株式会社合人社計画研究所についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市中区袋町4番31号 合人社広島袋町ビル
交通：http://www.gojin.co.jp/
間取：
面積：
物件URL：http://www.gojin.co.jp/
施工会社：なし
管理会社：合人社計画研究所
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/株式会社合人社計画研究所
【管理組合・管理会社・理事会板へ移動しました。2013.8.24管理担当】
[スレ作成日時]2013-08-24 12:46:25
>>4650の続き
今回は「MC保険金が管理組合の口座に入らない」
最近G社HP公表の預金通帳２口座の取引推移(過去１０年分)より
(取引内容については、1.は89ページ、2.は9ページあり)
参考ブログ：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812/
https://ameblo.jp/a11079244/entry-12243942783.html
参考投稿：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/705/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/733/
削除投稿の再現投稿2025/7/18
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4627/
なお、G社関係の閉鎖された投稿については削減されていません
次回は、2024/12/21に削減された上記関連投稿の再現です
>>4653の続き
以下、削除された投稿
株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3815
3815?匿名さん?2023/11/10 17:03
＞＞3766
＞＞3772
合人社グループによる「損害保険不正処理」問題（事件）
我がCTM管理組合では「損害保険」の対象となる「工事等」については
会計帳簿に「工事等支出（発生主義）」及び「保険金収入（実現主義）」の
記載がありません（損害代理店は合人社シティサービス(株)）
しかし各事業年度決算報告書には「工事等」内訳に
例えば【*年*月*日〇〇復旧作業/保険工事￥0】と記載されています
第6～12期（2017/12～2024/11） 約15件
上記の出所帳簿等は不明
2023/10/1からは「適格請求書等保存方式」が採用されています
インボイス制度対応に問題はないか
次回は上記関連会社・部署等について
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3766＞
3766?匿名さん?2023/10/07 09:06
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります
※今回はG社によるMS保険金不正会計処理事件?
＜消費税が関係してます＞
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています（注：合人社シティサービス（株））
今回は保険事故による保険金及び修繕費等についての会計処理です
（企業会計原則、、、、関連）
G社グループでは多くの事業を行なっており、又60社以上の会社を
運営しており、甚大な影響が考えられます
以下の議事録参照して下さい
M理事会議事録（2023/8/20）より抜粋
＜審議事項＞
3.管理会社からの報告（注：合人社グループ）
（6）共用排水管の詰まりトラブルへの対応
①略
?2022/10発生の詰まりトラブルに係る作業費用（MS保険からの給付）について
*本件トラブルの復旧作業は合人社にて対応しているが、
同作業にかかった費用はMS保険へ請求し、その保険金が
合人社エンジニアリングへ支払われている。
合人社からは、、、、、略
*本件トラブルの復旧作業については、管理組合が直接的に費用負担
したものではないこと等を斟酌し、合人社に対してこれ以上の対応は
求めないこととした。（注：M理事会） 以上
保険金が管理組合の預金口座に入金されていない
修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)に入金されている
この場合、次の会計処理を行う必要があります
*管理組合会計では収支計算書に保険金収入・修繕費等の計上
*修繕等を請け負った合人社エンジニアリング(株)では
営業収益（売上高）・営業費用（売上原価+販売管理費）の計上
＜株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６/3772＞
3772?匿名さん?2023/10/13 16:56
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まっています
＞＞3766の続き
※G社によるMS保険業務金不正処理事件
G社グループによるマンション総合保険の取扱いについては
種々の問題が指摘されています
今回は保険契約関係です
「保険業法違反」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/771
保険の説明を無資格者が行っている
以下は、13年前の状況（口コミによる）です
現在と変わりません
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/779/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/812
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/819/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/res/847
No.847?/?2010/08/11
なお、「フロント」は下記２社の孫・ひ孫会社社員で
完全支配下にあります
(株)土居屋ＦＫ（T2240001041496）
(株)合人社グループ （T3240001018675）
現行管理会社の値上げを理由をここに変更して管理者方式にする決議を取る臨時総会の案内来たわ。
もちろん反対するけど、理事の人を説得できる簡単ないい資料とかサイトあるかな？それも一緒に出欠票と共に出したい
東洋経済ONLINE
マンションの｢第三者管理｣に国交省が警鐘鳴らす
大手管理15社に｢ガイドライン｣への対応を直撃
https://toyokeizai.net/articles/-/810370
以下はすべてオンラインで読めるもの。リンク貼らないけど、ググればすぐに出る。
１．東洋経済オンライン系
「第三者管理方式は管理会社を儲けさせるだけ 大手デベ系…」2024/10/23
管理会社が自社に有利な規約を差し込む危険性を具体的に書いている。媒体：東洋経済オンライン
「マンションの『第三者管理』に国交省が警鐘鳴らす」2024/8/28
国交省ガイドライン改訂を“警鐘”として扱っている。媒体：東洋経済オンライン
「『第三者管理方式』でマンションは守れない！ 驚愕の『管理規約』」2024/10/2
理事会廃止＋管理会社理事長型の落とし穴を規約ベースで解説。媒体：東洋経済オンライン
「管理組合ビジネスが活況 『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」2025/2ごろ
物価高・修繕費高騰と一緒に“プロ任せ”の裏を批判している特集内記事。媒体：東洋経済オンライン
「マンション修繕めぐり工事業者がスパイ行為。…国交省は6月ガイドラインを策定した」2025/8/17
修繕の不正を入り口に、第三者管理導入時の注意に触れている。媒体：東洋経済オンライン
「電通マンが見た『タワマン管理組合』驚きの実態」2025/3/5
本文中に「『第三者管理方式』は管理会社を儲けさせるだけ」という見出しがある。媒体：東洋経済オンライン
２．ダイヤモンド・オンライン系
「あなたのマンションは管理会社の『カモ』にされていないか」2017/7/7
管理会社と発注が一体になると高くなる構造を説明している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション大規模修繕で住民を食い物にする呆れた業界の実態」2017/9/8
大規模修繕の中抜き体質を描き、管理会社＝管理者になったときの無ブレーキを補強できる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「マンション管理会社に騙されるな！管理組合の理事選びは…」2018/7/27
輪番制が弱いと管理会社に主導権を取られるという筋なので、理事会廃止型と相性が悪い。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「あなたが住むマンションをダメにするのは『沈黙する住人たち』だ」2018/9/6
住民無関心が最大リスク、という主題。第三者に丸投げする危険と結び付けられる。媒体：ダイヤモンド・オンライン
「【マンション管理】理事会外注と管理業務IT化の時代に『外部管理者方式の波にあらがい理事を続ける理由』」2025/4/15
外部管理者方式が増えているが発注者＝受注者になるケースがある、と明記している。媒体：ダイヤモンド・オンライン
３．NHK「クローズアップ現代」2023/12/19放送「“老いるマンション”その修繕で暮らしは守れるか」
管理会社が管理者を兼ねると発注と受注が同じになるリスクを番組で扱っている。媒体：NHK
「NHKの問題提起を再確認！」として同内容をまとめたマンション管理支援サイト（福岡ほか）
クローズアップ現代の内容を管理組合向けに再整理している。媒体：マンション管理支援系サイト
現代ビジネス／日刊ゲンダイ系（談合・積立金狙いを正面から書いたもの）
「マンション大規模修繕工事の談合の実態とは？」2014/6/4紹介
マンションの大規模修繕では談合が常態化しており、誰が主導し利益を得ているか3パターンで解説する記事。外部管理者で発注・受注が一体化したときの危険性と構造が同じ。媒体：現代ビジネス
「マンションの修繕積立金の根拠となる長期修繕計画は、利益を得る側が作っている」紹介ツイート・記事
長期修繕計画を管理会社や設計コンサルが作成する構造を問題視している。管理会社が管理者になった場合の典型的な利益相反として使える。媒体：現代ビジネス
「マンション所有者の無知につけこみ積立金狙う…大規模修繕で相次ぐトラブル」2025/7/5
管理会社社員が複数管理組合の口座から着服した事件、修繕の事前調整での立ち入り検査などをまとめ、積立金が狙われる構造を書いている。媒体：日刊ゲンダイ（マネー面）
「市役所の公共工事なら犯罪なのに、マンションの大規模修繕はなぜ野放しなのか」
管理組合発注の工事で談合が常態化していることを指摘した記事。外部の管理者に権限を集中させるとこの“野放し”部分が強まる、という論旨に転用できる。媒体：現代ビジネス
ーーーーーーーー
公的・準公的な資料（国交省ライン）
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」
外部管理者方式を導入する際の注意点が一通り書いてある。理事会をなくすには規約の特別決議が必要なこと、権限の集中をどう抑えるか、通帳・印鑑の管理をどう分けるか、監事を置くことなど、“こうしないと危ない”項目が並んでいる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式に関する実態調査」（2023年12月／2023年9月）
管理会社が管理者になるパターンの実数と、どのタイプのマンションで採用されているかを調べたもの。投資用・リゾート系での採用が多いことや、分別管理・印鑑管理が甘いと恣意的な引き出しの余地が生じるという問題意識が読み取れる。
出所：国土交通省
「第三者管理者方式の各論点に関する検討」
第三者管理者方式の弱点を個別に取り上げた検討資料。管理業者が管理者になると本来は禁止していた「口座の印鑑を持たせない」という原則が崩れる、その場合の代替措置はどうする、という核心部分に踏み込んでいる。危険性を一番ストレートに言語化している文書。
出所：国土交通省
「マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項」を含む冊子（改訂版・2024年9月頃）
第3章が「管理会社が管理者になる場合の留意点」。利益相反をどう避けるか、チェックが効かなくなると何が起きるか、訴訟になったとき誰を相手にするか、といった実務的なリスクまで書いてある。
出所：公益財団法人マンション管理センター
以下はネット上のブログなど
業界内・元管理会社の内部目線
「【ある『元』大手管理会社取締役つぶやき】第三者管理者管理の課題」
媒体：マンション管理組合の学校
「管理会社が理事長に!? 知らないと取り返しがつかない!! 第三者管理方式で注意すること」
媒体：配管保全センター株式会社
「管理会社が第三者管理者となる」
媒体：nextmankan.com
② 士業（行政書士・マンション管理士）系の警告
「管理業者管理者方式」行政書士・マンション管理士のブログ
媒体：アメーバブログ
「第三者管理方式について」
媒体：森﨑マンション管理士事務所
「マンション管理組合の運営方法は？…外部管理者方式（第三者管理方式）利益相反に注意」
媒体：マンション管理組合のミカタ（さくら事務所系）
③ 修繕・建物寄り専門サイト
「外部管理者方式(第三者管理)が抱える課題と対策」2025/6/12
媒体：マンション修繕なび
「第三者管理方式のメリット・デメリット」2024/6/19
媒体：マンション管理.com（行政書士・マンション管理士かなざし事務所）
④ 管理会社自身が書いた注意点ページ
「外部管理者方式（第三者管理方式）のメリット・デメリット」
媒体：イノベリオス
>>4654関連
※問い合わせ先等は、>>4628を参照
※管理組合2025/11/30期決算に緊急事態発生・・・2025/11/6
※今期処理できない場合は、次期にて前期収支修正になります。
※G社＆Ge社の損益計算書も処理が必要です。
※下記の状況により管理組合の支出は取消して、G社負担に変更すべき
※G社の善管注意義務違反にも関わらず、G社は管理者責任には言及せず
一方的に、2025/7/27開催の臨時総会にて、非常用エレベーター
の復旧工事費を管理組合の修繕積立金勘定より、支出を強行しました。
※今回のトラブル：2024/11/21から2025/4/26非常用エレベーター停止
※非常用エレベーターのトラブル発生の根源的原因
2015/2/22開催/通常総会にて
2015/6/1より委託管理費を適正化にするため、新管理会社をG社に変更
(CIPコンサルタント関与)
※エレベーター保守点検業務費/2016/6/1変更
新エレベーター保守点検業務￥2,558,880(住不S)⇒\1,332,000(G社)
上記により、非常用エレベーターの保守点検業務を廃棄
※参考：非常用エレベーターとは
https://maruto-ev.co.jp/information/information-7061/
https://www.mebs.co.jp/elevator/new/emergency_use/
続き 全国紙の主な記事
【2023】
■ 日本経済新聞 2023年7月24日
「マンション第三者管理に指針 修繕などで住民負担増防ぐ」
理事会のなり手不足で管理会社が理事会機能まで握るケースが出てきたので、国土交通省が指針をつくる、と報じた記事。問題点は「身内発注で割高になる」「責任の所在が曖昧になる」。
■ 日本経済新聞（東京朝刊） 2023年7月25日
「マンション修繕、住民不利益防止 理事会機能、管理会社への委託増 発注透明化へ国交省指針」
前日の内容を紙面で詳しく書いたもの。第三者管理が広がっているが、発注の透明性を落とさないようにする必要がある、という立て付け。
【2024】
■ 日本経済新聞（デンシバSpotlight） 2024年3月17日
「広がるマンションの『第三者管理』 管理会社任せに課題も」
分譲マンションで第三者管理方式が増えている実情を紹介しつつ、住民の手間は減る一方で修繕が割高になったり、規約に管理会社名を書き込んで抜けにくくなったりしているので、国交省が見直しを進めていると説明した記事。
■ 朝日新聞デジタル 2024年3月27日
「『何も抵抗できない』マンション第三者管理規約に注意 国も対策へ」
管理会社名を規約に入れてしまったために、住民が変えようとしても特別決議が必要で動けなくなった例を出し、国交省が問題視していることを伝える記事。ポイントは「一度入れたら抜けにくい」。
■ 毎日新聞 2024年7月11日
「『マンション第三者管理』に警鐘 国交省がガイドライン」
第三者管理の導入が住民の負担軽減だけで語られているが、実際は利益相反や監視機能の低下があるので国交省がガイドラインで縛る、という流れを説明したもの。
■ マンション管理ニュース系 2024年12月21日
「管理業者管理者方式 住民への事前説明義務化」
管理会社が管理者になる方式を採るときは、住民に事前説明を義務づける方向になったことを短く伝えた記事。
【2025】
■ 日本経済新聞 2025年1月28日
「マンション第三者管理、身内発注なら説明義務 26年にも」
管理会社やそのグループに清掃・修繕を発注する「身内発注」が相次いでいるので、国交省が事前説明を義務化する法改正を2026年にも行う、と報じた記事。現在の議論の中心。
■ 毎日新聞 2025年3月19日
「管理会社に丸投げしてない？専門家がマンションの理事会を点検」
第三者管理に流れているが、住民側の関与を残さないとチェックが効かなくなるので、専門家を入れても理事会を維持せよと促す内容。
■ 毎日新聞 2025年5月9日
「設備工事 管理会社、不適切な商取引 むしばまれる住人財産」
管理会社が発注を握ることで、系列や提携先に割高な工事を回す不適切な取引が起きていると問題提起した記事。第三者管理方式で起こりやすい実害部分。
■ 毎日新聞 2025年5月10日
「増える外部管理者方式 専門家に聞く 組合残し、住人関わって」
外部管理者方式自体は増えるが、組合を残し住民が関与する形で運用しないと危険だ、という注意喚起の記事。
続き 全国NPO法人、マン管センターからの警告・注意喚起
管理組合の主体性と自立した管理及び修繕積立金を守るため「管理会社による第三者管理者方式」の禁止を求める要望書
団体：NPO法人 全国マンション管理組合連合会（全管連）
日付：2024年4月
URL：https://www.zenkanren.org/wordpress/wp-content/uploads/2024/04/8c353c4...
外部管理者方式に関する予備認定基準 有識者検討会 とりまとめ（案）
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年9月27日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/09/7de876acac...
マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの見直しについて
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月5日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/5efbcd1880...
予備認定基準（令和7年2月1日基準）における外部管理者方式の取扱い
団体：公益財団法人 マンション管理センター
日付：2024年10月31日
URL：https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2024/10/e4324e5a68...
管理会社による第三者管理に国交省が警鐘を鳴らす
団体：福岡のマンション管理支援サイト（mankansupport.com）
日付：2024年10月13日
URL：https://mankansupport.com/blog/138087/id467590-4.htm
NHK「クローズアップ現代」の問題提起を再確認！
団体：同上（mankansupport.com）
日付：2024年2月6日
URL：https://mankansupport.com/blog/131098.html
2026年4月から改正区分所有法が施行されるので、特別決議含めた総会決議が今までより通りやすくなる。
この管理会社ははこれを見越して、全国レベルで機能不全寸前の理事会や、過去に外部管理者委託形式導入に失敗した組合でも、再度大攻勢を仕掛けてくるよ。
おそらく社内的に大号令がでてるんじゃないかな？
だから、みんな気をつけて！
かなり強引な方法で外部管理者形式の導入を仕掛けてくるはず。
総会決議の議決行使書ですら、本当にちゃんとカウントしてるかすら怪しいもんだ。
＞＞4625?参照
※G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
事故物件：非常用ELV 1台
事故発生日：2024/11/21
使用再開：2025/04/26
使用不能期間：約５ヶ月間
※修復(現状回復)
工事はG社ではできずM社が実施
事故物件の非常用ELVの保守・点検等は管理会社がG社に代わった
2015年6月以降行われていません
G社(代行会社CIPも)は現在に至っても「非常用ELV」については
知らない模様
2025/12/1以降の昇降機の委託契約も変化なしで行われています
非常に危険な状態が続いています
次回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
G社系管理のマンションです。
毎年、マンション入り口に門松を置いてます。
税込み55,000円という金額は、相場的にどうなのでしょうか？
サイズとかによってピンキリかも知れませんが、G社が出してきた見積金額が気になります。
参照
＞＞4661
＞＞4666
我がCTMには非常用ELV(三菱製1台)が設置されていますが
2015/6/1以降三菱社による保守・点検が行われていません
エレベーター関連の法律や条例に違反状態です
2023/11/21に前代未聞の事故が発生しました
そこで今回は「非常用ELV設置」管理組合2社の状況を参考のため
下記スレを借用
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2549/
2549?住民板ユーザーさん1 ?2020/05/16 18:08:07
合人社に変えてしまったタワマン→プラウドタワー東雲
合人社に変えず思いとどまったタワマン→クロノレジデンス
※リプレース成功
〇プラウドタワー東雲キャナルコート（東京都江東区東雲1丁目）
築:2012年12月/構造:RC造52階建/敷地:8,615.85m2/総戸数:600戸
分譲時会社:野村不動産(株)/施工会社・設計会社:(株)大林組
▲リプレース企画：G社・SJS社（顧問コンサル*損保代理店兼業
「非常用ELV」(台数等不明)については
XXX社製/保守・点検業者XXX社 で問題なしで成功か
参考：
SJS社
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-56/
G社
月刊 ウエンディ2020/5/15(第372号)
https://wendy-net.com/pdf/original/w372-202005.pdf
理事長さんにききました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/838/
コンペしたら、広島から社長が来た
※リプレース失敗
●ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス(東京都中央区晴海2丁目)
築:2013年11月/構造:RC造49階建/敷地:14,925.81m2/総戸数:883戸
分譲時会社:三菱地所レジデンス(株), 鹿島建設(株)
施工会社:鹿島建設(株)/設計会社:（株）三菱地所設計
▲リプレース企画：合人社（CIP代行)
失敗は「非常用ELV」(台数等不明)の保守・点検をしない提案をしたか
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
合人社の退職者レポート
関連事項詳細は別のところで
又G社グループの決算書類にも影響がでます
＞＞4669の余談
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2003/
2003?匿名?2019/04/05 06:33
合人社は、清水建設ＯＢが作った管理会社で、
三菱より管理能力、法令順守、総合的にすべて上である。云々
これには新一万円札(渋沢栄一)も苦笑い
清水建設にはマンション管理の子会社(清水総合開発㈱)がありますが
自社開発のマンションの管理に特化しています。
検索：清水建設と渋沢栄一の関係
清水建設と渋沢栄一の関係は非常に深いです。
渋沢栄一は1887年に急逝した清水建設の3代目店主の遺言を受けて
相談役に就任し、30年以上にわたり経営指導を行いました。
また、渋沢栄一の信頼を受けて、清水建設は彼の住まいの建設を手掛け、
彼の喜寿を祝うために「晩香廬」を贈りました。
再掲
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593286/res/2016/
2016?匿名?2019/04/08 10:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82446/res/1-57/
AIによれば…具体的内容を御存じの方いらっしゃいますか？
株式会社合人社計画研究所が受けた主な行政処分の事績は以下の通りです。
過去の主な行政処分：
直近では2019年に、中国地方整備局より行政処分を受けています。
2019年（令和元年）12月20日：指示処分
理由： 管理委託契約の締結に際し、マンション管理適正化法で義務付けられている「重要事項説明」および「重要事項を記載した書面の交付（72条書面）」において、管理事務の内容や実施方法などの一部を記載していなかったことなどが、同法違反と認定されました。
処分内容： 再発防止策の策定、役職員への周知徹底、コンプライアンス体制の整備などを命じる「指示処分」となりました。
過去の事例（2009年など）：
過去には、管理組合の財産の不適切な取り扱いや、重要事項説明の不備に関連して処分を受けた履歴が複数確認されています。
合人社が委託管理しているマンションの隣に住んでいます。ゴミ出しが酷いです。住人もルールが守れていないし、管理人もやっつけ仕事といった感じです。
自宅に被害があったので合人社に連絡をしたところ、対応したヨシダさんという男性は、面倒臭そうにため息をついたりしながら、こちらのクレームにうすら笑いをしていました。おそらく、ろくに私の話など聞いていないでしょう。
こちらの会社が管理しているマンションには住まないことをおすすめします。
>>4676 eマンションさん
ここの管理会社の（派遣？）社員たちは、理事長や理事以外は人間だと思っていないという印象があります。ですから、口頭クレームは全く効果ありません。
本気の抗議は次のように示します。
口頭クレームはやめ、証拠写真＋書面に切り替えてください。日時・場所・状況をログ化し、写真/動画、清掃費や修繕見積など実害の資料を揃えます。次に宛先を誤らない。
合人社は管理受託者で、実際に動かせるのは当該マンションの管理組合（理事会/理事長）なので、申入書を理事会へ回付させ、回答窓口と責任者を明示させます。書面で是正要求：管理組合（理事長）宛に「飛散・臭気等で自宅の平穏使用が侵害されている」「再発防止策を期限付きで提示せよ」。法的な芯は、損害が出ていれば民法709条、平穏使用の侵害（所有権の内容）を土台にします。合人社には「そのフロントの上長からの折返し」（フロントはすぐやめる人が多いみたいです。）それから「是正措置の書面回答（期限付き）」を要求。
並行して自治体（資源循環局等）へ、集積所トラブル・不法投棄・飛散として証拠添付で通報。金銭被害が出ているなら管理組合宛に内容証明で請求しましょう。：不法投棄・飛散・悪臭・害虫などを写真と日時ログで。投棄が絡むなら廃掃法16条が根拠になります。ここでは、相手の態度の悪さを指摘するのではなく、放置・管理不全という事実で詰めます。
もし管理会社が動かない場合には、迷わず町内会で問題化しましょう。
単発の苦情が「地域課題」に格上げされ、相手（管理組合・管理会社）も無視しにくくなります。
町内会が動くと、自治体（清掃事務所・環境部門）への連絡が“組織ルート”になり、対応が進みやすいです。「近隣地域全体の衛生・景観・防犯」の枠で扱われるようになるので、管理会社も管理組合も無視できなくなります。
>>4676 eマンションさん
このような二重の迷惑行為はよくあることなのかもしれないので、
苦情テンプレを作成しました。
≪すぐ使える便利な「書面テンプレ」（このまま入力して送れます）≫
件名：貴社管理マンションのごみ集積所管理不全による近隣被害の申入れ（回答期限：○月○日）
本文（要点だけ）
対象マンション名／所在地：
発生している事実：いつ・どこで・何が（写真添付）
当方の被害：具体的な被害内容（生活被害・安全上の懸念）
求める対応：
(1) 集積所の管理徹底（掲示、分別指導、監視、清掃頻度、回収日以外の施錠等）
(2) 管理人の作業手順の明確化
(3) 管理組合（理事会）への本申入れ回付と、責任者名・回答窓口の明示
(4) 被害が金銭化している場合のみ：補償協議
これまでの連絡経緯：○月○日○時、担当ヨシダ氏対応（聴取・対応不十分であったことを説明。担当変更希望も述べる）
回答期限：○月○日（書面で）
＞＞4669の続き
◎G社管理の三菱乗用・非常用EVに不具合(使用不能)が発生しました。
事故発生は2024/11/21です。
事故発生後の理事会・総会での記録からみても、管理者(G社)責任に問題が
あるのが明白です。
◎G社による「非常用EV」の保守・点検はどうなっているか。
EL内標示 管理者:G社(JES)
G社は2015/6/1以降、下記による保守点検は実施されていません。
三菱乗用・非常用エレベーター【型式：CM-LB】
https://www.mebs.co.jp/owners/manual/pdf/manual_web-00003-a_20240830.p...
取扱説明書 保守・点検編/P1-64
◎前管理会社(住不)2015年2月22日の警告を無視(議事録より)
特に、EV等保守会社は品質や命に係ることもあり、メーカー(三菱)
による点検を推奨しております。
「命を守る、建物を守る、約束を守る」という基本的なことで
◎「EV」関連の長期修繕計画について
分譲時長期修繕計画(住不)：EVは全て三菱に委託で問題なし
長期修繕計画案(G社)：2016/2/28通常総会で承認/住不作成は廃止
長期修繕計画案(G社)質問回答：2025/4/6「MS管理組合お知らせネット」掲載
長期修繕計画案(G社)：2025/2/16通常総会で(改定？)を承認
上記G社作成 長期修繕計画案 宛名
長期修繕計画案(G社)：作成日 2016年6月30日/CTM管理組合 御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2017年12月7日/G社/合人社MS管理組合 御中
長期修繕計画案(G社)：作成日 2025年2月7日/G社/CTM管理組合 御中
これまで投稿の関連事項
＞＞4625?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生
＞＞4628?/臨時総会G社管理のElevator復旧工事も議題にあります
＞＞4654?/工事等支出とMS保険金収入の相殺処理
＞＞4661/参考：非常用エレベーターとは
＞＞4666?/G社管理のエレベーターに不具合(使用不能)が発生しました
次回はEV事故関連者の状況
ここの管理会社はグループ会社以外に工事を発注するとかなり高額なリベートを要求するので、見積額が跳ね上がります。見積依頼した会社より暴露されました。担当者は1年に何度も変わりますし、必要のない文具などの小物を自社発注したりします。本当におすすめしません。
＞＞4679の続き
CTM管理組合の財産である「非常用EV」事故関連
今回の事故は災害時等に役に立たない管理が行われていた結果です。
G社による不適切管理は現在も継続中であり、その責任は重大です。
又、不適切管理物件の売買・賃貸も行はれており、その影響は深刻な問題です。
「合人社グループ」では、人・物・金・情報(広告、宣伝等含む)の全てを
支配しているのが、下記２社です。旧N.H.より
㈱土居屋FK
㈱合人社グループ
又、G社グループに管理等を委託するについては
上記2社の他、G社及びGE社についても下記書類が必要です。
※登記事項証明書及び
※信用調査会社(帝國データバンク/東京商工リサーチ等)
「非常用EV」事故関係者等
1.㈱合人社計画研究所(G社)
非常用エレベーターの管理責任者
一級建築設計事務所(広島県)
ルーツはXXX⇒設計事務所⇒建築設計事務所
建築基準法等を理解していません。
2.㈱シーアイピー(CIP社)
一級建築設計事務所
管理業務仕様書等の作成者
建築基準法等を理解していません。
3.管理業務主任者と非常用ELV
管理業務契約書等の作成
管理業務主任者は、建物の安全管理において重要な役割を果たし、
非常用エレベーターは災害時の安全確保に欠かせない設備です。
これらの知識を持つことは、建物の管理や運営において非常に重要です。
法令遵守を徹底し、適切な設備の設置と維持管理を行うことが求められます。
4.(株)合人社エンジニアリング(GE社)
災害時等に役に立たない管理が行われていた結果です。
非常用電源の補修等をしています。
今回の非常用EVの修復工事費は管理責任者(G社)が負担すべきだが
GE社からは、M社からの修復工事費(これから調査必要案件)に
上乗せした金額を修繕積立金勘定から支払う処理が強行された。
上記については、2025/7/27開催の臨時総会での採決で行はれてはいるが
当然、無効であり、修正等が必要です。
G社グループでの工事は全て(下請支払+X％上乗)でGE経由、が判明。
この件については、1998年の「合人社裁判」と変わりない状況が続いていさす。
5.長期修繕計画案
EV以外にも多くの？があります。
6.法律トラブル相談集(HP)
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2024/11/21の非常用EVの事故発生以降、多くのトラブル発生関連の
の事項について更新が実施されました。
7.㈱土居屋FK
合人社グループの事業運営を監視(実質所有者)
8.㈱合人社グループ
合人社グループの各種事業の管理運営会社
朝日新聞1月19日有料記事
≪マンション管理会社が規約に仕込んだ罠 住民「地獄の始まりだった」≫の住民提供による契約書の画像中のモザイク化された管理会社名が8文字だとすぐにわかるのは意図的なのかどうなのか…（画像は無料で確認できる）
https://www.asahi.com/articles/ASV1J15YDV1JULFA004M.html
記事内容自体は知っている人はもうとっくの昔に知っている内容。
＞＞4682の続き
今回はG社グループによる利益相反の問題です。
利益相反とは、ある個人や組織が自分の利益を追求することで、
他の人や組織の利益と対立する状況を指します。
１.G社の不動産賃貸事業での問題です。
※G社の決算書類より
*2016/3/31期には役員長期貸付金額を3,395,582千円 計上
※登記関係書類より
*「合人社広島袋町ビル」について
ビルの土地が代表者F1氏に譲渡されました。(2014/3/28)
*「合人社東京永田町ビル」について
ビルの土地・建物が代表者F１＆F2氏２名に譲渡されました。(2016/11/1)
※G社の決算書類より
*G社 B/S 役員長期貸付金額 3,395,582千円 (2016/3/31期)
*G社 B/S 長期貸付金額 3,424,594千円 (2017/3/31期)
*G社 B/S 長期貸付金額 1,553,932千円 (2018/3/31期)
２.G社グループがMS管理組合等の維持管理等を行っている組合・会社等
の工事が(全て)GE社扱いになっている。
※特に問題があるもの
*合人社ビズネット(定期業務)(スッポト工事)双方
*MS管理業協会の[大規模修繕工事瑕疵保険]利用が広島地区のみで限定的
F氏2名は下記の会社の代表者です。
(株)土居屋ＦＫ
(株)合人社グループ
(株)合人社計画研究所
合人社ＦＧＬ(株)
合人社シティサービス(株)
合人社エンジニアリング（株）
上記は以前、削除された投稿(2017/3/27&2022/8/8)を参考にしています。
2026/1/23(本日)衆議院解散が予定され、
今月初旬NHKニュースでも
「自民党本部」と共に「合人社東京永田町ビル」も写っていました。
次回は---
＞＞4690の続き
CTM管理組合は、G社とは利益相反関係にあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300707/res/122/
上記スレにおいて、2026年1月に下記の２件が削除されました。
①?2026/01/10 投稿で削除されたもの
2026/1/9下記のスレッドに投稿をしました。
株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4682/
それ以前も参考に
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/4669-4679/
②2025/07/25 投稿で削除されたもの
※【ガス漏れ警報機】の交換について
*有効期限は2018年3月
※G社担当者より「ガス警報器一斉交換のお伺い」2025/5/19付
専有部分内につき各所有者が対応すべきだが、今回は管理組合にてまとめて
購入・交換の手配を検討、希望者は回答票を提出との案内がありました
(第12期第2回理事会/2024/8/12からの懸案事項)
※G社の一斉交換内容等/今回は希望者のみ
*交換費用1件当たり￥17,000(税込)程度
*交換実施:2025/9頃--管理費として引落
*申込期限:2025/6/5
*申込者数:72戸(第13期第3回理事会2025/6/8)
※そこでXXXX室では今回、個人負担で交換を実施
*2025/5/31に【ガス漏れ警報機】交換を実施(AM9:00)
交換作業等は東京ガス当地所轄の会社です
*2025/5/29注文・2025/5/31朝1番交換作業--交換費用￥12,650
*見積納品書・保証書・領収書等完備(クーリングオフ可)
注1:他の機器(管理員室にあり)等の関係で共有部分の扱いになります
注2:今後の交換管理が複雑になります
参考:他の管理組合の例/一斉実施
①ガス漏れ警報器等更新積立金方式/月額250円-----総戸数172戸
②ガス警報器交換予算を長期修繕計画(税抜き)で/5年で1件当たり約￥10,000
上記の組合では消火器も同様で(予算1件当たり約\4,100--総戸数515戸
以上は、2025/06/01に削除された(旧no.122)スレに修正を加えたものです
次回は---
合人社が管理しているマンションに住んでいるものです。物を置くのに階数が低い人はいいけど上の階だとちょっと…と言われました。低くても突っ張り棒が落ちる可能性だってあるのにも関わらずそのようなことを言われました。バルコニーは共有部分ですと入居のときに説明もしっかりありました。
駐車場に関しては合人社がOKをだしたことが共有など全くなくあとから管理人さんに少しお話したところあれは合人社がOKをだしたからなにも言えないと言われました。共有があれば少しは納得するのに…不適切にもほどがあります。
>>4694 通りがかりさん
誰が言ったというよりも、個々のマンション管理規約に何と書かれているかを確認されたほうがいいです。マンションのバルコニーやベランダは、原則として「共用部分」です。各住戸に隣接していますが、災害時の避難経路や建物全体の美観維持のため、専用使用権を持つ居住者であっても、物置の設置や固定工作物の改造は管理規約で禁止されていることが多いです。
固定されていないものならば、手すりの高さを超えていなければOKとか、マンションによってそれぞれ異なる細かな規約がありますので、ご自身のマンション管理規約をよく読まれてから、規約に照らして何が正しいのか今一度御確認下さい。
＞＞4693の続き
CTM管理組合は、G社とは利益相反関係にあります。
今回はG社＆Gグループの決算報告は正しいか？
①.G社のB/Sに出資金が 100千円
*ハウズイング合人社北海道㈱は 730千円(G社出資49％)/2025/3のB/S
*ハウズイング合人社北海道㈱は 720千円(G社出資49％)/2024/3のB/S
*ハウズイング合人社沖縄㈱は 0千円(G社出資52％)
*その他は省略
②G社の2024/3/31現在のB/S＆P/Lは適正か？
(特別利益) 12,064千円
(特別損失) 12,470千円
MS管理に関係あるか？内容を開示の必要(会社法、企業会計原則)
③G社の2025/3/31現在のB/S＆P/Lは適正か？
(特別損失) 12,392千円
上記、特別損失は2024/11/14発生の「STMのEV事故」との関係
が推察されます。
詳しくは次回にしますが
G社との「管理委託契約書」や
G社＆CIP作成のCTM管理用「管理委託仕様書」(2014/9/19～10/3閲覧)
を見れば非常用EVの点検・管理をしていないのが歴然です。
利益相反があまりにも多すぎる印象。目に余るなら変更や法的手段も考えないといけない。
後々のために、重要書類や議事録は管理組合側で保管し、会合は録音してもちろん保管している。
私の住んでいるマンションの管理会社は大和ライフネクストです。
現在、大和ライフネクストが第三者管理（タクススタイル）を積極展開しています。
合人社は、第三者管理の先駆けと聞きこちらの掲示板を拝見させていただきました。やはり、第三者管理（管理業者管理者方式）は受け入れてはいけない提案であるとこちらの書き込みを拝見してあらためてわかりました。
合人社が管理している皆様も、第三者管理（管理業者管理者方式）を絶対に受け入れてはいけません。国土交通省が一度認めてしまったので、絶滅させるのは困難かとは思いますが、利益相反の禁止や規制はもっと訴えたほうが良いと思います。
合人社の第三者管理ホームページに管理組合の通帳と印鑑の保管方法が記載されていました。
Q 通帳や印鑑の保管は？
A 契約締結に関する総会の承認決議をもって、通帳は管理会社、印鑑は管理者方式チーム（担当役員）が保管しています。
もし、自分（あなた）でしたら、自分（あなた）の通帳や印鑑を第三者に保管してもらいますか？
この管理業者管理者方式は、狂っています。撲滅したいです。
続報です。こんな記事を拝見しました。
大きな問題となったX社の事例
「管理業者管理者方式」を法律で規制するに至った要因の一つが、X社(管理業者)による管理に重大な問題があったためと、いわれています。 例えば、管理者(理事長)に就任したX社は、管理規約を改定し契約解除を困難にしたり、法律の規制から逃れるための管理方式に変更するなどしたため、トラブルとなったのです。
〈X社の事例と問題点〉
事例 問題点
①管理者としてX社を指定し、管理規約を改定した
→管理規約改定には3/4以上の同意が必要であり、管理者変更のハードルが高くなり、X社の解任が困難になった。
②管理者に管理費等の決定権を与える規約の変更を行った
→規約の変更により、管理者の判断で容易に管理費等の値上げができるようになった
③組合員による総会招集権(1/5請求)に、請求者全員の実印(印鑑登録証明書の添付)を必要とするよう規約を設けた
→管理者の解任が実質困難になった。（＝X社との解約が困難になった。
④Ｘ社から委任された社員が、マンションの1室を購入し、「自主管理」と称してＸ社に業務を発注した
→「管理適正化法」の対象外となり、さまざまな法的義務をX社は回避できるようにした。
これでも、合人社さん、三者管理受託サービス「管理業者管理者方式」を続けますか？
合人社に管理委託している全国の管理組合様、どうかリプレイス（管理会社変更）してください。
※補足：X社は合人社とは限りません。
東京都目黒区下目黒三丁目 |
|
1億1,190万円～2億5,800万円 |
|
1LDK～2LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
45.15m²～80.86m² |
|
総戸数 62戸 |
東京都練馬区高松6丁目 |
|
6,900万円台予定～9,100万円台予定 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
62.19m²～75.44m² |
|
総戸数 74戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
|
総戸数 43戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
|
9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
|
2LDK～3LDK |
|
61.67m2～80.1m2 |
|
総戸数 216戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
|
8698万円～1億3298万円 |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
67.55m2～90.09m2 |
|
総戸数 106戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9690万円～1億190万円 |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
1億1390万円～1億6090万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
55.3m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
|
1億2800万円～1億6200万円 |
|
2LDK～3LDK |
|
52.92m2～65.52m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都杉並区高円寺南４-4-13ほか |
|
6900万円台～1億3500万円台（予定） |
|
1LDK～3LDK |
|
33.37m2～60.55m2 |
|
総戸数 23戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
|
9410万円～1億2890万円 |
|
2LDK+S（納戸）～4LDK |
|
65.99m2～84.93m2 |
|
総戸数 124戸 |
