プレジデントステージ横濱鶴見ってどうですか？

二重床ではなさそうです。食洗機は20万円強のオプション。
IHクッキングヒーターはグレードアップ可能(有料)。

立地はけっこういいのに、なんだかもったいない気がするな・・。残念です。

ここの3ＬＤＫ、4ＬＤＫはどれくらいで買えるのですか？？

ここは液状化大の場所です

３ＬＤＫで６５００万円前後ですね｡
確かに高いですが､同規模の駅近の賃貸マンションで２０－２５万円/月なので､そんなものかなとも思います｡

坪いくらくらいですか？

そんなにするんですね。。。

低層階　1-2階ですといくらくらいですか？？

店舗って何がはいるのですか？？

食品関係やコンビニが入ればいいですが、自分が住むマンションならいやですね

ロイヤルタワーと並ぶナイスのニューフラッグシップラインだろう。。駅前で免震、辻堂が第一弾かな？それにしてもプレジデントステージってネーミングは微妙かも。。ゴールデンデラックスみたいで・・プレジデンテ横濱鶴見とかのがよくね？

要望書が集まってないのか販売時期がｽﾞﾚましたね。

人気ないのかなぁ

高いもんねぇ

坪280強の都内並み・・。85平米以上のルーバル付きだと9千万台!!一階の半地下60平米で5千万チョイ!!3千万はおろか4千万台も多分ない・・値引きなんて口にした瞬間、塩まかれますね。それにしても・・高っっァ!!

世帯年収1000万円でもちょっと難しいですね
1200万円以上はほしいところですね

でもナイスって買えなさそうな人にも売ってしまうんだよねぇ

確かに
低金利の試算だけで買えるか買えないかの判断ですよね
最低でも3％
それで尚且つ一人での支払いになったときを想定しないとね

地元で永年ご商売をされている方や医師、ほかいわゆる士がつく方。山の方にお住まいの資産家が将来的に購入。都内の金融関係などにお勤めのWインカムなご夫婦。ご子息を鶴大の歯学部に通わせておられる、地方の歯科医師。そんなとこか??
都内や横浜への通勤、成長されたお子さんの通学、習い事、塾がよいなどには非常に便利な立地。夜道もまっく心配なし。子育てはちょっと難しいかも。。提供公園もなく、幼児が三輪車などで遊べるスペースは皆無。徒歩３分に総持寺の参道があり、愛犬の散歩や子連れの主婦の姿も日常的。緑にあふれてはいるが、公園ではないので砂場や遊具などはもちろんありません。公立小学校は豊岡小だけが昔から越境通学してくるくらい評判がいい。中学校は山側をのぞくとほぼ全校が最凶、最悪です。幼稚園、保育園に関しては詳しくないので誰か分るひと!?

ここの駐車場はいくらなのですか？

あの辺りにはコインハーキングはあるけど駐車場は少ないので何とも言えませんが、周辺の相場並みではないでしょうか。2.5ー3.5千円/月?

固定資産税もそれなりですから
管理費・修繕費　3万
駐車場　2万
固定資産税（月割り）　2.5万

最低でも毎月の返済分　＋7.5万円ほどかかるという計算です

管理費はともかく修繕積立金は、５年くらいすると間違いなく上がりますね。それが普通です。
安いままでいいや。。なんてやってると将来的には南欧の某国のように。
まぁ・・ここを買われる方には些細なことでしょうけど。

豊岡小は親が・・・

ロイヤルタワー鶴見も、もはや完売は諦めたような感じなのに
また鶴見なのに異常に高い値段の物件作ってどうするんだろう。

財閥系ならともかくナイスでは、営業力もそんなに期待出来ないだろうし。

ここは眺望ありますー？

裏手の総持寺の方が高台にあるけど眺望は今ひとつ。そんなに期待できない。
この物件は、眺望より、利便性。京浜東北線は何かと便利。
鶴見だろうが駅近物件はどれも高くて当たり前では。

47さん

駅近はすべて高いは素人すぎな発想です。

その駅、土地、需要　等々

それに応じた値段というものがあるのです。

そこでのバランスがここの物件がおかしい！
となっているのです。

比較出来る物件が無いのが一番痛いところですね。

ここの価格表おもちな方ください

行く時間がなくて、でも見たいので

眺望ありますよ！！中低層階はだめですが、高層階からは総持寺の鬱蒼とした緑と広大なお墓群が一望です。
冗談はともかく・・さすがに地元のniceは分っている。西口豊岡町のプレミアムな価値を・・あの立地なら多少高くても買う人
（買える人）がいることを。豊岡のプラウドはいくら待っても出ないし、待ちきれず二見台を買っちゃった人もいるんだろう。
仕入れが高かったのかな?トポスの解体費込みとか？無理してここを買うか、そのうち並びにできるかもしれないアリュールを待
つか？ただプレミアムな価値ってのはあくまで地元に限ってのこと。しょぼい町ですよ鶴見は。

三信が建設しているのは、マンション？？

賃貸にして利回りきくと思ってる？
まったく資産価値ないよ。
なにかあって転売なんて悲惨だとおもうよ。

良く見積もって220～240だね。
1000万円近くは高い。

後ここって乾式？湿式？

良く見積もって220～240だね。
1000万円近くは高い。

まったくその通り！！
言いたいのはプレミアムな価値というか需要。
いろんな事情から豊岡・寺谷あたりで探してるひと多いんですよ〜。
niceはそれを知ってるから多少ふっかけてるという話。
半分くらいは言い値で売っちゃって、残りはいつものように
さばくんだろうし。
ここ最近は、駅歩10分くらいに戸建ても出てきてるけどやっぱり高い！！
6000万前後。
資産価値だけ考えるとそっちかな。

ナイスの知名度自体が鶴見一帯ぐらいにしかないのかも。
完全に地元の人のみの物件で、他の人は手出し無用のようですね。

なんでこんなに販売時期が遅れているのですか？？

https://www.sumai-surfin.com/producer/rating/re_rate_list_con.php?m=1&...

もう売っちゃってるみたい。

徒歩二分の中古プラウドのがいいな

西友前のプラウド鶴見の中古物件は、何度か住人の引っ越しは見かけたけど、公開された記憶がないね。順番待ちなのかな?待ちくたびれちゃうね。

つてをたよるとか　会員優先とかなかなか手が出せない物件こそ気になるものです

鶴見でさがしていたのですが、ここって夜になると家の前までタクシーが並んでいるところですか？？

まさかですが車寄せはありますよね？？

一通だしタクシーだし車寄せないのはちょっとと思い。

誰か教えてください。

建築データみると鶴見でも3つこれから建設予定してますねー
あせらないでいろいろ見てみるといいですよ

車寄せないねぇ。前面道路がタクシーの客待ちの列になってるね。入居が始まれば管理組合が、カラーコーンなんかで規制するんじゃないかなぁ。契約車なら駐車場のエントランスに乗り入れちゃえるけど、現状だと工事車両も出入りが大変みたいだし、何かしら規制すると思います。そもそもあそこにタクシー並ぶの違反のはずだし。

★プレジデントステージ横濱鶴見について
・立地
　駅から3分→○
　シャルが出来るし京浜東北線、京急線、鶴見線の3線利用可→○
　地盤は強いし免震→○
　眺望は高層階でも難しいし日影も難しい（南向きは自影にて日照時間少ないかも）→△
・価格
　立地に対してはちょっとお高め→△
・広さ
　ナイス物件ならではのコンパクト
　廊下なんてあってないようなもの（廊下は必要ない？）
　収納スペースが特にひどい→×

トータルで考えるとマンションとしては良い方だと思います。

★設備について
余計な共有設備がないのはいいです。

★部屋の仕様について
天井がここはいくつ？？（2450㎜ありますか？）
エコキュートの置き場所はどこですか？
お風呂全体的に狭いですね。

★管理について
マンションは管理ともいいますのでその辺りがどうなのかな？
どうやら店舗も入るようなのでそれにも依存される可能性は有ります。

★施工について
マンションは施工ともいいます。
前田建設！
これは、また、微妙なゼネコンですね。
近くのタワーマンションは竹中工務店だったのに、残念です。
前田建設は最近あまりよろしい話は聞かないので見守りたいです。
免震技術がこれといって特化していることもなさそうなので、
そこはまだ長谷工の方がとも思ってしまいました。

★近隣比較について
この近辺でもこれといった比較対象が少ない為、
値段はかなり強めだと思いますが、無しな物件ではないと思います。
駐車場も駅が近い為いいお値段しますしね（20,000円オーバー）

★資産価値について
どなたかおっしゃっておりましたが、賃貸や転売をするのであれば
ここは難しい（難しいというのは賃貸の値段が高すぎる設定になってしまう、転売は高くて売れないという意味）でしょう。
そういう意味で資産価値は落ちやすいかも知れません。

★免震について
免震での追加修繕費が怖いですし（10年で100万くらいは用意しておかないと）
大規模修繕の際に多くの人は引っ越しを選んでいます。
残された人はその人達のシワ寄せがやってくるので悲惨です。

また免震自体、まだそこまで歴史が無いのでなんともいえないですが、
縦揺れの効果については疑問視されております。
三次元免震なら良いのですが、ここは通常です。
免震構造の関係で建物自体を軽くしなければならないので戸境壁が180㎜しかありません。
三次元免震＞免震＞制振＞耐震　と考えているのでそこの点は良いです。
（タワーでないのに免震が必要かは置いておいて）

★販売について
また、ナイスがどれだけ頑張っても完売は難しいと思います。
ナイスですし(笑)
ここが三菱や野村ならこの価格でも手を上げます！

だから、どうしても買いたい！でもちょっと高い！
という人はおそらく時期をまてば値引きはあります。部屋もある程度選べます。
ただ要望書が集まらないので販売時期がズレすぎです。
どこかのプラウド（元住吉）やブリリア（磯子）みたいですよ。
ここが広告塔だとおっしゃっているみたいですが、建前に過ぎません。

★値引きについて
値引きも10％～15％は見込めます。
口説き方が得意な方はもうちょっといけるかもです。
私は口下手なので10％程度はいけるのかな。


たいしたコメントは書いてありませんがご参考にして頂ければと思います。


一応視野にいれている地元住民より

↑↑
エコキュートって事はオール電化なのですか？

新築物件で値引きなんて無理に決まってると思うけど。
売れ残ってから、ということ？

以下ネガポイント

＊西口といっても所詮つるみでこのお値段
＊東向き低層のタクシー車列による排ガスの影響はどうか
＊西向き住戸の犬の吠え声

＊乏しい収納スペースは、四畳半くらいの部屋ひとつをクロゼット
　として使うしかないかも？
　ただ収納が多いと自然とモノが増えていくのも事実。

タクシーマンションってここですか？

ｗですｗ

以下ポジポイント

＊抜群の立地とその希少性。
（駅前で多少ゴミゴミしてても一歩入れば）
＊購買層から成熟した近所付き合いが期待できる。
（持ってる人は他人に興味がないし、逆に興味を持たれるのが嫌）
＊設備・仕様は我慢できるレベル。
＊銀行が近い。

良いところ
・駅近い！
・駅から道一本はいっているので割と静か
・買い物が便利（西友、もうすぐシャルが出来る）
・免震構造
・飲食店は割とある
・地盤が強い
・名前がカッコイイ
・役所が近い
・銀行近い

悪いところ
・ナイス（四流すぎる）
・ゼネコン（まだ長谷工の方が保障が長いです）
・眺望がない
・値段が高い
・間取りが悪い、狭い
・収納狭い
・部屋が狭い
・戸境壁が薄い
・直床
・TR、納戸が無い
・天井低い
・テナントが入る
・駐車場高い（値上げももちろんあると思う
・食洗機無い
・オール電化の為、床暖房や浴室乾燥が弱い
・周りに高い建物が出来る可能性がある
・タクシーマンション
・公園がない
・所詮鶴見
・子育て環境（小学校以外は酷い、私立を考えているなら問題なし）
・海抜がぎりぎり
・湿度が高そう
・虫が多そう、カラスは多い


良いところは所謂環境だったりする。
悪いところはマンション自体の仕様だったりする。
しかも販売時期がまた遅れてる～～

う～～ん、どうしょぉ

メリットとデメリットがわかりやすく列挙されていてありがたいですね
収納があんまりなく、公園がないというのがネックでしょうか
あとは上を見たらきりがないですから・・・・
収納は断舎利してものを増やさないいい機会かもしれません
騒音と夏の西日対策はしたいところです

７０さん
ほんとわかりやすかったです。
良い面、悪い面どちらかに偏る意見が多いものですが、両方あげていただくととても参考になります。
たしかに、どうしようという感じですね。
良い点も悪い点も決定的な選択条件としては弱いというか、十分というかなんともいえません。
あとは現地と部屋を見てインスピレーションで決めるしかないですね。

足にピッタリあう靴や、体にフィットする服はなかなか見つからない。
自分の体もかわりますからね。体をあわせる覚悟が必要かも。
私は今がタイミングなので決めようと思います。

免震構造は戸数が少ないと…
タワーマンションはだからなりたっていけるのです(^O^)

1階ってここは半地下ですか？
1階の図面を見るとドライエリアがあるのですが…
というと、実質2階が1階（1.5階）のようなものですか？

低層階だといくらくらいですか？

７０さん
確かに普段ちょっと遊べる公園がないですね。でもちょっと行けば佃野公園や三ッ池公園
などもありますし、全然自転車で行かれる範囲ではないでしょうか。
三ッ池公園は広くて、長いローラー滑り台があったりして子供たちが大好きな公園です。
悪い所でナイスと書いてありましたが、大元は国内最大の木材市場経営をしている会社なので
施行がとても丁寧だと聞いた事があります。川崎にあるナイスのマンションに友達が住んで
いるのですが、特に悪い所はないと言っています。

>73さん
お友達のマンションやナイスの他の物件ですが、目に見える悪いところを作る会社はそういません。
ナイスも安普請がモットーで資材を安いのにして、壁紙やフローリング、直床など大きく表れていると思います。
また、賃貸マンションの様な廊下の短さ（デットスペースと考えるのであれば忘れて下さい）、浴室の狭さ、部屋の狭さ、収納の狭さ、キッチンの狭さ、これはナイスならではです。（数々上げていたデメリットは一言で言うとナイスだから、に尽きてきてしまうかもしれません。）
生活をする事を考えて下さい。家族3～4人、ここで永住はとてもじゃないですが、考えられないです。
私はもういい歳で、夫婦二人だけなので、駅近くを探していたところでした。

○周辺の開発予想
この物件は土地用途が複雑な場所に建つため、一見複数の建物が合体したようにも見える。原則的には隣接して、
同程度の高さのある建物ができる可能性はある。南側に隣接した数軒は、まとめて地上げにでもならない限りは
大きなビルが建つ可能性はそれ程ないのでは。東側の鶴大会館はあの立派な建物を壊して、また何かを建てるとは
思えないし、西側のお屋敷郡も一斉に立退いて、財閥デベが鎌倉にあるような低層超高級物件とかを作るのも
現実的とは言いがたい。一番可能性があるとすれば、隣接している黄色のビルだが、敷地を余らせれば15階程度は
可能かもしれないが、そんな意味のないことをやるとも思えない。あとは西友の駐車場がどうなるか？
以上あくまで予想です。

駅近商業地物件には恐ろしい事例もあります＝エコヴィレッジ木場ってどうですか？

西口また何かきますね

二つとも一流デベでから期待できますね！

ここ、値段が少しお高いですよね。
セルアージュさんと比較中です。
免震で大規模なのはいいですが、これだけ価格差があると……。

他の物件では断られたけどここならかえる
年収1200万円頭金0円
5500万円の部屋

意味不明
そんだけ年収あれば、普通に買えるでしょ

30中盤だし子供一人いるからね

何と言ってよいやら…

三角の〇っ〇り寿司はもうなくなったんでしたっけ？（と話をごまかす…）

整形外科はいい病院がありますけどね。

全く話題変わりますが、ここに住んだら石原プロの俳優さんを見かけることもたまにはありそうですよね。ここを選ぶ決定打にはなりませんが。ただ、なんとなく。
日常の買い物で線路の向こう側を利用したい場合、どこを通ったら一番楽に早く行けるのでしょう？総持寺に近い方の踏み切りは渡れない時間帯があったような気がします。

線路の向こうに行くのなら、踏切など使わず、JR鶴見駅の渡り通路を使えば簡単に西口から東口に行けます。
総持寺の踏切は、近い将来、歩道橋を残して閉鎖される予定です。

鶴見に住むなら２国の北側でしょうね

大所帯ですが外観も落ち着いていてけっこう良さそうだと気になっています
周りの環境など確認してこようと思います

案外、不便ですよ、鶴見って。

鶴見ってどの辺が不便なとこですか。
横浜にも近いし、東京方面もまあまあかな～って思っていたので、気になってます。
設備は充実って感じではないですが、駅に近いのでいいなって思っていました。

横浜近い、東京近いって
かなりそういう駅ありますよってｗ

そういうところでしか見てないから視野が狭いって言われてしまうのですよー

マンション買うなら○``○○○``○○○○でしょう〜
社長も人格者だしぃ。。。

頑張れ日本!!

もともと鶴見に住んでいて、西口駅前でマンションを探していたので
結構早めに契約しました。
でも、発売開始時期がどんどんずれていくのが少し気になります。

まずはオールパークス売ってから、プレジデントステージなんでしょうかね。

鶴見は治安悪いとかよく言われますが、
住んでみれば、まあまあ良いところですよ。

ここは単に買い手が集まってないだけですよ
買い手が集まらない、売れない、住人が少ない、
どうなっていくと思います？？

ましてや免震マンション。
毎月の修繕にはそのメンテナンス費は含まれていない。
これはヤバいねー

それよかこれから西口に立つ２つのマンションの方が良いのでは？？

免震のメンテナンス費は毎月の修繕に含まれてるし。
耐震より100倍いいし。

NO.96です。
免震の修繕費は確かに月々の積み立てに組み込まれていますが、
これはほぼ全部の住居が埋まっている仮定での修繕費だったと思います。
確かに、住人が少なければ、１戸あたりの負担は増えますね。。。

「鶴見駅前＋西口＋免震」で探していたので、自分は満足しています。

含まれているんだぁ
免震でかかるお金およそ20年に約2億、約100世帯で1か月あたり8000円
通常の管理費、修繕費込で20000円
それに免震を含ませると28000円
このくらいの金額（70平米くらいで）？？
でないとかなりきつきつか、追加で100万単位のお金請求されるよ？

今どきオール電化ってあり得ないでしょ

時代を読め、って感じ

ガス(笑)
光熱費のかかる、燃える家になんかすみたくないです。

あ、先に
オール電化割引に風当たりがありますが、ガスの機器導入割引も廃止が議論されてます。

ここっていつ売り出すの？

もしかして売らない感じｗ

免震でかかるお金が20年で2億円なんて掛かりません。
101の周辺住民さんは嘘ばっかり。

何か、ナイスさんは他のマンションを売る方に夢中なようで・・・
プレジデントステージはそれなりに目途がたっているのでしょうかね。

売れてない部屋の修繕費はデベ負担だよ・・

ハハハハッ！

ここのネーミング物凄いですね！
プレジデント(社長、大統領)のステージが鶴見ですから


外人からはホワイトハウスにでも住んでるのかと爆笑されますよ

鶴見には大企業の社長や経団連の元会長などが何人も住んでいるから良いのではないでしょうか？

売れ残って矢向の○○○○ータワーズ（別名ガンダム）みたくなったらどうしよう。。

オール電化だから火事の心配はないか？

ロイ鶴も検討したけど、地元育ちで向こう側に住む勇気がない私。

ここで同じナイス物件に見下ろされながらの暮らしを選びます。

プレジデントステージ横浜鶴見ずいぶん出来上がってきました。
タクシーがたくさんとまっている道路側からは全然見えませんが、
西友の立体駐車場側から見ると、内部の様子がよく見えますね。

ここを買うのであれば、隣近所に出来る住友不動産か坂上に出来るアリュール横濱東寺尾にするかな

まずナイスの物件を購入すること事態が理解できません。
ナイス日栄の時代から、訴訟ばっかだったから、本当に地元の人は知っているのが当たり前。
当時から一族経営で近年になって大型物件をどんどんヤルが・・・すべて大失敗。。。

オールパークスはまだ成功に入ります。大手でしたら超売れ残り物件ですが、ナイスでは超優秀物件です。
戸数に対しての販売ペースが常に遅いですからね。
線路向こうのマンションや鶴見市場のマンションなんて完成しても一向に完売する気配すら感じませんからね。。。orz

実際に、場所ダケでしたら今の購入者層から考えたら、駅近で一等地ですね。
坂の上で検討するなんて言ってる人もいらっしゃいますが・・・今の購入者層考えたらアフォ？
誰が今の駅近じゃないと売れにくい時代に、わざわざ駅から離れて坂の上で購入するかね・・・・orz

ココが全然進まないのは、鶴見・鶴見市場の完成済み物件が一向に完売しないため、仕方ないんですよ。
実際に完成する１年以上前から売っている訳だし、それでも残っているマンションなんて、既に検討する人は
ほぼほぼ見に来ちゃってるので、お客さんが集まる物件で人を集めて、そっちの物件にお客さんを誘導していかないと
いつまで経っても完売しないじゃないですか！！


最後に・・・免震でも耐震でも東日本大震災で倒壊しないことが確定しているので、そんなに差はないよ。
気になる人はもちろん免震買えばいいけど、ハッキリ言うけどこのマンションの形状でまともな免震構造はムリよ。
計算上とか表面上では検査ＯＫするけど、こんなイビツな形のマンションでまともな免震は機能しませんよ。

そして、ナイスの最大の弱点は、完成時のマンションのショボサです。
完成予想図やＣＧなどを駆使して良く見せていますが・・・ショボイ。。。
内装に至っては、横浜のデベのなかではクオスに匹敵するダサさですし、その仕様でこの金額はって感じです。


とある設計士より

自宅警備士の間違い？

某所でここの値段は異常すぎる、という指摘がありますね。
鶴見の本来相場からは坪100万ぐらいの乖離がある、とのことですが
ナイスはここは完売させるつもりが無いのかな。

というか・・・８０㎡以上の部屋で月々の修繕積立金が10,000円以下って、どんだけ～～～
１０年後の全体予算不足確定だよね。

どういう強引な修繕計画立てているのか知りたいわー
契約予定の方？　実際に検討している方はかなり突っ込んだ方が良いと思う。

管理費は自社管理会社なので相当金額だと思う。
大手と違って所詮はナイスなので、価格は安く設定されているので、良い点だと思う。

ここ買われた方いますか？免震は聞こえはいいですが、メンテ費がけっこうかかりそう。あと、近くの物件と比べて、1000万ぐらい高いですよね。高くても、それだけの価値があればいいのですが、私にはわからない。。。教えてください

確かにチョっと高いですね。この物件は立地がすべてだと思います。どうしても鶴見で豊岡に住みたいという方以外には、値段なりの価値は見いだせないかもしれません。すぐ近くでは住友物件の工事が始まっていますし、豊岡小の真ん前には明和物件の工事
も始まりました。東口では旧千代田化工跡に、長谷工の突貫大規模物件が今年中にも竣工すると思います。鶴見駅周辺で検討されているなら、もう少し様子を見てからでも遅くないでしょう。

やはり少し高い価格設定だと思います。
自分は既に契約済みですが、たまに「少し高かったかな」と
振り返る時があります。
でも《鶴見駅西口徒歩3分＋免震》は、自分達にとっては
他にかえがたい魅力でしたので、今未契約だったとしても、
やはりプレジデントステージを契約したのではないかと思います。

また、先日入居者説明会にも行ってきましたが、他の住民の方々も
皆さん穏やかそうな方ばかりで、マンションの治安は良くなり
そうだと感じました。人によって価値観は様々ですが、自分は
買って良かったと思っています。

>>118
>>どうしても鶴見で豊岡

かなりニッチな条件に思えますが実は近隣から買い替えを考えている方も多数だったりして、
侮れない物件だと思いますよ。

長く住んでいればこの地の良し悪しも把握しているでしょうから、
悪い点も知っていながら離れないのは何か大きなメリットがあるのでしょう。

それは気持ち的なメリットなのかもしれないですね。
例えば同じ土地だから少しばかり住まいの場所が変わってもストレスにならない、とか。

目の前の道路のタクシー渋滞は、入居後もそのままなのでしょうか。
あれはないですよねえ。

No122さん、ちなみに、70㎡超えの予算はおいくらなのでしょうか？？？私も物件探しておりますが、新築で、駅近で、4千万以下はちょっとないっすね。ロイヤルタワーはそろそろ割引してくれないですかね？