ルフォン南品川

ザ・パークハウス東品川とバッティングですね。

ここ日当たり良さそうですね
南は一戸建てと低層の建物だから２階でも充分に日が当たりそうです

仕様によりますが、パークハウスより道路も一本駅側だし、価格いかんでは心惹かれそうです

まだ正確には分からないですが、チラシを見るとディスポーザーはなさそう。

小規模～中規模の間くらいなので、管理費は若干高そうですね。
そのため設備仕様を落として帳尻としているかも。>>4さんの仰るとおりディスポーザは無さそうですね。残念。
販売代理で東京建物が入っているので、その分の手数料も上乗せが気になります。

目玉として南向き3LDK・67m2で4600万（恐らくBタイプ）ということで
B・Fタイプが最多価格帯の4800万前後（Bは南なので高いかも）
E・Gタイプが4900万前後～
A・Dタイプも5100万前後～　くらい？
パークハウスとほぼ同額～若干高いくらいですかね。
あとは日照・設備等の好みに大きく左右されそうな物件です。

価格は完全に素人考えなので外れたらすいません。

色合い的に最近出来たORIXの新馬場の物件に近い感じかな？個人的には色合いはパークハウスの方が良いけど、ここはここで気になるね。

今は南が開けてるけど、ここ準工だから4階以上じゃないと将来的に新しいマンションとかでつぶれちゃう可能性がないですか？

まぁそれにしても21坪の3LDKほんと増えたよね、確かに予算5000万円までって人多いだろうから坪250位でグロス5000万円前後にするにはちょうどいいんだろうけど。。。

高層以外は南側つぶれる前提で買わないと、あとからガッカリするかも。

場所は生活利便性良くて品川近いから最高なんだけどね。。

明らかにパークハウスを意識した価格設定ですね。

リスク承知で南側検討するか、回避して西側にするか。。悩みたいと思います。

ディスポはすぐ臭くなるし壊れるし、うちは観葉植物好きなので生ごみ処理機を買うつもりです。
品川区なら補助が2万円位出ますしね、確か。

>7
バルコニーは南側と東側ですね

南と東ですか。。
南のリスクヘッジ用には西がよかったなぁ(-_-;)

物件土地周辺を見てきましたが近くにハムの会社みたいのがあって、下水？か分かりませんが建設予定地まで臭いが来ていました。近隣住民さんで分かる方いらっしゃいますでしょうか？

カイゼルハムですね。

私の印象では、「工場の横を通ると、少しにおいがする日もある」という程度です。
カイゼルハム側もいろいろと改善を図っているようで、
近隣に昔から住んでいる方に聞くと、「かなりにおわなくなった」と言っていました。
下水はマンホールの上を通るとにおうこともありますが、
年がら年中というわけでもなく、逆にマンホールの近く以外では気になりません。
いずれにしても、ルフォンの場所で日常生活で困ることは無いと考えます。
ただ、重説には「においがすることもある」と記載されるかもしれませんね。

ちなみにカイゼルハムは大手百貨店にも出店しているブランドです。
1階には直販売店もありますよ。

また売店の隣には「ピザハット」があり、月に3日ある「ハットの日」は持ち帰りピザが半額。
近隣住民で毎月楽しみにしている人も多いと思います。

７
ディスポはすぐ臭くならないし壊れません
出鱈目な事言わないで下さい

向かいの日商岩井マンションの駐車場に1本だけ大きな桜の木があります。
マンションの方々も大切にしているようで、毎年専用のライトを設置して、ライトアップしてます。
今年もライトアップが始まりました。

>>10さん
仕事場で毎朝、毎晩カイゼルハムの前を通りますが、すごい気になる臭いがする事は
ないですね。なんとなく臭うなと思う日もありますが嫌な臭いでもありませんし、会社でも
話題にはならないので気にする人はいないのだと思いますよ。カイゼルハムの直営所で
売っているソーセージはすごい美味しいですよ。

以前、ここを壊す前に、ここに住んでいたことのある者です。カイゼルハムの臭いはぜんぜん気にならなかったですよ。カイゼルの前は臭いますけど(^-^; 駅に近いし旧東海道の商店街はとても便利でしたよ(^-^)ただ、駐車場の出入り口を裏側にしたのはどうかと、、、。裏側の道は一通で細いので 正面の方が絶対いいのに！と思います。

旧東海道の商店街はすごく安い八百屋さんがあったり美味しいケーキ屋さんがあったりして
歩くだけで楽しいですよね。駄菓子屋さんなんかもあります。もう少し近くのスーパーフェニックスが
生鮮食品など新鮮だといいのにな。あまりお客さんが入らないのか商品自体動かないのでしょうかね。
昔はにぎわっていたのですが、みんな、イオンやＯＫストアに流れてしまっているのかな。

>16
まいばすけっとに取られた感じですよね

モデルルームの予約始まりましたね。
届いたチラシにはやはりディスポーザーはついてなさそうです。残念。

やっぱり、ここは匂いますね
カイゼルハム？
牛豚の加工におい？

ここは液状化するよ。
京浜国道より山側でないとやばいよ。
旧東海道は地盤ゆるいし、カイゼルハム
から警察署近くまで昔は屠殺馬近し！だよ

>21
ソースは？

品川区の液状化危険度マップでは、この場所は｢危険度が低い｣です。

先日、パークハウス東品川のＭＲを見学した後に、
ここの現地を見に行きましたが、基礎工事の真っ最中でした。

どんな風に仕上がるか楽しみです。

東京の液状化予測図（東京土木技術支援・人材育成センター）によれば、
この地域は、「液状化の可能性がある地域」になります。

詳しくはこちらです。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

この地域は埋め立て地の境界部なので、海よりの地域と比較すれば、安全かと思いますが、
液状化が全く起きないとは言えないように思います。

今日は異臭してましたねえ。
本当に大丈夫？

一年中という訳ではなく、特定のタイミングだけだと思いますが、気になるようでしたら検討外とされては。

確かに匂いましたね、今日…
車で前を通って信号待ちしていた時、窓を開けていたので匂いが入って来たのですが、変な話、運転していた夫に「オナラした？」と聞いてしまうような匂いでした。

どれくらいのタイミングで匂うのか気になります。

ははは笑
ご主人何食べてるの？

みなさんのコメントを拝見すると、近隣のパークハウス東品川と比較した場合、
パークハウスに対する本物件のデメリットは、近隣の食品工場からの匂いくらいしかないと受け止めてしまいますが、
そんなものなのでしょうか？もしそうでしたら、ゴミの悪臭とかではないし、それほど気にならないので、
この物件の登録を前向きに考えたいと思っています。

間取り図面を見る限りリビングの床暖房なしですか？？

床暖房ナシですか⁉
ディスポーザーもないですよね。
うーん…

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

１LDKの物件が気になっています。
サービスルーム4.5畳があるので、
実質的には２LDKのように使えるのではないかと感じました。
DINKSでも行けそうな感じの広さかなと思います。
サービスルームも窓がありますしね。
日照時間の関係で居室として認められないだけなのでしょうか。

この物件、梁の設置がいまいち。
あちこちで天井高が低い領域がある。

ここは、目黒川の水害が気になります。
浸水時の水深は１ｍ～２ｍ位の地域に入っています。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf

実際にこの地域は過去に水害にあったことはあるのでしょうか？
この前の２０１３年４月７日の大雨の時はどんな感じだったのでしょうか？

過去は詳しく知りませんが、この前の程度なら問題ないですね。

むしろ、この地図の西五反田がまず危なくなります。
http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/wmain.html

MR行きました。

>37さんも言っていますが、特に上層階のLDで下り天井が1905mmって…。
背が高い人なら頭ぶつけるよ。
他にも2000～2100の箇所が複数。

あと、外階段が黒の縦格子の鉄柵。
メイン以外のバルコニーも同様。

期待していただけに残念。

それは酷い…
パークハウス東品川より価格が低いのはそういうコストダウンがあったからなんですね。

鉄柵はないわ〜…

40です。

もちろんLDの下り天井1905は、LDの一部だけで、かつ上層階の一部の部屋だけです。
ただMRの4.5畳の部屋に同じ1905の部分があり、圧迫感があったので、
これがリビングにあるのか～と思うと、ちょっと躊躇します。

MR見て来ましたが、MRの2WAYは70にしては珍しい感じ。その分キッチンは狭いです。
やはり気になったのは梁と下がり天井。MRの洋室3とバルコニー手前の下がり天井が1900って・・・
あれはちょっとありえない。鉄柵ももちろんですが、バルコニーも1Fから全て磨りガラスだったのも地味に残念。

安い安いと散々言われていたので結構期待していったんですが、結論からすると坪単価で言うと相場価格以上でも以下でもなし。むしろこの仕様じゃ割高と感じました。
結局安いプランは東向き＆少し狭く、そちらはセットバックしていて南棟の影になっていて東といっても南向き日照がほぼ期待できず。
そして3LDKと思っていた部屋の半分は蓋を開けたら2LDK+S。そりゃ安くなるはずですよ。
Felicaだったりキッチン御影石みたいに変なところの仕様を必死にアピールするのでなく、基本を頑張って欲しかった。残念。

40=42です。

そうなんですよね。
「パークハウスさんよりも安い」といってもそれほど差は無いですし、
ディスポーザー無し・下り天井・鉄柵を考えれば、
南向きが多いとは言え、相応の価格差のように感じます。

せっかく南東・南西角部屋を取れるのだから、もうすこし頑張って欲しかったなー。

パークハウスは、２５０万台後半／坪、ここは２４５万前後／坪くらいです。
約１０万／坪の差が、梁の設置等の仕様に顕著に出てきましたね。

しかし、設計のやり方次第では、梁の設置をもっと工夫できたんじゃないかなと思うのですが。。。
建設費が安いとあんなに梁を設けないといけないのでしょうか？それとも設計会社の趣味が悪いとか・・・
特に南向きの真ん中２列のＬＤのバルコニー側の窓上の約１９００ｍｍ梁の張り出し量は異常です。
ＬＤのうち窓側の１／４にはエアコンの風がいかないんじゃないでしょうか？

ここは、パークハウスと比較して、価格面ではメリットがありますが、間取り面では劣りますね。
ディスポーザもないようですが、これは戸数も少ないことからのちのちの管理費や修繕費への
影響を考えると、ない方がもしろよいのかとも思っています。

あとは、パークハウスと同条件ですが、ここは、目黒川の水害と液状化の可能性があることを
わかった上でじゃないと購入できませんね。

たしかに天井は気になったけど、、、

南向きがこの値段で買えるなら、私は前向きに検討します。
方位は妥協したくないので。

確かに、南東や南西の角部屋は貴重なので、妥協できるかどうか見極めたいです。

わが家も昨日見学してきました。

パークハウスも見ましたが、価格面で断念したわが家にとってルフォンはかなり良かったです。
指摘されている天井のことも、正直掲示板見るまでは忘れていたぐらいであまり気になりませんでした。

このエリアの中古も新築もかなりたくさん見学しましたが、その中で一番商品と価格とのバランスが取れている印象です。

Aは1Fで5100～、Dは5200～で1F毎にグロス100万上がる感じでした。Dとしてもパークハウス東南と比較して同等価格ですね。
ここ買うメリットは値段だから、狙うとしたら2LDKSで我慢するとしてBかな。東向きは日影なんで正直論外・・・。

すみません、一部間違いです

×　Aは1Fで5100～、Dは5200～
○　Aは1Fで5200～、Dは5100～

南向き角はごく普通、相場のお値段ですよね。もうちょっと安くしてくれないかなぁ。
まだ確定してないんで、皆さん要望出さなかったら安くなるかも（笑）