パークホームズ浦和岸町7丁目計画

地価に出来る新日本建物や野村不動産、大京の物件もこんなにするんでしょうか？

しかしこの三井、購入層はどういう方々ですかね？？
サラリーマンでも部長クラス？？

対面の二つのマンションはものすごく接近して、特に北側のマンションの
南向きの部屋の人たちは気の毒ですが。

浦和は今、高いマンションしか予定されていない！！

駅から三井に向かう途中なんか、安かったであろうマンションが
いい場所に沢山立っているのに。

武蔵浦和で、安いのが余りまくっているのとはえらい違いだ。

さくらやの跡地にはタワーマンションが出来るんだっけ？

それが出来る頃には浦和の不動産市況はどうなってんだろう？？

この物件はすごく魅力的でした。

ただ、値段が高すぎます。

あの値段じゃ買えません。

浦和区内で探したところ、こちらの物件が一番気に入りました。
三菱地所、新日本建物の近隣物件は周辺ビルや幹線道路の関係で立地条件に難がありそうでパス。野村不動産、大京の物件は駅からかなり離れてしまいます。
なお、通学区域は岸町小学校−白幡中学校になる様です。

確かに、新日本建物建物は、目の前に幹線道路が出来る事を考えるとマイナスですね。
三菱地所の予定地も、土地が細長くて、なにやら圧迫感がありそう。

野村は、両方坂道に挟まれた底地、大京は殆ど17号に近くて、岸町の良さは
あまり味わえなそう。でもその分安くなるのかな？
少なくとも野村は無理か。プラウド武蔵浦和完売で鼻息も荒いし。

あと3年くらい早く浦和で物件購入を考えておけばよかった。

野村、大京共に当地の分譲実績があるので、相場は十分心得ていますよ。安売りは期待薄だと思います。

このマンション本当に素敵でした。

買える方が羨ましいです。。。

同じ三井でもこちらは宮原物件と違って長谷工仕様じゃないからいいなぁ。

今日からモデルルームオープン
２３日の第一期締め切りに向けてどのくらい申し込みがあるのか注目しています

立地、仕様は評価が高い一方で、私が知る限り、過去の浦和の新築分譲で
最も高い価格であり、近隣のプラウドから一戸あたりおよそ一千万円ほど高く、
また向かいのダイヤパレス岸町よりも遥かに高い強気な設定となっています。

最上階坪単価260万円でも完売するようならば、浦和価格は健在で今後の近隣の
新築価格に影響を与えると思われます。

ただし、今年に入ってから、浦和駅西口と言えど、中古物件の動きが非常に悪くなって
いること。
築二年のプラウド浦和岸町ガーデニアに約80平米の物件が4500万円の価格で売りに出て
いるが即売却とならないことを考えると、私は苦戦を予想しています。

広告には8/9モデルルームオープンとありましたが、その前にも見せてくれていた
モデルルームとどう違うんでしょうか？？

なお、売りに出されているプラウドは、1Ｆ部分のようですが、
新築売り出しのときは、いくらくらいしたのでしょうか？？

さすがの三井でも長期化した場合、どうなるんでしょうね？

後に続く大京、三菱、野村は、高値でさっさと売れて欲しいと
思ってるんでしょうけど、三井が売れないと、後続物件も
慎重な価格設定となり、その分、我々にも手の届く健全な
価格になってくれるといいですけどね。

三井は、新聞広告には何で価格をのせないんだ？

まずは現地に来てから聞け、ということなの？

セントマークスは３００万円超の価格設定もあった。
だから最上階＠２６０はかなり安いと思う。
あっさり完売するだろう。

確かに強気ですよね。
でも浦和でいいの買おうと思ったら、これ位しかないですからね

情報ありがとうございます。昔は、プラウドクラスでも4000万円くらいで
買えていた、と言うことですか。
となると坪単価は、4000/79*3.3=＠167万円ということで、
今からすると夢のようですね。

プラウドの中古がもう少し流通してくると良いのですが、
皆住み心地に"プラウド"で、しばらくはないかも知れませんね。
それにしても、住民は若い人が多そうで、なかなか明るい感じがします。

ディスポーザーもトイレの手洗い器もないようですね。
価格の割りに仕様が...
他の物件がオープンするまで保留ですね。

土地が一番高いときに仕入れたので、
値段を上げないために、仕様を落としているということか？

もともとの土地も狭いので、せっかくの路面ガーデンも
やや落ち着かないね。
まあ無いよりは全然ましだけどね。

あまり細かい点まで見出すと買えなくなりそうなので、立地と間取りにこだわって買うことにしました。
特に浦和区内の駅近物件という希少性は代え難いものがありますので。

ここを購入できる方が羨ましいです。
この価格、、
客層もかなりハイクラスなんでしょうね。。

売りに出ているプラウドガーデニアは、「西向き住戸、１階、専用庭無し」なので、売り出し価格は４０９０万円と安い住戸でした。

南向き住戸は専用庭がついているので、高いです。
ちなみに南向き７６．８７ｍの角住戸は５千万円弱です。

この物件は７０㎡５０００万〜との事ですね。
さすが浦和価格。

第一期販売でどのくらい売れるのでしょうか？
売れ残って多少安くなるなら検討したいと思います。

営業さんの話では、要望書もかなり出ており好評とのことでした。
正式価格も多少は下げるでしょうが、大きくは変わらないと感じます。

要望書って、体のよい値下げ防止線じゃね？

要望書書いた後だと、何か値下げ交渉も出来なくなっちゃいそう。

今中古でプラウドが出てるけど80ｍ2で4500万。
ここは5500〜6000万で買っても、買った途端に
中古流通市場では同じくらいになっちゃうのでは？

1000万円以上下がったら三井が高値で買い取ってくれる
というオプションをつけてくれるなら買う。

この物件って販売はいつからなんですか？

今週末に価格発表会らしいよ。
でも、今日の日経新聞埼玉版に出てたけど、東武ホテル後も三井が買い取って、
たぶんマンションにするんだってね？
でっかいマンションになりそうだ。

第一期の申し込み締め切りは23日です
どの部屋を第一期にするのかはまだ公表していません
ただし、価格はモデルルームに行けば先週から教えてもらえていますよ

マンション平凡でたかすぎ
こんなとこほしがる客も凡人

>>70
はやく凡人になれるといいね。

今朝、チラシ広告が入りましたが、４９３０万円〜６５８０万円と書かれていますね。

本当にこの価格で売る気なんですね。でも売れるのでしょうね。
私は早々とやめました。三菱地所、野村、新日本もこの価格なのでしょうか。

うむ、場所を考えても、凡アパートに比べて1000〜1500万円以上は高いね。

ポッと出てきて買える価格ではない。

三井狙いだった人々が買うのか。

東岸町のライオンズと比べてとりわけ高くはないから、他社物件もこの価格帯にフォローするのでは？売れ行き次第でしょうが。

地元の小中学校の評判はどうなんでしょう？

場所の希少性からして、この価格でも結構売れるのではと思います。

マンション価格の下落は土地や建築資材価格の下落ではなく、購買力が不足しているのが主因です。損切り物件を捕まえられる方はラッキーですが、なかなか損切りをしないブランドディベロッパーからはそれも期待薄でしょう。逆にこの状況が続いていくと、土地代でも下がらない限りは、さすがのブランド業者もスペックを下げざるを得なくなる筈です。（企業リストラによる社宅用地の供給も枯渇してきているので土地代もあまり下がらないでしょう。）

掘り出しもののバーゲン物件を機敏にゲットする自信も無いので、私もこの物件を購入方針で考えてます。

抜群の立地希少性とは言えないけど、周辺で分譲予定のマンションと比べるといいね。
コスタタワーや常盤公園隣接みたいな立地はなかなか…。

パークホームズとしては、販売手法もモデルルームのスペックも三井ブランドミニマムラインギリギリの物件ですね。土地代がかなりのウェイトをしめる物件だけに価格も三井としては精一杯下げた印象です。南面ワイドスパン以外は何のアピールポイントのない物件。商業地と学区の白幡中はマイナスポイント。

岸町は中山道より東側の１〜４丁目は高砂小＆岸中の通学区ですが、西側の５〜７丁目は岸町小＆白幡中になります。
白中は埼京線の武蔵浦和駅が最寄で、鹿手袋、関、別所など武蔵浦和の北側区域がメインだから、どちらかというと武蔵浦和の中学校という色合いが強いです。
なので浦和エリアで評判の岸中、常盤中の通学区域と比べるとイメージが異なるのではないでしょうか。

もうすぐ第1期販売ですね。
あの価格でどのくらい売れるのでしょうか？
個人的には楽しみです。

坪２３０〜２５０万円で、今回のようなスケジュールでは、買い替え、一般サラリーマンの住宅ローン組は、余程自己資金がないと申込すら困難ですね。戸建からの移住組、金融資産を多く持つ年配者が多くなるのでしょうか？要望書提出者もかなり少ないような感じですが。

Bタイプを希望しているものです。
Bタイプに関しては、9階以上は全て要望書が提出されているということでした。
参考までに。

お金持ちはいるものですね。うらやましい

BタイプならＤｉｎｋｓなど申込者はいそうだけど、Ｃなんてなかなか
出てこないのでは？？

売れ残ったらどうするんだろう？

岸町は道が広くていいね。

白幡中は今荒れているらしいけど何で？

場所は浦和でも有数のいい場所にあるのに。

今週中に要望書だけでも書いて欲しいと電話がいきなり来ました。ブランドイメージの高い三井にしてはめずらしいです。余程、厳しい情勢なんでしょう。抽選会も出来レースになるんでしょうね。

あの値段じゃ買わないでしょ。
っていうか、買えないでしょ。
庶民には。

施工が鴻池組ですが大丈夫でしょうか。

>No.24さん
このお寺は、もともと他の場所にあったのが、現在地に数十年前に移転してきたものです。
当然現在地の周りに墓地はありませんでした。
墓地の件より、近隣地に現在施工中の、都市計画道路(片側２車線)の騒音の方が、
懸念材料だと思います。

さすがの三井も苦戦してるのかな？

今日は抽選会だったんじゃない？
どうだったの？

８３㎡のタイプは最低６０００万円台でした。
予算の関係で狭いタイプで妥協する人も多いのかな？

抽選会には何人くらい来ていましたか？
第２期はいつから始まるのでしょうか？

第一期の販売状況が気になりますね。

Aタイプは3面バルコニーと浴室に窓がついているのがいいと思います。他の2タイプに比べて坪単価が若干低く設定されていました。

高いので三菱の価格も見て決めたいですが、下の階から売れていくんですかね？

三菱ならこっちの三井の方が立地はいいですね。
三菱は大きな通りに面しているので騒音がちょっと気になります。

このエリアの物件では比較的好条件であることと、最近の鉄鋼価格や建材価格の上昇が心配になり、高い買い物でしたが思い切って契約しました。

私が契約したのもそうですが、上層階はやはり人気があるようです。
価格的にも中層階と上層階の差があまりありませんので、上のほうから順に埋まっていく感じでしょうか。

上層階はわりと開けていて視界がいいですね。
一部南のプラウドにさえぎられてますが、その他は広く開けているので
なかなかいいです。

でも、眺望を重視するなら、ここよりもレリア武蔵浦和（まだあるかな？）の
高層階の方がいいと思います。

南側が倉庫か何かで低層、その向こうは外環まで戸建てばかり、
確か外環の向こうも見えたような気がします。

業者ではありませんが、念のため。

ここを検討する人は武蔵浦和は眼中に無いよ。

8月29日(金)10:00AMより第1期2次先着順受付開始だそうです。
1戸だけ追加で出すの？

第1期2次先着順受付ですが、何階の部屋なんでしょうか？
そこが非常に重要です。。。

ＨＰからＡタイプが無くなっているけど完売したんでしょうか？
もしそうだとしたら、この値段ですごい人気ですね。

近所に長年住んでいて、このマンションが欲しいけど、高くて買えない者です。

学区の白幡中は校則がゆるく、制服もセーラー服やブレザーなど自由に着てよかったり、
靴下も何色でもいいので、岸中など他校からは荒れていると見られがちですが、
自由でとてもいい学校です。
近所の買い物はヨーカドーに行くよりも駅前の伊勢丹の並んでいるコルソの地下に
良いスーパーがあります。８時半まで営業しています。
あとは徒歩５分ほどの旧中仙道を渡ったところに、安いやおやさんがあって便利です。
公園は５分くらいのところに調宮神社の横に公園があります。
埼玉会館の方にある中央公園は浮浪者が多く、あまりお勧めできません。
保育園は近くに公立の所が２箇所ありますが、どちらも高倍率です。
しかし、駅の近くにシュタイナーなどあって、多分大丈夫じゃないでしょうか。
幼稚園は双葉幼稚園というのがありますが、人気があって徹夜で応募必須です。
でも、他にも幼稚園はあります。

ここのパークホームズが建つ前は住友生命かどこかの生命保険会社の社宅でした。
南側住居は何年も前から住んでいる方たちばかりなので、マンション等が建つことは
無いと思います。
浦和は中山道を通行止めにして行うお祭りが年に何回かありますが、騒音も気になりません。
ただ懸念があるとすれば、東側ダイアパレスとモンレーヴのベランダから住居（リビング）が
丸見えということでしょうか。

皆様の参考になりますように。

もう10階　Ｂが一戸だけで他は完売したのですか？
びっくらこいた。あんな高い物件売れるとは思わなかった。
どんな物好きが購入したのでしょうか。
自分には、無理だ。てか、この価格なら浦和では買わない。

浦和に住んでいる人は浦和が好きなんだな。
それでも、住んでみて誇りを保てる住環境は貴重なのかもしれません。
いくら高いと言っても、お金で買えないものもあるからね。

営業の人がしきりに電話してくるので、全然売れてないのかと
思ってたけど。

でも、第1期第2次で一部屋だけ売りに出しているということで、
第2期の分は丸々残っていると言うことじゃないかな？

まあこのネットなんかで色々探索している世代は買えないだろうね。

9月6日から新しいモデルルームがオープンすると営業の方から連絡がありました
まだ相当数残っているようです

第一期は販売戸数をあらかじめ決めないで、要望のあるものは販売する形であった
と聞いていますので、この物件の中でも値ごろ感の薄い(階の割に坪単価の高い)、
おそらく4階から7階程度の中層階を中心に売れ残っているのではないかと推測します

浦和が好きで今も常盤に住んでいますが、坪単価２５０万円を超えるような物件がこれからもどんどん売り出されるようになると、住民も含め街の雰囲気が変わりそうですね。浦和は東急田園都市線にあるような街になって欲しくないと個人的に思っているんですが。三菱のパークハウスが今日から事前案内会が始まるので様子見の人も多く、この物件に正式に申し込みした人は意外と少ないようです。

それにしても、買いたい人は第1期で買っていたはず。

第1期で売れないのが、第2期で売れるようになるの？

浦和８分の割には静かな住環境でバランスがとれているなと思っています。
スーパーがもう少し近くにあるといいことと、人気の学区から外れているので、お値段的にどうかなと思案中です。

小学校高学年の子供を持つ者です。

人気学区ではありませんが、中学校（白幡中）が荒れていなければまあいいかなと思っています。
（かなり優秀な生徒なら良いのですが、そうでないと岸中では内申も取れずに苦労するという話も聞いていますので）
近くに埼大付属中もあるので（入れればの話ですが）ここを狙うという手もあるかもしれません。
まあ、子供がその気になればですが。

最近は日本の治安も悪いので、子供の塾通いや家内の買い物には安心で便利なエリアだと思いここに決めました。

埼大附中は受かっても高校受験しなくちゃいけないし、附小からのエスカレーター組の学力レベル、友達関係に追いつくのも一苦労ですよ。
お子さんの負担感はとても大きく、あまり得策とは思えません。

地元公立で頑張るか、私学受験のどちらかでしょう。

多くの方が価格で二の足を踏んでおられるようです。場所は浦和の中でもマンション建設地としては、いいところですよね。一方、建物、部屋の設備関係はパークホームズブランドとしては、かなりグレードの低い物件ですよね。３年前であれば、２割は安く買えたのに。結局、たら、ればになってしまいますが、今はそういう時期だということですよね。

＞１１４さん
貴重な情報をありがとうございます。付属小学校から上がってくる子供たちと、中学入学の子供たちとの人間関係や学力ギャップについては心配していたのですが、やっぱりそうなんですね。慎重に考えてみます。

＞１１５さん
そうですね、２年前に買っておけば１千万円近く安く手に入ったかもしれません・・・残念！！！
価格上昇の原因はマンション用地枯渇と世界的な建材価格上昇ですが、この現状は改善されるどころが益々厳しくなっています。（中国が有り余るマネーパワーで世界中から資源を買いあさっているからです。これは多分あと１０年くらいは止まりません。）
今から同じ場所に同仕様のマンションを作っても、ディベロッパーが損をしない限り既にこの価格での販売は出来なくなっています。
正直、私が今この時期に購入を決断した最大の理由がこれです。

仕様についても仰るとおりですね。社宅暮らしになれたうちの家族には十分ですが、ブランドマンションのゴージャスさを期待する人には物足りないかもしれません。三井不動産レジデンシャルさんもブランドしての最低限のラインは守りつつ苦労してコストダウンしたんだなあという感じです。

週刊ダイヤモンド「格差世襲」の学力地域格差データを見れば、マンション価格と地域学力の相関関係は一目瞭然。

浦和の教育環境という付加価値を買うと割り切って考えたら、多少仕様が落ちても気にならないよ。

浦和は学区指定で中古を探す人も多いですが、学区レベルは京浜東北線からの駅距離に反比例します。

南浦和〜北浦和は利便性と教育環境が両立しているのでオススメできます。

岸町はもともと老人の多い高級住宅街だったけど、
最近は若夫婦と子供達が非常に増えてるね。

あの住宅街にもどんどんマンションが出来れば、
浦和は更に栄えるね。

はっきりいってこのエリアは、
ものすごく利用価値が高い場所です。
商業施設も教育施設も
ありとあらゆるグレードのものが
身近に揃っています。
住むとわかります。

浦和区と旧浦和市でかなりイメージが違いますね。より浦和の定義がかなり濃密になっているとかんじます。
浦和と言えば浦和区の駅近が本流だと再認識しました。

浦和駅西口でもっとも優れた場所は、
大京のタワーマンションと常盤公園傍かと思います。

大京のタワマンは岸町より駅にも近く、買い物も便利。
常盤公園付近は、駅からの距離は岸町とほぼ同じくらいですが、
イトーヨーカ堂が近く、駅からの帰り道で買い物が出来ます。

岸町は格調高く、高級住宅街ですが、唯一難点を言えば、
駅からの帰り道で、遅くまで開いているスーパーが無い点です。
途中ローソンとファミリーマートしかないので、スナックとかデザートには
不自由しませんが、何せ、生鮮野菜を買えないのが難点。
平日夜に買おうとすれば、イトーヨーカ堂等に回り道して買い物するしかありません。

でもそんな難点も、駅から近いのに静か、といったメリットを考えれば
十分打ち消されるものではあります。

三井は、岸町の粋を売り物にしましたが、三菱たちはどう出てくるか？

総戸数33戸の規模なので、あっさり売り切ってしまうかとも思いましたが、
第一期の後も駅前のチラシ配りや資料請求者への営業攻勢などが続いており
意外と苦戦しているようですね

ぶっちゃけ、今どれぐらい売れてるんですかね。
半分ぐらいはさばけたのかな？

あまりに売れ行きがよくないと、
このマンションですら値引きするのでしょうね。

用地取得コストが高い中で、すでに仕様を落としたりしてかなり価格を下げて売り出したと聞いているので、値下げ余地は少ないかもしれません。
学区のこと以外は浦和の中でも好条件を兼ね備えているので、自然体で売れるかな。

この物件が値引き必要なら、これから竣工予定の三菱、野村、大京などはお先真っ暗でしょう。

ここが苦戦した場合、後続の三菱、野村などは値段を下げてくるのかな。
でも野村はプラウドタワー２棟を売り切って鼻息も荒いし、
根強いプラウドファンというのもいるだろうから、
強気の価格設定+即日完売を目指してくるだろうね。

立地を考えれば、両脇を商業ビルに挟まれている三菱よりは
三井の方が落ち着きがあっていいね。

同じ広さ、間取りなら、三菱の方が５００万円安いくらいじゃ
三井を買いたいと思うだろうな。

三菱は部屋が50、55、70、84ｍ2、と小ぶりのタイプが多いね。
やっぱり、住環境よりも利便性を重視する層をターゲットにしてるんだろね。
三菱の辺はスーパーがないけど、それは三井も同じか。

三菱とは住戸プランが違うので顧客層はかぶらないでしょう。
ファミリー層は三井を選ぶでしょうし、住民層も安定していると思います。
利便性を考えると野村、大京の立地はつらいかも。

確かにプランが違いますね。
三菱の小部屋のターゲットはリッチシングルですかね。
リッチシングルだったら、都内に買いそうですけど、
浦和にも一定の需要があるんですかね？

ちなみに岸町では、野村から100ｍくらいのところに15年以上空き地に
なっているところがあります。
野村と違い、坂下通りに面しているだけなので静かなのですが。
野村もそっちの土地に作ってくれれば、今の窪地のようなところより
だいぶ魅力的になったのに。
あんな低いところですが、野村がどのように作ってくるか
見ものです。

浦和の駅からすぐなのにとても閑静なところです。
念のためいろいろな時間に何度も何度も周りを歩きましたが、昼にはセミの声が、夜には虫の音が聞こえます。

北側の計画道路開通後も道路からは少し距離があるので騒音はあまり心配していません。
むしろ、きれいな歩道が出来れば、おしゃれな店でも進出してくるのではと期待しています。
このマンションは南向きを売りにしているようですが、私個人的には北東側の料亭の庭が借景になっているのがいいと思います。（斜め上から見るのでちょっとノゾキっぽいですが）
岸町は正に伝統的な浦和と新しい浦和の交差する町ですね。

金繰りに窮して物件を投売りしているディべロッパーが多い中で、三井不動産レジさんは手許資金が潤沢なのでなかなか値下げには踏み込まないと思います。もし多少の値下げがあれば一気に競争になるかもしれないのですね。私はくじ運が悪いので、高い買い物でしたが自分の気に入る部屋が手に入って良かったと思っています。

たしかに環境は上記方のおっしゃる通りですね。
しかし、あまりにも高すぎるのです。
駐車場も高すぎ。あそこで、車を持つのは贅沢かもしれませんが。
先日三井からハガキが来ましたが、当初より少し価格が下がった様な気がしましたが。

本当に価格は下がっているのですか？
であれば再検討します。

なんか、営業ぽい書き込みも見受けられますが、
いくらなんでも高すぎですよね〜

学区も常盤、岸中じゃないし・・・

新築にこだわらないんでしたら、コスタタワーの中古買って
リフォームかけてもいいんじゃないんでしょうか？

コスタタワーの中古も強気の価格設定が多いですね。販売時の価格表をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、新築時の価格から２割は上乗せてでています。

当初価格から下がったか、電話で聞いてみればいかがかと。
自分は、価格発表前の当初仮価格表を見て、あまりの高さに怒りさえ覚えましたから、
この物件は、もう検討しません。
しかし、この価格でどこまで売れるか興味津々で、
高みの見物に切り替えました。

コスタについてはタワーおよびレジデンスも含め多くの売却物件がでていますが、
この夏は全く成約せず、じりじり値を下げていますね　１年前には売り物を待つ顧客が大勢いたことを
考えると大分このあたりも状況が変わってきました
また近隣のプラウドガーデニアの売り物件も売却価格を引き下げています

この物件も苦戦しているとの噂ですが、三井不動産レジデンシャルですので値引きはせずに時間をかけて
完売を目指すことになると思われます

確かに三井は値下げして売るほど資金繰りに困っていないはずだから、
ブランドを守るためにも大きな値下げはしないで売りぬくつもりだろうね。

三菱もブランドなので、高値で勝負にくるんだろうけど、
新日本建物がどうするか見もの。
ブランド力も野村、大京を加えた四社ほど無く、物件も新しい幹線道路沿い。
値段を割安にしないと販売が超長期化しそう。

いずれにしても、値段がべらぼうとはいえ、三井・三菱の二大巨頭が
苦戦するようだと、マンション不況も一段とやばくなりそうだ。

新日本建物は道路向かいのマンションで眺望は悪そうだが、南向きのプランにすると思うし、静かな環境なので価格は強気だろう。

問題は坂下通りのもうひとつの三井と三菱の価格だが、三井はサウス好調なら現在の価格戦略を踏襲しそう。

どちらにせよ、浦和価格はしばらく続きそうな気配濃厚と見た。

「近々で浦和地区のマンション居住を考えている富裕層」という限られたパイを
4社5件で奪い合う状況だね。

富裕層の数が5件の供給数を上回っているなら浦和価格継続、下回っているなら
誰も手を出せず、販売長期化、といったところかな。

浦和駅南口再開発計画が具体的に見えてきたら、この物件を焦って決めない
という様子見の人たちが増えそうだけど、まだまだ大分先なんだろうか？

新日本建物の物件は、南向きになったとしても、片側2車線の幹線道路沿い、
という立地条件がどう評価されるか。
音は緩和されても廃棄ガスはそれなりに出されそう。

１３８さんの仰るとおりだと思います。
資金力の無いデベが投売りをしても資金力のあるデベは必ずしも追随しません。
資金力の無いデベは高金利の借入が多く早く売り切らないと金利負担に耐えられなくなりますが、資金力のあるデベの借入は低金利ですから（そもそも無借金？）、じっくり長期販売戦略に出られます。
資金力のあるデベが在庫物件の処分を考えるのは、在庫価格と市場価格のギャップが大きくなりすぎて会計処理上の在庫評価損の計上が必要になる時です。
ところが、少しずつでも（高値での）売買実績を作っていけばそれが市場価格になるので在庫評価損は発生しません。
だから三井、三菱、住友、野村は既存物件には強気なんです。

但し新規物件については、低スペック化とミニサイズ化で市場実勢に合わせてくるでしょう。

住友は厳しいですよ。かなりの在庫かかえてます。

野村も決算期前（年明け）になれば、なりふりかまわず購入資金に問題ない見込み客に、原価近く（２割〜３割引き）でアプローチしてきましたよ。