久我山ガーデンヒルズってどうですか？

21日発売の某週刊誌で首都圏新築マンション格付けというのがありまして
早速読んだのですが、当物件が16位になってました。
面白かったのが、ランキング70物件中徒歩15分以上はここも含め4物件でした。
更には、ここよりも上位の物件はみな徒歩10分以内のものでした。
ということは駅までの距離を気に（苦に）しない方、逆にそこに魅力を感じられる方には
とても魅力ある物件と思います。
かくいう私も契約者ですので、ひいき目はお許しください。

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契約したものです。

低層住宅の建蔽率と容積率からそのようになっただけ。ではなく
さらに総合設計制度を利用したため、他の物件に比べゆとりが
ある設計ができているのだと思います。

16位なんですかー。
駅近物件に人気があり、格付けが上位になるのは当然かもしれませんが、
駅近という要素だけでなく総合的に評価されているということですね。
新築マンションが多々ある中、契約したものとしてはうれしいことです。

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>>182 さんへ

全体の床面積は敷地全体に対する容積率で押さえられている。これは総合設計制度を活用しても不変。
総合設計制度でクリアされたのは建物の高さ制限。高さ制限を緩めた分、建蔽率は厳しくなる。

高さの高い建物を建てて空地面積は増えていますが、それを「ゆとりがある」と取るのはいかがなものか。
もともと建蔽率や容積率制限が厳しい所。３階建にしても余裕は充分なのに。

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182ではないですが、建蔽率や容積率制限が厳しい所だから、それよりも厳しくない他の
ガーデンヒルズにくらべて、「ゆとりがある」作りになっているのは事実じゃないかと思います。
もちろん建蔽率や容積率制限いっぱいいっぱいで作っているのだろうとは思ってますよ（笑）
建蔽率や容積率制限で「ゆとり」を持ったつくりにしてるとは思っていないですし、総合設計
制度の活用によって増えた空地面積だけを見て「ゆとりがある」と思ってるわけでもないです。
建蔽率や容積率制限やその他もろもろの事情の結果ああなっただけにせよ、他のガーデン
ヒルズとは違った面白い作りになったなあと思っているだけです。
確かに3階建でも余裕は十分でしょうね。あの空地面積で全棟3階建だったらカッコいいだろう
なあ。販売戦略的には難しいんだろうけど。

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＞建蔽率や容積率制限で「ゆとり」を持ったつくりにしてるとは思っていないですし

変な文章になってしまいましたので以下に訂正します。
『建蔽率や容積率に「ゆとり」を持ったつくりにしてるとは思っていないですし』

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私もＤ誌を立ち読みしました。佐藤さんの評価基準はともかく、選択基準
に問題があるように思います。HP(http://www.house-navi.com/)をみま
すと首都圏の注目物件を選んでおられるようですが、ランキングを公表す
るのなら、例えば2004年度中竣工の100戸以上の物件を全て網羅して、
ランク付けを行うべきです。そのようにして、初めて客観的な評価になる
のではないかと思います。
もっとも、これらは建物の評価です。結局、住居はその建物に人が住ん
ではじめて意味を持つのですから、総合的な評価というのはそこに住まう
人間が自ら決め、判断することになると思います。
恥ずかしいくらい真面目だ。

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契約者です。
では、評価される物件となるよう
みなさんでいいマンションにしていきましょう！

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私は他のマンションを契約してしまいましたが
候補に挙がっていたところはまだのぞいています。
こちらはとても良識ある書き込みが多いように思うので
そういった意味ではいい人が住む、評価される物件になる可能性あるんじゃないですか。
契約したところの書き込みは荒れているんで（汗）うらやましいなぁ。

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息を潜めて「井の頭公園パークハウス吉祥寺南町」の動向を見守っていた
久我山GH契約者の皆様（私だけ？）、いよいよ当該物件の概略価格が
発表されました！
60m2台〜100m2台までの2LDK・3LDK
最低5,000万円台〜最高1億1,000万円台
70m2：6,000万円台、80m2：7,000万円台、90m2：8,000万円台
だそうです。
私としては、やっぱり買えなかったな、というような妙な安心感を覚えました。
皆さんはどうなんでしょうか。やっぱり、近隣物件は気になりますよね。

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井の頭公園パークハウス吉祥寺南町、本当にいい立地、いいお値段ですね〜(嘆息）
玉川上水遊歩道を散歩し、井の頭公園にでる度に
いい物件はないかな〜、と思っていましたが、、値段もさすがですね。

玉川上水といえば、久我山GHから駅に行く道にあるものを思い浮かばれる
かと思いますが、あそこより先、吉祥寺に繋がる方面は、本当に
"遊歩道”です。土の歩道で、犬の散歩や子供と歩くのにはぴったしです。
マイナーな話で恐縮ですが、お散歩好きな人？がいればお勧めの道です。
東京女子大牟礼キャンパスの横から入れます。そこまでは15分くらい
歩くと思います。（東女までは地図でわかると思うのですが）

私はGH購入には至りませんでしたが、同世代の子供を持つ方が
多そうなので、児童館や公園でお会いできると嬉しいです。

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昼間の玉川上水はまさに散歩にはいいところです。井の頭公園あたりまでは。
夕方以降から夜には怖くてこの付近は歩けません。広い道路の交差部分以外は真っ暗。

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私も久我山GH契約者ですが、確かにパークハウス井の頭公園はよさそうです
ね。ただ個人的には久我山GHの広い敷地、建物のレイアウト、植栽などの
ほうが気にいっています。まあひいき目ですけど。それであの価格だと、
やはりさすがに立地条件も加わるとかなり割高になるな、という印象
ですね。かなり希少価値高くてお金もちの戦いになりそう、ということ
みたいですね、書き込み見ると。

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私も久我山GH契約者ですが、確かにパークハウス井の頭公園はよさそうです
ね。ただ個人的には久我山GHの広い敷地、建物のレイアウト、植栽などの
ほうが気にいっています。まあひいき目かつ自分の身分的にみた場合ですけ
ど。それであの価格だと、やはりさすがに立地条件も加わるとかなり割高にな
るな、という印象ですね。かなり希少価値高くて久我山GHの層とは違ったお
金もち向けになりそう、ということみたいですね、書き込み見ると。

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「井の頭公園パークハウス吉祥寺南町」は、KGHの近隣に売り出された
物件というだけで、価格、コンセプト、対象も全く異なるので、比較する
ことがおかしいんでしょうね。最近、レスが途切れていたので、話題提供
してみました。すいません。
ところで、KOKOさんは、マンション志向だったけど、結局、戸建を購入さ
れた方でしたよね。
私は今年の初めからちょっとしたきっかけで住まいを探し始めて、東京で
戸建てでは窮屈なものしか購入できないだろうという先入観と、連れ合い
が子供の頃からマンション住まいで、戸建はセキュリティーが心配という
言葉に引きずられて、マンションしか念頭になく、KGHの契約に至った者
なのですが、KOKOさんのような選択も当然ありますよね。いまさら気づ
いても遅いのだけど。
まあ、来年になったら、「公園パーク?」を横目に玉川上水を散歩してみま
す。お互い知らないまま、お会いすることもあるかもしれませんね。

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HIKOさん
久我山GH,いまだ未練ありです（笑）。ご契約おめでとうございます。
先週も周囲を通りましたが、着々と工事進んでいますね。各棟の余裕も
あり、周囲の住宅街にもなじんだ雰囲気で、改めていいですね〜。
私は奥様とは逆に戸建育ちなので、未知の世界でマンションに
憧れましたが、住めば都、今は中古戸建に満足しています。
それぞれ、納得のいく選択ができて良かったということでしょうか。
是非、来年玉川遊歩道ですれ違いましょう〜。

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>１９１さん
上とか下とかではなく、ＩＰＰＨにはＩＰＰＨの、ＫＧＢにはＫＧＨの良さがあります。
他のＢＢＳでも言われているけど公園横に住むデメリットもあるのでは？特に吉
祥寺だと若者（若輩者）が夜、多数出没すると思いますが？

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197さん
191さんは189の私のレスを窘めていらっしゃるだけで、考えておられるこ
とは197さんといっしょだと思いますよ。私が代弁するのも変ですが。
それとKGBじゃ怖くて住めません（笑）。

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KGHは南側の植栽もかなり進んできて、いい感じになってきていますね！
建物も外側はかなりできあがっており、その他周りの工事も進んでいる
ようで、行く度に完成形に近づいているのが楽しみです。

なお、すでに契約しているものなのですが聞いていないのですが、南棟
（9号棟？）の一部の部屋がすでに見学可能なようになっているようなの
ですが（外側から通路ができていますよね。）、ご存知な方いらっしゃいま
すでしょうか？まあもう契約したのでかまわないとは思いつつ、気になって
しまっています。実際に検討中の方にとってはよりイメージわきやすくて
いいでしょうね！（我々は8〜10号棟は予算的に手がでなかったのですが。。）

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199さん
９号棟の２部屋は棟内モデルルームになっていますよ。
私も気になっていたので（契約したのは8.9.10棟でも１階でもないのですが笑）
先日のインテリア相談会の日に担当の方に言って見せてもらいました。
共用廊下も見ることができるし、家具が何もない部屋もあったので、
ＭＲよりも現実感があって、少しは自分たちの部屋を想像することができたと思います。

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契約者です。土曜に建物を見てきました。覆いも取れてきて
だんだん感じがつかめてきましたね！楽しみです。
ところで、この場をお借りして大変申し訳ないのですが、
どなたか近くに評判のいい小児科があるかどうかご存知でしょうか？
営業の方に聞いてもよくわからないとのことでしたので
土地勘がある方いらっしゃいましたら教えてください。

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>204
近くの久我山病院に小児科はありますね。
商店街にもあった気がします。
ともに子供がいないので評判はわかりませんが・・・。
ちいさなお子様をお持ちですか？

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久我山病院はどの科もはかなり混んでいるようですが、産婦人科
（＝出産後の小児保健科？も同じ先生）にいい先生がいると聞いたこと
があります。
サエキの横の田中医院は、小児科専門ではありませんが、親切です。
お子さんも多いですが、小さい乳幼児だと、おもちゃなどがなくて退屈かな？

久我山は知らないのですが、烏山のかねみつ小児科クリニック、
芦花公園の高橋小児科医院の評判を聞いて行きました。
どちらも子供を遊ばせるスペースが広く、連れて行きやすいです。
車なら高橋先生の方が駐車しやすいです。
我家は1歳児なので、２２１さんのお子さんが小学生位なら、
違った選択かもしれませんが、ご参考まで。

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久我山病院はどの科もとても良い病院です。
ただ待ち時間が長いのと駐車場が不足気味なのがちょっと問題ですね。
ガーデンヒルズなら徒歩圏内ですけど

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221です。早々のご回答皆様どうもありがとうございます。
私は今年末出産予定なのですが、初めての子供であるということと
まったく土地勘がないために少々不安に思っておりました。
インターネット上ではなかなか評判もわからないので・・・
早速メモをとらせていただきました。
ありがとうございます。

ＫＯＫＯさま、　お詳しいようなので教えていただきたいのですが
このあたりに児童館や子供をあそばせる公共の場などはあるのでしょうか？

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２２１って最初に投稿したのは何番なのだろう？
まだ２２１番までいっていないのに。

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２０４＝２０８　です。すみません、間違えてしまって。
なんで２２１にしちゃったんでしょう・・・ごめんなさい。

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荒らしを削除して番号が繰り上がったのです

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ほんとうだ。ロシア関連の書き込みが消えている・・

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

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誰もこきおろしたりしてないのでは？どうしてまた荒らすんだよ。
誰も差別の書き込みなんてしてねーよ。よく読めよ。

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

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221さん
世田谷側ですと、烏山児童館です。MRでもらったパンフの中に公共施設
の一覧があったと思うので、ご確認くださいませ。なければ、世田谷区の
HPから児童館を検索できます。0歳児なら”いちご広場”という活動を
行っていますし、自主サークルやお稽古事のパンフなども置いてあります。

公園は小さいのがちょこちょことありますが、珍しいのはモグリー広場
という、ミニミニキャンプ場でしょうか。
広くはないですが自然に近い感じにしてあり、お弁当を食べている
人や、焚き火もしています。
GHから見て、烏山通りを中央高速の手前で一本右に入った通りに
あります。(わかりにくくてすみません）
お引越しの準備もあるでしょうが、無理せずに体調にご留意くださいね。

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２２１です。どうもありがとうございます。
一度検索してみます。ミニミニキャンプ場なんてあるのですね。
遊べるのはまだまだ先かもしれませんが、楽しみです。
また色々教えてください！

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みなさま、こんにちは。

マンションHPには掲載もリンクもされていないようですが、こんなのを見つけました。
屋上庭園から撮影したカットで10月にとっているのもあるようです。
写真を見ると、背のある植栽が意外とありますし、植栽が順調に定着
してくれることを願います。屋上緑化についても同様です。
既存樹も含め、大切に育てたいですね。

＜久我山ガーデンヒルズ現地最新写真＞
http://www.stepon.co.jp/ph/ShinchikuPicture?no=001907&qno=10

ところで、屋上庭園は収容人数、または定員は何人なのでしょう？
これからの話ですが・・希望者が殺到（笑）したら入場制限？
それとも抽選なのでしょうか。

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くせのある物件の掲示板は荒れるなあ

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>にゃぁ。さん
ありがとうございます。よく見つけましたね！

意外と緑がまだ少ないですね。
富士山に送電線が架かって見えますが
どの辺りなんですかね？
一番近い鉄塔ってどこかご存知のかたいませんか？

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３階　バルコニーの境壁が斜めに削れているのが残念。デザインなんだろうが・・
三鷹棟と世田谷棟は友人になれないだろうなあ。子供が同じ学校行かないと
接点が持ちにくい。

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三鷹棟も給田小には行けるようです。

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>231 逆は無理なんだよね。世田谷棟が三鷹市の小学校には行けない。

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>231 232
世田谷の小学校が越境入学OKってことなんですかね？

230さんがご心配されている点ですが
まあここに限っては共用施設や提供公園などで
子供を持つ親同士、顔はあわせるのでコミュニケーションは問題ないと思いますよ。
逆に三鷹はこうだとか世田谷はああだとかで盛り上がるのでは？

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30日(土）に、烏山駅前広場にキリン、ヤギ、小動物がきます。
子供連れでGHに行かれる予定がある方、帰りに寄ったらお子様に
喜ばれるかもしれません。(相当な混雑が予想されますが）

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>>233 なるほど、建設的で柔軟なご意見です。

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＞まあここに限っては
ここって、まだ入居前ですよね？
入居前交流会とかあったんでしょうか？

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>236さん
隣接する公園や施設などでコミュニケーションが
取れるので大丈夫では？という前向きな感想です！
交流会とかは無いと思いますが、この掲示板の雰囲気を見ますと
うまくやっていけそうな協力的なかたが多いと見受けられます。

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給田小は、越境入学可能なんですか？
給田小は、烏山地区でいちばんのマンモス校で、今は全校で７００人以上
います。
何年か前に近隣地区に引っ越して、そのまま給田小に通おうと思っていた
のに断られて、泣く泣く転校した人がいます。
他地区から越境している人は、住所をごまかしている人が多いです。
給田小までもかなり時間かかりますよね。
高学年の子でも「遠い」「疲れる」と言っています。
高学年になると、帰りも遅くなりますし、学校で疲れて帰ってきます。
子どもにとっては、正直キツイでしょう。

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子どもが通学で疲れるなんて親が勝手にそう思っているだけで
本人は何とも思っちゃいませんよ。
登下校の時間は子どもにとって楽しい時間です。
家の近い子はお友達と一緒にわざわざ遠回りして帰りますよ。

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>>239
なんでそういい切れるか不思議。
あなたの子供はそうかもしれないけれど。

っていうか、ここの入居予定者って思い込み激しくない？
233＝237だって、この掲示板の雰囲気と居住者の雰囲気を一緒に考えてるし。
ここに書き込みしてる居住予定者なんてごく一部でしょ？

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中学校はともかく小学校は絶対に近い方がいいです。１５分（距離にして１２００ｍ：子供の足では実際には１５分以上かかります。）以上だと確かに大変です。
明治時代なら２時間かかって通学も別に問題ないようでしたが、今の時代ではね。

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共稼ぎの方、保育園はどうするのでしょうか。私はここに申し込むとしても小学校と保育園をどうすべきか心配しています。

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>243
購入された方かどうかはわかりませんが、小学校が近くなきゃだめという方は
この物件を買わなければよいのだと思います。平坦地なので大変だとは
思いませんが、心配はありますよね。

それに余裕のあるご家庭は久我山小学校という手もありですね。
久我山といい、成城といい、立教女といい、環境はあります。
物件周辺ではお子さんを私立にというご家庭は多い？少ない？でしょうか？

また共稼ぎのご家庭で、子供だけで過ごす時間を極力減らすために
片道１時間ほどかかる私立小学校へ通わせていらっしゃる方も
いらっしゃいます。ご家庭により色々お考えがありますので一概に
遠い学校に通わせるご家庭がおかしいとは思いません。

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>242さん

>本日更新予定の現地写真は明日更新に変わっていました・・・

屋上は目に見える変化が無い限り、更新されないのではないかと思いはじめています。
でも・・屋上だけでなく、他のカットも欲しいです。

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遠い学校に通わせるご家庭がおかしいなどとは思いませんが
やっぱり小学校は近いほうがいいと思います。
悩みどころですね・・・。

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私学に行かせる人は学校が遠い場合が多いですね。
私の住む区では学校が選べるのでわざわざ遠い学校を
選んで通わせる人もたくさんいます。
必ずしも近ければいいというわけではないと思います。

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国学院前の信号脇にこのマンションの道案内の看板に私道が示されていて、
その私道には「部外者通り抜け禁止」と書かれたバリケードが置かれている。
近隣となんかトラブったんですか？

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>251
それは昔からありましたね。
私道だからでしょうね。
あと住人の徒歩ルート確保として
あの辺りの分譲は住友がやっているのでは無いでしょうか？

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購入を検討しているものです。小さい子供がいます。
給田小学校までとほぼ同程度の距離に烏山北小学校がありますが、
世田谷区では学区外への越境入学も可能なのでしょうか？
烏山北小の方が通学路として、比較的安全と思われる寺町通りを
直線的にルートを取れるので好ましくも思うのですが。
烏山北小の評判等ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？

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　　　　　　　,. -一'´　　　 　 ｀ヽ、_
　　　　　　/　　　　　　　　　　　　　｀＼
　　　　 r'´　　　　　　　　　　　　　　 　 ヽ
　　 　 ノ　 ,.ヘ、　　　,. ‐'＾ヽ、 　 　 　 　 l
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　　　ノ　,'　　 |l |l ＼、　　　　　ヽ　　　　 ヽ
　　 （　 |　 　 l' ヽ、 `'ー　　 ＿（　　　　　 }
　　　ヽ. |´`==。、　　ー=＝'。、　 } ,r‐、　　ノ
　 　 　 ）|.　　　 }　　　　　　　　{ {,r‐.|　〈　　「人少なすぎるよ！！」
.　　　　ヽ|　 　 ノ　　　　　　　　 } } ;,リ　 ノ
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　　　　　　ｌ.　　｀＿＿　　 　 　 　 |_,r'´
　　　　　　 l　　 ヽニニ二)　　　　　|　　　　
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私道は私有地だからねぇ

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うちはたまたま娘が立女の小学校に行っているので
立地的には問題がありませんでした。
あとは下の息子の小学校受験がうまくいってくれればいいのですが

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烏山北小は数年前に先生が生徒へのセクハラ事件のようなことで
ニュースになりましたよ。

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小学校以下の子供なら私立の選択肢があるが、今、小学生なら給田小に
行くしかない。２年であの距離は無謀じゃないの。

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最近、荒れるサイトが増えてきましたね。

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あの値段でディスポーザーなし。「２４時間ごみだしOKですから」という事答えには
泣けた。分譲マンションはいつでも出せて当たり前。生ごみ運ぶとエレベーター
とか臭くなるんだよね。

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過去にも意見交換されたように（スレッド番号100近辺）
地下水の環境に配慮してディスポーザーに伴う浄化槽の設置をしなかったみたいですね。
ディスポーザーを購入の条件のひとつにしている人にはマイナスとは思います。
私は使ったことないので便利さがわからず、要らないと思ってます。

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>>262

マンションでは宅内の生ゴミ置き場に苦労することになります。
そういう点は小規模マンションと変わらなくなってしまいます。
「夏の時期など２４時間出せると言っても、制限を加える場合がある。」と、ここの所長が話していましたよ。

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>265さん

こんにちは。
本当！！やっと更新（笑）ですね。でも前回より他のカットがあって
ちょっとうれしいです。
私は２週間ほど前に現地の外周を１周しました。
ところどころで、中をのぞける空間がありましたのですが
２週間ほどでは写真と大きくは変わらないみたいです。
今後も色々なカットが欲しいですね。

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そういえば・・・
前回より、現地写真のコメントが丁寧に書いてあります。
常に現地へ足を運べる方ばかりではないと思いますし、
パーティションの内側を見せてもらえるのはいいですね。
欲をいえば、以前の写真も見れるといいなと思います。

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来年１月の竣工ですが、販売状況ってどうなのでしょうか？
３期ですが、まだ結構残っているみたい。。。

いろいろな意見を聞いたり、見たりすると評価は良いのですが、
評価と実際の売れ行きとは別？

検討しようと思うのですが、ちょっと気になるところです。。。

皆さんどう思います？

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>268
売り出し方法自体が、元々かなりのスローペースであるのは
確かです。
（まだ半分くらいしか販売公開していない）
1期からどんどん売り出していく方法はとらなくても、最後には
売り切れるという住友さんの自信があるようですね。

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南側の棟から順に売り出しているらしく、
3期までで南側半分はほとんど成約済みとなっているそうです。
今後、北側（１〜２棟）の販売にシフトしていくそうですが、
これまでに比べると立地が悪くなってくるのは事実ですので、
今までと同じペースでは売れないかもしれないですね。
南側の物件希望の方は急いだほうがいいのではないかと思います。

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とっくに北側も売り出していますよ。

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>271
販売当初北側はありませんでしたが、北側は60平米程度のコンパクトな
部屋が多く、そちらを検討される方の問い合わせが多く一部途中から
追加したと聞きました。いずれにせよ、今は南も北もありますが、269さんの
おっしゃるとおり、一番南の低層棟は殆ど残っていないようです。

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【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました】

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昨日、現地を見てきました。
やっぱり低層棟のほうが素敵でしたね。
ただ、各棟のタイルの色はちょっと・・・て思えるものもありました。
ただ、窓枠や１階の全開放窓なんかは素敵でしたね。

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>270さん
1番館2番館もとっくに売り出してますよ。
特に60平米台の物件は大人気でもう無いようです。
立地は駅から少しだけ近くなるという意味ではでいいのでは？

でも、1階の全開放窓はいいですね。専用庭も！
難点は、開けていると開放感たっぷりなんですが
閉めている時にサッシ部分が多くて見晴らしが良くない感じでした。

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すみませんでした。ひじょうしきでした　反省しています。
削除してください

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余計な話かもしれませんが全開放は虫が入るのであまり現実的ではないです。

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でも全開放窓にも、横引網戸（薄手）がついていたので、
大丈夫じゃないですかね。

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>278
あの横引網戸はいいですよね。
私は契約者ですが１Fでないので窓に普通の網戸がつくようで。。。
MRはついてなかったですね。見た目を良くする為に。

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確かに、モノは良いけど、駅からの距離を考えると、本当に売りきれるの？って気がしますよね。

住友さんは相変らず、強気みたいだけど。。。

値下げしてでも対応しないことには無理だと思うな。

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