阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

分かると思いますが訂正します。499は

×山手台南部（西4丁目）の緑視率、まちなみの画像です。
○山手台南部（西2丁目）の緑視率、まちなみの画像です。

六甲の山の上、例えば奥池あたりに50坪1000区画のコンクリ密集街つくったら芦屋は嘲笑されますよね。
酷い乱開発を行う自治体だと批判され、恥さらし住宅街になります。
山の上ほど景観に配慮しないといけないというのは、当初掲げていた開発理念がなかったとしても
当たり前の社会的責任です。
実際、宝塚市や西宮市や芦屋市の他の標高200m以上の分譲地で狭いコンクリ分譲地など皆無です。
山の上のほうにいくほどゆったりとした区画にして、擁壁もちゃんと石を使っています。

「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」
「いつまでも魅力が色褪せず、世代を超えて愛される街にしたい」


こんなこと思ってるのは
阪急不動産と緑地協定委員会だけ

住民は興味なし

502

西4丁目はバス通り沿いの家ですら間口狭いから、南北の隣接家との間や歩道側に
まとまった植樹スペースがない

街路樹だけではどう足掻いても南部のような緑豊かで美しい街路景観にはならない（笑）

>>505
そう思ってるのは君だけ。
山手台南部のほぼ全ての住民は、景観重視のまちづくりという理念に賛同して買った方々です。
景観どうでもいいというコンセプトだったら誰1人として買ってません。

山の上にコンクリむきだしの質の低い区画大量に供給したら、無秩序な乱開発や景観の問題ももちろん大きいが、別の意味でも市全体にも悪影響を及ぼすな。

他のバス便ニュータウンの土地が余っているのに、新品という事しか価値が無い焼き直し劣化板を更にどんどん供給したら、将来の家余り状況はさらに悪化して、市全体の土地価値の下落と未来の空家戸数増加を助長する。

３０年後に醜くなったバコンクリむきだしのまちに、家余り時代にわざわざ住みたいと思う人間なんて殆どいないから、一代だけの使い捨てタウンになるしね。

そもそも市の都市計画でも、居住文化と理想の永住環境をリードする飛びぬけて質の高い住宅街を開発する為の線引き変更（市街化区域への編入と山林破壊の許可）という事で開発許可された経緯があるから、言い訳できないよね。

507

それは昔の話しだろ笑

そんな事言ってるのは
資産価値がどーのこーのと
騒いでるじじいだけ

山手台で資産価値を語るのがおかしい

あちこちのニュータウンの土地や家がもうじゅうぶんに余っていて

これから人口も減り新たに山を削る必要が社会的に全く無い時代に、

山を削ってどこにでもあるニュータウン以下の醜い開発をするなら、

正当性を裏付ける為の道理が皆無ですね

景観に最大限に配慮して世代を越えて価値が持続する美しいまちづくりだと

20年近く謳い続けてきた事も無かった事にして極限まで手を抜いて…

景観やまちなみなんてどうでもいいという意見が出ているが、これが業者や悪徳不動産屋の自演ではなく一般住民によるものであれば、以前誰かが危惧されていた通り、四丁目の影響で山手台住民の質の劣化がはじまっているという事だろうな。

山手台が北部で三流業者（阪急）が安物土地を大量供給する
↓
中山台などオールドニュータウンには新たに人が流入せずますます空家率上昇して寂れる
↓
山手台の北部の人口増加
↓
山手台の幹線道路の朝夕の渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
山手台の幹線道路は中山台住民のバイパスとして使い物にならなくなる
↓
中山台住民の大半は昔のように中山台の幹線道路を使わざるを得なくなる
↓
中山台の幹線道路も渋滞が慢性化　バスの利便性や定時性が大幅に悪化
↓
中山台の価値がますます下がる（JR中山寺バス便アクセスなど帳消し）
↓
山手台も中山台もどちらも渋滞が避けられない住宅街になり大幅に価値が下がる
↓
（15～20年後）山手台北部のコンクリートが相当汚れてきて醜くなる
↓
新しい街という付加価値など消え失せた山手台北部はシビアに評価されるようになる
↓
醜いまちなみのコンクリうちっぱなしの街という当然の評価になる
↓
山手台北部の中古の坪単価は、中山台以下になる
↓
山手台北部住民も大損する

騙した企業が正当化されて、騙されたほうがバカにされる世の中なんですね。

日本も変わりましたね。


昨日、本当に見学会なんてしてました？

騙されたと思うなら訴えればいいのに
なぜ訴えないの?

結局、不動産って『自己責任』の世界なんですね。

売主に道義的責任があることが明らかでもそれを罰するすべがない。買い手がきちんとリサーチしなかったのが悪いという結論に至ってしまう。

訴えるほどの暇もお金もない。

売り出してしまったなら後は泣き寝入り。

>景観やまちなみなんてどうでもいいという意見が出ているが、
>これが業者や悪徳不動産屋の自演ではなく一般住民によるものであれば、
>以前誰かが危惧されていた通り、四丁目の影響で
>山手台住民の質の劣化がはじまっているという事だろうな

こういう、後から入ってきた住民のことを見下したり、信用していないような発言を繰り返すから、言ってることは正論でも、他人を不快な気持ちにさせるだけでかえって反発を受けるんだろうね。

言ってる事は【正論】なんだ？

>>517
当初、韓Ｑが住民や市民に確約していた内容は、法的な担保性が無いから訴えるのは難しい。

道義的責任と法的責任はまた別。

もちろん山手台南部住民を地元や市民を騙した韓Ｑが一方的に悪いのは言うまでもないが。

景観を無視した開発を批判している意見は根拠もあり筋が通った正論が多く納得できる事が多いのですが
「しゃーない」
とか
「騙されるほうが悪い（騙したほうは悪く無い）」
とか
「売れているのなら何でもあり」
というの意見（悪質な不動産業者やそれに便乗する荒らし、煽り）は一切の道理が無く、正常な日本人の心には全く響かないですね。
騙されるほうが悪いというのは、詐欺師や反社会的組織の理屈ですし、売る為ならなんでも許されるというのは悪徳業者の理屈です。

グダグダ書いてあるけど、見学会に行って、ビューノに決～めたっと！

①本来は長尾山のグリーンベルト景観を構成する保全緑地対象の山林で開発できない区域だった

②普通の分譲地とは比較にならないほど景観に配慮した日本屈指の美しいニュータウンを
つくる為に開発したいと行政に申請

③地元や行政と協議し、南部は阪神間有数の緑豊かで景観の美しいまち、北部はそれ以上の環境
（山と一体化して溶け込む別荘地なみの区画面積と緑の多さ）にするとして地元の合意をとりつける

④開発理念（やまなみや景観にも配慮した日本屈指の理想の永住環境をつくり、宝塚や地域の価値を
更に引き上げる為の開発）が市議会で認められ、開発可能な区域への編入が認められる


山手台開発はこういう経緯だから、途中から宝塚の他の普通のニュータウン（普通のニュータウンも
かなり景観に配慮されている）にすら大幅に劣る開発をして、景観や緑地回復への配慮に欠ける単なる
手抜き使い捨て分譲地を大量に販売する為に山を削る行為は、一切の正当性が無く擁護しようがない。

526さん

見学会行かれたんですね。
坪単価いくらでしたか？

景観や緑、せめて東３丁目と同程度の配慮はしないとね。せめて東３丁目ぐらいは。

>>479さん

私も西4丁目住民ですが、自治会設立後に擁壁の美観を維持できる建築協定（汚れが深刻
になる前に仕上げをするか、コンクリートのままにする場合は数年毎のメンテナンスを
義務付ける）に変更できれば良いと思っています。建築協定の他の部分はそのままです
からハードルはそこまで高くありません。汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁の例な
ども用いて、自分達の住む街のまちなみや価値を守る為の内容であるという理解がすす
めば、多くの方が賛同されるでしょうから実現の可能性はあります。

＞今更素材まで指定は出来ないから、石･タイル･塗り･極端に言えば緑で覆う、と、
＞どれにしても良いと言う条件付きになっても。

それで良いと思います。今のまま大半の擁壁が打ちっぱなしのまま放置されて台無しに
なるのと比べたら雲泥の差です。

宝塚で阪急より山手側は、今後、景観の悪化、道路事情の悪化、治安の悪化による資産価値の下落が顕著に現れてきそう。
阪急&JR南側の平地エリアの方が、これまであまり開発されてこなかった分、将来性がありそう。

本当は、日当たりがいいから東５丁目に住みたかったけど、待ちきれずに別で購入して良かった。
小さい区画にあの高い壁では道が暗そう。

＞530さん

緑地協定などの変更の余地がまだあるのであれば
内容について再考されてはどうでしょうか？

南部の先住民と阪急が作り上げた内容ですので見直しても良い部分は多いと思います
（細かい指定が多すぎる）

擁壁のことで先住民が一丸となることなど有りません、

そこまでの関心は無いということ。

どこよりも景観に配慮し最終的に住宅が山にとけこんで見えるほど緑が多い美しい街をつくる為に
山を一旦削るといっていたのに、それと正反対の普通のニュータウン以下の何の景観配慮も無い
ただの乱開発を山の上でおっぱじめてるんだから、もはや正当性とか議論とかいう次元ではないでしょう（笑）
石使わないと街の景観が確実に醜くなるからといって擁壁に石使ってきたのは阪急ですよ。

先住民は北部のまちなみがどうなるのか、計画人口、交通量の事など、大変高い関心を持っています。

おとなしい住民が多いので表立って文句はいいませんが、北部が小さい区画の大量コンクリ分譲で、幹線道路が
パンクしてバス便や渋滞への悪影響が深刻化したら、さすがに堪忍袋の緒が切れて動き出すでしょう。

また、直接文句を言う住民が少なければ、何をやっても許されるという事ではありません。
市民を裏切った代償は高くつきますよ。
宝塚市の価値や市民の利益に寄与する開発だからと騙して、市民の景観資産である山を使い捨ての
単なる醜いコンクリニュータウンにしたら、阪急グループの信用は失墜しただではすまないでしょう。
特定の地域で裏切っても、関西全体の阪急イメージには影響与えず、いつまでも通用するとは思わない方がいいです。
積み重ねですから。

＞５４５確かに。

途中で幸福銀行が破綻して事業がストップしたからなんて言い訳になりませんからね。

開発区域への編入を申し出た時点での開発理念や市民への説明がちゃらになる事はありません。

まぁ確かに誰かと
契約してるわけでもないから、
どのように開発しようが
正当性とかの議論にはならんわなぁ。
嫌なら出て行けば良いだけ。
変化できないものは淘汰される運命。

阪急オアシス前の、擁壁を白いタイルで仕上げしたお宅、バス道路沿いにもちゃんと植樹していますね。

山手台北部も西2丁目みたいな美しいまちなみにしたいという思いが伝わってきます。

近鉄は、阪急より遥かにまともですね。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html
駅近だから、土地小さくしていい加減な分譲で区画数増やしても簡単に売れるのに
それをやらずにちゃんとまちなみや数十年後に評価される景観というものを考えて
まちづくりをしている。

駅近なのに（あやめ池遊園地跡地）、平均70坪以上で無電中にして、
あやめ池から徒歩6分、学園前から徒歩13分（どちらもフラットアクセス）の好立地なのに
坪40万円台で、ちゃんと景観にもこだわり、無電中化まで実現している。
擁壁もコンクリ打ちっぱなしではなくちゃんと仕上げをしている。
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_30.jpg
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/images/photo_33.jpg
山の上で50坪台の小さい土地を分譲したり、坪40万だと石を貼れないなどと
言い訳している阪急とは大違いですね。