理事会と管理会社の不正と癒着

悪い組合員が一人でもいればマンション管理
は思いのほかしんどいことになる。
私は組織化していく悪徳組合員の始末を１０
年間くらいの時間を費やしたが改善はできて
も追放はできなかった。
逆に追放されそうではある( ´艸｀)
悪人を追放するには悪人以上のパワーを要す
るよね。腐らんけどね。

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>>648 匿名さん
悪人を懲らしめるには法的制裁を加えるのが一番ですよ（高笑い）

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>>649 匿名さん
裁判費がもったいない。
その金で贅沢三昧した方がいいよ。

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>>650 匿名さん
ビンボーな人は法テラスとかに相談してみてください。
地方自治体の無料法律相談とかも活用されたらいかがでしょうか。

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>>651 匿名さん
くだらんことで裁判沙汰か。
公開して相手が訴えれば逃げられないので受けて立つが、それまで公表し続ける。だんだん我慢しきれなくて退去するものもいる。裁判はくだらん。自分から動く気にはならない。マンションのトラブルには弁護士は役には立たない。

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>>652 匿名さん
法人化して背任罪で訴えるのが、
管理会社と悪徳組合員に懲罰を与えるのに一番簡単な方法だと思うけど、
まあ一般人は訴訟とか敬遠するのかな。
自分は訴訟でそいつらに社会制裁を与えたうえで
退去するつもり。

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>>653 匿名さん
時々新聞記者からのアポある。
噂を聞いているらしいが、
記事にしたいので証拠を見せてくれる
ように頼まれた。
議事録と議案書は整理して手渡している。

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>>649 匿名さん

その通り
嫌な作業ですけどやってます
管理会社の担当者は逃げまくってますね
長引かせるのが目的なので分かりやすいですが

あ、管理費って供託にしました？

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修繕委員を公募したが立候補がないので理事会で推薦することにした。真面目なマンション管理士有資格者を推薦したら役員会でその組合員は住民から嫌われているので委員にはできないとの結論である。俺は適任だと推薦を強く要望したら役員会を排除されそうである。であれば、やめるつもりである。なんだか胡散臭い。

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>>655 eマンションさん
管理費は供託にしていません。
悪徳理事その他に変な噂をたてられるだけですから
こちらは大捕物帳で一網打尽にする計画を立てています。

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>>657 匿名さん
管理費は法的には供託はできないよ。

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それはない

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>>658 匿名さん
通常は不可。
しかし、管理費の規約の定めが区分所有者間の公平を害し無効とされるような場合は
可能とされる。専門家の御意見を調べた。

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>>660 匿名さん
なるほど、規約に管理費等の負担の割合が
専有部分の床面積の割合（共用部分の持分
割合）の規定があるにも関わらず規定と異
なる負担を強いられている場合で不公平で
あると認められる場合は管理費等を供託し
て改善を要求することができるということ
ですね。
私のマンションは規約違反で同じ面積の専
有部分の管理費等の負担が倍近く多く４０
年近く支払ってきていることが最近判明し
まして差額の返還を求めていますがスルー
されています。

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>>661 匿名さん
そのような場合は訴訟すれば返済される可能性は高いと思うので
無料法律相談もしくは法テラスへどうぞ。
40年ならば、巨額ですよね！

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>>661 匿名さん
>差額の返還を求めていますがスルー
されています。

上記の良心的な弁護士に一通お手紙を書いてもらうだけで十分効果があると思いますよ。本気度を見せるためです。相手が勝ち目のない訴訟でさらにカネを払うなら
おとなしくあなたの要求に従ったほうが賢いと悟るように仕向けましょう。

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悪徳組合員に支配されているマンションを
購入したり借りたりして住まないのが賢い
選択です。

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それが分ればいいんだが。

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>>665 匿名さん
難しい。美人が多いのはどうかね。

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頭のいい者はいい大学に多い傾向がある。
マンションもおなじで、グレードの高い所には
美人が多い傾向がある。

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いい男にはいい女が、
いい女にはいい男が付く。
人間の本能だからしようがないか( ´艸｀)、
中古を買うときの参考にしよう。

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雑魚の棲むマンションと鯛の住むマンションの違いかもしれない。

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アホな老夫婦がキックバック目当てで変なところ引いてくる可能性は十分ありますね笑

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マンションを買うときは、管理会社のことも調べなくちゃね。
住民の判断はマンションのグレードに比例するだろうから。

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ウチもです

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区分所有者以外が理事長やってるところは大体　地雷
　
理事長就任後に規約変えてるような所もあるからね

詐欺でパクられるよ

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そんなのはお宅だけ

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自分でやるのが一番。
それが出来ないのに文句だけ言うのは論外。

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悪徳組合員への忖度が管理会社の担当の
悪事が大半である。
悪徳組合員による不正や不法行為を見て
見ぬふりをする組合員や管理会社担当大
半だからマンションは内部崩壊が始まる
。皆自分の身がかわいいのである。
改革家（’革命家）は育たないのが分譲マンションである。
内部は不法地帯にふさわしいマンション
もある。外部からは見えない。
実際に住んで組合活動をしたら見えてくる。
根性のない奴は組合活動はしない方が利
口である。

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気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

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>>679　理事も管理費・修繕金払っているので利益相反ですが、どのような餌のマニュアルで理事と仲良くなるのですか？

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管理会社はどこも同じようなものだよ。違うのはそれを使いこなすマンションの組合員の優劣はある。優秀な理事長ならば変な管理がさせないよ。

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>>680 匿名さん

高額接待

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>>153 匿名さん最近のマンションは住人が管理組合の業務に真摯に取り組まず 管理会社に全て相談するので、利益追求型の住友の管理会社 住友不動産の命令とおりになってしまっています。

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かなりのマンションで同様の事が発生しています。ゼネコンとコンサル 、工務店の間での修繕工事費の癒着は今年朝日新聞bで発表され 公正取引委員会で取り調べが入りました。

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>>692 検討板ユーザーさん

うちは財閥系から独立系にリプレイスしましたが、修繕積立金の増額の申し入れはあります。輸入建築資材の価格上昇や人件費の高騰などが実際に起きています。
マンションが老朽化すれば、大規模修繕は必要となります。

管理組合側の対策としては、ムダな管理支援を徹底して切り詰め、
増額は避けることぐらいしかできません。
大規模修繕はもちろん些細な修繕もひとつひとつ専門家チェックを入れないと
修繕積立金が枯渇して、終いには融資（＝借金）なくして修繕が不可能という
悲惨な事態が発生します。

リプレイスしても業界の人手不足は深刻なので
また不誠実なうえに頭が悪くて議事録も誤字だらけのものしか書けないような
フロントが次から次へと送り込まれてくるだけだと推測します。

住民の団結を期待するより、専門家を入れてチェックを厳しくしながら
正しい方向へ向かうように道筋をつけたほうが楽ですよ。
管理会社と癒着する住民の行動もあぶり出しやすくなります。
決定的証拠をつかんだ時点で総会でさらしてやりましょう。

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>>693 匿名さん
その専門家がマンションを良くしてくれるとは限りませんよ。他人を頼るのは失敗の始まりで、それこそ保有資産を毀損する。優秀な経営者（投資家）ならばそんなことは考えない。

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>>694 匿名さん

あなたが優秀な経営者（投資家）ですか？
そういうことを平気で言える人は学習能力が不足している気がしますけどね。
専門的な知識が理解できないだけでは？

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組合資産の管理運営に長けた管理者ならば優秀な理事長と言える。くだらないことを投稿しないでもっとポジテブな案件に飢えている。

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都内下町のマンション清掃員です。今指摘された箇所を見ても殆ど肉眼じゃわかりづらい箇所を指摘する変なモンクレ居住者のクレ-厶を全部真に受けていちいち清掃の私のいる現場を抜き打ちで訪問して、なんやかんや細かく言ってくる管理会社の品質管理担当者にかなり苛立ってます

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最初私に直接あれこれ文句を言ってきて私がそれから色々と作業の仕方等を変えて私なりに慎重に作業をして気をつけていたから最近は言って来ないから落ち着いたのかな?、って思って昨日抜き打ちでいきなり現場に点検と言って来たその困った特定の居住者からのクレ-厶だと思いますが、とにかくいちいちその困った特定居住者にばかり忖度してその人から来た細かい殆どクレ-厶にもならない様な揚げ足とり的なクレ-厶を清掃の私に言ってくる管理会社の品質管理担当者に苛立ってます。

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>>698 マンコミュファンさん
しっかりした管理者（理事）と管理会社のフロント担当がいない分譲マンションの日常の出来事です。特定の悪い住民の言い訳を鵜呑みしかできない能無しが多い。困るよね。真面目な管理人はメンタルを痛める人もいる。この繰り返しがマンションをダメにする。私は住み込み管理を20年位経験したマンション管理士でした。金になる案件にはマンション管理士等は一所懸命だが、このような大切な案件には無視しているのが現状である。

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>>128 草の根民主主義評論家さん
管理規約で「4分の3以上の多数の賛成」と書いてあることを（現理事長と現担当フロントが）勝手に変更し、説明を求めたら担当フロントが総会で承認されたとか言うよ。間違いを指摘しても平然としてる

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管理会社の仕事に法律アドバイスまでは含まれないてスタンスだよなｗ
フロント兄ちゃん偉そうだから仕事でやってるのかと思ってたわｗ

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　管理費や修繕積立金の値上げはないほうがいいのに、現理事長が余計なことにお金をつかってしまって（計画修繕にないことを発注）4年前の長期修繕計画では今年に大規模修繕を実施しているはずなのに予算カツカツ。

　管理会社は公正取引委員会の立ち入り調査もあったリフォーム（他所で見積もってもらった値段の約２倍）に受注させたい魂胆があるのだろうけれど、現理事長と結託して対抗の悪口や印象操作に躍起になっています。

　管理会社と現理事長が結託して通そうとしている値上げや高額工事について、外部の専門家に確認していただきましたが彼らが提議した事は技術的にもおかしな内容ですので署名捺印を集めてストップさせています。

　理事会が、管理会社のフロントが作成した「原案」について修正を認めず、総会に上程する議案書を原案通りとしてしまいます。
　小さな高額工事をたくさん発注することで修繕積立金を枯渇させ値上げ（彼らに都合が良い方向）にもっていこうとしていると思います。

　他の組合員さんから署名捺印を集めて、こんなに多数の人が修正案に賛成なのに議案書に反映しないのかを質問したのですが「却下」「審議に至らない」「取り下げを要求」など議事録に記載されます。
　５分の１請求の要件も満たしているのに却下していることについて行政の相談員の方にアドバイスはいただけたのですが、法律で「理事会が決める事」とされていることが障壁となっています。

　理事長と管理会社の謀略を現実に起きている問題として認識してください。
　ほとんどの方は白紙委任状に署名捺印するだけで満足されているのではないでしょうか。

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>>702 匿名さん
> ５分の１請求の要件も満たしているのに却下していることについて行政の相談員の方にアドバイスはいただけたのですが、法律で「理事会が決める事」とされていることが障壁となっています。

ならば、法律（区分所有法３４条２項および３項）に基づいて、区分所有者が総会を招集すればよいのでは？

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>>703
はい。キング牧師「悪事を行う人々の行動以上に、それを黙認する人々の沈黙と無関心が、より深刻な問題である」

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>>704
ご返信いただきありがとうございます。

区分所有法の改正が2025年5月に提出され2026年に施行予定であることを相談員の方に教えていただきました。（議長への白紙委任の問題については解決済み）

大規模修繕の予算を組むこと、総会に施工の方を呼んで出席していただき組合員の皆さんの意見を聞く場を開くこと、説明会の開催を、区分所有法３４条２項および３項で行うことについて、管理規約に事業計画と予算についての規定があると仰っています。

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理事会内の野党なので与党になること、賛同者に理事立候補していただくことを助言いただいたのですが、現状では難しい状況です。

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>>706 匿名さん

管理規約において、理事会ができるのは、あくまでも総会に上程する「収支予算案及び事業計画案」の決議です。
これらは、総会において議決されて、はじめて効力を有することになります。

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>>708
はい。予算および事業計画について、3月総会で否決にしました。

　否決にすると同時に「暫定的な予算執行」のための理事会開催を求めました。
　電気代などの予算執行に法的根拠がないのでは困ったことになるのではないかと思いましたし、対外的に総会で議決されていないからと電気代の支払いを止めたりできないと考えたからです。

　2月理事会で、管理組合の名前で見積もりを取る事の了承を得たうえで他所にお見積書を作成していただいています。管理会社がこのぐらいのお金が要ると言っていた（そのお値段では修繕積立金の値上げは必須）お値段に比べると他所のお見積書は半額以下です。
　5月理事会で、そのお見積書に賛成している方が多数であるので議案書に反映してほしいと発言したのですが却下されました。修正を求めたのですが理事長が管理会社フロントが作成した議案書を「そのままで」と通しましたので、6月臨時総会でも否決という結果になっています。

　前回の大規模修繕から13年目です。

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>>709 匿名さん

それこそ、法律（区分所有法３４条２項および３項）に基づいて、区分所有者が総会を招集すればよいのでは？

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>>710
詳しく教えてくださいませ

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＜マンション標準管理規約(単棟型)の例＞

（組合員の総会招集権）
第44条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第46条第１項に定める議決数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集（※）することができる。
３　前２項により招集された臨時総会においては、第42条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

※　招集手続については、 第43条を参照のこと。

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予算は理事会が判断して総会に上程することであり、5分の1請求での上程は認めないと言われた場合、どのように対応すればよろしいでしょうか

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予算と事業計画について、二度も総会で否決されているのであれば、大規模修繕工事に関する部分を除いて総会に上程し、大規模修繕については、後日、臨時総会を開催するという案を理事会に投げかけるというのはどうでしょうか？

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>>714
　もし予算が総会で承認されないことで支障が出ているのであれば可決として大規模修繕については後日補正予算を組むことを議事録に明記することを考えましたが、その場合、可決された事（現理事長と管理会社によって都合が良い）が強調される恐れがあると思います。大規模修繕の実施の「検討」ではなく、長期修繕計画に沿って今年度の「実施」、数か月内に補正予算を組むことを確約できるのであれば可決でよかったのですが、現理事長が約束できないと仰いました。
　一般の会議や報告での「検討」と政治家等の使う「検討」は意味が違います。政治家の使う検討する・前向きに対処する、は「しない」の意味です。本気でするつもりがあるなら、もっと具体的に言いますから。

　管理会社のフロントが、今回も予算が否決されたら「こちらとしてもイレギュラーな対応にならざるをえない」と仰いましたので、どういう意味ですか、具体的に何か問題が発生しますかと問いましたが、無言、笑顔をみせられただけでした。

　他所にお見積書を作成してもらってから数か月が経過しています。現理事長はお見積書を読んでもいない様子です。2月理事会でお見積もりを取ることの了承を得たうえで現地確認をしていただいてお見積書を作成していただいています。社会的なマナーとして、お見積書を作成していただいたら具体的な検討をしお返事しなければならないと思いますが、この理事会の対応はいかがでしょうか。

　管理会社が自分の所の見積書を去年理事会資料として作成していますが、他所のお見積書の倍額以上なのでお値段が違い過ぎます。
　ズルズルと時間を引き延ばすことによって（他所で）受けてくれるところがなくなり管理会社任せになる狙いも含まれているのではないでしょうか

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>>715 匿名さん
>大規模修繕の実施の「検討」ではなく、長期修繕計画に沿って今年度の「実施」、数か月内に補正予算を組むことを確約できるのであれば可決でよかったのですが、現理事長が約束できないと仰いました。

多分、わたしも現理事長と同じことを言うと思います。

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>>716
それはどうしてですか？

2021年度の長期修繕計画では今年には大規模修繕が行われるはずでした。

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>>717 匿名さん

長期修繕計画は、目安であり、計画した年度に必ず実施しなければならないという決まりはありません。

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>>718
　管理会社が議案書の原案をつくって理事長がそのまま通そうとしています。
　コスト面で不明瞭な部分があります。（たとえば、大規模修繕でやることを部分的に取り出し「小さな高額工事」をたくさん実施すると総額が高くなります）
　ですので計画的にやらない理由を教えてください。

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>>719 匿名さん

わたしは第三者であるので、貴女のマンションの個別の状況を言われても、返事のしようがありません。

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一例として、一億円という限られた予算で資産価値の維持向上を図りたい場合、管理会社（A社）が二億円かかると言ったが相見積（B社）一億円で必要な機能や品質に大きな差がない工事ができることが判明したとします。
管理会社（A社）が二億円で合意形成できないから三千万円で部分的な工事を提議したとします。
A社三千万円、B社一億円ではA社が安いですが長期的な視野ではB社が合理的な選択です。何故なら三千万円をA社につかうと残金7千万円になり修繕積立金が枯渇することで大規模修繕ができなくなるからです。

管理会社を経由せず少なくとも1社は管理組合が見積を取ることで費用を抑えることが可能です。

大規模修繕工事は管理委託契約の範囲外なので管理会社の言い値で長期修繕計画をたてることは必ずしも管理組合にとって合理的な決定とは言えない。

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>>718 匿名さん

同感です。

長期修繕計画は『絵にかいた餅』と、揶揄されます。

■なるべく先延ばしにすることが、良策と考えます。

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>>705 匿名さん
この一言は重い。
この方の考えをご披露願いたい。
私は投資で生計を立てています。
知能の低さを痛感します。
キング牧師をはじめとする米国の暗殺事件はイエス・キリストの処刑に連なる。
ちまちま稼ぐ美は長けているが、大勝負には知識不足で自信がない。

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>>718
一例で言うと、一億円で修繕できるのに二億円かかるという管理会社に対して
修繕積立金は組合員の共有財産なんだから合理的につかってほしいですよね。
数年前の長期修繕計画では一億円で予定されていたのだから。
　一億円でできる工事に二億円かかると言い、2億円で合意形成できないから部分修繕を三千万円でと提議する議長に貴方は賛同しますか？

　その議長が一億円の見積書を作成した他所について罵倒し、推薦理事に対して「リベートを受け取ってるんじゃないのww」と総会で嘲笑したとします。出席者が「二億円ならそう思うけど」と発言したとします。

　予算確保できるのは一億円なので、一億円でできることをA社B社で競うという考えについてはどう思われますか。

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>>723
私たちは限りある失望を受け入れなければならない。しかし無限なる希望を失ってはならない。
We must accept finite disappointment, but never lose infinite hope.

希望と言う言葉によって示されるのは将来を見つめる視点です。

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>>725 匿名さん
心に響く言葉です。
世界の偉人の言葉と行動を教えて下さい。現在の中東問題やウクライナ問題等を聖書の中から見るようにしています。悲しいです。
コリアン先生のイエスは神の子ではなく人間であると言ったときにローマ法王から叱られたり、最近ではトランプの法王庁に核弾頭を打ち込む発言との整合性を考えたりします。アダムとイブからノアの箱舟そしてバベルの塔へと世界は滅亡の歴史を歩むのでしょうか。( ´艸｀)

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たしかに、世界は不正に満ちています。悲しいです。

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多数の善人は「理事会」や「管理会社」には感謝や労いの言葉をかけることが当たり前だと思っています。裁量権や権限を持つエリートは増量し、若芽や対抗勢力を潰すために自らの地位や権力を利用する「確信犯」です。

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キング牧師「不正義はどこであれ世界中の正義への脅威である」
Injustice anywhere is a threat to justice everywhere.

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正義は不正義に殺される。
歴史を紐解けば判る。

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組織内のメンバーは、現状を擁護し、現状に対する挑戦者を軽視する傾向がある。これは、不利な立場にあるグループが発言しないことと同様に、現状を変えるための集団行動を弱体化させる。

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>>728
日本は全体的に隠ぺい体質です。
山形中1女児自死のそれが物語っています。

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>>731 匿名さん
人間の性（サガ）だ。
理事の中に目つきの悪い女がいる。
自分の意見を述べた後に鋭い目つきで各理事を睨みつけ同意を促す。私以外は全員賛成。その後は戦いが始まる。金にもならないくだらんことだけどね( ´艸｀)　ブッサイクな女だけどね。

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>>733 匿名さん
同調圧力が凄いね。

ロシア軍占領下でロシア兵に歯向かう人はいない。
おとなしくいい子にしていないと身に危険が及ぶかもしれないからね。

管理会社の重要事項を読むと緊急時等の専有部分等への立入りによる損害に賠償する責任を負わないとか、管理会社が非常に有利な立場、住人にとっては一方的に不利なものだったりするよ。家主の不在時に立入って意図的に破壊されても文句も言えない契約。誰も何もいわずに通っちゃう。原状に復さなければならない義務が抜け落ちている。言わなきゃ損するのにみんな従っちゃう。これも人間の心理なのかな。

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>>734 匿名さん
>緊急時等の専有部分等への立入りによる損害に賠償する責任を負わない

民事上の緊急避難（民法７２０条２項）を確認的に記載しているのだと思います。

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それを補足するために管理委託契約で専有部分サービス業務を加えている。委託費は増額している。私どもは一度も依頼はしていない。高齢者の独り住まい等はいるので役に立つと思い賛成した。本来は各住民の意思で支払うべき費用では？

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>>735 匿名さんん
えっ！？それって正当防衛のことだよね、管理会社が別途有償で行う業務の中での破壊行為にも当てはまるの？

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>>736 匿名さん
ヒント:セールストーク

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ヒント：今日は水曜日

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目溢しは
温情ではなく
温床に

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理事長と管理会社は感情的で、彼らは勝ち負けにこだわっていて、自らの地位や権力を最大限に活用し、隙さえあらば傷つけてやろう、ダメージを与えてやろうと見張っている。外部の専門家が「おかしい」（区分所有法の強行規定）等を指摘しても無視しています。

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>>741 口コミ知りたいさん
>外部の専門家が「おかしい」（区分所有法の強行規定）等を指摘しても無視しています。

具体的には？

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>>742
　去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
　管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは黙って（笑いながら）そのままで可決しました。（当時、私は反対の挙手はしていませんでした）

　今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、管理会社フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。
　今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だと仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と私が申し上げたのですが、そのお方は差し替えたらいいと仰います。

　このマンションの管理規約では「本規約ならびにこれに付帯する管理組合規則・使用細則」の改定は4分の3以上の多数による決議と定められていて、管理組合規則で「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」と記載されています。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反しますが、理事長とフロントは質問には答えないという対応です。

　その出席組合員さんが「1年ごと」と仰っているときにフロントは「〇〇さん（が修正すべきと仰っているの）は大規模修繕のことだけですよね」と私に話を振りました。
　その時に私は「いえいえ、1年任期と書かれているのだから1年です」と申し上げまして、「修正可決は認められないから修正するためにはいったん否決し、議案書作成からやり直さないといけないですよね」とフロントに話を振ったのですが黙ったままです。区分所有法と管理規約の関係性を私がご説明してもフロントは黙ったままです。
　管理会社のそのフロントは、いつもは聞かれてもいないのに法律用語をつかって口出しなさるのに、聞かれているときには答えないという対応なのです。

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　盗難で被害届を提出し受理されましたが、その時にも心無い言葉を言われました。このマンションの管理規約では理事長が同席しないと防犯カメラを閲覧できない規則なのです。被害者にとっては犯人がわからないままになるのは気持ちが悪いことです。その理事長は、盗まれたことについて笑いながら幾つも質問されたのですが、結論としては「個人情報をみられたくない人もいる」「悪意をもってみる人もいる」等と仰い防犯カメラ閲覧を却下されました。
　警察に相談したところ内規と言われました。管理員の同席で閲覧できるなどの改定を求めたのですが却下されました。

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>>743 匿名さん
>去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。

規約が変更（特別決議）されたのではありませんか？

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>>745
いいえ、違います。規約は変更されていません。

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ということであれば、今は、新役員が選任されていないので、 後任の役員が就任するまでの間、任期の満了よって退任した役員が、引き続きその職務を行っている状態ということですね。

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管理会社フロントと現理事長（理事長印を現に持っている人）の認識では、去年の総会において2年任期で決定したことだということなのです。

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法律に詳しい人から「決議は無効だ」とお聞きしたことがあります（総会決議の無効、決議があったけれども効力が認められないケース）

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　理事会の決議は、現状、理事会内の多数決（管理会社フロントが作成した「原案」に対して積極的に意見を述べているのが一人だけだという理由で修正されず「原案通り」とされる。現理事長が「そのままで」と言う）という状態です。

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>>750 匿名さん
監事の意見はどうなんでしょう。
適切に理事会が機能していないと評価してくれれば監事が臨時総会開いて理事の解任決議できるのではないでしょうか？

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>>751
　このマンションの監事さんは十年以上も同じ人なのですが、1年半、理事会にも総会にも欠席されています。

　管理会社のリフォームさんの大規模修繕の見積もりが高く、金額が提示された理事会でその監事さんは「どうしてこんなに高いんだろ、私からみても高い」とつぶやいていらっしゃいました。その日は私の隣の席に座っていらっしゃいました。その時に「どうしてこんなに高いんですか？」と□□□リフォームさんにお聞きしましたところ、人件費の高騰等と仰いました。
　その日の理事会以降、その監事さんは理事会にも総会にも欠席続きです。お手紙を郵便受けに投函してもお返事がありません。

　監事さんとお話したくても、呼び鈴を押しても応答がなく、お手紙を送ってもお返事がありません。

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　2021年の長期修繕計画で予定されていた金額の倍以上が□□□リフォームさん（管理会社□□□の身内）により提示され、その金額をもとに修繕積立金を2倍にすることが検討されていました。相見積もりを取った結果、2021年長期修繕計画通りのお値段でも工事が可能であることを確認することができましたが、□□□フロントと現理事長が失礼な態度を取っておられます（他所のお見積書は2021年に予定されていた金額よりもお安いお値段です）。

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何戸のマンションですか？
また、理事は何人ですか？

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>>754
戸数は小規模マンションです（特定されると良くないのではと心配ですので伏せております。大規模修繕の金額についてもこの掲示板では一律▽.▽倍に掛けた大まかな値にしております）

理事は3人です。監事1人、合計で役員4人です

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>>743 匿名さん
>去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。

この議案について、総会における賛成議決権数は出席議決権数の過半数であったが、区分所有者総数および議決権総数のそれぞれ３／４以上の賛成はなかったということですね？

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>>756 マンコミュファンさん
賛成の挙手は2名だけでした。　
その時は反対の挙手を行わなかったのですが、議長への白紙委任を含めても六割にも届きません

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>>756 匿名さん
はい、そうです
出席は毎回7から9戸で白紙委任を合わせると過半数に届きますが4分の3以上はないです

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管理会社による修繕工事はグループ会社に割高な価格で発注される（国交省2024年1月26日『第三者管理方式のガイドライン』）

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　マンションの大規模修繕委員会に施工会社の社員らが住民になりすまして入り込んでいたことが報道されました。神奈川県警に逮捕されたのは、大規模修繕を専門に扱う業者の営業担当の社員でした。2人は、マンションに住む住民の名前を名乗り、会議に参加していました。偽計業務妨害で告訴状受理されています。

　マンション大規模修繕…“住民なりすまし”業者が会議参加 「あなた誰？」直後に逃走【もっと知りたい！】【グッド！モーニング】(2025年7月5日)

　修繕積立金をねらって騙そうとする人達に個人が対抗することは難しい。あの手この手で自分らに都合が良い方向にもっていこうとします。

　マンションによっては対抗できているのですが、理事長と管理会社が結託して邪魔な人を陥れようと画策されてしまうマンションもあります。

　キング牧師の言葉ですが、「最大の悲劇は、悪人の圧制や残酷さではなく、善人の沈黙である。沈黙は、暴力の影に隠れた同罪者である。」

　大規模修繕をめぐる不正と癒着によって苦しむ人がサポートを得られますようにと願っています。

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>>725 匿名さん
権力にとって最も都合がいいのは人々の無関心と忘却だ

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>>21 匿名さん
そこまでして儲けたいのか。
ある意味凄い営業根性だな。

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>>730 匿名さん
今、俺らが、不正を前に沈黙しなければならない理由がないよ、な？

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>>710 匿名さん
予算は理事会が判断して総会に上程することであり5分の1請求での上程は認めないとその管理会社および理事長が主張しても、このケースでは「去年の役員選任２年任期」が区分所有法の強行規定に違反しており決議は無効ですよね。

無効な議決で選任されたのであれば、理事長ではなく、したがって管理者でもないことになりますので、その者が招集した総会も無効ということになります。

そうすると招集権者がいないことになりますので、「区分所有権者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するもの」による招集により、総会を招集することになりますよね。

つまりあなたのご指摘の通りでございます。

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>>764 口コミ知りたいさん
>「去年の役員選任２年任期」が区分所有法の強行規定に違反

区分所有法違反ではなく、規約違反ですね。

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>>765 匿名さん
四分の三を規約で定めた場合にあってはその割合以上の多数による決議で決する
↑区分所有法により、規約で四分の三以上と書かれているものを過半数に減じることは出来ない

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>>764 口コミ知りたいさん

役員の任期は１年間と管理規約に規定されていたが、普通決議により管理規約を変更して、「任期は２年間」と規定したというのであれば、この管理規約の変更は、区分所有法の強行規定違反であり無効となります。

管理規約を変更せずに、「任期は２年間」と総会で決議しても管理規約に違反して無効ですから、任期は１年間であり、１年後に任期は満了となります。
任期の満了に際して、後任の役員が決まっていないのですから、>>747 になると思います。

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去年の３月の総会の決議が区分所有法違反で無効なんだから遡って無効になるんじゃないの

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理事の代表権は善意の第三者には対抗できないって区分所有法にあるから
対外的な契約については無効を主張できないけれど
誰が理事だとか理事長だとか内部のことは遡って無効だよね

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詳細がわからないので断定的なことは言えませんが、去年の３月の総会における役員の選任そのものは有効であり、任期を２年にした部分が無効であると考えます。

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>>769 匿名さん
理事の代表権は善意の第三者には対抗できないとの条項が区分所有法費はい当たらない。条項を教えて下さい。

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>>771 匿名さん
集会で決議されていないのに管理者が発注した場合、業者が集会で決議されていない事実を知らなければ業者にとってはその発注は有効になる（区分所有法26条3「善意の第三者に対抗することができない」の解説）

2025年５月23日に「改正区分所有法・マンション管理適正化法など」が可決・成立しました。理事の代表権については第49条の２（改正法令和８年４月施行)

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>>764 口コミ知りたいさん

>>704 および >>710 の訂正
（誤）法律（区分所有法３４条２項および３項）
（正）法律（区分所有法３４条３項および４項）

>>710 は、区分所有法３４条３項および４項に基づく総会の招集であって、５項に基づく総会の招集ではありません。

【区分所有法】
第３４条（集会の招集）
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

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>>773 の投稿者訂正
（誤）764
（正）767

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詐欺による意思表示は善意の第三者に適用しない。騙されるものは少しノータリン( ´艸｀)

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管理者でない者が管理者として代理行為をした場合は、区分所有法の問題ではなく、表見代理の問題だと思います。

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騙すものは少し賢い。よって知らないで契約したものは有効とした。詐欺は立証が難しい。くれぐれも騙されないようにね。法律は悪人の守ってくれる( ´艸｀)。だから嫌だよね。それら等との関係なしに稼げる道はある。

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>>770 767さん
去年の総会でも「管理規約に1年と書いてあるんだから１年」に修正を求めたのですが議事録にも載らない。本来議案書は理事会で充分に審議してから総会に上程するべきだと思います。

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>>776 関連

「権限外の行為の表見代理」について

【民法】
第１１０条（権限外の行為の表見代理）
前条第一項本文（※）の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。

※　第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。

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民法第１１０条（権限外の行為の表見代理）について

第三者が代理人にはその権限がないことを知らなかった（善意）、かつ、知らなかったことについて第三者には過失はなかった（無過失）ときに表見代理が認められ、本人は責任を負うことになる。

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>>767 匿名さん
去年の決議2年任期が新たな決議があるまで有効だとフロントおよびKK氏は主張してるがやっぱ違反で無効だよな

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>>781 口コミ知りたいさん

役員の任期は１年間と管理規約に規定されているにもかかわらず、管理規約を変更せずに、総会決議のみで役員の任期を２年間と決めても無効です。
したがって、役員の任期は管理規約に規定されている１年間となります。

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>>747 について

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第３６条（役員の任期）
第３項　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。

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なにが問題かというと管理会社任せにしようとする姿勢が問題だと思うよ
管理会社フロントが作成する原案に間違いが多過ぎるし
修繕積立金は組合員全員の共有財産なんだからコスト意識をもってほしい

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>>780 の続き

理事長が管理組合に無断で大規模修繕のコンサル契約を締結？
https://www.scs-mansion.com/newcolumn/post_95.html

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>>782 匿名さん
総会や理事会で何度もKK氏や長谷工フロントに対して「管理規約では1年」のご指摘がありました。
しかし彼らは人をバカにしたような笑みを浮かべるだけで取り合わない。
大したことないと聞き流している様子

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工事の相見積もりについて、普通は安い方に決める。
管理会社のグループ企業は倍以上の金額を提示している。

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長谷工リフォームは公正取引委員会に立入検査されている（2025年3月4日）
既に契約した後なら違約金を支払わなければならない問題が発生するかもしれないが、総会の了承が必要なため未だ契約していないと言えるだろう。

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　マンションの管理規約において、役員任期は1年である、変更は４分の３以上の賛成による決議と定めた規約を変更せずに、総会の普通決議だけで２年任期としている件、法律違反と言えるでしょうか？

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>>787 匿名さん
公募の中で見積の提出先が管理会社だと他の会社の見積を事前に見ることになる。これでは公正な競争入札にならんな

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>>790 匿名さん
うちは見積書は理事長の指定方法で手渡しとした。

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マンションには修繕積立金をねらって少ないリスクで不正を行う機会があります。
理事会や修繕委員会に内通者を送り込む手口が一部報道されていますがあまり知られていないので注意喚起が必要です。

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>>785 関連

【区分所有法第２６条第３項（管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。）　について】

１．区分所有法上、管理者は、①共用部分等を保存し、②集会の決議を実行し、③規約で定めた行為をする権限を有しているが、共用部分等の（狭義の）管理行為（１８条本文）および変更行為（１７条）をする権限は有していない（２６条１項）。

２．上記の①、②または③については、管理者の職務であるから、区分所有者を代理する権限（２６条２項）があり、この権限に管理規約や総会決議によって内部的に制限を加えている場合は、２６条３項の適用対象となる。

３．しかし、共用部分等の（狭義の）管理行為および変更行為については、管理者の職務ではなく、管理者には区分所有者を代理する権限はない（つまり、管理者は包括的代理権を有していない）ので、２６条３項の適用はない。

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問題があるマンションについて、組合員や住民からの訴え（通報）によって地方自治体が動き、市長等による勧告、悪質な場合は公表できるようにしてください。

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管理会社フロントは「小さな割高工事」を幾つも通そうとするが、それを認めると修繕積立金を枯渇させ、大規模修繕ができない（or修繕積立金値上げ）になる

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>>752 匿名さん
監事の仕事について公正中立な第三者を雇えば臨時総会開催等できますよ

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>>796 マンコミュファンさん
それを上程できないからこの人は困っているんでしょ。できたらとっくにこの人が監事やってるやろ

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　議事録（KK氏の名前での文書。作成は管理会社フロント）に嫌がらせのような命令が記載されていて精神的に苦痛です。たとえば「適法に行えない」とKK氏が判断し「厳重注意」と記載がありますが、適法に行っていないのはKK氏のほうです。　
　KK氏や管理会社フロントが偽情報を出しそれを信じて何かを言うとそう信じて発言した人の発言だけが伝達され、彼らが偽情報を出して誘導したことは有耶無耶にされてきました。
　今回のことでも、管理会社のグループ企業が出した見積もりの範囲を絞っても（屋根や床防水を省いても）他社の金額と比較すると約2倍で高過ぎますのに、管理会社のグループ会社でも同じ金額でできるかのような偽情報を出しています。偽情報を信じて発言した方の発言だけが強調されているので、それは偽情報だと説明しなければならないことにも精神的な苦痛を感じています。
　
　797さん、貴重なご意見をいただき、誠にありがとうございます。たしかに、796さんが仰ること（公正中立な第三者を監事に）が実現できれば、5分の1請求を却下されて臨時総会が開催できないという現状を打破できると思いますが規約改正をともないますし上程できない難しい状況でございます。

　2月理事会で組合の名前で見積書を取ることの了承を得たうえで他社（公共事業の実績もある〇〇建設）に現地確認していただいてお見積書作成していただきましたが、KK氏に見積書を読んだかどうかをお聞きしても、こちらを睨みつけるだけ、無言です。
　2021年の長期修繕計画では今年には大規模修繕しているはずが管理会社が提示する金額が高く、そのベースでは修繕積立金を2倍にせざるを得ずお金の目途が立ちません。他社のお見積もりは2021年の長期修繕計画で予定されている金額よりお安く、予算確保できる（はず）なのですが、管理会社フロントとKK氏は攻撃的な上からな口調で現金の出納が等長々と説明し（私に対してお金の流れについてわかっていない等の批判をまじえつ）（長話を聞いた結果としては、修繕積立金を取り崩せば予算確保できるのにそれができないという内容でした）時間をかけて説明したのにと、こちらを睨みつけます。
　社会的なマナーとして、他社にお見積書をだしてもらったらお返事しなければいけないと思いますが、みなさんはどう思われますか？　ご意見をお聞かせいただければ幸いでございます。
（家族会議をしてとりあえずお菓子のお中元を〇〇建設さんに贈らせていただきましたが組合の名前ではなく理事の個人名で贈らせていただきました）

　KK氏と管理会社フロントは、こちらから見積書を読みましたかと質問しても回答せず、お見積書の料金の大半を着工時に払うという期日について攻撃します（〇〇建設の「経営状況が悪いから」と決めつける等）

　他社の2倍以上の金額を提示している管理会社のグループを優先しなければならない理由がわかりません。
　じつは前回の大規模修繕（管理会社のグループが受注）の資料を閲覧したところ不審な点（同一工事の同一箇所への塗装についてメーカー名や性能など工事後の報告書の記載がバラバラ。どの塗料を何リットルつかったかの明細がない等）があり理事会にリフォームさんがお見えになった時に問い合わせたのですが未だ回答がありません。

　私が予算を否決するための委任状集めをしなければ、KK氏と管理会社フロントが作成した議案（鉄部塗装、部分修繕を今年行う＝修繕積立金の無駄遣い）が通ってしまい、修繕積立金が枯渇して大規模修繕できなくなっていました。足場を組まずにどうやってバルコニーの鉄部塗装を行うのかなど、該当の議案を作成した方に説明責任はないのでしょうか？　質問しても無回答のままうやむやにされています。

　私の希望としては、第3回大規模修繕についての説明会に施工の方に来ていただいて、他社さんの減額案についての質疑応答と、前回（2012年）塗料の虚偽記載と着工後に判明した見積もり漏れと追加工事についての質疑応答を行うことで、マンションの長命化について今後の課題や見通しを明らかにしたい。

　理事会や総会に第三者が出席することを認めることは、理事長だけの権限なのでしょうか？　理事長と管理会社フロントが結託して他社に対して対抗意識を持っているような状況で、理事長にしかその権限がないというのはバランスが悪いかと思います。




797さん、

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他社のお見積もりの減額案について、総会に施工の方を呼んで質疑応答を行いたいと考え、文書を送付しましたが、KK氏が拒否しています。

その会社に未だ決めていない「相見積」の状況でも、施工の方を総会に呼んで説明会を開催することは。法的に問題ないと考えますがいかがでしょうか

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>>799 匿名さん
あなたの場合、味方が少な過ぎるように思います。マンション管理士資格を持つ弁護士に相談した方がいいのではないでしょうか。弁護士から相手に意見をしてもらえれば周囲の人はどちらが正しいか見方が変わると思います。

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>>800 797さん
　ご意見ありがとうございます。
　わたしは話が長くなる傾向があるので弁護士さんなら要点をまとめてくれるかなと思うことはありますが、何がしたいのかを問われたときに、理事長と管理会社が結託して通そうとした議案を通してしまうと組合員全体にとっては損になるので相見積もりをとり、第三者にみてもらいたい（前回と同じグループ会社だと身内をかばって隠ぺいする可能性もあるのでそういうことが3回も続けば大事故につながるのではないかという心配）、理事会や管理会社に任せるのではなく組合員のみなさんが当事者意識を持つようになってほしい、できるだけ「人の目」を増やしたいといったことです。
　もし私が（個人情報を特定されないように気をつけてはいますが）KK氏や管理会社に訴えられたりしたときには（わたしは本当のことしか言っていませんし、本当であることは調べてもらえばわかることなので）弁護士さんを雇って対抗しようと思っていますが、KK氏や管理会社がアクションをおこしたらそれに対応しようという順番で考えています。そして、私に対する非難については、組合員のみなさまに事実と異なることをお手紙を送ろうと思っていますが、その前に弁護士さんに相談するべきでしょうか？
　法律上のことでは、現状、理事長に有利過ぎる構造だと思うのです。裁判で争うようなことでなくても交渉の段階で弁護士さんに入ってもらうことはあると存じますが、区分所有法の強行規定に違反していることなど明らかにKK氏が法律違反であるのに争点はなんなのかがよくわからないです。

　法律相談などについては、匿名掲示板をふくめてできるだけ公開する形を選択したいのです。今までのことを明らかにすることによって、今後やるべきことの議論が可能になる、しっかり将来の計画をたてることで周囲の信頼が得られると思っているのです。法律相談など、匿名掲示板で無料で相談にのってもらうことは適法だと思いますが、どうでしょうか（個人やマンションが特定されないようにイニシャルにしたり、場所や戸数を伏せています）

　弁護士さんに理事会や総会に同席してもらうために理事長の許可は不必要なのかどうかを調べていただけますでしょうか？　どなたか法律に詳しい方、教えてくださいませ

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　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです

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>>801 匿名さん
組合員に興味を持ってもらうのはその通りだと思いますが、批難されている、攻撃されている状況を弁護士に相談しておく方がいいと思います。
場合によっては手紙を怪文書と言いがかりをつけられたりするかもしれませんし、どう進めるのがいいのか適切なアドバイスをもらえると思います。
法律違反が明確であっても専門家から指摘するのとそれ以外の人から指摘するのでは説得力がちがいます。現に見積書を送り付けても無視されていますよね。時間もかかっているようですし、早期解決を目指すのでしたらご検討ください。

組合員以外が出席できる条件は管理規約に書かれていますのでご確認ください。通常は、理事会の許可が必要となっていると思います。

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弁護士さんが入ることで透明性が高まるかというと、逆に、係争中と捉えられかねないことを私は心配しています。

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できればマスコミに取材してほしい

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>>804 匿名さん
>彼らの言うとおりにすれば損をするのは皆さんなので、組合員さんに白紙委任しないように呼び掛けてきましたが、改定区分所有法ではこの問題に対応していただいているようです。

改定区分所有法のどの部分ですか？

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>>807 匿名さん
　当マンションの管理規約では、「通常決議　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）」と定められています（第9条5)。　規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、去年と今年の議案書には「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と記載されています。文言がおかしいですよね。規約で「議長を除く。賛否同数の場合に含む」と記されているのに議案書では議長を含むと書かれています。
　議長への白紙委任票の扱いについて、賛否がわかれる議案のときに賛否同数になるまで数えないのか、最初から数えるのか見解が分かれます。国会などでは議長は賛否同数になるまで投票しませんが、マンション総会の場合は議長も区分所有者としての1票を投じることが多い。議長への白紙委任票をカウントしなければ一定の賛成が成立のために必要であるため見解が分かれます。
　議長への白紙委任票は、賛成反対の表明がない場合に、賛否分かれる議案については賛否同数になるまで数えないのか、議長が賛成か反対を決めることができるのか、見解が分かれます。
　この問題について、従来の標準規約のコメントでは「議決権行使書」について言及されています。改定区分所有法では欠席や無関心は除外され出席数でカウントされます。
　

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>>808 匿名さん

普通決議については、区分所有法３９条１項において、改正前（現行）、改正後ともに規約による別段の定めを認めています（※）。
現行の標準管理規約では、すでに別段の定めを置いており、４７条２項で「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定しています。したがって、区分所有法３９条１項が改正されても、標準管理規約４７条２項の改定は予定されていないようです。

貴女のマンションにおいても、規約による別段の定めとして「【集会に参加した】区分所有者および議決権」と規定しているようですから、区分所有法３９条１項の改正による影響はないと思います。

※【区分所有法３９条１項】
（改正前）　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

（改正後）　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。

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つまり、>>808 に書いてある内容は、改正区分所有法に関係するものではなく、管理規約における「別段の定め方」の問題です。

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>>810 匿名さん
レスありがとうございます。

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました。
　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください

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>>811 匿名さん

ところで、理事長（管理者）が保管している現に有効な管理規約の閲覧はお済ですか？

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＜参考＞

【区分所有法３９条２項】
（改正後）　議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる。この場合において、書面又は代理人によつて議決権を行使した区分所有者の数は出席した区分所有者の数に、当該議決権の数は出席した区分所有者の議決権の数に、それぞれ算入する。

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>>812 匿名さん
はい。一昨年、管理会社の課長（前任）に現に有効な管理規約の複写をいただきました。他の組合員さんが今年、現に有効な管理規約を確認したところ同じものです。一昨年も去年も今年も管理規約の変更はありませんので現に有効な規約が手元にございます

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>>812 匿名さん
どうして現に有効な規約であるかを疑うような発言をなさるのですか？　もしかしたら、２年前に管理規約改定のための案が配布されたことがあるのですが、取り下げ・廃案になりましたことをご存じない方が、たたき台として配布されたものを現に有効な規約と勘違いなさっているのかもしれません？

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規約は総会決議より効力が勝る。規約違反を行ったことに謝罪はないのか？長谷工さん

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>>812 匿名さん
あなたは、当マンションの現に有効な管理規約の閲覧はお済ですか？

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>>817 匿名さん

必要があると判断した時には、当然閲覧請求はします。

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組合員が騙されていたのだから詐欺罪じゃないの？

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KK氏とフロントは誤解を誘発するような物言いをして□□さんの発言を引き出しそれを記録し、自分らが偽情報を出したことは有耶無耶にしています

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　よろしくお願いします。当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

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管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。

×首魁　〇集会

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マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのだろうか

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>>826 匿名さん

言うまでもなく・・

『会社の利益』だけですが・・



なにか！？

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（割高工事）が民主主義のよｌうに扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野（お金の出納の仕組み等）で詰問（理事会で「即答できないﾅ､ダメ」と言われました）、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか

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結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

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>>831 修繕委員さん
これは「報道の自由」がないことからアンダーグラウンドで補完する試みではないか

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業界関係者を役員に選べば安心かと言うと力関係や、談合、利権の温床になってしまう

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>>831 修繕委員さん
>結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

共同住宅に住むなら賃貸しかないということでしょ

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管理会社と理事長が結託すると無法地帯になるからな

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タワマン大規模修繕工事をむさぼる長谷工リフォーム その手口の実態
https://www.data-max.co.jp/article/80685

マンション管理業者に対する監督処分情報
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/202408_mankan...

公取委が立ち入り
https://www.yomiuri.co.jp/national/20250304-OYT1T50118/
..

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844で紹介されている国土交通省（地方整備局）のURLが変更されてるのはどうして？？

よくわからないけどプレスリリース貼っとくね
https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2024/cekddo0000000nb5-att/20...

同じ知識版の「長谷工コミュニティはどうですか」https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/　で
昨日、一昨日コメントされていてそのときは見れたのにどうして見れなくなったんだろう？？

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>>830 匿名さん
① “捏造された議事録”をひっくり返す

やることは2本だけです。

議事録の閲覧・謄写請求を文書で出す
「〇年〇月〇日理事会（または総会）議事録の閲覧および写しの交付を請求する。A社見積もりに関する記載の有無とその内容を確認したい」と書く。管理組合はこれを原則拒めません。

内容が事実と違う場合は“議事録訂正の申入れ”を残す
「当日、私はそのような発言をしていない」「A社見積を推薦した組合員に署名捺印があったことを把握している」「理事長の記載は事実に反するので訂正を求める」――これを理事長・管理会社の両方あてに書面で送る。
ポイントは**“捏造だ”と感情で書かず、どの文がどの事実と違うかを特定すること**。あとで裁判・行政・第三者に見せるときの証拠になる。

こうしておくと、向こうが今後配る議事録は“異議ありの議事録”になる。ここをやらないと後で「誰も異議を唱えなかった」と言われて終わる。

② 区分所有法・規約違反の議案書は“無効可能性あり”で止める

あなたが書いているとおり、「強行規定に反してる」とわかるなら、やるべきは1つです。

招集通知・議案書に重大な違法や手続き欠落があるので、当該決議の無効・不存在確認を視野に入れていると書面で通告する。

これを総会前に出すと、管理会社は「このまま通すと後で無効訴訟を起こされる」と理解するのでびびります。
「おかしいことは誰でもわかるのに、なぜ庇われるのか？」の答えはこれで、“書面で無効をちらつかせる人”が少ないから、管理会社も理事長もナアナアで通るのです。口頭だと軽視されます。

③ “不得意分野で詰問する”密室を壊す

これは構造の問題なので、手を増やします。

理事会を公開にする議案を総会に出す
「理事会を原則組合員傍聴可とする」「重要工事の見積比較表は事前に配布する」――これを規約or細則に書かせる。閉じた場だからイジメになる。

見積比較を“組合員側”で作って配る
向こうが数字でマウントを取るなら、こっちもA/B/C社の仕様・単価・共通仮設を並べた表をA4で配布すればいい。これをされると管理会社は「素人だからわからないでしょ」が使えない。

録音する
理事会で事実をねじ曲げられるなら、出席時に「記録のため録音します」と宣言して録る。後で議事録と突き合わせれば“どちらが事実に近いか”が第三者に伝わる。
④ なぜ弁護士を出しても庇われるのか

ここははっきり言います。

弁護士は「明確に違法な行為」じゃないと強く言いづらい
管理会社と理事長の“感じ悪い結託”は、すぐに刑事・行政になるほど明白に違法とは言い切れないグレーが多い。だから「注意・是正を求めるにとどめる」という穏当な文案を出しがち。

管理会社が長年の“標準パターン”でやっているから
「理事長との事前すり合わせで議案を作る」「他社見積を理由付けで落とす」は業界にある実務です。業界慣行に寄せる弁護士だとそこを強く叩きません。

あなた側が“手続を踏んでいる”のを見せていないと弁護士も踏み込みにくい
上で言った①②③の“証拠化・訂正要求・公開化の要求”をやってあると、弁護士はそれをベースに「この組合員の要求は正当」と書きやすくなります。先に土台を作るべきです。

つまり「おかしいのになぜ守られるのか」の答えは、

証拠が紙で残ってない

決議無効まで言ってない

密室で済ませている
…この3点のせいで“ただの内部揉め”に見えてるからです。

⑤ あなたが言ってる「自治体に準じる介入」を現行制度で近づけるなら

自治体の住宅・建築・マンション担当に、議事録の捏造疑い・説明拒否・不当な工事選定をセットで相談し、「助言・指導」の対象にしてほしいと書いて出す。

そのときに「議事録訂正要求書」「閲覧請求書」「問題の議案書」を添付しておく。行政は“紙がある相談”を優先します。

場合によっては地元の議員（市・区レベル）に「分譲マンションの管理不全の相談がある」と投げる。報道を呼ぶほどでなくても、行政が雑に扱いにくくなります。

これはあなたの言う「構造的改革」の“いまある制度での最寄り”です。本当に制度を変えるなら国交省のほうですが、そこは時間がかかるので、まずは紙で囲い込んで密室性を壊すのが先です。

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