長谷工コミュニティはどうですか？その２

>>529 購入経験者さん
さっき本屋で読んできました。
勉強になりました。
教えてくれてありがとうございます。

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>>529 購入経験者さん
Amazonのプライム会員ならば、今週号はの週刊現代ならば無料で読める。
もっと、大特集だとよかったんだけどね。

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>>152 匿名さんキックバックの温床　脱税なんでもあり

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>>521 職人さん
自主管理だと住宅ローンが通らない銀行がほとんどなので、全員が売らないという非現実的な前提でない限りやめた方がいいですよ。

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今時、管理員の給料は安すぎる。
時給1200円の手当・一時金なしじゃ、いずれ誰もなり手がいなくなる。
長谷工コミュニティ社員も親会社と違って安い割にこき使われるから、人がどんどん入れ替わる。
給料を上げるには管理費の値上げが必須。
かといって高い管理修繕費じゃ、住民の高齢化と共に滞納者が続出する。
現に中国人の多いマンションの管理費滞納も問題になっている
https://ameblo.jp/mamapiyo2023/entry-12831459257.html

ますます管理会社は不採算物件から手を引く。（というか人手を廻せない)
必然的に管理会社不在の老朽マンションは自主管理(実際はできない）を余儀なくされる。https://www.kenbiya.com/ar/ns/for_rent/management/7130.html

これぞまさに負のスパイラル。
自分は管理会社の肩持つつもりもないし、マンションは長く住むには課題が多すぎる。

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大規模マンションは自主管理は不可能だが、
小規模マンションは良心的な管理会社とミニマルな契約をしつつ
三菱地所グループのクラセルなど管理ソフトを導入すれば
何とかできるかも。
でも志が高くヒマと時間もある人格者が数名はいないと絶対に無理だと思う。

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ほんと全てにおいていい加減で驚いています。　大型発注するときだけ一生懸命です。長谷工は言葉に言い表せれないほどえげつないです。各々のフロントマンというよりそういう気質なんだと思います。

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長谷工マンションを購入した者です。
長谷工コミュニティは最低の管理会社です！
グループ会社全体もマンションを販売した後に、顧客に寄り添う対応しないし、責任を負わない態度なので、組織体制の問題だと思います。
絶対そちらでマンションを購入しないほうが良いです！！

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>>542 口コミ知りたいさん
長谷工じゃないけど、うちの管理会社も同じです。
うちは、業界最悪といわれる独立系のあそこです。
フロントの工事報酬なんか法的に禁止しないと、ボッタクリは止まないと思います。
給料だけで我慢して生活しろ！

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栃木の遺体遺棄事件のように、指示役から下っ端へ命令が下り、さらにその手下に
丸投げされるのが世の常だ
土建屋業界も同じで大手建設会社の系列管理会社が管理組合から不要不急の工事を
受注し、それを息のかかった系列土建屋に丸投げし、さらに零細ひとり親方の土方が
請け負うのが一般的

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>>545 匿名さん

Ｇ社？

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駐車場収入が管理費会計に計上されてるのって、どこの会社のマンションでも普通？
国交省の標準管理規約では駐車場収入は修繕積立金会計に計上ってなってるところ、長谷工の管理規約は管理費会計に計上って変更されてるんだよね。

お金の流れでいうと、駐車場収入が管理会社への支払いに流れてるってことになるんだけど。

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いやいや切られていいですよ。　うちは長谷工と別れたい人が多いので、切ってくれるなら合意形成が簡素化できて、他の管理会社にさっくっとリプレイスできるのでラッキーどころか、スーパーラッキーですよ。

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長谷工切るなら切ってみたらいいよ
但し、今は長谷工だけじゃなく、地所も三井も住不も丸紅も大和も、合人さえも不採算は切り捨てに走っているから、後任はなかなか見つからないよ
なぜなら、雇用延長で管理人の５倍の給料が保証されるから人も集まらないし、フロントも給料安い割に物件多く抱えて死にそうだというし、建築費の高騰を転嫁しようとしても組合に却下されることが多く、新規にも慎重で、安請け合いしないから
今は管理会社が組合を選ぶ時代だということを忘れてはいけない
つまり、自主管理したくないなら、ある程度は目をつぶった方がいいかと
(別に管理会社の肩を持つつもりもないけどね）

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管理費値上げができない組合は、管理会社のサービスの質が悪化するのは避けられない
かといって他所に替えると、更にひどくなる。
これが今のマンション管理の内情だよ
まあ大手が無難だけど、値上げは避けられないと思う
私の持っているリゾマンも、物件は安いのに管理費修繕積立金併せて１年でいきなり４万から６万に値上げ。仕方なく呑んだよ(おかげで売りも沢山出ているけど）

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>>552 評判気になるさん

同じ現状認識です。
うちのマンションの場合、デベロッパー系から独立悪徳系の最悪の管理会社に管理費が安いという理由だけでリプレイスしてしまいました。内通者らしき人物が関与しています。
そこはあるコンサルの言葉を借りれば、”別格の悪徳管理会社”です。
悪徳管理会社とそのフロントは、工事報酬と利益を得るためにここまでやるのかと
驚いています。ある意味においては、反社よりも反社会的な行為を平然と、しかも合法的にやってのけます。フロントは大小の修繕工事はすべて相場の数倍の見積もりを平気な顔で提出します。それをすべて受け入れていたら、当マンションの潤沢な修繕積立金はあっという間に消失し、管理組合は借金まみれになることでしょう。内通者につねにリプレイスの動きを監視させ、管理会社に対して批判的な組合員がいると、その人についてデマを流させて徹底的に潰そうとします。
しかし、幸いなことに、顧問として行政アドバイザーでもあるマンション管理士を招き入れ、”抑止力”をつくることが出来ました。これは標準管理規約にも記載されている条項ですが、この管理会社は当初この条項を削除しようと計画していましたし、のちのフロントもこの条項がうちのマンション管理規約にはないと総会で嘘を言い張りましたが、管理会社は標準管理規約を研究し尽くしているようで、管理組合や専門家の監視を排除して、やりたい放題を可能にする環境をつくるために、この条項を意図的に削除することをスタンダードとする方針があるようです。

長谷工だけでなく、たいていの大手もしくは良心的な中小の管理会社ならば、理事会さえしっかりしていれば、そこまであくどいことはしないはずです。

マンション管理の現状は一般的に惨憺たる状況ですから、リプレイスは慎重にしたほうがよろしいかと思います。

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関係者がなりすまして、やたらと「管理費をあげろ」という流れを画策したいんだろうが、ほんとゼネコン系はえげつないね。
大規模のマンションの場合、いまだにワンショットで億単位の受注を得れるから、どこでも欲しがるので、理事の方は騙されないで、粛々と相見積りを取りましょう。

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マンション管理で大事なのは管理人の資質が第一で管理会社は二番目。
管理人には二種類あって、年金だけじゃ暮らせない年寄が仕方なくなるケースと、一方では一旦会社を勇退し生活に余裕はあるけど、余りにも退屈で再就職（社会とのつながりをもちたい）という動機でなるケース。
前者はモチベーションが低い場合が多い。後者は大企業の管理職経験者など、高学歴なそれなりのキャリアの持ち主が多く、プライドは高いが優秀で責任感も強い。
但し最近はそんな人材はより好条件な会社に就職しるので漸減傾向。
その場合プロパーのフロントやその上司より優秀で経験豊富だし、組合や居住者の味方になれば心強い。
組合から見て大切なのは、一番現場を知る管理人の質を見極めて、上手く味方につけること。
そうすれば、多少の管理会社に問題があっても解決に導いてくれる可能性も高い。
ただ管理人がダメ（というか管理人に嫌われたら）なら、組合はフロントに頼んで管理人を換えて貰う事もできるが、管理人とフロントが仲良しならその後はその管理会社とはギクシャクする。
そんなケースではどっちもどっちで、管理会社からも契約更新を辞退されても仕方ない。現場とフロントの人間関係も組合はよく観察する必要がある。

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>>556 匿名さん
？

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>>557 匿名さん

管理人は基本住民の味方ってことだよ
でもその管理人に嫌われたら管理の質が落ちるし、フロントも基本管理人の側に立つから（モンスタークレイマー１人でも居ると手間暇ばかりかかり面倒なのでフロントも敬遠する）、撤収されて自主管理を余儀なくされる可能性があるので、管理会社なり手不足の昨今、気をつけようということ。

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>>550 口コミ知りたいさん

うちの長谷工の管理人は掃除はしない　座ってばかり　12時から13時まで昼休憩しているのに　15時まで座ってる　いらん　管理費の無駄

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>>564 検討板ユーザーさん

フロントに通報すればよい。余りに仕事しないと言えば
管理人を換えられるよ

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長谷工コミュニティの会計書類は、会計システムより出力する必要がありPDFのみの提供しか出来ないようですが、これは他社さんも同じでしょうか。

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>>569 検討板ユーザーさん
改竄の恐れがあるから電子データは出せないんじゃない？逆に出せたら全て信用できなくなる

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>>287 評判気になるさん　同感　最低人間最低賃金？）には委託すべきでないでしょう。

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そういう人は住民が平等に自主管理すればいいんじゃないの
毎日の警備見回り、掃き掃除、駐車場管理、ゴミ出し、手すり拭き、滞納者督促、組合運営と議事録作成、修繕業者発注と支払い、毎日が充実するよ
でも俺なら時給5千円でもやらん。

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売買契約のために長谷工コミュニティに重要事項調査報告書を依頼したら、修繕積立金の値上がりの記載が抜けていて、契約後にわかって大変なことになっているのだが、長谷工コミュニティはミスを全面的に認めるも、基本的には謝罪の言葉のみで、実質的な対応は何もしてくれない。管理会社ってこんなもの？信用できないですね。空室にしていると、事前に所有者への報告もありませんので。

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>>573 天王寺第2さん
弁護士に相談するしかないと思います。
管理会社は基本信用できません。

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>>573 天王寺第2さん

ていうか、あなた仲介業者？　区分所有売主？
何にせよ、管理会社に重要事項調査依頼するんじゃなくて、売主に直接聞けばいいんじゃないの？
売主が知りながら故意に隠したら問題だし、知らなければ管理組合に聞くでしょ普通ｗ
管理会社にも守秘義務があるから迂闊なことは言えない筈だよ
弁護士に聞いても門前払いだよ

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　本来、マンション管理情報は管理組合が管理しており、管理会社が宅地建物取引業者へ情報提供を行う場合においては、報告の内容や項目等に管理組合の承諾が必要となります。

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マンション標準管理委託契約書によれば、マンション管理業者は、組合員から当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受けた宅地建物取引業者が、その媒介等の業務のために、別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、管理組合に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、書面をもって、又は電磁的方法により開示することになっています（１５条１項）。

「別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項」
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001476...

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「別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項」

６ 管理組合収支関係
（３）管理費等の変更予定等（①～⑬について、変更予定有（ 年 月から）、変更予定無、検討中の別を記載）
① 管理費
② 修繕積立金
・
・
・
⑬

【コメント】
45 別表第５　６（３）関係
６（３）の「変更予定有」とは、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合をいう。

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マンション管理業協会のガイドラインでは、管理費等の変更予定等は、理事会で検討されている場合も把握できていれば報告。管理に係る重要事項調査報告書は、ガイドライン34～40ページ、様式３〈記入例〉が分かりやすい。


業務関連資料（協会策定・発行）
管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドライン （令和４年４月 一部改訂）
https://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.p...
10ページ

（３）管理費等の変更予定等

・　調査依頼時点で、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合は１、値上げ等が理事会で検討されている場合は３を選択。ただし、把握できているものに限る。

・　調査依頼時点で、値上げ等が総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合は、変更予定日を記入。

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>>575 周辺住民さん
契約内容を理解しよう
守秘義務でもなんでもない

謝罪してる時点で非を認めているし

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