シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

普通に考えて品川区民公園の隣のスミフ物件の1割増し位かな。でも、あれも苦戦しているので、あちらの完売が見えてから同じ位の価格で売り出す可能性もある。

公式サイト見ましたが、事前説明会の枠、埋まるのが早くて驚いています。
みんな買う気満々なの？（笑）
他マンションでもそんなものでしょうか。

シーサイドや大森などを検討されている方が比較するのは、普通の行動ではないですか。
こちらの方が利便性が高いのは確実なので、どの位の価格差なのか知りたいでしょう。
武蔵小杉検討さんも、予算が許せば大井町に住みたいでしょうし。

>>204 マンション検討中さん
そんなものです
買う人は即決しますから

シティタワー恵比寿とここしか選択肢がない！

けど、２つの物件は同時期の売り出しで比較出来るから助かる。


パークコート浜離宮は残念物件だったのでスミフには期待してる。

恵比寿と大井町ってぜんぜん違うだろ

利便性良いところで探してるので。

東京と新宿方面両方行けて大規模タワーマンションが良いのよ。

ブリリア目黒の中古がそこまで高くならないならそれも検討してる。
後はOWCT中古も選択肢として入ってるけど、ここと恵比寿の価格次第。

恵比寿は高いだろうね。

ここを投資目的で検討されている方っていらっしゃいますか？

さすがに外国人さんは少ないだろうという気はしていますが

中国人多いでしょ。羽田近いし円安だし。戸数的にも賃貸運用向きだと思う。価格次第だけど。

ガラの悪い（？）地権者やら、よく分からない中国人が多いと管理組合がカオスですね…

地元民ではありませんが、検討しております。
地元（と思しき）の方から、ここは高級マンションの建つ場所柄ではない、、、ような書き込みもあり、何の事なのか困惑しております。年末に自分で現地を歩いてみようと思いますが、子どもを持つ親でもあるので、（飛行経路の件も含め）環境は重視しています。差し支えなければ、周辺環境についてご教示いただけませんか？
地図に載るような施設や建物なら自分でも調べられるのですが、そうではない事のような気がして･･･

悪いところは、昔の宿場町の名残で、駅の脇に飲んべえ横町みたいな汚い飲屋が残っていたり、フィリピンパブ等のディープな風営店やパチンコ屋はあります。ただメインストリートはさすがに綺麗です。

飛行機の騒音、夜は最近便数が増えたことは感じます…うちは築15年です。

子供の学校も悪くないですし、サピックスや日能研の塾もあり、区役所や駅前出張所もあり便利です。昔は京急沿いの旧東海道がメインとされていましたが、(長い地元民はそう思ってます)今はすっかり大井町に寄ってます。
品川駅自体は港区ですからね。

うちは子供は巣立ちましたが、土日に歩いて頂くと、小さい子連れ家庭が多いです。買い物も本当～に便利です。是非散策してみてください。
私は転勤族の出張族なので、離れられなくなりました。

>>214 匿名さん
東京ディープ 大井町
で検索して見て下さい

悪い処からいえば、駅前の通りに男性向けのお風呂屋さんがあります。キャバクラ屋さんも駅の東北部に出来たり潰れたり。もともとキャバレーや安飲み屋が多い処で、品川五山と大森山王に囲まれていることもあり高級感はない場所です。

良いところは、通勤、出張や私立中高への便がよく、高級ブランド以外の買い物は駅前で済みます。だから、自家用車＝車の維持費不要で子供医療が中学まで無料なことから生活費は安上がりです。
公立の小中もしっかりしていますし、図書館や公園も手入れが良いです。

日ごろ普段着で暮らし、たまのお出かけを楽しむ方向けで、偉くなった自分をアピールしたい方には合わないと思いますし、来てほしくないです。

＞215,216,217さん
214です。ご教示いただきありがとうございます。
買い物や学校が便利なのは、とても暮らしやすいですね。
我が家も決して街の高級感を求めるような身分ではありませんが、風俗店やキャバクラの存在は知りませんでした。住友から自発的に出てくる情報ではなさそうなのでお話を伺えて良かったです。参考にさせていただきます。
飛行経路の件は、もはや隠そうにも隠せない話題なので、生活環境（要するに資産価値）の悪化をどう考えるか、住友の意見を聞いてみたいものです。

>>218 匿名さん
売主に聞くより現地視察が1番かと。
検討している感じがしないなぁ。

子育て考えるなら駅前に風俗あった時点でアウトでしょ

ここって坪500は超えてくると聞いたのですが、本当ですか？

215です。確かに現地視察が一番ですよね。
清濁併せ持つ便利な街です。

うちは駅の反対側ですが、普通の人が住むには充分過ぎる位ですよ。

217さんの言う通り、都心なのに広めの公園や水族館などが恵まれてますね。よく子供連れていきましたっけ。うちのマンションの子供も挨拶出来ない子供もなく、躾の良い子が多いと思います。

うちの最大の失敗は三菱鉛筆のとこのパークマンションのセカンドハウス購入決断が出来なかった事(笑)今となれば安かった！！

>>２２１

最上階の角部屋なら坪500万もあるかもしれないけれど、低層は300万弱からでしょう。住不だからもう少し強気かな。

>>224 周辺住民さん
気になるなら羽田空港手前の城南島に行けば？着陸態勢の飛行機なんて静かなもんだよ。ここなら喧騒に紛れて気づかない程度だろうな。

それも、飛ぶ時期、時間帯は、ほぼ毎分に一機。
購入するのは、知らない人、気にならない人、新ルート開始されて気になったらいつでも越せる財力のある人、に絞られるのでしょうか…

普通に考えると頭上300メートルを飛行機が飛ぶというのは、市街地として、少なくとも良いとは言えないですよね。羽田増便したいのでしょうけど、なぜこんな計画を推し進めてしまったのか疑問です。

飛行機ビューのタワマンってことで、飛行機マニアには高く売れるかもね

なんで騒音を気にしてここにいるの？
妬み？レベル低過ぎ。

あちこちのスレに書き込んでいるね。無視するに限る。

>>214 匿名さん

現地視察の際は、ストップウォッチを持って、現地からりんかい線の新木場・お台場方面ホームまで歩いてみることをおすすめします。

「りんかい線大井町4分」の売り文句に殺意を覚えることでしょう。

>>223 周辺住民さん

低層は1Rをはじめ、単身者向けの部屋ばかりと聞きました。

ファミリー層で低層なら買えるかも！と期待してらっしゃる方、アウトですw

ファミリー向けの部屋かつ中層以上なら確実に400は超えるでしょうね。

>>232 マンション検討中さん

高層に1LDKはございますか？

３００メートル上空って上層階からだとかなり近いよ。

確かにエンジン音はたいしたことないけどさ、地上からタワマン最上階を見上げたぐらいの高さを全長数十メートルの旅客機が次々飛んでいくのを窓から見るのはどんな気分だろうか。

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

>>215

メインストリートではありませんが大井町駅バリアフリー化で工学通りが綺麗になるようです。

>>231 マンション検討中さん

確かにりんかい線は、大江戸線と同じく地下深い。
お台場や新木場方面に行かなきゃならんユーザーと、品川乗り換えで山の手線の渋谷新宿池袋に行くのががめんどくさくなって、りんかい線直通で贅沢するユーザーとで二分されると思う。
初乗り運賃バカ高いからね。
そして、アトレ口の運行時刻表は2～3分後のダイヤを表示しても普通じゃ辿り着けないから、相当ゆとり持たせた表示してるね。
表示サギですよね。

こちらの価格いつでるんですかね？
どなたか情報お持ちの方いませんか？

まだまだ正式なマンション名も決まっていない状態ですし、価格の話はずっと先じゃないでしょうか。
販売スケジュールが2017年6月上旬販売開始予定ということですから、GWぐらいに事前案内会があってそれくらいに大体これくらいというぼんやりした価格帯が出てくるぐらいになってくるんじゃないでしょうか。
まあ、安くはないでしょうけれどその頃のマンション市場はどれくらいになっているのかしら。

おおよそは一月の案内会で教えてもらえますよ。

今の段階だと、区民公園沿いや運河沿いのスミフさんの物件より割高な案内になると思います。そうでないと、両物件が捌けませんから。

8・3の事務所、近いですよね。

>>236 匿名さん

12月に7月のネタか。郊外は新築アパートブームで供給過剰だから、郊外の賃貸話は関係無いし。

汚いところは汚いし、マル暴事務所も近いんですね。
飛行機もうるさい…けど高くなった。
うちは駅の反対側だけど、ロータリー側もラヴィアンタワーが出来た位からお値段アゲアゲになりましたね。
坪350～って感じですか？

飛行機が価格に織り込まれるのは来年以降でしょう。

>>246 匿名さん

それほど消費者は愚かではない。
とっくに織り込み済だ。

都会の喧騒で
騒音織り込み済。

坪単価380万円から450万円位だと思う
反対側の定期借地の東京建物でさえ350万円。

>>248 匿名さん

騒音自体よりも、豊洲みたいにマスコミが新航路で街を叩くリスクは織り込まれていないでしょう。

今どき大井町で350ってありえないでしょ。
煽って安くなると思ったら大間違いですよ。

羽田空港に近い野鳥の森公園では
ここが東京かと思うほど静かだった。
飛行機は全く気にならなかった。

安い部屋でも坪400、高層なら坪500～550ぐらいいくと思いますよ

大井町駅から現地周辺を歩き、気になった点（悪い点とは書きません。あくまで個人の感想です）を述べます。

・りんかい線大井町駅徒歩4分という広告に意義あり！プラットホームまでの距離は、自分の足で歩くべき。地下鉄が多い都内でもこれほど入口からプラットホームが遠い駅はあまり見たことがない。また、りんかい線は運賃も高いのでそこも注意。ただ、これはスミフのブログにも書かれていたが、りんかい線は京浜東北線に比べると空いている。←結局デベは嘘こそつかないが、自分が不利になる情報は知っていても触れない。

・駅から物件に向かう道には、反社会的勢力の事務所（ビル）や個室浴場の風俗店（電飾広告あり）がある。そのせいだけではないと思うが、駅前にも関わらず、昼間でも寂れた雰囲気が漂っている。ここに住んだら、駅やヨーカドーに出る際、必ず通る道なので、ぜひ歩いた方が良い。女性は夜間は遠回り（光学通り経由）した方が賢明かもしれない。

・飛行経路については、上空300メートルをジェット機が飛ぶ光景を誰も見たことがないので、地域住民は不安を募らせるだけになっている。これを解消するためには、国交省はテスト飛行をしたら良いと思うが、そうすれば、今まで関心が薄かった住民も「冗談じゃない」となり、寝た子を起こすことになるのでやらないだろう。

>>253 匿名さん
その価格なら浜松町のパークコート浜離宮の20〜30F買えるので流石に厳しくないですか？

大井町は高級感のある街ではないです。下町感のかなり残っている街です。なので、高級感だけを求める方には向かないと思います。

この物件から駅まではほとんどオフィスビルや商業施設、マンションしかないのですが、道を挟んで反対側はかなり下町感があり、木造の古い建物が多いです。深夜に取り立てに入られてる場面に遭遇したことまありますし、少し前にお金が無くて親の遺体を家に放置してた事件もありました。
個人的には貧富の差が激しい街だと思います。

以前は神楽坂に住んで居たのですが、大井町に越してきてからあまりにもの違いに嫌だなと感じた点は以下です。
・犬のフンがその辺に落ちている。
・おじさんが植木に向かって立ちションしている
・道端で泥酔して寝ている人がいる。
マナーを守る人と守れない人が混在している街だと思います。

・ピンクの大きなソープランドと書かれた看板
（ただし、この一件しかありません。寧ろなんでここに一件だけ残っているのか謎です。）
・某有名な反勢力団体の事務者があり、関係者が良く出入りしています。関係者が道の両脇に居て、間を通り抜けるという気まずい思いは何回もあります。お見送りの場面も良く見ました。怖いという感じの人達ではないですが。

>>256 匿名さん
神楽坂はいいね。
比べるには差が大きいかもね。

説明会行ってきました。
公共交通機関の利便性は良いと思いましたが、皆様のご懸念の通り、反社会的団体のビル&風俗店が近かったり、上空300mを旅客機が飛ぶ環境にお金を払うかは悩みどころだと思いました。まだ、価格が出ていないですが周辺の相場を勘案しても坪単価350-400万円くらいが良いところではと思いました。それ以上なら、他の物件で良い気がしました。

大井町に10年から住んでいる感覚は、２５６さんのレスと概ね同じ。
だからこそ３５０から４００は高すぎるように感じる。
京急が使える（羽田に出やすい）JR線の向こう側で、ギリギリそれ位な感じ。

でも、住友さんだから３５０から４００でじっくり売るのかな。

>>258 匿名さん

交通機関もそうだけど買い物も食事も選択肢が多いところが大井町のいいところだと思います。ストレスがない。

他の物件で良いとのことですが、それはどこですか？

子供がいるからオープンレジデンシア大井町の方が、浅間台小の前で立地が良いと思ってるけど、タワーにはタワーの良さがありそうで悩む。
大井町はヨーカドー側より断然、きゅりあん側の方が住宅地として質が良い。

ヨーカ堂ちかくには、噂の碑◯谷さんちもありますからね。でもイベント時に車どかしたり協力してるような。昔ながらのって感じですかね。

大井町は買い物、食事、交通、どれをとっても最高。住んで分かりました。

あとは価格ですね。
実際に飛行機が飛び始める前に売り切りたい（飛び始めたら客足が遠のく）と考えているとすれば、スミフとしても、強気一辺倒では厳しいのでは。
区内のスミフ物件を見ても、大森海岸、天王洲（正確には品川ふ頭）も苦戦していると聞きます。大崎（西品川一丁目）は分譲すること自体を白紙撤回（賃貸に変更）しました。

どこも5000万円台がすぐに埋まり6500万台あたりから苦戦だと思ってます。
たから6000万台以上の比重が多いマンションは上階がガラガラのまま埋まらない可能性もあり
6000万以下を求める人も修繕や価値など先を考えるとガラガラマンションになるのが怖くて買えなくなりそうです。うちは低層階狙いですが目下の不安はそこです。逆に上階の値段を下げることで相乗効果で下層も上層も両方売れるのではないでしょうか。
ぜひ埋めて下さい

>>264 匿名さん
飛ぶまで高値で飛んだら安くなる
そんなバカな、すでに織り込み済
むしろ実際飛んだら影響なく、高くなるくらいだろう。今の価格はネガ価格で安値と見るのが玄人。^_^

飛行機の騒音についてなんですが、
元福岡市住民かつ空港のすぐ近く、上空の飛行機の尾翼にある航空会社のロゴやタイヤのナンバー
すら見えるマンションに住んでいましたが、騒音半端なかったです。
朝は午前7時くらいから夜はスケジュールにもよるけれど23時くらいまで特に家族団らんの時間午後７時くらい
から10時前までは10分から20分に一機は行き来してました。
テレビの音は全く聞こえずなので窓は閉めざるを得ず。

>>267 初心者さん
それで

事前案内会って結構人気のようですが参加された方、どうでした？新しい情報ありましたら教えてください。

物件概要によると完成が19年7月（中旬）、引き渡し開始が20年4月（下旬）と9ヶ月もの開きがありますが、これについての説明ってありましたか？ほかの物件でこんなに引き渡しに時間がかかる物件を見たことがありません。
消費税も再延期がないとすれば19年10月から10％になってしまうので、19年7月に完成なら、増税前に引き渡してもらいたいですよね。気が早いことは承知ですが･･･。

物件価格に消費税は乗ってますが。

>>271 匿名さん

どこで物件価格を見られたんですか？

事前案内会に参加しました。

近隣の中古が坪＠350万以上を力説していました。

「新築なのでそれより高いですよ」と言わんばかりでした。

確かにミニバブル期に坪330万のアリュールが坪350万弱らしいが、両面ベランダ他仕様が段違いだよ。
ここは、地権者の割合が多いし、京急は使えないしで低層は300万切りがあってもおかしくない。

400超えらしい
350-470 平均410か

>>276 匿名さん
それはないでしょうね。。

近隣中古の350を基準値として価格設定したとして、350-470 平均410はスミフがやりそうな手ですよね。
坪410としたら72平米のマンションで約8900万円でしょうか。

かなり大規模マンションですが、非分譲が100戸以上あるのが気になります。
駐車場や駐輪場も非分譲住戸分含めての数が記載してありますが、
この非分譲は地主さんがいるという事なのでしょうか。
そういった場合管理組合などで揉めることもありそうですがどうなのでしょう。
色々な世帯がそろっているので、プライバシー感は少なくなってしまいそうですが、
共用施設には期待できそうなのは良いですね。

価格の提示は一切なかったですよ。周りのプラウドとかラヴィアンタワーの中古価格を強調されてそれより高くすることを暗に伝えられた程度です。

中古価格は一戸買いなので強気な設定、今はやや下り基調なので、それよりひと回り高い平均380ぐらいってことなのでは、と個人的に思いました。

風俗と暴力団事務所については特に聞きませんでした。あと、航路の話も。プレミアム住戸がない影響とか、地権者の属性とか、気になることは沢山あるので誰か聞いてみていただけると。

380辛いので少しでも安くなるなら西側低層を検討したいです。

280さんのご意見に同意です。
付け加えるとすれば、中古も＠330～350で売り出しているのはあるけど、現実は売れていません。
地元の中古業者も、大井町は＠300を超えると急に買い手がつきにくくなる、と言っていました。
かつては人気物件だったジェントリーハウスも、最近では常に複数戸が売りに出ている状況です。
中古については「売出価格」≠「成約価格」と考えています。

事前説明会、行ってきました。まあ、悪くない物件（マンション）だけど、何かモヤモヤ感を覚える。
例えるなら、ヘラヘラ笑うイケメンアイドルのような（笑

その後の家族会議にて、坪400超えるなら買わない。それ以下なら一応前向きに検討。という結論にいたりました。

なんだろうこのモヤモヤ感…

近隣中古を、現実よりも高く持ち上げているモヤモヤ感、ではないでしょうか。

>>283 匿名さん

そうかもしれません。

手持ちの情報を正しく伝えてくれていない気がする…
何か大切な情報を故意に隠している気がする…
そんなモヤモヤ感です。

まあ、マンション販売なんてどこもそんなものかもしれませんが。

私が気になったのは、周辺中古価格よりも、

1. 品川の湾岸地区とは違うんですアピ(シーサイドの再開発を超意識)

2. これ見よがしに青山とか、目黒とか、浜松町とか高いところを見せて、こっちと同類目指してますアピ

まあ言いたいことはわかるんですが、大井町もいい街なんですが、流石に違うだろ、と思いました。

私のモヤモヤはそのあたりです。

1点目は違和感ないですが、2点目って大井町としては割高ですと、デべも認めているということですね。

航路の話や引渡し時の金利上昇の懸念もあるので、流石に強気一辺倒では需要が追いつかないでしょうね。

たしかに400以上だと私も諦めちゃうでしょうね。とはいえ最近のスミフさんは60平米台の3LDKを作って売値を安く見せるのが得意ですから、このご時世、そういうのも売れちゃうんでしょうね。
さて、説明会に参加された方がちらほら見受けられますが、今後のスケジュールなど何か情報がありますでしょうか。間取りがいつ発表されるのかなど。

っていうほど、スミフのタワマンは右から左に売れているわけではないですが。池袋、高田馬場、晴海、など。

そうそう。スミフって、竣工後に垂れ幕広告を出すから、売れてないのが目立っちゃうんですよね。
高田馬場、池袋、天王洲･･･垂れ幕広告を見ると、住んでる人が気の毒になります。

ここのマンションもきっとそうなるのでしょう。
「売れてないんだなあ、住んでる人かわいそう」と思われる…

でも坪３１０万円から４００万なら、ほぼ即日完売。ありえないけど。

以前、別のスミフ物件を見に行ったとき、
「弊社としては、ゆっくりゆっくり、時間をかけて売っていく方針なんですよ（ニッコリ）」と説明がありましたが
売れ行きが良くないってことじゃん、と心の中でツッコんでしまいました

うろ覚えですが、価格提示は3月下旬だったような。
頼むからもう少し前倒しにならんもんですかね！

間取りは、ワイドスパン、fix窓が2LDK以上ほぼ全戸装備、50台、70台、80台の提示がありました。60平米台は平面図見ている限りだとないかもしれない/少なそう、に思えました。

割高長期販売だからなぁ
割高で売れば数年分の修繕金や管理費とかのコストなんて端金だし
自転車操業でなく余裕があるからこそできることだが、客からすると最悪

でも仙台坂上のスミフタワーは、割と早く完売したような記憶があります。確か坪300万から400万弱だったような。

>>294 マンション検討中さん

ざっくりの価格はもしかしたら2月中にお伝えできるかもしれません、

という言い方をされました。

早いほうが助かりますよね、乗るにしても諦めるにしても。

武蔵小山のパルムとどちらが高くなりますかね。

ラヴィアンタワーや仙台坂のスミフなどから買い替える方も少なくないでしょうね。

そうなると、大井町は中古物件がかなり増えるのでは？
数が多ければ価格も下がるでしょうし、大井町に住みたいならそちらを狙う手もありですね。

＞299さん

私の友人がまさにそれです。
2020年になれば、大井町の中で人の移動があるし不景気も手伝って中古物件が今よりだいぶ安くなっているはずだから
そのタイミングで条件の良い中古を買うそうです。

たかが3年ですが、価格は結構違ってそうですよね。

>>300 匿名さん
不動産の先読み出来るなんて凄い。
2020年は不景気なんだ。

ラヴィアンタワーは天カセついてたり仕様良かったけど、ここは建築費高止まりの中で仕様が価格程よくなさそうだよね。