阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

坪３０万程度の土地だからねェ

それなりのモノになるのはシャーナイ

バス利便性を除くと、山手台北部（東５～３丁目北部）は
西４丁目よりずっと地勢、ロケーションがいい。
高台で開放感がある。

西４丁目の大部分は西下がりの谷間で西側に高い尾根がある。地勢が良いとは言えない。
最北部を除くと、西４丁目は冬の日暮れが早い上に東側の高台が壁になって朝日が入るのも遅い。

>>300さん

その通りです。もともと山手台は、安ければいいとか誰でも買いやすいとか、サラリーマンや子育て世代が一次取得しやすいというコンセプトで開発されたものではなく、年月を経た時に魅力が色褪せない、いつまでも美しいまちなみの世代を越えて愛される理想の永住環境をつくるために山を切り開くという事で開発された住宅街です。

南部のバス通りはまさにそれを体言していますね。

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訪れた人がここに住んでみたいと感動し、選ばれ続ける街をつくると20年近くいってきたのに、途中でいきなりそんなの知らん記憶に無いとなかった事にして、美しいまちなみになどなりようがない打ちっぱなしの使い捨て売り逃げ分譲地路線に走る事は詐欺同然です。

＞２９４
市に移管される公共地部分の仕上げは、業者が一括して発注すれば
スケールメリットが大きいから全戸で割れば、それほど高くならないよ。
おそらく数十万のアップで足りる。
山手台全体の主要な公園や道路などは既に完成済みだから
街区内の公共地部分の仕上げ面積はそれほど多くないし。

不便な山の上の坪３０万円のバス便ニュータウンに理念もコンセプトも必要ないでしょ

低価格が最大の魅力なんだからさ。。。

ビューノは日曜日の見学会で価格教えてくれるんだって。

営業さんは戦略的な価格って言ってたよ

中心価格帯　５５坪/１８００万円　が妥当線かな。

>>305

頭おかしいの？

自然環境を壊して山の上を開発するから、景観や環境にじゅうぶん配慮したまちに
しなければいけないというのが、あなたみたいな低次元な人間を除く社会の常識です。

山の自然を削って駅近みたいな密集住宅街にしたら駄目なのは子供でも理解できる事です。

山手台は学校や公園の擁壁だけでなく、北公園の横など幹線道路沿いを流れる
ドブ（水路）にも石肌の修景素材を使ってますよね。

ドブはちゃんと景観に配慮しているのに、主役の宅地はコンクリむきだしですか？

日本中がお手本とする景観重視の美しいまちづくりをする為にどうしてもまとまった土地が必要で
そのために山を削らせていただくって話はどうなったのですか？



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』
＞
＞区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
＞ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
＞世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
＞で行き届かせました。

>>273

＞スカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜

残念ながらコンクリむきだしでは、僅か十数年で醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートで埋め尽くされた真っ暗な暗～い街区になります。誰も住みたいとは思わない宝塚で最底辺の住宅街になるので、不動産仲介市場で土地価格は二束三文に暴落して購入者は大損します。擁壁ちゃんと仕上げれば、まちなみも守れる上に相対的価値の下落も防げるのにね。

十数年経過した擁壁の外観
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（画像最下部）
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（上段）

日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか？

・デベロッパーが擁壁に山並みや自然環境と調和する仕上げ（石貼りなど）を行って宅地を販売する

・もしくは建築協定でコンクリむきだしで放置する事を禁止し施主に擁壁の仕上げを義務付けて宅地を販売する

このどちらかでＯＫ（必要不可欠）
後者なら宅地価格に影響殆ど無し

※本当の検討者なら誰も反対しない　自分の住む街が醜くなったほうがよいなどと考える人はいない

No.310さん

> 日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか？

私もそう思います。西四丁目が坪40～50万円（55坪2400万程度）でしたから、「坪40万を切る」というくらいかと。
55坪2000万ちょっと、その中でも地勢の悪いところで2000万をぎりぎり切るくらいじゃないですかね。

坪30万だったら、60坪1800万で三田と変わらない。
三田も良いところだけど、梅田からの距離を考えるとそれはないと思いますね。

>>307さん

同感です。

家が不足していない人口減少時代に山を削るバス便住宅街だからこそ、ゆったりとした自然と調和した美しいまち（使い捨てではない価値が永続する色褪せないまち）にしないといけなというのが、今の時代に大手の開発業者に求められる当たり前のモラルですよね。

258
そりゃ100人に1人ぐらいは清流よりコンクリートで固めたドブ川のほうが美しいという人もいるでしょうし、蝶よりゴキブリのほうが美しいという人もいるでしょう。しかし殆どの日本人の意見はそうではありません。
ほぼ全ての日本人は醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートよりも年数を経た自然石の景観を好みます。

芦屋がコンクリ打ちっ放しは禁止（塗装すればＯＫ）との書き込みがあったが、
結局、ガセネタだったのか。

実質ガイドラインで禁止だよ　ただし文面でコンクリート禁止という表現は無いだけ

煽りとかじゃなく、もし本当に
標高１８０～２５０ｍエリアの山の上を１５００区画以上の
打ちっぱなしコンクリート擁壁だらけにしたら
冗談ぬきに、阪急は歴史に汚名を残し未来の人に嘲笑されますよ。

日本で良好な住宅地開発の先鞭をつけた阪急が、約１００年後に
京阪神で最も醜い開発をしたとね。

六甲・長尾山系、北摂山系で、標高１５０ｍ以上の立地で
コンクリート打ちっぱなしで１０００区画以上の分譲地など
未だかつて存在しません。

それぐらい異常な事なのです。

山の中腹（以上）を開発するなら、山並みの景観に配慮した
住宅地にしないといけないというのは、開発業者に求められる
当たり前の良識です。その良識をはじめて犯した開発になります。

これから急激な人口減少で家が余る時代、従来型ニュータウンの焼き直しでは単なる使い捨ての自然破壊になります。

30年後、50年後に、この美しい街に住みたいと人が入ってくる街をつくらないといけません。

日本全国がお手本とする美しいまち、世代を越えて愛されるまち、年月を経ても色褪せない魅力を持ち続けるまちをつくる為の開発と、デベロッパーは謳ってきたのですから。

３１７
>>六甲・長尾山系、北摂山系で、標高１５０ｍ以上の立地で
>>コンクリート打ちっぱなしで１０００区画以上の分譲地など
>>未だかつて存在しません。


すでに西４丁目（約４００区画）は打ちっぱなしで「好評分譲済み」だよね？
そして次期ビューノ（１５５区画）も現状のまま４日後から見学会が行われるから
打ちっぱなしは確定したも同然だし。
幹線沿いの目立つ５００区画以上を打ちっぱなしで分譲して
以降の奥地を石張りにするなんてどう考えても有り得んでしょ？
けっきょくはこのご時勢、価格次第なんですわ。

そやね、石貼る予定あるのに、貼る前にわざわざ見学会なんてしませんからね…

まあ、あきらめなはれ。

>>298
>>302

確かに、地勢や幹線道路(バス停)からの距離を考慮したら新街区は西4丁目と比べても必ずしも不利な立地ではないですね。

ただバス停からさらに坂を登らされる点で、幅広い層を受け入れることができる街かといえば、疑問です。
街区内を通るバス路線もいずれは設置されるのでしょうけど、現時点では何ら公式なアナウンスもありませんし。
西4丁目北部と同等の価格設定はやや無理がありそう。

価格は下げざるを得ないですよね・・・

どんなに屁理屈をこねても、打ちっぱなしや手抜きが正当化される事は無いです。

本来開発できない保全対象だった市街化区域の山林を、自然破壊して削るかわりに

いつまでも色褪せない特別に価値のある美しい街をつくるためにといって開発許可を

得た場所ですから、途中からいきなり手のひらを返してやっつけ仕事、手抜き売り逃げ

分譲路線の開発に変更したら暴挙です。

打ちっ放しを肯定してるわけじゃないし、仰ることはよく理解できるのですが、
５００戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半でまた石を張るなんて事実上有り得ないでしょう？
取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ？
現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか？

売る為なら何でもあり（売れてるなら何でもあり）って悪党業者の考えと変わらないですよね。

取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ？

現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか？

打ちっぱなしコンクリはいただけませんが、西４丁目は大部分がバス道（幹線道路）より低いので、一部を除いてバス道（幹線道路）からの景観に関してはあまり擁壁は目立ちません。西４丁目は街区の中に入らないと擁壁が目立たないから打ちっぱなしコンクリにしたんだろう、いくらなんでも擁壁が目立つ山手台東の北部は、打ちっぱなしコンクリにする事は無いだろうという意見も多く見られました。それで東５丁目もまさかの打ちっぱなしコンクリになったら大事ですよね。

ビューノ１５５区画も打ちっ放しですよ？

なに勝手に取り返しつかないとか意味不明な理屈で決めつけてるの？

いくらでも今から出来る事ありますよ。

擁壁の仕上げを義務付ける内容を新街区の建築協定（まだ決定していませんから
いくらでも変更できます）盛り込んで宅地を販売すれば良いのです。
施主の強い希望でどうしても打ちっぱなしで放置する場合は、数年おきのメンテナンス
（高圧洗浄、撥水塗料による反故）を建築協定に盛り込めば良いのです。


＞５００戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半で
＞また石を張るなんて事実上有り得ないでしょう？

なにがありえないんですか？　

山手台東３丁目北部～４丁目はメイン道路よりも数メートル以上高く丘になっていて、
西４丁目やビューノより遥かにメイン道路から目立ちますから、同様に目立ちまくりだった
東３丁目南部同様に石を貼るのが当然と思われていますよ。

無条件宅地なのに擁壁だけ条件ついてるなんて分かりにくいわ〜
ただでさえ詳しくない層が来るのに無理、無理(^^)

既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから（西４丁目）、今後も全て打ちっぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねｗ

今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿った美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ？

ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、これからもどんどん乱開発しようとなるんですかｗ　逆でしょ。

過去スレ見たけどここ数ヶ月ですよね？
悲痛なほどの訴えは・・・
どうしてもっと早くから主張されなかったのですか？
せめて西４丁目分譲初期にもっと主張すべきでしたね〜
西４丁目はもう３００軒以上の方がお住まいです
ビューノ１５０区画の見学会は今週末から・・・

今さら言っても後の祭り(-"-)

山手台はお高い感じで売り出した。

中にはお求め安い価格帯が必要ではないかと考えて、日当たりの悪い県住に近い4丁目『だけ』をお求め安い街区にしたのかと思いました。
まだオアシスに近いから、4丁目なら多少見栄えが悪くてもいいのではないかと考えて。

だから、日当たりや景色のよい東側は、南部と同じように『こ　だ　わ　り　の　街　区』にするのだと、信じて疑いませんでしたよ。

まさか、4丁目よりレベルの低い街区が出てくるなんて‥

今さら言っても後の祭り(-"-)

329さん

そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

みんないい街作ろう思って頑張っておるんやないかっ

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/index_5.html

みんなで応援したれー

330
意味不明。
無条件宅地ってのは、自分で建築業者を選べるという意味で
ルールが無いという意味ではない。
実際、緑化協定や建築協定や地区計画等で景観面や緑化も含めて
さまざまな決め事がある。
グリーンベルトに植える樹種から、外壁の色から事細かに
規制されている。もちろん景観、まちなみを守る為。
にも関わらず、景観を致命的に悪化させる打ちっぱなしを
野放しにしてなんの規制もしないのは、いつまでも色褪せない
美しいまちを開発するという山手台開発の理念に矛盾しているんだよ。

確かに。

過去スレ読んでるとここに書き込む事に効果がある…
とありますが、私にはそうは思えません。
できれば効果を裏付けのある数字で示していただけませんか？
初めは打ちっぱなしってよくないなぁ、と思いましたが
最近はむしろ荒らしに見えて来ました

第２の青木初音さん現る
ただ青木初音さんは署名運動を実際に
行ってたから
ここにいる人よりも頑張ってたなぁ

阪急に直談判？

まぁ、門前払いでしょう。
話を聞くくらいなら、こんなことにはなっていません。


＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もあるんですがね。

＞334さん

その通りです。

まさか高い擁壁が目立ちまくる山手台東の北部をコンクリうちっぱなしにするとは誰も思っていませんでした。

ありえないです。

絶対に仕上げを義務付けなければいけませんね。

景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

芦屋で禁止と言っても、所詮ガイドラインで明確な記載もない。

結局は、イチャモンの部類かな。

検討者は、古臭い石垣を望んでないしね。

３３６
＞そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

例えば西４丁目で将来（１５～２０）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を変更して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

しかしハードルは高くても、頑張って実現する価値はあるのじゃないでしょうか。



販売前のまだ土地所有者がいない分譲前の街区（東５丁目）では、なんの制約もありませんから今からでもすぐに簡単に変えられます。

それを阪急がやらないとすれば、住民よりハウスメーカーや建売業者の立場を重視して、売ったらしまいでまちの将来の景観悪化なんてどうでもいいと思っているのでしょうね。

訂正

例えば西４丁目で将来（１５～２０年後）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を改定して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に改めるには、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。

＞・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
＞背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
＞
＞● 建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
＞さないように修景し、通りに対して配置する
＞
＞・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
＞・自然素材を用い、表情のある壁面とする
＞・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項目です。

実際、西宮市や芦屋市や神戸市の六甲山麓の標高150～500m級住宅街で、100区画以上の規模で打ちっぱなしで販売された大規模住宅街は皆無です。

そりゃ山の上削ってコンクリむきだしで密集住宅街にしたら駄目な事なんて幼稚園児でも分かりますよね。