阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>>897は宝塚すみれ墓苑の問題の事知ってる人っぽいね。

この辺りの地盤はどうですか？
造成しているところを見ると盛土がちらほら
阪神大震災や東日本大震災でも盛土のところは被害が大きかったみたいですね

擁壁の景観面も大事ですが、地盤も気になるところです

ハザードマップによると

山手台南部は【 土 砂 災 害 警 戒 区 域 】に隣接しているところ多いです。

土砂災害警戒区域に【　隣　接　】してますね

土砂災害警戒区域＝急傾斜の崩壊により危害が加わる恐れのある土地だそうです
言い換えれば斜面とその下ってことですね。

地震波の伝わり方は地層の状況と震源によって様々ですので
活断層などはまだ見つかっていないようですが、阪神級だと岩盤の上のような固い地盤だからと言って必ずしも安心できません。同じように削ったところでもひとつ通りを隔てて被害の大きさが異なるケースはいくつもありました
確かに埋め立て・盛り土といった地盤が比較的軟弱なところは弱い揺れでも動く傾向にあります。個別に調べて納得するしかないと思いますよ。

安全な土地とは言いきれない場所なんですね。
なのに売れ行きがいいのは価格が安いから？
自分の家の盛り土が崩れて自分たちだけでなく、前のお家にまで被害にあったらしゃれにならないしね
購入を考えてしまいますな〜

災害危険区域に隣接してるって事は
災害危険区域ではないということなんじゃないですか

阪神大震災のときは山手台はびくともしませんでしたよ。
というか、山手で通常問題になるのは、地震よりも土石流、斜面崩壊などの豪雨災害です。
土石流危険箇所や山腹崩壊の危険場所が気になる方は、警戒区域にかかっている宅地を
避ければ良いだけの話です。といっても、せいぜい数区画程度ですよね。
他の山手台住宅街と比べても、警戒区域にかかっている宅地の割合は多くないというか
むしろかなり少ないほうですよ。

地盤は強そうですよ。

盛り土以外の切り土の宅地を選んではどうですか？

山の上は、地震よりも大雨に起因する災害の方が心配ですね。

地震は1000年に1回ぐらいしかきませんが、土砂災害を引き起こす豪雨は30～50年に1回はありますからね。

北側住宅が切土で
南側住宅の掘り込みガレージのある擁壁の高い土地が盛土です

マジレスすると、今時の大規模ニュータウンは、基本的に切土と盛土が極力均衡するように造成します。

つまり全部が切土地の街区とか全部が盛土地の街区というのはありえないです。

だいたい半々ぐらいになります。更に言うと個々の宅地レベルで言えば、ほぼ全ての宅地が盛土をしています（切土地か盛土地に関係なく）。斜面地の造成工事というのは、擁壁を設けて盛土で埋め戻すものだからです。

敷地内に盛土部分と切土部分が存在する宅地が殆どですよね。
http://www.niceliving.net/jiban/jiban/jiban14.html
家を建てる部分はできれば切土部分のほうが望ましいですが、そうはいってもなかなかね。

とうとう本当に３千万円台になっちゃいましたねぇ

山手台自慢の西２丁目


http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FXFO8A19/

築17年なので建物価値はほぼゼロ

ようするに土地58.6坪で3,980万円　坪68万で売ろうとしているという事

別に値下がりでもなんでもなく、最初から値段設定が高すぎるだけ

山手台の価値（評価）は中山台や逆瀬台の10～20%増しなので60坪弱なら3000万台になるのは当たり前

たった１７年で石垣の街並みも価値ゼロになったのかなァ〜

古ぼけた西２丁目に３０００万出すなら、西４丁目以北を買ったほうが良いと思うのが
普通だからね。

コンクリで１００％醜くなる北部はなんの価値も無い。
中古になったら瞬く間に宝塚のバス便ニュータウンで最低価値になる。
中山台のほうがマシ。

コンクリなら化粧直し可能だけど、汚くなった石垣は修復不可能だから。
まだ、バス通りなら気にならないけど、自宅の擁壁が汚いのはやだね。

１億数千万円もかけて３千万円台に暴落は悲惨。

修復不能な汚れた石垣のせいか・・・

流石にあれが新築時に１億は無いですよね（笑）

>917

建物の価値がゼロということはないだろうが、山本駅から歩ける場所でも坪60万円台で取り引きされているのに、それと大差ない水準で売ろうとするのはいかがなものかと。
いくら街並みにこだわっているとはいえ、駅から歩けんところを徒歩圏の相場で売ろうとするのはさすがに虫がよすぎ。

山手台は中山台の1割増しで分譲された（山手台が坪100万のとき五月台や桜台は坪90万）。
そして現在、山手台南部は、同一条件において（土地面積、築年数など）中山台の2割増しで取引されている。
暴落どころか、景観やまちなみが評価されて相対的価値は上昇している。
中傷のみを目的とする愚かな人間は、価格だけを見て損していると煽るが一次取得者以外は逆に得をしている。

建物は価値が十数年で殆どゼロになるのはどこの住宅街でも同じ。
土地の相対的価値は全く下がっていない。
当時、宝塚市内の他の地域の土地を売って山手台に買い換えた人は全く損していない。

山手台南部は当時、他の宝塚市内のニュータウンの時価の1割増しで分譲された（山手台が坪100万で販売されたとき、五月台や桜台は坪90万だった）。そして20年近く経過した現在は同一条件の中古で約2割高の値段で取引されている。暴落どころか、景観やまちなみのこだわりが評価されて相対的価値はじわじわ上昇している。

コンクリでもリフォームすれば綺麗になるというのは全く頓珍漢な意見。自分の家だけや一軒だけならどんな擁壁だろうが、カネかければ綺麗に再生出来る。
問題は、自分の意思が及ばぬ大多数の擁壁（公共部分）が醜くなってどうにもできないから石積みにしないとまちなみ全体としては景観が担保できないという話なのに、醜く汚れたコンクリでもその気になれば綺麗にできるなどという意見は全く本質を理解していない。
現実として、コンクリむきだしで分譲された住宅街は、20年後には醜くなったコンクリだらけで終わったまちなみになるのがおち。景観なんてどうでもいいという層だけが残り、まともな人間は出て行き悪循環に陥る。

ちなみに石は、コンクリと違い洗浄だけで綺麗にできる。
http://kiharasystem.com/
http://214200.at.webry.info/201009/article_6.html
もっとも石貼り擁壁は通常は汚れてもコンクリのようには醜くはならない仕上げが採用されているので、洗浄の必要はあまりない。コンクリと違って中性化による劣化も無い。

欠点だらけの山手台では珍しく①幹線道路沿い②高圧鉄塔③土砂災害警戒区域隣接の３悪セットとは無縁で、
しかも無電柱と石垣が自慢の西２丁目の中古価格がこの有様ですからねぇ・・・
話になりません(笑)

５８坪の物件。中山台など他のバス便ニュータウンだったら、上物同じでも２０００万円台後半からの売り出しになっているよね。

成約価格帯が高く出物が少ない山手台南部だから、大手仲介業者の査定額が高くなって、高い値段で売り出しになってるんでしょ。

まさしく山手台の歴史は暴落の歴史ですね。

山手台が坪100万だった時に、他の地域で坪85～90万の土地を買った人は、現在坪30万前後になっていますからねぇ。

山手台ね公園はとても広いですが、影が無いし子供が喜ぶ遊具もありません。

影がある中央公園は茂っていて虫が沢山。


夏場の山手台公園はつらいですね。

成約事例が無いのは、売り出し価格を見れば予想が付きます。
購入価格とのギャップで、無理な値付けになるんでしょう。

わざわざ古い住宅地を購入して、周りに綺麗でない家が立ち並ぶ場所に新築するより、
全てが新しい住宅地を購入するほうが、気分も良いしね。

ここって、住民の交流の場にした方が、細かい情報や雰囲気分が分かって良さそうですが？

オールド山手台の中古戸建が売れなくて困っている業者の懸案か？

３１万は１２０坪の幹線道路沿いの土地（東側に法面有り）が５０００万台からはじめて売れ残って値下げした建築条件付き土地（３８００万）によるデータで、普通の仲介宅地（平均７０坪、法面無し、建築条件無し、幹線道路に面していない）の相場とはかけ離れている。山手台南部（１～２丁目）の普通の土地や更地は坪３０万では到底買えないし、中古にしても中山台や逆瀬台の同一条件の物件（築年数）よりずっと取引相場は高い（１５～２０％増し）というのが事実。まちなみの美しさや石や緑化を使った景観で、他のバス便エリアより高く評価されているからね。

ためしにウィルでもなんでもいいから不動産屋に、山手台南部の仲介土地を７０坪２２００万（坪３１万）で買いたいって相談してみたら（笑）　その値段じゃ絶対に買えませんって笑われるから。

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っている物件でも大抵の中古の取引価格が土地６５～７０坪程度で４０００万以上しているのに、相場が坪３１万のわけがない罠。

間違い　

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っていない物件でも

東１丁目は（９０年代ではなく数年前に）坪６０～７０万で完売しましたよ。
バス停遠くて使えない上に、駅からも急な階段を登って１５分以上かかるので
２丁目よりも不便な場所ですが。

悪名高いマチュピチュ階段でしょ？

最近でも東1みたいにある程度こだわって景観にも配慮した美しい街並み（もちろんコンクリート打ちっ放しではなく石を使用しています）であれば、ちゃんと評価されるし売れるし将来の景観や魅力も維持されるんですよね。

東3も一応石貼ってますし。

山手台史上最もよく売れて好評だったのは西４丁目ですよね(^^)

石貼ってませんけど。

建築条件無しで山手台南部で坪３０万の成約事例なんてありませんよ。
一方で１１０坪で７７００万の成約事例ならあります。２年ほど前に。
最近の１丁目がちゃんと景観に配慮した街区で高めでもちゃんと売れたのは確かです。
もともとの開発経緯からして手抜きで売れるからといって手抜きして良いという事にはなりませんしね。

もし坪３１万台が相場のエリアなら、土地５８坪で築１７年の中古物件が
４１８０万円で売り出されるわけがないです。２４００万とかになってますよ。
一応相場を元にプロが査定した価格で売り出しているわけですからね。

だから売れてないよねぇ〜

残念ながらここで山手台の価格に粘着しているア○の脳内にしか
坪30万台前半で買える山手台南部の土地は存在しない。
坪31万（120坪3800万）は大型敷地かつ三○の建築条件付かつ
法面含む幹線道路沿いの長方形（横長）土地という特殊事例。
そもそも山手台南部は土地値になってる古家付土地物件が皆無で
平均的な大きさの土地の更地の売り出しもほぼ無いから、
正確な相場というものは形成されてない。

中古戸建は築数年～10年ちょっとで土地65～70坪程度で
5000万台が主流。上物価値は物件により様々で正確な把握は
不可能だが、ここから推測すると土地価値は坪40万台後半から
50万程度で取引されていると考えるのが妥当。

中山台が60坪で坪35万前後ですから、だいたい3割増しぐらいの評価ですね。

取引が少ないのは需要が無いからではなく、住環境や景観やまちなみ満足して住んでいる住民が多く売物件が殆ど出ないから。

東2丁目の中古がここ1年の間に5480万で売れていましたよ。

4180万の物件が売れないのは、家古くて北向きで上物も魅力的じゃないからです。
建物の残存価値を1000万とすると、土地代は北向きの非角地で55万って事になり、単純に割高なのです。
おそらく3800万程度（土地代は坪48万程度）にすれば売れるでしょうね。