ルフォン南品川

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。

>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。

建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。

>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？

消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。

そろそろ正式価格発表？

70m2級　勝負

ルフォン南品川　４Ｆ　69｡8m2　5550万　南西角部屋　坪262
　・シューズインクローゼット
　・御影石カウンター
　・洗面浴室とキッチン2ウェイ
　・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
　・隣棟壁があるけど外廊下
　・駅5分（新馬場）

　vs

ザパーク東品川　４Ｆ　70.0m2　5330万　西向き　坪251
　・ウォークインクローゼットｘ３
　・ディスポーザー
　・食器棚
　・エアコン
　・アウトフレーム
　・内廊下
　・駅7分（青物横丁）

南品川に１票

東品川は内廊下だっけ？

新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。

ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？

新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。

本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。

通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。

青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。

ナイス対決

南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・

安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然ＴＰＨかなあ。

でもＴＰＨ東品川って内廊下だっけ

青横と新馬場では止まる電車の本数が２．５倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。

新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。

買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。

住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。

定期は青横まで購入しておきましょう

だから住民ですよ

ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分

TPH東品川
青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分

使い分ければいいじゃん、、、

TPH東品川は新馬場6分だよ！

ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね？中古で売るときもそれが表示されます。

そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。

新馬場はほんと使えないよね。

青物横丁発　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:35　07:38　★07:40　07:47　07:50　★07:52　07:56
08:00　★08:02　08:06　08:10　★08:12　08:18　08:23　★08:25　08:30
★普通

新馬場発　普通　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:30　07:42　07:54
08:03　08:14　08:26

新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。

新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。

ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。

青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。

でも各停はラッシュでも空いてていいのよね。ゆりかもめよりは速いし。

先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。

中々の売り行きかと思われますね。
いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。
いかがでしょうか。

慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急＆りんかい線＆モノレール、図書館など。
京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。

ほとんどの人は品川でJR線に乗り換えでしょ

結構人気なんだね、

なんだかんだで駅距離５分はやっぱり魅力的なんだな