理事会と管理会社の不正と癒着

>>817 匿名さん

必要があると判断した時には、当然閲覧請求はします。

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組合員が騙されていたのだから詐欺罪じゃないの？

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KK氏とフロントは誤解を誘発するような物言いをして□□さんの発言を引き出しそれを記録し、自分らが偽情報を出したことは有耶無耶にしています

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　よろしくお願いします。当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

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管理規約で議長を除きと書かれているのに誤認させるのは自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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誤字すみません。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。

×首魁　〇集会

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マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのだろうか

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>>826 匿名さん

言うまでもなく・・

『会社の利益』だけですが・・



なにか！？

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マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf

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https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

　政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。

　今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。

　マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
　これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。

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　KK氏（理事長）と管理会社フロントが結託して議事録で捏造（A社の見積書の大規模修繕を推薦する理事や組合員の署名捺印に対して、適法に行えないから却下したとか、悪意のある物語を流布）。組合員に配布する議案書も法律違反（区分所有法の強行規定に違反）のまま。マンション理事会の場合、利権や政治や不正があっても事件化されず、修繕積立金の無駄遣い（割高工事）が民主主義のよｌうに扱われ（実際は議長である理事長と管理会社が結託している）、対抗しようとする者に対して不得意分野（お金の出納の仕組み等）で詰問（理事会で「即答できないﾅ､ダメ」と言われました）、密室でのイジメのような状態です。理事長に社会的地位や利権が認められるのだから、自治体に準じる「調査」「立入検査」「報道」「オンブズマン」が介入できるように構造的な改革を行うしかないと思う。性善説に基づいた「まあ、まあ」「なあ、なあ」にはもううんざりです。
　解決策として「弁護士を雇う」ことが推奨されていますがKK氏やフロントがやっていることがおかしいことは誰でもわかることなのに（見積書を比較したり規約を読めば明白）どうして庇われるのでしょうか

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結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

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>>831 修繕委員さん
これは「報道の自由」がないことからアンダーグラウンドで補完する試みではないか

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業界関係者を役員に選べば安心かと言うと力関係や、談合、利権の温床になってしまう

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>>831 修繕委員さん
>結局、何が言いたいのかよくわからないスレッドだった．．．．

共同住宅に住むなら賃貸しかないということでしょ

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管理会社と理事長が結託すると無法地帯になるからな

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タワマン大規模修繕工事をむさぼる長谷工リフォーム その手口の実態
https://www.data-max.co.jp/article/80685

マンション管理業者に対する監督処分情報
https://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/kensetsu/kantokusyobun/202408_mankan...

公取委が立ち入り
https://www.yomiuri.co.jp/national/20250304-OYT1T50118/
..

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844で紹介されている国土交通省（地方整備局）のURLが変更されてるのはどうして？？

よくわからないけどプレスリリース貼っとくね
https://www.kkr.mlit.go.jp/news/top/press/2024/cekddo0000000nb5-att/20...

同じ知識版の「長谷工コミュニティはどうですか」https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261192/　で
昨日、一昨日コメントされていてそのときは見れたのにどうして見れなくなったんだろう？？

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>>830 匿名さん
① “捏造された議事録”をひっくり返す

やることは2本だけです。

議事録の閲覧・謄写請求を文書で出す
「〇年〇月〇日理事会（または総会）議事録の閲覧および写しの交付を請求する。A社見積もりに関する記載の有無とその内容を確認したい」と書く。管理組合はこれを原則拒めません。

内容が事実と違う場合は“議事録訂正の申入れ”を残す
「当日、私はそのような発言をしていない」「A社見積を推薦した組合員に署名捺印があったことを把握している」「理事長の記載は事実に反するので訂正を求める」――これを理事長・管理会社の両方あてに書面で送る。
ポイントは**“捏造だ”と感情で書かず、どの文がどの事実と違うかを特定すること**。あとで裁判・行政・第三者に見せるときの証拠になる。

こうしておくと、向こうが今後配る議事録は“異議ありの議事録”になる。ここをやらないと後で「誰も異議を唱えなかった」と言われて終わる。

② 区分所有法・規約違反の議案書は“無効可能性あり”で止める

あなたが書いているとおり、「強行規定に反してる」とわかるなら、やるべきは1つです。

招集通知・議案書に重大な違法や手続き欠落があるので、当該決議の無効・不存在確認を視野に入れていると書面で通告する。

これを総会前に出すと、管理会社は「このまま通すと後で無効訴訟を起こされる」と理解するのでびびります。
「おかしいことは誰でもわかるのに、なぜ庇われるのか？」の答えはこれで、“書面で無効をちらつかせる人”が少ないから、管理会社も理事長もナアナアで通るのです。口頭だと軽視されます。

③ “不得意分野で詰問する”密室を壊す

これは構造の問題なので、手を増やします。

理事会を公開にする議案を総会に出す
「理事会を原則組合員傍聴可とする」「重要工事の見積比較表は事前に配布する」――これを規約or細則に書かせる。閉じた場だからイジメになる。

見積比較を“組合員側”で作って配る
向こうが数字でマウントを取るなら、こっちもA/B/C社の仕様・単価・共通仮設を並べた表をA4で配布すればいい。これをされると管理会社は「素人だからわからないでしょ」が使えない。

録音する
理事会で事実をねじ曲げられるなら、出席時に「記録のため録音します」と宣言して録る。後で議事録と突き合わせれば“どちらが事実に近いか”が第三者に伝わる。
④ なぜ弁護士を出しても庇われるのか

ここははっきり言います。

弁護士は「明確に違法な行為」じゃないと強く言いづらい
管理会社と理事長の“感じ悪い結託”は、すぐに刑事・行政になるほど明白に違法とは言い切れないグレーが多い。だから「注意・是正を求めるにとどめる」という穏当な文案を出しがち。

管理会社が長年の“標準パターン”でやっているから
「理事長との事前すり合わせで議案を作る」「他社見積を理由付けで落とす」は業界にある実務です。業界慣行に寄せる弁護士だとそこを強く叩きません。

あなた側が“手続を踏んでいる”のを見せていないと弁護士も踏み込みにくい
上で言った①②③の“証拠化・訂正要求・公開化の要求”をやってあると、弁護士はそれをベースに「この組合員の要求は正当」と書きやすくなります。先に土台を作るべきです。

つまり「おかしいのになぜ守られるのか」の答えは、

証拠が紙で残ってない

決議無効まで言ってない

密室で済ませている
…この3点のせいで“ただの内部揉め”に見えてるからです。

⑤ あなたが言ってる「自治体に準じる介入」を現行制度で近づけるなら

自治体の住宅・建築・マンション担当に、議事録の捏造疑い・説明拒否・不当な工事選定をセットで相談し、「助言・指導」の対象にしてほしいと書いて出す。

そのときに「議事録訂正要求書」「閲覧請求書」「問題の議案書」を添付しておく。行政は“紙がある相談”を優先します。

場合によっては地元の議員（市・区レベル）に「分譲マンションの管理不全の相談がある」と投げる。報道を呼ぶほどでなくても、行政が雑に扱いにくくなります。

これはあなたの言う「構造的改革」の“いまある制度での最寄り”です。本当に制度を変えるなら国交省のほうですが、そこは時間がかかるので、まずは紙で囲い込んで密室性を壊すのが先です。

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