パークタワー新川崎ってどうですか？ Part2

確かに小杉と新川崎だとだいぶ違うと思うけど、お前は小杉スレに帰れ。

基本的に前向きに購入を検討中ですが、坪単価が駅力対比、かなり高い印象を持っています。
横浜や都内、羽田空港へのアクセスは良いですし、人ごみが嫌いなので閑散とした新川崎は好きなのですが、間取りも悪く、北西以外は日当たりも眺望も非常に悪くて、、迷走しています。。

何で新川崎が小杉より劣ると思ってる人が、ここのマンションを検討してるの？
値段的にプラウドタワー武蔵小杉と大して変わらないのに。
既にここの購入意思を固めてる人の大半は、新川崎は小杉より劣ってるなんて思っちゃいないよ。

そうか？

あきらめて新川崎の購入意思を固めてる人も多いよ。

>>749
自分は小杉に住めなかった＊＊＊だ、と鬱屈した気持ちで
一生を新川崎で過ごすの？そんなんでここに住んでも楽しくないと思うけどな。

自分だったら本当は小杉に住みたいなら素直に小杉買うけど。
でも都内でも繁華街の真ん中より閑静なとこの方が値段が高かったり価値が高かったりするでしょ。
ここはそういうもんだと思うんだが。正直ここに価値を感じられない人が
妥協の産物として住んでも、いいことは何一つ無いというのはシンカを見れば明らかかと。

>741
それ以外にもけっこうな金額のランニングコスト
（タワーだから？）があるようです

過剰に子育て環境に期待している人が居るようですが
川崎市の公立での子育て環境に期待するのは辞めましょう。後悔するだけです。

新川崎は今よりいろいろできることはないです。もともと貨物の駅だから場所がない。期待してる人には悪いけどがっかりしますよ。パークシティの人が買い替えてパークシティの子供たちが買って、終わり。商店街もパッとしない。行くところないからマルエツだけ混雑。

パークタワー新川崎、三井のサイトで正式発表ありましたね。価格帯も。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2013/1002/download/sumai...

１つだけ疑問なのは、生活施設利便棟のイラストイメージが
いっぱい店舗が入るように見えますが本当にこんな感じになるのかな？
実質マルエツ2店舗目が入るだけのように思っていたのですが。

生活施設利便棟は期日までに出来るのだろうか・・・遅れそうじゃないですか・・・。
楽しみにしているのに。

本当は住民から要望されていた新川崎駅南口を作って
生活利便施設棟は駅ビルとすべきだった。今の計画では中途半端な感が否めない。
ペデストリアンデッキや加瀬側への橋を作るお金があるなら
そのお金で駅を改装した方が良かったのでは。

>752
川崎市の公立は、他都市に比べて、それほど劣るのですか？
所詮、公立は教員の異動があるし、成果主義でもないので、どこの都市もあまりかわらない。というのが私の認識なのですが、違うのでしょうか？
あえて言うなら、やはり学区の住民の質には左右される部分はあると思います。そういう意味では、このタワーの学区はそれほど悪くないように聞いているのですが.,.。
また、それぞれの都市によって、教育委員会の方針の違いはありますが、裾野の教育現場では、あまり差が見られるように思いません。川崎市の教育委員会に特別問題がある、とか有りますか？
川崎市の公立は良くない、というのは、川崎の住民層が低い、という根拠に基づくものですよね？

>756
激しく同意！

事前の資料によると1階が商業テナントで2階に駐車場、3階がフィットネスで
4階と5階がメディカルモールらしい。本当は総合病院が入る予定だった関係上
メディカルモールの割合が大きいと思われる。

でも、シンカのメディカルモールも全く埋まってないのに大丈夫なんだろうか。
商業テナントは1階に入ることになるが、スーパーが入ったらその残りの部分は小さいはず。

>>757
川崎の住民層の質は低いと思うけど、特に南部の子供の質がひどいのは
共産党が強かった頃の川崎市の負の遺産の部分が大きいと思うよ。
あまり詳しく言うと荒れる元だからあえて言及しないけど、民度はかなり低い。

パークシティはそんなとこにある出島みたいなものだったから
そこに寄りかかった期待はあまり過信しない方がいいと思われる。
実際、シンカやイニシアの子供が多く入った日吉小の評判はあまり芳しくないし。

>>757
本来そんなに変わらないはずなんだろうけど
パークシティの頃も子供の為に都内に引っ越した、という例は珍しくなかったから
やっぱり劣るんだろうとは思う。1番は家庭環境からいじめに走ったり荒れたりする子供が
都内と比べると比較的多いと思われる点とそれに対する対応の遅さや全体的な事なかれ主義かな。
最低限これぐらいはというラインから逸脱している子供が結構居たりする。

>760
なるほど、そういった歴史的背景があるのですね。昔ながらの方々もいらっしゃる中、保護者の価値観にあまりの相違があれば、トラブルが起こる可能性はあるかもしれませんね。
どうしてもそれがイヤなら、横浜の港北のあたりなどの新興住宅地、もしくは世田谷などの高級住宅地に行くしかないのでしょうね。
私としては、鹿島田の下町っぽい雰囲気も好きですし、子どもには色々な人と接してもらいたいとも思いますので、許容範囲内なのかな、と感じています。

>756
南口をつくるのはJRであって川崎市ではありませんよ。南口はJRが投資に見あわないと判断している以上ムリでしょう。

そして、そのJRの判断は、しごくまっとうとしかいえない。

他人からのまた聞きだけど、
当初発表よりも値段下げたらしいじゃん。
高すぎるって自覚あるんじゃない？
売れ残ったらさらに下がるかもね。

南側は下がりましたね。ツインタワーとお見合いだから、当然でしょう。
逆に上がった間取りもあります。

確かに、予定最多価格帯が4400万円は安いですね！この値段なら納得、売れそうですね。

駅舎は立て替えて綺麗になったりしないのかな？南口は無理だとしても、駅舎のリフォームくらいしてほしい。両側にペデデッキができても、駅舎がアレじゃあ、テンション下がるよ。川崎市と三井でJRを説得してほしい。

>>763
川崎駅北口みたいに地元の請願があって金出せば作ってくれるよ
単に市側も乗り気じゃないだけだろう

2LDK以下を4400万台に集めてるってこと？

坪単価240ぐらいdしょうか？正確には計算していません。

ご存知かとおもいますが09年のシンカ事件で新川崎が有名になりましたが
JRからの開発プロジェクト候補から外され、市からの着工ができず不測の事態があったにせよデッキができないだけで（駅2分の予定が、着工できず駅5分になった）
スーパーすら数年入らないバスも日吉までのが白紙になり、
予定していたテナントは空き屋のゴーストタウン化という事があり
新川崎の駅力が露呈しましたよね。
ここはきちんと街が発展して生活し易い環境になってはじめて発表された価格相応だと思いますよ。
新川崎降りれば誰の目にもわかるかとおもいますが、住みやすく発展するまでどのくらいの
年月がかかるか想像すらつきませんが、仮に数年、数十年かかけて都合よく発展して
トントンだと個人的には思います。正直一生住むならいいですが
投資用、資産運用と考えるならかなりハイリスク、ノーリターンは言いすぎですがローリターンだと思います。
シンカとは形は違いますが良い例があるので参考にすることをおすすめします。

今日のチラシに出ていた間取りだと

55B 1806号室 1LDK 53.71平米 3600万円台 北向き 坪221万
65C 2407号室 2LDK 65.00平米 4400万円台 北向き 坪223万
75C 801号室 3LDK 73.33平米 4900万円台 西向き 坪220万
80B 2412号室 3LDK 79.58平米 5900万円台 南向き 坪245万

最多販売価格帯となる4400万円台は2LDKみたいだね。

やはり2LDKが多いですね。でも、3LDK、70m2超えでも、買いやすい値段なので良かったです。新川崎のタワーならこのぐらいの値段じゃないと。

安いね。

なんだかんだでシンカも中古出ないよね

シンカは駅2分が売りなのに今売ったら大幅なマイナスだからね。
デッキとスーパーが入るからこんな田舎でも妥協したけどって散々住民が嘆いてた。
つまりそう言う場所です。

シンカは中古が出てもすぐさばけるみたい。
イニシアの中古はしばらく売りに出てますが。

シンカ5000万で買ったとして
3.4年でいくらくらいで売れてます？

パークタワーは安い部屋が多かったことでガッカリしている人が多そうな。
今回広告に出した間取りが安めなとこばっかりなだけで
坪260から大幅に落ちる、というわけではないと思いたいけどな。

どんぶり勘定で
例えば30歳前後のファミリーなら
3LDK諸費用あわせて5500-6000くらいでしょ。
諸費用と頭2割用意したら
ローン14-15　管理修繕資産税で6（車なし）
年収1000が下限ラインですよね。
10年、15年で完済できるわけもないんで
ある程度長く住むことを想定して
小杉とこっちで価格と将来性、駅力などで悩み中。

予想よりかなり安い。
北側って北西とか北東？ 真北？
タワーなら北でもいいかなぁ。

結局は小杉断念組の受け皿ですね。
まあ予想どおりですな。

北向き、安い。もっと下の階で良いなぁ。

北で低層ってタワマン称号はいいけど
10F以下ならどうかと思うよ。
下層に高いランニングコスト払って新川崎だと、駅力は置いても眺望はないですし、ゆとりもないでしょうし
6F-10Fの立地がいいマンション検討したほうがお得だと思います。

坪単価300越え確実って言ってたひといたね。

土日の時刻表みたんだけど
品川まで13分はいいんだけど
実際は15分に1本でしょ。
湘南新宿ラインは多くて1時間に2本て。。
ネガってる訳じゃないんだけど、駅から近くても利用できないんじゃ…
5-6分待つ程度なら許せるんだけどね。
デッキとか直結とかに目が行くんだけど
本質的な利便性は低そう。

横須賀線は本数少ないよね？小杉も通ったことだし、これから人口も増えることだし(少なくとも小杉は)、本数増やしてくれないのかな？終電が早いのも、ネック。

朝の横須賀線の本数を増やさないと、激混みで武蔵小杉駅からは乗車出来ない。

だよね〜。
武蔵小杉発展。人口増。
↓
横須賀線の増便。
↓
新川崎の利便性が少し見直される。
↓
新川崎少し人口増。企業誘致成功。
↓
駅舎改築。

理想です。無理か？

あんまり気にして見てなかったけど
本数やばくないか。。

電車に乗れて目的地までいけることが
利便性だと思います。
駅3-4分でも15分間隔の電車なら
駅10分、3-4分間隔とかわらないというか
帰りとか週末考えると良いような。
湘南新宿ラインは無いものだと思って割りきってますw

もちろん毎日時間ジャストで出ればいいのですが、
これは仕方ないですが根本的な問題ですね。

輸送能力UP?

んなこといったら、新川崎通過便を増やすのが一番手っ取り早いわけだが。

湘南新宿ラインの中でも高崎線～東海道線直通は新川崎を通過。
そのうち、湘南新宿ラインは新川崎には停車しなくなるのではと危惧しています。

私も湘南新宿ラインは無いものと考えてます。
通勤に使おうとする人は絶対やめた方がいい。
ただ、たまに遊びに使う分には便利。無くなると駅力が更に下がるし、現状維持でお願いしたいです。

>794
待ち時間とか完全に抜けてた。
湘南新宿ラインは1時間に1-2本であれば冷静に考えると将来的には通過もありますね。

結局南武線で小杉出る事が多くなるんですかね？まあ南武線の駅近マンションと思えばいいだけですが…

輸送力ＵＰは大崎短絡線の成否次第ですね。

>797
東京、新橋、横浜方面への通勤なら、南武線は使わない。
南武線駅近マンションだと考えて買うなら、矢向や平間にしなさいな。割高すぎです。
確か平間に駅近マンション建設してましたよ。

2012年の東海道線
新川崎→品川　乗車率193%　7位
JR中野が194%　6位で住んでいた事がありましたが
193%だと雨とか、遅延すると乗れない事が多々ありました。
普段はぎゅうぎゅうでスマホ見れないです。

>798
大崎短絡線ができると、新川崎はどうなりますか？
すみません、このことについて、全然知りませんでした。

運行可能本数が増えますから、悪い影響はないです。

事業主は三井じゃないんだね
「鹿島田駅西部地区再開発株式会社」

生活利便施設の名前、「Kashimada mall」は本気でやめて欲しい。あまりに残念過ぎて、購入する気が失せる。

東海道線は本数少ないんで激混みですかね？
せめて7-8分に1本は走ってほしいです。
倍の待ち時間は勘弁かも

蛇窪の工事は用地買収の難航で実現はほぼ不可能と
言われている。新川崎は、湘南新宿ラインの減便や廃止
一部列車の東海道貨物線移行はあっても増便はないよ。

＞蛇窪の工事は用地買収の難航で実現はほぼ不可能と言われている。

これは一部地元住民の反対ぐらいでとん挫する計画ではありません。
混雑率緩和や相鉄乗り入れへの対応のため、実現必達の計画です。

大崎ウィズタワーの敷地計画図に、明確に建設予定地が記載されています。
計画中の国際自動車跡地の住友マンションへの通路開削も、短絡線計画を織り込んですでに進捗中です。
あとは、障害となっているマンションの立ち退きのみ。

話し合いで売却が決まれば望ましいですが、最後は土地収用してでも必ず実現します。
２０１８年に完成する予定です。

本数が減るだの何だの、新川崎をくさすたことだけが目的のレスかと。

>808
>必ず実現します　
とまで断言されていましたので。関係者の方でしょうか？
あまり詳しくないので教えて頂きたいのですがどれくらい増便、解消がいつくらいまでに出来そうでしょうか？
MRでは通勤利用の相談はしましたが
一番重要な現状の説明も踏まえ一切の説明がなかったので…

結局部屋から駅に行くまで10分くらいかかりますね。

>804

三井と地権者が出資した会社。

スーモに出てる部屋は良く見えるんだけど
ほかはどうなんだろう

>810

賢明な営業は確定していない計画の話しはしないよ。ポシャッたら騙されたといわれるだけだもの。

ちなみに掲示板の情報もポインタとして受け止めて、判断に重要な内容だったら自分でちゃんと裏を取らないとダメ。

上からコメントですね。

>811
部屋から10分は近い方だと思いますよ。
それ以上に近いというと、武蔵小杉の駅直結1分エクラスタワーとか、月島駅直結1分キャピタルゲートタワーとか、そのレベルになりますよね。
こことは、かなり価格帯が違うと思いますけど。
この価格なら、部屋から10分で納得って感じ。
それがイヤなら、港町1分リヴァリエA棟がまだ残ってますよ。
あ、ロイヤルタワー鶴見もありましたね。

>816
ロイ鶴は中古がワンサカ出てるから新築買うのアホらしいな。
けどまぁ、ナイスが仲介してるから、値下げはしないだろう。
したら自分のとこに山と残ってる在庫が死ぬ。

港町の貧民タワーは論外。今更オール電化で床暖なしとか
売れ残るのも納得だわ。立地もホームレスだらけの川崎区の
競馬場周辺とかギャグにも程が有る。

>817

仲介の販売価格決定権は売主にあるよ。仲介業者に売れない価格設定されても困るでしょ。

ロイ鶴やリヴァも検討してみます。
意外に良いかもしれませんね。

>818
実際売主と直接交渉できるのかね。
○○引いたら買う、とか言っても途中で握り潰してたりして。

直接交渉は出来ないですよ。
100%伝えてるかは分かりませんが、幾ら引いてくれたら買いますって話なら、絶対伝えるでしょ。
売れなきゃ三井や住友に仲介乗換えられちゃうんだから。

港町はどうして貧民タワーなんですか？ココよりだいぶ安いんですか？

仲介手数料って売買価格の3%だから、なるべく値引きせずに売ろうするだろうけど、
値引きしないと買わないって人しか見つからなかったら売主に伝えるでしょ。

専任媒介契約の場合、期間があるからそれまでに売れなかったら、他の業者に移られ
るかもしれない。一般媒介なら仲介業者間で競争だし。

>822
だいぶ安いよ

>822
まぁ、同程度の間取りで1000万以上は安いだろうね。
３ＬＤＫが3000万円台からあったと思うし。
設備と立地が許容範囲内なら、あっちにしておいたほうがいいんじゃない？

バス通勤物件ほど安くないから、貧民とまでは思わないけど、こことは住民層は違うだろうね。
比較物件ではないよ。求めるものが違いすぎる。

ですよね。
あくまでライバルは武蔵小杉ですよね。

どうみてもライバルはロイ・・・

武蔵小杉ってのも、おこがましいかも。
比較物件はどこになるのでしょうね。

小杉は、、流石にないかと
東海道線は毎日のことなので死活問題。
土日も本数が決して多くないので…
総武線からは近いので助かります。
湘南新宿ラインは無いものだと割りきるしかない状態でしょ。
駅前も閑散だし。駅力や利便性そのものに差がありすぎる。
利便性よさそうに見えて実用性薄いタワマンってとこでしょ

東海道線は通ってませんが。。

東海道線直通、湘南新宿ラインが猛スピードで通っていきます。

リヴァリエの営業が出張っててウザいな。
あそこの検討スレ見りゃわかるが、常に営業張り付いてるしキモい。
今更オール電化、床暖なし、食洗機なし、トドメは風呂のプッシュ栓まで
オプション扱いと仕様削りまくって、挙句競馬場と風俗街至近とか冗談じゃないわ。
駅１分つったって港町なんかバス乗るのと大差ない。

あっちはとにかく高層物件に住みたいだけ、って煙となんとやらしか普通は
検討対象外だ。高層物件の代償として生活利便性を放棄するとか失笑もの。

ここの売りってなんですかね？

路線の実用性低ければここも単なる高層欲求と変わらないような。
仕様はオプションやら元値である程度同じになるんでは？

坪220だと戸塚やセンター北と同価格帯だね。

RBAタイムズによるとこれでも
平均は坪250ー260ぐらいらしい。

南向きでも眺望が遮られない高層階が
かなり高いのかな。

最上階南向きで8000万くらいですね。高いかな？
平均坪300なんて言われてたころより、かなり下げてきましたが、皆さん、完成前に完売できると思いますか？

>>837
無理でしょ。というかこの物件は悲惨マンションとしてシンカやロイ鶴超え
出来るかどうかだけが見所だし。購入対象として本気で考えている人が居たら神経を疑う。

買えないくせに張り付いてるヤツの僻み（笑）。

管理費＋修繕費で5万払える人々が新川崎をあえて選ぶかどうかだね。
そこまで払える人、地元には少ないでしょう。

今日やっと再開発の目玉であり中心となる歩道橋が完成したというのに
その事に触れる書き込みが全く無いね。やっぱりここは現地にいるわけではない
各社不動産営業の書き込みがほとんどなのかな。

どこもかしこも営業だらけ・・・

歩道橋が完成したんですか？
うれしですね。
もう通れるのでしょうか？

橋とかよりも路線をなんとかしてください。

橋が出来るだけでJRのせいで3年半も遅れたのに
まだJRの言うことを信じる人たちって不思議だね
騙されやすいから新川崎なんかに住むのか
新川崎に住むから騙されやすいのか