23区内の新築マンション価格動向（その67）

ざっくり都心は港区、渋谷区、千代田区、中央区、新宿区、目黒区、地価が高くてオシャレなとこ。この辺は都心って言っていいんじゃないか。

>>45800 匿名さん
お兄さん怖いですー

>>45801 坪単価比較中さん

文京区は入れてくれないか(^_^;)

>>45801 坪単価比較中さん
目黒区を外して文京区をいれたげて

目黒区は文京区より間違いなく都心。今となっては。

>>45801

地価で言うなら世田谷区も高い。ただ面積の３分の２程度。３分の１は郊外。

>>45805 匿名さん

目黒区より文京区のほうが都心部に近いし、交通の利便性も高いよ！ 文京区のほうが歴史があるし、不動産価値としては文京区のほうが総合的には高いのでは。

>>45805 匿名さん

あなたの考え方が古くて、文京区は目黒区よりずっと都心だと思うな。テレビ局のある港区に近い目黒区は芸能事務所が多くて、田舎もんの芸能人が上京して住むエリアっていう「虚構の都会」のイメージが染み付いてる認識だよ。

目黒区は中目があって代官山に近いけど、文京区は教育区で落ち着いた住居街だからね。でも目黒区と微妙な新宿も外して港区、渋谷区、千代田区、中央区にすれば良いんじゃない。

>>45809 坪単価比較中さん

文京区は教育区で落ち着いた茗荷谷もあれば、駒込にある高級住宅街・大和郷、上野公園のそばの湯島、谷根千の根津・千駄木、東京ドームに近い春日、東大近くの西片など、ここ数年でマンションのリセール価格が上がっている住宅エリアが多いことからも、不動産的な都心度は目黒区より高いと思います。

>>45810 通りがかりさん
そうなんですか。アメ横のガチャガチャ感と普通の住宅街のイメージでオシャレ感は無いけど時は流れるか。

>>45811 坪単価比較中さん

人気のエリアは時代とともに変わるのは世の常で、需要のあるエリアのマンションのリセール価格が上がるのは分かる気がします。

最近は、特に千代田線の千駄木駅、根津駅、湯島駅の辺りは、若い人たちのお洒落なカフェやショップが増えています。上京した若者の最寄り駅として人気のある北千住駅から千代田線で一本で行けて、東京大学や東京藝術大学などの学校が多く、古い店舗・ビルをリニューアルして開店する若者が多いみたいです。山手線内側の南部と比べたら賃料が安くて参入しやすいエリアであるのも理由のひとつみたいです。

こうした動きから、文京区は徐々に街の新陳代謝が起きてマンションも増えていると聞いたことがあります。彼ら彼女らの親世代は、トレンディードラマの影響とかもあって、目黒区や渋谷区が憧れのエリアなのかもしれませんが。

>>45812 匿名さん
皇居からお茶の水、秋葉原、上野、田原町まで通る事がたまにあり秋葉原から田原町付近は40年前と変わらないな、と思っていたけど変わる所もあったか。時は流れているか。

今は皇居の南西や西エリアが人気でそれは今後も変わらない。
南西エリアが高くなってどうしようもないから北や東エリアが後を追って高くなっているだけ。

文京区に住んでるのかマンション持ってるのか知人がいるのかは知らんが目黒区が文京区より都心なんて有り得ないね。今はね。

ちなみに何歳？自分は30代後半だけど文京区は"昔の文豪"のイメージだわ。
目黒区の方が地価は高いし年収高いしそんなデータはいくらでも出てくる。
ここは強烈な文京区びいきが一人いるな。

>>45814 匿名さん

あまり文京区のことを知らないようですね。文章も一部間違えているし、もう少し冷静になられたほうがよろしいかと。

>> テレビ局のある港区に近い目黒区は芸能事務所が多くて、田舎もんの芸能人が上京して住むエリアっていう「虚構の都会」のイメージ

その"田舎もんの芸能人"は港区に一番住んでるのでその理屈でいえば港区も否定しちゃうことになる。

山手線で西の渋谷や恵比寿と、東の上野や浅草とでどっちが人気なのか、どっちが地価が高いのか火を見るより明らか。

>>45815
逃げの常套句、出ました。
反論には反論を。

目黒区で都心と言えるのは山手線近くだけ
駒沢公園近くも目黒区だけどあの辺の低層高級住宅街を都心というのはさすがに無理がある
文京区も同様に都心と言えるのは限定されたエリア
このように区単位で都心かどうかを論ずるのはナンセンス

そのとおり。
中目黒とかは歩いて都心３区の渋谷（代官山・恵比寿）にすぐ行けるけど、自由が丘はかなり離れている。
文京区も都心距離と呼べるのは限定的。

>>45816 匿名さん

不動産として見たら、高くなりすぎた渋谷や恵比寿よりも、比較的安い上野や浅草をほうが伸び代があって、面白いエリアとも言えるのでは。

>>45818 匿名さん

おっしゃるとおりで、区単位で比較するのは無理がありますね。最近の区単位のランキング記事を見ても、知らない人がイメージだけで答えた、突っ込みどころの内容ばかりです。ハイソなイメージが強い目黒区や港区だって下町みたいなエリアはあるし、教育のイメージが強い文京区だって上野隣接エリアにソープランドがあるし、23区は広くて一面的ではないと思います。

>>45817 匿名さん

今は皇居の南西や西エリアが人気でそれは今後も変わらない。

この根拠を説明してください。

>>45801 坪単価比較中さん

都心の定義はいろいろあるみたい。千代田区、中央区、港区が不動ですかね。

>>45823 通りがかりさん

目黒区が「都心8区②」にしか入っていないのは意外だな。墨田区が入ってるのは不思議。

>>45823 通りがかりさん
そんなとこか、渋谷区は都心のイメージあるけどね。住宅街が多過ぎるのかな。

住宅街としての人気や地価と都心の定義はぴったり一致はしないですよね。
目黒区も不動産業界的には城南エリアと呼ぶのが通例かと思います。

新宿区には都庁や防衛省が、文京区には東大・お茶の水女子大や順天堂大病院・東京医科歯科大病院などがあり、「都心」の定義に入る区は、公共的な建物・敷地のある要素があるのかもね。上野恩賜公園や東京芸大のある台東区もそう。必ずしも住宅街とはリンクしなさそう。

千代田、港、中央、新宿、渋谷の5区が都心というのが一般的な認識だろうな。
その他の特定地域の話しをしても、結局最後はポジショントーク合戦になるだけ。マンコミあるあるや。

>>45812 匿名さん
千駄木、根津、湯島が人気出てるのは、大正、昭和レトロの街だから。
交通利便性ではないよ。
おじさんには理解できないかもしれないが、今流行るのは写真映えする街。

>>45828 匿名さん
そう、江東区が都心だなんてトンデモ論理が通用するのはマンコミだけ。
リアル社会でそんなこと言うとバカかと思われる。

>>45829 匿名さん

この間のアド街の浅草特集でも、着物姿で大正ロマン風の写真をSNSでアップするのが若者の間で流行っていると紹介していましたね。

ちなみに、湯島は交通利便性は高いですよ。御徒町駅、上野広小路駅、本郷三丁目駅が徒歩圏内です。

湯島おじさん相変わらず元気だねw
よいお年を

>>45832 匿名さん

谷根千おじさんと呼ばれたかったな(^_^;)
ありがとうございます。
よいお年を！

最近、大手デベの株がずっと下がっていて冴えないね。来年は不動産は伸び悩みかな。

文京区はいつまでも昔風情の雰囲気残しときゃええ。
スタバとか間違っても入れちゃダメ。個人経営の喫茶店が似合う。

文京区湯島アドレスはもし逐次的にマンションが建っていたらパッとしなかったんだろうけど、今年は各社揃ってマンションを売り出してスーパーを誘致するなど連携のとれたいい仕事したと思う。おそらく千川通り沿いと同じで地域の産業構造の転換点にあると思うので、各社協力して盛り上げてほしいね。

>>45818 匿名さん
東京は23区で一つの街。
戦前までは東京市だったし。
区単位で都心かどうかなんてマウンティングするのは東京を知らない田舎者。

しかし、スレッドを読むと目黒区が都心とか行っている人がいるけど、多分渋谷区との距離の近さが都心イメージを生んでいるんだろうね。

文京区の人は大丸有を都心と考えているので文京区を都心と考える人と永遠に交わることはないだろうな。本質的には目くそ鼻くそだと思っているが。個人的には日本全国から人が押し寄せてくる場所は趣味に合わない。文京区の良さと同じ良さが目黒区にもあるんだろうから、仲良くすればいい。都心が住みやすいなんて誰もが肯定することではない。

>>45836 匿名さん

湯島ってラブホテルがたくさんある「大人の隠れ家」のイメージがあるけど、そんなにマンションがたくさん建ってるの？

ここで一生懸命布教されてる地域は都心でもなんでもないしょぼいところと認識してます
真の都心は自らの価値をいちいち喧伝などしないのでしょう

真の都心に年収1000万2000万程度で住んでも惨めな思いをするだけ

俺はこう考えてる3150

>湯島ってラブホテルがたくさんある「大人の隠れ家」のイメージがあるけど、そんなにマンションがたくさん建ってるの？

誤）湯島にも最近はマンションが建ち始めたべや

正）元々マンションだらけの湯島に大手デベまで参入しだしたべや

>>45841 匿名さん
ボクはこう考える
年収5千万を10年続けられるor残寿命×1.5千万の現金所持
このくらいあれば普通に大丈夫だと思う　贅沢しなければ

最初の条件を達成して、２番目の条件をクリアした俺は逃げ切り成功ということでええんやね。

>>45839 匿名さん
上野湯島のあの区画にだけですからね
不忍池の西側とか小綺麗なマンションありますよ

>>45836 匿名さん

3月のサミットストア湯島天神南店オープン楽しみですね！ コミュニティバスも開通して、この1～2年でだいぶ変わりましたね。

それはともかく、湯島には古いビルが多くて 地権者も多そうで、大規模再開発は難しいエリアみたいだけど、45836さんが指摘されているように、大手デベロッパーがそろってマンションを建設しているのは面白い現象です。

個人的に住むんだったら、山手線内側の南側エリア一択ですけどね。

>>45844 匿名さん
ええね
人生の勝利者と呼ぼう　金持ち度的には。良かった良かった。

>>45837 匿名さん
戦前生まれの方からの貴重なご意見ありがとうございます
新年も健康にお過ごしください
なお説教口調はやめたほうがよろしいですよ

>>45842 匿名さん
ちょぼちょぼ一棟ずつ建っても注目はされなかったでしょう
あと、単身者向け→ファミリー向けへの間取りや広さの変化も起きてませんか？

来年はＳＮＳデビューするべか

>>45849 匿名さん
都心が価格高騰でファミリー向けの供給が難しくなったから、都心の外でラブホ街や安飲み屋街が近くて住環境に難がある湯島みたいな立地でも、ファミリータイプがやむなく供給されるようになったってことでしょうね

>>45851 匿名さん

だから、湯島は大丸有に近いから、都心の外ではなく、都心だよ。

大丸ってそんなに凄いのかい　どっちかっていうとマイナーかと思うけど
知らないだけかな

文京区大好き芸人がうるさいねここは。

>>45853 坪単価比較中さん
大丸有楽町店は知名度低いからね

変なプライドがある住人が多いエリアって板見てると分かるよな。すぐに噛みついてくるから。

>>45853 坪単価比較中さん

大丸有は、大手町・丸の内・有楽町の略だよ。

パークコート丸の内
パークコート大手町
パークコート有楽町、
まだ？

>>45854 匿名さん
何か冠を与えてやらないと収まらないみたいですね。
でも都心でも副都心でもないから困りましたね
エセ都心とでも名付けましょうか笑

>>45859
近隣区だと台東区があるけど、台東区は静かなのにねぇ。
浅草や上野は台東区だし、台東区の方がまだ都心よね。

>>45858 マンション掲示板さん

大丸有は三菱村だから、ザ・パークハウスでは？

>>45860 匿名さん
文京区は都心に近い静かで落ち着いた文教エリアとして貴重な存在だと思います。
都心と言い張るのはごく一部の偏狭かつ傲慢な変人であり、大半の良識ある文京区民の皆さんはこうした変人を苦々しくお感じのことでしょう。

>>45861 匿名さん
ブリリアくんも大手町で頑張ってます！

>>45857 匿名さん
アザス
そうだったのか、、賢くなれたよ。たまに分からない単語出てくるよね

>>45864 坪単価比較中さん

大丸有は東京都の国際戦略特区として認知されている略語だよ。大企業の本社や外資系のオフィスが集積するこのエリアに近い文京区は、当然、住宅需要が旺盛なので大手デベ各社がマンションを相次いで建設している。中古マンションのリセールの値上がり率も文京区内の駅（茗荷谷、湯島、本郷三丁目など）は比較的高い。ポジショントークではなく、現状を書いているだけだよ。

>>45824 マンション好きさん
墨田区は錦糸町が副都心だからでしょ。
都心三区から拡張する場合、都心+副都心という定義は普通かと。

>>45865 匿名さん
＞大丸有は東京都の国際戦略特区として認知されている略語だよ。
嘘を付く方ではないと思いますが、国家戦略特区という制度において「大丸有」という単位で何がどのように「認知」されているかご教示いただけると幸いです。
なお国家戦略特区法において認知という用語がないことは確認しています。

>>45865 匿名さん
そうなんだね
外資がより安い国へ行くようなことが進んでいるんだ。

国家戦略特区というのは税金を優遇するなどして外国企業の進出をやりやすくするというものですが？
政府がカネをバンバンつぎ込んで開発しまくります、というものではまったくありません。
土建業者の詐欺話に騙されてはいけませんね。

埋立ポジは詐欺師ばかりたからなあ。
恥ずかしいバカしかいない。

文京はないな
住むには好かん
学校に通うは良い

>>45869 匿名さん
＞国家戦略特区というのは税金を優遇するなどして外国企業の進出をやりやすくするというものですが？
それはアジアヘッドクォーター特区ですよ

>>45871 匿名さん
住むには好かんを詳しくお願いします
都心じゃないけど都心に手の届かない方が住むのには悪くないような気がします
私は都心にしか住みませんけど

つまんなくない、文京区って。

>>45874 匿名さん

一回住んでから言えよ！ 何も知らないくせに、偉そうだ。

職場が池袋だと文京区からは下りになるので多少、通勤は楽になりました。

>>45875
年の瀬に失礼。
来年もお互い良いお年を。

文京区は学生時代から馴染みがないし、何かする時に文京区へ行こうと考える人少ないと思う。金持ちそうなヤツとか遊んでそうなヤツとか小綺麗イケメンが集まる場所が好きな人達には向かないか。文京区は後楽園あるから野球オヤジと馬券オヤジが集まりそうだね。健全静かな住宅街を重視する人には良さそう。

>>45878 坪単価比較中さん

金持ちそうな輩（放蕩野郎）とか、小綺麗なイケメン（大多数は当てはまらないと思うが）とかがいなくて、むしろ品位が保たれてるよ。野球オヤジとか、いつの時代の見方だよ。固定観念が甚だしい。

後楽園ちょっと古かったか。上品はいいね。根津にある松本という魚屋に行こうと思うので文京探検してくるよ。

>>45879 匿名さん
今思い出したけど、飯田橋からポルシェを左手に見て次の信号を右折した通りは凄かった。確か三車線のWで中央が緑地でベンチが置いてある、あの周辺は気持ち良さそうだね。

>>45867 匿名さん
アジアヘッドクォーターとも称される特区は広いから全体を網羅的に把握している人はあまりいないと思います。観光地としてアジア諸国や国内の地方都市から多くの観光客が押し寄せる渋谷とか池袋と比べると認知度は低いのはしょうがないですね

ただ最近大きな動きが起きています。最も有名なものの一つとして、今までビジネスのみの街であった東京駅丸の内に都市観光の中心地になるような拠点を作るというミッションを掲げるTokyo torchというプロジェクトがあります。その核となるのは高さ390m、あべのハルカスや虎麻プロジェクトのタワーを超えるTorch Tower、その周辺の日比谷では帝国ホテル周辺の再開発、文京区では東京ドームシティ再開発などの巨大再開発を三井が相次いで発表しています。

渋谷も六本木など、現在不動産価格が非常に高い地域は歴史を紐解けばデベロッパーがプロデュースして盛り上げて来て今があることがわかります。その中心地が今後西から東へとシフトしていく予兆を感じています。住宅の需要も近隣でどんどん高まってくるでしょう。過去の話をするか、未来の話をするか、それによっても文京区の評価は変わるでしょう。

東京駅からの距離を考えると文京区は圧倒的に近い。山手線の駅で考えると六本木や渋谷からの距離は圧倒的に遠いわけなのですが、今後の大丸有の変化に伴って大きな住宅需要が文京区に生じることでしょう。投資家は未来をみつめるものではないでしょうか。

不動産は陣取り合戦なので、人が羨むような優良な不動産をおさえてさあこれからという時に有力な競争相手が出てきたら、自分の持つ資産の価値が減じるのではないかと慌てて火消しの書き込みをしたくなるのは、同じ人間としてよくわかります。ただ再開発というものは無いところに作るから効果が大きいのです。とっくに全てが揃っているところに作っても、なんの意味もない。

>>45882 匿名さん
あなたが私の指摘に答えられないことはよく分かりました。
アジアヘッドクォーター特区と国家戦略特区をごっちゃにしていることも分かりました。
嘘と御託で塗り固めた毎日の書き込み、お疲れさまでした。
よいお年を。

なにもないところに作るのは再開発ではなく、開発。
日本語間違えてます。
湾岸埋立地はなにもないところに作るから効果が大きく未来は大発展するといいたいのかな？
バカバカしい論理だ。

>>45883 匿名さん

45883さんの視点は、今後の23区の住宅需要を考える上で興味深いと思います。

「東京裏返し　社会学的街歩きガイド」という吉見俊哉さんの著書でも、「これからは都心北部がどう発展するかが鍵」という趣旨を書かれていて、実際に企業、大学、学生、住民らによる会議体「東京文化資源会議」も存在します。

上野・谷根千・本郷・湯島・秋葉原・神田辺りを「東京文化資源区」と位置付け、街の資源を連携させた再開発の在り方を議論しています。このエリアに路面電車を走らせる計画に向けた社会実証の話も真面目にしています。

大手町・丸の内・有楽町のエリアに圧倒的に近いのも立地のアドバンテージになっています。大手デベ主導の従来の再開発と差別化することが、単に懐古的な街づくりに終わるのか、発展的な街づくりに進むのかはまだ分かりませんが、面白い取り組みとして注視しています。

>>45884 匿名さん

おっしゃりたいことは理解しますが、再開発は古い既存の街を開発することで、何もないところに町をつくるのは開発だと思いますが。。。細かい指摘ですみません。

>>45872 匿名さん
国家戦略特区とはこれです。
どこにも税金をジャブジャブ注ぎ込んで整備するなんて書いてありません。

https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/kokkasenryakutoc.html

>>45885 匿名さん

横から失礼します。嘘と御託で塗り固めたとは、45882さんに失礼では。ちゃんと説明に対しては、代案で議論しないと、どこかの野党と同じ穴の狢になっちゃいますよ。

>>45885 匿名さん
>>45882　から　>>45884 を連投した匿名ですが、メダルマークがついていますけど上流に書いているメダルマークの匿名さんとは別人です。匿名掲示板なのでコテハンでないと行き違いがおきますね。まぎらわしくてすいません。ふだんは文京区関連のマンションスレに常駐してますのでお見知り置きを。

>>45884 で書いたように文京区にはまだ大したものはないように思います。
東京ドームも昭和な遊園地の様相をまだまだ引きずっていますし、一応都心六区という古くからある括りでは都心のうちに数えられており、極端なお金持ちがいないせいで平均値はやや低めですが、高所得な世帯が多くある区でもあります。満たすべきアンメットニーズが多く存在する地域だと思っています。ポジショントークかもしれませんが。

>>45878 坪単価比較中さん　がいみじくも指摘したように、文京区に買い物に行く人は少ないと思いますし、映画を見に行く人もいないでしょうし、若者同士でお酒を飲んで大騒ぎするような繁華街もありません。東京ドームも年中野球をやっているわけではないですし、ウインズも文京区の境界線を挟んで千代田区の水道橋駅にへばりつくように存在はしていますが、今や馬券はネットで買う時代、斜陽の施設となっています。何もないと言ってさしつかえないでしょう。再開発の効果は大きいと感じる理由はそこにあります。

>>45893 匿名さん
住む場所は繁華街のない静かな場所がいいと思うが。
富裕層だとそう考える。
ガヤガヤと煩い繁華街やイベントなんかやってる場所のそばに住みたいなんて考えるのは田んぼで囲まれたど田舎育ちの感覚。

予想通り、またポジショントーク合戦になったな。
都心5区の周辺はカツカツローンで買ったのか余裕がないやつが多いな。

>>45894 匿名さん
>繁華街のない静かな場所
それは肯定するんですが、やはり徒歩圏内に駅や、繁華街とは呼べない程度にほどほど趣味の良さそうな飲食店や個性的な商店が並んでいた方が住みやすいでしょうし、実際に港区あたりの内陸はそんな感じではないですか？

繰り返しますが、既に出来上がってしまった場所に追加するのは難しいんですが、ない場所に追加するのは容易いですよね。さらにそれによる環境の改善効果は高いと思います。

>>45896 匿名さん
それはイイと思います。
住宅街の中に隠れ家的なカフェやいいレストランなんかがあるのは好きです。

>>45893 匿名さん

え？ 文京区にも、連日のように若者が飲んで騒いでる飲み屋街があるよ。知ったかぶりはダメ。

>>45898 匿名さん
たぶん、文京区でも湯島関連とかここに書き込んでいる人が考えている高層ビルや大手デベが中心でない再開発というのはそんなイメージだと思いますよ。ただ問題は地主の高齢化ですよね、細かい地割りそのままでスムースに若返りが図られるのかというあたりでしょうか。私はむしろタワマン賛成派で、大規模な再開発で地権者に高級なマンションを与えて利益をあげさせつつ、公園緑地や道路などの公共空間を広げる方向性に可能性を感じています。