「品川日和」
いかがでしょうか。
□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米
公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）
【物件情報、URLを追加しました 2013.3.5 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-02 12:27:50
ザ・パークハウス東品川とバッティングですね。
金額的にはこっちのが安いのかな。
もっと早く情報上がれば検討出来たのに…
ここ日当たり良さそうですね
南は一戸建てと低層の建物だから２階でも充分に日が当たりそうです
仕様によりますが、パークハウスより道路も一本駅側だし、価格いかんでは心惹かれそうです
まだ正確には分からないですが、チラシを見るとディスポーザーはなさそう。
小規模～中規模の間くらいなので、管理費は若干高そうですね。
そのため設備仕様を落として帳尻としているかも。>>4さんの仰るとおりディスポーザは無さそうですね。残念。
販売代理で東京建物が入っているので、その分の手数料も上乗せが気になります。
目玉として南向き3LDK・67m2で4600万（恐らくBタイプ）ということで
B・Fタイプが最多価格帯の4800万前後（Bは南なので高いかも）
E・Gタイプが4900万前後～
A・Dタイプも5100万前後～ くらい？
パークハウスとほぼ同額～若干高いくらいですかね。
あとは日照・設備等の好みに大きく左右されそうな物件です。
価格は完全に素人考えなので外れたらすいません。
色合い的に最近出来たORIXの新馬場の物件に近い感じかな？個人的には色合いはパークハウスの方が良いけど、ここはここで気になるね。
今は南が開けてるけど、ここ準工だから4階以上じゃないと将来的に新しいマンションとかでつぶれちゃう可能性がないですか？
まぁそれにしても21坪の3LDKほんと増えたよね、確かに予算5000万円までって人多いだろうから坪250位でグロス5000万円前後にするにはちょうどいいんだろうけど。。。
高層以外は南側つぶれる前提で買わないと、あとからガッカリするかも。
場所は生活利便性良くて品川近いから最高なんだけどね。。
明らかにパークハウスを意識した価格設定ですね。
リスク承知で南側検討するか、回避して西側にするか。。悩みたいと思います。
ディスポはすぐ臭くなるし壊れるし、うちは観葉植物好きなので生ごみ処理機を買うつもりです。
品川区なら補助が2万円位出ますしね、確か。
南と東ですか。。
南のリスクヘッジ用には西がよかったなぁ(-_-;)
物件土地周辺を見てきましたが近くにハムの会社みたいのがあって、下水？か分かりませんが建設予定地まで臭いが来ていました。近隣住民さんで分かる方いらっしゃいますでしょうか？
カイゼルハムですね。
私の印象では、「工場の横を通ると、少しにおいがする日もある」という程度です。
カイゼルハム側もいろいろと改善を図っているようで、
近隣に昔から住んでいる方に聞くと、「かなりにおわなくなった」と言っていました。
下水はマンホールの上を通るとにおうこともありますが、
年がら年中というわけでもなく、逆にマンホールの近く以外では気になりません。
いずれにしても、ルフォンの場所で日常生活で困ることは無いと考えます。
ただ、重説には「においがすることもある」と記載されるかもしれませんね。
ちなみにカイゼルハムは大手百貨店にも出店しているブランドです。
1階には直販売店もありますよ。
また売店の隣には「ピザハット」があり、月に3日ある「ハットの日」は持ち帰りピザが半額。
近隣住民で毎月楽しみにしている人も多いと思います。
７
ディスポはすぐ臭くならないし壊れません
出鱈目な事言わないで下さい
向かいの日商岩井マンションの駐車場に1本だけ大きな桜の木があります。
マンションの方々も大切にしているようで、毎年専用のライトを設置して、ライトアップしてます。
今年もライトアップが始まりました。
>>10さん
仕事場で毎朝、毎晩カイゼルハムの前を通りますが、すごい気になる臭いがする事は
ないですね。なんとなく臭うなと思う日もありますが嫌な臭いでもありませんし、会社でも
話題にはならないので気にする人はいないのだと思いますよ。カイゼルハムの直営所で
売っているソーセージはすごい美味しいですよ。
以前、ここを壊す前に、ここに住んでいたことのある者です。カイゼルハムの臭いはぜんぜん気にならなかったですよ。カイゼルの前は臭いますけど(^-^; 駅に近いし旧東海道の商店街はとても便利でしたよ(^-^)ただ、駐車場の出入り口を裏側にしたのはどうかと、、、。裏側の道は一通で細いので 正面の方が絶対いいのに！と思います。
旧東海道の商店街はすごく安い八百屋さんがあったり美味しいケーキ屋さんがあったりして
歩くだけで楽しいですよね。駄菓子屋さんなんかもあります。もう少し近くのスーパーフェニックスが
生鮮食品など新鮮だといいのにな。あまりお客さんが入らないのか商品自体動かないのでしょうかね。
昔はにぎわっていたのですが、みんな、イオンやＯＫストアに流れてしまっているのかな。
モデルルームの予約始まりましたね。
届いたチラシにはやはりディスポーザーはついてなさそうです。残念。
やっぱり、ここは匂いますね
カイゼルハム？
牛豚の加工におい？
近隣物件デベさんのネガ？
お疲れ様です。
ここは液状化するよ。
京浜国道より山側でないとやばいよ。
旧東海道は地盤ゆるいし、カイゼルハム
から警察署近くまで昔は屠殺馬近し！だよ
先日、パークハウス東品川のＭＲを見学した後に、
ここの現地を見に行きましたが、基礎工事の真っ最中でした。
どんな風に仕上がるか楽しみです。
東京の液状化予測図（東京土木技術支援・人材育成センター）によれば、
この地域は、「液状化の可能性がある地域」になります。
詳しくはこちらです。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
この地域は埋め立て地の境界部なので、海よりの地域と比較すれば、安全かと思いますが、
液状化が全く起きないとは言えないように思います。
このmapみたら、ここに限らず、東部エリアは概ね｢可能性がある｣。
認識しておくことは必要だけど、この物件だけとりたてて騒ぐ必要もないと思う。
今日は異臭してましたねえ。
本当に大丈夫？
一年中という訳ではなく、特定のタイミングだけだと思いますが、気になるようでしたら検討外とされては。
確かに匂いましたね、今日…
車で前を通って信号待ちしていた時、窓を開けていたので匂いが入って来たのですが、変な話、運転していた夫に「オナラした？」と聞いてしまうような匂いでした。
どれくらいのタイミングで匂うのか気になります。
ははは笑
ご主人何食べてるの？
みなさんのコメントを拝見すると、近隣のパークハウス東品川と比較した場合、
パークハウスに対する本物件のデメリットは、近隣の食品工場からの匂いくらいしかないと受け止めてしまいますが、
そんなものなのでしょうか？もしそうでしたら、ゴミの悪臭とかではないし、それほど気にならないので、
この物件の登録を前向きに考えたいと思っています。
間取り図面を見る限りリビングの床暖房なしですか？？
床暖房ナシですか⁉
ディスポーザーもないですよね。
うーん…
床暖房はありますよ。チラシには載っています。
そのうちWEBでもアップされるでしょう。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
１LDKの物件が気になっています。
サービスルーム4.5畳があるので、
実質的には２LDKのように使えるのではないかと感じました。
DINKSでも行けそうな感じの広さかなと思います。
サービスルームも窓がありますしね。
日照時間の関係で居室として認められないだけなのでしょうか。
この物件、梁の設置がいまいち。
あちこちで天井高が低い領域がある。
ここは、目黒川の水害が気になります。
浸水時の水深は１ｍ～２ｍ位の地域に入っています。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf
実際にこの地域は過去に水害にあったことはあるのでしょうか？
この前の２０１３年４月７日の大雨の時はどんな感じだったのでしょうか？
過去は詳しく知りませんが、この前の程度なら問題ないですね。
むしろ、この地図の西五反田がまず危なくなります。
http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/wmain.html
MR行きました。
>37さんも言っていますが、特に上層階のLDで下り天井が1905mmって…。
背が高い人なら頭ぶつけるよ。
他にも2000～2100の箇所が複数。
あと、外階段が黒の縦格子の鉄柵。
メイン以外のバルコニーも同様。
期待していただけに残念。
それは酷い…
パークハウス東品川より価格が低いのはそういうコストダウンがあったからなんですね。
鉄柵はないわ〜…
40です。
もちろんLDの下り天井1905は、LDの一部だけで、かつ上層階の一部の部屋だけです。
ただMRの4.5畳の部屋に同じ1905の部分があり、圧迫感があったので、
これがリビングにあるのか～と思うと、ちょっと躊躇します。
MR見て来ましたが、MRの2WAYは70にしては珍しい感じ。その分キッチンは狭いです。
やはり気になったのは梁と下がり天井。MRの洋室3とバルコニー手前の下がり天井が1900って・・・
あれはちょっとありえない。鉄柵ももちろんですが、バルコニーも1Fから全て磨りガラスだったのも地味に残念。
安い安いと散々言われていたので結構期待していったんですが、結論からすると坪単価で言うと相場価格以上でも以下でもなし。むしろこの仕様じゃ割高と感じました。
結局安いプランは東向き＆少し狭く、そちらはセットバックしていて南棟の影になっていて東といっても南向き日照がほぼ期待できず。
そして3LDKと思っていた部屋の半分は蓋を開けたら2LDK+S。そりゃ安くなるはずですよ。
Felicaだったりキッチン御影石みたいに変なところの仕様を必死にアピールするのでなく、基本を頑張って欲しかった。残念。
40=42です。
そうなんですよね。
「パークハウスさんよりも安い」といってもそれほど差は無いですし、
ディスポーザー無し・下り天井・鉄柵を考えれば、
南向きが多いとは言え、相応の価格差のように感じます。
せっかく南東・南西角部屋を取れるのだから、もうすこし頑張って欲しかったなー。
パークハウスは、２５０万台後半／坪、ここは２４５万前後／坪くらいです。
約１０万／坪の差が、梁の設置等の仕様に顕著に出てきましたね。
しかし、設計のやり方次第では、梁の設置をもっと工夫できたんじゃないかなと思うのですが。。。
建設費が安いとあんなに梁を設けないといけないのでしょうか？それとも設計会社の趣味が悪いとか・・・
特に南向きの真ん中２列のＬＤのバルコニー側の窓上の約１９００ｍｍ梁の張り出し量は異常です。
ＬＤのうち窓側の１／４にはエアコンの風がいかないんじゃないでしょうか？
ここは、パークハウスと比較して、価格面ではメリットがありますが、間取り面では劣りますね。
ディスポーザもないようですが、これは戸数も少ないことからのちのちの管理費や修繕費への
影響を考えると、ない方がもしろよいのかとも思っています。
あとは、パークハウスと同条件ですが、ここは、目黒川の水害と液状化の可能性があることを
わかった上でじゃないと購入できませんね。
たしかに天井は気になったけど、、、
南向きがこの値段で買えるなら、私は前向きに検討します。
方位は妥協したくないので。
確かに、南東や南西の角部屋は貴重なので、妥協できるかどうか見極めたいです。
わが家も昨日見学してきました。
パークハウスも見ましたが、価格面で断念したわが家にとってルフォンはかなり良かったです。
指摘されている天井のことも、正直掲示板見るまでは忘れていたぐらいであまり気になりませんでした。
このエリアの中古も新築もかなりたくさん見学しましたが、その中で一番商品と価格とのバランスが取れている印象です。
Aは1Fで5100～、Dは5200～で1F毎にグロス100万上がる感じでした。Dとしてもパークハウス東南と比較して同等価格ですね。
ここ買うメリットは値段だから、狙うとしたら2LDKSで我慢するとしてBかな。東向きは日影なんで正直論外・・・。
すみません、一部間違いです
× Aは1Fで5100～、Dは5200～
○ Aは1Fで5200～、Dは5100～
南向き角はごく普通、相場のお値段ですよね。もうちょっと安くしてくれないかなぁ。
まだ確定してないんで、皆さん要望出さなかったら安くなるかも（笑）
１階はどれだけ安くてもやだな。なんとなく。
子供いるひとにとってはいいんだろうけど。
高い階の南向き角部屋5500万円はやっぱり安いと思う。
正直6000万は超えるとおもってたから。
我が家にとってあとは管理費次第です。
え、そんなに安いの。
梁と下がり天井が問題視されているようですね。
今現在住んでいる家がフラットなタイプなのでモデルルームで確認したら圧迫感があるかもしれませんね。
水害と液状化の危険性がある地域という事はこちらで話題に出て初めて意識しましたが、
災害マップのようなもので要注意区域に入っているのでしょうか？
TO 53
液状化については25に記載されていて、
目黒川の水害については37、38に記載されています。
すいません。
目黒川の水害発生可能性については38、39でした。
>>38さん
近隣に住んでいるものです。もう何十年も前に目黒川が氾濫した事がありました。その時は
家も流されてしまったりひどい被害だった様です。ただそれ以来、氾濫した事はありませんので
かなり対策がねられている事と思います。この間大雨の日は、かなり警報がなり響いて
いて怖いなとは思いましたが大丈夫の様でした。
今は大雨を逃がす地下施設もあるしね
西五反田は大変な被害をうけた記録があると聞きますが、
このあたりは実際に浸水したことはあるのでしょうか？
（参考）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/photo/?cls=srchdtl&pid=30717
風が強い日は臭いはしませんね。
ぽかぽか陽気になると、異臭がしますね、ここは。
61さん
ありましたね～。まだ品川駅の港南口が地下だったころですよね。地下が
水びだしだったのを覚えています。でも今は地下ではないし品川駅が浸水して
しまう心配はいらないでしょう。お台場などにもスーパーフェニックスありますが、
品川店は品揃えがいまいちなんですよね。もう少し新鮮な野菜やお肉、お魚が
置いてあればいいのにな。
4月7日の目黒川
4月7日の目黒川
今日は東品川海上公園にもファミリーがたくさんいました。
このあたりは公園も多く、のんびりできますよ。
東品川海上公園へは家もよく行きますよ。面白いクジラの形をした滑り台が
あったり、芝生があったりしてのんびりと過ごす事ができます。
夏はジャブジャブ池があり水遊びができるので子供達は大喜びです。
有料駐車場もあるので結構遠くからも来ている人もいるみたいですよ。
費用対効果を考えたらこの辺は沈んでも仕方ないということね。
ずいぶんな言い様ですね。
どんな高級住宅地に住んでいるか知りませんが。
長年このあたりに住んでいる住民もたくさんいるのに、悲しくなりますね。
近所ですが、すごしやすいですよ。
憩いの場所は海上公園や天王洲、旧東海道も散策できます。
買い物は、青横や品シーで十分です。
住人の方が増えることで、この辺のお店が増えたり、
賑やかになることを期待しています。
６８みたいな人には来てほしくない（本音）
この近辺の物件スレに出現して荒らしまわる人がいるんで
ここの人もご注意下さい
ここは江戸時からの埋め立て地らしいので、地盤はしっかりしいる方です。
海沿い川沿いである以上、液状化や目黒川水害のリスクは、この物件を検討中の方ならみんな承知しているでしょう。
なるほど、水害は回避できないと。
買い物不便だし、臭いが気になるし、空気も悪くなるし。
ちょっとなあ
他スレへどーぞ
ここって人気ないんですかね？
こないだ見たチラシがまた来てました。
まだ販売してないですよ
液状化した地区の物件は値下がりして売れなくなる。
買い物も遠回りだし、人気ないのも頷けるね。
パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。
共通するネガワードは
水害（値が下がる等） 買い物不便 空気悪い 警察署 匂い 人気ない
あたりでしょうかね。
プレシス北品川とかと比べると結構高いね。
プレシス品川でしょ、確か。
プレシス品川は賃貸仕様だから安い
正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？
「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。
最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？
GWを利用してMR行きました。
検討書（？）の提出が5/18なのに、MRの壁には花が付いている部屋番号がたくさんありましたが何で？
こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。
今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。
> 91
ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。
百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。
ま、それでも勝てないのでしょうけれど。
部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。
何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。
ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。
他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。
評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？
