阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

なんしか買えなかったら擁壁も何もあったもんじゃないんだから、山の上の、駅から最遠の街区らしい値付けにしてくださいね。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西2丁目。
経過年数相応に汚れていますが、石なので景観に馴染んでおり街並みを害していません。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西1丁目付近。
上段の御影石の化粧擁壁、下段の御影石積み擁壁、ともに汚れはありますが街の美観を害していません。

山手台北公園のすぐ裏あたりに、幸福銀行が破綻する前に造成された掘り込み車庫付
き宅地があったのですが、なんと壊してを新しくつくりなおしていますね。

宅地造成費用の大半を占める擁壁工事を、完成済み擁壁のコンクリートを解体してま
でやりなおすというのは尋常ではないです。

それらの掘り込み車庫付き宅地は十数年経過してコンクリートが大変醜く汚れていま
したから、これから分譲する街区を訪れる検討者に、打ちっぱなし擁壁が十数年した
らどれほど酷くなるかという現実を見せたくなかったのでしょうね。

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前
に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかり
やすいです。

>>41
そもそも石を貼るぐらいではたいして高くなりません。
擁壁を仕上げたら馬鹿高くなるから出来ないという業者の論法は通用しません。
あのような山の上の立地で、なんの景観的配慮もしないのは異常です。

平均で100万高くなって買えなくなるような人は最初から買うべきではないです。
打ちっぱなしだと誰も住みたくない使い捨ての街になりますから、ローンを
完済する頃には、数百万以上価値が下がっており結局損します。

また、100万をけちるような人が集まると街や庭を手入れしませんから
結局中古になった時に誰も住みたいとは思わない相対的に価値が低い街になります。

打ちっぱなしで分譲するなら、最低でも建築協定による擁壁の仕上げ義務付けが、
街の価値を守る為の必須事項です。

＞「坂道を走るバスで立ってるのは辛いなんて言ってる人がが山の上のバス便NTいいねって言ってる点について」
＞
＞かわいそうなので誰か突っ込んでやってください。

ＪＲ中山寺から家の玄関まで平均でトータル３５分（平均待ち時間１０分、バス１５分、登り坂徒歩１０分）
かかるバス便を交通至便というのは無理がありますよね。

どうみてもビューノはとても不便な立地です。

ＪＲ利用するにしても、遅さは耐えられないとマイカー送迎をする家庭がひじょうに多くなるでしょうね。
そして麓や駅近隣の住民に大変な迷惑をかけるでしょうね。
マナーも今までのマイカー送迎世帯と同様に良く無いでしょうし。

＞by 建築士　2012-04-28 06:43:57
＞
＞擁壁が高くなる斜面地では、家の外壁よりも擁壁のほうが遥かに目立ちます。
＞擁壁が経年で醜くなるうちっぱなしでは台無しです。
＞家の外壁をタイルで仕上げるよりも、擁壁の景観に気を使うほうが、まちなみや価値を守る為には重要なのです。

仰る通りですね。

ちょうど人の目線の高さにある構造物ですからね。
3m以上の擁壁などは、平地の家の塀よりも高く目立ちますからね。

打ちっぱなし擁壁が何百区画も続くまちというのは、平地の住宅街で言えば、
コンクリートブロック（化粧ブロックではない）をつんだだけで、なんの仕上げも
施していない下記のような醜い塀が延々続くまちと同じ事ですからね。

http://www.niwa-cocoro.com/resource/image/CB120%EF%BE%8C%EF%BE%9E%EF%B...

しかも十数年経過すれば、経年劣化で黒く醜く汚れまくりますね。
20～30年後、中古分譲地同士の比較になった時に選ばれない需要が無いまちに
なるのは当たり前の事ですね。競争力がなくなり需要が無いまちにまっているのは、
当然不動産価値の下落と治安の悪化ですね。

≫年数が経過してうちっぱなしコンクリの擁壁が汚くなると、住民がまちの美観に気を使う
≫
≫モチベーションも徐々にトーンダウンして、庭やグリーンベルトの手入れもしなくなる
≫
≫世帯が増えるでしょうね。
≫
≫山手台南部が綺麗なまちなみなのは、一番目立つ構造物の擁壁が景観に配慮されていて
≫
≫住民さんが他の部分も頑張ろうという気になるからですね。
≫
≫石を使った擁壁は時間を経ても自然環境になじんで醜くなりませんから、まちの美観を
≫
≫維持しようというモチベーションが低下しません。

とても正確に分析されていますネ

その通りの結果になると私も思います～

阪急さんは、お客さんが住む街の将来価値を担保する為に、擁壁の仕上げを義務付けるべきでしょうね～

いくら騒いでも同じです、何も変わることは有りませんよ。

住民さんがいくら叩いても残念ながら他の山手台同様の不便な立地で、

打ちっ放し決定でも大人気らしいですよォ

予約制見学会の延長もされるみたいですし〜

「新！家族Ｖ！ＥＷママにボクにワタシに(ワンちゃんにも！)新しい暮らしの新提案」

という、今までの山手台とは明らかに異なる若い世代を意識した広告戦略が功をなしましたね！

無条件宅地でも家建ち並ぶのは早そうですね〜

価格は決まっていて見学会で教えてもらえるそうです。

かなり戦略的な価格設定らしいです(^^)(^^)(^^)

・打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事

・幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事

・建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする）


さすがにこの3点に反対する人はいませんからね。業者以外は。

自分好みの仕上げにしたい為に、あらかじめ擁壁に石が貼られる事を好まない人はごくごく少数だけいますが、そういう人も仕上げの義務付けに反対する事はありません。

自分の街の価値が守られる仕組みに反対する購入検討者などいません。

自分の街が将来醜くなるほうが良いという購入検討者などいません。

つまり擁壁の打ちっぱなしを擁護しているのは、業者と山手台が悲惨な街になる事を願ってやまない嫌がらせや荒らし（いつもの中山台住民など）だけという事です。

何も変わらなかったでしょ？

53
変わってますよ～（笑）
この掲示板をきっかけに、山手台の開発経緯や擁壁の知識を得て
コンクリむきだし擁壁かつ仕上げ規定無しなら買わないという人が続出していますから。
コンクリむきだしは将来まちなみを致命的に悪化させ価値が暴落する事を知った方々は、
その問題が解決しない限り、再び山手台を検討する事はありません（笑）

打ちっぱなしならビューノの２０年後の価値は
五月台１～２丁目の６～７掛けぐらいでしょうねぇ～
（バス便の利便性＆所要時間、コンクリ汚れでまちなみ醜悪化）

打ちっぱなしのおかげで土地１００万安く買えても、ローンが終わる頃には大損ですねぇ～
~
まさに安物買いの銭失いですぅ　１００万けちったせいで何もかも台無しぃ

一人で頑張ったけど結局打ちっ放しも値下げ路線も植裁計画も変えられませんでしたね、人気上々みたいです、世の中そんなものです。お疲れ様でしたm(_ _)m

彩都のマストステージってのも彩都では価格破壊と言われたけど建築条件付きだったからね
ビューノは無条件宅地でこの価格だもんね。

57-58
自演お疲れさまです
人気も何もまだ価格も出していませんし売れてません。
予告広告しか出してないのに人気上々て（笑）
頭悪すぎます

山手台は今のままでは醜くなって車送迎で渋滞も悪化して
将来の価値は悲惨でしょうねぇ

ＪＲ中山寺利用だと、帰りに電車降りてから家までバス利用で平均３３～３５分。
阪急山本利用ならバス便所要時間は現時点で短いが（将来は渋滞が悪化する可能性大）
絶対座れない上に電車の所要時間が３５分と長く満員電車で立っているのはひじょうに辛い。
つまり２ＷＡＹなど何の価値も無い場所。
その上コンクリうちっぱなしで景観まで将来悲惨になるとくれば情.弱以外は誰も買わない。
不動産購入検討者も賢くなってインターネットで情報収集する比率が年々高まっているから。

ビューノが人気上々てｗ

予告広告の１０００円ギフトカードのプレゼントキャンペーンで
買う気が無い連中が大量に応募しただけｗ

残念ながら1人ではありません。削除依頼でもして管理者に調べてもらないなさい。

ビューノネタで必死に茶化している自称検討中の奥様はあなた1人だけどね。

残念ながら、この掲示板は抑止力として高い存在意義を発揮しているから、あなたがそれだけ必死なんです（笑）

じゃァデベの販売戦略に何か影響あった？

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
これ見て打ちっぱなし＆仕上げ義務付け協定無しをわざわざ希望する馬.鹿はおらん罠ｗ
打ちっぱなし＆ビューノマ.ン.セー奥様はどうみても業者です
ありがとうございました
本物の一般検討者には数千万の買い物する時に、数十万安いなら将来醜いまちなみになっても
かまわないという価値観は無い

打ちっぱなし状態での販売でも、道路に面した擁壁の仕上げを施主に求める内容が建築協定にあれば、緑化協定とあわせて街の景観は守られますから、相対的なまちの価値の暴落は避けられます。

逆にこの仕組みがなければ、大損する事になります。

この仕組みにすら反対して打ちっぱなしを希望する立場の人間というのは、業者（営業、建売屋、ハウスメーカーetc）以外にはいません。自分が住む街の価値を守れる仕組みが無いほうが良いという検討者がいるわけありませんよね。

山手台北部が土地小さい密集住宅街になって1500世帯近く増えたら、車送迎で山手台幹線の

渋滞は必至で、中山台住民も麓へのバイパスの利便性失う上に、中山台の幹線道路や麓の渋滞にも

大きな影響を及ぼし、バスの利便性大幅に低下で、自分の街の価値も暴落させる結果になるだけなのにね

JRのバス便アクセスなど付近道路やロータリーが渋滞すれば何の意味も無くなる

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

>>68
今でも山手台幹線は結構渋滞寸前で時々渋滞していますからね。
北部に1000区画以上も増えたら、通勤時間帯の渋滞慢性化は確実でしょうね。
そうなると確かに山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとしては使い物にならなくなります。
当然、中山台は昔の不便なクネクネ峠道一本に逆戻りで大渋滞です。
バスの定時性も崩壊します。共倒れになりますね。

オールドニュータウンと競合する新品宅地を大量供給されて困る（資産価値が下落する）のは
中山台等のオールドニュータウン住民なのに、焼き直し版の供給をよしとしてるんだから
哀れで愚かだね。

土地面積やコンセプトなど全く競合しないものなら、自分の街にも子育てサラリーマン層が入り
再生されるのにねぇ。

北部のなかでもビューノは幹線道路沿いでチョー目立つ場所に陣取っていますから

その行方が非常に気になっていましたが結局石張りなしのスッキリした若向きの街並みに落ち着きましたね〜

手前のビューノが石張りなしで北部の奥地に石張りなんて有り得ませんからねぇ(^^)

これをもって北部全体(１５００戸！)が石張りなしのスッキリした街並みになると確定しました！

コンクリネタでもバスネタでも何でもテキトーにやってくださいね(笑)

いろいろご心配おかけいたしましたが山手台の将来、

山手台の今後の方向性が確定し非常に喜ばしい限りですっ(^ム^)

未来の山手台北部は
http://farm8.static.flickr.com/7280/6984861674_02a2eb4296_o.jpg
この画像の最下部（新品から13～14年程度経過した阪急不動産が取り壊して隠蔽したコンクリート）
のような色のコンクリートの壁が延々とそびえる阪神間初の山の上のコンクリむきだしタウンになるのでしょうネ～☆彡

この打ちっぱなし擁後の検討中の奥様とやら（ステマ）は、以前は自分でタイル貼るから石除去しないでいい打ちっぱなしのほうがいいとのたまっていたのに、今は打ちっぱなしそのものを希望したり、支離滅裂だな。

まぁ多くの堅実な検討者は現実を知って、山手台を検討から外したからね（打ちっぱなしの問題が解決されない限り）。

影響が出てくるのはこれからでしょう。そもそも今販売殆ど休止中だから、影響も糞も無い。

中山台から176号に降りる道を通りましたが、行楽に向かうかどうかは知りませんが、今朝はグランドメゾンの辺りまで大渋滞でしたね。阪急のバスも渋滞にはまってました。仕方ないのでUターンして山手台の方から降りていきました。
ここで指摘されているように、あと1000世帯も増えたら、中山台も山手台も幹線道路はパンクして、路線バスは使い物にならなくなるでしょう。

余談ですが、山手台の幹線道路を北部から降りましたけど、北部と南部では道路からの風景が一変しますね。
ここで南部の住民が怒る気持ちも解らなくはないです。

営業からは聞けない有益な情報、参考になります。

76さん

北部を擁護するわけではないのですが、北部はまだ新しい街なので、街路樹が大きく育っていないのが要因かと思って私は見てました。
南部の街路樹は、今一番いい季節ですね。青々生い茂ってきて五月晴れによく合います。
この街路樹が長尾山トンネルまで続いたら走っていて気持ちいいでしょうね。

バス道路を通って山手台西を観察したらわかりますが、西2丁目は歩道と建物の間に3mぐらいの幅で樹木が生い茂っていて、南北の建物間の距離も平均5mぐらい離れています。良好な景観そのものです。

西4丁目は、歩道から水路を挟んでいきなり建物です。隣の建物と接近しておりその間に木が一本も植えてない（植えられない）所が多いです。殺風景です。どう足掻いても南部のような景観にはならないでしょうね。

美しい町並みにすれば、言い値で買う客が多いのに、わざわざ安っぽくしてしつこく値切りを求める客を集めるのですね。

打ちっぱなし擁壁では、未来も壁も真っ黒です。

校区を分けてください。

阪急は
「日本中がお手本とするような美しいまちづくり」
という公約を破るんですね。
山の7～8合目まで削って打ちっぱなしでは美しいまちづくりどころか
「日本中から嘲笑される醜いまちづくり」
ですから。本当は行政が打ちっぱなし擁壁そのものを
全ての新規開発事業で規制するべきですよね。
あんな山の上で打ちっぱなし＆狭い区画はありえないです。

だから、検討してる人は、街路樹や石垣なんて求めてないんだけど（笑）
２丁目の人は、２丁目の坪単価が暴落してるのに４丁目が好調なのが
よほど癪に障るのかな・・・。

二丁目で土地価格が暴落してるのを気にしているのは
西に住んでる先住民（億で買った人たち）だけだと思うよ
西の後期や東の人たちはそんなこと気にしていないんじゃないかな

今じゃもう坪単価30万円くらいでしょ
西二丁目でも最近中古住宅の売りが出ているけれど
築十数年の建物込みで坪60万くらいじゃ厳しいんじゃないかな

これからもっと下がっていくでしょうけど
転売するわけじゃないし
ここだけ極端に下がってるわけじゃないと思うし
固定資産税も安くなるし
別にいいんじゃない

検討者の感覚としては、西２丁目あたりで、石垣＆街路樹の立派な古い土地が坪４０万で売りに出てたとして、
西４丁目も同じ坪単価でコンクリート擁壁の新街区が出ていると、どうしても西４丁目を選ぶ。
これが、西２丁目の人には癪に障るんじゃないか。普通は、上部の街区がどうなってるか気にならないと思うけどね。

82=83=84

くだらない自演。

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

山の上にこんな汚くなるコンクリートの壁が3m以上えんえんとたち並ぶまちに住みたい人などいません。

自分の住む所のまちなみが悪いほうが良い、経年で醜くなるほうが良い人なんていませんよ。

いるのは



「　ま　だ　汚　れ　て　な　い　新　品　の　コ　ン　ク　リ　ー　ト　擁　壁」



に騙されて、通勤アクセスや土地面積や価格面で希望条件に合致していたら、営業の誘導で購入してしまう人々がいるだけです。

訂正

高さ3m以上のコンクリートの壁が

>>72

＞オールドニュータウンと競合する新品宅地を大量供給されて困る（資産価値が下落する）のは
＞中山台等のオールドニュータウン住民なのに、焼き直し版の供給をよしとしてるんだから
＞哀れで愚かだね。
＞
＞土地面積やコンセプトなど全く競合しないものなら、自分の街にも子育てサラリーマン層が入り
＞再生されるのにねぇ。

既に影響出ていますよ。

理念もモラルも社訓も無い三流業者（阪急不動産）が、同じ宝塚バス便エリアの山手台で小さいチープなコストダウンした、一世代限り使い捨ての安物分譲地を手ごろな値段で大量新品供給しているので、中山台や逆瀬台などのオールドニュータウンの70坪前後の物件は割を食らって坪35万～坪30万ジャストぐらいまで下げないと売れない状況になっています。

バス便エリアの空家率が上昇し土地も余っている時代に、粗悪品でも競合する新品の土地を市内同一エリアに大量にばらまかれたら、価値が下がるのは当たり前の事です。

今後の流れとしては

山手台が北部で三流業者（阪急）が安物土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

山手台北部で三流業者（阪急）が安かろう悪かろうのチープな新品土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

まぁ打ちっぱなしなら山手台北部の坪単価は30年後の仲介相場で20万前後でしょうね。中山台は25万。

西2丁目の相対的価値、ぜんぜん暴落していないどころか上がっていますよね。西2丁目が分譲された当初は坪100万で、その当時中山台は坪90万ぐらいで、宝塚全体の土地相場も現在の2倍ぐらいでした。当時は地価がバブルのピークからまだ下がりはじめた初期段階でしたからね。

95年頃に建てられた五月台や桜台の中古物件と比較して、山手台西1～2丁目の中古物件は同程度の土地面積、建物面積でも1000万円以上高い値段で売れています。建物価値を除いて土地価値のみに換算すると、中山台の約1割増しで分譲された山手台が、現在は2割増しの評価になっているという事です。分譲から20年近く経過してもはや新しい街でもなんでもなく、価値相応の評価される状況になって、擁壁の石組みやグリーンベルトやまちなみ、景観重視のまちづくりが効いてきているという事です。

これは残念ながら北部（西4丁目のような分譲）では起こりえない事です。
コンクリート打ちっぱなしなら中山台より1割以上高い値段で販売されて、20年後に中山台より2割以上安い値段に下がるだけです。まさに相対的価値の下落。コンクリート打ちっぱなしなら、まちなみも利便性もバスも全て中山台以下ですからね。新品という事だけしか売りが無い手抜きの街なんてそんなもんです。

宝塚山手台は破綻・暴落をくり返した歴史だろ。

一連の投稿を見て普通の人が感じるのは、「山手台北部の販売が好調で、危機感を覚えた他地域の営業が数ヶ月に渡りネガティブキャンペーンを張っているが、結局擁壁位しかけちがつけられないんだな」だと思う。
実際西4丁目は執拗なネガティブキャンペーン中に完売しているし、ネガティブキャンペーンもやりすぎると逆効果と言う典型的な例に見えるんだけど。

>>92
業者の論理でお粗末すぎてお話にならない。

安っぽい分譲にしても買う人がいるという事象と、社会の公器として
掲げていた最大の理念を反故にして顧客を裏切って、醜い開発に転じても
許されるかというのは全く無関係。

>>27
>>28
>>29
を良く読んだほうがいい。

あなたは頭が悪すぎます。

山手台開発では景観を何よりも重視して美しいまちづくりをしますと20年近く
いっていか会社が、突然それを撤回して180度転換し、景観もへったくれもない
普通以下の手抜き分譲をはじめて批判されるのは当たり前です。

また、人口が減り家を余る時代に、人口急増期のニュータウンの劣化版のような
一代限りの使い捨ての分譲地を新たに山の頂上付近まで切り開いてつくることが
批判されるのも当たり前の事です。

>93
ここで批判されているのは、延々と結論の出ない擁壁議論を幾度注されても続ける一般常識のない貴方です。

>80さん

＞美しい町並みにすれば、言い値で買う客が多いのに、わざわざ安っぽくしてしつこく
＞値切りを求める客を集めるのですね。
＞
＞打ちっぱなし擁壁では、未来も壁も真っ黒です。
＞
＞校区を分けてください。

悪質なのは、コンクリート打ちっぱなしで分譲するだけでなく

「わざと」擁壁の仕上げを施主に求める規定を北部で設けていない事ですよね。

建売業者やハウスメーカーに転売しやすくする為です。

コンクリート打ちっぱなしでの分譲であっても（これは良くない事ですが）、

擁壁の仕上げ規定を設けるだけで、未来の景観が最悪になる事だけは防げるのに、

それを阪急は理解していながらあえて「わざと」入れていないのです。

前スレでも私達と同じ住民の方が仰っていましたが、景観なんてどうでもいいという

価値観の人が北部に大量に入ってきたら、山手台は終わったも同然です。

>>94
まちなみや景観の事を話題をしているのは多数の住民も含めて一人ではありません。ランキング上位のこのスレで自作自演の話題であれば、この掲示板の管理者にとっくに削除されています。山手台で、擁壁に石を使う事やまちなみへの拘りを散々延々十数年以上宣伝してきたのは阪急と営業です。現在、都合の悪い打ちっぱなし擁壁の話題をされる事を嫌っている人間は「検討者に正しい情報や知識が知られてしまう事を恐れている」あなたのような業者のみで、検討者には1人もいません。むしろ「危うく掴まされる所だった」と感謝しています。

住民なら知ってると思うけどビューノ街区は今まさにばんばんコンクリ擁壁つくって向かいの歩道から目立ちまくってるじゃんｗ

あと将来のバス道になる進入路もつくってる

あれ見てコンクリとバスと今後北部の景観がどうるるかという事以外の話題なんてあるの？ｗ　今販売してないし

>96
自分が業者だと、反論する人も業者に見えるのは理解します。
当初は擁壁の話題もここで受け入れられていたにもかかわらず、結論が出ないとわかりきった話題を延々と過去幾度か他の話題が埋もれるからやめてほしいとそれこそ複数の人に指摘されても続けるのは、擁壁くらいしか粗探しできなかったが山手台の人気が上がることを阻止したい業者にしか見えないということ。

たしかに

元業者は山手台が売れないから潰れたわけじゃないですよね？
ただ、会社が潰れたから山手台を阪急が受けついだのですよね？
土地を受け継いだ阪急は、こだわりまでは、受け継ごうとしなかった。
これから買いたい人だって、未来の景観を台無しにする打ちっぱなしなんて嫌だと思いますよ。
石を貼ること自体は、それほどｺｽﾄは掛からないのに、石を貼ることで、業者が高く売り付けようとするからいけないのです。
せめて建て売りはきちんと擁壁を化粧するべきじゃないですか？
営業マンHMは、施主には擁壁より上物にお金をかけてほしいでしょうが。

たしかに新街区の擁壁や北部の景観以外にこれといって山手台住民や検討者の関心が高い話題は無いですね

過去スレで殆どの情報は出尽くしたし

関心が高いネタが他にあると主張されるなら、そういう方が自ら書いたらどうでしょう

それぞれの宅地の擁壁に石を貼るだけだったら大したコストにならないかも知れないが、公園など公共用地にも貼らなくてはならないから、そのコストを各宅地に転嫁したら購入者の負担はけっこう重くなるんじゃないかな？

以前からの山手台住民が今最も注視しているのは、阪急不動産が一貫して顧客（住民）に謳い続けてきた
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』
をきちんと最後まで守って山手台開発をするのかその一点です。
企業として約束をちゃんと守るか、それを見ているのです。

パブリックスペース分を含めたら石張りは１軒あたり数百万円のアップになるよ。

103さんその通りです。

阪急山手台は、大阪平野に面したとても目立つ宝塚の山を上まで破壊するかわりに景観に配慮した

まちづくりを実践して自然環境と調和した緑豊かな理想の永住環境を目指す事を最大のコンセプトに

掲げて分譲してきましたから、それをいきなり無かった事にして真逆のローコスト安売り分譲路線に

変更するとなればとんでもないです。

今阪急に問われているのは、市民に対しても住民に対しても約束を守ってきちんと最後まで責任を

持って開発するという事ではないでしょうか。

阪急が醜い開発をすれば、他の業者や市内の開発にも影響を与えます。

>>102
山手台小学校や山手台中学校は擁壁に間地石を使っていますよね。
幹線道路沿いなど目立つ場所のみ石貼りにして、他の公共部分はああいう風にすれば
石でもたいしてコストアップしないですよ。

宅地の擁壁は、各世帯の外構時に擁壁の仕上げを義務付ければ宅地価格には影響与えません。
街の価値を守る効果は絶大です。
安くあげたい方は、塗装仕上げなどにすれば費用を抑えられます。
塗装仕上げがメインになっても各宅地の擁壁が仕上げ有りなら、街全域が汚れた打ちっぱなしコンクリートの景観になるより遥かにマシですよ。

塗りだととんでもない色に塗る人が出てくる。
やはり石などの自然に馴染む素材をメインにしたほうがいい。
３丁目みたいな薄い張り石でも貼らないよりは全然良い。

「すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために。」

この言葉は重いですね・・・
山手台開発で20年近く掲げてきたこの看板を撤回して正反対の開発をするなら、阪急にとって山手台開発とはなんだったのか、きちんと説明する責任があります
僅か十数年でどうしようもなくまちなみを醜くするコンクリートむきだしで、今もその言葉に矛盾しない美しいまちづくりを実践しているという主張は無理がありますし

景観無視の安売り路線に走られた上、当初予定より分譲戸数大幅増加で
メイン道路が渋滞して使い物にならなくなったら、南部住民にとっては
裏切り以外の何物でもないでしょうね。

104
美しい街にする為に平均200万/戸かかっても、打ちっぱなしが原因で将来誰も住みたいとは思わない使い捨ての街になって1000万近く土地の値下がりで損するより遥かにいいんじゃない。

＞１０６
公共部分の擁壁でコンクリートで出来上がってる部分は今さら壊して間知石積みにしたら余計にコストかかります。
既に出来てしまっている部分は宅地と同様に自然石を貼るしかないのでは？

＞１１０さんが仰るように各宅地 平均２００万円以上はかかるでしょうね。

山手台北部の住宅街は、通期通学時間帯の幹線道路の負荷を軽減する為に

・山の上の緑豊かな別荘地
・敷地が広めで自然に囲まれたシニア向けセカンドライフ住宅地
・有料老人ホーム（専用マイクロバス送迎付き）
・高齢者向け低層分譲マンション

をメインにすれば良いのではないでしょうか。これならオールドニュータウンや家余り時代にも悪い影響も与えませんし、幹線道路への負荷を抑えられますから、中山台住民にとっても山手台住民にとっても宝塚市民にとっても一切のマイナスはありません。

阪急は分譲が終わったら速攻でトンズラして、山手台開発は黒歴史として闇に葬り去るつもりなのかな。
ずっと謳ってきた理念を途中で破棄しても、開発自体を後からなかったことにすれば誤魔化せる思っているのかな。

阪急オアシスの敷地は間知擁壁ですね。
一応人目につきやすいという場所という事で景観に配慮したのかな。

>>112
『使い捨て』コンクリうちっぱなし分譲地で1500区画埋め尽くすよりは
遥かに良いですね。
子育て世代向けは3～4割にして、残り6～7割はそういう時代に
求められる街にしたほうが本気でマシです。

１１１
前スレでは自然石仕上げは数十万って言ってた人いてたけど・・・
そらそうですよね、やっぱ平均２００万くらいはかかるでしょうね
西２丁目分譲当時の宅地７０００万のうちの自然石２００万と
西４丁目分譲以降の宅地２０００万のうちの自然石２００万と
ではまったく意味合いが違ってきますよね。

まぁ山手台北部を今まで謳ってきた美しいまちづくりとはかけ離れた無秩序な環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなし住宅街にしたら、阪急は露骨に住民や宝塚市に対して公約を反故にしたという事になりますから、とてつもない社会的責任、道義的責任が発生しますね。宝塚市でも西宮市でも芦屋市でも川西市でも池田市でも箕面市でも茨木市でも高槻市でも、山の標高150mを超えるエリアで、山林を削って1500区画を超えるコンクリうちっぱなし擁壁のローコストで画一的な50～60坪使い捨て住宅街を開発をした業者なんてかつて存在しませんしね。

なんか勘違いしてる人がいますね。

道路整備費用や、小中学校の建築費用や、バス道路沿いの石組みや、東1丁目の階段の擁壁の石や、御影石をふんだんに使った北公園や南公園や中央公園などは、南部住民が購入した宅地の価格にのみ転嫁されているわけではありません。

山手台に既にある自然石を多様した大型公園の工事費用や、山手台南部のバス通り沿いの自然石の擁壁の仕上げ代や西2丁目の美しいコミュニティーロード（石畳）の造成費用などは、これから住まう北部住民も負担していますし、宅地の価格に含まれ転嫁されています。

つまり北部の宅地がコンクリむきだしになったら、大型公園の美しい石積みやバス通りの擁壁や山手台南部の美しいまちなみをつくるために公共部分にかかった費用分はきっちり負担しているのに、自分の家の擁壁はそれらと比べて何の景観配慮もされていない将来100%醜くなるコンクリむきだしの仕様になるって意味ですよ。

景観に配慮された山本駅北側ロータリー（山手台開発時に整備）や山手台南部の美しいまちなみへの公共部分投資費用は、西4丁目など北部のコンクリむきだし宅地代金にも含まれているのです。

その通りです。
山手台開発にあたって美しいまちづくりを目指して整備された社会基盤部分は
南部だけではなく、これから販売されるエリアも含め全体で費用負担しています。
それなのに、自宅やまわりは将来誰も住みたいとは思われなくなる打ちっぱなし・・・

しかし今後の擁壁にかかるコストは当然ながら今後の分譲価格に転嫁するしかないですよね？
いいとか悪いとかではなくて擁壁の仕上げ方も含めて造成コストの上昇分は
今後(北部)の分譲価格に転嫁し回収することに違いないのでは？

それが、石貼ると平均２００万upってこと。

実際買う人間に石の擁壁にするか、上物に200万円分のオプションを付けるかを
選んでもらったらどちらを選ぶだろうね？

>>115
そんなにかかりませんよ。
2丁目のような分厚い石組みをRC擁壁の外側に施すなら高くなりますが、東3丁目のように
タイルより少し厚い程度の御影石を貼る仕上げなら費用はタイル貼りと同じぐらいで、
個人が発注しても道路に面した擁壁面㎡あたり15000～20000円ぐらいで出来ます。
つまり擁壁の高さがあるエリアでも一戸あたりで割ると平均で数十万です。
もちろんデベロッパーが一括で発注すれば、効率が上がりますからコストは下がります。

まぁ阪急は、緑豊かなゆとりある環境とまちなみの美しさを何よりも重んじて
単なる使い捨てのニュータウンとは正反対の世代を超えて愛され価値が永続する
理想の永住環境を供給する為に長尾山系の上まで削るという事で、本来保全すべき
対象だった山林の市街化調整区域を行政と交渉して無理矢理市街化区域に編入させて
開発したんですから、最低でも東3丁目みたいに薄い石は貼るか仕上げを義務付ける分譲に
するべきでしょうね。もちろん土地の平均面積は最低でも1～3丁目と同程度にして。

町の景観の為の、たかが200万の擁壁代を渋るようなら、山手台をかわなければいいのです。

西２丁目分譲当時、宅地７０００万の購入層と西４丁目分譲以降、宅地２０００万の購入層とでは２００万の負担感が全く違ってきますからね。意識の違いもあるでしょうし。

いつまでも色褪せない世代を超えて愛される愛される美しいまちをつくる為に
（まとまった土地が必要で）どうしても宝塚の山を上まで削る必要があると
いって開発をしていた阪急が、あるときからそんなの知らん記憶に無いと言わんばかりに
打ちっぱなし擁壁や、小さい区割りにする事は全く道理が通らないという事ですね。

山手台東の北部を、

「３０～５０年後に人々に評価され、年月を経ても美しさと魅力が失われない街づくり」

とは正反対の

「新品（新規分譲地）であるという事以外に何の特徴も無く、人口減少時代に中古になったら色褪せて終了の、一世代限りで終わりの画一的なコンクリうちっぱなし５０～６０坪１５００区画のファミリー向け分譲地」

にして子育て世代が１５００世帯（人口にして５０００人）も増えたら、山手台バス道（山手台幹線）もバス便も通勤時間帯や週末の混雑時間帯に使い物にならなくなるのは間違いないですね。

今ですらしょっちゅう渋滞してるあの２車線一本で、無理がありますって。

山手台住人の購入代金で整備された山手台幹線（行政が整備した道路ではなく、山手台開発に伴い開発業者負担で整備させた幹線道路）をバイパス代わりに利用している中山台住民ももちろん使えなくなって、中山台の幹線道路もキャパオーバーで慢性渋滞に逆戻り。

ニュータウン整形地や家が余っている時代に山を盛大に削って自然破壊して・・・

西４丁目が売出し中、東3丁目の上はいつ開くのかと問い合わせたら「東3丁目の上は場所も良いから4丁目よりは高くなると思いますよ」と、とある営業マンが言っていた。

このままじゃ、むしろ安いのでは？3丁目のように石が貼られるわけでもないし。

幹線道路や主要な通り沿いの目立つ擁壁や公共部分のみ石貼りにして、
各宅地の擁壁は施主に仕上げを求める方式の場合、一区画（宅地）あたり
数十万（100万以下）のアップで分譲できます。
各宅地の擁壁は、60万で石やタイルを貼ってもいいし、100万で立派な
石積みを設けてもいいし、30万で塗装仕上げにしてもいいし、施主に
まかせればいいんです。打ちっぱなしで放置だけは規制して。

山手台最北部（長尾山トンネル直前）に現存している、十数年前につくられた擁壁。

上段に化粧石を積んで
http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg
こういう風にするはずだった所、幸福銀行が破綻して事業がストップし、上段はコンクリむきだしのまま放置されたと思われる。

この擁壁の上段（コンクリむきだし）と下段（石積み化粧）を見比べると、いかにコンクリ打ちっぱなしがありえないか良く分かる。

別角度から（同じく長尾山トンネル直前の山手台最北部擁壁）。山手台南部の石積みがどれぐらいの厚さなのか良く分かります。

幸福銀行さん、生き返って下さい(涙)

＞１２９
その方式でも宅地価格には公共部分の石貼りに要したコストが各区画に上乗せして転嫁されているでしょう。

ンクリ打ちっぱなしも、味があっていいと思うのだが・・・

133

129は公共部分＆半公共部分（街区内の主要な道路沿いや公園、階段まわりなど）の擁壁のみ石貼りだったら戸あたり数十万の上昇ですむって話でしょ？

それプラス自宅の擁壁の仕上げコストは仕様によってさまざまだけど、コンクリ打ちっぱなしにはならず街区全体としてはまちなみや景観が守られる。

>>124
その通りですね。
植樹や庭の手入れや固定資産税の僅かな上昇を嫌って小さい土地を希望したり
住宅取得価格全体の僅か数パーセントも景観を守る為（街全体の価値を守る為）の
費用に支払えないなら、山を削った所に住むべきではないです。

＞１３４

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg

ただ汚く醜くなっているだけで、味わいも糞も無いです。

定期的に完璧な手入れと保護がなされる建築物の化粧打ちっぱなし仕上げと、単なる仕上げコストをけちる為のコンクリむきだし放置（このスレで言う所の打ちっぱなし擁壁）は別物です。

ビューノの発売予告と、映画「阪急電車」のテレビ放映は関係がありそうですね♪

映画での電車内の車内広告は全て「山手台」でしたから！

阪急さんは上手だな〜

擁壁に石さえ貼れば将来に渡って美しい街並みが担保されるわけじゃありませんが
擁壁の仕上げが街並みを守り住宅街の価値と落とさない為に絶対に必要である事は
皆さんも仰るように、間違いないですね。打ちっぱなしはありえません。

擁壁に石貼っても、貼らなくても、遠くから見たら同じだし、どちらも環境破壊には変わりない。