阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

なんしか買えなかったら擁壁も何もあったもんじゃないんだから、山の上の、駅から最遠の街区らしい値付けにしてくださいね。

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同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西2丁目。
経過年数相応に汚れていますが、石なので景観に馴染んでおり街並みを害していません。

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同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西1丁目付近。
上段の御影石の化粧擁壁、下段の御影石積み擁壁、ともに汚れはありますが街の美観を害していません。

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山手台北公園のすぐ裏あたりに、幸福銀行が破綻する前に造成された掘り込み車庫付
き宅地があったのですが、なんと壊してを新しくつくりなおしていますね。

宅地造成費用の大半を占める擁壁工事を、完成済み擁壁のコンクリートを解体してま
でやりなおすというのは尋常ではないです。

それらの掘り込み車庫付き宅地は十数年経過してコンクリートが大変醜く汚れていま
したから、これから分譲する街区を訪れる検討者に、打ちっぱなし擁壁が十数年した
らどれほど酷くなるかという現実を見せたくなかったのでしょうね。

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前
に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかり
やすいです。

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>>41
そもそも石を貼るぐらいではたいして高くなりません。
擁壁を仕上げたら馬鹿高くなるから出来ないという業者の論法は通用しません。
あのような山の上の立地で、なんの景観的配慮もしないのは異常です。

平均で100万高くなって買えなくなるような人は最初から買うべきではないです。
打ちっぱなしだと誰も住みたくない使い捨ての街になりますから、ローンを
完済する頃には、数百万以上価値が下がっており結局損します。

また、100万をけちるような人が集まると街や庭を手入れしませんから
結局中古になった時に誰も住みたいとは思わない相対的に価値が低い街になります。

打ちっぱなしで分譲するなら、最低でも建築協定による擁壁の仕上げ義務付けが、
街の価値を守る為の必須事項です。

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＞「坂道を走るバスで立ってるのは辛いなんて言ってる人がが山の上のバス便NTいいねって言ってる点について」
＞
＞かわいそうなので誰か突っ込んでやってください。

ＪＲ中山寺から家の玄関まで平均でトータル３５分（平均待ち時間１０分、バス１５分、登り坂徒歩１０分）
かかるバス便を交通至便というのは無理がありますよね。

どうみてもビューノはとても不便な立地です。

ＪＲ利用するにしても、遅さは耐えられないとマイカー送迎をする家庭がひじょうに多くなるでしょうね。
そして麓や駅近隣の住民に大変な迷惑をかけるでしょうね。
マナーも今までのマイカー送迎世帯と同様に良く無いでしょうし。

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＞by 建築士　2012-04-28 06:43:57
＞
＞擁壁が高くなる斜面地では、家の外壁よりも擁壁のほうが遥かに目立ちます。
＞擁壁が経年で醜くなるうちっぱなしでは台無しです。
＞家の外壁をタイルで仕上げるよりも、擁壁の景観に気を使うほうが、まちなみや価値を守る為には重要なのです。

仰る通りですね。

ちょうど人の目線の高さにある構造物ですからね。
3m以上の擁壁などは、平地の家の塀よりも高く目立ちますからね。

打ちっぱなし擁壁が何百区画も続くまちというのは、平地の住宅街で言えば、
コンクリートブロック（化粧ブロックではない）をつんだだけで、なんの仕上げも
施していない下記のような醜い塀が延々続くまちと同じ事ですからね。

http://www.niwa-cocoro.com/resource/image/CB120%EF%BE%8C%EF%BE%9E%EF%B...

しかも十数年経過すれば、経年劣化で黒く醜く汚れまくりますね。
20～30年後、中古分譲地同士の比較になった時に選ばれない需要が無いまちに
なるのは当たり前の事ですね。競争力がなくなり需要が無いまちにまっているのは、
当然不動産価値の下落と治安の悪化ですね。

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≫年数が経過してうちっぱなしコンクリの擁壁が汚くなると、住民がまちの美観に気を使う
≫
≫モチベーションも徐々にトーンダウンして、庭やグリーンベルトの手入れもしなくなる
≫
≫世帯が増えるでしょうね。
≫
≫山手台南部が綺麗なまちなみなのは、一番目立つ構造物の擁壁が景観に配慮されていて
≫
≫住民さんが他の部分も頑張ろうという気になるからですね。
≫
≫石を使った擁壁は時間を経ても自然環境になじんで醜くなりませんから、まちの美観を
≫
≫維持しようというモチベーションが低下しません。

とても正確に分析されていますネ

その通りの結果になると私も思います～

阪急さんは、お客さんが住む街の将来価値を担保する為に、擁壁の仕上げを義務付けるべきでしょうね～

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いくら騒いでも同じです、何も変わることは有りませんよ。

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住民さんがいくら叩いても残念ながら他の山手台同様の不便な立地で、

打ちっ放し決定でも大人気らしいですよォ

予約制見学会の延長もされるみたいですし〜

「新！家族Ｖ！ＥＷママにボクにワタシに(ワンちゃんにも！)新しい暮らしの新提案」

という、今までの山手台とは明らかに異なる若い世代を意識した広告戦略が功をなしましたね！

無条件宅地でも家建ち並ぶのは早そうですね〜

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価格は決まっていて見学会で教えてもらえるそうです。

かなり戦略的な価格設定らしいです(^^)(^^)(^^)

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・打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事

・幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事

・建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする）


さすがにこの3点に反対する人はいませんからね。業者以外は。

自分好みの仕上げにしたい為に、あらかじめ擁壁に石が貼られる事を好まない人はごくごく少数だけいますが、そういう人も仕上げの義務付けに反対する事はありません。

自分の街の価値が守られる仕組みに反対する購入検討者などいません。

自分の街が将来醜くなるほうが良いという購入検討者などいません。

つまり擁壁の打ちっぱなしを擁護しているのは、業者と山手台が悲惨な街になる事を願ってやまない嫌がらせや荒らし（いつもの中山台住民など）だけという事です。

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何も変わらなかったでしょ？

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53
変わってますよ～（笑）
この掲示板をきっかけに、山手台の開発経緯や擁壁の知識を得て
コンクリむきだし擁壁かつ仕上げ規定無しなら買わないという人が続出していますから。
コンクリむきだしは将来まちなみを致命的に悪化させ価値が暴落する事を知った方々は、
その問題が解決しない限り、再び山手台を検討する事はありません（笑）

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打ちっぱなしならビューノの２０年後の価値は
五月台１～２丁目の６～７掛けぐらいでしょうねぇ～
（バス便の利便性＆所要時間、コンクリ汚れでまちなみ醜悪化）

打ちっぱなしのおかげで土地１００万安く買えても、ローンが終わる頃には大損ですねぇ～
~
まさに安物買いの銭失いですぅ　１００万けちったせいで何もかも台無しぃ

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一人で頑張ったけど結局打ちっ放しも値下げ路線も植裁計画も変えられませんでしたね、人気上々みたいです、世の中そんなものです。お疲れ様でしたm(_ _)m

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彩都のマストステージってのも彩都では価格破壊と言われたけど建築条件付きだったからね
ビューノは無条件宅地でこの価格だもんね。

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57-58
自演お疲れさまです
人気も何もまだ価格も出していませんし売れてません。
予告広告しか出してないのに人気上々て（笑）
頭悪すぎます

山手台は今のままでは醜くなって車送迎で渋滞も悪化して
将来の価値は悲惨でしょうねぇ

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ＪＲ中山寺利用だと、帰りに電車降りてから家までバス利用で平均３３～３５分。
阪急山本利用ならバス便所要時間は現時点で短いが（将来は渋滞が悪化する可能性大）
絶対座れない上に電車の所要時間が３５分と長く満員電車で立っているのはひじょうに辛い。
つまり２ＷＡＹなど何の価値も無い場所。
その上コンクリうちっぱなしで景観まで将来悲惨になるとくれば情.弱以外は誰も買わない。
不動産購入検討者も賢くなってインターネットで情報収集する比率が年々高まっているから。

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