シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>150 匿名さん
検討候補が高級！いいな～お金持ち！

＞150さん

その選択肢なら断然恵比寿じゃないですか？
大井町は下町ですよ。庶民の町です。
埃っぽいようなオッサンがうろうろしてますw

大井町は、「リフレッシュ」するにはいい場所だよな。
色んな「リフレッシュ」の方法があるけど。

スミフの方もご覧になっていると思うので、お尋ねします。
ホームページの物件概要によると、完成予定（2019年8月下旬）と引き渡し予定（20年4月下旬）に8カ月もの期間が空いているのはどうしてですか？
完成しているのに、引き渡さない（渡せない）合理的な理由があるとしたら教えてください。

現実的な問題として、子どもの学校のことを考えると、4月下旬から入居開始というのは、とても不便です。
私は20年4月に小学校入学の子どもがいるのですが、入学1カ月足らずで転校ということですよね。
普通は新年度を新居で迎えられるように、と配慮する物件が多いように思うのですが。
まだ買ってもいないのに、こんな質問してすみません。

先に地権者の入居が始まって、その後、一般者の内覧会、入居という順になるのでは？一般者の住居も含め、一旦、再開発組合に引き渡す形をとるためかと。

＞154様
タイミング微妙ですよね。
転校を免れたいなら、2020年3月までにこのマンションと至近距離にある賃貸に引っ越しておくことでしょうね。　そこまでしてここを買いたいのであれば、ですが。

次年度の売上としたい
というただそれだけの理由では

単なる売上の計上タイミングの調整でしょ

坪400～450ぐらいみたいですね

高仕様のゼームス坂のアリュールが坪300万から400万だったのに、そこまでは上げられないでしょう。
大崎みたいに賃貸に変更して様子をみることになるのかな。

>>160
時代が違いますよ、時代が、、、

>>154 匿名さん

自分も違う新築マンションですが、6月以降の入居のため最初の2ヶ月は子供を引っ越し前の家から新一年生ですが通学させる予定です（母親と一緒ですが）
品川区内の小学校であれば引っ越し先の契約書等の書類があれば入居前でも最寄りの小学校に選択できます。（おそらく品川区から品川区の引っ越し場合）ただし人気のある御殿山小や立会小では抽選になるのでなんとも言えません。
基本最寄りの小学校が優先されるはずです。

品川区は学区選択制ですよ！！ってウリにしてるけど、人気の学校（学区）は抽選、しかもえげつないくらい高倍率。
期待しないほうがいいというか、宝くじに当たるようなものだと思ったほうがいい。

>>163

それはその通りだけれど、選択制のおかげで学校なり教育委員会が親の意見に真面目に向かう姿勢になっているところに、品川区の良さがあると思います。教員組合は相変わらず反発しているようですが

御殿山や立会みたいな人気の小学校は良いですが
その分それ以外の小学校は質が下がるので二極化しますね

>>165 匿名さん

ですね。
やはり中学受験が多い小学校は人気あるありますね。
御殿山小学校は3〜4割（適当）くらい中学受験なんですかね？

4月入居が売り上げ計上タイミングのためだとしたら、住友不動産の利益優先姿勢はさすがにちょっとうんざりです…

何より高いですよね。
質が伴ってるならまだしも、見えない部分でどんどんコストカットしているみたいですし（これは他社さんもそうかもしれませんが）。

エントランスにお金をかけるのが住友不動産の特徴らしいですが、それもちょっとなあという感じがします…

住友不動産の良さを誰か教えてください（笑）

早くマンションバブルが弾けて値崩れしないかな〜

アウトフレームにして狭い間取りを高く売りつけるのが住友の強みです。

>>164 周辺住民さん
学校選択制ですが、他区に先駆けて導入した杉並区は今年度から廃止しました。
理由はちょっとした評判により、人気校と不人気校に分かれ、その次の年も不人気校からの流出がさらに進み、歯止めがかからなくなってしまうからです。そのせいで全学年1クラスの学校も生まれてしまいました。杉並区全体の児童数は毎年増え続けているにも関わらずですよ。しっかり判断できればよいのですが、結局は前年実績の人数データによって
保護者は判断してしまうことになります。

その不人気校は通わせている保護者からの評判は良いにもかかわらず、杉並区は一方的な廃校議論から誰も求めていない小中一貫校の設置が決定しました。

大井町はとても便利だけど、なぜ住みたい街に入らないのだろうか。オシャレなイメージがないからか。

オシャレなイメージがないというより、実際オシャレじゃないからじゃないですか？

駅の西口周辺は多少キラキラしてますけど（アトレ、阪急）、逆に言えばキラキラ要素はそこだけっていう。

北口の脇には闇市のなごりみたいなボロい飲食店街がありますし、大井町線の高架下も立ち飲みやら寂れたスナックやら。
東口も飲み屋、客引きがうるさい風俗、パチンコ屋とか。競馬場に向かうオジサン達もうろついてるし。

街全体も年齢層高めだし、タバコ臭いですしね。
垢抜けないというか、垢抜けるつもりもない街って感じがします。

私は交通の便重視で何年も住んでますけどね。子どもがいたら他へ引っ越すかもしれません。

大井第一小の評判が良いです。少し遠いけど

大井第一小は隣の学区ですね。

入居する頃には杉並区のように学区選択制度がなくなっているかもしれませんね。

徒歩圏内に私立の小学校がいくつかあります。
フツーの公立小学校じゃイヤという方はそちらを検討してみては？

ちなみに学区としては山中小学校ですが、ものすごく評判の良い学校ではありませんが悪い評判も特に聞きません。
いわゆるフツーの学校のようです…

＞172さん

ここのマンションの場所から道一本はさんだ西側は、閑静な住宅街で、子育てもしやすいんですけどね（がらっと雰囲気が変わります）。

一駅隣、下神明駅の近くに住んでいますが「大井町駅の近くはガヤガヤしていて落ち着かない」といって、下神明に越してきたご家族を何組か知っています。

心静かに落ち着いて暮らしたい方は、下神明や西大井、おすすめですよ。
大井町駅までは徒歩や自転車ですぐに行けますし。

大井町は生活インフラの高さと、交通インフラの高さが圧巻です。品川の隣の駅というと田町、大崎、泉岳寺、北品川、西大井などありますね。大井町隣も下神明とか戸越公園もありますが、友人知人も食品以外のちょっとした手土産菓子、下着、服、家電、雑貨などは買える場所がないので結局は大井町に流れてくる方が多いです。
ただ、一部騒がしい場所が東海道の品川宿の名残で残ってます。そこも最近、孤独のグルメなどの漫画に出て賑わいを見せてます。
実はこのマンションの反対側の東大井の方がゼームス坂や仙台坂など昔から大企業の社宅跡で住宅街としては良いですが、こちら側も広大なJR品川社宅跡の開発も含め大化けすると思ってます。
将来的にリニアも含め品川に停まらない電車はない感じですよね。今をときめく川向うの武蔵小杉の比ではありませんよ。

30年前位までは職工さんのための飲み屋街といった雰囲気だったので、当時からみたら大化けしましたが、これからもう一段の大化けは難しいのではないでしょうか。

確かに、大井町線東側の方からは「便利な街でいいですね」と言われます。そのお返しは「お宅こそ素敵な場所でいいですね。」で、これは昔から変わらないな。でも、気取らずに暮らせるところが気にいているので、この雰囲気は変わって欲しくない。

>>177 元地元民さん

売主の、関係者の方でしょうか…？
この板でこれだけポジティブな情報（意見）は珍しいのでねw

お仕事ごくろうさまです。

>>179 匿名さん
よくわかりましたね。凄い洞察力です。

お昼休みにクスッとしました。
関係者さんお茶目ですね（笑）

売出価格は不明だが、ここの新築を買える余力があるならプラウド大井町かアリュールゼームス坂の中古を狙った方が良いと思う。住不自体、大崎や目黒の販売中止をしているぐらいだし、内装はクソみたいになるとは思うよ。値上がる可能性よりも値下がる可能性の方が高い。

無理矢理駅側に細い通路用敷地を確保して徒歩4分を名乗っているけど、実際は駅まで5分以上かかります、ここ。
ソープも〇事務所も近接ですし、地権者も多いし、購入した後も苦労しそうです。それをわかった上で価値を感じるお値段ならアリだと思います。住友不動産がそんな価格設定をするとは到底思えませんが。

>>183 匿名さん
教えて下さい。分譲マンシヨンのルールとか何もわらかないのですが、地権者がおおいと何か問題になることがあるのですか？

>>184
地権者が多いと管理組合がかなり地権者の意向寄りに運営されるのは間違いないです。ここは元々あまり雰囲気のよろしくない住宅密集地域での地権者住民の協力を得た再開発案件です。管理規約をしっかり確認して新規購入者に不平等がないかどうか確認する必要があります。例えば勝どきビュータワーなんかだと地権者だけペット可とかパークコート赤坂檜町ザタワーとかは地権者だけ洗濯外干し可とかとんでもないルールになっています。仮にルール上平等だとしても地権者にエラそうにされることはシバシバあると思っておいた方がいいです。管理費に差がないかなど、購入前にしっかりと詳細を確認して頂いた方がいいと思います。

営業に間違われた177です(笑)
結婚して実家を出ましたが、値上りが激しく買えなくて親元近くに戻れない者です。
立会小エリアでこのマンションの反対側の住人でした。
そちらのエリアを推しますが、大井町は本当便利になりました。めげずに推します(笑)
このマンションではなく大井町を…

西大井はおすすめじゃない。
でも大井町はいいですよ。
シーサイドあたりにはたくさんマンション出来そうですけど大井町はタワーマンションはもう出来ないと思ってたので情報知りたいですけど多分高いですよね。

プラウドの中古は出てもすぐなくなるし
坪400は下らないよ

プラウドもアリュールも、ネットに出るのは下層などの条件の悪い物件だけ。条件の良い処は公表される前に成約しているみたいです。

隣の立会小学区だと総合商社やメガバンクの社宅があり
頭の良い子が多いですね
越境もいいんじゃないですか

大化けでも小化けでもいいですが、品川区の待機児童はすでにヤバいレベルです。
最新の数字ではないですが、1〜2年前は確か1200人くらい（隠れ待機児童を含む）。

入園希望者の20%〜25%が待機にまわっているか復職を諦めています。毎年じわじわ悪化しているそうです。

シングルマザーや兄弟加算のご家庭でさえ希望通りに入園できないようですから、一般的なフルタイムのご家庭はなおさらです。
パートタイムや自営業の方なんて門前払いですよ。

シーサイドや勝島、大森、そしてこことマンションが増えるので数年後はもっと悪化しそうです。

行政側がマンション増加を見越して、頑張って保育園の新設を進めているのは知っていますが、焼け石に水って感じがします。

>>189 ご近所さん

公開前の成約ってどういうことでしょう？
仲介会社を通さずに個人的に知人に売るとか？

>>192
大手仲介業者は購入希望者のリストを持ってます
言わば空き待ちのリストです

売却希望者が出た場合、
空き待ちリストの中から有望そうな順に個別に連絡が行きます
優良物件の場合、たいていはその中で契約が決まります

空き待ちのリスト対象者に全て断られて
初めて広告が打たれます

>>191 匿名さん
シングルマザーや兄弟加算でもNGって誰が言ってるんですか？

>>194 匿名さん
NGとは一言も言っていませんよ。

兄弟で同じ保育園に通わせたいという希望が通らず、遠い保育園をハシゴしてお迎えしないといけないとか、

延長保育で遅めの時間まで預かってくれる保育園に入りたいのに入れず、思い通りに働けないとか、
そういう話です。

ここ1Rもあるんだ。いいね。

民泊に持ってこいですね。

下層階は小さめの部屋が多くなるようです

>>193 匿名さん

よく分かりました。ありがとうございます。

飛行機の騒音対策、どうするんでしょうね〜。
80デシベルって相当ですよ。電話で相手の声が聞こえないレベルじゃないですか？

-------
国土交通省の試算によるとボーイング 777 が飛んできた場合、大井町駅 （高度 300m） での騒音が最大 80 デシベル。だいたい目ざまし時計、救急車のサイレン、地下鉄車内と同じ音量になります。

http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp/
------

今さらだけど、何で品川区は新ルート拒否しなかったんだろうな。大井町の発展にマジで影響あると思う。
音も迷惑だし何か落ちてきたら（それこそ飛行機が墜落でもしたら）危なすぎるだろ。

年明けに事前説明会があるようですね。案内が来ました。ざっくりとした価格がわかるといいのですが。

普通に考えて品川区民公園の隣のスミフ物件の1割増し位かな。でも、あれも苦戦しているので、あちらの完売が見えてから同じ位の価格で売り出す可能性もある。

公式サイト見ましたが、事前説明会の枠、埋まるのが早くて驚いています。
みんな買う気満々なの？（笑）
他マンションでもそんなものでしょうか。

シーサイドや大森などを検討されている方が比較するのは、普通の行動ではないですか。
こちらの方が利便性が高いのは確実なので、どの位の価格差なのか知りたいでしょう。
武蔵小杉検討さんも、予算が許せば大井町に住みたいでしょうし。

>>204 マンション検討中さん
そんなものです
買う人は即決しますから

シティタワー恵比寿とここしか選択肢がない！

けど、２つの物件は同時期の売り出しで比較出来るから助かる。


パークコート浜離宮は残念物件だったのでスミフには期待してる。

恵比寿と大井町ってぜんぜん違うだろ

利便性良いところで探してるので。

東京と新宿方面両方行けて大規模タワーマンションが良いのよ。

ブリリア目黒の中古がそこまで高くならないならそれも検討してる。
後はOWCT中古も選択肢として入ってるけど、ここと恵比寿の価格次第。

恵比寿は高いだろうね。

ここを投資目的で検討されている方っていらっしゃいますか？

さすがに外国人さんは少ないだろうという気はしていますが

中国人多いでしょ。羽田近いし円安だし。戸数的にも賃貸運用向きだと思う。価格次第だけど。

ガラの悪い（？）地権者やら、よく分からない中国人が多いと管理組合がカオスですね…

地元民ではありませんが、検討しております。
地元（と思しき）の方から、ここは高級マンションの建つ場所柄ではない、、、ような書き込みもあり、何の事なのか困惑しております。年末に自分で現地を歩いてみようと思いますが、子どもを持つ親でもあるので、（飛行経路の件も含め）環境は重視しています。差し支えなければ、周辺環境についてご教示いただけませんか？
地図に載るような施設や建物なら自分でも調べられるのですが、そうではない事のような気がして･･･

悪いところは、昔の宿場町の名残で、駅の脇に飲んべえ横町みたいな汚い飲屋が残っていたり、フィリピンパブ等のディープな風営店やパチンコ屋はあります。ただメインストリートはさすがに綺麗です。

飛行機の騒音、夜は最近便数が増えたことは感じます…うちは築15年です。

子供の学校も悪くないですし、サピックスや日能研の塾もあり、区役所や駅前出張所もあり便利です。昔は京急沿いの旧東海道がメインとされていましたが、(長い地元民はそう思ってます)今はすっかり大井町に寄ってます。
品川駅自体は港区ですからね。

うちは子供は巣立ちましたが、土日に歩いて頂くと、小さい子連れ家庭が多いです。買い物も本当～に便利です。是非散策してみてください。
私は転勤族の出張族なので、離れられなくなりました。

>>214 匿名さん
東京ディープ 大井町
で検索して見て下さい

悪い処からいえば、駅前の通りに男性向けのお風呂屋さんがあります。キャバクラ屋さんも駅の東北部に出来たり潰れたり。もともとキャバレーや安飲み屋が多い処で、品川五山と大森山王に囲まれていることもあり高級感はない場所です。

良いところは、通勤、出張や私立中高への便がよく、高級ブランド以外の買い物は駅前で済みます。だから、自家用車＝車の維持費不要で子供医療が中学まで無料なことから生活費は安上がりです。
公立の小中もしっかりしていますし、図書館や公園も手入れが良いです。

日ごろ普段着で暮らし、たまのお出かけを楽しむ方向けで、偉くなった自分をアピールしたい方には合わないと思いますし、来てほしくないです。

＞215,216,217さん
214です。ご教示いただきありがとうございます。
買い物や学校が便利なのは、とても暮らしやすいですね。
我が家も決して街の高級感を求めるような身分ではありませんが、風俗店やキャバクラの存在は知りませんでした。住友から自発的に出てくる情報ではなさそうなのでお話を伺えて良かったです。参考にさせていただきます。
飛行経路の件は、もはや隠そうにも隠せない話題なので、生活環境（要するに資産価値）の悪化をどう考えるか、住友の意見を聞いてみたいものです。

>>218 匿名さん
売主に聞くより現地視察が1番かと。
検討している感じがしないなぁ。

子育て考えるなら駅前に風俗あった時点でアウトでしょ

ここって坪500は超えてくると聞いたのですが、本当ですか？

215です。確かに現地視察が一番ですよね。
清濁併せ持つ便利な街です。

うちは駅の反対側ですが、普通の人が住むには充分過ぎる位ですよ。

217さんの言う通り、都心なのに広めの公園や水族館などが恵まれてますね。よく子供連れていきましたっけ。うちのマンションの子供も挨拶出来ない子供もなく、躾の良い子が多いと思います。

うちの最大の失敗は三菱鉛筆のとこのパークマンションのセカンドハウス購入決断が出来なかった事(笑)今となれば安かった！！

>>２２１

最上階の角部屋なら坪500万もあるかもしれないけれど、低層は300万弱からでしょう。住不だからもう少し強気かな。

>>224 周辺住民さん
気になるなら羽田空港手前の城南島に行けば？着陸態勢の飛行機なんて静かなもんだよ。ここなら喧騒に紛れて気づかない程度だろうな。

それも、飛ぶ時期、時間帯は、ほぼ毎分に一機。
購入するのは、知らない人、気にならない人、新ルート開始されて気になったらいつでも越せる財力のある人、に絞られるのでしょうか…

普通に考えると頭上300メートルを飛行機が飛ぶというのは、市街地として、少なくとも良いとは言えないですよね。羽田増便したいのでしょうけど、なぜこんな計画を推し進めてしまったのか疑問です。

飛行機ビューのタワマンってことで、飛行機マニアには高く売れるかもね

なんで騒音を気にしてここにいるの？
妬み？レベル低過ぎ。

あちこちのスレに書き込んでいるね。無視するに限る。

>>214 匿名さん

現地視察の際は、ストップウォッチを持って、現地からりんかい線の新木場・お台場方面ホームまで歩いてみることをおすすめします。

「りんかい線大井町4分」の売り文句に殺意を覚えることでしょう。

>>223 周辺住民さん

低層は1Rをはじめ、単身者向けの部屋ばかりと聞きました。

ファミリー層で低層なら買えるかも！と期待してらっしゃる方、アウトですw

ファミリー向けの部屋かつ中層以上なら確実に400は超えるでしょうね。

>>232 マンション検討中さん

高層に1LDKはございますか？

３００メートル上空って上層階からだとかなり近いよ。

確かにエンジン音はたいしたことないけどさ、地上からタワマン最上階を見上げたぐらいの高さを全長数十メートルの旅客機が次々飛んでいくのを窓から見るのはどんな気分だろうか。

アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。

>>215

メインストリートではありませんが大井町駅バリアフリー化で工学通りが綺麗になるようです。

>>231 マンション検討中さん

確かにりんかい線は、大江戸線と同じく地下深い。
お台場や新木場方面に行かなきゃならんユーザーと、品川乗り換えで山の手線の渋谷新宿池袋に行くのががめんどくさくなって、りんかい線直通で贅沢するユーザーとで二分されると思う。
初乗り運賃バカ高いからね。
そして、アトレ口の運行時刻表は2～3分後のダイヤを表示しても普通じゃ辿り着けないから、相当ゆとり持たせた表示してるね。
表示サギですよね。

こちらの価格いつでるんですかね？
どなたか情報お持ちの方いませんか？

まだまだ正式なマンション名も決まっていない状態ですし、価格の話はずっと先じゃないでしょうか。
販売スケジュールが2017年6月上旬販売開始予定ということですから、GWぐらいに事前案内会があってそれくらいに大体これくらいというぼんやりした価格帯が出てくるぐらいになってくるんじゃないでしょうか。
まあ、安くはないでしょうけれどその頃のマンション市場はどれくらいになっているのかしら。

おおよそは一月の案内会で教えてもらえますよ。

今の段階だと、区民公園沿いや運河沿いのスミフさんの物件より割高な案内になると思います。そうでないと、両物件が捌けませんから。

8・3の事務所、近いですよね。

>>236 匿名さん

12月に7月のネタか。郊外は新築アパートブームで供給過剰だから、郊外の賃貸話は関係無いし。

汚いところは汚いし、マル暴事務所も近いんですね。
飛行機もうるさい…けど高くなった。
うちは駅の反対側だけど、ロータリー側もラヴィアンタワーが出来た位からお値段アゲアゲになりましたね。
坪350～って感じですか？

飛行機が価格に織り込まれるのは来年以降でしょう。

>>246 匿名さん

それほど消費者は愚かではない。
とっくに織り込み済だ。

都会の喧騒で
騒音織り込み済。

坪単価380万円から450万円位だと思う
反対側の定期借地の東京建物でさえ350万円。

>>248 匿名さん

騒音自体よりも、豊洲みたいにマスコミが新航路で街を叩くリスクは織り込まれていないでしょう。