23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>46094 坪単価比較中さん
関東大震災や東京大空襲でとんでもない数の人が死んだけれど台東区は今でもそこそこマンション価格高いよね。

>>46096 匿名さん
100年も経てばね、、
数十年後は日本も成長して全てが高くなる可能性もあるし100年後のことはどうでもいいだろう、どうせ死んじゃうし。

>>46097 坪単価比較中さん
100年も経たないうちに人がいっぱい住みましたよ。関東大震災後には復興のための都市計画を作って広い道を通してきれいで災害に強い都市に生まれ変わった。もちろん予算の関係でいろいろ尽くせないところも多くありましたが、現在の東京の原型を作ったとすら言えるでしょう。
https://www.jacar.go.jp/modernjapan/p13.html

太平洋戦争後の復興計画もありましたが、東京の人口集中は既に復興事業が行われる前から急速に進みました。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/keikaku_chousa_singikai/pdf/t...

とりあえず放射能とか化学物質で居住不能なぐらい汚染されるようなことでもないと東京に人が集まるのは止められそうにないです。

人はなぜ東京に集まるのか
1)学校がたくさんある
2)職がたくさんある
3)ニッチなサービスがたくさんある
4)大きな店があり豊富な商品を実際に手にすることができる
5)どこに行くにも短時間で到達できる

1)から4)は選択肢が豊富で自分に最適なものを見つけることができるということ。
田舎では手に入らない非常に希少な商品やサービスが手に入る。
5)は移動コストの問題、狭い範囲に色々な街がひしめいて存在してる。

たぶん東京に人が集まらなくなるとしたらこうしたものが一才合切なくなるような事態、たぶん水爆が落とされて更地になるとかでもしないとダメかも。

過去50年遡っても、明確に不動産が暴落したのって、平成バブル崩壊とリーマンショックだけで、あとは調整レベルの下げですよね。しかもリーマンショックは2年くらい停滞した程度だし、深刻な下落は1990年をピークに2000年代初頭まで下がり続けた平成バブル崩壊だけでしょうか。

そう考えると、
・土地神話のように不動産は右肩上がりで上がり続けると誰もが信じ込んでる
・1985年から1990年のように不動産価格が数倍上がるような異常な上昇カーブ
という条件が揃わないと、大きな暴落は無いと予想しています。ここ数年くらいの上昇ペースで、暴落を警戒（期待？）してる人々が一定数いる現状なら、多少の調整はあっても、まだまだ上がり続けると思います。

当時より国力が下がっているので状況は違うかも知れませんが、それでも世界3位の経済大国だし、国民/企業の金融資産は以前より豊富ですよ。もっと小国でも首都の不動産価格は上がり続けてますしね。ただ、日本が戦争に巻き込まれるとか今までに無いパターンで暴落する可能性はあるかも知れませんね。

生産緑地の話はどうなったんだっけ？

>>46098 匿名さん
確かにごちゃごちゃしているものがスッキリするだろうけど、大惨事を目の当たりにしたら引くかな、又いつか来るかもだしな。分散される気もするけど。

>>46102 坪単価比較中さん
大惨事にはならないだろうけどね。

これからは練馬区の地価上がりそう。

理由
数多くの場所で、再開発が進んでいるから。

>>46104 匿名さん
周辺区はどこも一生懸命だよね、そのうちにバカ高い超都心を避けて周辺区で人口が増加、比較的新し物好きの若い住民を相手にしたビジネスが次々に興り、果てには新ドーナツ現象なんて言葉が生まれるかもしれない。

ありうるね

ここ10年マンション市場見てきたけど信じられないほど23区中心に値上がりしてるな
池袋や新宿の新築タワマンが坪300で買えた時代があった

>>46107 匿名さん
それだけの魅力が都市にはあるってことだよ

どこにでもあるファミレスに行くのに車で行く、空が広いのが自慢の郊外都市よりも、玄関を出ればすぐにたくさん店があって豊富な選択肢が用意されている都心は特に共稼ぎで時間のない世帯にとってはすこぶる便利であり移動コストを大きく節約できるから高くても買うんだよね。

>>46104 匿名さん

外周区が値上がりすれば、都心はさらに上がるよ。

郊外都市でもビルが建ち並んで都会に準じた生活が可能な街は軒並み不動産価格が上昇している。選択と集中が進んでいる感じだね。

>>46109 通りがかりさん
まあそう思いがちなんだけど買える人は限られてくるからね。
周辺区は土地もあるし供給は増やす余地があるし、価格もこなれていて買える人が多いという利点がある。エルメスのバーキンが単体で高価であったとしても、市場規模でいったらもっと安価なブランドの方が総額で言えば売れているのと同じ。

森ビルの虎麻再開発も、レジデンスに住むのは世界じゅうから東京に集まる富裕層、まあ現実的には大半は中国人なんだとおもうけど、とりあえずそういう設定になっていて。既に大半の日本人は蚊帳の外なんだよね。一段の価格上昇には既にワールドワイドな資金が集められないといけないフェーズになってきている証拠だよ。

ただ、東京がそんなに魅力的なのか、特に租税や規制などを考えると、はたして他国の他の都市と比べて企業活動や富裕層の活動の自由度や利便性が高いのかどうか、を考えるとちょっと心配にも思える。特に今の岸田政権は欧米諸国でおきた中間層の反乱を恐れてポピュリズムに傾斜している。トランプ政権を実現してしまったアメリカのような混乱は避けたいからだろう。富裕層にとっては暮らしにくい方向に税制が変われば世界から富裕層が集まるなどという想定は机上の空論になりかねない。

>>46095
免震は縦揺れには全く効果ないし、長周期パルスでタワマンが倒壊の危機になるシミュレーション結果が出てます。
https://www.nhk.or.jp/special/plus/articles/20171003/index.html

>>46111 匿名さん
その理屈だと外周区は安いから売れるってだけだよね。

意外と安価で導入できるようになるかもしれない。
マンション用EV充電器の設置・運用お任せ企業が登場　工事2～3日、費用50万円
https://news.yahoo.co.jp/articles/a280801daacc784edd55a0dfd51f1ce0b03a...

マンション用EV充電器導入費用は、充電器1台で150万円くらいだが、国から100万円の補助金が出るため、実質的には50万円程度の負担で済む。補助金の申請もユアスタンドが代行する。2台目以降は1個3500円の充電器を増設するだけで済む。

なるほど。
もうちょい値下げ出来て補助金額変わらずなら実質無料で設置出来るわけか。
戸建て用はもっと高いのか安いのか分からんが、ワンチャンあるな。

EVってバッテリー交換高いから維持費が高いイメージだけど、値段下がったのかな？

>>46113 デベにお勤めさん
仮に命が助かっても資産価値ゼロになるかもしれないってことか。
東京は隠れ断層が多いらしいし、どの断層が動くかなんてわからないから、結局は運次第だね。

都心は隠れ断層だらけですよ。
https://www.news-postseven.com/archives/20211203_1710562.html/2

>>46114 通りがかりさん
>その理屈だと外周区は安いから売れる

そういう風に言うこともできるかもしれないけれど、シャンパンとビールはどちらも泡が出るけど用途が異なるよね。シャンパンの安い代用品がビールではない。

この調子で高騰していくと超都心の高い所はアドレスが自慢できるとか高いから買うとかいう奢侈を目的とした住宅になり、周辺区は実需の人が生活を目的とした住宅として求めるようになるというカテゴライズがされるのではないかという思いがある。普段使いでエルメスのバーキンを持つ人は限られる（いるけどね）。

>>46120 匿名さん

アルコールと同じで好みの問題ということであれば、それは今も変わらないから外周区だけが値上がりする理屈がなくね？

外国の富裕層に住んでもらってお金落としてもらう事は否定しないけど
外国の富裕層いれれば必ずしも高い経済成長するわけじゃないのは中国の投資移民を受け入れてホンクーバーになってしまったカナダを見ればわかる。日本は単純に愚かなマクロ経済政策してるだけ。

>>46121 通りがかりさん
伸び代の問題かと

>>46123 匿名さん

それ今ダメな子に使う慰めワード。

>>46122 匿名さん
日本経済のことを考えているんじゃなくてマンション市況の問題だから。
北海道で実際に海外の富裕層が買って相場が上がった別荘地があるけど、あれと同じことを起こしたいんだろう。
https://news.yahoo.co.jp/articles/d6683d4a20e29f571bb2d060878cc21db647...

>>46122 匿名さん

日本が欲しいのは労働力だからね。
海外の富裕層にマンション買ってもらっても、値上がりしたものを日本人が買い戻すだけなら、大損よね。

>>46126 匿名さん
買うんだとしても値下がりしてから買い戻すんだよ

とはいえそういう海外富裕層向けの高規格な住宅と、そうでないその他の有象無象との価格差はついてくるだろうね。ウサギ小屋に高いお金を出す人はいないと思う。

>>46127 匿名さん

値下がりしたら、日本は安くなってることになるけど。。。

ただいま一時停止違反で捕まりました。
一時停止ラインでしっかり止まらずチョロチョロ進んでしまいました。
罰金7000円との事です。

兄貴達は安全運転でお願いします。

周知ありがとう。何事もバレずに上手くやる事が大事ですね。

一時停止違反と長い下り坂のスピード違反取り締まってる警察、嫌いだわあ。

昨年末、同じように一時停止ラインでしっかり止まらずチョロチョロ進んでるジジイがいたわ。
自転車乗ってたら轢かれそうになった。加齢で堪え性がなくなるんだろうか。厳罰にして欲しい。

>>46119 匿名さん

飯田橋周辺が危ないとのことだけど、それは既に発見された隠れ断層。
全ての断層がわかっているならその周辺を買わないようにしてリスク回避できるけど、まだ知られていない断層もあるんでしょ?　結局は運だよね。

しかし1.5mも断層が動くと免振装置も壊れそう。真上にタワマンがあったら倒壊するのかな。

>>46132 匿名さん

兄貴、捕まった俺がいうのもおかしいが加齢でチョロチョロはあるみたい。
今日のは一時停止だけど、信号が青に変わる前にチョロチョロリードするやつね。

>>46133 匿名さん
月島推定断層、CGPやMTGの辺りですね。爆上がりしてるけど、買主は知ってるのかな。

>>46135 匿名さん

湾岸の値上がりなんて、大したことないでしょ。

>>46135 匿名さん
湾岸って、地面気になる人はそもそも買わないだろ。

>>46136 匿名さん
兄貴、さすがお目が高いすね！5年で倍になったCGPを爆上げに感じちゃう俺はまだまだ若輩者っす。確かに、地面気にしたら湾岸買えないでしょうね。でも、地面気にして赤坂買ったのに、飯田橋断層直撃とかあったら笑えないすね。

都心はもはや安全ではないのか。

>>46134 匿名さん
加齢はありますね
下り坂でスピード違反で捕まる人って、少し先の交差点に潜む白バイを目視できていない可能性が高いです。

23区内ならザ・パークハウス石神井公園テラス 一択だね！！

東京都強い地盤ランキングなんてのがあるが
https://www.news-postseven.com/archives/20201215_1620358.html/2

ランキング上位の地域のそばに有名な断層がある
https://www.jishin.go.jp/regional_seismicity/rs_katsudanso/f034_tachik...

日本にはもはや、安全に住めるところなどないのかもなあ orz

断層なしそこそこ安全なランキングってことで渋谷区、目黒区、世田谷区かな。

地盤が一番いいのは練馬区なんだね。
ちょっとダサいけど。

2019年は高値掴みとか言われてたが、既にそこから２割くらい上がってるね。

>>46144 匿名さん
地盤の悪いところの方が都会を感じられるというのが大東京の特色ですよ。いかに多くの人が地盤を気にしていないかということですね。

そもそも豊臣秀吉が徳川家康を関東に行かせたのも湿地帯と荒地が広がる人の住む場所じゃない所に行かせて力を削ぐ目的があったという話ですよ。まさか川を曲げて海を埋め水道まで作って人の住む街にしてしまうとは思いもよらなかったでしょうね。

武蔵野台地の地下にも軟らかい地盤がけっこうな広さで存在しているのである。
特に大きな谷が2つある。ひとつはお屋敷街として名高い田園調布の西側から等々力、上野毛、瀬田、祖師谷大蔵、成城と世田谷区のかなりの部分を占めるもの。以前から地盤の専門家の間では世田谷区には軟らかい地層があることは知られていたそうで、それが今回、検証されたわけである。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01210/

地盤よりも免震構造でしょ。

>>46148 匿名さん
免震が有利な場合、耐震／制振が有利な場合、色々あるから完璧な答えはないよ

ただ一つ言えることは、木造戸建てとくらべたら全然マンションの方が堅牢だってこと

免震マンションは最高級で免震にしないのはコストカットみたいな単純な話をする人がいるが、現実にはそう単純な話ではないので注意したい
少し難しい話だが、専門家は免震の脆さを指摘する。
https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104.aspx

免振構造より地盤だね。

>>46151 匿名さん
とは言え地盤がいいというだけで不便な田舎に住んでも通勤が大変だからなあ

土地の低いところは早くから開けて町になっているので店も多いし鉄道なども敷かれて交通が便利だからね。要するに地盤の話は飛行機は落ちるから乗らないというのと同じことで、単に不便になって自分が損するという話だと思う。戸建ては弱いので地盤の問題が大きいけど、マンションは十分堅牢だから少なくとも高い確率で起こるだろう想定内の揺れに対しては十分耐えるだろうと思う。

今日もまた、昼に起きてネット見てこの時間。

>>46152 匿名さん
揺れの種類によるんじゃないの?
マンションは細かく速い揺れには強いけど、共振しやすい長周期地震動や想定外の長周期パルスなどには脆弱。戸建てよりマンションの方が大きな被害を受けることもありうる。

23区なら練馬区、杉並区あたりが比較的地震に強そう。まあ結局は運だけどね。

今日の東京の新規感染者数3000人超えたらしい。
オミクロンは防ぐことはできんな。
今年中にほぼ全員が感染するだろう。それで終わりなら良しとしよう。

いよいよあの江川卓氏がYOUTUBE開設！

俺もyoutubeやりたいなあ。SNSもやってないけど。
でも気が小さいからアンチに傷付いて駄目だろうな。

兄貴達はどんなyoutubeみてるの？

>>46157 匿名さん

再生回数少ないやつやな。

震災を心配するなら湾岸や川沿いには住めない。液状化や津波、高潮、堤防決壊がある。
都心もアウト。　割れ硝子のシャワー、高層ビルや大深度地下(大江戸線とか地下通路）からの脱出不能、将棋倒しもとい群衆雪崩に火災旋風、断層。
特にマンションは崩壊しないまでも、火災の心配はあるし停電、断水、エレベータ使用不能、トイレも風呂も使えず、疎開することになる
一生丸の内や霞ヶ関、永田町で働きたい人は別だけど，それにしたって皆郊外から通って休日のライフスタイルを楽しむのが現実的ｗ
となると城南城西(自由が丘、柿の木坂，青葉台、田園調布や大森山王など)の高台安定地盤狙いだね
戸建がベストだけど、ダメなら低層マンション。
隠れ軟弱地盤なんて今のところ地価に影響ないしタワマン立地に比べれば大したことないｗ



結局運だから、

>>46159 匿名さん
東日本大震災のときに木造住宅は甚大な被害を受けている。丘陵地を造成した住宅地では被害も大きかった。自由な間取りが作れることが仇となったのか、耐力壁の配置が悪く大きな被害が出たものもあったという。
https://www.fdma.go.jp/disaster/higashinihon/item/higashinihon001_13_0...

あれほどの震災ですら、新耐震の建造物は主体構造の被害はほとんどなかった。
確かに戸建ては自分の理想の間取りが（予算の許す限りではあるものの）作れるところは優れているが、防災という観点からいくと好ましくない作り方をされている物件も多いことだろう。

高台の低層マンションに住んでいます。でも近隣は戸建で道路が狭い環境のため、ハザードマップの災害時活動困難度が低評価。このため総合評価もイマイチです。
以前に住んでいた低地のエリアのほうが安全な評価になっています。不動産価格は逆ですけどねー

終の棲家としてマンションを買うなら、断層に近いところや湾岸や川沿いなど地盤に問題あるところは避けたいな。
結局は運だとしても、リスクは少ない方がいいからね。
建物は今のところ低層の免振が最強だろう。

ブリリアシティ石神井公園、23区内なのに、
あんだけ激安なのは驚き！

即完売しそう。

>>46162 匿名さん
小規模な低層で免震となると免震装置のメンテナンススペースや揺れる幅の分だけ空間を開ける必要があるのですごく贅沢なマンションだね。低層は耐震にしてでかい柱とギロチン梁に守ってもらうのがいいんじゃない。

>>46164 匿名さん
ギロチン梁は勘弁してほしい。あと乾式壁もきらい。

>>46158 匿名さん

どういうのやろｗ

>ギロチン梁は勘弁してほしい。あと乾式壁もきらい。

「そんな事は稼いでからいいな。私は1,000円でも安い方がいい」by嫁

ご、ごめん

テレワークの普及で都心の狭いマンションに住むニーズは今後どんどん減少して価格が暴落していくのに、なぜ都心の狭いマンションに住みたいの？

ふーん
暴落しますかね

>>46167 匿名さん
２年で2.5億稼ぎましたが、あとどれくらい稼げばいいでしょうか?

>>46171 匿名さん
そんなの港区あたりの新築マンション買ったらすぐになくなっちゃう端金でしょう
昔は億万長者とか言ったもんだけど十億単位はマストで百億ぐらいないと昔の億万長者みたいな生活は無理なんじゃなかろうか。一桁億なら退職金もらったサラリーマンでも最近はそれぐらい持っている。

>>46171 匿名さん
兄貴、負けずに>>46172に言い返せ！
俺は見てるぞ、期待して見てるぞ！！

>>46171 匿名さん
めっちゃ凄いじゃん。商売で稼いだの？

>>46172 匿名さん
港区は嫌いです。リタイアしたので億万長者みたいな生活をするつもりはありません。
予算は3億まで。低層でギロチン梁や乾式壁でない部屋を買うつもりです。
ハイパーインフレが来ない限り大丈夫だと思ってます。

>>46175 匿名さん

え～マンション買うの？ローン組めたら組むの？

>>46175 匿名さん
まあ幾つなのかはしらんが、還暦超えてたら手足がまともに機能しているうちに老人ホームに入居することを念頭に資料集めた方がいいよ。
リタイアしたらローンが組めないから、ちょっと派手な消費をしたらあっというまに億は消えることを考えるとマンションなんてくだらないものを買うのはおやめなさい。

>>46174 匿名さん
まあ商売みたいなもんです。
東京はお金持ちが多いから全然凄くないですよ。知り合いはもっと稼いでるし。

2年ほどで2.5億ひねり出す才覚があるならもう数年頑張って10億目指した方がいいんじゃない？FIREを気取るならその後でもいい。

FIREなんて１億でも出来るでしょ。普通の生活でもいいなら。

>>46177 匿名さん
ほぼ還暦。子供に残すつもりはないから死ぬまでにうまく使わないとね。
老人ホームはめちゃくちゃお金かかるよね。皆さんどうするつもりなんだろう。
一人になれば最後はマンション売って入ればいいと思っているんだけど。

>>46181 匿名さん
死ぬまで遊んで暮らせる現金を持ってる　贅沢しなければ。女房がオレより長生きするだろうから介護してもらう予定、女房にはマンションと1億くらい残す。捨てられないように。60過ぎの年間経費はどれくらいと考えますか？

>>46182 坪単価比較中さん

人それぞれだよね。自分は庶民なので現在の年間経費の3倍くらい使っても平均寿命まで大丈夫な計算。
体が動く70歳くらいまでになるべく多く使って楽しみたい。少なくともあと10年は健康でいたいな。

>>46183 匿名さん
3倍は多いね。基本オレも金使うの70くらいまでと考えていた。
70くらいで車を手放して75で食欲も落ちて豆腐とウドン食ってればいい、経費は下がっていくと。リタイヤ初心者だけど食欲は落ちないし、思ったより人間金使いは減らない気がするな。健康10年と言わずできればピンコロ目指したいね。

何なのこの10億単位稼ぎ自慢の流れwww

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

65才で概ねリタイヤとして、ローン無しの自宅以外に、金融資産2億あれば90才まで安全かと考えてる。
年金毎月20万円も込みで。
皆さんはどう思いますか。

年齢的に持っていてもおかしくないんじゃないか。
自分も20年後にはこういう経済的余裕を持ちたいよ。

>>46187
そんないらねーし、そう言われようとしてるだろw
そんな金持ってて90まで何に使うんだよ。

>>46185 匿名さん

すげ?わ！

>>46189 匿名さん
わかんないよー
円の価値が低くなるかも

では、65才概ねリタイヤ時に金融資産1億、年金毎月20万で、90才はどうよ。まぁ安心といったとこか。

>>46187 匿名さん
年間1,000万円使い続けたら、90歳くらいでちょうど無くなる計算ですね。
住居費が掛からないようですし、贅沢しなければ、余裕かと思います。

>>46192 匿名さん
1億だと、使えるお金は年間640万円。普通の老人よりは余裕ありそうですが、生活レベルによっては足りなそうな金額ですね。

>>46187 匿名さん
年800　安全だよ。