阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

坪３０万程度の土地だからねェ

それなりのモノになるのはシャーナイ

バス利便性を除くと、山手台北部（東５～３丁目北部）は
西４丁目よりずっと地勢、ロケーションがいい。
高台で開放感がある。

西４丁目の大部分は西下がりの谷間で西側に高い尾根がある。地勢が良いとは言えない。
最北部を除くと、西４丁目は冬の日暮れが早い上に東側の高台が壁になって朝日が入るのも遅い。

>>300さん

その通りです。もともと山手台は、安ければいいとか誰でも買いやすいとか、サラリーマンや子育て世代が一次取得しやすいというコンセプトで開発されたものではなく、年月を経た時に魅力が色褪せない、いつまでも美しいまちなみの世代を越えて愛される理想の永住環境をつくるために山を切り開くという事で開発された住宅街です。

南部のバス通りはまさにそれを体言していますね。

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訪れた人がここに住んでみたいと感動し、選ばれ続ける街をつくると20年近くいってきたのに、途中でいきなりそんなの知らん記憶に無いとなかった事にして、美しいまちなみになどなりようがない打ちっぱなしの使い捨て売り逃げ分譲地路線に走る事は詐欺同然です。

＞２９４
市に移管される公共地部分の仕上げは、業者が一括して発注すれば
スケールメリットが大きいから全戸で割れば、それほど高くならないよ。
おそらく数十万のアップで足りる。
山手台全体の主要な公園や道路などは既に完成済みだから
街区内の公共地部分の仕上げ面積はそれほど多くないし。

不便な山の上の坪３０万円のバス便ニュータウンに理念もコンセプトも必要ないでしょ

低価格が最大の魅力なんだからさ。。。

ビューノは日曜日の見学会で価格教えてくれるんだって。

営業さんは戦略的な価格って言ってたよ

中心価格帯　５５坪/１８００万円　が妥当線かな。

>>305

頭おかしいの？

自然環境を壊して山の上を開発するから、景観や環境にじゅうぶん配慮したまちに
しなければいけないというのが、あなたみたいな低次元な人間を除く社会の常識です。

山の自然を削って駅近みたいな密集住宅街にしたら駄目なのは子供でも理解できる事です。

山手台は学校や公園の擁壁だけでなく、北公園の横など幹線道路沿いを流れる
ドブ（水路）にも石肌の修景素材を使ってますよね。

ドブはちゃんと景観に配慮しているのに、主役の宅地はコンクリむきだしですか？

日本中がお手本とする景観重視の美しいまちづくりをする為にどうしてもまとまった土地が必要で
そのために山を削らせていただくって話はどうなったのですか？



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』
＞
＞区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
＞ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
＞世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
＞で行き届かせました。

>>273

＞スカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜

残念ながらコンクリむきだしでは、僅か十数年で醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートで埋め尽くされた真っ暗な暗～い街区になります。誰も住みたいとは思わない宝塚で最底辺の住宅街になるので、不動産仲介市場で土地価格は二束三文に暴落して購入者は大損します。擁壁ちゃんと仕上げれば、まちなみも守れる上に相対的価値の下落も防げるのにね。

十数年経過した擁壁の外観
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（画像最下部）
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（上段）

日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか？

・デベロッパーが擁壁に山並みや自然環境と調和する仕上げ（石貼りなど）を行って宅地を販売する

・もしくは建築協定でコンクリむきだしで放置する事を禁止し施主に擁壁の仕上げを義務付けて宅地を販売する

このどちらかでＯＫ（必要不可欠）
後者なら宅地価格に影響殆ど無し

※本当の検討者なら誰も反対しない　自分の住む街が醜くなったほうがよいなどと考える人はいない

No.310さん

> 日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか？

私もそう思います。西四丁目が坪40～50万円（55坪2400万程度）でしたから、「坪40万を切る」というくらいかと。
55坪2000万ちょっと、その中でも地勢の悪いところで2000万をぎりぎり切るくらいじゃないですかね。

坪30万だったら、60坪1800万で三田と変わらない。
三田も良いところだけど、梅田からの距離を考えるとそれはないと思いますね。

>>307さん

同感です。

家が不足していない人口減少時代に山を削るバス便住宅街だからこそ、ゆったりとした自然と調和した美しいまち（使い捨てではない価値が永続する色褪せないまち）にしないといけなというのが、今の時代に大手の開発業者に求められる当たり前のモラルですよね。

258
そりゃ100人に1人ぐらいは清流よりコンクリートで固めたドブ川のほうが美しいという人もいるでしょうし、蝶よりゴキブリのほうが美しいという人もいるでしょう。しかし殆どの日本人の意見はそうではありません。
ほぼ全ての日本人は醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートよりも年数を経た自然石の景観を好みます。

芦屋がコンクリ打ちっ放しは禁止（塗装すればＯＫ）との書き込みがあったが、
結局、ガセネタだったのか。

実質ガイドラインで禁止だよ　ただし文面でコンクリート禁止という表現は無いだけ

煽りとかじゃなく、もし本当に
標高１８０～２５０ｍエリアの山の上を１５００区画以上の
打ちっぱなしコンクリート擁壁だらけにしたら
冗談ぬきに、阪急は歴史に汚名を残し未来の人に嘲笑されますよ。

日本で良好な住宅地開発の先鞭をつけた阪急が、約１００年後に
京阪神で最も醜い開発をしたとね。

六甲・長尾山系、北摂山系で、標高１５０ｍ以上の立地で
コンクリート打ちっぱなしで１０００区画以上の分譲地など
未だかつて存在しません。

それぐらい異常な事なのです。

山の中腹（以上）を開発するなら、山並みの景観に配慮した
住宅地にしないといけないというのは、開発業者に求められる
当たり前の良識です。その良識をはじめて犯した開発になります。

これから急激な人口減少で家が余る時代、従来型ニュータウンの焼き直しでは単なる使い捨ての自然破壊になります。

30年後、50年後に、この美しい街に住みたいと人が入ってくる街をつくらないといけません。

日本全国がお手本とする美しいまち、世代を越えて愛されるまち、年月を経ても色褪せない魅力を持ち続けるまちをつくる為の開発と、デベロッパーは謳ってきたのですから。

３１７
>>六甲・長尾山系、北摂山系で、標高１５０ｍ以上の立地で
>>コンクリート打ちっぱなしで１０００区画以上の分譲地など
>>未だかつて存在しません。


すでに西４丁目（約４００区画）は打ちっぱなしで「好評分譲済み」だよね？
そして次期ビューノ（１５５区画）も現状のまま４日後から見学会が行われるから
打ちっぱなしは確定したも同然だし。
幹線沿いの目立つ５００区画以上を打ちっぱなしで分譲して
以降の奥地を石張りにするなんてどう考えても有り得んでしょ？
けっきょくはこのご時勢、価格次第なんですわ。

そやね、石貼る予定あるのに、貼る前にわざわざ見学会なんてしませんからね…

まあ、あきらめなはれ。

>>298
>>302

確かに、地勢や幹線道路(バス停)からの距離を考慮したら新街区は西4丁目と比べても必ずしも不利な立地ではないですね。

ただバス停からさらに坂を登らされる点で、幅広い層を受け入れることができる街かといえば、疑問です。
街区内を通るバス路線もいずれは設置されるのでしょうけど、現時点では何ら公式なアナウンスもありませんし。
西4丁目北部と同等の価格設定はやや無理がありそう。

価格は下げざるを得ないですよね・・・

どんなに屁理屈をこねても、打ちっぱなしや手抜きが正当化される事は無いです。

本来開発できない保全対象だった市街化区域の山林を、自然破壊して削るかわりに

いつまでも色褪せない特別に価値のある美しい街をつくるためにといって開発許可を

得た場所ですから、途中からいきなり手のひらを返してやっつけ仕事、手抜き売り逃げ

分譲路線の開発に変更したら暴挙です。

打ちっ放しを肯定してるわけじゃないし、仰ることはよく理解できるのですが、
５００戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半でまた石を張るなんて事実上有り得ないでしょう？
取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ？
現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか？

売る為なら何でもあり（売れてるなら何でもあり）って悪党業者の考えと変わらないですよね。

取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ？

現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか？

打ちっぱなしコンクリはいただけませんが、西４丁目は大部分がバス道（幹線道路）より低いので、一部を除いてバス道（幹線道路）からの景観に関してはあまり擁壁は目立ちません。西４丁目は街区の中に入らないと擁壁が目立たないから打ちっぱなしコンクリにしたんだろう、いくらなんでも擁壁が目立つ山手台東の北部は、打ちっぱなしコンクリにする事は無いだろうという意見も多く見られました。それで東５丁目もまさかの打ちっぱなしコンクリになったら大事ですよね。

ビューノ１５５区画も打ちっ放しですよ？

なに勝手に取り返しつかないとか意味不明な理屈で決めつけてるの？

いくらでも今から出来る事ありますよ。

擁壁の仕上げを義務付ける内容を新街区の建築協定（まだ決定していませんから
いくらでも変更できます）盛り込んで宅地を販売すれば良いのです。
施主の強い希望でどうしても打ちっぱなしで放置する場合は、数年おきのメンテナンス
（高圧洗浄、撥水塗料による反故）を建築協定に盛り込めば良いのです。


＞５００戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半で
＞また石を張るなんて事実上有り得ないでしょう？

なにがありえないんですか？　

山手台東３丁目北部～４丁目はメイン道路よりも数メートル以上高く丘になっていて、
西４丁目やビューノより遥かにメイン道路から目立ちますから、同様に目立ちまくりだった
東３丁目南部同様に石を貼るのが当然と思われていますよ。

無条件宅地なのに擁壁だけ条件ついてるなんて分かりにくいわ〜
ただでさえ詳しくない層が来るのに無理、無理(^^)

既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから（西４丁目）、今後も全て打ちっぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねｗ

今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿った美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ？

ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、これからもどんどん乱開発しようとなるんですかｗ　逆でしょ。

過去スレ見たけどここ数ヶ月ですよね？
悲痛なほどの訴えは・・・
どうしてもっと早くから主張されなかったのですか？
せめて西４丁目分譲初期にもっと主張すべきでしたね〜
西４丁目はもう３００軒以上の方がお住まいです
ビューノ１５０区画の見学会は今週末から・・・

今さら言っても後の祭り(-"-)

山手台はお高い感じで売り出した。

中にはお求め安い価格帯が必要ではないかと考えて、日当たりの悪い県住に近い4丁目『だけ』をお求め安い街区にしたのかと思いました。
まだオアシスに近いから、4丁目なら多少見栄えが悪くてもいいのではないかと考えて。

だから、日当たりや景色のよい東側は、南部と同じように『こ　だ　わ　り　の　街　区』にするのだと、信じて疑いませんでしたよ。

まさか、4丁目よりレベルの低い街区が出てくるなんて‥

今さら言っても後の祭り(-"-)

329さん

そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

みんないい街作ろう思って頑張っておるんやないかっ

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/index_5.html

みんなで応援したれー

330
意味不明。
無条件宅地ってのは、自分で建築業者を選べるという意味で
ルールが無いという意味ではない。
実際、緑化協定や建築協定や地区計画等で景観面や緑化も含めて
さまざまな決め事がある。
グリーンベルトに植える樹種から、外壁の色から事細かに
規制されている。もちろん景観、まちなみを守る為。
にも関わらず、景観を致命的に悪化させる打ちっぱなしを
野放しにしてなんの規制もしないのは、いつまでも色褪せない
美しいまちを開発するという山手台開発の理念に矛盾しているんだよ。

確かに。

過去スレ読んでるとここに書き込む事に効果がある…
とありますが、私にはそうは思えません。
できれば効果を裏付けのある数字で示していただけませんか？
初めは打ちっぱなしってよくないなぁ、と思いましたが
最近はむしろ荒らしに見えて来ました

第２の青木初音さん現る
ただ青木初音さんは署名運動を実際に
行ってたから
ここにいる人よりも頑張ってたなぁ

阪急に直談判？

まぁ、門前払いでしょう。
話を聞くくらいなら、こんなことにはなっていません。


＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もあるんですがね。

＞334さん

その通りです。

まさか高い擁壁が目立ちまくる山手台東の北部をコンクリうちっぱなしにするとは誰も思っていませんでした。

ありえないです。

絶対に仕上げを義務付けなければいけませんね。

景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

芦屋で禁止と言っても、所詮ガイドラインで明確な記載もない。

結局は、イチャモンの部類かな。

検討者は、古臭い石垣を望んでないしね。

３３６
＞そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

例えば西４丁目で将来（１５～２０）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を変更して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

しかしハードルは高くても、頑張って実現する価値はあるのじゃないでしょうか。



販売前のまだ土地所有者がいない分譲前の街区（東５丁目）では、なんの制約もありませんから今からでもすぐに簡単に変えられます。

それを阪急がやらないとすれば、住民よりハウスメーカーや建売業者の立場を重視して、売ったらしまいでまちの将来の景観悪化なんてどうでもいいと思っているのでしょうね。

訂正

例えば西４丁目で将来（１５～２０年後）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を改定して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に改めるには、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。

＞・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
＞背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
＞
＞● 建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
＞さないように修景し、通りに対して配置する
＞
＞・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
＞・自然素材を用い、表情のある壁面とする
＞・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項目です。

実際、西宮市や芦屋市や神戸市の六甲山麓の標高150～500m級住宅街で、100区画以上の規模で打ちっぱなしで販売された大規模住宅街は皆無です。

そりゃ山の上削ってコンクリむきだしで密集住宅街にしたら駄目な事なんて幼稚園児でも分かりますよね。

確かに西4丁目は自治会出来たら擁壁の美観維持する為の仕組み作
りにチャレンジする価値ありますね。西4丁目の擁壁を仕上げても
2丁目みたいな美しいまちなみにはなりませんが、それでも汚すぎ
るコンクリートの壁だらけの街になって宝塚市内のバス便エリア
で相対的価値がワーストになる事は防いでくれますから、各世帯
あたりにすれば僅かな投資でまちを守る事ができます。将来の空
家街化、治安悪化、スラム化を防いでくれます。

ビューノはまだ一般の宅地所有者がいませんから（ハウスメーカーなど業者への転売分は

決定しているでしょうけど）、本当の購入検討者が宅地の見学会などで、南部とのまちなみの違いや

なぜ南部のように石を使っていないのか、コンクリート面の経年劣化による景観悪化から

まちなみを守る仕組みは導入されるのか？といった内容で問い合わせる方が多ければ、建築協定に

擁壁の仕上げを義務付ける内容が導入される可能性はかなり高いですよ。

購入検討者の皆さんは、自分のまちの景観を維持する仕組みの有無を、阪急不動産に求める価値が

あります。それがなければローン払い終える頃には誰も住みたがらない醜いまちになりますから、

資産価値も暴落して大損する事になるでしょうね。

ここでコンクリ擁護してる書き込みって山手台で分譲してるハウスメーカーの営業が
やっとるらしいで。
いままでえんえん景観とまちなみと緑の多さに特別にこだわった平均以上に美しい
まちづくりをする言うて販売してきたのに、突然手のひらを返して平均以上どころか
平均以下（一般的なニュータウン以下）のまちなみをもたらすコンクリ打ちっぱなしで、
土地は小さくて、緑も少ない（庭も狭い）分譲に変更する。
しかも特別に景観への配慮が求められる山の上で。そりゃあかんわな。

＞３４２さん

＞こんなところで暴れてないで

＞阪急にでも直談判でもしたら？

＞詐欺だというなら訴えれば？



たしかに(^^)

既存の山手台住民が今まで言ってた事と真逆のゆとりある環境や景観を無視した分譲やコンクリむきだし批判するのも当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

もともと宝塚市民の景観資源、環境資源で保全対象だった長尾山系を山の上の方まで削る山手台開発計画は、やまなみに溶け込む緑豊か（北部は平均550㎡～の計画だった）でいつまでも色褪せない美しいまちをつくる為の特別に良好な開発という事で、本来開発できない調整区域から市街化区域に編入する手続きを市民の代表である市議会で承認されたのだから、北部で景観もまちなみもへったくれもないコンクリむきだし手抜き分譲（普通のニュータウンにすら劣る）をするようなら、完全に嘘を吐いて宝塚市民を騙した事（裏切り）になる。

ちょっと修正

既存の山手台住民が、阪急が今まで謳ってきた事と真逆の「ゆとりある環境や景観を無視した手抜き分譲やコンクリむきだし」を批判するのは当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

けっきょくは価格しだいですよね・・・

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね～

２丁目は２０年近く経過しているのに、訪れた誰もが美しいと感じるまちなみですよね。

もし２丁目に石が使われず全ての擁壁が打ちっぱなしだったら絶対そうはなってないです。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/214

の上部と同じ状態の擁壁だらけになり、美しい街どころか醜いおぞましい街になっていたでしょう。

擁壁だけで美しいまちなみになるわけではありませんが、街の高い擁壁が打ちっぱなしだと

年数を経た時に全てを台無しにするのです。

打ちっぱなしで分譲するなら。。
絶対に擁壁仕上げの義務付けが必須事項ですよね～
それがないと、景観なんてどうでもいいという価値観の人間ばかり入ってきて
街の荒廃と治安悪化と景観悪化は確実ですから～

日曜日ビューノ見学会楽しみです♪

価格帯いくらくらいになるのかな♪♪

この話題あきたなぁ。
具体的な行動に移せない
チキンがうざい。

①旗をたててバリバリ反対運動をする
②書面やで訴える
③匿名で言える場に訴える
④何もしない

①は大した効果もないでしょうから、忙しく賢い人はしないでしょう。②③に関しては、過去スレにもあるようにされています。④が一番情けないでしょう？

訂正
②書面やで訴える→②書面や電話で訴える

これから分譲される山手台東の北部（３丁目北部～５丁目）を国土基本図で調べたらなんと海抜２００～２５０ｍ

確かにこの海抜で山なみに馴染まず景観配慮無しのコンクリート打ちっぱなしで分譲された住宅街は阪神間で他に一例も存在しませんね

もし本当にそうなればかなり恥ずかしい（民度が低い）開発になる事は間違いないですね　宝塚市も嘲笑されますね

同じくコンクリ打ちっぱなしの山手台西４丁目（３８０区画）は好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。

>>364

③も十分情けないと思うが。

阪急は平気で自分が掲げてきた理念を破るし、沿線や自ら不動産を販売したお客さん（住民）を
大事にする企業ではないというのは事実だね。
因みに直接阪急の営業等に当初の理念や計画に反しない美しいまちづくりをと言った住民さんは
もちろんいるよ。
ジオグランデだって南部の戸建住民さんが当初の約束守れと言わなかったら、もっと階数が高い上に
安っぽい建物で圧迫感丸出しのローコストマンションになるところだった。
直接言って、議員にも働きかけて、一定まちの景観や圧迫感に配慮されたマンションになった。

>>364

②も、相手に無視されれば、それで終わり。
多くの人に直接訴えられる①が一番ましじゃないの？
賢い人はやらないなんて逃げ口上張らずにさっさと行動するべき。

じゃあジオグランデの時のように住民説明会開催を求めて「約束守れ」と迫ったらどうですか？

それとも延々ココで言うだけですか？

> 既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから（西４丁目）、今後も全て打ち
> っぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねｗ
>
> 今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、
> それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後
> はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿っ
> た美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ？
>
> ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、こ
> れからもどんどん乱開発しようとなるんですかｗ　逆でしょ。

本当にその通りですよね。同感です。

しかし一部の脳味噌に不自由がある方（しつこくコンクリ擁護して、安ければ
まちなみや景観なんてどうでもいいという自演を繰り返している方）には理解できないようです。

既に醜い街区が分譲済みだから、今後も景観無視した手抜き分譲でかまわないって（笑）
どうみても一般検討者の意見じゃないですよね。

当初謳っていた仕様とは異なる手抜きが発覚したけど、もう手抜きで一部分譲されたから、これからも最後まで手抜きで分譲しようといってるようなもんですよね。

>>373

話をすり替えてはダメ。
今批判されているのは、匿名掲示板でウジウジ言うだけで(半ば荒らし)、実行動をしようとしない住民?の姿勢。コンクリ擁壁擁護してる人はほとんどいない。

このスレにも書いてて行政や業者に要望や意見を出した人も勿論いる。
いないとかなにかってに決め付けてるの。
このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。
直接言って、このスレにも書いたら良いじゃん。
むきだしコンクリ擁壁放置では美しいまちには絶対にならない、まちなみが悪化して
大損するって、知識の無い検討者や初心者にはとても有益な情報だからね。
分かりやすい画像もあるし。

本当はいつまでも美しいまちに住みたい方が、汚れる前の新品コンクリに騙されて、
確実に景観が醜くなる事を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

○確実に景観が醜くなるコンクリ分譲地を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

>>359さん
山手台南部がもし打ちっぱなしだったらと考えると確かに恐ろしいです。2丁目あたりも土地価値は中古で坪25～30万（中山台の八掛け）になっていたでしょう。当時、中山台NTの地価の1割増しで分譲された山手台は、20年近く経過して中山台NTの3割増しの評価です。やはりまちの美しさや景観がいつまでも永続するまちづくりが、何よりも相対的価値を維持する（高める）為には重要だという事でしょう。

＞このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。

私も2度注意したし他の方々からも何度も指摘されているように、常軌を逸した発展性の無い話題の継続を注意されているだけ。
ここで異常なまでに投稿を続けることで効果が有ると主張している間に、西4丁目はあっさり完売、東5丁目にも効果が無かった。
効果が無いことが明らかになっているので、「迷惑だからここ以外で好きなだけやれ！」と多くの人に思われているだけ。

前スレではコンクリート擁壁の話も最初は聞き入ってたのですけれど、今スレに入っても同じ話を延々とエンドレスで繰り返されるばかりで、建設的ではありませんし、あまりにしつこ過ぎて逆に説得力を失っています。
言っておられる方も文面からしてほとんど同じ方っぽいですし、多くて２～３人でしょうか・・・
この話でてくるのはこのスレだけですし住民さんのなかでも賛同に広がりは一切見えませんよね？

同じ話ばかり皆さん不快に感じておられると思いますし、控えていただけませんか？
それと言っておきますが「業者だろ」とか返さないほうがいいと思いますよ。

しまいには行動しろとか低レベルな事ばかり言って、必死で打ちっぱなし擁護に走るのですね。

以前山本●郎が、デモ行進しましたが、あの映像見てどう思いました？あんなんで企業が動くと思うなんて馬鹿げてますね。

阪急は住民に直接言われても、新顧客に疑問を投げ掛けられても、ﾉﾗﾘｸﾗﾘと逃げてごまかしているんです。

これから新街区を一番に買う方は、是非とも擁壁仕上げをしてください。

一番の人間がしなければ、右習えの日本人は気を使って違うことが出来なくなります。

4丁目の一番は誰でしたか？ﾊﾟﾅの建て売り？

若い人達が求める(かどうかは知らないが)北部なんて、日当たり以外なんの取り柄もないのに、汚い擁壁では老後悲しいことになりますよ。

まぁ、山の天気は変わりやすいから日当たりも良いのかどうか微妙ですがね。

＞383

これ以上、打ちっぱなしをごまかす人がでないのなら、『阪急が理念を貫かなかった』事実をここで話題にするのはやめてみます。

打ちっぱなし擁護が出ないなら、ね。

初日１３（日）の見学会、定員で行けないんですけど価格を早く知りたいので行かれた方、

情報提供してください、よろしくお願いします。いろいろ考えないといけませんし♪

不便なので場所に見合った価格になると思うよ。

>>344

＞どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

そう思います。

＞「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミを
＞ﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もある
＞んですがね。

確かにゴミステーションまで廃止（ゴミスペースのみ）してコストダウンしているのは露骨かつ失
笑ものですよね。今時、建売分譲地や新築アパートですら美観に配慮した立派なゴミステーション
がついています。

その件についてなんでゴミステーションが無いのか営業に尋ねた人がいるらしいのですが、美観重
視の開発はやめてなにからなにまで極限までコストダウンしたのでゴミステーションの購入すらけ
ちったと正直に答えるならまだしも、住民の皆さんが好みのゴミステーションを設置できるように、
あえてスペースだけ確保したと、子供で分かるばればれの嘘をついていたそうです。

ちなみに北部は猪の出没も多いですから、ゴミステーション無しではカラスや猫だけでなく猪に荒
らされる可能性も高いですね。

もともと宝塚サングリーン開発（現在の山手台）は、山並みにとけこみ家々に緑が溢れる格別に美しいまちを開発する為に、どうしても山林破壊するという事で地元自治会や地域に説明していました。

まちなみ重視の秩序ある高品位な開発で、周辺価値や宝塚にも必ず寄与すると言っていたのですから、後から景観を全く無視したローコスト開発に変更する事は完全に騙しですよね。

しかも、もともとは計画戸数約2700戸での開発許可だったのに、後になってちゃっかり計画戸数を500戸ほど増やしてるんです。

これは言うまでもありませんが、北部地域の区割りを後から大幅に小さくした事によるものですね。

当然、緑の復元量は大幅に減りますし、幹線道路に対する負荷も大幅に高くなります。

が、が　ま　ん　で　き　な　ー　い

>>383
都合の良い妄想ですね。
南部住民の殆どは、北部でローコスト開発が進んで、景観が悪化する事や
将来的に治安も悪化する事を大変懸念しています。
短期安売り売り逃げ路線に走って、世帯数が急増し幹線道路の渋滞が
悪化する事に対しても大変な危機感を抱いています。
それを表立って口にする人が多いかどうかは別問題です。
景観なんてどうでもよいという層が増えると、ポイ捨ても増えて街全体や
主要公園等や駅周辺までどんどん汚くなりますからね。

３９１

表立って口にする人がいないのに

アナタにはどうして判るの？

みんな「大変な危機感」感じてたらどうして住民説明会求めないのですか？

ジオグランデの時のように・・・

要するにそんな声は住民に広がりを見せていないってことw

ここの２～３人だけ（ほとんど１人）

384さん
確かに最初に家を建てた数世帯が殆ど擁壁に仕上げしたら、多くの世帯がそれに倣ってちゃんと景観に気を使うかもしれませんね。
塗装なら数千円/㎡、石貼りやタイル貼りでも1万円/㎡ぐらいから出来るんですから、ちゃんとやっていただきたいものです。
やらないと結局自分たちが損する事になりますしね。
4丁目だって自治会設立後に擁壁の美観ルールを制定すれば、年月を経ても相対的な価値が落ちないまちに今から変える事は可能かもしれません。

西４丁目徐々に擁壁に仕上げするお宅増えてますよ。

最初はモデルハウスと医院の２軒だけでしたが、今は６軒になっています。

そのうち４軒は塗装や塗装にコテで模様をつけた仕上げですが、それでも仕上げしないよりずっと良いです。

やはりこの掲示板で汚れたコンクリの現実を画像で見せられて危機感をいだいている住民が増えているのでしょうね。

>>392
＞アナタにはどうして判るの？
山本山手コミュニティにおける議論や、住民同士の普段の会話で
本音を幾度となく聞いてきたからです。

３５５
日本語が理解できる正常な日本人なら、打ちっぱなしが必ず醜くなる事やまちなみを台無しにする事をわざわざ教えてもらって、それでも全く気にならないとかビューノ楽しみ云々などとノーテンキなレスで茶化すなんてありえない事ですからね。立場が見えてくるというものです。

>346
>景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
>建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
>建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

>349
>芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。
>・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
>背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
>「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
>「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項>
>目です。

３４９は分かってないね。
「単調で長大な壁面の連続」が、なぜ打ちっ放しがＮＧで、塗装すればＯＫなの？
それに、芦屋も打ちっぱなしも、塗装（ベージュ系？）も多いよ。

それにガイドラインはあくまでガイドラインで、禁止とは言わない。
都合の良い解釈だね。

まぁこれから山手台検討している人も、阪急は売る事しか考えていない、隙あらば平気で約束や理念を破り顧客を裏切ろうとするタイプの会社だと知っておく事は重要かもしれませんね。

その事も踏まえた上で、人生最大の買物を判断すれば良いと思います。

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宝塚市議会　平成１６年第　７回定例会－12月01日-02号

　２項目め、阪急山手台６－２工区マンション計画について。
　本年の６月に阪急不動産株式会社は中断していた山手台の開発を再開すると発表し、８月には１４階建て２３０戸の仮称山手台６－２工区マンションの計画を近隣地域に示されました。
　そこで次の５点について質問いたします。
　１、開発当初は地元自治会に対して低層住宅と説明していたがについて。
　平成元年、当時の事業者であった幸和不動産は地元自治会に対して、宝塚サングリーン開発基本計画説明書に地図を添えて、計画戸数は全体で２，７５０戸、そのうち１戸建て分譲住宅が１，９３４戸、低層集合分譲住宅８１６戸と明記をして説明をしています。また、平成５年の阪急不動産と幸和不動産連名の販売用パンフレットには、ビュータウン阪急宝塚山手台として、高品位、高品質のまちづくりをキャッチフレーズにして集合住宅は低層と明記しています。
　しかし、このたび、まさにその高品位、高品質を売り物にしている山手台の玄関口に１４階建て高層マンションの計画がのぼったので、既に高級分譲１戸建て住宅を購入して居住されている山手台西２丁目や東２丁目の方にとって、また直近の山本自治会２４－２隣保の方にとってまるっきりだまされた感があります。
　この点、市の見解を聞かせてください。
　次に、宝塚山手台地区計画での地区整備計画の未整備区域について。
　市は、開発の進捗に合わせ区域を追加する方針ですが、その開発の全体計画を早く示すようにと山本自治会から阪急不動産に要望してもまだ返答はもらっていない中で、また次の高層マンション計画が出るかもしれません。今回のマンション予定地を含む４．３ヘクタールの集合住宅地区２については、建築物等の制限に関する地区整備計画が定められていません。同じ地区計画内の県営切畑住宅地の集合住宅１には、建築物等の高さの最高限度として、地盤面から建築物の最高部までの高さの最高限度は１５メートルとすると表示されています。
　集合住宅地区２も同様の制限を定めて、山手台地区計画の目標である緑に恵まれたゆとりと潤いのある良好な市街地の形成を図っていただきたいと思いますが、御答弁ください。
　３番、景観阻害。
　宝塚景観条例第２条の基本理念に、六甲・長尾山系の山並みの自然的資源、植木産業等の社会的文化的資源を守り、宝塚のまちにすぐれた景観と明るい雰囲気を形成し云々とあります。このマンション計画の北側の長尾山には古墳公園があり、幹線道路からの階段は夜にはライトアップされ緑と花と石で演出された街路になっています。しかし、直近の南側住宅からはその演出された長尾山山系の山並みがすっかり見えなくなるのです。また、長年緑を育ててきた植木どころの山本地域からも、地域財産である長尾山ろくの景観利益を失うことにもなります。
　そしてこの販売用のパンフレットには、あえてビュータウンと名づけたほどの大きな眺望こそ誇るべきこのまちのキャラクターです。風景とともに暮らす深い喜びがこのまちの財産ですと宣伝されています。その眺望をかつて住まわれる方にはもう大阪平野、大阪湾のロマンチックな夜景は見られなくなります。裏切り行為に近いこのマンション計画での景観阻害についての見解を聞かせてください。
　ここにちょっと地域の方がシミュレーションを出されているんですけれども、地元の地域から裏の山、長尾山の山ろくになるんですけどそれをすっかり隠すようなこういうマンションが建つというようなシミュレーションが出ておりますし、計画で示された地図とパンフレットがありますのでちょっとこれを見ていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

・・・

それから山手台の件なんですけれども何点かお伺いしたいと思います。
　山手台の集合住宅地区というのは、平成１０年の市街化区域に編入したときに第二種高度地区だったんですけれども、平成１１年高度地区の細分化に伴い第四種高度地区指定になっています。この制限内容に変動があったのかどうか、その点教えていただきたいと思います。
　この用地は、境界線からの高低差が１４メートル、またあるところでは１６メートルと差があります。この高低差をどう利用するのかがまた気になるところなんです。また、今後の集合住宅予定地もほとんど傾斜地という、斜面の開発ですので傾斜地になっております。最近よく問題になっている地下マンション建築を抑制するための容積率の最高限度を、現存の地区計画に加えるお考えはあるのかどうか教えてください。
　それから、今回の予定地と幹線道路を隔てた集合住宅予定地の傾斜面約３万平方メートルを、市は阪急不動産より寄附を受けたと聞いております。その意図と利用目的を教えてください。
　その傾斜面に当初開発予定戸数は何世帯あったのか。その開発予定戸数が減った分、市に寄附するわけだから減るわけなんですよね。当初の開発予定戸数２，７５０戸、１万１，０００人の計画人口を保つため、今回のマンション計画１４階建てに積み上げられたんと違うかと思うんですけれども、その点どうでしょうか。

・・・

・・・

それから宝塚の左岸側というのは、やっぱりまだまだこれからマンション等の建設計画があって児童数の増加が見込まれます。西宮市とか東京都の江東区では、西宮市では小学校の教室不足に対応するため児童が多い校区のマンション新築に関し、業者に戸数削減、建設延期などの計画変更を求める指導要綱の素案をまとめたり、また江東区では同様に条例を制定しているということをお聞きしています。宝塚市としても、今後こういう児童数がふえることに対して、マンション開発がふえることに対してどういうふうに規制を考えておられるのか、お考えをこれ市長に御答弁願いたいと思います。
　それから平成元年の幸和不動産による開発以前、この地域は長尾小学校のすぐ裏手が長尾山に連なっており、長尾小学校の春の遠足はお弁当を持って長尾山と決まっていました。また、山本自治会２４－２隣保の裏手は小高い広場があり、その長尾小学校の第２グラウンドとも利用していたり、また消防署の訓練場所としても利用されていました。
　当時、地元自治会にはこの小高い広場を含めて集合住宅予定地８１６戸は低層住宅用地ですとの説明があり、その説明会での議事録や覚書、協定書というのは工事協定ということなので協定書等は残っていないんですけれども、議事録はありますし、また覚書はあります。平成２年、いよいよ造成工事が始まるということで２４－２の隣保は低層住宅が建つということを信じ込んだ上で工事協定を結んでおられるんですね。
　しかしその後、幸和不動産が倒産したため阪急不動産が引き継いでこのたびの再開発に着手したのであって、開発当初、幸和不動産が近隣に低層集合住宅と説明していたことを阪急は知らないとか責任はないとは言えないはずなんです。ところがこの８月に突如として２４－２隣保に裏手に１４階建てマンションを建設すると阪急から説明がありましたけれども、それはもともと開発当時の造成工事をした３メートルの擁壁があるんですね、壁があるんです。その上に斜面になっている高低差を加えると５０メートルぐらいの高さのマンションがそびえ立つことになります。
　直近住宅に対して朝日がまるっきり入らなくなるし、風害、圧迫感等々、悪影響を及ぼすのは目に見えています。市はぜひこの阪急不動産に対して、当初地元自治会との約束を継承できるように、山本台自治会ともこの協議は承継していますというような文章もちゃんと置いてますので、前幸和不動産が次に転売した業者には必ず承継していますということも残っておりますので、ぜひ指導をしていただきたい。これは強く要望しておきます。
　それから地区計画についてですけれども、本来地区計画というのは住んでおられる住民とか地権者の総意のもと、良好な市街地の形成を図るため決定されているとは知っておりますけれども、平成１０年の山手台の地区計画決定時は、一部居住者はおられてもまだほとんど居住者がおられない段階で、９５．４ヘクタールという広大な地域を地区計画決定されました。

・・・

それは昭和６０年の都市景観基本計画にこのようにあるんですけれども、創造型住宅地として長尾山ニュータウン、宝塚サングリーン及び花屋敷ゴルフ場跡地は、既に開発計画が進みつつある大規模な計画的住宅団地である。これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされています。
　そういう都市計画の基本計画にのっとって線引きをされたと思うんですね。まだ住んでいないところもちゃんと線引きをされたんです、地区計画として。そういうことで、今回の地元自治会から１，００１名の署名簿を添えて請願が提出されていますけれども、今回の要望は地区計画外の一般マンションの建設に対しての要望とはちょっと意味が違うと思います。既に地区決定されている中での要望ですので、ぜひしっかりと市民の立場になって御指導をいただきたいと、これ要望をしておきます。

・・・

以上、この議事録を読めばわかるように、山手台は

＞これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における
＞新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。

＞特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地
＞率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い
＞緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされ
＞ています。

こういう理念を掲げて、都市計画が決定され、市街化区域への編入が認められ、開発が許可された経緯があるという事です。

特に景観に優れた住宅を開発して、元の山に近い所まで緑視率を回復できるほど敷地がゆったりとした優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地を創造する為に山を切り開くという名目だったわけですから、今の山手台東北部付近（含ビューノ）の密集打ちっぱなしコンクリ埋め尽くし単なるローコスト手抜きニュータウン状態を見ればありえないという事が猿でも理解できるでしょう。