますと断言してるわけじゃないんだから売却も当然選択肢にあるだろう。
未定というのは暗黙にそう伝えてるんだなと。不信感の理由はそこにあるよ。

容積率移転の件、このマンションの場合は無理だと思いますよ。

容積率の一部を隣に移すとなると、こちらの容積率が減ることになります。
それはすなわち土地の価値が下がるということ。
となると所有権の制限にあたるので購入検討者に告知しなければいけない。
そんな面倒なことするデベなんていませんよ。

今まで容積率移転した分譲マンションなんてないと思いますけどね。

文京区内には連担の制度を使って容積を移したマンションがありますよ。小日向４丁目で、建築紛争になりました。林田力さんのブログに詳しく書かれてます。

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

積水が開発計画を公にすればいい話かと

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

そりゃそうだ

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？

どうでしょうね、高級路線を追求しすぎてオーバースペックだったりすると、かえって南側のほうが下落率が高いということもあり得るでしょう。

ドルフィン側からの全体像 イメージ図は提供されてないんですか。

ここが売れたら土地の所有権も区分所有者のものになるわけで、売った後に容積率を移転するのはどう考えても無理な気がする。

もしそれができるとしたら販売する前にしかできないので、そういう条件がついた物件であるとするならば必ず重要事項説明書に明記されるはずだし、商談中にその話が出なければおかしい。

ちなみに以前パークスクエア小石川を買おうとした時があったが、ちゃんとアトラスタワーが南に建つ建築計画があると、商談中にこちらから尋ねる前に言っていたよ。

>>1206: 匿名さん
南側の残り半分の敷地に一種住専だからと言って
『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』の模範的な建物が建つわけないじゃん。
マジ笑えますね。

もしそうなったらですよ、積水は超良心企業でグランドメゾン目白新坂は超優良物件で即買いですよ。
なんたって建蔽率は法定の半分以下の２８％で、面前には広々と「紅葉の杜」と言う緑地が広がります。
容積率は本来３００％取れる処をたったの１７７％ですよ！
そして気になる南側は一種住専の規定通りに建てますのでご心配なく！ですからね！

あとどんな建物が建つかと言うとちゃんと図面があります。

この図面は建蔽率約５１％ですが、都の建築確認を取った時の建蔽率はなぜか５５％に
上がっているようです。

この図面より空地が少なくても建築確認が下りているということですが、現在は「紅葉の杜」
があるので、建物は西に寄る形になり縮小されるでしょう。

いずれにせよ南側の建物は『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』以内で建ちますね？
とMRで聞いてみましょう。言質が取れればこんなのは建ちませんのでこちらの勝ちですね。

「資料は2008年説明会時、積水提供」

ですからなんですか？なにを？

もうこうなったら、アプローチによるけど南側物件に期待。

ここの南側がのっぺり手抜きなのは、南側物件の地にはなれと…

>1216
総合設計制度など街の利便性や環境向上目的以外で、建築基準法が緩和されることはあり得ませんよ。
「模範的」云々以前の原則的な問題です。
非理論的な煽りはいい加減にしてください。

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

よっぽど暇なんですね。

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

何年後の話をされているのですか？

私は複数所有しているので、急いでません。

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

マンション購入後の事も考えられたら。

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

この場所は そんなに坂上ではないですよ

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

設計者の資質によるのでは？

我が家は、3人家族なので、間取り的には 良いかなと思っています。ただ 上層階でないと、リセール的に どうかなと。価格次第ですね。

上層階でないと南側の開発計画の影響が気になりますし

江戸川橋駅ってあんまり便利なイメージないなー。

イメージ？一路線しか走ってないんですから電車の便は良くありませんよ。

ところがどっこい、バスは便利です。

このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は　そう多くはないと思いますよ。

なんで？？
江戸川橋しかありませんよ。

副都心線の雑司が谷は？

おっと都電の事を忘れないでくれよ

雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。
白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。

私は会社まで徒歩40分の通勤です。ちょうど良い運動になります。雨のときだけ、有楽町線を使います。

グランメゾン目白新坂のコミュニティと　よりそつて住まい環境を守りましょう。

　江戸川橋駅　。

こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか？
場所が凄くいいので、きになっております。

墓はどの部屋からも見えます。

西寄りの低層階からは見えないでしょ。

そのかわり、西寄りは南側の土地の開発計画の影響をモロに受けます

お墓見えるのか
お墓は移動しないから、一生見えるってことかな、、、？

再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。
高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、
なかなかよさそうですね。

ML見学に行ってきました。問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。ちなみに、東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。営業さん談によると、事前案内会の参加者には「抽選当選率5倍」権利が与えられるようです。それを聞いて、購入意欲が一気に覚めました。

墓か、目の前に建物か、かあ。
西の高い方しか、微妙かな。だとしたら高いよなあ。。
墓ビューだと、もし賃貸に出すことになったらマイナスになりそう。。

西側の６階から上の部屋を　買えたらいいのですが。やはり　抽選になつてしまうのかな？

抽選当選率５倍って、公取上大丈夫なのかな？

ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。

高速下の道ですが、路上生活者の寝床に利用されているので通るの嫌なんですよね。

視線を逸らして息を止めて通過すれば特に問題ないと思いますけど。

そんなあからさまな、、

吹き出しましたw

>>1296
消費者庁にたずねてみるべきでは？

あれ、高速道路下に路上生活者おられます？　気付かなかったな。夜おそくに通るのは避けた方がよい雰囲気でしたが。

路上生活者、いないよ。
ガセはやめたまえ。

ガセ？貴方どこ歩いてるの？
夜は江戸川橋の駅から護国寺方面に向かう高速道路下で何人か会えますよ。

素敵な出会いがありますように。

やめたまえw

江戸川橋駅から護国寺？
鳥尾坂下や七丁目坂下あたり？
そっちは関係ないでしょ。

江戸川橋駅から目白新坂の間には昼も夜も路上生活者はいません。
町会が神経質になっていて橋のたもとにある交番が目を光らせてますから。

ネガるのは自由ですが虚偽投稿は良くないですね。

夜９時ごろ二度ほど通りがかりましたが、
お二人いましたよ。

関口パンの隣のお墓の前の高架下に。
空き缶集めの拠点にされているらしく
かなり物騒だなと思いました。

毎日通ることを考えたら憂鬱な気分に
なりました。

高架下は雨露を凌げて便利ですから仕方ないですね。
傘を買える人は大通りを歩きましょう。

結局、駅を日常使いする者にとっては、
目白坂側の南側開発が本命なんですよね。

目白新坂側だと高架下を通っての往復になるので
閑静な環境とは程遠いというか、まったく無縁ですからね。

南側、早く発表してもらえませんかね。

>>1308 匿名さん
どちらにお住まいか知りませんが、
一度ご自分でも確認されては？

うちも夜に犬の散歩で通りますが、目白通り関口パン側の高架下に二人、信号を関口台公園方面に渡ったところには三人います。暗いですしとても怖いです。怖いといえば江戸川公園ですが…ご近所の方ならご存知ですよね。

1308さん 嘘は あなたかも！

高架下、夜は必ずいますよね。
空き缶集めの拠点だったんですか。暗くて閉鎖的な道ですし物騒です。
江戸川公園の件はちょっと種類が違うというか何というか、、、

池袋の再開発で行き場が無く
護国寺⇒江戸川橋て流れてきてるんでしょうね
池袋周辺（新庁舎）の高架下は追い出されたみたいでいなくなりました

江戸川公園、思わせぶりな投稿が続いてますね。
生まれた時から関口二丁目住まいですが意味不明です。

あの事故のことですよね。大島てるには載っていないと思いますが、さすがにこの掲示板には書けない内容です。子供達は特に夜は近寄らせません。

まあ近隣の方は大体知ってる数年前の事故ですよ。
肝心の二文字は書けないでしょ、さすがに。
茂みの方を歩くのは今でも避けますが。

そこまで書いておきながら伏せる意味が分からない。
それなら書かなきゃよいし、もはや概要を書いても変わらないし。

ここはマンション購入にあたって情報交換をする場所。
治安や安全に関することなら伏せずに明らかにすべきだし、
そうでないなら思わせぶりな煽りをやめるべき。

モデルルーム案内会で模型をみてきました。これから南側に建つであろう低層マンションは、確かに5階相当までのものになりそうですね。7階西側の角部屋を希望していたのですが、営業の方に抽選で不利になると言われました。正式な申し込み前なのに、このようなやり方はありなんでしょうか？積水物件どうしの買い替え？の方だからでしょうか。具体的には、「事前案内会」に参加した2名の方がすでに希望されていて、その方たちにはそれぞれ5倍のアドバンテージがるそうです。それでも申し込むのであれば、当選確率は 1/5+5+1=9% とのこと。大手ではないディベロッパーさんでは、このような手法は通常なのでしょうか。知人からディアナコート目黒(モリモト)でも同じような話があったと聞きました。

このマンションのモデルルーム、プレミアム住戸仕様なんですよね。ものすごく高級感があってグッと心を掴まれるのですが、パソコンで7階以下の部屋のシミュレーションを見せてもらうと一般的な内装で正気に戻ります。マンションモデルルームあるあるですね。笑

フローリングや建具の色は3種類のパターンから選べるそうなのですが、大手住宅メーカーの積水なのだし、引渡しまで2年以上もあるのだからもっと選択肢があれば良いのにと思いました。

あと、南側建物の影響が実際にどのくらいになるのかも気になるし、引渡し時の金利がどうなっているのかも心配です。これは誰にも分かりませんが。

ただ敷地の余裕のある使い方や共有部分の仕様は素晴らしいと思うので、悩ましいところですね。

消費者庁に相談してみてください。

抽選になる部屋をばらけさせたいのでしょう。
人気物件ならどこの営業の人でもそうするし、希望提出前に倍率を教えてくれて親切じゃないですか？
買えるように、倍率の低い部屋を提案してくれたとかではなく？

敷地に余裕が有るは　どうでしょう。

5倍の話は公正さの点で問題ないか

物件サイトができた時から5倍優遇の説明書きがありましたよ。
ずっと検討してる購入意思の固い人と、飛び込みで申し込むような方とで差がつくのは当然じゃないでしょうか。
私が販売員ならキャンセル可能性の低いお客を大切にしますね。

>>1323
自由が丘のスミフも同じ5倍優遇がありました。
なので希望の部屋が買えませんでした。
スミフはあちこちでやってます。

５倍倍率のマンション？関口台の物件では 立地的に 良くないと思いますよ。

タワ－マンション以上の　価格差が　ありそうですね。階数差と　東西で。ベストは？

東側は上層階にいくほど高速と音羽通りの騒音が
酷いでしょうからパスですね。

北側は都バスが通ると80ｄｂなので、どの部屋も
北側の窓は開けられそうにありません。

選ぶとすれば西側角部屋ですかね。
まあ、南側開発待ちがベストですが。

南側の開発計画

どうなってますか？

その話はもう出尽くした。

通り沿いに住んでいる者です。ここは高速と音羽通りというより、ここは目白通りの騒音と排気ガスが凄いので、東も西もどちら寄りでも坂道の途中なので全然変わりません。

でも、ここを通る大型車って都バスと空港リムジンバスくらいだよね。
たしかに思いっきりエンジン噴かす。そうしないと登れないから。

ここに限らず幹線道路沿いの板状マンションは内側にある住宅地の防音壁兼防火壁だもん。音の問題は仕方ないよ。

大型車でなくても交通量は多いですし、信号もない坂道なので通る車はみな思いっきり噴かしていますよ。音がうるさいのは勿論ですが、排ガスで空気は悪いです。ちょうど今も喉が痛いです。気になるならいらっしゃったら？分かりますよ。

上りは見通しの良いカーブで
車も混まないので
飛ばすと気持ちいいんですよ

運転する人なら
この道は飛ばしちゃうなとすぐわかるはずｗ

逆に下りは見通しがとても悪いので
慎重に運転しますね
自転車とかいるとほんと走りにくい

>>1324 マンション検討中さん
フローリングの色、思いました！
セットカラーではなく、もっと選びたい…
まあ抽選に当たってからの話でしょうが、ちょっとテンション落ちますよね

これどうなんでしょうか。
皆さんのお考えを伺いたいです。
http://www.mejirozaka.com/message.htm

>>1342

それ、2011年くらいの記事でしょ？
物件名も違うし。
当初の計画は地下3階地上11階とかだったから反対もあったけど、今回の計画説明会の後は住民たちは黙り込んでるよ。
イチャモンつけようがないから。

>>1342: 匿名さん　

>>1148や >>1155　にも書かれていますが内容がとっても古いようで、全く気にすることはないですよ。
現在の建設計画には近隣住民はクレームの付けようがないはずで、実際に大人しくしているようです。

それにしても事実と異なる部分が多いこれだけのことをHPで公表しても営業妨害にはならないようです。
なにしろ近隣住民には著名な弁護士がついていますからね。

>>1342: 匿名さん

当初の一団地認定による計画がちょっと強引過ぎましたから住民も決起したのでしょう。
それでも建築確認は下りて、その後の建築審査会や地裁への提訴にも積水は全て勝訴。

なのに積水は土地を長らく塩漬けにした挙句、北側半分の土地に極めてまともなマンンションを計画
さらに南側低層棟の計画は放棄して別のﾃﾞﾍﾞが開発するような雰囲気です。
南側低層棟も極めてまともな３階建てとなる可能性が高いようです。

これも強硬なHPのなせる業か？結局は近隣住民の大勝利！というところでしょう。

そうそう、ル・サンク小石川は東京地裁で周辺住民側の勝訴だったようだね。

結果的に素敵なマンションになったようなので、住民も購入者もWin Winだね。
積水さんもはじめからこのようにすればよかったのに。

NIPPOと神鋼不動産についても同じことが言える

小石川ガーデンヒルズの計画見直しした住友不動産の対応はよかったと思うよ。ここは対応が遅いと思う。

反対運動のサイトを見ました。

「あなたは、目白通りや目白坂に一歩踏み出した途端にあなたに投げかけられるかもしれない冷たい視線もいっしょに買うことになるのです。」

という部分を読んで、確かにこの辺りの住民は坂の上だとか下だとかを張り合うような品のない方々が多いと噂を聞いたので、実際に住むとそのような視線を向けられることになるのかなと心配になりました。

そうだと思いますよ。

誠実な業者なら南側の部分の建築計画を示していると思いました。

>>1349: 匿名さん

スミフ・インペは工事経路の車道幅が狭く、中大型車が通行できないという決定的弱みがあったのですね。
ですので近隣住民の言われるがままの？計画見直しをせざるを得なかったのです。
ルサンクも同じ状況だったのですが、一通の逆行と言う禁じ手で逃げ切りました。ただその後建築確認が
取り消される悲劇に見舞われましたが。

最近では小日向のパークハウスも同様でしたね。やはり車道幅が狭いため近隣住民の言われるがままの
計画変更をさせられて常識外れのヘンな外観になってしまいました。

その点ここは車道幅が狭いと言う決定的弱みもないのにもかかわらす、長らく塩漬けにされただけではなく
どうも近隣住民の反発が強い南側低層棟の建築は放棄して別デベに任せることにしたようです?
なぜに積水がここまで弱気になったのか？ご存知の方は教えてください。

お隣の目白台１丁目に５年程すんでましたが住民は気にしますよ
良くも悪くもそういう土地です

上の人（目白台）
下の人（豊島区高田３丁目）

目白台は都内でも大した場所ではないのに住民だけなぜか必死なんですね。心の貧乏な人達が住むエリアなんだそうで、良いイメージは持たれていないみたいですよ。

>>1353 マンション検討中さん

ル・サンク小石川事件 これまでの経緯
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Category/3/
目白坂も堀坂と同じ時期に文京区を相手に訴訟がされてました。
小日向のパークハウスも裁判所の調停がされていたようです。