ナビューレ横浜タワーレジデンス

>>477
＞三菱地所の単独売主なら別ですが売主の中心は三菱倉庫ですから三菱地所系の管理会社とは利益の合算は考えられません。

裏事情に多少詳しいのでお教えしておきます。
デベロッパーと管理会社の関係は、江戸時代のお代官様と農民間のそれとほぼ同じと思って差し支えありません。

管　理　会　社　は　デ　ベ　ロ　ッ　パ　ー　に　絶　対　逆　ら　え　な　い　の　で　す。

営業協力と称して不良在庫を買わされ、やむを得ず賃貸にまわす事もしばしばです。
ひどい時には一定のキックバックを要求されたりもします。
尚、ここがそうだと断言している訳ではありません。
アクセス禁止マニアの方がいらっしゃるようですので、一応お断りしておきます（笑

>>501
要するに、時期を見て、管理会社をリプレースすればいいだけだろ。
ぼったくりもなくなり管理費問題も解決する。

＞要するに、時期を見て、管理会社をリプレースすればいいだけだろ。
そんな簡単にいくもんかねぇ？
三菱だからって事を購入のポイントにした人だっているだろうし。
理事会、管理組合は入居早々荒れるって事ですかいねぇ？
そんなマンション、買う気にはなれんなぁ・・・
パス決定かな。

商業棟や建設予定の業務棟も含めて、管理会社は包括管理受託する予定なんじゃないかなぁ。
そのあたり確認してみる必要あるね。
仮にそうだとしたら管理会社切替は一層面倒だと思う。
下手すると商業棟や業務棟部分で取れない粗利益を、住宅棟部分で賄っている可能性も否定できないし。

商業棟や業務棟部分の尻拭いをするわけか、だめだなこりゃ。

>>504
三菱というのが最大の懸念材料でしょ。なに寝ぼけたこといっているの？
立地のよさですよ。ここのポイントは。管理会社が＊＊なら替えるだけ。

管理会社がマヌケなら替えるだけ。

もちろん管理費は値下げ可能です。今の管理費金額は、販売時の説明事項ですから、委託管理契約は未だ締結されていません。
入居後、管理組合設立総会時に、組合員（入居者）の過半数の賛成があって、初めて、管理会社との業務委託契約が締結・発効されるのです。だから大丈夫。

重要なことは、三菱グループの息がかかってない購入者が理事長になり、イニシアティブをとって管理会社と交渉し、委託契約内容の明細を提出させることから始めましょう。
←何方かが営業に手配されたとの事でしたから、入手後にまた掲示板へ情報公開お願いします。

きっと突出した項目があるはずですし、三菱コミュニティは、管理報酬として、管理委託業務費総額の１５％ぐらい取っているはずですので、この％を削減させることも必要です。
その削減目標を１０％減の、５％におくといいでしょう。（つまり、委託業務費が高額になればなるほど、彼らの報酬が高くなると言う仕組みになっているのです）

ご存知かもしれませんが、管理委託業務費には、直接委託（三菱コミュニティが直接業務を行う）と間接委託があります。この間接委託が曲者で、三菱コミュニティが関連会社などに、再委託しそこから、マッチポンプ式にバックマージンを吸い上げています。この再委託業務を、管理組合との直接契約にすることで、この部分で３割程度削減が見込まれますが、管理組合の業務が増えますので、自立した管理組合になることが大切なのです。
（ex:エレベーターや施設・設備の保守点検業務）それとともに、コンシェルジェ部分の人件費の削減です。ホテルと同じサービスを受けたいなら、個人的には、煩わしい管理組合のあるマンションより、お金で済むホテルやサービスアパートメント住まいの方がよっぽど快適だと思うのですが。
それは、即ち理事の仕事が増えるということですが、こんな高い管理費を支払うくらいなら、出来る範囲で管理組合活動に従事するという仲間はきっと集まるはずです。投資用ならどうでもいいことですが。

ご自身でご入居なさる予定の皆様、管理組合で、デベロッパーの息が掛かっている役員かどうか見極める方法は、意見交換の際「管理組合役員は、ボランティアでやっています」とか「みんな、管理会社にお任せすれば安心です」とおっしゃるかどうかです。
そういった方々は、十中八九三菱系列の息がかかっていると考えて間違いありません。
一例として、法人名義の区分所有者や名士的な人物（ex:地元の零細or中小企業オーナー）が挙げられます。外資系大企業や上場企業などでは、内規で互恵取引を規制していますが、そういった締付のない、個人商店やワンマン企業の実力者には、三菱グループや鹿島建設が互恵取引を持ちかける替わりに、管理会社及び修繕工事の請負を既存の会社が死守するよう命令するのです。だからそういった方々は、利権確保のため、区分所有者全員から搾取しようと、必死に管理会社や施工者をかばい、自立した管理組合にならないように、あらゆる手を使って妨害してきます。

そのためにも、管理準備委員会の段階から、仲間作りを始めておく必要があります。他の購入者にとっても、サービスが低下せずに、管理費が値下げされるのなら、異を唱える人はいないはずです。
それに難色を示すのは、恐らく三菱系列側の息のかかったメンバーですから、そういった人たちを、決して理事長・副理事長・分科会部長にしてはいけません。
そうなるぐらいなら、自ら理事長に立候補しましょう。立候補した動機が「管理費見直し」であると明言すれば、きっと支持者も多いはずです。

自家用物件として真剣に購入をお考えの皆様、デベに負けず管理組合活動で結束して、ローコスト・ハイパフォーマンスの管理を実現させましょう。

こういう情報が聞きたかった。私は人事にしませんよ。はじめが肝心ですね。
がんばりましょう。

いいスレだ。512の見識に敬意を表したい。
みんな頑張ろう！！

このスレで、管理費値下げに反対した奴は、デベロッパーのいいなりのヘタレか、
デベロッパーの息のかかった野郎ということだな。
なんかすっきりした。管理費を値下げするのをいやがる馬鹿がいるというので不思議に
思っていた。

購入前・管理組合設立前から、これだけ揉めるマンションも珍しいね。
ただ煩わしい事には巻き込まれず、安穏とした生活を送りたい人が結構いるのもまた事実。
最近書かれている事は決して間違ってないと思うけど、平穏無事に暮らしたい自分としては、ここは見送ろうかなと思っている。
マンションは管理を買え、とよく言うしね。
前の方に書かれてた携帯電話の件で、「対応してない、室内では使えないと思った方がいい」とはっきり言われたのも一因かな。
問題はこうした事実を知らずに購入して、後になってとまどうその他大勢の安穏族だね。

皆様、当選したら、営業担当者に「管理組合設立準備委員会メンバーになる。もしメンバーになれなければ本契約しない」と明言しましょう。
デベロッパーも当掲示板を見ているはずですから、場合によっては、覚書を交わすか念書（とにかく書面）をとっておいた方がいいと思います。

デベがよくやるのは「うっかりしてました」「管理会社に伝えるのを忘れてましたので、総会のときに役員に立候補お願いします」と言って、
貴方を管理組合設立準備委員会から締出し、デベ言いなりの参加者だけの準備委員会で、管理会社の言い値の管理委託契約を承認させ、それを総会で決議するというものです。

皆様、デベの常套手段から身を守り、搾取されない自立した管理組合育成のために、団結して勉強していきましょう。

>>516
同意です。
>>517さんみたいな人の主導で、管理費が安くなったもののマンションは荒れ放題では困ります。
なんか妙に手慣れてる感じだし、恐ろしいです。
こんな人たちこそほかに移って欲しい…

サービスの質を落とさないで、管理費を安くすることがなぜいけないのでしょうか。
ここの掲示板で、管理費見直しをおっしゃっている方々は、居住者の満足するサービスを提供させた上で、
不要な支出を抑えるために試行錯誤しておられると思います。

ノンポリ・安穏派の姿に身をやつして、掲示板に出現したデベの新手法なのでしょうか。

妥当な価格へ管理費を見直し、三菱系列と鹿島建設に搾取されない管理組合設立を応援します！

今、管理会社も過当競争ですから、既存物件の管理を競って取り合っているのも事実です。
組合が荒れていて管理取れるかな〜とみたら、同業他社が管理会社変更工作のために介入してくるかもしれないです。
ナビューレは色々な意味で目立つし、特に親会社にデベロッパーを持たない独立系の管理会社なら、その位はやりかねないですね。
予め申し上げますと、今の管理費が妥当だとか、管理委託費関係を見直す必要はないとか、上の方がその工作員だとか、そうした事
を言っているのではありません。誤解の無きように。

皆様、もうひとつ、デベの常套手段をお知らせします。

「管理費を安くすると、管理が悪くなる」と、区分所有者の不安を煽り、「だから、管理会社におまかせしましょう」「私たちは何もしなくていいですから」
とノンポリを取込もうとするものです。この手の作戦で、無知な組合員が騙されるのです。

高くてよい管理は当たり前で、適正価格で良い管理を提供するのが、よい管理会社で、
管理組合は、そういう会社を探すか、今の会社をそういう会社に変えていけばよいのです。
管理委託契約は、最長1年ですから、3ヶ月前（契約による）に書面で通知すれば、必ずしも
同一会社と契約更新する必要はありません。組合が会社を選ぶのです。

皆様、管理会社と管理組合は利益相反の関係だということを良くご理解下さい。
管理組合は、LowコストでHighパフォーマンスを求め、管理会社は企業として利潤追求します。
元々相対する関係で、組合が主で管理会社が従で、決して大家ではありません。

管理組合法人となって、しっかり組合運営していかれることをお勧めします。

>>520
ライバルの管理会社が書き込んでる可能性もあるってことですね。

大変な時代ですね、はぁ

521さんの言うとおり。
うちは今マンションだけど管理費値上げなしでグレードアップさせたよ。
まぁ大変だったよ。お客を奪われたくないので渋々だったかもしれないけど
それだけ管理会社が儲けていたことだったんだよ。

＞前の方に書かれてた携帯電話の件で、「対応してない、室内では使えないと思った方がいい」とはっきり言われたのも一因かな。
こういう人は高層マンションの上層階にはお住みにならないほうが
いいんじゃないですか？

>>524
そのとおり。ていうか、高層ビルで携帯が入りにくいのは当たり前のことで、知らないほうが非常識。
自宅で携帯が入らないなら、固定電話に自動転送させればいいだけ、馬鹿じゃないの。
携帯電話ぐらい対したもんだいじゃない。

>>519
デベの工作員か、さもなくば単なる馬鹿だな。
マンションの管理組合運営はどこでもそれなりに大変。
誰かにお任せということはありえないよ。残念。

>>518

デベ関係者さん、演技が下手すぎ（笑）　実際に入居してローンや管理費を払う側の人間が
そんな思考をするわきゃないでしょうに（大笑）

仮に貴方が本当の購入希望者で
「こんな人たちには、ヨソに行って欲しい・・・・」なんて考えてるのなら
それよりも自分がヨソに行った方が、よっぽど簡単に不安を解決できますよ？

このマンションについて１つだけ言えるのは、安い部屋だけでなく
億を超える物件の購入者にとっても「管理費が高すぎないか？」という状況であること。

都内港区の（港南や台場じゃなくて、高輪や白金ですよ？）駅前のタワーマンションで
駐車場代が５万円前後という物件ですら、管理費はこんなに高くはありません。

>>527
ご名答です。うるさい客をいやがる営業とは最低な奴だな。三○地所販売のボケ。

>>528さんのように、具体的に同レベルかそれ以上のタワーマンションと比較して
管理費を割り出しましょう。管理費が高くても、居住者の財産になるわけでもなく、
単なる浪費。管理会社のボケを太らすだけ。絞りましょう。

519じゃなくて518の間違いだった。
519さんごめんなさい。全て518が悪いです。

賛成ですね。修繕積立金は、自分の資産への投資だから
多少は高くなっても納得できますけど、管理費なんて結局は
管理会社の懐に入って（さらに一部はデベにキックバック？）いくだけで
なんの投資にもなりませんし。

どう考えても、このマンションのセキュリティーや共用設備に
MMTやフォレシスの1.5倍もの価値があるとは思えません。これなら
物件価格そのものを、フォレシスなどより高くしてくれた方がマシだった。

物件そのものの代金のローンは、いつかは払い終わる物ですからね。
それに対して管理費は、永久に払い続けなければならないんです。

ちなみに、このマンションそのもの（立地・眺望など）の価値は
フォレシスなどより、かなり上と思ってますので、物件価格が高くなるなら納得できます。

それに対して、管理費の対象となる部分については、フォレシスと同等以下だと考えています。

>>532さん、気にしないで下さい。同感です。立地を除いて以下の通り比較してみました（MR営業の話から）

◇ナビューレ：㎡単価390円の管理費ですが、セキュリティに関して、①フラッパーゲートがない（設置しろと要求しましたが）、②フォレシスのようなONE−WAYの入退出システムも採用していない、③地域冷暖房システムもない
◇フォレシス：実質（地域冷暖房費込で）㎡単価315円程度の管理費で、①〜③全てと、ナビューレと異なり、必要最低限の共用施設（特にナビューレホールは、総会会場に出来そう？）のみとシンプル。

余程デベへのキックバック金額が高額なのか、余計な共用施設が多過ぎるのか。
営業に依頼して、管理費明細を送付させた方の情報公開を待って皆で検討しなくては。

以下2点訂正します。

>>532⇒531さん

ナビューレホール⇒フォレシスホール

＞高層ビルで携帯が入りにくいのは当たり前のことで、知らないほうが非常識。
>>259-297 あたりにいろいろ詳しく出てるから、よ〜く見てから書き込みした方がいい。
君らの常識はひと昔前のもの。最近では個別対応して、高層でもちゃんと使える所がたくさんあるの。
ナビューレは邸宅仕様といいながら、それをケチっただけ。

不満があるなら申し込まなきゃいいだけの話。
ウダウダうるさいね。

この物件はパスだな

購入予定者の皆様、下記URLもご参考にご覧下さい。

http://www.nhk.or.jp/kurashi/2005program/0618.html

デベ派遣の工作員の皆様も、休日深夜までお疲れ様です。

ちなみに携帯にかかってきた電話の転送はできるけど、メール転送はキャリアによって差があります。
ドコモとＪ-フォンはメール自動転送は難しそうです。販社の方々も含めて一応ご参考まで。
http://asdnof.hp.infoseek.co.jp/q02.html

現在の管理会社にも乗っ取りを謀ってカキコしてきたライバル会社にもナビューレを食い物にはさせないと言うことでいいでしょう。

ガンガン締め上げてやりましょうよ！

>>536のようなアラシの馬鹿やデベ工作員がうるさいけど、マンション管理に目覚めた人が
購入者にいることは喜ばしい。是非みんなで頑張って、バカ管理会社の餌食にならんように
しましょう。！！！

>>540
バカだね。メールなんか後で読むためにあるのだろ。

＞君らの常識はひと昔前のもの。最近では個別対応して、高層でもちゃんと使える所がたくさんあるの。
＞ナビューレは邸宅仕様といいながら、それをケチっただけ。
億単位の経費がかかるってこと知ってる？
ケチるもなにも、この程度の貧高級邸宅仕様のマンションでそんな金をかけれるわけがない。
小金持ちの発想って貧しいねｗ

>>544
それも既に少し前の常識だね。実際こういうマンションが既に出ているんだよ。
http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MC031004/electrification/index.html

ＩＭＣＳについてもこのスレでは既出。
焦る気持ちは判るけど、他人を批判する前にもう少しお勉強された方がいいのでは。

>>545
http://www.daikyo.co.jp/KOBETSU/MC031004/electrification/index.html
ＦＯＭＡしかつかえねえじゃねえか？くだらん。ドコモの回し者か？
auはどうなんじゃ

>>545
今更ナビューレにこんな設備を要求しても遅いでしょ。
ムキになってピントがずれてますね。
東北の片田舎の大凶のマンションがお気に入りなら
移住すれば？

今のサービスに納得して購入を考えている人は怖くて声を上げられない状況ですね。
同じか上等のサービスで管理費が安くなるのはいいけれど、管理がずさんになってしまったら台無しでしょう。
それを誰が判断するんですか？またもめるのは必至でしょう。
そんなことに時間やエネルギーを取られたくない人も多いんですよ。

妙に手回しよく指図している人（プロ？）の意図ってなんでしょう？
管理契約を取りたいだけならまだしも、それを足場にあれこれ金儲けを考えている可能性もありますよね。
またそんな会社からバックマージンを受け取って、会社よりに意見を誘導する可能性もありますね。

今日の日経ニュース

国交省、マンション管理を「格付け」・評価基準作成
　国土交通省はマンション管理に関する評価基準を年内に作成する。管理の内容や将来の修繕に必要な積立金などについて居住者や購入者が判断する材料を提供するのが狙い。マンション管理組合から情報を集め、公表する制度も来年から始める。マンション管理に実質的な「格付け」を導入する試みで、中古マンションの売買が円滑に進むよう側面支援する。

　マンションの管理状況は外部から実態が見えにくく、他との比較も難しい。評価の基準が明確になり、情報公開が進めば、中古マンションの売買の重要な要素である管理状況を一般個人も判断しやすくなる。 (07:00)

管理費についてですが、外部機関なり専門会社があるので、そこに
相談すればよいと思います。（もちろん有料）
外部の目で、管理費全般を精査しどの部分が割高なのか、無駄なのかを
指摘してくれます。最後にその内容をみて、必要なもの、節約できるもの、不要なもの
にわけて対応していきます。
サービスについては、それを目的で購入される方もいるので、調整も大変でしょうけど。
構造やレイアウトから見て、結構、光熱費がかかるように思われます。
細かいところを工夫するだけで、かなり金額も変わってくると思います。
今回は、みなさん言われているように、管理費が高いということも販売サイドでも
認識しているようで、そのへんも検討に入っているようですね。
抽選までに結果がでると良いですね！