パークホームズ浦和岸町7丁目計画

以前から気になっていたんですが、やっと概要が分かってきましたね。
だけど高い価格なんでしょうね？　いくらくらいなんでしょうか？

今朝の新聞に折り込みチラシが入っていました。7月販売で8月竣工ですから、完成販売ですね。アンケートの予算欄は4500万円からになっています。

駅にも近く生活に便利な上に将来的な資産価値変動のリスクが比較的小さいこと、財務力のあるマンションブランドなのでトラブル発生の懸念が少ないであろうことは大きな魅力です。
しかし一方で、商業地なので日照の問題や騒音の問題等の将来の周辺環境の変動が心配されます。
（計画道路からは少し南側にずれているので車の騒音は大丈夫なのかもしれませんが・・・）

マンション価格の高騰が購入者の限界を超えており今年に入って価格が反落してきているとの見方も出てきていますが、土地の仕入値はピーク時かもしれないし、ブランドパワーで妥協しない強気の営業をされるかもしれないので、価格面ではあまり期待しないほうがいいかもしれません。

同エリアの他社部件（特に三菱地所と野村不動産）の情報も入手して、じっくり比較したいですね。

低層階は南側建物で眺望・日照が取れないのに最低4500万円の根付は強気。
70㎡なら212万円/坪だから上層階では250〜300万円/坪あたりか?
日照ですが、現状では東側のダイヤパレス、モンレーヴあたりが早朝時間帯に障害になりそうな感じがします。
それにしても浦和価格恐るべし・・・。

当然ながら中層階で５０００万は軽く超えそうですね・・・。
そんな値付けでも立地の良さ、デベ名で完売になるのでしょうね。

付近にドンドン高層マンションが建つ予定もあるのでしょうか？

岸町７丁目は商業地域なんで容積率一杯の１５階建前後のマンションがたくさん建てられています。いささか乱開発気味で景観保護が大きな課題ですが、今からではどうしようもない気がします。買うなら現地周辺を精査して自己責任で買う必要がありますね。
価格的には東岸町のライオンズが高価格で賃貸化しているみたいで、どうなんでしょうか。
それでも８０㎡台は６０００万円中〜後半になりそうな気がします。

未確認情報ですが、太陽生命の北側に三菱地所、その南側のさいたま共済会館のところに三井不動産の別のプロジェクト、岸町６丁目の埼玉新聞社のところに野村不動産、更にその斜め向かい（北東側）に大京、と聞いています。また本物件の近く（西側）にも大きな空き地があり何か建つようです。（違っていたらゴメンナサイ）

日照という意味では、これらの中で唯一心配がなさそうなのは商業地と住宅地の境目に建つ野村不動産物件かもしれません。

パークホームズの価格はこれらの競合物件とのかかわりの中で決まっていくのでしょうね。

さいたま市は浦和駅西口南地区が戸建エリアとなっているのは都市機能が阻害されているとの課題意識があり、土地の高度利用を推奨しています。
景観保護はほとんど考えていないと思います。

http://www.city.saitama.jp/www/contents/1045104739024/index.html

＞No.9さん
貴重な情報をありがとうございます。
ここで言う「浦和西口南地区」は具体的には用途地域が「商業地域」である岸町7丁目と「近隣商業地域」である岸町4丁目の大部分のことなのでしょうね。

住居地域である岸町3・5・6丁目が用途地域変更になるようなことは一般的にはありえないとすれば、日照のことを考えると本当は商業地域に一番近い住居地域物件を狙いたいところですが、残念ながら物件があまり無いで、そうなると商業地域物件の高層階、この物件でいえば10階以上あたりを狙うしかないのかもしれません・・・しかし価格が・・・う〜ん

＞10
＞ここで言う「浦和西口南地区」は具体的には用途地域が「商業地域」である岸町7丁目と
＞「近隣商業地域」である岸町4丁目の大部分のことなのでしょうね。

「『西口南地区』は、駅前にありながら」とあるので、旧さくらや周辺の高砂１丁目辺りでしょうね。9さんのリンク先は2006年更新の情報ですし。

＞11さん
そうですね。「駅前」の定義だからそうかもしれませんね。

岸町7丁目でのマンション購入検討では、景観もさることながら日照確保も心配です。
もちろん高層階購入ができれば良いのですが、隣接する南側に高層建築物が建ちにくい立地であれば中層階でも安心かなと思います。

本物件は地図で見る限りは、
東側：ダイヤパレスがあり、早朝だけ一時的に日陰ができる？
南側：今のところ大丈夫だけど将来は判らない。でも建っても同じ程度の高さ？
西側：お寺もあるし大丈夫？
と見えます。商業地域としては贅沢がいえない中ではまずまずの立地なのかなと思います。

現地で細かく見ることができれば良いのですが、海外在住である関係でなかなかそれができません。仕方なくGoogle Earthとかを活用して現地に行った気になって研究しています（笑）

南隣りには戸建住宅があるようですね、やはり中層階以上でないと日照問題ありそうですか？
予算の都合上（まだ正式な販売価格の発表はありませんが）低層階あたりでないと購入検討も・・・。

南側には一戸建てが三軒あります。
うち一軒はほぼ新築ですので当分の間そこに大きな建物ができる可能性は少ないと思います。
また、一戸建てのさらに南側は5m程度の公道です。

日当たりについては一戸建ての屋根が斜めになっているので、二階以上はほぼ確保されている
状態に見えますが、二階は一戸建ての二階部分と至近距離で真っ正面から向かい合う形になります。

尚、北側の一戸建てが当物件により日当たりが相当に悪くなっており、三井不動産レジデンシャルを
非難する看板をだしています。岸町ではこの手の反対運動はいつものことですが。

野村は３〜４年前、近隣住民に３０００万払ったよ。金もらったとたん反対看板おろしやがった。
所詮金目当てだよ。岸町の連中は。

マンションのオプション材を扱っている知り合いから、三井の物件は外観、仕様、管理も含め総合的に一番お薦めのデベだとの声をお聞きしています。
いろいろとマンションモデルルームを見に行きましたが三井物件にはまだ行ったことがありません。実際はどうなんでしょうか？

長谷工仕様の三井は所詮長谷工。
ここは違うからいいと思うよ。

三井とスミフは
埼玉だと仕様落としてくる事あるので要注意
ブランドを過信しない事です

東岸町のライオンズは立地の割に高い（＠250〜300万円）ので売れ残りだし、最近のマンション不況を考慮して良心的なプライシングを期待したいですね。
日照面も南側が住居系地域のプラウド（マークス、ガーデニア）なら心配なかったですが、こちらはモロに商業地域ですからね。
まあ、その分駅から近いというメリットもありますが…。

マンション名が「パークホームズ浦和岸町サウスレジデンス」になったようですね。

三井不動産レジデンシャルはこの物件の北東にもうひとつプロジェクトがあると聞いていますので、そちらが「ノース」か「イースト」になるのかな？
語感的には「サウス」のほうが日当たり良さそうですね。（実際は知りませんが・・・）