パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業 東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/
[スレ作成日時]2013-05-19 12:30:04
Ａ２って分譲されるんですか？賃貸かと思ってた。
はい。もちろんＡ２棟も分譲予定あります。
みなさんは、Ｄ棟のみと思われているんですね。
三井の広告がＤ棟にフューチャーしているせいですね。
〇 フィーチャー
× フューチャー
ですね。失礼。
Ａ２の方が駅には近いですね
なるほど2棟分譲ならパークシティというのも納得です。
でも三井の物件概要にはＡ２のことは出てないですよね。別の物件として分譲されるのかしら？
あとから販売するとしたら、三井からは情報出てこないよ。情報出したら、待つ人がでてきちゃう。
以前、三井が会員誌こんにちわに間違って情報出したケースがあったけど、販売中物件の営業は全否定。白々しかった。
Ａ地区は当初ニューシティとペデストリアンデッキで接続されるという話もありましたがそれはもうなくなったのですか？
パースみる限り無くなってますね。
目黒川デッキという仮名称がついていますが、Ａ１，Ａ２棟に接続される計画です。
都の認可もとってますので、逆に変更できません。
ほか、販売計画のことはそれぞれの販売会社がすすめていますので、
わたしからは、あまりコメントしないように致します。
口止めされてないのなら地権者が情報提供するのは問題ないんじゃない。
Ｄ棟とは残念ながら接続しないみたいだが道路渡れば高層業務棟なのでタワーからも大崎までほぼ濡れずにいけそうだね。
目黒川デッキご完成すればＡ２棟は大崎最最寄りマンションの一つになるね。タワーにするか駅近くを取るか。
レジデンスは高そうだな～。
くれくれでごめんなさい。
レジデンスの概要はどこかで見れますか。
地権者さんがいらっしゃるの知らなかった。
タワーは外廊下だったのですか。
タワーは内廊下です。レジデンスの概要は一般に公開されているものとしては以下の通りです。
Ａ-2
(高層住宅棟) RC造 地上18階 約12,260 m2 住宅
延べ床面積をみるとタワーの7分の１以下ですので１００戸程度でしょうか？地権者住戸もあるでしょうから分譲されるのはもっと少ないと考えます。
40階建てという事ですが、高さはどれくらいになるのでしょう。
物件概要の注意に、
※本物件の南西側に約１４２ｍの超高層業務棟および西側に高さ約９２ｍの高層業務棟が建設予定です（平成２７年５月完成予定※遅れる場合がございます。）それに伴い本物件の日照・眺望に影響があります。
と書かれているのでなるべく高層階を選んだ方が無難そうですが、影響を受けないのは何階からでしょう…
同じく１４０メートルですよ。
麻布十番は確か、低いほうが地権者用でしたよね。
749のレスの方が言っていたが、
http://parkcity-osaki.seesaa.net
ここに計画パースがでていた。西側は高くてもだめだね。35階程度なら抜けるか
という感じ。
北側、東側は15階以上であれば眺望ばっちり、南側も抜けよいかも。
目黒川がいきなりヤバくなっているのですが。。
これがホントの浸水公園
全然大丈夫、こんなんでビビってちゃ目黒川沿いには住めないよ。
短時間でこんなに水位があがるものなのですね、驚きです。
目黒川から離れている4-1街区のタワーマンションを待った方がいいかも。
今日はやばかった。完全に水位は地面の高さを超えていた。
４−１街区も御殿山小学校が学区なんですね。
だから？
レジデンス棟はスーパーゼネコン施工
今日は小関橋付近は普通に通行できたのかな。788さんが教えてくれたブログを見たら
ぐらすかは出入口が封鎖されたみたいですが、帰宅するときはどこから入ったのでしょう。
防水板らしきものが「用意された」だけだから、封鎖されたわけではないようだな。
ゆとり乙。
荏原調整池の威力は絶大だね。あれがなければ大変だったろう。
現地もクレーンが三本立ち上がっていよいよ棟上げだね。
こうなると早いよ。
昨日の豪雨でここらあたりは浸水したの？ このぐらいの豪雨で被害でるようでは心配だわ。。
浸水はしてませんよ。渋谷とか中目黒あたりでは道路冠水したけどね。
五反田駅からサザンガーデンに続く、線路下を通るトンネルは浸水したよ
すごい臭いでした
それは目黒川の水ではなく下水の水です。だからくさい。
ブログによると、
ザ レジデンスは116部屋ということです。
部屋ではなく、戸ですね
太陽光発電があり、緑ゆたかで、そして、大崎駅３分。
高額確定ですね。
でも、たまに親水（浸水）するので
販売開始は冬の乾燥時期にしたら、よく売れますね。
大崎駅6分だよね、ここ。
↑ごめん、18階建ての方の話だったのね。
目黒川沿いのパークホームズ目黒が坪３００弱でした。駅距離は近いけど目黒駅よりは駅力下だろうしレジ棟も３３０くらいじゃない？
高層マンションの場合、坪単価を比較しても意味がないでしょう。
高層階と低層階の価格差が大きすぎて、なんの参考にもならない。
買えるかどうかだから平均坪単価より最低坪単価の方が知りたいよね。
最近は、階数の価格差が縮小してますね。
ついでに最近は、強気価格物件が多いけど。
震災後、階数での価格差は縮小しましたが、今でも
隣に建物がある場合は眺望の抜ける階から一気に高くなる、
周りに何もなければ階数での価格差はあまりない
という状況は変わらないかと。
ここの場合はタワーも高層棟も方角での価格差が大きいように推察します。
大崎は目黒川沿いに築30年前後のマンションが多いのですが、中古売り出し価格は坪単価で１８０万前後です。
築30年になると同じエリアの新築価格に比べると平均で５５パーセントくらいの価格になりますので逆算すると新築だと３３０万前後が妥当でしょう。
タワー棟は既存マンションに比べプレミアムが乗りますが、レジデンス棟は規模も既存マンションと同じくらいなので３３０と想定します。
タワーは駅から遠いことのマイナスとタワープレミアムが相殺されほぼ同じ価格になると想定しました。
来週、モデルルームに招待されていますので、行って参ります。
モデルルームの内装も準備できたとのことでございます。
わたくしは、地権者ですが、一般の方々への販売価格は
わかっておりません。
すべて販売会社様の方で決定されるので、地権者の方々に聞いても
情報は無いと存じます。
>817
地権者の方は早いんですね。羨ましい。。
お手数となりますが、モデルルームを観た感想など頂戴できれば幸いです。
（個人的には天井高（最低260は欲しい；下がりで、240）、柱、梁の出方等、気になるのでそこらあたりも。。
設備はオプション対応できると思うのであまり気にはしておりません。）
そういや再開発エリアにいくつか戸建もありましたね。
御殿山小学校横のライオンズマンションは道路拡張でなくなりましたが再開発エリア内ではないですよね。
あそこの区分所有者はどうなったんだろう。
818さん
逆では？
マンション全体でいくらの利益、と考えるんだから、地権者以外の、その良くない部屋で利益が出る価格設定しないといけないんだから。
地権者は従前権利との交換ですから角部屋や高層階を選ぶと中住戸や低層階を選ぶより面積が小さくなります。
ブラウドタワー東五反田は下半分は地権者住戸で分譲されたのは上半分。だから分譲平均坪単価は高かったです。
逆に上半分が地権者住戸で下半分が分譲なら分譲単価は下がるはずですよね。
地権者は何年も合意形成で10年以上待った上でしかも人によっては建設期間中は何年も仮住まいですからモデルルームが一般客より早く案内されるくらいは当然でしょう。
＞８１８
＞良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
＞平均坪単価は低くなってしまったと思います。
良い部屋とは？東南角なんてごく一部ですよ。地権者は。ちゃんと価格表みてますか？ CGPの人気は上層階で分譲が買えるからですよ。地権者は中・下層中心です。
地権者は従前権利を交換する。
つまり従前権利（例えば土地の持分）は５０００万あったとする。そして５０００万分の権利床を取得する。
簡単にいえばそう。高層階を選ぶと部屋は狭くなる、低層階だと広い部屋が取得できる。
ただしこの５０００万は分譲価格よりはだいぶ安い。デベの利益並びに販管費が乗ってないからね。
再開発のスキームにもよるけど、地権者って事業主側に立つ立場。なので、最初に自分達の希望の部屋を確保できるし、モデルルームも先にお披露目される。駐車場とか地権者が優先されたり、管理規約にも地権者に有利な条文が入ってたりすることもある。それに地権者同士、もともと知り合いだったり、再開発の過程ででやり取りして地権者の間でまとまってたりする。そこに分譲購入者が入ってくわけだから、新参者扱い。再開発物件はそういうところも要注意。
価格表は普通、南向きの部屋を中心にして一覧表にするのに、
CGPは北向きを中心に一覧表にしてるね。
南向き中心にしたら、地権者部屋が真ん中になって目立ってしまうからよくできてる。
>829 で？おまえはばかだな。
おまえのプロファイルは、どこか、ほかの物件の営業だろ。
都心物件で地権者が入らないタワーマンションって
あるのか？ 注意って、何を注意するんだ？
埋立地とか田舎の物件勝手にかえばいいだろ。
何がいいたいんだかわからん。
他の物件の営業なら自分の首も絞めることになるじゃない。間抜けは誰。
まあ、落ち着け。
地権者に対するひがみに見えますぞ。
この板では、地権者さまからの、リーク情報と
地元の正しい情報が欲しいだけだ。
知ったかぶりの価格予想屋や、ほか物件へ誘導するコメントはスルー
ゲリラ豪雨を受けて予定価格さがるんじゃないかな。
調べてもどうもハッキリしないんですが、物件の場所って昔の目黒川の川筋だったところのようにも思えます。
ご存知の方、いらっしゃいますか？
御殿山との境が崖のようになってるのは川のカーブで削られたと見るのが自然。
昭和初期までの範囲では、川ではないですよ。
江戸時代も古地図を見る限りは、畑と記載ありました。
プリンスホテルさくらタワーの七軒茶屋の入口に、品川近辺の江戸時代地図ありますよ～
マニアックでごめん。
図書館で調べてみたら？
基礎ができたみたいでみるみる立ち上がっていきます
目黒川は江戸時代に大規模な瀬替えを行ってるのでその前が気になります。
>>841
下が瀬替えの際に埋め立てられたかどうかということでしょうか??
そういった情報が聞いていないですねえ。。
瀬替え自体は理想の場所に街づくりをする為に必要な工事だったのかな、今の目黒川のルート、けっこう好きですよ。
再開発が楽しみですねえ。
物件もちょうどエリア内に含まれているだけに快適な環境になってくれると良いです。
瀬替えしたのはもう少し下流では？
新馬場のあたりです。
従前くらい法律云々の他にも普通に使うだろ。一般教養無いだけじゃ？
「以前の権利」とでも言うの？
マンコミでいうところの地権者という言葉も正確には違います。
権利は変換してしまったのだからせめて元地権者というべきですね。
クレーン4本目が立ちました。本体躯体も一段目はできましたね。
順調に工事進んでいそうですね。来週のイベント三回目はなかなか埋まらないのでしょうか。まだ募集してますね。
事前説明会はそんなものでしょう。
時期が悪いよね。
お盆やすみ近いですからね笑。セレモニー的な催しだけで具体的なお話はありません。。
予定価格ぐらい出るでしょう。さすがに。
８４７＞すでに予約埋まってますね。先週追加公演のお知らせが来たと思ったらもう満席ですか。。。
予約できませんでした。
人気はさすがにありそうですね、
価格が高くなりそうです。欲しい物件の一つなのですが。。。
わたしはここと関係ありませせんが、
パークシティ大崎は、都市再生地域のため、特殊ですので、
長年再開発の準備組合など、20年くらいかけて
権利関係が複雑に絡み合ってます。
一部、区会議員が、問題にしてましたよね。
業界でも販売動向は注目されてます。
業界全体で盛り上げていきましょう。
以後コメントしませんよ
西向き３階中住戸で坪２７０からかな。
最低坪単価はその近辺ですかね。
まあ、そういった住戸は１期１次で抽選になって、全て売れてしまうでしょう
から、狙っている人は今のうちから準備しておかないと。
え～？そんなに安いかい？
大崎ですから。
内側とはいえ駅から6分だし直結でもないし、その程度かな。
じゃあその部屋は倍率10倍は行くな。
三階西向き3～9階各階五戸だとして35戸もあるわけで、倍率１０倍はどんなに安くても無理。
ここの価格っていつになったら発表されるの？ 10月以降の契約になるから、消費税は8%前提になるんだよね？ 消費税がどうなるか未確定だから発表できないのかな。
富久クロスやクラッシィ東中野と比較検討してる人が多いと思うけど、あちらは9月契約。早く価格出さないと、逃げられちゃうよー
ブリリアタワー池袋が今日最終期の登録締切。駅直結で、高級仕様、間取り完璧。パークシティ大崎とは比較にならないが。
２００６年分譲のルサンク大崎シティタワーの低層階の線路側の部屋の坪単価は２５０くらい。3階あたりの平均で２８０前後。3階でも高い部屋だと３００くらいでした。
安い時代でそんなもん。今だと最低一割くらいはあげてくるのでは？
