シティタワー神戸三宮（旧称・神戸三宮タワーマンションプロジェクト・三宮東地区再開発基本計画）パート２

エントランスやロビーの質感はホテルのようですね（パンフ参照）。友人等を招待するのにそれだけでも高級感が伝わりますよね。

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三宮駅東側は今はイケてないけど、場所自体は一等地。将来性は高いと思いますよ。神戸市景観条例によってこれより高いマンションが建つ可能性も低いみたいですし。

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今年度中にも建て替え案が出ると言われてるJR三ノ宮駅。
三宮のこれからは楽しみですね。
今はJRの東改札は中央と向き合ってるけれど、建て替えになったらもう少し東に移動にならないかなあと期待しています。
阪神もそうなったし・・・

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JRの建て替え案って今年度中に出るのですか？今、東口改札口の増設や付近の改装をしていますが、建て替えってどうゆうことでしょうか？

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今年1月の神戸新聞です。
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0003716108.shtml

改修される部分は建て替えでも使われる部分なんでしょうか？
どうなんでしょうね？

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駅舎改修は17億円をかけて、今年度末にかけて行っているみたいです。
三宮ターミナルビル建て替えは、新しくなった大阪駅の状況を確認しながらの検討になるのではと思います。敷地が狭く、建て替えプランが立てにくいのと、大阪駅に影響が出るのを懸念してるのかもわかりませんね。
しかし、建て替えは神戸市から打診しており、近い将来なされるのではないでしょうか（阪急含めて）。ですので10年後15年後の資産価値を考えた場合、このタワーマンションはありだと思います。

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契約しましたよ。一部ローンを組みましたが、、、。老後はこうゆう便利な場所がいいので少し若い内から住んでみます。住み替える余裕も今後はなさそうなので。

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↑
それは正しい選択かも。最初はずっと住むつもりで子供最優先で買っても、20年経てば状況変わりますからね。その時にいくらで売れるか考えてから買う必要があるのかもわかりませんね。

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戸境壁は、二重壁ですよね。
営業さんは、二重壁だから、音が響きませんと説明していました。
しかし、二重壁は太鼓現象で音が響くと本で読んだことがあるのですが、大丈夫なんでしょうか？

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戸境壁は、二重壁ですよね？

住戸内の間仕切り壁は、遮音に配慮し、プラスターボードを2重貼り。
隣の住戸との間には、耐火性・遮音性に配慮した、厚さ138mmの乾式耐火遮音壁を採用。

住戸内での一番大きい音は、爆発等の事故を除けば、ドアを閉めるバタン音でしょう。

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ピアノは聞こえるよ

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家のタワマン、天井含め二重構造だけど
話し声、歩く音すべて聞こえますけど。
あまり期待しない方が…。

一軒家のように外壁２枚無い限り聞こえるんじゃぁ？

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二重床だから騒音の問題が少ないとかじゃないみたいです。
二重床だとリフォームする時に、水周りの移動も出来ると言う
メリットがあるようです。

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↑
結論、二重床って良いってことかな？

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騒音については、このマンションはそれなりの対策はしていますが、完全にシャットアウトするのは無理だと思います。人によって感じ方も違いますし、後は楽器やピアノなど、住人のマナーにより左右されるのではないでしょうか

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話し声が聞こえた方が安心しない？

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よく吠えるペットはやめて欲しい

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このマンションで許可されているペットには、サイズ規定があるので、大きい鳴き声はしないと思いますヨ。
CATVが室内に導入されているようですが、J-Comではなく、eo光だった。
どっちが安いのかな？

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どっちが安いんでしょうね？マンションの規模によって値段も変わるって言いますし。比較は出来ませんね。ここはeoですが、ネットだけだと月1700円程だったと思います。

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音に関してですが、現在大阪市内タワマン2重床2重天井に住んでますが、さすがに話声は聞こえないですよ。喧嘩中のどなり声とかは別として。ただ踵落としの足音は結構気になりますね。これも上に住まわれる方の意識次第ですが、なかなか気付かない方が多いようですね。

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956さん、大阪市内のタワマンにお住まいでこのタワマンも契約されたのですか？投資用か自宅用かどちらですか？自宅用だとしたら理由を教えていただけたらと思います。現在タワマンに住んでてもこのタワマンは魅力ありますか？

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話は変わりますが、40Ｆ以上は完売かな？
ＨＰのインフォーメーションから、40Ｆ以上の案内が削除されてますね。

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完売したなら驚愕でしようね。海外生産シフトで
国内空洞化が加速しつつあるなか神戸製鋼所も海外移転の布石として４０００億円で工場移転をするみたいです。

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ほぼ完売じゃないですか？先月末くらいで、残り20戸程でしたよ～。土日はお客様の予約状況もいいみたいですし。
問い合わせしてみてはいかがですか？

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40階以上の完売はあながち嘘ではなさそうです。思ってたより好調ですね

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お金持ちが多そうですね

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庶民ですが買いました（笑）タワーマンションで40階以上の3LDKで4000万円台前半からある所は意外にないのでは？
ハウスメーカーで土地から買ったら普通に4500万円くらいしますしね・・・

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一戸建ても考えてますが、ハウスメーカーさんが開発したニュータウンでは建売でも4000万くらいします。広告やＣＭ代＆ブランド代かな？利便性はさほど良くないのに。修繕費も結局貯金しなくちゃいけないし。
四人家族で今後増えることもないから最初からこうゆうマンションもありかなって思ってます。契約された方でファミリーはいらっしゃいますか？

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高級庶民ですが買いました（笑）タワーマンションで40階以上の3LDKで4000万円台前半からある所は意外にないのでは？管理費や修繕費や固定資産税等など合算すると８０００万円の戸建てに相当しますよね。
ハウスメーカーで土地から買ったら普通に4500万円くらいしますが固定資産税管理費がない分結局安い訳ですが・・・

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965さんに質問ですが、
ハウスメーカーで土地から買って家を建てた場合、固定資産税が無いというのは本当ですか？

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売れ残りの代名詞のシティタワーでかつ線路沿いでも安ければ売れますよね
戸建ても固定資産税かかりますよー

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大阪のシティタワーは、耐震構造物件、外廊下物件、へんぴ物件など多彩ですからね。
それから比べると、ここはいいんじゃあないですか。すみふの、完売させるぞという意気込みが感じられます。

それと、８０００万の戸建と４０００万代のマンションの総費用が同じというのは、ありえませんね。
どのようなシュミレーションをされたのでしょうか？戸建ては固定資産税管理費がないと書いているので、
戸建ては、買ったら、後は維持費がかからないと思っているんでしょうね。

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タワーマンションは固定資産税が割高だと思いますが
普通のファミリーマンションがよく無いですか？
年間固定資産税6万円以下じゃないと家計が破綻しますよ。マンション駐車場金額も1.2万円以下じゃないと家計が破綻しますよ。

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固定資産税6万は安すぎじゃ・・。
自分の家計には年間30くらいはぜんぜん平気ですね。
ただシティタワーは１０年に一度くらいの割合で60~100万の一時金を追加で取られるところがほとんどなので
気になる方は聞いておいたほうがいいかもしれませんね。

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969さんの予算では郊外の物件しかないですね。
でも、そのような人がなぜ、ここに？

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969さんは暇なのでしょうね（笑）。シティタワー神戸三宮は他のシティタワーみたく10年ごとの徴収はありません。災害など突発的な事がなければですが。
あと、戸建は壁や屋根のやりかえが定期的に必要になりますが、結構な金額がかかりますよ。あと、一般的に光熱費は戸建の方が高いです。更に駅近マンションは車は必要ありません。余裕がなかったり必要がなければ売ればいいのです。そういった選択がしやすいのもこのマンションだからですよ。車の維持費、バカになりませんから。

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同感です。一戸建ても悪くはないですが、老後を考えるとマンションでしょ。車の運転が不安になり手放す可能性は高くなります。通院や買い物等、利便性を重視したくなります。家族数も減り広い2階建ては必要なくなります。セキュリティ面が気になります。人口減により一部人気エリアは別として土地価格は下がっていきますので、資産価値はあまり期待出来ません。現実問題老後は少し田舎でのんびり～、とはいかないみたいです。
それでもずっとそこに住み続けるって人は、一戸建ては良いかもですね。二世帯住宅で関係がうまくいけばそれもいいかもです。駅から徒歩10分圏内に一戸建てがあるのもいいですね～。

少なくともこのマンションは利便性がバツグンにいいです。マンションを考えてる人には良い選択だと思います。

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>>972
ここだと車要らないから手放すって人はそこまで多くないと思いますよ。
だから駐車場が300台以上の駐車場が必要なわけで。
それと、ここは一時金が発生しないって本当ですか？
積み立て費の金額考えるとどう考えても結構な一時金取らなきゃ維持できないレベルなんですが・・・。

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車が必要ならそれでいいんじゃない？駐車場は埋まる方がお金集まるんだし。修繕費は契約したら最初に40万程要るみたいだけどその後は契約上はいらないみたい。心配なら確認してみてね。

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契約上って・・・。
後から必要といわれれば払うしかないし、ここの積み立て費だと足りるとは思えないけどなぁ。

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そうゆう事は直接住不に聞けばいいじゃないですか（笑）推測で話するのはやめましょう。

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築１５年後大規模修繕時に住宅部理事会で修繕費の値上げを決定したら従うしかないですよ。

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毎月平米単価でたった１００円以上値上がりするだけだから安心しました。

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978さん。それは、このマンションだけの話ですか？

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このマンションを検討してる方へ。お金に関する事は住友不動産へきちんと確認しましょう。契約された方の意見、業者かもわからない人の意見、このマンションにケチつけたい方の意見等、色々ありますがどれが正しいかわかりません。自分で確認するようにしましょうね。

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管理費や修繕費が値上がりするのはタワーマンションなら当たり前の事実ですが、物件引き渡し後関連企業ファミリー企業が管理、修繕業務に当たります。
相見積もりもあまり無く、資産価値低下を防ぐ為にも関連企業の言いなりに管理組合はなっていきます。

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なるほど均等積立方式同様修繕費総額を算出し、購入者の当初月額負担を軽減するため一時金を集めて、一定期間8年ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式を採用してるのか。

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修繕費について、管理規約では、例えばとある3LDKの部屋の場合
【入居時381300円・1～5年目は月6400円・6～10年目は月11100円・11～15年目は月15800円・16～30年目は月20800円】となっており、一時金（積立基金）は最初だけです。
マンション全体でみると、最初の一時金（積立基金）だけで2億7648万円集まります。月々の修繕費も1～5年目は毎年4608万円集まります。6～10年は8064万円、11～15年は1億1520万円、16～30年は1億5145万円という感じです。
30年間のシミュレーションによれば、ほぼ毎年どこかしらの修繕が必要で支出されていきます。例えば12年目の大規模修繕で7億8330万円を支出した後の残高は7126万円、15年目の2億4221万円支出後は1億7087万円、20年目の4億1797万円支出後は3億5977万円、24年目の9億6229万円支出後は－880万円ですが翌年は＋に転じます。みたいな感じで30年間のシミュレーションは行われてますよ。参考までに

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訂正です。最初の一時金（積立基金）で集まる金額は2億3040万円でした。スミマセン

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丁寧にありがとうございます。妬みからくる適当スレが多くて、、、修繕費は突発的な事態や消費税の上昇でよめないところもありますが、それはほかのマンションや一戸建て住宅でもいえますよね。消費税が上がってから買うのも大変。30年先までの修繕計画があり安心しました。購入に踏み出せそうです。
ありがとうございました。

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現地も30階まで上棟しましたね～。
なんだかワクワクします

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契約もしてないのに修繕費でも好き勝手いうバカが多いね（笑

本当に完全が待ち遠しい。

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先日、現地を車で見学して来ました。
こちらでも散々語られてきたことですが、周辺環境は想像以上でした。
狭くて一方通行の道は自転車だらけ、駐輪も容赦なく両側にぐしゃぐしゃ停めてるし、車が来ても平気で避けずに歩く人達がうようよ、赤ちょうちんがあっちにもこっちにもぶら下がってて、じゃりん子チエの世界を思い出した。
もう決められた皆さん、別に気にならないですか??

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まあ、今までの地域性を「再開発」していくのがこのマンションの役割なんだから、
現在の雑多な感じは、当たり前っちゃ当たり前でしょう。
そういう既成概念よりも、新しい感じを好む人達が住んでいくんじゃないでしょうか。
それと個人的には、静かな環境もにぎやかな環境も治安の面では一長一短あるので、
あんまり変わらないと思ってますが。

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確かに周辺はごちゃごちゃしてますね。だから一等地でも比較的安い価格で購入できるのだと思います（再開発ってゆうのもありますが）。
逆に将来が楽しみな地域だと思いませんか？。神戸市も東側の活性化に力を入れてますし、阪神も東口を新設工事中です。JRの駅舎建て替えの話も出てます。長い時間をかけて周辺環境は変わっていくのではないでしょうか。

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契約した人は、一度は現地を見てるのではないですかね。見てない人は、別の価値観【神戸市最高層・利便性・住不ブランドなど】で決められたのではないですか。
周辺環境は変わるもの。建った時には良くても悪くなる事もある。でも、駅からの距離や建物自体の魅力は変わりません。それでも価値観の違いで周りの雰囲気が受け付けないならお止めになった方がよろしいかと

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No.989 物件比較中さん
先日、現地を車で見学して来ました。
こちらでも散々語られてきたことですが、周辺環境は想像以上でした。

軽自動車？外車じゃないよね。外車なんて無駄だと思って買えないでしようね。タワーも同じ、無駄なんですよ庶民には下層民にとって年間固定資産税３０万円以上なんて払えないし、管理費修繕費駐車場代6０万円以上は夢の世界じゃないかな？
更に高額住宅ローン借りる事ができますか？

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私はハッキリ言って庶民です（笑）広い部屋ではないので固定資産税も20万円強 です。正直10年間の住宅ローン減税も後押ししてくれました。だからお金持ちだから買うとかではないとは思います。
ただ、内容的にケチをつけたいだけのスレはどうかと思いますよ。腹立たしいです。

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固定資産税は70平米で20万くらいでしょ。
土地はそんなに高くないし持ち分小さいんだし。

逆に岡本とかは高いですよ。
容積200までが大半だから。

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ウチは固定資産税は20万円程で、10年間はローン減税で相殺されます。

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住民税が２０万円？
課税所得金額が２００万円？
ローン減税は？

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ローン減税額が２０万円なの？

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993さん
外車は、、何度か買ったことありますけど、軽自動車はまだ買ったことないです。
なんで外車は無駄だと思うと思ったの？？
むしろ無駄使い大好き、無駄に格好いいデザインとか大好きですよ（笑）
ここはホテルライクなタワマンだけど、下駄履きで気軽におつかいでも行けそうなところがまた魅力なのかもしれませんね。

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1000スレいただき！って思ったら違うかった。。。
契約された方、あと３０分したら｢来年引っ越しだ～｣と言いましょう。

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お～！
1000スレだった（笑）

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999さん
このマンション買います？検討中ですか？

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ホテルライクな暮らしを満喫するには、
現金で購入したとしても毎月の固定費が8万以上。
購入者は各業界での成功者ではないだろうか？
検討中な方は払える実力を持っている。

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↑
別にホテルライクな生活はしなくてもいいですけど（笑）
色々な考え方はあってもいいと思いますが

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999さん
このマンション買えます？検討中ですか？

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実はこのマンション、元々はそれ程興味なかったのですが、ここにするようすごく勧めてくる人がいて…一応検討中です。
正直、めっちゃ欲しい！要る！とまでは気分が盛り上がらないままダラダラとここまで来てるんですが。
そろそろ決めないと後悔することになるんでしょうか？

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なるよ！覆水盆に返らず！

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999番さん
その勧めてくれてる人は、勧める理由についてなんとおっしゃられてるのですか？

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999さん。
何でもって後悔するかですよね。人により価値観は違うので。利便性や、市内最高層、日本最大級の免震装置の採用による安心感、将来楽しみな地域である等、魅力は多いです。
でも買う必要性を感じない、現在の周辺環境が不満等であればやめられた方がいいかもです。

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後悔すると思います。なぜなら私は後悔したくなくて買ったので。。

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999番さん、こちらも友人の奨めで契約しました。最初からシティタワーに興味があったという点ではちょっと違いますけど。奨めてくれた人は6年程前にタワーマンションを購入したんですが、別にお金持ちではなかったので頑張って買ったみたいです。同時期にこのマンションが出来ていたら絶対買っていたと悔やんでました。友人は三ノ宮駅に近いとゆうところが良いと言ってました。理由それだけ？って話だけど

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だいぶ出来てきましたね。周りに高い建物があるせいかまだ３０階くらいですがそんなに高く感じないですね。これからが楽しみです！

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三宮や元町周辺でなければ40階くらいなら相当高く見えるでしょうね。三宮周辺で目立つにはやはり190㍍の高さは欲しいですね。
たまに現地を見るのですが周辺のビルと高さ較べしてしまいますね。あとは自分が住む階を想像してしまいます（笑）

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190㍍は凄いでしょ。既築と建築中のタワーマンションでは国内で8番目の高さだから。関西では3番目だったかな。完成したら凄い存在感になる事間違いなし。

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５０階建て関西一番のタワーマンション
最高層階に住みたいな！

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どこのマンションを言ってるの？

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999です。ありがとうございます。
こちらを勧められてる理由は、恐らく皆さんと同じだと思うのですが、まずは便利、再開発、すみふ、ですよね。
あと生活拠点が神戸だけではないため戸建ての管理が大変になってきてることもあって。
引っかかり点は、大規模過ぎ？目立ち過ぎ？と、立地環境…ですよね。
後悔するかなー

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ＪＲ三ノ宮駅ターミナルビル建て替えの話、今年度中に方向性が決まるのでしょか。話が進めば当マンション周辺の環境も変わり、資産価値も上がりそうですね。

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ターミナルビルの建替えが現実の話になればいいですね。神戸市が中心部の活性化の為にＪＲ西に依頼してる事でもあるので期待しましょう。

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999番さん
このマンションを気に入られた方のオススメポイントは共通したものがありますね。
なんせ駅まで、今春の阪神東口完成で徒歩4分圏内3路線ですからね。阪神は奈良線も開通しましたし、伊勢志摩～名古屋まで延びてる近鉄の乗り入れも検討してるみたいです。
スミフブランドもいいですね。しかもタワマンはじめ明石海峡大橋や東京スカイツリーなどを手掛けている大林組だから安心です。
立地場所的にランドマークになるのも間違いないでしょう。再開発だからこそ高さもクリアされたのでしょう

懸念されてる周辺環境は僕自身も少し嫌な部分です。下町って感じでフラワーロードの西側とは環境が違いますね。そこは、この再開発を皮切りにＪＲ駅舎建て替えも期待しつつ環境が変わるのを期待するしかないですね。規模が大き過ぎるのも、売れ残り等のリスクがあり悩まれると思います。ただスミフは売れ残りでも値引き販売しないのである意味安心です。

よくわかりませんが、完璧なマンションってなかなかないと思います。迷う人はいつまでも買えないという話をよく聞きます。
でも後悔しないようにゆっくり考えて下さいね。

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999さん、三宮周辺でマンション購入を考えてるなら買わないと後悔すると思いますよ

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利便が地歴にまさることになるのでしょうか。
もちろん高さや規模では群を抜きますが現在の三ノ宮五分圏内のマンション価格を考えると心配です。
戸数がありますので十分検討する時間はありますが。

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地歴がわるくても資産価値が上がってるところはいくらでもありますよ～。いつまでもつまらない事にこだわる人は損をします。考え方古いです。それに最初から売れないと分かっててマンション建てないでしょう。南極でかき氷を売るようなものです。（例え悪っ！）
もっとも、それが証明されるのは10年15年先にはなるでしょうからこれ以上口論するつもりはありませんが。

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10年15年先に中古タワマンは半値以下になるでしょうから私もこれ以上口論するつもりはありませんが。
買うなら15年先溶けたかき氷を売るようなものです。（例え悪っ！）

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買うなら15年先溶けたかき氷を買うようなものです。（例え悪っ！）

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賃貸家賃２０万円以下経費で落とすならお得かな、
年間２４０万円事業所得から引けるよね。
借りますよ。宜しくね。

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購入できない理由を他人に公開しても、意味がない。
大増税や南海・東南海大地震が来る前に、処理しましょうネ。
免震構造は、東日本大震災でも生き残っている。
壊滅的なダメージを回避できている。

今後、神戸付近での大規模開発は無理でしょう。
本マンションが最後かな？！

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地歴が気になると言うより、町の雰囲気が気になるというか…
雰囲気が悪いと言うつもりはないですが、震災前の新長田辺りのイメージに近くないですか？
あの辺りも震災後に再開発されて町のイメージはすっかり変わりましたよね。
でもだからと言ってお洒落な雰囲気の町になったかと言えば？
HAT神戸の再開発では素晴らしい建築物が並んだけど、町としての魅力は…ね。
でもここは三宮駅と隣接ですもんね。また話は別かな。
ただこれまでプランタンが2棟ともダメだったこと、今のOPAの死に体、そごうの存在感の無さを見てると、この辺りの再開発も相当気合いを入れないとって気もします。景気も悪いし、神戸の人って保守的ですからね。でもミントは健闘してる印象があるなあ。
阪神に東口ができること、もしかしたらJRにも？？っていうのは人の流れが大きく変わると思うのですごく期待してます。

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新長田や兵庫のリセールの安さといったらトホホですね。
賃貸でも十分かもね。こちらなら。

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リセール関係ないほど儲かっている社長は買ってね。

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なんだかんだといってもマンション出れば三宮駅がすぐなんてやっぱり立地条件は抜群ですよ！現地に何度も行って駅まで歩きましたがほんとに近いです！近く感じるのもお店も多いし人通りも多いし夜は逆に安心ですよね！

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うんうん、なんだかんだ言っても便利な場所にある事は間違いない。ってゆうか今の時代、心底安心して買えるマンションなんてあるのか？

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新鮮な野菜、果物が安くて良いお店近くにありませんか？

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ミントの地下のスーパーマルシェはどうですか？ＪＲ神戸駅のコーヨーの系列店なら野菜・果物･魚は新鮮だと思いますが・・

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ダイエーは一番近いけど鮮度はどうでしょうかね～。そごうは少し遠いかな。商業施設棟にスーパーが入るという話もあるので楽しみですね♪

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