ロイヤルシティ西宮北口ってどうですか？

モデルルームに行く前に現地を見学してきました。阪急とＪＲ線に囲まれていて周辺も工場だけで民家がなくは生活をイメージできるような場所ではありませんでした。かなり期待していただけに正直がっかりです。あの立地だと価格はかなり安い設定になるのではないでしょうか？私は価格が安くても検討できませんが・・・

西宮北口のスレで70平米の低層階で4,000万〜と書き込みありましたよ。

上層階だと70平米で4,500万を超えるようです。
西宮北口と言っても、南側でしかも真横を阪急電車とＪＲの線路が通っている
とても環境が良いとは言えない場所です。
それでも坪単価200万以上とはビックリですね。

地価の上昇は落ち着きましたが、資材の上昇は凄まじいものがありますから、
マンション価格下げ止まりませんね。

あの場所で坪２００万以上ですか？？？

阪神間のマンションバブルはサブプライム問題で終わったと思ってましたが、
まだまだ上昇基調は変わらずですか。

現地見に行ってみましたが、とても住みたいと思うような雰囲気の場所では
無かったです。(大きなマンション出来れば少しは変わるのかな？)

３年前なら、坪２００万以上出せば、芦屋や苦楽園の環境の良い場所でも
買えてたのに・・・あの頃が懐かしい。

ここって説明会は大賑わいだったそうですが、書き込みは伸びませんね。

場所が悪い大規模マンションなので、西北の割には価格が安いだろうと期待して
集まった方々が多く、値段を聞いてガッカリした人も多いからでしょうか？

あの場所で、７０平米が４千万円〜なんて想像して参加した人はおそらくいなかった
ことでしょう。

ここってこれから先、雰囲気変わるのでしょうか！？
今はすごく暗い雰囲気の場所ですよね…。
電車好きの子どもがいるので主人は家から電車も見えるし乗り気なんですが、値段的にはやっぱり高いですよね。
第２期販売まで待とうかとも思うのですが、もっと高くなるのでしょうか。。。
あと、電車の騒音ってどうなのでしょう？？
今は幹線道路や鉄道から離れた場所に住んでいるので、こんな近くに２つも鉄道が通ってるときの騒音が考えられません。
階数を上にすれば気にならないのでしょうか？

場所が悪い割には高いと感じている方が多そうですね。

最寄り駅が阪急西北ってことで、デベも強気なのでしょうね。

電車の騒音の話題が出てますが、これだけ線路と近いと音はかなり響くでしょうね。
音は上にも響くので、上層・下層に関係ないと思います。
でも、世の中、線路沿いに住んでる人もいますし、住んでいれば慣れてくるもの
なのでしょうけど。

価格は２期になったら上がるってことは無いと思いますよ。
そういう事例を聞いたこと無いので。
逆に売れ行きが悪いと「新価格」なんて言って、１割・２割下げてくる可能性は
あると思いますけど。
阪神間でも売れ行きが落ちているので「新価格」といって売値を大幅に下げている
マンション続出してますし。

ダイドーかぁ。。。ダイドーだからなぁ。。。

現地の雰囲気もよくないですが、学校区も人気ないしねぇ〜

住所自体が深津ですよ！？残念ながら深津学校区です。。。無理です。

決められた方いらっしゃいますか。購入決断された型決め手はなんでしたか。

西北南側のマンションに住んでいますが津門川を渡る阪急電車の音はかなり響きます。
特に早朝は、今だに電車の音で目がさめる時もあります。
この物件の場合、JRにも近く鉄橋もあることから面倒でも早朝、深夜の音について調べるのが
良いと思います。実際に完成するともっと音が反響する可能性もあります。

ぶっちゃけ検討に値しない、マンションですね。
見てきたけど、何で？？？？　この値段

半値でも買わんよ。西北伝説も終わったな・・・

なんで西北も終わったな、とかガーデンズができたらその後北口周辺が凋落したりするっていう
書き込みが多いんでしょうか。
今後盛り上がる要素はないのでしょうか。交通渋滞がひどくなるから、住宅地としては価値が下がるということですか？

＞ぶっちゃけ検討に値しない、マンションですね。
見てきたけど、何で？？？？　この値段

かなり購入意欲を持って見に行ったんですがうちも現地を見てと値段を見てとで
却下しました。

おとなりの阪急の物件に期待しますがまた高そうですよね。
これから西北マンション事情どうなっていくのでしょうか。

私も西北の南側マンション居住です。
　阪急神戸線の電車の音はベランダに出ても全く聞こえません。
　阪急今津線の電車の音はベランダに出ればかすかに聞こえます。
　ＪＲの音は、ベランダに出ればよく聞こえます。
　線路からの距離も重要かと思いますが、線路と自分の部屋の間に「遮蔽物」があるかどうかが、「電車の音」が聞こえるかどうかの重要なポイントになるのではないでしょうか。
　ロイヤルの分譲住戸の中でも、「線路沿い」とは、思えないような部屋もあると思いますよ。

　個人的には、ＪＲと自分の住戸の間に遮蔽物がない部屋だけは、避けられた方がいいのでは
ないかと思います。（ＪＲは、貨物や夜行？も走るので、深夜でも走行音が聞こえてきます。私のマンションでは、うるさいとか思うほどではないですが、ロイヤルと線路の距離だとかなり聞こえるかも知れませんね・・・）。
　阪急今津線は、本数が少ない・深夜走行はない・スピードは出ないとの理由から、そんなに
気にしなくてもいいではないでしょうか。（私のマンションからだと全く気になりません）。
　ご参考までに・・・。

>17様
（私のマンションからだと全く気になりません）。具体的に何町でどのあたりにお住まいで何階か教えて下さいませんか。

電車の音の問題よりも、現地周辺と価格で却下しました。

夜現地見に行きましたがとても暗く人通りもなくかなり怖い印象でした。

東隣は阪急電車、南はＪＲ、西はセメント工場。
確かに阪急はスピードが遅いため静か。でもＪＲは夜中も貨物が走るし、複々線。
昼間は南風なので、ＪＲの鉄粉が吹き付ける。
西からはセメントの粉と、そこに集まる大型ダンプの排気ガス。
最近、重機のレンタル屋さんもできたようで、ますます、排気ガスは気になりますね。

昔、阪急神戸線の線路から５０ｍくらいの場所に住んでいましたが、青空駐車の車は
けっこう、鉄粉がこびりついていまして、洗車のたびに、粘土で取っていました。
目には見えませんが、けっこう飛んでいると思います。まして、ＪＲ！！

このあたり、昼間は必ず南風です。

私，両度町のマンションに住んでいますが，けさたまたまベランダ(南側)に出てみたら，
結構線路の音がよく聞こえてびっくりしました。JRの貨物列車だと思います。

　ちなみに，線路とベランダとの間にそんなに遮蔽物はないと思いますが，芸術文化センターの
近くのマンションですので，そこそこJRの線路からは距離があります。

＞電車の音の問題よりも、現地周辺と価格で却下しました

JRのこともあわせて却下ですね。御値段もこの立地、物件にしては高い！！
ガーデンズだけが魅力で強く出てる感じですね。

私はモデルルームより先に現地へ見に行ってみるようにしています。
その後モデルルームへ・・。というパターンなのですが、
ここは現地へ行ってそのまま帰ってきてしまいました・・・。

>ここは現地へ行ってそのまま帰ってきてしまいました・・・。
>22です。うちも同じくです。

皆さんの評価があまり良くないというのが印象に感じる掲示板ですが、私たちは現在、購入する予定で検討しています。
問題点としては・・・
（１）阪急電車の騒音。40分ぐらいしか現地にいませんでしたが、偶然なのか、マンション予定地の線路付近でちょうど、電車が交差する気がします。騒音は3秒弱ぐらいですが、音が大きくなっている気がします。
（２）JR西宮の北側地区（A地区）に隣接。また、学区が小学校・中学校共にA地区と同じになる。
（３）隣の生コン会社の粉塵。ISO取得しているとの事ですが、コンクリの臭いが現地に行くとする及び、道路を見るとコンクリの粉が流れ出している。
（４）マンション予定地とJRの間の道は狭いにもかかわらず、交通量が多い（抜け道？）。
（５）マンション隣接北側の土地に何が建設されるのか不明。
（６）他の書き込みにもありましたが、風は南から吹き上げてくるため、JRの粉塵や生コン会社からの粉塵は避けられないのではないか？
（７）騒音とA地区隣接に見合う価格？
（８）緑が少ない？公園がないため、コンクリートに囲まれている印象がある。

以上が、今、漠然としてある不安要素としてあります。みなさん、これらに対して何かコメントお願いします。

こんにちは。色々心配ですよね。うちは検討して上記の理由や他の理由も含め見送った組なんですが

＞隣の生コン会社の粉塵。ISO取得しているとの事ですが、コンクリの臭いが現地に行くとする及び、道路を見るとコンクリの粉が流れ出している

に関してはお隣に来年当たり？売り出しの神祇官町の阪急不動産予定マンション建設のとき、阪急が動かす方向で検討しているそうですよ。

早速のレスポンスありがとうございます。

公園ができる可能性は非常にうれしいのですが、あくまで可能性であり、最初で最後の大きな買い物において、可能性を期待して購入に踏み切っていいものなのでしょうか？

また、先ほど、22時に現地に赴き30分ぐらいマンション予定地（ノースコート入り口付近）にいたのですが、JRはよく電車が通るのですが、やはりそれほど気にならず、問題は、阪急電車の音でした。今は、予定地近隣には建物がないため、生活音がほとんどせず、電車の音がうるさく感じました。窓を開けて寝ると、やはりこの音とは戦いになるのかな、と感じました。

中間考察；このような不安をひとつでも持つ物件は購入しないほうがベストなのでしょうか？皆様のご意見よろしくお願いいたします。

いろいろ不安や問題点を書かれている方々がいますが、西北周辺は今後もマンション
建設予定がある中、わざわざＪＲと阪急の線路が真横を通っている物件を選択する
必要はないと思うのですが・・・

その分、価格は安いとは思いますが、あの立地は有り得ないって感じです。

＞いろいろ不安や問題点を書かれている方々がいますが、西北周辺は今後もマンション
建設予定がある中、わざわざＪＲと阪急の線路が真横を通っている物件を選択する
必要はないと思うのですが・・・
同感です。いいお買い物して下さいね。

中間考察②；線路横のマンションについて。

西宮北口を中止に阪急電車は東西南北に伸びていますが、その線路沿いには多くの分譲マンションや戸建があると思います。徒歩8分内で、4500万クラスはやはり高いのでしょうか？沿線沿いはもう少し下がるのが適正なんでしょうか？
線路沿いの部屋は、電車音により選択からはずしています。

資料を取り寄せたものの、現地がココだとわかって見送った者です。
いくら西宮北口が近いと言っても、用途地域が工業地域ですし、
やはりここは価格の割りにリスクが高すぎるような気がしまして…

コンクリート工場だけでなく、線路沿いは鉄粉が飛んできますので
洗濯物は外で干せなさそう。車にもかかりますよ。

【線路沿い物件についての掲示板】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41183/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41604/


ちなみに参考になるかどうか…ここ2年の路線価です。
現地の区画だけ1平方メートルあたり3万円の差があります。

【平成20年度路線価】
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/osaka/hyogo/prices/html/60071f.h...

【平成19年度路線価】
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/osaka/hyogo/prices/html/60071f.h...

中間考察③

阪急電車及びJRからの鉄粉の飛散について

西宮は確かに南からの風が確実に吹くと考えられます。そのため、希望的な見解ですが、阪急電車からの鉄粉は比較的、北もしくは北東の方に流れるのでは？JRについて回避は不可能かと思いますが・・・。ノースコートであればまだ希望もあるのでは・・・。

阪急電車及びJRからの騒音について

別掲示板にも多くの意見があり、個人差があるとのことで見解が一致しません。ある程度の距離が取れていると判断できて、振動がないのであればO.K.かと・・・。

生コン会社の存在

これはかなりのマイナス因子になっています。ミキサー車が往来するのであれば、やはり小学生以下の子供がいる家庭では危険すぎるのでしょうか？

中間考察④

近隣の小学校・中学校について

過去に、学校のそばに住んだ経験がないのですが、やはり、チャイム音や催し物（またその練習）の音はかなり気になるのでしょうか？プールがそばにあるので、ワイワイ音も大きそうです。
普段の昼間の音もまだ現地で経験できていないので、ご近所にすでにお住まいの方、助言宜しくお願いします。

誰も触れないから書くけど

ダイドー住販、民事再生法を申請＝負債２４８億円−帝国データバンク
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008071500932
http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2696.html

ここの会社とは違うけど、同じグループ。
http://www.daido.gr.jp/html/company01.html

緊急問題！？

ダイドー住販が民事再生法・・・。これって支援先が見つからないと・・・倒産ですよね。
ということは、グループ内にしわ寄せがきて・・・。最悪、ここも倒産・・・。

と、最悪の事態になった場合・・・どうなるんでしょうか？

非上場のグループ企業でそのうち1社が倒産すれば、影響は免れないと思うが。

本当に大丈夫ならダイドーサービスから
何らかのリリースあると思うが、それがないと。。。

速報

午前中にアクセスできた【ダイドー住販】に、現在、アクセスできません。何らのパブリックコメントもなし・・・。このグループは信用しないほうがいいのだろうか・・・。

今日サイトに行ってみたら
何事もなかったかのように「ダイドー住販」の痕跡が完全に消されている。
そこまでするならうちは大丈夫って書けばいいのにねw

魚拓
http://s03.megalodon.jp/2008-0716-1506-42/www.daido.gr.jp/html/company...

うわ、気になる。
でもダイドーの物件ってこれまでほぼ完売御礼ですよね？
住販とはどんな関係なんでしょう？

ずばり！ここは買い？

いや、もっといい物件他にあるでしょ…
ありえへん。

不動産の下落が現実に起きている現在では、
　この物件は見送りが正解でしょう。
　この物件に問題があるというのではなく、
　この時期に問題があるということです。

　不動産に関する色々なデータを入手して、判断してみてください。

確かに時期は問題やね。

マンション不況で買い手は減っているのに、土地購入や建築資材のコストは上昇し
価格は上がっている。

このマンションの場所とグレードだと２，３年前なら２割くらい安い価格で売り
出されていたでしょう。

どうしても、ここがいいって方は竣工後の２割引などを狙うのも手かと思います。

しかし、一番辛いのはデベでしょうね。
資材価格高騰でやむなく売り値を上げているのでしょうが、ますます売れなくなる
という悪循環。
ゼファーに続いて中小デベは倒産するとこまだまだ出そうな感じ。

今日もチラシ入ってましたね。売れ行き悪いようですね。
どうしてもココがいいという人って少ないと思いますよ。

多くの？（他の掲示板に比べるの圧倒的に書き込み少ないですが…）意見を参考にした後、現地を何度も見学に行き、最終的に購入を断念しました。
皆さんの書き込みを要約すると、価格に見合うマンションではないというコメントだと感じます。実際に、安いものとは思いませんし、電車は真東・真南隣接。真西は生コン屋。地域・学区は微妙。。。
しかし、西宮北口駅にここまで近く、阪急西宮ガーデンズ建設と、多くのメリットもあるのは事実だと思います。

完璧な住宅というものは存在しない。完璧になるように求めていくのが正しい考え方なんでしょうね。

まず、物件の設置場所は、申し分ないと思います。
ただし、ＪＲ北部に対する市民の偏見の目はありますがね・・・

私は出身が西宮ではないので、再開発による価格の下落率の低さに期待して買う方向でいます。
ちなみに、東側の線路は若干うるさいですが、南側のＪＲは音は気にならない程度です。

むしろ、一般販売はしていない中で、地元住民へのビラだけで1ヶ月程度で半分以上売れている物件なんていまどきありません。
はっきりいって、めちゃくちゃ売れている物件だと思います。

お隣のＪＲ尼崎やつかしんの横にも見学に行きましたが、ここが一番売れ行きが抜群でした。
甲子園口や、北口のその他物件はすべて高すぎて、手が出ません。

もっと時期を待つと、阪急やイズミヤ、その他ショッピングモールや阪急不動産の開発する
タワーマンションば隣接して、さらに地価がＵＰしそうで、今が最後の買い時かなと・・・。

なんか、デベの方？って思えるような、ベタ褒めの書き込みまで出てきましたね。

それとも、西宮の人ではないから、申し分ないと思うのかも？

西宮住民の方なら、すこなくともあの場所を「申し分ない」と感じる人は、ほとんど
いないことでしょう。
東・南に線路が接し、横は工場で、なんとなく暗〜い雰囲気。

４６では無いですが、新築の西北物件としては、良いほうではないかと。
鋼材の原価上がって、今がデベも売りたいでしょうし。
これが、ショッピングモールが完成すると、若干は相場が上がると思います。

校区はちょっと解かりかねますが、あの近辺で仕事をする事がありますが、音はそこまで気にはならないですよ。感じ方でしょうか。。

まあ売れてるからとかよりも、自分が必要かでしょうね〜
完璧なものって難しいですし、ライフスタイルにあわない人がいるのも事実ですしね。

便利なんですけどね〜　甲子園口よりも価格的には若干安いのでいいとは思うのですが。
物件の魅力はあると思いますよ　

中古の物件で３８００万とかの駅近タワーを購入するよりはいいかと。。

まあ、価値感によるとは思いますが、私は中古の駅近タワーの方が
当然よいと思いますよ。

＞49私は中古の駅近タワーの方が
当然よいと思いますよ。
　　
ジオタワーのことでしょうか。でそうでしょうか？？それにしても毎日ほど夜あのあたりとおりますがジオタワー電気ついている部屋少ないですね。やはり資産目的の方で空き家が多いのでしょうか？