変動金利は怖くない？！その６

4000万円35年ローンの場合，以下のようになりますね．

金利 10年後残高 返済の進捗
1% 29,960,841 25.1%
2% 31,261,919 21.8%
3% 32,462,321 18.8%
4% 33,553,930 16.1%

30年ローンだと，1%で30%ほど返済が進みますから，およそ1/3になりますね．

金利が低いほど最初の方で返済が進みます．

ですので，ある意味10年固定とかは，最初の10年であまり返済が進まず，
そして10年後に金利上昇したときの影響も大きい…という可能性もありますね．

4000万円借りるとして

金利3％の固定金利を選択したときの月の支払い：153940
金利1％の変動金利を選択したときの月の支払い：112914

このまま低金利が10年続くとは限らないが、毎月153940-112914=41206円を返済軽減で繰上返済
すると

10年後の元金：24,785,428円　マイナス1500万
25年で支払い終わる。

固定金利の場合は、
10年後の元金：32,389,497円　マイナス800万円


金利を5年毎に1％上昇し、35年の間に金利7％まで上昇したとしても、

881>>

の方法で支払うと、一度も金利3％の、153940円を支払うことなく、支払い終わる。

さらに、
元金が2500万まで減って、そこで金利5.5パーセントに急上昇し、残り25年で支払わなければ
いけないようなことがおきた場合

残りの25年間を毎月：153521円を支払い続けることになります。

これは、金利3％固定の支払額より、400円安いです。

つまり、金利の上昇は怖いですが、この10年以内に3％を超えなければ、または、しっかり繰上返済
をしていれば、10年後に金利が5.5％に上昇し、しかも25年間ずっと金利が下がらなかったとしても
今の金利3％固定よりも、楽に返済できることになります。


結局大事なのは3点

　●金利3％支払った気分で、差額を繰上返済(返済額軽減)する。
　●金利が10年以内に急上昇した場合は、危険だということを認識する。
　●最初の10年で元金が減らすことに成功すれば、残りの25年は、金利が5.5％あっても
　　良いということになる。

未来のことはわかりませんが、未来の金利上昇は、元金さえ減っていれば、怖くないと
いえるかと思います。

ちなみに、35年間全固定で3％は、ありえません。もっと金利が高いです。
よって、全期間固定するならば、もっと固定金利の方が支払いがきつくなるということになります。

結局住宅ローン減税対象は12/31のローン残高ですよね？
それまでは繰り上げ返済しないほうが得なんでしょうか？

949です
>>949

皆様、回答ありがとうございました。やはり間違ってましたね。
では変動金利を利用するにあたり、過去レスにありましたが、「過去20年の金利平均は4％」
との事なので、このあたりを参考値としてシミュレーションしてみます。

金利3%を払った気分で差額を繰上げ返済しますが、長期固定と変動をミックスしている私は、現段階では目先の金利で長期固定を繰上げしてしまいそうです。
この考え方ってヤバいでしょうか？

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>965
変動の割合にもよるのではないでしょうか？
でも一時期の金利低下が落ち着いた今、セオリー通りに変動からが
良いのかも知れませんね。
金利って上がるときはあっという間って言いますから。

966さん
変動2000万、長期固定1000万です。
やはりセオリー通りですかね？下手にミックスにすると悩みます。

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変動からでしょう。

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固定から返したら固定にした意味がなくなるのでは？
金利差が勿体なくても、固定よりも変動金利が上がると不安だからミックスにしたんでしょう？

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Mixにしたり、固定を選択した人は、変動よりも利子を支払うことで安心を買う判断をした人
だと思います。
せっかく買った安心ですから、そちらはそのままにし、変動の方から繰上返済をし、全固定
にした場合よりもお得に返済してしまうのが良いと考えます。
固定のみが残ったら(返済額軽減もやり続けると期間が減ります)、その時点で、すでに全固定
にした時よりも返済が終わっているので、今後は楽に返済していくか、変動返済分の支払いを
固定の繰上返済に回してしまえば、さらに早く返済が終わると思われます。

　●固定の支払いで、変動との差額を繰上返済する。
　●変動の金利が上昇しても、支払いが増えないように、返済軽減で繰上返済をする。

せっかく変動よりも高い金利で固定という安心を購入した以上は、そのときの自分を信じて
決まった額を払い続けるのが良いのではないでしょうか。

固定を選択した人は、金利を気にしたり、迷ったり、不安になったりせずに全期間を過ごしたい
人だと思いますので、それを貫かれたら良いと思います。

そんな決めつけないで柔軟に対応したらいいと思いますよ。

低金利の間は無理に繰り上げせず、手元に資金を残すのもいいと思います。
住宅ローン控除もありますのでその兼ね合いで繰り上げ額を決めるとか、
手元に資金を残しつつ、低金利の間は長期固定から繰り上げして、返済額軽減で
さらに手元資金が増えるわけですから、それを繰り上げ資金として残し、
変動が固定金利を超えそうになったら変動を優先的に繰り上げるとか。

長期金利の上昇に伴って短期金利も情勢が変わるかな？
ちょっと前までは圧倒的変動有利みたいな感じでしたが。
本当に金利は先が解らないですね・・・
兎にも角にも残債次第。
変動金利のご利用は計画的に。

変動金利は怖くない？
怖いに決まってるだろ・・・なんだこのスレ

怖いに決まってるだろw

皆さんコメントありがとうございました。
やはり予定通り変動から繰上げすることにします。

なお常識的な範囲内で金利が上がるシミュレーションもしましたが変動を怖いと感じたことはありません。

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イールドカーブ

本来の長期金利の上昇は将来のインフレ期待や成長期待からであって、
今はクラウディングアウト（解らない人はググってね）的な長期金利上昇ですね。

いずれにしてもデフレをなんとかしないと短期金利（政策金利）は上がらない（上げられない）と思います。

金融、財政、がんばって日本を良くして欲しいですね。

何が起こるか解らない→変動は怖い

そんなこと思うくらいなら、
クビになる可能性を心配してビクビク
生きてればって感じだけどね

のうてんきだね。

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昨年～今年マンションを買った人の多くは変動・１パーセント未満で借りている。
将来４パーセント程度に上昇することがあっても、５年ルール・１２５パーセントルールがあるし、金利が一時的に高くなってもいずれ下がるだろうから、大きな問題にはならないと思う。
確かに、４パーセント以上の金利が１０年以上続くようだと、とても返せなくなって破綻する人が発生する可能性はあるが、現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。
結論としては、心配無用！

>>979
>現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。

ここのとこ希望的観測すぎ

通期で▲1.85の優遇があるから変動にしようと思ってます。

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>>979
そんなわけのわからん理由で変動で借りたとしたら、破産手続きの準備しといた方がいいよ。
現在ゆとりローンの問題があって、ゆとりローンの破綻推定率はサブプライムローンよりも多いとみられている。果たして政府が助けるかな？

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>>981どちらの銀行ですか？教えて下さい

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979
他力本願かよ。

りっぱな変動さんだな。

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今だに長期固定だけに固執するなんて私には出来ないので、ちょっと複雑です。用心深さには、ある意味、尊敬はします。ただ、金融機関の住宅ローン担当者自身が、短期固定からスタートする方々も多いらしいので、たまにここのスレを見る度に、数字使いの極論さに驚かされます。
ちなみに私は3年固定で、成り行き見ながら派です。優遇使わない手も無いですしね。長期固定も否定する訳でもありません。自分のローン感覚で好きな方を選択でいいんじゃないでしょうか。

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>979
125%ルール？
確かに返済額の上限はあるけど利息と元本の比率が変わって、返済期間が延びる可能性があるってことも分かってんのかな？

>985
誰も、長期固定に固執してるわけじゃないよ。変動金利が低いってことは長期固定も低いってこと、
だから長期固定を選んだわけ・・・但し、今仮にローンを組むとしたら当初10年固定を選択するかも。
(最近の長期固定は、他と比べてちょっと上がりすぎのような感がある。)

成行き派なら３年固定より変動の方がマシな気がするのは私だけ？

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普通にそう思います。
家賃並みの返済額という営業トークに踊らされる人が、言われるままに選択しちゃう感じですかね？

９７９です。
９８６さん、分かってるよ。実際、今年変動で借りたからね。
１．２５×１．２５×１．２５＝１．９５
１５年後に毎月の支払が２倍近くになる可能性がある。
だから、４パーセント以上の金利が１０年以上続くと破綻する人もいる、って書いたの。
でも、心配ないよ。優遇後の金利が４パーセント以上になることが１０年も１５年も続くなんてことは殆ど考えられないよ。
最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。
はっきりいって、長期固定で借りる人は、銀行のカモだね。
１パーセント未満の金利で何千万円も借りることができる、このチャンスを逃す手はないね。

なんか間違っているような…

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３０００万を３０年、変動で放置したら危険ですか？

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危険な人と、危険でない人がいる。
たぶん、992はあまりわかってなさそうだから、危険な人に入るだろう。

>最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
>この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。

いざという時はここからもカモれる。
借りてる人の数が多いだけに、ほんのちょっと(たとえ0.1%でも)金利を上げるだけでも、
銀行は余計にお金を手にすることができる。

結局、変動も長期もどっちも銀行のカモだよ。

長期固定の方々、この時勢に高い金利を払って下さり、誠に有難うございます。
猫またぎ銀行

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>990
おい、986だけど全然分かってないな。
ようは、金利が急激に上がって、顧客が支払不能となるのを防ぐため、一度に上げられる
金利を125%ルールで決めてるだけなの・・・但し、さっきも説明したけど10万円返済が12.5万円
返済になった場合でも、金利の上昇幅によって本来の支払額が1.25倍の範囲に収まらない場合、
元本と利息の比率が変わっちゃう。金利が上がる前は、元本5万円利息5万円だったのが、金利が
上がった後では、元本3万円利息9.5万円となるように元本が減りにくくなる。
元本が減らない・・・ようは途中で繰上げ返済をしない限り、返済期間が延びて総支払額が増える
ということになる。
分かった？・・・多分、分からないんだろうな・・・

金利で突然死することはないよ 日本は向こう20年くらいはひくいよ

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日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

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997さん

それはたぶん違うだろなぁ。

日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが１３０円なんて回復したら、金利だっ

てわからないと思いますよ。

銀行だって金利を上げたいから変動金利5％ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

その可能性は５年後では薄いかもしれないが、１０年後には十分ありえる。

よって２０年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

でも９９６さんの言葉には参考になりました。１．２５％ルールはそうなんですね。もしかしたら元本が減りにくく

なるような裏技があるんですね。

これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました。

＞これは掲示板でもあまり出てない話なので勉強になりました

過去に出てるよ！ルールの意味も分からずに変動って・・・・

>>999
＞１．２５％ルール
１２５％ルールです。
変動金利の返済額は５年後の見直しで、それまでの支払額の１２５％（１．２５倍）まで変更出来るというルールです。
（あまりにも金利が上がると、返済額は制限限度でも元本が増えてしまうような事態になります。実際に以前そのようなことがありました。）
期間固定金利にはこのような制限はありません。

>>999
【未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

>>1002
＞もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。
あまり脅かさない方がいいよ。
最後の５年に近付いた時点以降に余程の金利上昇が無い限りは、このような事象は発生しません。

決して、脅すつもりはありませんが、
実際にルールがあるのと、現実に起こりうる可能性が
あると言う事です。

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>>1004
＞現実に起こりうる可能性があると言う事です。
否定はしませんが、最後の５年は、返済期間にもよりますけど、元本返済額がかなり多くなっているわけです。
どの程度利率が上昇したらそのような事象が発生するかを、シミュレーションして確認してみてください。

何もそんなにムキにならなくとも・・・
絶対無いとは言えない、
あくまでも、起こりうる可能性って話しですよ。
あまり、このルールを理解していない人がいるようですので。
実際に起こるかどうかより、知らなかったでは済まされない事ですので。
因みに、私は変動ですので、
固定派の煽りでは、ありません。

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>日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。

意味が分からない。というか無知すぎる。
銀行は金貸してなんぼだろうに、利上げしてさらに借りて減らしてどうすんだ？それじゃなくても日銀の社債買いオペが
不十分って事で銀行が中小企業に金貸さない事が問題になってるのに。

>日銀は金利をあげたくてあげたくてしょうがない、だけど不景気だから低金利にしている現状。

半分当たってる。日銀が金利上げたいのは事実。というより金利正常化をしたい。なぜなら不況下での金融緩和が
出来ないから。何故不景気だと低金利にするかよく考えてみろ。

>だから今は景気は悪いがドル高になり、株価が上がり始めてきて、来年ドルが１３０円なんて回復したら、金利だっ
>てわからないと思いますよ。

何故ドルが130円になったら金利だってわからないのか意味不明。ドル高になると金利上げるとでも？政策金利とは
為替操作の為にあると勘違いしてるのか？

>銀行だって金利を上げたいから変動金利5％ぐらいにはもって行きたいと思ってると思いますよ。

もしかして銀行は変動を5%にすると利益が増えると思ってる？変動5%って事は政策金利4%くらいになるだろうけど、
利ざやは同じ1%なんだが。政策金利が低くても変動が上がるとか言わないでね。それって日銀自体を否定する事になるから。

>その可能性は５年後では薄いかもしれないが、１０年後には十分ありえる。

仮に10年後に変動5%時代が来たとしよう。その背景を考えてみる。まず、政策金利は4％程度。長期金利（10年債）はおそらく
8%位まで上昇してるだろう。今日本の国家予算が80兆円。税収が50兆円赤字国債が30兆円あるから、長期金利が今の1.4%から
8%まで上昇していれば今の国の借金がそのままだとしても、赤字国債が150兆円くらいに膨れあがる。それを消費税だけで
補おうとすると5%で約10兆円の税収だから120兆円の増加分を消費税だけで補おうとすると65%の消費税が必要になる。
もっともこれは現状のまま、金利が上昇したらの話。実際はそこまで金利が上昇していればかなりのGDP成長率のUPがなければ
いけないので実際は税収も大きく伸びているはず。

長期金利＝名目GDP成長率としたら、名目で8%の成長率があるとすれば、GDP2位の日本がアメリカを抜いて世界一に躍り出る。
おそらくCPIも3%前後で推移していると思われる。仮にこの状態が10年続いたとすると、収入は今の1.5倍。
住宅価格も1.5倍くらいになっているはず。もっとも日本がそこまで成長力をつけていれば当然他の国も同じように伸びている
はずなので1位になるとは限らないが。しかし、戦後日本が物作りで世界第二位に躍り出たように、他国では出来ない、
すばらしい産業で世界に躍り出ているからこそ8%成長になっているのだろうことは確かだが。低賃金で攻勢をかける新興国に
負けないほどの付加価値のある製品とはどんな物だろう？

>よって２０年ぐらいだとどうなるかはだれもわかりません。

20年この状態が続けば収入も2倍になっているはず。

1005
最後の5年なんて、何十年先なのか？
そんな先の事なんて誰もわからないよ？
だから、ルールは知っておくべき。
知らなきゃダメでしょ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>125%ルール

固定さんが脅している通りです。間違いは有りません。
よって変動金利で３５年間掛けて返済しようとすると危険な可能性は有ります。
しかし、3%相当を繰り上げていけるのであれば、計算上その危険はほぼ無いに等しいです。

ま、何が起こるか解らないのでゼロとは言いませんが。

>>1006
いや、むきにはなっておりません。
わたしは自宅マンションは住宅財形の５年固定（最初の元本金額が７００万円で元金均等払い）、アパートローンは最初から最後までの固定金利ローン（１億円強を３０年３％台下の元利金等払い）です。今まで８回ほど住宅ローンやアパートローンを組みましたが、基本的に固定金利を選択しています。
返済期間のかなり先だと、金利のブレで未払い金利が発生することがありますが、期限が近付いた時にはそのような可能性がある条件はかなり絞り込まれてしまうんです。