ついに始まった都心マンション暴落

>>11879 評判気になるさん

うんうん確認した。
酷い場所だったね。

あそこに住んでるのかな？まさかね。
あれ賃貸用で、あれと別に家があるってことだよね？
家の前の道は広いと自慢していたような。

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>>11879 評判気になるさん

住んでるっぽいね。
賃貸兼自宅って感じかな。

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でもさ、あそこに住んでると言ってたことがだいぶ嘘になるね。
まぁ、嘘つきなのはわかっていたけども。

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>>11894 匿名さん

同感
貧乏独身だと、世の中の全てが憎らしくて、イチャモンつけないと気が済まないということです

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早めに自宅買っといて良かった
買いそびれた人は
独身で年収2千万、子持ちなら4千万位稼げないともう東京には住めない
さっさと田舎に帰りましょう

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莉子、桜子、菜々子…とてもかわいい

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高市政権で死角なし、だと。下落リスクはあるはずなんだけど可能性のあるシナリオはなかなか見つからないな


「不動産市況に死角なし」専門家が断言、高市政権でも価格上昇が続くワケ ｜【楽待新聞】不動産投資コラム・ニュース
https://www.rakumachi.jp/news/column/385061

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都心6区の中古マンションの平均は17,550万円。高市政権前の9月時点でこれだから、あと13%上昇して平均2億円に来年なっていてもおかしくはないな

中古マンション価格、東京23区は2.9%上昇　株高で富裕層に投資余力：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB211700R21C25A0000000/?n_cid=dsa...

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都心マンションを日本人は買えないとかいうけどさ、わが社（日本企業）の役員にはサラリーマンから出世して年俸1億円以上のプレイヤーがごろごろいるよ

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高市リバース始まるよ

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>>11910 匿名さん
なにそれ？聞いたことない

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都心マンションは単なる不動産ではなく、世界都市・東京の中枢にレジデンスを構えるという都市的・文化的価値を内包した資産である。その価値は利回りや再調達原価では測れず、都市の希少性とアドレスプレミアムに基づく。ゆえに、プレミアム商業施設・オフィス・レジデンスはいずれもDCFやコスト積算法ではなく、実際の類似取引による相対比較こそが唯一の評価基準となる。


「いま仕込まなかったら、外国人に美味しいところを全部持っていかれる」金融資産2239兆円の日本人に“鬼才エコノミスト”が警告する理由 | 文春オンライン
https://bunshun.jp/articles/-/83001

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牧野さん、どうしちゃったの？
マンション大崩壊は？2030年問題の空き家問題は？

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都心マンション1.7億超え。来年には平均2億の時代。インフレで通過価値は毀損し続けているので、需要が高いものの物価は上がり続ける。
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23区でも平均価格が世田谷区以下のエリアなら、まだサラリーマンでも手が届く。
「東京はもう高すぎて住めない」と嘆く人は、実は“エリアの贅沢”をしてるだけ。
同僚や友人が5～15年前に都心マンションを買ってたら羨ましいけど、奇跡のバーゲン時代は過ぎた。都心はますます富裕層エリア化が進み、二極化はもはや止まることはない。

でも視野を広げれば23区内にも、5,000万円以下はまだあるよ。

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>>11915 検討板ユーザーさん
そうなんですよね。バブル時代を知る年寄りですけどあの頃はエリア問わず高かったですよね。今は電車乗るとと3000万円台～とか4000万円台～とかの新築マンションの広告をしょっちゅう見る（都外物件だけど）。皆さん贅沢ですよと思う。

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都心マンションの高騰はあくまで局所的な現象であり、首都圏全体で見れば中古マンション市場はむしろ買いやすい状況。
しかしSNSやマスコミが「誰もが都心に住める」という幻想を広めたことで、実需との乖離が進み、結果として需給の歪みや価格の二極化を一層加速させている。
全体としてはバブルの筈がなく、とり得る政策の選択肢は極めて狭い。
****
首都圏のマンション価格が高騰して手が届かなくなったと問題視されるが、高騰を続けているのは都心の一部であり、全体としては落ち着いてきている。
https://news.yahoo.co.jp/articles/6e9042270a49c3be983c06190fbbdbff7421...

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都心マンションの高騰がSNSやマスコミを通じて広く可視化されるほど、都心アドレスの希少価値はむしろ引き上げられている。価格上昇が話題になることで、「都心＝成功・安心・憧れ」という社会的イメージが再生産され、内外の超富裕層や富裕層の購買意欲を刺激する。結果として、情報拡散そのものがアドレスプレミアムを強化するという逆説的現象が生じている。

マスコミが騒げば騒ぐほど注目度が高まり、価格と人気の二極化が進む。これは典型的な情報の自己増幅効果であり、都心マンションはもはや広告費をかけずとも自然に需要が集中する構造となっている。

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毎月、都心マンションの平均価格がわずかでも上昇すればニュースになり、それが再び注目を集める。価格上昇が報じられるたびに「都心は強い」「まだ上がる」という印象が強まり、購買意欲が再燃する。

こうして報道が価格上昇を再生産するループが形成され、都心アドレスのブランド価値はさらに高まっていく。メディアが定期的に“話題化”すること自体が、都心の希少性を支える一因となっている。

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地方や郊外には土地も中古住宅も潤沢に余っている一方で、都心だけに人気と需要が集中する「都心回帰」は今後も続きそう。背景には、職住近接や教育環境、安全性、ブランド価値など、生活の質に直結する要素がある。

日経が指摘するように、首都圏では「土地が足りず需要が衰えない」構造が続き、価格上昇は単なるバブルではなく“強欲インフレ”という名の都市集積プレミアムに近い。
郊外に余剰資源があっても、時間価値と社会的価値を兼ね備えた都心志向は揺るがず、当面は人口も資金も都心に流れ続ける構造的時代が続くだろう。
****
マンション高騰は「強欲インフレ」？　首都圏の需要根強く土地足りず：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA256640V20C25A9000000/?n_cid=dsa...

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2024年の千代田区の中～大規模新築マンションの供給はわずか136戸だと。そのうち転売が何件あって、区民全体への影響がどの程度あったのかを示すべき。

千代田区長は転売規制よりも、子育て世帯区民への家賃補助の拡充をすべきじゃないかな

https://news.yahoo.co.jp/articles/8f3138a11f7bf9928c324c90c0fcb2c707fd...

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初任給も米も建設費用もiphoneもロレックスも都心マンションも株式も金もドルも値上がりしているのではくて、円の通貨価値が一方的に下落しているよ

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価格が上がらないものの共通点は、代替可能なもの、量産できるもの、ニーズが減少して余っているもの

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購入の先送りは、貴重な人生の年月において、気に入った自分の家で家族と快適かつ便利に住む期間が短くなるというデメリットがなにより大きい

****
高騰止まらぬマンション価格、個人の対応策は　先送りは禁物か：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB23AXW0T21C25A0000000/?n_cid=dsa...

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中古を含めて高い価値（＝立地・地盤・新耐震・規模・ブランド・管理水準などに優れた都心マンション）のマンションにますます人気が集中している。二極化のなかでの更なる二極化。
新築マンションの供給が減少し、旧耐震マンション居住の富裕層による住み替えニーズもあって、高価格のマンションほど更に値上がりする構造。

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https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/2d30c52e1b3bffac14963de08bc18...

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富裕層や才能豊かな天才たちが豊かになるのは当たり前。普通の一般人がそこに仲間入りするためには、正しい知識を裏付けとした工夫と決断力（リスクテイク）が必要
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10年前の都心マンション、今売れば3倍に　値上がりランキング：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB298YE0Z21C25A0000000/?n_cid=dsa...

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インフレであらゆる資産や物価サービスの値段があがっているが、特に富裕層が選好する資産カテゴリー（希少不動産、株式、金。骨董品。アート）の値上がり巾が図抜けている。富裕層は借入も少ないから変動リスクにも強いから短期変動を気にせず長期的資産形成を着実にすすめるのみ。

富裕層に加わりたい人なら富裕層の行動力傾向を学び逸れに上手く便乗するべき

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>>11927 通りがかりさん
単純な話、希少な不動産、株式、金、骨董品、アートを欲しい人（富裕層と投資家）が増えてるのに、市場に出回るものが減っている。ますます買い占められてこれからも供給は減るよ

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投資には損失リスクがあるが、行動しないことにも機会損失という取り返しのつかない大きなリスクがある。それぞれ心理的には違いかあるが、経済学やビジネスでは同等のリスク。
物価上昇や金利差のなかで、現金のままでは資産の価値が減ってしまうことがある。大切なのはリスクを取らないことではなく、理解してコントロールすること

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都心マンション購入に感心がある人限定のアンケート

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賃貸でも住宅ローンでも同じ。収支バランスを見極めるのは最重要。だからといってそもそも家を買う買わないとは別問題

https://news.yahoo.co.jp/articles/9dcbcf7e3101cca2cee0ee7a55edf3cf360e...

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>>11921 マンション検討中さん

↑前回私が言った方向に近い、↓これはいいと思うな。詳しくはわからないけど、流石に金持ちしか住んでいない街は味気ないからね

https://www.yomiuri.co.jp/national/20251101-OYT1T50079/

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都心と郊外では、新築・中古マンションの価格形成構造が根本的に異なる。
都心の新築は建築コスト高でも富裕層の購買力と希少性によって高値が成立し、中古もその影響で値上がりしやすい。一方、郊外の新築は販売価格に上限があり、建築費を勘案すると採算が合わず供給が減少。中古は価格上昇で売りが増えるため上値が重い。
利便性や資産価値維持力の面で都心が優位であるため、富裕層は地方・郊外から都心へ移り住む動きが進む。結果として、都心では富裕層の集中が進み、価値をさらに押し上げる循環が生まれている。これは投機的なバブルではなく、富裕層の資産形成メカニズムによる頑強かつ構造的インフレといえる。

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株、不動産、金などが上昇していると言うのは、紙幣の価値が下がっていると言う事。
日本円の価値が下がる限り値上がりし続けるでしょう。

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>>11934 口コミ知りたいさん

同意です。長く続いたデフレ経済からインフレ経済への大転換ですね。ただし実物資産やサービスの値上がりは一様でなくて、より価値が高いものの価格が更に上がりますし、土地もマンションも格差が更に広がります。

人々が口にする「バブル崩壊」のリスク。だが、それは経済学的には「円の貨幣価値の大復権」のこと。インフレ経済に転換し、マネーが過剰で溢れている経済で貨幣価値の大復権が起こる可能性は低い。我々は、むしろ「二極化が固定化され、そこから抜け出れない｣ことのリスクを真剣に考えるべき

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セントラルガーデン月島、引き渡し前の転売対策を強化したらしい。
それは前進だが、消費者保護の前提から本来、デベは完成後販売にシフトすべきだし、国にも長期的視点で政策的誘導を行うべき。

完成前販売は途上国の開発主導型成長モデルの名残りであって、恥ずかしい慣行。

完成する前に販売しないとファイナンス出来ないデベは、そのプロジェクトを自力で完遂する体力がないことに他ならない。

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アフォーダブル住宅が具体化してきた。効果は限られたしとしても、進めることに意義がある。賛成
****
東京都、相場2割安賃料で住宅供給　野村不動産などと子育て世帯向け：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC0635A0W5A101C2000000/?n_cid=dsa...

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都心マンションを居住目的として購入する富裕層の生活の実像が見えない

金があるはずなのに子供はなぜ作らないのか　将来寂しいと思わないのか
子供がいるなら、なぜ我慢して狭いところに居続けるのか
通学は不便ではないのか　子供たちはどこで遊んでいるのか
親もいい歳年して休日は何も趣味もなくブラブラしているのか
都内に面白スポットなんかあるのか　飽きないのか
買い物はどうしているのか
いずれは老朽化するのに建て替えできなくても一生住み続けるのか
転勤や定年で通勤利便性がなくなっても住み続けるのか
（特に長期ローン組は）老後も支払能力があるとマジで思っているのか
一生富裕層でいられると思っているのか
このまま永遠に価値が残ると本気で考えているのか

謎である

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>>11938 口コミ知りたいさん
私の場合は、子供いる、中高はバス、大学は自転車と地下鉄通学、週末は仲間とテニスとボルダリング、映画・美術館・コンサート・イベント・旅行、買い物は近くのスーパーとデパ地下、マンションは高耐久コンクリートで私の寿命より遥かに長い寿命あり、ローンあるが株の含み益だけで何周も即日完済可能、転勤定年あっても友人・親族がいる都心の拠点は手放さない。

ほかになにが謎かな？

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高所得者の都心志向は、ほとんど信仰に近いほどにまで圧倒的

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都心に住むと分かる。
早朝から深夜までドアtoドアでタクシーを抵抗なく使え、全関東圏への東西南北の地下鉄・鉄道・新幹線、高速道路、飛行場利用が一直線で移動のストレスがミニマムになる

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都心マンションの転売規制や外国人購入規制を導入しても、価格低下や「買いやすさ」につながる効果は乏しい。せいぜい短期的な価格の乱高下を抑える程度にとどまる。

一方で、これらの規制は対象範囲の線引きが難しく、例外や個別判断が多い制度となりやすい。その結果、制度は複雑化し、行政コストは増え、抜け穴や運用の不公平を招きやすい。需要を抑える制度より、供給拡大や土地利用・容積規制の見直しなど、供給側の改善に注力すべきだ。

****
https://www.sankei.com/article/20251109-U5Z6SBWGVFNUXOS5XOQHX3WUZE/

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移動なんてストレス感じないでしょ
大多数のサラリーマンはラッシュで鍛えられている

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>>11943 匿名さん

移動にストレスを感じない方は羨ましい。どんな遠隔地で混雑した車内でもストレスないのですね。

私は自由に使える時間が最も貴重だと認識しており、長時間限られたことしかできない通勤、通学時間が人生で最大の損失で無駄であると感じています

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組織を預かり、顧客・ステークホルダー・外部専門家等とのコミュニケーションが必要な立場だと、テレワークはせいぜいたまにしかできないからなあ

資料は、ニッセイ基礎研究所 『通勤時間と幸福度の関係―リモートワークの拡大で幸福度は高まるか？』より抜粋

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金利の上昇により、デベロッパーが負担する長期化する建築期間に伴う資金コストが増加する。また、期待利益率（開発IRR）が上昇することで採算ラインが厳格化され、土地仕入れや新規案件の選別が進む。その結果、建築コストは上昇し、数年後の新規供給はさらに縮小し、需給は一段とタイト化する。

金利が上昇が与える影響を需要側だけをみていても足りない。供給は当面減少する。

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>>11947 マンション掲示板さん
（続き）
景気変動は上下する波のようなもの。インフレ・デフレといった物価変動はジリジリと変化し積み重なる平均海面のようなもの。
深刻さは全く異なるし、打ち手も全く異なる

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電車と幹線道路の音と粉塵への耐性はお持ちのようですね

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>>11949 検討板ユーザーさん
それは働いてない人の少数意見ですね。
私はぶっちゃけ社畜と言われるようなサラリーマンですが、何より大事なのは時間です。
金さえ出せば削減できる通勤時間は一番簡単に捻出できる時間です。世の中私のような人が多いから都心駅近マンションが人気なんですよ。

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そういえば、ここでアパート経営して楽器と車いじりの趣味を自慢していたおじいさんがいたなあ。

安普請アパートのオーナーだったとき、賃借人の皆さんに対して「地獄みたいな所に平気で住める人が心底羨ましい」とか言うのかなあ

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だからマンション相場はまだまだ上がります

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>>11953 検討板ユーザーさん

市場はまだまだ上がりやすい地合いですね。
でも全てのマンションが上がるとは言えず、立地やスペック次第で二極化、三極化しそう

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山手線内側南側では、大規模マンション用地は商業・オフィスの方が採算性で圧倒的に優位なため住宅が排除され、一方で住宅街側は狭小道路・低層規制・細分化でそもそも大規模化できない。この二重構造により新築供給は極端に細り、既存マンションの希少性が恒常的に高まる。

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>>11955 ケンさん

山手線内側北側の分析もお願いします！

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>>11956 口コミ知りたいさん
北側は文化（含むサブカル）と教育が充実していて、小石川、本郷、白山などは高級住宅エリア。タワマンは少なくて落ち着いて住むにはとてもよいですよね。値上がり狙いよりも、値下がりしない手堅いエリア

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東京都心が快適性を保てているのは、地下・地上・空中の三層インフラが都市圧力を立体的に分散吸収しているためである。地下では高密度の地下鉄網が人流を捌き、地上では山手線が周縁で人の集中を防ぎ、空中では首都高C1/C2が車流と物流を迂回させる。この多層的な分散設計により、都心3区は世界最大級の高密度にもかかわらず歩きやすさと落ち着きを維持し、都市としての快適性と価値を保っている。

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抽選当選後に即売り抜けする転売狙いの購入を抑制する効果はあるだろう。だが供給量が増えない限り、この取り組み自体が都心マンションの中長期的な市況全体に与える影響は皆無
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マンション引き渡し前の転売禁止　違反で契約解除も、業界団体が方針：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC170HC0X11C25A1000000/?n_cid=dsa...

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私ならば即利上げの判断をするのだが
私が日銀総裁でないことで皆に辛い思いをさせてしまっていると思うと心が痛む

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>>11960 eマンションさん
日本を不景気のどん底に落として立ち直れなくする貴方のような人が日銀総裁でなく良かったですw

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>>11960 eマンションさん
金融政策は、金融政策決定会合における多数決できまります。もし内閣があなたが日銀総裁に任命し国会が同意しても、一人では利上げ出来ませんのでご安心ください

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>>11961 名無しさん

このような方の眼差しが、倒れるたび、傷つくたび、私を強くする
既に私はもう気力を失ったと思っていたが、国のため、国民のためにも、もう一度立ち上がるべきなのだろうか？

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外国居住者の新築マンション購入は3%。国籍別ではないので、外国人のすべてではないし、日本人もいるだろう。
地域別のデータなども見たみたいが、数字で議論できるようになったのは大きな前進。
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東京都内の新築マンション 海外に住所ある人の取得割合は約3％ 国が初めて実態調査 | NHKニュース 【NHK】マンション価格が高騰する中、国が行った初めての実態調査で、この半年で東京都内の新築マンションのうち、海外に住所がある人が取得した割合は全体のおよそ3％だったことがわかりました。割合は前の年から上昇し、 https://news.web.nhk/newsweb/na/na-k10014981351000

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>>11964 マンコミュファンさん

たったの3%
我らの国がいかに金融政策を誤り続けてきたことの証明であろう
市場にはマネーが溢れかえり、政府は更なる積極財政で日本円の価値を毀損させる
日銀は物価の番人としての役割を忘れ、ただただ国を破壊する

マンション相場はもう止まらないだろう

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マンション価格の上昇は、経済学的には国民が保有する資産価値の増加、すなわち「国富」の拡大に該当する。国富の増加は、国家の財務基盤や信用力、対外投資余力の向上につながるため、総論としては明確にプラスである。
実際、ニューヨークやロンドンにおいて不動産価値が高く推移していることは、その都市や国家の経済力・競争力の強さの象徴と捉えられており、東京の資産価値上昇も同様の構造的背景を持つと考えられる。

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>>11966 eマンションさん
付随的な課題があるとすれば、資産格差や住宅取得難、都市と地方の偏在などの調整問題であり、資産価値の増加そのものではなく、活用や分配の設計次第で是正可能である。

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利ざや目的の短期売買を抑えるための有効な方策は日本人、外国人、法人ごとに丁寧に検討する必要があるだろう。

いずれにせよ、実態が数字で見えてくることで「外国人や転売投資家が買い占めている」などという極端で感情的なやりとりが減っていくことを期待する。
****
東京23区新築マンション、1年以内の売買9.3%：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO92731850Q5A121C2EP0000/?n_cid=dsa...

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>>11150 口コミ知りたいさん
私はこの予言をした本人だが、予想通りの結果だった。外国人悪玉説の印象操作は終わってやっと冷静な議論ができる。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6559670

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経済対策で21兆円の財政投入が行われれば、名目成長とインフレが押し上げられ、賃上げにも追い風となる。結果、企業収益拡大を反映する株価と供給不足の実物資産である都心マンション価格にはプラス要素となる。

仮に日銀が0.5%利上げしても構造的インフレ圧力は止まらず、資産インフレが続く可能性が高い。

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速報　日銀総裁、経済想定通りで引き続き利上げ
共同通信 12/1(月) 10:28配信
https://news.yahoo.co.jp/articles/d091f66eec3cb9b8f11bbcd5c4aa05e03b30...

日銀の植田総裁は、経済や物価が想定通り推移すれば「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整する」と述べた。

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便利で快適かつ、インフレ対策・相続対策になるのに加えて、麻布・青山・番町などのプレミアムアドレスを手に入れられる。
都心山手エリアのマンションは最強だな

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最近の話題、契約自由なんだけど課題はある。
買い主には引き渡し前の売却禁止を課しながら、デベはその間の市場動向次第で同マンションの売価単価を上下に調整している場合、法的に不均衡であるとみなされやすい。

裁判になると厳しい判決もあり得るだろう
****
三菱地所、マンション引き渡し前の転売禁止に　東京23区と大阪市で：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC03A8H0T01C25A2000000/?n_cid=dsa...

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3億円～のアッパー価格の都心マンションに価格調整が入っているのは確かのようだ。この一年早すぎる価格上昇のリバウンドはあるだろう。
一方、2億円前後のマンションの成約は活況だし、23区周辺部の駅チカ高スペックマンションは値上がりが目立つ。
超富裕層の需要ピークが一旦一巡して、準富裕層のマーケットへのシフトといったイメージかな

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