プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

不動産は文字通り一度購入したら身動きがとれない…

動こうとすると、あらゆる諸経費でかなりのロスが発生する。

世間様には周知の事実なので、投資用マンションの営業は異常な営業にならざるを得ない。

ブラックな会社と言われるのも、身内から客からの両面あるんじゃないかな？！

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＞＞６４
投資は自己責任ですよ
退職金がパーになろうとも、空き室になって家賃が入らずローンに苦労しようが、
売却時に３分１に資産価値が目減りしようが、全て本人の自業自得

働く人間も自己責任ですよ
２０代で年収２０００万稼ぐのも、売れずに首になるのも、客に恨まれるのも
全ては自業自得

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例えばの例なんだけど、このサイトの会社によると、
ワンルームの建築費用見ても全く違う。

地主だったら高いコストのマンション建てたとしても、まだ利益取れるだろうけど、
これに土地代が加わったらもう明らかに投資対象にならない。

うまく行けばという前提ではあるけど、
地主の場合、建築費用を５年で回収できる計算になってる。
うまく行かないのが投資の世界では当たり前だから、
これが１０年の回収に延びてもまだ投資とはしては許せる範囲かな。

投資マンションをデベロッパーから買ったバカから見れば凄い利回りだけど、
飲食店でも普通は５年で初期投資費用を回収する訳だから
当たり前といえば当然の計画だろう。

アミックス
http://www.amix.co.jp/landing/

賃貸用ワンルームの建築費用

アパート２５０万
大手メーカーアパート５００万
ワンルームマンション７００万

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2010年築か・・・あと5年ぐらい持つか。

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>>67
何の話？

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2015年には半値以下ってことですよ♡

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プレサンスで検索した中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&pf=...

大阪府内の中古で、Yahoo不動産掲載分だけだと83件ありました。
一番安い売り出し価格は築10年以上経って650万ですから、半値になるのには、15年位掛かるかもね。

けど、投資不動産の中古ってプロが買うから、Yahoo不動産なんかには掲載しないのが普通だから
もっと低い価格で成約してるかもしれませんね。

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値引きMAXの時代

…額面通りの価格で買うアホゥ…

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主要顧客層の公務員とか教職員なんて世間知らずが多いからね。

営業マンが信頼できるとか、上場企業だから間違いないとか、
専業主婦並みの社会性の無さですわ。

２０代の若造に年金対策や保険対策と言われて、
手のひらで踊らされる。

ホンマ、ええ金脈ですねｗ

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少子高齢化とともに都心に集中するんですよ。
今の時代はね、３０平米ぐらいのお一人様用が絶好調ですよ♪
２５平米以下は厳しいけどね～。

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少子高齢化万歳！！！ですよｗｗｗ

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東京都心は、駅から近ければ、そんなに売買価格も落ちてないから、
何かあって売る時もマシだよね。

不動産投資は２５年以上の長期投資が前提だけど
いつでも売れる状態に無いとリスクが大き過ぎる。

逆に、大阪とか名古屋なんて、市内中心部でさえ売買価格の下落も激しいから、
地方で投資するなら郊外で駅から近い築２０年以上のアパートへ投資した方がマシじゃないかな。

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確かに。都心部で築5年したら大体、1/10は恒常的に空きがありますね。
その上、新築が大量に供給されてたら太刀打ちできません。
そもそも、1カ月に5～6万円の程度の収入であれば、初期費用にかけられるのはせいぜい500万～600万程度ぐらいだと。
後々の処分費用も考えるとそのぐらいだと思います。

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>>42
プレサンス大阪城公園パークプレイス、3月15日時点ではありましたね。
東向き角部屋：870万円、分譲価格の半額とは言わないまでも、8/15ぐらいですか？！
確かに3月31日時点での家賃相場・空室率を考えると早め損切りに踏み切ったのでしょうか…。
気になるところです。

870万でも高い買い物ですがｗ

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中古を８７０万円で買いそびれたんですね。可哀相。
でもあそこはＥＶ１基しかないから、ラッシュ時には大変ですよ。
それから内廊下が真横に一直線！昔の団地みたいです。
なので、玄関からの出入りがフロア（１６戸：２～８階／８戸：９～１０階）すべての人からわかります。
でも築浅だからまだまだ綺麗ですよ。

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870万でも計算上大損

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成人病センターに大規模なマンションができたりするとあそこはキツイね。
ＰＰ：８７０万角部屋ならまだ買いだと思いますよ。
おそらく２０１５年に７７０万で買ってくれる人がいるはず・・・

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かなり詳しいですね
買う寸前までいきましたか？
プレサンス大阪城公園パークプレイスってマンションは論外ですね。
理由は、土地柄です。東成区、そして森之宮駅は全く魅力がありません。
福島区、北区は無理でも、せめて西区か中央区じゃないと入居者の募集は年々厳しくなると思います。

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やはりEVと内廊下の問題が多いのでしょう。120戸以上あるのに、EV1基って、なかなか来ないです。

プレサンス大阪城公園ＰＰを考慮するなら、谷町四、谷町六、長堀橋、心斎橋、松屋町、日本橋あたりのプレサンス物件を探した方がいいよ。
築10年でも賃料次第で、お水系の人やその裾野関連の方々が借りてくれる。追い出されるのが怖いから、振込みもしっかりしている。（ここポイントね。）
森ノ宮は真面目なリーマンが多いから北摂や堺市から延々と通ってくる人も多い。投資するならもっと内側！

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80 82…… 正気ですか？ （ぷっ）

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>>83
もしかしてプレサンス買っちゃった系ですか（ププッ）

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2010年築　で1500万円
2012年3月で870万円
2014年3月でXXX万円

ちなみに2011年東日本大震災

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>>82
どこの投資マンションでも、利益を出す方も損をする方もいます。
でも、新築で買うメリットがありません。
もちろん、銀行のアパートローンでほぼ全額を融資してくれることや
それに付随して団体生命信用保険が付いていることはメリットです。

でもそれって、本末転倒だと思います。
だって、投資として利益が出ないと意味がないし、
金持ちの資産分散の一つで不動産に投資するにしても、
もっと良い方法がありますから。

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東日本大震災みたいに、天災でマンションが潰れて本人も死んだら残りのローンもちゃらで、
親族が残った土地を売って所有区分割合分のお金を貰うならまだいいけど。

建て替え決議されたら建築費負担しなくちゃならないし、半壊とか中途半端に壊れたなら修繕費掛かるだろうし、
一番最悪なのは、本人が生きててローンを払い続けて、さらに建て替えとか修繕のお金を追加投資
しなくちゃならなくなったらもう終わりじゃないの？

それが自分の住む家だけじゃなくて、投資物件を何件も同じ地域に持ってて
全部の建て替え費用考えたら凄いことになりそう。

築３０年とか老朽化したマンションの所有者が引っ越したくて売りたくても値が付かなくて売れないって
ニュースでやってて、何でかっていうと管理費と修繕積立金と大規模修繕の一時金が掛かるから
持つだけで損になるからって。

東大阪とか堺にいったら、築２５年以上の７０㎡以上のファミリーマンションが
５００万とかで売ってて、そんなに安いのに家賃は６万以上するけど
管理費と修繕積立金が高いから、手取り儲けの家賃は３万以下だったりする。

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中古か収益か知らんが、プレサンス大阪城公園パークプレイス
プレサンス傘下のルプロが870万で角部屋を仲介したのは確か。
これが一つの基準になるでしょう。
ただし、この物件の場合、上層階ほどEVの件が噛んでくるから、2階～4階の下層階の方が価格が高いのかもしれない。

PS：検索エンジンで調べると2階で1300万円台で売り出している。
870万円出されてビビったでしょう。

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＞＞８８
内部者？
なんで、その会社がその金額で売りにだしたって解るの？

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内部者じゃなくてもマンション投資家なら毎日サイトを巡回してますよｗｗｗ
当然、仲介者としてルーム・プロが公開されていました。以上■

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察するに、周辺好材料が出たのを契機にうまく売り抜けたのでしょう。
一瞬の技、さすがプロ中の（ル）プロでした（笑）

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明らかに儲からない 犬小屋マンションを何千万もだして買う人がいるのが信じられない

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犬小屋ではないけど、たしかに内廊下見たらブロイラーみたいな感じです。
何千万も出す人は居ないですよ。価格交渉してせいぜい１Ｋで７～８００万でしょう。
＋諸経費を考えれば８００万で売れればかなりおいしいです。
逆に買うのは７００万以下で買えればおいしいです。
勿論、駅近物件で、土地柄が良く利便性のいいところでの話です。
それ以外はそもそも投資不適格ですから。

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＞＞９０
サイトに成約価格なんて載ってる訳ないだろ
近畿レインズでも見たのか？

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成約価格？

言い値８７０万円から考えると・・・

指し値６５０万円ぐらいか。

８７０×０．８＝６９６万円程度かなぁ。

知らんけどｗｗｗ

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２０平米では…しゃあないね♡
寝るための８７０万（笑）

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新築で購入したオーナー様は、死にたくなるだろうな

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＞＞９７
新築で買った場合は、団体生命信用保険がついてるからね。
もし、その中古を買った後に死んだんならローンは免除。
相続した子供が売却したんなら、生命保険と同じで得してるんじゃないのかな。

俺だったら８００万の生命保険なら掛け捨てで月２０００円払うけどな。

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>>97
震災前だから勘弁してあげなさい。
増税前の駆け込み需要に一縷の望みがある。
ジサツは良くない。

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投資マンション持つ理由は、節税対策が一番の魅力だろう

物件価格、必要経費、家賃収入によって違うだろうが・・・
仮に、

年収１，０００万
年間所得税・住民税　年８０万

節税額　年２０

色んなケースがあるだろうが、年２０万説明しても３０年で６００万の節税
でも、６０才定年で３０才で１，０００万あるっていったら医者くらいだよな
普通は、４５才とか５０才で１，０００万くらいだから節税効果は余り期待できないよな

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30年で600万節税しても 30年後の資産価値は、ほとんどないでしょうね 申告が赤字だし、資産価値もないから他の資産価値のある投資物件も融資で買えない。新築で購入した愚か者はどうやっても身動きがとれず終了 中古を安く購入したとしても つまらない投資

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世の中にこれだけ投資不動産情報がある訳だから
儲けてる会社や個人だって絶対いるはず！

どうやって良い品物を見つけるのか
その目利きが必要なんだろうね。
プロではなく素人でも目利きになれるだろうか。

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悪いことは言わない。
止めときなさい。
このご時世。

既に世界に災害列島と露呈している上、事態が悪化し続ける福島第一原発の放射能汚染。下手に動くよりはじっと現金を貯めておきなさい。

マイナスよりゼロの方が悲壮度は少ない。

PS：災害列島という単語は報道ステーションで使用されていた。

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■はじめから提携先のローンを組んで定価で購入する人は稀。
■現金で一括で買うことで、多少の値引きを引き出す人
そして、都心の前線基地として・節税目的として購入する人
（フリーター医師が多い。）
こういう人々が本当のネギカモｗ

PS：営業マンとは多少口論になるぐらいの交渉をした方がいいですよ。
彼らは口論よりも上司からの叱咤激励で感覚が麻痺してますからねぇ。

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カモネギｗｗ

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今、心斎橋NEOとか造ってるね。
かなりのペンシル型だけど…空き地があればどこでも建築するイケイケドンドン精神には感服するわ。

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それだけ利益が出るからでしょう。

この会社の建ててるマンションなんて、どこの建設会社でも作れるような水準でしかない。
この会社のマンションがある土地も、不景気の今なら買い手市場で幾らでも転がっている。

この会社が凄いところは、その２０㎡のワンルームマンションを分譲マンションとして
全て完売してる事実につきる。

しかも、営業方法が電話営業という時代遅れだが、もっとも高い効率で営業している。

つまり、誰でも作れてどこにでもある商品を誰でもやってる営業方法で莫大な利益を出せてる。

小さい会社だったら、極少数の優秀な営業マンがいて経営しているという図式だが、
この会社はそうじゃない。
新卒から採用して優秀な営業マンに育てているので層がかなり厚い。
一番の動機は、２０代で年収何千万も稼げるというお金の世界だろうが
どんな動機でも勝てば許される世間だから働き甲斐もあるのだろう。

今のままいけば、数年後には東証二部から一部に格上げできるだろう。
ここの投資マンションを買うより、株を買った方が低リスク高リターンだと思う。

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一発不祥事が起こると、ヒューザーみたいに蒸発させられるから株もほどほどにね。

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ヒューザーみたいなゴミ企業と一緒にするのはおかしくないかい？
ヒューザーは上場もしてないから透明性無し。
ここは上場してるから、最低限の情報公開はしてるだろうし。
それに年商はヒューザーの３倍で３００億超えてるし。

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ところで・・・既に売却先が決まっている物件を格安で一般公開して、人が適度に群らがってきたところで『あの物件は売れました～♪次のためにアンケート用紙に記入をお願いします～♪』

・・・的ニュアンスの不動産業者がいましたねｗｗｗ

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ゴミ企業か。
まぁここも大手からみたらゴミ企業なんだが…。
ヤドカリならいいが、実際に購入するAHOがホントにいるんだねェ。

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ＩＲ情報見れば、何戸売れてるか解ります。
凄いですよ。

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HPにもある通り供給戸数No.1です。
正攻法で成功した数少ない優良企業。
世界にも通用する企業です。

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日本の中の代表的企業３つ挙げよと言われたら…

トヨタ、ユニクロ、プレサンスコーポレーション

だな。

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三菱地所、森ビル・森トラスト、プレサンスC.

これで１，２、、３フィニッシュでしょう。

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オーナーの方が全然でてきませんが… 夜逃げしたのかな

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プレサンス コーポレーション
http://www.pressance.co.jp/ranking_page.html

２０１１年／１９８５戸で全国８位は凄いな。

もちろん、ほとんどはワンルームマンションだろうから、
１戸１５００万とかで価格は安めだろうけど、
それでも７５㎡のマンションが３０００万で売られてるのに、
２０㎡のマンションが１５００万とかだったら利益凄いと思う。

去年だけで、何百人か何千人かがワンルームマンションのオーナーになったということだもんな。

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↑それだけ騙される馬鹿がいるんだよ。

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始めよう投資マンション
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1214062566/

不動産投資始めたいんだけど５
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1324291098/

自己資金５００万円からの不動産投資出来ますか
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1177170563/

投資用ワンルームはいつまで持つのか？
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1281608220/

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中央区のプレサンスもうイラネ
と思う今日この頃

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プレサンスやエステムが建てば建つほど少子高齢化を実感する（笑）

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ある意味、反社会的勢力ですね…

逆かな？少子高齢化が進むから需要がある⇒必要悪で建設する…

まぁもともと経済成長率が鈍化している中での少子高齢化だから厳しいねぇ。

中堅、大手、零細、どこも厳しいね。社員さん上司の愛のムチに負けずに営業頑張って下さいね。

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プレサンスマンションの駐車場のセキュリティをもっとちゃんとして欲しい・・特に大阪市・・
防犯カメラだけでは悪戯する輩が多い大阪都心部は特に。

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最近、車もおちおち止められない。
屋内立体ぐらいか？！
ときどきでかい石を投げて来る社会不満分子もいるから繁華街あたりは気を付けた方がいいかもね。

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築10年はOUT、25㎡未満はOUT
これ基本ね。

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クローゼットや脱衣所にもよるけど２４平米で・・・。
クローゼットは大きいほうがいい。脱衣所は一人暮らしなのでなくてOK.

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エスリード西本町あたりがお勧め。
２LDKで２０００万円でいける。
諸費用で＋αだけど、中途半端なところよりは客付けが早い。

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ワンルームはね…
経済状況が厳しいから千里や奈良の実家から通ってる奴が多いから、新御堂や中央大通が混む。
経済状況が上向きになれば値上がり益を期待できる！！！！！！！！！！！！！

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中古マンションが半端なく出てるね…不況？リストラ？事故物件？

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事故物件とかは一人賃貸で入居させれば末梢できるよ。
次の入居者には知らせる必要がない慣習となっているからご心配無く。
確かになんばや心斎橋、長堀橋、日本橋なんかお水系の人での事故物件とかは多いような気がするけど、投資には関係ない。
実際に、事故物件に住むのを職業的にしてる感じの＊＊＊もいるぐらいだからね。

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森ノ宮中央１にも森ノ宮中央２にも新築賃貸がデビュー予定ですね。
交通の便も南口にも近く、何より中央区。
中道のエスリード&プレサンス&エステムは壊滅ですね～（笑）

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>>134
あそこは＊＊＊地区
んでもって、大阪城公園PPとなると、カプセルホテルをほうふつとさせる1フロア16室のブロイラー型構造。
悪いことは言わん・・土地付きの物件にしなさい。

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大儲けしてるオーナーの皆様 是非体験談をお聞かせ下さい 遊んで暮らせるほど儲かりましたか

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>>140
凍死家は大部分が昇天しました☆

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>>139
エントランスと外壁だけはかなり気合が入ってますね。
個性ないけど、きらいじゃないよ。
飽きられないように注意しな。
あとできれば30mぐらいの固定杭をお願いしたい。
エスリードでさえ、玉造の物件は地震対策してるぜ。

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リーディアの完全勝利でしょう。
AHOですかPPオーナー。
自らの首をしめてるようなもん。
まずは1列配置のブロイラーから直さないと。
それから傘収集家が多いねｗｗｗ
どっから持ってきたんかしらんけど。

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大抵、まともな地震対策など取られていない。
建築基準法を数値的にクリアする最小限のコストでOK.
なので人に賃貸させる。
自分で住むのは＊＊＊な奴か、客付け出来ない愚かな弱小オーナーだけ。

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それでもプレサンスは儲け続ける。
年収1000万以下の庶民には用は無い。
いね。

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だ～か～ら～700万ごときでは自滅するからやめとけ。
せめて純で1000万確保できる余裕がほしい。

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【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

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1600万円ならお安いものですよ。
3.11前は2500万円くらいで売り飛ばしていたでしょう。
ちなみにジョイスは本町橋・・暗い所にありますね。
もう少し明るいところにあれば良かったと思います。
単身男性向けマンションの典型例ですね。
女性にはちょっと抵抗がある立地です…。

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心斎橋ルティアも高速の下＆歩道無＆交通量多い＆暗い
の駅近（といっても松屋町）物件
私から見たらクズ物件（笑）
あなたから見たら、ピカピカの最高の物件

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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谷町アルファもやや暗い…が、本町ジョイスほどではない。本町ジョイスはリアルに暗い。

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本町フィリアは？
あと、堺筋本町徒歩2分ぐらいのやつ・・東本町だったか？

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>150 売る時は500万位では
キャッシュなら破産はしないでしょう
運が悪かったと思ってあきらめて下さい。

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↑
これだけがすべてと思ってる君がかわいそう･･･
どれだけ眠っているか･･･不動産業をやっていればプレサンスの＊＊＊具合がわかる
もちろん、プレサンスだけじゃあないけどね★

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NIPPOコーポレーションの地震対策は凄いらしい。

ほぼすべての物件で、堅い地盤層までに至る３０ｍ〜６０ｍの杭を高密度に打ち込んで地震対策をしているらしい。真偽や詳細はあまり聞かないが、見えない部分で努力しているんですね(^o^)

※悪いことばかりじゃないと思いますよ。

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>>159NIPPOコーポレーションの地震対策は凄いらしい。

ほぼすべての物件で、堅い地盤層までに至る３０ｍ〜６０ｍの杭を高密度に打ち込んで地震対策をしているらしい。真偽や詳細はあまり聞かないが、見えない部分で努力しているんですね(^o^)

※悪いことばかりじゃないと思いますよ。
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すごい・・・凄すぎる。
だ・か・ら、プレサンス物件は高級高額商品なんですね。
なかなか３０ｍ以上のくい打ちするマンションはスーパーゼネコンだけだと思っていました。。。

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