「品川日和」
いかがでしょうか。
□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米
公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）
【物件情報、URLを追加しました 2013.3.5 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-02 12:27:50
こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？
A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理
やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。
「ゴミ情報」ですみません。
一般的にはＢ）です
以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。
残念ながら下り天井は変わりませんが･･･
せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。
単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。
よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。
一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、
なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。
このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？
パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……
ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。
5000万の物件で土地2500万、建物2500万。
今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万 差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱 差引マイナス215万弱
この物件の話ではないものの、悩ましいですな。
マンション分譲価格の値段 ＝ [（土地の仕入れ値の坪単価/容積率） ＋建物建設費坪単価 ] × （１／原価率）× 坪数
で設定されていると聞きます。
また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）
したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。
>120
参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。
であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円
差が開きますね。
建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。
>120 - 122
作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。
詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？
消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円
8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円
ま、机上の空論。
そろそろ正式価格発表？
70m2級 勝負
ルフォン南品川 ４Ｆ 69｡8m2 5550万 南西角部屋 坪262
・シューズインクローゼット
・御影石カウンター
・洗面浴室とキッチン2ウェイ
・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
・隣棟壁があるけど外廊下
・駅5分（新馬場）
vs
ザパーク東品川 ４Ｆ 70.0m2 5330万 西向き 坪251
・ウォークインクローゼットｘ３
・ディスポーザー
・食器棚
・エアコン
・アウトフレーム
・内廊下
・駅7分（青物横丁）
南品川に１票
東品川は内廊下だっけ？
新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。
ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？
新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。
本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。
通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。
青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。
ナイス対決
南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・
安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然ＴＰＨかなあ。
でもＴＰＨ東品川って内廊下だっけ
青横と新馬場では止まる電車の本数が２．５倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。
新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。
買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。
住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。
定期は青横まで購入しておきましょう
だから住民ですよ
ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分
TPH東品川
青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分
使い分ければいいじゃん、、、
TPH東品川は新馬場6分だよ！
ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね？中古で売るときもそれが表示されます。
そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。
新馬場はほんと使えないよね。
青物横丁発 品川行 07:30〜08:30抜粋
07:35 07:38 ★07:40 07:47 07:50 ★07:52 07:56
08:00 ★08:02 08:06 08:10 ★08:12 08:18 08:23 ★08:25 08:30
★普通
新馬場発 普通 品川行 07:30〜08:30抜粋
07:30 07:42 07:54
08:03 08:14 08:26
新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。
新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。
ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。
青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。
先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。
中々の売り行きかと思われますね。
いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。
いかがでしょうか。
慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急＆りんかい線＆モノレール、図書館など。
京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。
結構人気なんだね、
なんだかんだで駅距離５分はやっぱり魅力的なんだな
京急沿線は中古リセールどうなの？調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。
>164
そうですか？
京急沿線でも立会川以南（南大井以南）は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。
10年以内の築浅が少ないからじゃ？
164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか？
品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。
164さん
ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか？我々一般人でも調べられますか？
レインズ
レインズの情報って一般人がみられるの？
京急線路から直線距離で約290mかぁ。
電車の音はどうだろうねえ…
夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。
最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。
マンション名：マンションニュー東品川
価格：２５８０万（売り出し価格）
間取り：３ＤＫ ５階 南向き
専有面積：５３．４８平米（約１６．１７坪）、バルコニー面積：５．５２平米
総戸数：６８戸
構造：鉄筋鉄骨コンクリート
築年：昭和５４年３月（１９７９年）
用途地域：準工業地域
住所：品川区東品川４丁目１－２０
アクセス：京急青物横丁駅から徒歩３分
品川シーサイド駅から徒歩８分
JR、りんかい線、東急大井町線 大井町駅から徒歩１４分
売り出しの単価：４８．２（万円／平米）、１５９．６（万／坪）
一般的な建物の経年消耗は、４（万／坪）といわれているが、
２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、
建物経年消耗費は、４万＊２５年＝１００（万／坪）
参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html
そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価＋建物経年消耗費＝１５９．６＋１００＝２５９．６（万／坪）
ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ２５０（万／坪）前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
（もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・）
原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、４（万／坪）＊３４（年）＝１３６（万／坪）
新築時の仮想価格は、１５９．６＋１３６＝２８９．６（万／坪）
この場合は、ルフォン南品川の２５０万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。
1７６の訂正
誤：「２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、 」
正：「２５年で原価償却されるから、２５年で計算すると、」
169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で３３８０万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。
それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。
頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。
161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。
くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。
非TOP7ってなに？TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。
161さん
引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい！
メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。
最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南＋東2面
で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの
なんでしょうね。
タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等
気になるところです。
キッチン天板の色はこれで決まりですかね、明るめの室内によく調和した同じく明るい色合いで雰囲気がいいです。
手を抜くわけではないですが、この色は汚れが目立ち難くて目先の誤魔化しにも最適だと思います（笑）う
ちはここに引っ越しても来客は多いと思いますから助かるなあと思ったりして。
でも室内に目を向けるとこちらは白基調、小まめに掃除しないとすぐにわかってしまいますね。
嫌でも掃除をしないといけない習慣が付きます、良いことです。
当初１０年固定とか２０年固定とかを考えてたら上がり始めた〜っ！
この物件、引渡し来年の６月ですよね。
どーしよー！ 契約は秋口かな。消費税５％はいいけど減税枠はすくないし・・
でも、消費税上がったら、物件価格、下がるだろーなーっ！
なやみませんか？
いま買うなら竣工が年内くらいの物件じゃないとリスクが高い。
こないだめっちゃネガしまくりされてましたが、あれクレア品川の関係者っぽいみたいですよ。
あっちは怪しげな投資会社がデベなんで必死なのでしょう。平気でそういうことができる企業は怖いですね。
みなさんも変なのに惑わされないよう。
ルッフォン最強伝説でクレアをぶっとばせ
よろしく
TPH東品川、メルマガによると2LDKがあと3邸、3LDKも4邸売れ残っているそうです。
値引きも期待できそう…
南向きさえ諦めれば、価格も設備もあっちかな〜
確かに向きは東だけど、ベランダ奥行きあるから南からの光も入ってきそうですし。
東向きじゃなくて西向きでした＞TPH東品川
向きは東(西)でもバルコニー奥行きあるから南の日が入る？
TPH東品川のモデルルームで営業の方に同じこと言われたけど、ごめんなさい、いまだによく意味がわかりません。。
南を諦めたとして、たしかに設備はTPHだが、価格は断然ルフォンだよ。
設備はTPHといいますが、ディスポーザー以外に差分はないと考えていますが。。。
いかがでしょうか。
