ザ・パークハウス 川崎　Part1

購入して、10年住んで、10年後、買ったことを後悔すると想像するんなら、やめとけば。

ミッドマークより高いのは当たり前。だって、西口と東口じゃあ全然住環境が違うでしょ。住むなら圧倒的に西口ですよね。

平均250ぐらいなら、思ったほど高くないと思う。
安くする必要性がない物件だから、すんごい高くなると思ってたんで。

住まいサーフィンに平米単価69万円（坪単価約230万円）との予想が出ています。
そんなに安いの??

この立地で東口のマンションとほぼ同等の販売単価みたいだね。これは買いかな。

接している通りがものすごーく狭くないですか!?

送付された資料中には、販売価格４０００万～との記載あり、この時点で３０００万台はないという意味ではないですか？

値段としては妥当、ですかねー、、、
三菱は新子安でも、まだ半分残してます。

しっかし、最近この辺りは高い、、、

3LDK
坪単価227～273万円くらいでした。

ここの物件のチェックアイズは大丈夫なのでしょうか？説明会に参加した方、何か情報ありますか？

>>No.411

なにそれ？

地所が扱う最高峰物件、青山の高樹町パークグランで施工ミスが発覚した件ではないでしょうか。
地所は施工状況をチェックする機能を「チェックアイズ」と名付け、消費者に安心感をアピールしていましたが、こともあろうか内部告発で問題が発覚し、チェック機能なんて働いてないのでは？と信頼性が崩壊してしまったようです。
地所の物件は、大手物件だから安心と思っていましたが、この件で少し心配になってきました。

>ザ・パークハウスでは、「チェックアイズ」と「住宅性能表示制度」のダブルチェックを実施しています。「チェックアイズ」独自の検査は、その項目数も検査の頻度も、「住宅性能表示制度」を上回ります。

これで見逃してしまったのか。
それも「最高峰物件」で。
その他の物件は、おして知るべしなの？

起こってしまったことは仕方のないことですが、それがもし自分にふりかかって来たらたまったものではないですからね。

不安だったら、売主として「三菱地所らしい対応」をしてくれるのか見守ってから判断するのも手かも知れません。

ザ・パークハウス グラン南青山高樹町 その２ スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395429/

【契約者用】ザ・パークハウス グラン南 青山高樹町 スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/

三菱にばれないようゼネコンも必死になって隠したんだろうな。

見てきたけど、まあ妥当な値段なんだろうな（高いけど）
地権者は中層に固まっているのね。

こちらは、川崎駅から徒歩１２分ですよ。

思ったより安いね。こりゃあっという間に売れるでしょ。
市電通りより駅側で他に新築がでそうもないよね…。

ん？？
7分ではないですか？？

実際は歩くともっとかかるってことですかね。

ほとんど直進、
曲がるのは一回、
かなりシンプルルートで時間に狂いは生じにくように見えますが。。

近くに住んでますが、
ラゾーナには7分でいけそうだけど、
改札からだと、実際は信号あるので、
10分ぐらいはかかると思います。

改札からラゾーナの中庭を抜けて、
道路をよぎり(信号なし)、文化堂横の道を
通るのが、一番近いと思いますが、
夜は薄暗いです…

ザ・パークハウス グラン南青山高樹町

なんかすごいことになってる

南青山の物件について、フジで放送されているのを見ました。

南青山の最高級レベルのマンションであんなことなら、川崎の物件なんて…。
「施工中・販売中すべての物件について問題がないことを確認しました」と言われても、不安が残ります。
チェック機能って意味ないようですね。

南青山の契約解除の金額は、他の物件の販売価格に上乗せなのかな。

ニュースリリースにも出ていないし、不誠実ですね。
南青山の件の詳細事実内容の開示、今後の対策の公開がないと納得できませんね。

今までのところ、三菱地所の危機管理は落第点です。

>>424
>「施工中・販売中すべての物件について問題がないことを確認しました」

結論早すぎないかね？
問題発覚してそんなに経ってないと思うのですがそれで全ての物件確認できちゃったの？
かえって「これから全ての物件きちんと確認中します」の方が信頼感あったかも

大事なのは、今までのチェックアイズではこういう工程を経て万全の体制を敷いていましたが、今回は「こういう事」で網の目をくぐらせてしまいました。したがって新しいチェックアイズはこのような工程を加えることで、「こういう事」が二度と起こるのを絶対に予防します、という説明があるかどうかだよ。

ゼネコンの隠蔽体質は許せませんね。今後は隠蔽を発見できるチェック機能をが必死にですね。

年明け竣工の3月末決算対策物件は売主がゼネコンに工程上、相当なプレッシャーをかけているから不正をしてしまうのでしょう。
チェック側もスケジュールが厳しいので甘くなってしまったのでは？
このマンションも3月末決済物件なので同じ様な事にならないのか心配です。

期末物件は気をつけた方がいいですね。

三菱レジは、何も問題ないと言っているようだが、何をどうチェックしてどんな結果だったのか、確かな証拠と共に公開すべき。

>ザ・パークハウス グラン南青山高樹町
>最高価格3億5,000万円、最多価格帯1億4,000万円台

するってえと
引渡し不能での違約金２割だと、 最高7,000万円、最多2,800万円
すげえ！

内心ラッキーと思ってる契約者多そうだな。

ここの会社って、元々は経営不振で4900億円もの債権を放棄した藤和不動産でしょ。
三菱地所が買収して名前も変えて自社の住宅分譲事業を押し付けた訳ですが、
いかんせん旧藤和の施工管理レベルが低過ぎたのでは。
住宅供給戸数第1位となる施工管理数をこなしつつ、三菱地所が要求する品質レベルを両立させるのにはやはり旧藤和の人材では難しかったようです。
キャパオーバーの状態で期末物件取り扱ってたらいつか事故るでしょ。
もし三菱地所レジデンスがチェックアイズの検査内容に問題が無いと言うのであれば今回はただの人災ですね。

>434
そういう理屈なら、人に頼った検査内容を実施している三菱地所に問題があると思います。

三菱は高級物件では手抜きを許さないからこそ期日が守れないのでは？

三菱のなぁなぁ体質だった旧藤和への締め付けはかなり厳しかったみたいだし。
でも結果的に藤和のコストダウンノウハウも得られず、プチバブル崩壊で取得済み用地の山だけが三菱名義で残った。

川崎あたりの小さいのはさばいているだけですからやることに気持ちがこもってないし期日も結果的に守れちゃうよね。

手抜きを許さず期日通りに納めて当たり前でしょ。

好調な物件だけに苦戦している東口がここぞとばかりに攻勢をかけてるね。三菱頑張れ！

私は三菱を信じています、あれは鹿島が虚偽の報告を繰り返した結果、三菱地所が痛い腹を切らざるおえなかっただけと。鹿島建設がしっかりと管理をしていればそんなことはなかったのに。。。

鹿島はタワー以外は露骨に抜くからね。
根本的に現場は卓越したヲタク技術を背景に偉そうにしてるだけの連中だからいくら高級でも技術的に普通のマンションなら竹中工務店の足元にも及ばない。

三菱地所にも触媒タイルにこだわったり似たようなところがあるけどね。

つうか建設ラッシュで職人さんが足りてないから三菱地所が求めるレベルのものを求める期日までにこなせず鹿島がごまかしたのだと思います。

>>No.440、441、442

色々な意見も出ていますがNo.437さんのご意見が最もでしょう。
冷静に考えれば、実際に契約された方の気持ちが痛いほどわかるでしょう。
下記に南青山のスレッドから契約者の心情を表している投稿を載せておきます。

by 契約済みさん　2014-01-26 15:35:20
このスレッドには、必ずしも契約者でもない人がいろいろな思惑で書き込んでいるのでしょうが、昨日の説明会にて話を聞いていた人間としては、納得感のない説明で残念でした。地所・鹿島の対応は、一流企業として、恥ずかしい話であり、誠心誠意対応するといっているものの、言葉が軽すぎて、白々しい印象。本当に誠心誠意というのであれば、あのような一方的な提案をする前に、こちらの希望なり、状況をきめ細かくヒアリングをしてから、（白紙撤回にするにしても）対応策を提案してほしいものです。「早く終わらせて、はいおしまい」という姿勢が前面に出ており、一流企業の対応（昨日は副社長クラスの方もお見えですが）とは思えない、はしたなさを感じます。

そもそも、大企業があれだけのずさん工事を行うこと自体、あってはならないことですし、また、その後、問題個所を把握しながら、隠ぺい体質により、関係者には報告せず、さらに、地所のチェックアイズという品質管理機能はまったく機能せず、自ら問題を把握できないなど、不動産会社として今後営業を続ける資格はないと思います。本スレットへの書き込みがなければ、強度不足の物件をそのまま引き渡すリスクさえあったわけですから、なおのこと憤りを感じます。

ことの重大性にかんがみて、地所・鹿島に対する社会的な制裁を関係各方面にお願いしなければ、地所・鹿島に期待しても意味がないような印象すら感じました。監督官庁、消費者庁を交えて、営業停止処分を含むかなり厳しい対応を求めていかないと、この業界体質は根本的には治らないとも考えれれます。（それぐらい、契約者は頭にきているということです）

さらに、本来であれば、単に表面的に謝るだけでなく、関係者への厳しい処分（大阪の物件同様、取締役クラスの辞職）、チェックアイズは機能しなかったのでチェックアイズの宣伝差し止め（もっといえば、本件のようなハイクラス（グラン）のマンション営業の自主的停止）ぐらい、一流企業であれば、自主的に対応すべきだと感じます。

また、契約者への対応も、地所・鹿島の側に重大な問題がある以上、最低限の対応ではなく、手厚い対応をして当然だと思います。違約金の20％など、最低限の話であり、三菱のこれまでの実績や高いブランドを信用して、本物件を購入した人たちの信頼感を大いに裏切る結果になった以上、法律上の最低限の取り扱いでおしまいというのは、いかにも情けない。（20％など税引き後で考えれば、少ない金額になりますし、そのそも、信頼を裏切られたという思いが非常に大きい、今回の地所・鹿島の補償の考え方を聞くと、人を小馬鹿にした対応のように感じます。「平等・公平」に扱いたいといっていますが、私ども契約者は、かれらの会社に勤めるサラリーマン社員ではないので、馬鹿にするなという感じです。こういった高額物件のお客さんはどういう人か、本当によくわかっておられるのか、疑いたくなります。）

契約者の中には金曜会の関係者もいると思いますが、地所は三菱のブランドを掲げて経営しているのであれば、みっともないことはやめていただきたい。自らを厳しく律するとともに、今後も一流企業として最高の物件・サービスを提供していきたいのであれば、三菱としての矜持を見せるべきと思います。このことは、地所、鹿島の経営陣の軽重が問われる問題だと思います。

443の書き込みをみると、三菱は現在建設中の自社物件が大丈夫かどうか、今後のチェックアイズはどのようなかたちで運用するか、公式の場で発表があるまでは営業しない方が無難かもね。

>>地所のチェック アイズという品質管理機能はまったく機 能せず、自ら問題を把握できないなど、 不動産会社として今後営業を続ける資格 はないと思います。本スレットへの書き 込みがなければ、強度不足の物件をその まま引き渡すリスクさえあった

>>地所・鹿島 に対する社会的な制裁を関係各方面にお 願いしなければ、地所・鹿島に期待して も意味がないような印象すら感じまし た。監督官庁、消費者庁を交えて、営業 停止処分を含むかなり厳しい対応を求め ていかないと、この業界体質は根本的に は治らないとも考えれれます。（それぐ らい、契約者は頭にきているということ です）

>>関係者への厳しい処分 （大阪の物件同様、取締役クラスの辞 職）、チェックアイズは機能しなかった のでチェックアイズの宣伝差し止め （もっといえば、本件のようなハイクラ ス（グラン）のマンション営業の自主的 停止）ぐらい、一流企業であれば、自主 的に対応すべき

>不動産会社として今後営業を続ける資格 はない

手厳しいですな。
しかし確かに、知らぬが仏で、強度不足の物件を引き渡されかねなかった。
契約済みさんの怒り心頭は無理もないかな。

一連の流れを見てると、強度不足というより、鹿島が設計ミスに竣工直前に気付いて、三菱は報告を受けて引渡し中止を判断しただけのように見えるのだが。

そうかなぁ、
一連の流れを見ていると、
ゼネコンの不正を見抜けなかった三菱地所の施工管理に対する批判と
検討者の不安がこのスレッドから見て取れるけどね。

いやいや、
一連の流れを見てると、
３月末引渡しの期末物件が売主の圧力と稚拙な施工管理によって施工事故を起こしてしまったこと。
そして今後の対策を公に公表しないため、同じく期末引渡し物件のこのマンションも不安があるように見受けられます。

不正かどうかはマンコミュの告発文にあった、コア抜きを行っていたかどうかじゃないかなぁ？ただ鉄筋足りなかったり、コンクリの強度不足なら施工ミスですけどね。配管スリーブの空け忘れによるコア抜きは明らかに不正ですよ。

コア抜きって一般的な普通の作業なんだがね。

>449

それが怖いんだよね。現場の責任にしちゃってるから、逆に現場次第では他でも起こるって事を認めてることになる。ここが大丈夫という保証もない。

南青山は稀に見る難解設計で、鹿島にも関わらず段取りミスが多発していたらしい。

設計側のミスも指摘されてるよね。いずれにせよそういった関係する人達をコーディネートして、出来上がりをチェック、最終責任を持つのがデベ。それができてなかったということ。

しかし何故、こんなにも新聞やニュースで取り上げられないのか？
>443に記載されている内容をみると、三菱のマンションを購入するのが不安になってしまう。
公式記者会見をして原因究明をするとともに、
これまで分譲したものと現在建設中のマンションの安全宣言を出したほうが、
企業のイメージが良いのではないだろうか？
このマンションの検討者も不安が和らぐのでは。

>>455
やらないですよ。
記者会見すれば三菱も鹿島も管理責任を認めざるをえなくなる。今のままなら責任の所在を逃れられる。南青山の契約者には金を掴ませてはい終わり。そういえば、物件HPからチェックアイズの説明消えてませんか？

>456

南青山はそれで切り抜けても、信用失ったらこことか他の物件売れなくなるよ。ちゃんと説明しないと。

ここの検討者は現地（特にサブエントランス前の路地）見た方がいいよ。古い木造アパートが向かい合わせで並んでて、良く言えば下町というか、３丁目の夕日に出てきそうな、そんな昭和な匂いしたけど、夜行ったら案外暗くて怖かった。

ココイチから入ったとこの路地です。

駅側の狭い路地がなんでサブになったかがよ～くわかったよ。

というかここ坪２５０万もはらう物件では決してない気がするのは自分だけか？せいぜい坪２００〜２２０程度かな。でも勘違いで購入してしまうひといるだろうから、この戸数だと竣工前に完売かな。

近隣に賃貸や分譲マンション（ラゾーナ周辺のタワマン以外に）多いし、決して希少性とかはないかな。

あのボロアパートの隣接はないわ。

サブ側の路地

駅７分を取るか下町を取るか。

このマンションの目の前に高層ビルや他のマンションが建ってしまう可能性ってありますかね？

商業地域だから高さ制限ないよ。日影規制もない。容積率で制約されるから、まとまった土地が確保されたら高い建物が建てられちゃう。不動産取引するときは用途地域や地区計画を確認して、周りにどんな建物が建てられるかのチェックは必須。

今後も含めて220であのエリアが買えるとはいえ思えないないな。東口でさえ250なのに！

463さんへ

現地見て言われてます？？
ここはかろうじて西口といえど、皆がイメージしているラゾーナ周囲とは全く雰囲気が異なるよ。
ただし販売戸数が少ないから、多少強気設定でも完売するだけです。購入者は住み始めて初めて、高値で掴まさとわかり後悔するパターンですよ。

しかも地所は青山の一件があるから簡単に手出ししないほうがいいですよ。

250も出して、南側に高層ビル建ってしまったら目も当てられないですね。

そんな先のことより
これから売り出すぞ！
というときに鼻づらにカウンターパンチ

ここは南青山ほどの高級物件ではないとしても
影響は大きいのでは

なぜか昨日からマスコミ解禁になったのか一斉に報じられるようになったよね。トラブルは南青山だけじゃないし。

南潰れる懸念は大ですね。

日照の問題が出るかもしれないというのはストレス溜まるな。どうしよう。。。

南側も建物が建ってしまうかもしれないけど、ここも再開発の計画があるから仕方ないよ。今は5000～6000万円って高いと思うけど、再開発の波がさらにこっちまでくればまあ値段はころあいかなぁ。ネックは京急を普段使い出来ないだけだよ。

やはり再開発エリアだったんですね！
現地に行ったのですが「～荘」みたいな昭和の雰囲気の建物がやたらとあって、
なんかやだなーと思ってたんですよね、安心しました。
そうであればあの値段も納得です。
京急を普段使いできないのは賃貸で貸すときには痛いですよね。
羽田空港も国際化して4月から増便するし、
新しい滑走路を新設する計画もあるので、
京急沿線は借り上げ社宅需要があると思うんですよね。

４７１さん

遅くまでお疲れ様です。
ところであの値段っておいくらですか？

また、再開発エリアとありますが、
人口は今がピークで川崎は2020以降減少が始まり、
2030年には現在の90％にまで減少すると言われてるのに
駅から離れたこのエリアがどのように再開発されるのか詳しく教えていただけませんか？

>472
情報がかなり古くありませんか？

４年前に発表された将来人口推計によると、
川崎市は2030年まで増加が続き150.8万人になり、
その後は緩やかに減少が始まるものの、
2045年（今から30年後）でようやく現在の人口145万人に戻るだけです。

京急を普段使いできないって…。
みんなどれだけ駅近に住んでるの？
徒歩10分ちょいなら十分普段使いできるでしょ。
ローカル駅の徒歩10分超ならともかく首都圏有数のターミナル駅ならそのくらい歩くのはある意味当然だよね。

京急が普段づかいできない？
仮にそうだとしても、それがネックになるのは100人の検討者がいたとして、そのうちせいぜい2、3人だろ。

使えないより使えた方が良いんじゃない？京急。

ここは川崎駅北口改札新設の恩恵をあまり受けないが、
駅のホームってなかなか綺麗にならないけど、北口改札の改修でもホームは変更なしかな？

京急の駅へ行くのにどういうルートが一番良いでしょう？
ＪＲを越えるのに上って下りてはちょっと面倒な気がします。
かといってＪＲ駅を迂回するとなると遠回りになるのでしょうか。
地下通路がつながっていれば楽なんですけど、つながってないんですよね？
ＪＲの改札のあたりは人が多くて、なるべくなら通りたくないんですが。

>>No.478

京急使うには向いてないよ。
ここの立地は将来売ること考えないで広い3L買う人向き。
通勤はJRが使えるし周りは下町でもラゾーナはあるからそれなりに納得して住むことは出来そう。

南青山の事件あっても、強気な価格だったな…
西口とはいえ、まわりは古い家と細く薄暗い道で、夜は微妙。
事業協力者が低層から中層に、縦並びしてた。

まあ、ターミナル駅に隣接している住宅街ってあんなもんでしょう。

見学してご存じの方がいらっしゃったら教えてください。

もし、南青山の事件の様に構造上に問題のある建物になって、それが発覚せずに引渡しが行われ、しばらく年数が経過した大規模修繕工事の時に問題が発見された場合、アフターサービス期間を過ぎていたときは三菱地所レジデンスはどの様な対応をとりますか？

確か、大規模修繕って10年以上経ってから行われるものですけど、アフターサービスって10年までですよね。もしかして経年劣化として処理されて、対応して頂けないのでは。。。

最近、三菱地所レジデンスが問題を起こしたことがニュースになっていたので少し不安です。

補足だけどアフターサービス規定は重要事項説明に記載されている。瑕疵担保責任については契約書に。モデルルームに行って見せてもらって、内容を知っておいて損はない。

あと、瑕疵担保責任は買主側に立証責任がある。引き渡しをうけてからだと大変だよ。

地所って、南青山以外の物件の契約者にはチェックアイズに沿って品質保証してますなんて文書送ってきただけでしょ。南青山だってチェックアイズに沿ってたのにあんなことになっちゃったのに。説得力全然ない。第三者検証してお墨付きを得ない限り安心できないでしょ。

ライオンズマンション京町の場合、10年以上経ってから建て替えの合意がされているようです。
（アフターサービス期間はおそらく10年かと）

1997年3月　欠陥マンション竣工

2009年3月　大規模修繕工事の際に柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明

2011年3月　東日本大震災で複数のひび割れが発生し、数々の欠陥が判明

→住民と大京との協議の結果、大京と施工を担当した東亜建設工業が、建て替え費用のおよそ16億6,000万円と、72世帯分の引っ越し代を負担することで合意

2014年1月　建て替え完了


有名企業であれば、欠陥住宅を放置したときの信頼失墜を考えてアフターサービス期間によらず対応されるのではないでしょうか。
責任のなすりつけ合いにはなるでしょうが・・


本件は施工不具合に起因するものであり、施工会社である東亜建設工業が確実に施工管理を行っていれば、このような問題は起きることはなく、大変遺憾であり、今後、施工会社への責任を追及してまいります。
http://www.daikyo.co.jp/dev/files/20110829.pdf

当社は、元請施工者でございますが、本件建物の施工にあたりましては、大京より推薦を受けました施工会社を外注先とする、一括下請による施工形態をとっておりました。
http://www.toa-const.co.jp/news/pdf/20110830.pdf

>485

経過を見ると建替え去れとなってよかったでは済まされないね。2009年3月に欠陥が発覚していたのに、２年後の東日本大地震で被災。この間なにやってたんだろう。川崎だから震度５強だったけど、欠陥がある状態で首都圏直下で震度７に見舞われたたら倒壊もありえたわけでしょ。竣工からカウントすればその状態が１０年以上続いたわけだけど。

そういう意味では南青山で内部告発がないまま引き渡されていたと思うと怖いね。

三菱地所レジデンスのHPに南青山の件について何も書いていない。私が探せないだけでしょうか？？これだけの問題を起こしたら何かしら掲載するのが普通だと思いますが…。
484さんと同意見です。チェックアイズを実施した全物件を第三者に問題ないか確認してもらい、その結果を公表しなければ安心できません。現状、そのようなことをする気配が全く感じられません。このままうやむやにされるのでしょうか？チェックアイズが機能しなかった原因が全くわからないので不安すぎます。検討者には、買わないという選択肢があることを三菱の方々はわかっているのでしょうか？顧客目線に立った調査、公表をお願いします。

>487

一般向けには何もアナウンスしてないよ。

ちなみに南青山では、当初、補修するから引渡が遅れるって契約者に連絡していたんだけど、そのときには地所側から第三者検査を提案していた。なぜ、施工中の全物件で自主的にやらないのか不思議。

南青山だけが注目されているけど、地所物件では昨年の１２月から山王の火事、南青山の件、西麻布の人身事故と連続している。火事は一昨年に赤羽で起こして以降、一年半で三度。

そんな状況でここはちゃんとやってますなんて説明されても説得力はない。

施工中は一件や二件ではないし
全件第三者検査やって、何も出なければ無駄金だし
万一、出ちゃたら、それはそれで大変だし

悩ましいですな。

>全件第三者検査やって、何も出なければ無駄金だし

契約者や検討者にとってはお墨付きになるでしょ。このままだと、南青山と同じ時期の地所物件で大丈夫なのという風評で資産価値にも影響が出るかもしれない。

なんかコメント全体が売る側視線なのが気になる。

この板に限らず火消しコメント多いよね。誰がやってるか・・・。やるべきことが違う。

>このままだと、南青山と同じ時期の地所物件で大丈夫なのという風評で資産価値にも影響が出るかもしれない。

三菱地所だけの問題ではないでしょう。
他のデベの同じ時期の物件でも第三者検査やったらよろしいのでは。
契約者や検討者にとってはお墨付きになるでしょう。

>493
三菱地所の品質管理に起因した問題であれば、他デベは直接関係ないでしょう。

>No.493
今は三菱地所だけが資産価値の面で疑いをもたれているだけでしょ。 今後、三菱が公式に記者会見やリリースすることで、他デベ物件の施工業者からのリークがあるかもしれません。 丁度今の次期は期末取り込みの瀬戸際なのでゼネコンも虐められていることでしょうし。そのときになってやっと業界全体で第三者検査が騒がれる事となり、他のデベも同じ問題に直面するのでは？ 個人的にはパークハウス時代からの既存の購入者のためにもしっかりと安全を証明することが、このマンショ ンの購入希望者に安心を与える事となると思ってます。 ちなみに、公式ＨＰには施工管理について詳細に説明がありますが、 これでも不正を未然に防 げないものでしょうか？ ページも最近になって閲覧できるようになったのですが、 以前と変更はありますか？

494
他デベもやってることは大同小異です。
同じ業界なのだから、体質も同じです。
むしろ、中小デベはさらに心配な状態かもしれません。

マンションなんて買わないほうがよいかな？

スリーブ問題は特定の物件で起こったものです。
特定の物件の問題が業界全体に波及したことなど殆どないでしょう。
現に三菱地所の建築中マンション全体にすら波及していません。

本当に今回の件で、他の施工中物件は問題なしと謳う自信があるのならば、
マンションの瑕疵担保特約を伸ばせば良い。それで全てカタがつく。

自社でチェックしてますなんて言いながら、実際のチェックはザルなんてことは
この業界では、珍しくもないよ。
うちのマンションも大手のデベなんだけど、
アフターや大規模修繕で管理組合の建築関係者が調べたら、チェック漏れがぞろぞろ出たよ。
その詳しい人は、なんじゃこれ！？とあきれてました。

>499
実態がどうあれ、問われているのは三菱地所の品質管理です。

>品質管理

さすがにここは念には念を入れてバッチリやるんじゃないの。
報道されてないデベより、かえって安心かもしれませんよ。

モデルルーム行かれた方、こちらの設備どうでした？

モデルルームの近くにプラウドのモデルルームがありますが、
川崎にもプラウドが出来るんでしょうか。

>501

それは期待しないほうが賢明。一昨年に赤羽で火事騒ぎを起してから、一年半で３件やっちゃってる。普通一度問題起したら対策するでしょ。対策してないのか、対策していても徹底できないのか。どっちだろう。

南青山の件だけが注目されてるけど、昨年の１２月以降、山王の火災、南青山の施工ミス、西麻布
の人身事故と地所物件でトラブル続出。施工会社が違うのに、地所物件で集中して起きてるっての
は何か固有の問題があるんだろうね。無理なスケジュールやコストダウン要求とか。

>499

嘘、バレバレの火消しお疲れ。

アフターサービスは２年間、最初の大規模修繕は１０数年後。アフターでチェック漏れぞろぞろだったのに、大規模修繕まで何もしなかったの。それに大規模修繕のときに問題が見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭り。そもそも建築関係者だったら内覧会のときちゃんとチェックして、そんな物件受け入れないよ。

506

嘘だと？

アフターサービスは２年間に数回、最初の大規模修繕は１０年目あたりだった。
アフターサービスは理事だった時期があるので、チェック漏れの指摘は確認した。
大規模修繕のときに見つかったものは人から聞いた。
大規模修繕まで何もしなかったわけないだろう。アフターサービスで見つけたものは直させた。
大規模修繕のときに見つかっても瑕疵担保期間が過ぎているので後の祭りになるような大問題は出なかった。（普通はそんな大問題は出ない。おまえ、頭確かか？）
建築関係者が内覧会のとき共用部までチェックしたのかは知らん。おれはその時は施工を信用してチェックしなかった。

なんでもかんでも火消しと決め付ければよいというものじゃないよ、バカヤロウ

過去にUR分譲で、大規模修繕のときに施工ミスが発覚して建て直しってのがあるよ。

チェック漏れがいっぱいあったのならチェックやり直しでしょ。建てた後にチェックだとそれなりに大事になるはずだけど。

余談だけど、最初の大規模修繕が十数年後に設定してあると、その前の建物調査で発覚しても瑕疵担保責任期間を過ぎてしまってる。地所は南青山みたいなことしちゃってるわけだから、瑕疵担保責任機関を最初の大規模修繕までに伸ばすくらいの対応すべきだよね。

まあ、引渡を過ぎてから問題が発覚したら大変だから、引渡前に第三者検証してもらうのが第一だと思うけど。チェックアイズは機能してないってのが露見したわけだし。

南青山の欠陥マンションに続き、大阪の詐欺事件といい三菱問題多すぎでしょ

施工にかかわるトラブル頻発は最近のことだけど、不祥事は過去から続いてる。土壌汚染隠しとか。地所に限らず、三菱グループで全体にあてはまること。

まあ、明治時代に政府のインサイダー取引で財を成した財閥だし。不祥事はDNAといったところ。

物件情報に価格でましたね。

２LDKで3900万台ですか。
低層階坪235万とは高い高い。

まー販売戸数少ないからこんな場所でも、完売はするか・・・。

ということは、平均坪単価270万くらいですか。
希少物件ですから当然ですかね。間取り内装設備仕様どれをとっても平凡で高級感がないのが残念です。

川崎西口なのは確かだし聞こえは良いけど、雰囲気は西口タワマンというよりも一戸建てに囲まれた矢向・尻手に近い感じですね。

全てが平凡で10年経って売りたい時に価格勝負になる気がしてならない。
そういう意味では好き嫌い二極化するにしても東口ミッドの方が買い替えを考えてる人は良いかもね。
売る時は1人に好かれりゃ良い訳だから。

一之江で突貫工事って内部告発が。

ほんとうにここを坪270万で買っちゃう人いたら、
笑っちゃうけどな。

現地見てきなよ。

まー金はあるとこにはあるから、無駄使いしちゃうような人が買っちゃうんだろうけど。

このスレのNo.5で坪単価260万円と予想しましたが、ほぼ当たりました。今後調整が入り、坪単価250ぐらいで落ち着くんじゃないかな。

施工ミスじゃないけど、晴海でも問題起してる。

いろいろやらかしてくれる会社。

512
そんなに高くないのでは。
再開発された主要駅で徒歩7分の物件で考えたらかなりお買い得感あるけどな。
この条件下でこの単価で買える物件は探したけど無かったよ。

安いとは思えないけど、西口はあまり新築が出ないから、
需要はあるのかな。
1回目の提示価格より、予想価格を値上げしてきたのは、
高くても勝算ありと判断したからでしょう。
とはいえ、薄暗い路地なので、中層よりうえの坪単価は
高いかなと思えてしまう。

西口に新築が出ないのは、再開発エリアに出し尽くしたからでしょう。
この物件は、古くからある一戸建ての中に急にできてるから、希少というより奇妙。

この物件の周辺見てきましたけど、分譲も賃貸も結構ある印象を受けましたが。
そのなかでもこの立地はちょっと厳しいと思い、候補から外しました。検討者はよく周辺歩いてみてから検討されたほうが良いですよ。

>522
具体的に、立地の何が厳しいのでしょうか？

同じく知りたいです
時間帯変えて何度か行っていますが気付いていないかもしれないので
あと、周辺とは町内全域を指すのか隣近所を指すのかも知りたいです

522
何が気になったのか教えて下さい。問答みたいな中途半端な発言はやめて下さい。

建ち変わりのリスクはあるよね。
川崎西口といってもまとものは堀川町、大宮町、中幸町でしょ。いわばラゾーナ周り。
南幸町とか南河原町商店街越えたら印象は矢向だよ。

522さんではありませんが…
ラゾーナの交差点こえてからの大通り、
早朝のカラスの大群が怖いです。
飲食店があるせい？夜に遊んでる人が汚すから？
早朝に収集車がまわってます。

ベランダにカラスがとまってたらコワイ。
窓を開けていて部屋の中に入ってきたらもっとコワイ。

カラスなんてたいしていないし。
堀川町はラゾーナしかないし。
大宮町は何もないだけだし。
中幸町と南幸町は雰囲気いっしょ。

あまりネガティブ要素が出ないですね。
ちなみに印象が矢向だと、どういった問題が考えられるのでしょうか?
うちは4回現地行きましたが、商業地を抜けた住宅地という印象しか持ちませんでした。

矢向→田舎って事じゃないですかね？
川崎駅前のタワーみたいなかっこよさは
まわりに民家が密集してるからないけど、
タワーが嫌な人もいますしね。
西口でタワーでなく、70平米の新築分譲は珍しい。
ただ、西口駅前のタワー販売時に負けない
価格設定は疑問。
向こうより条件は下なのに…

条件が下といっても

>ベランダにカラスがとまってたらコワイ

該当するのは、これくらいでしょ。
西口駅前のタワーなら、カラスは眼下を飛んでいくので心配ないから。

タワーの方が駅に近いし、まわりの雰囲気で、
条件下って意味じゃない？

駅前の交差点の駐車場と古い建物、
いつかマンションになりそう。

矢向とかカラスとかどうでもいいよ。やっぱ、いい物件ってことでしょ。

特徴がない印象に残らない物件。

カラスでネガとか…。
いくらなんでもネガる材料無さすぎでしょ。
普通にいつの間にか完売パターンだよ。
ここより駅から遠い市電通り沿いのナイスシティアリーナが坪230～240万ですんなり完売した位だからね。

シティアリーナは50～60平米程度だったし、
単身者やDINKSにさっと売れたんでしょ。
こちらの方が駅に近いし断然いい。
ただ、坪単価が高いから、70平米台は高くて、
お買い得感が少ない。

販売戸数が59しかないから、すぐ終わるでしょ。

ここは販売数少ないので、すぐ完売すると思いますが、
今回は以下の理由でやめました。

①立地
川崎駅西口徒歩7分ですが、雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。また、西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。

②周辺状況
周辺が木造の古い建物が接近しており、今後高い建物が立つ可能性が高い。また駅からの夜道が怖い。周辺の雰囲気が自分好みではない。

③敷地形状
土地買収に失敗したのか、敷地形状が悪すぎる。多分、買収できなかった場所の建物とこのマンションが相当接近して、圧迫感がある。
敷地が大きな通りに接しておらず、敷地からマンション入口までのアプローチが悪い。

④価格
坪単価が割高で、転売する際、相当評価額が下がると思われる。入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。

⑤売主
最近何かと騒がれている三菱地所レジデンスで、手抜きや品質事故のおそれがある。

すべて決定的な理由ではありませんが、少しずつが重なって、今回はパスしました。

>539さん
私が見に行った時は⑤発覚前でしたが、全て同意です。
⑤も今となっては同意ですね。晴海のクロノ、ディアロ絡みでも契約者の心象を考えない行動起こしてますしね(苦笑)

東陽町のも然りですが、パークハウスは最近、一軒家の中とか中途半端な所にしか建ちませんね。

入居した途端に500万下がる
は同意できない。
東京オリンピックで日本中が上げ基調のなかで新築マンションがどんどん高くなってます。
ここだけ下がるとは考えにくい。

一方、10年で1000ぐらいの下げであれば優良物件だよ。

東京カンテイなどの分析『都市圏郊外、外周部の住宅地価は上がる気配がありません。むしろ緩やかに下がり続けていますから、地方圏も推して知るべしです。』でも分かるとおり、どこ買っても割安な訳ではありません。

だからこそ川崎市

いまどきオリンピックで価格上ると思って、マンション買う人いるんですね。
もう既に上がってますよ。
ここからオリンピック開催2年前の2018年が、ピークもしくは現状同等で、それ以降はゆるやかに下がっていくことは目に見えててますよ。
ですので、今が一番高く買わされる時期で、デベやマスコミはここぞとばかりに宣伝うって、購入者を煽ってますよ。ちなみにリーマン・ショック後の安い時期は、平均的に同じ仕様や立地で、2割は安かったですよ。

ですので10年後に売る際は、価格高騰分の800万（2割）＋経年による評価下落が600万〜1500万で軽く、1000万
は超えると計算です。

何か反論あるかたはいますか？

日本は政策的にもこれからインフレに向かうでしょ。
最悪の場合は財政破綻でハイパーインフレ。
そうなれば例えば、マンション価格は10億。
年収は1億が普通なんてことが現実にあり得るわけだが。。。
その場合、長期固定金利でローン組んで不動産買ってる人は勝ち組になるよね。
そうなると物件価格は値下りどころか大幅上昇になるよ。
要は円の貨幣価値が大幅に低下するわけだから現金で持ってる人が一番割りを食うことになる。

ちなみに黒田日銀による政策でマネタリーベースは
昨年初の130兆円から昨年末には200兆円に拡大。
今年の年末にはさらに270兆円にまで拡大される予定。
簡単に言うと日銀によってどんどんお札が刷れれてる訳だよ。
なので今の政策が続く限り円安が進むのは当たり前だし、
円の価値の下落は避けられない。

まぁ、見方はそれぞれ。
買いたきゃ買えばよいし。

世間がパッとイメージする川崎西口とイメージ違って、こりゃ割高だと思えば買わなきゃ良い。

高い買い物なので勿論1つでも不安要素あれば見合わせるのは当たり前と思います
それはそれで良しとして

一度でも検討されたor検討されている方は南向き希望ですか？
価格確定で西が上がり、東が下がりましたが、西は実際どうでしょうか？

まぁ、何にしてもインフレ対策に不動産や株を購入することが有効なのは常識。
デフレがまだまだ続くと思うならマンションは買えない。
インフレが進むと思うならマンションは買える。
要は日本の将来がどっちに進むか次第だよね。

544さん、反論じゃないけど、2018年がピークなんですよね。

だったら、『入居した途端に500万下がる』は誤りです。

＞550

マンションは入居した途端に、新築ではなくなるので一般的に５００万程度値下がるんですよ〜。

こう言えば、おこちゃまにもこわかりまちゅか？

上げ基調のときに、販売されたラゾーナレジは、500万下がらなかったよ。

一般に新築プレミアが一割と言われてる。なので中古になった瞬間にそれだけ下がる覚悟はしておいたほうがいいってこと。上げ基調で相場が一割上がってたらプラマイとなって下がらなかったということ。

>553
一般論はさておき、ここ数年の川崎西口物件で中古価格がいきなり500万も
下がった物件なんてないよ。
あるなら具体的にどこか教えてくれ。

>552
ラゾーナレジデンスの中古は分譲時よりはるかに高い価格で取引されてるんだけど。。。

ここを西口のタワマンと同列に語るべからず。
ここの価格はラゾーナよりも高いよね。

そういうことです。
尻手か矢向の新築マンションの値下がり率みてみな

そうゆうこと
どうゆうこと？

>551さん
試しに西口中古マンション見に行ってみては？
1号線沿いの築10年超マンションも分譲時より上回る金額で売りに出していますし、売れた実績もあります

まぁでもどう状況が変わるか分かりませんので
楽観的に高く売れるから買う、という考えは毛頭ありません
条件に満足する人が申し込み、買えばよいと思います
ラゾーナレジだって当時は主に価格面で賛否両論だったと聞きます

ここは販売数少ないので、すぐ完売すると思いますが、
今回は以下の理由でやめました。

①立地
川崎駅西口徒歩7分ですが、雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。また、西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。

②周辺状況
周辺が木造の古い建物が接近しており、今後高い建物が立つ可能性が高い。また駅からの夜道が怖い。周辺の雰囲気が自分好みではない。

③敷地形状
土地買収に失敗したのか、敷地形状が悪すぎる。多分、買収できなかった場所の建物とこのマンションが相当接近して、圧迫感がある。
敷地が大きな通りに接しておらず、敷地からマンション入口までのアプローチが悪い。

④価格
坪単価が割高で、転売する際、相当評価額が下がると思われる。入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。

⑤売主
最近何かと騒がれている三菱地所レジデンスで、手抜きや品質事故のおそれがある。

すべて決定的な理由ではありませんが、少しずつが重なって、今回はパスしました。


＞557
こういういこと。
ここはラゾーナと別物ということ。
ほんきでここが上がると思ってる人いるんだね。

＞559
あほくさ。ライバル減らしたいがための釣りでしょ。
この辺のこと知らないとしか思えない。

＞雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。
これが一般的な西口の雰囲気でしょ。タワマン地区の雰囲気が違うだけ。

＞西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。
西口大通り沿いに飲食やコンビニも多いし、南河原商店街でも普通に買い物もできる。
そもそも駅からの導線上にラゾーナがあるだけでも十分なのに、
アトレやミューザ、ルフロン側にだって普通に寄れるでしょ。

＞駅からの夜道が怖い。
西口大通り歩いて帰ってどこが夜道が怖いのか理解に苦しむ。

＞入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。
上でも話出たけど地域の中古物件の動向を把握していない根拠のない予想。

＞559
ほかのひとも言ってますが、入居した途端500万円下がることはないです。
あくまで下がると主張されるのであれば、矢向でもいいのですが、近隣で下がった事例をあげて下さい。

＞548さん
西も下がってましたよ。
そして、まだ、予定価格ですよ。

西は駐車場があり、前の建物距離が確保され、
今後も環境が変わらないし、いいと思います。
南は目の前に同じ高さの建物ができても
距離がちょっとあるし、低層以外は日照も
ある程度は大丈夫かなと思います。
東が一番、今後が不安な気がしてます。

ラゾーナレジデンスは１０年近くも前の物件
こんなの引っ張り出して
あーだこーだ言ってる人たちって。。。

まあ559は極端かもしれないがラゾ周辺以外の西口はたしかにいまいち。

東口物件のスレ見ていてもつくづく思うが川崎駅周辺をラゾにあやかって値上げさせたい妙なポジが居るんだよね、
私は地場の不動産屋か商店主かなんかだとにらんでるけどさ。

マンコミュファンって実はヒマをもて余してる中古屋が多いよね。
月曜日は土日にお茶ひいたらヒマヒマで水曜日はお休み。

ラゾーナの定期借地が終わったらどうなる？？

吹っかけられた更新料で泣く泣く更新するだけ。

５０００万クラスのマンションの建設費が、ここ６年で１０００万近くアップしてるといわれてるのに。
安く買いたい、当時と同じ値段で売れって。
そりゃ、無理だわいな。

＞560

そーそー西口ラゾーナ周辺の希少な値上がりマンションと、異なって何の特徴もない普通のマンションでしょ、ここは。
背伸びしても西口タワマンの仲間入りはできないよ。

中古価格もタワマンのように上昇はあり得ない、希少な事例あげて、下落じた事例出せとか子供みたいなこといってるのもいるけど。ほんと大丈夫ですか？

オリンピック前の高値で掴まされて、徐々に下落し、リンク先のような価格推移になるから。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29446/2/

しかもこの労務不足時に施工したマンションとくれは、高くて品質が悪い。また、いろいろやらかしてる三菱地所とくれば、欠陥マンションということも覚悟しておかないとね。
構造的には大きな問題ないとしても、タイルが浮きまくってたり、必要な場所にスリット入ってなかったり、そのような通常の生活ではにわからないような不具合が大規模修繕時時発覚なんてことも十分考えられる。

一人で熱くなってないで、現実受け止めな〜。

>565

水曜日お休みなのは新築物件の営業でしょ。

>562さん
あれ、まだ決定じゃなかったんですね

ブランド志向の人は正直見合わせるだろうと思っています
今三菱レジ物件買うなんて色々知らないの？と当然思われるでしょう
とすると西口に新築出るのを待っていた人や、ミッド落選の人で抽選と思うのですが
川崎徒歩分数では倍離れた西友近くに新築出ますね
販売時期もここと同時期です
ブランドなし・立地では負ける向こうがどういう価格を出してくるか興味あります

ラゾーナってちょうどミニバブルで価格が上がったときの物件。その後のリーマンショックで不動産不況になって価格が下がると思いきや、中堅がばたばた破綻して大手の寡占化が進んで価格は下がらず。

ただ、この状況がいつまでも続くか。

>568
近辺で下落事例はないけど、唯一このマンションだけは下がるというロジックがよく理解できましたｗ

タワーマンションが嫌いな人はたくさんいると思うよ。あのバカ高い管理費、積立金も考えものだし。普通のマンションが一番。

ゲストルームやその他の共用設備がないのがいい。
豪華なゲストルームや保育所とか、いらない。

お買い物はいなげやや文化堂もいいけど、ラゾーナの三和が安くてお勧めです。
駐輪場もあるし自転車で行けばすぐですしね。野菜が特にお勧め。
新鮮でとにかく安いです。ただ休日はかなりの混雑なので行くのなら平日かな。
お買い物する場所は充実していますね。

良い点:
買い物は文化堂、100円ローソン、ラゾーナのスーパーが利用でき不安なし。
クリーニング、病院、飲食店も徒歩1分以内に数多くある。
駅徒歩7分という駅までの距離。
東口よりかは人間が住む場所っぽい。
ラゾーナが近く日々楽しい。
悪い点:
うるさい（大きな道路が近く救急車もよく通る。この物件は微妙）
小さなビルや路地が多くゴミゴミしてる。東口よりはマシ。
川崎という響き。東口を想像される。
西口タワーに憧れる。住みたい。
朝川崎駅人多すぎ。構内の移動に時間がかかる。

ほぼ同意。駅近ながら比較的閑静で生活利便性は高い。低層好みにはお勧め。

>>575さん
私も共用施設は不要ですが、保育施設は周辺住民の為にもあって良かったかも？と感じています。
なんせ川崎は待機児童数が多く、今年度中に保育施設を22箇所増設して待機児童ゼロを目指しているので、マンション新設の際はそのような施設を作った方がローン優遇などもあり、住人が有利になりますよ。
住人が利用するキッズルームのような類は不要ですね。

このマンションは希望階だしたら、まだある程度要望書とおるのかな？
検討書き込みのペースが凄く最初より落ちてるきがする…青山のパークハウスのダメージか…

川崎全体に関しては私は好きですよ。昔、住みたい先のマイベスト3に入ってました。でも住んだら使う路線は南武線の予定だったんですよね。何度か乗っているうちに不便かも・・と感じたもので路線的理由で却下・・でした。近い駅までしか行かない方には問題ないと思いますけど。東海道線なんて便利ですよね、西は横浜、東は東京。中間の川崎の魅力の1つだと思ってます。全体的な感想になりましたが。

来週登録ですが、あまり投稿が多くないですね。人気がないからか、もしくはその逆か。

このタイミングで地所物件はないでしょ。

〉583
直前になれば投稿も増えてくるでしょ。
そんでもって、矢向とかワード出す人をミッド営業のネガ投稿に結びつけるいつものパターンが出てくると推測。

価格：3,800万円台予定～5,900万円台予定
間取：2LDK・3LDK
専有面積：55.78m2～73.08m2
総戸数： 72戸

サクッと完売しそうですね。

うーん、ここと比較してパークタワー新川崎を選ぶ理由は高さだけではないと思うけど…。
ここは買い物には便利だけど、住環境や子育てにはイマイチかなぁ!?

坪225万～270万ってとこですね。

戸数が少ない分、将来の修繕費も覚悟かな。

投稿少ないですね。

PROUDはどこにできるのですか？

全然人気ないね。何かあるんでしょうか？

第一期49戸になってましたね。地権者住戸が20戸くらいあったから、いきなりほぼ完売ですか。
意外だったな。

登録期間短いですね。二日間ですか。

>いきなりほぼ完売ですか。

三菱地所は南青山の一件がありますからね。
弱気になって、値付けに失敗したかもしれませんね。
買えた人は幸運でしょうが。

とくに安くはないですよね。
やらかした直後というタイミングと、物件自体を総合的に考えて、一期でこんなに要望入るのは意外だったなと。
近隣にライバル不在だからかな。
モデルルーム横の土地はタワー作れそうな広さだけど、何かご存知の方いますか？

モデルルームの場所は確かコンベンションホールとホテルが建ちます。もう川崎にタワマン建つ場所はありません。

ありがとうございました‼︎

>595

引渡が終わるまで幸運だったといえるかどうか分からないでしょ。新川崎で清水がまたやらかしちゃったみたい。増税前の駆け込みで建設業は人手不足だし、これからもあるんじゃない。

ミッドマークの方が、やはり、人気ありますね。
利便性が違いますもんね