シティタワー神戸三宮（旧称・神戸三宮タワーマンションプロジェクト・三宮東地区再開発基本計画）パート２

ファミリーだけど買うよ

駅近タワーはとても魅力的ですが、
あの辺りは周りが未だ未だ中途半端な状況なので、
ファミリー向けではないような。
神戸市が30年近く再開発って言い続けててアレですからね。
住友さんやそこに住まわれる皆さんでより良い街になっていくのを
期待しております。

そうですね。確かに今は良い場所とは言えないと思います。
でも、いつか変わると信じてます。
それに、ファミリー層にとって良い場所であれば子供がちゃんと育つとも限りません。色々経験するのも良いのでは、って思います。子供に対する親の接し方次第だと思います。

おっしゃる通り、子育ては親次第なので、
校区や品位・民度とか言うつもりは全くないです。
ただ、ファミリーで一緒に過ごす環境を提供する、
といったメッセージが、残念ながらこの物件からは伝わってこず、
お子さんの年齢にもよりますが、
例えば公園から近いとか学校から近いといった
物質的な子育てポイントが厳しい物件なので
ファミリー向けではないと判断してる次第。
なんだかんだでDグラや旧居留地界隈は
公園から近いというファミリー受けしそうなポイントが人気の一つだと感じてます。
ファミリーで一緒に過ごす＝良い子育て、という発想は古いと思ってますが、
とはいえ、あまり子供の目に入れたくないような所にワザワザ連れて行く事はしないですよね。

と、ウダウダ長文で失礼しましたが、地元民としてはこのあたりのディープさが
模範的な６００世帯の方達によって軽減され、より魅力的な街になる事を望んでますし、
行政なぞ頼らず自分たちで変えていくみたいな志があればきっと良い街になるかと思います。

先日のTVで見たけど、
3.11東北の大震災で、仙台のマンションでは室内が全く壊れていなかった。
薄型テレビや置き時計等が、整然と並んでいた。
理由は、免震構造のマンションだったから。 凄い！免震構造。
地下の免震ゴムも無傷。

もう直ぐ消費税が上がるので、その前に免震構造マンションを購入しよう。
￥50,000千円の1％＝500千円。2％では、￥1,000千円。車が買えるヨ。

南海・東南海地震が来る前に。

5年先10年先に価値が上がってますように。
マンションで雰囲気が変わることはあります。
テナントの中身も重要だと思います。
いっそウェルブではないですが老朽化してる区役所にでも入ってもらいたいと思います。

第２期の販売が１２月から１月に変更になっています。
スミフの見込みより、売れていないのでしょうか？

40階以上の部屋がもう少しで終わるので、それを終わらせ、それから30階台を発売するそうです。
上の階はもうすぐ終わりだと。
駅近マンションは売れ行きもいいみたい。

パチンコに便利

上層階は割安ですが1階の差がたった10万しか変わらないなら40階ちがっても400から500万しか下がらないことを考えると低層階は相当苦戦すると思う。

まあ二期が伸びてるのは明らかに苦戦してる証拠。

低層階は安くするんじゃあないでしょうか。
中高層階の売れ行きが好調なら、強気の価格設定になるでしょうけど、１期も２期も当初の発売予定より遅らせています。
40Ｆ以上が全部売れてても全体の２割少々でしかありません。40Ｆ以上は地権者持分もたくさんあります。

苦戦してるね。
資産価値はあるだろうけど、
スペシャルフロアも最上階だけ。
地権者との等価交換で高層階押さえられてるってのも感じ悪い。
上辺を取り繕った巨大なアパートにならなけりゃいいけどさ。

あと、投資狙いなら神戸はちょっと先読めないよな。
3000万近辺で利回り８％程度で月２３万ぐらいの賃料、
駅近とか関係なく神戸で２０万オーバーの賃貸住む奴なんていない。
東京のリッチ層とかにセカンドで貸すなら５０万オーバーでいきたいが、そんな部屋が無い。
規制上やむを得ないが、FIX窓なのにバルコニーの床しか見えんとか意味不明。

こちらで三千万の部屋ならよくて18万程度にしかならないでしょ

しかも大量に賃貸もでると予想

賃貸で１８万円なんて払えない

私20万円はらってますけど。

私の周りにもそんな人たくさんいますよ。

決めつけはよくないですね。世の中いろんな人がいますから。

おそらく今、神戸で一人勝ちでしょう、このマンション。

だって他のマンション、それぞれショボすぎ。

４０階以上はほぼ完売です。
買いに行ってももうないよ。

決めつけた表現は謝る。
ここが神戸エリアで相対的に勝ちマンションというのも理解する。
ただ、神戸で賃貸はどうなんだろ？
アンタンテは言うに及ばず、ミュージアムとかもシンドイって耳にするし。
賃貸って不動産を買う必要の無い人種、
駐在員、不動産資産を信じてない人、日銭は稼げる人、
とかで回してて、で、そういった人は帰国したり飽きたりしたら引っ越すでしょ。
で、ワザワザ三宮界隈に住まうって人種がここを選ぶんかなと？
別にここまで駅近である必要ないし、プレミアム感も無いし。

ここは相続税対策や西や北に居た人達が老後を便利な場所で過ごす、
というような対象がターゲットじゃないかなと。

神戸はショボイマンションが多いのも同意だけど、
ここも、駅近以外はショボいと思うんだけどね。

816金持ち自慢ですか？
平均月々可処分所得は３０万円
どうやって月々２０万円もの家賃払えるの？

まあまあ、世の中色んなお仕事あるし２００万の家賃に住む人だって居る訳で。
ちょっと賃貸の話で横道に逸れそうなので閑話休題。

４０階以上はおいおい完売するんだろうけど、
３９階以下の値段が難しいところだね。
最終的に下層階は割安感出してくるかな。
都内ではタワーは完全に飽和状態で隠れ家的なマンションに移りつつあるけど、
特にすみふのシティタワーシリーズは売残物件の代名詞だからね〜
東京界隈は中国人が買い漁ってくれるけど、神戸はどうなることやら・・・

3千万前後の物件を家賃18万で貸せる新築タワーは今現在
関西ではないだろ。表面利回り７％超か。昔はあったけどね。
新築で16万で貸せればラッキー。でも難しいだろうな。
完成時に一斉にたくさん出るし。

ミュージアムタワーは外国人向けですがユニットバスで分譲よりよくないよ

結局こちらは階数だけが売り
ディーグラを意識してますがどうかな？

たしかディーグラの最安の部屋で2200万
しかも50平米あったはず

居室は四階か五階から

シティタワーは三階で最安2500はきつくない？

首都圏では実質利回り５％が今のスタンダードといわれてますね。
京都は貸し手においしい最後の都市ともいわれるけど，どうなんだろうか。

京都は供給できないからな
御池小校区なら間違いない

今週は、Option相談会！
TEMPUR の ZERO-G に換装予定。

まあ、完売するのに実質５年ぐらいはかかるんだろうけど、
残物件は竣工後の賃貸物件根付けに左右されそうだよな。
何にしろ、三宮界隈の賃貸需要は根刮ぎ持ってくんじゃね。
そこらの中途半端な賃貸物件はヤバいな。

買うなら地権者の売り物を拾うのもありかも。
賃貸もつけにくいだろうな。
中途半端に値段高そうだし。

賃貸利回りでは実質利回り５％が今のスタンダードといわれてますね。空室になっても払える？
確定申告するの？

阪神電車の東口がミント近くに出来るね。徒歩6分が5分、いや4分くらいになるのかな？JRの東改札もキレイになってきたよ

営業の方に聞きましたよ。阪神三宮駅の東口が完成すれば、徒歩４分になるそうです。ＪＲ三宮駅と同じですね。ちなみにポートライナー徒歩３分、阪急や地下鉄は６分と便利な場所になりそうです。

阪神よりＪＲの東口に期待。将来の駅舎建替で、できないかなあ。

将来性のあるエリアだよね（たぶん）。資産価値の落ちが緩やかだと思うから、将来的に売却も考える人にはいいマンションかも

考えてますが、犬を飼っているのですがこのあたりで散歩や犬と入れるカフェなどあるのですかね？

確かに将来性ありそうです。でも価格はどうなんでしょう？

確かに将来性ありそうです。でも価格はどうなんでしょう？

まだ４０階未満の価格が出てないですが、４０階以上の価格帯からすればリーズナブルと言えるのではないかと思います。１月に伸びましたが４０階未満の価格楽しみですね。商業棟も優良なテナントさんが入ってくれることを期待しています。

確かに価格はリーズナブルでした。30階代は推測ですが3000万円台後半～5000万円台前半ってとこですかね。三宮駅周辺でこの規模のタワーは建つ可能性は低い と聞きました。建っても価格は1.5倍以上するのではとのこと。

南東と南西以外の部屋は、そんなものでしょうね。
しかし、41Ｆの南東80平米の部屋が、6,400万位だったので、30Ｆの南の80平米の角部屋で
6000万切るかどうかだと思いますがね。
でないと、下層階の価格がタワマンとしてはハーバータワーも凌ぐ超激安になってしまいます。
買うほうとしてはうれしいですが。

838さんの言う通りだと思います。おそらく3700万～6500万くらいじゃないでしょうか。なんでも、とある投資家さんが１０程部屋を買い占めたみたいで（驚）駅近の再開発案件はやはり堅いのでしょうか。将来的に期待したいです。

>>837
さすがに1.5倍以上は無いと思いますよ。
ここのように線路沿いではない立地で、内装のグレードを上げた物件でも１．５倍は行かないと思います。

833番さん、三宮なら何箇所かあると思いますよドッグカフェ。ネットで探してみて下さいね♪

近所で小児科含めた総合病院ってありますか？

投資家が10戸？
本当でしょうか？

将来できるかもしれないタワマンがここの１．５倍の価格なんてことはありえませんね。
８０㎡の普通仕様の部屋に、誰が６５００万円Ｘ１．５で約１億出すんですか？

843さん

本当みたいです。専ら2LDK住戸みたいですけど。私自身は投資ではないのですが、価値が下がりにくいマンションに越したことはないと思い契約しました。価格がリーズナブルで駅に近くて再開発、JRや阪急、ポートライナーからも見えて市内最高層、ランドマークになるマンションとして魅力を感じてます。もし郊外マンション同様に価値が下がっても、それはそれで仕方ないと割り切りました。そこはわからない部分ですから。

いきなり高層階に賃貸が１０件確定ですか。
住居用に買われた人からみと、うれしくない話ですよ。

そう思ったら買わなかったら良いのでは？荒らしですか？

普通の感覚だと、賃貸が増えると、資産価値は下がりますよ。
住民の質も、管理の質も落ちます。
８４７さんは、賃貸Welcomeなんですね。

487です。賃貸歓迎ではありませんが、640もあるマンション、簡単に売れるとは思えないんですよね～。だったら早く売れる方が良いのかなって思いました。素人考えでスミマセン

投資家が購入というのは一般的にはマイナス要因ですね。
節税目的だろうなぁ。

そうなのですね。。ガッカリですけど勉強になりました～。ありがとうございます。

投資家が購入というのは一般的にはマイナス要因ですね。 減価償却節税目的だろうなぁ。

最近のシティタワーは軒並み売れ残ってるのに、ここも割高感のある価格設定だなぁ。
割高な物件は入居者の層が良くなるってメリットもあるんだけど、住友の場合何故か賃貸に回すからなぁ…
賃貸の人はマナー悪い人が多いのに。

賃貸でもマナーのいい人結構いますよ。分譲でもマナーの悪い人も結構いると思います。高い家賃になるでしょうからそれなりの方が住まわれるのでは？

大体どこのマンションも賃貸住人はレベル低いよね
どうせ数年で出て行くから近所なんてどうでもいいって人だろうなぁ
分譲賃貸ってシステムが無くなればいいのに

856さんのおっしゃる通り、
分譲の方に比べて賃貸の方は住居に愛着ある方が少ない為、
結果としてマナーが悪いケースが見受けられるのだと思います。

なので、賃貸物件はエレベーター廻りやゴミ廻りとか
共有部分も荒れる傾向にあるのかと。

東京に比べれば土地もかなり余ってるのに
無理して上に行かなくてもいいと思うんですけどね～

上にいったものは仕方がないよ。確かに愛着はないよね。ま、それを気にしてたら小さいマンションしか買えないけど。自分が気に入ればそれでいいんじゃない？

10件まとめ買いがホントか知りませんが、この物件で賃貸がある程度出るのは想定の範囲では？
ここでも、過去に何度かそういう書き込みがありましたし。

そうそう。それを気にしてたら買えません（笑）。気に入った人が買えばよいだけの話です。

契約済の方のメッセージが増えてきましたね。色々情報交換出来ればと思います。商業施設は何が入るのでしょうか。

賃貸がいくらか出るのが想定の範囲内というのと、確実に一人で10件買って賃貸に出す人間がいるのとではまったく話が違いますね。

このようなタワマンでは一般的に賃貸に出る部屋は定量的にありますよ。むしろ投資家にも見向きもされないような物件は購入にも適さないよ。

ところで、商業棟のテナントはどんなでしょうね。個人的はクリニックなんかがいいですね〜。

商業棟のテナントはどんなでしょうね。個人的はクリニック

大正解！
当該マンションのエントランスには、薬局が．．．．。

だったら、イイナー。

今日、近くに寄ったついでに現地に足を運んだら、
商業棟の外観が見えるようになってました。

どんなテナントが入るのか、楽しみですね。

商業施設棟の情報です。1フロアはクリニックみたいです。あと、店舗は未定ですが、関東系高級スーパー（大阪には数店出店済）と関西系高級スーパーに対し交渉中みたいです。

南西32Ｆのルーフバルコニーつき80平米で6790万？ですか。結構しますね。
でも、2期は思ったほど売れていないのかな。

まだ販売したばかりですよ。売れ行き悪いって言いたいだけでは？

どちらにせよ高級スーパーなのか…残念

高級スーパー、無難なところでしょうね。近くにダイエーやコーヨーがあるので 違うのが好ましいですが。

三ノ宮の少し外れで、高級スーパーの需要がそんなにあるとは思えませんが。

需要がないとも言えませんが、何を根拠に？

関東系の高級スーパーは輸入物を扱ったりするお店みたいです。需要はわかりませんが、640世帯が入る（予定）のタワーマンションも出来ることですし、期待しましょ。

補足です。スーパーが入ると決まったワケではないので悪しからず。

近くにスーパーないし、安いスーパーが入ってくれると嬉しいなぁ。

　東灘や芦屋なら需要はあるでしょうけど、この場所に集客力があるかな。サンパルもコープが全然ダメで、後釜は安売りスーパーでそこそこ繁盛していますしね。ダイエーもプランタンを建てて、見事に失敗しましたよ。
　

ペデストリアンデッキでつながってもないしなんか中途半端
高級スーパーは無理でしょう
安売りがはいっても微妙
ただ住友が2〜4階借り上げるから見ものは見もの

買う気もないのにグダグダ言うな。マンションに関心がある人のみ集合～

購入できない人達のグチだから、我慢しましょう。
いずれ、上から目線．．．．。

そうですよね。わざわざケチを付けにくる人は、妬みか何にでも文句言う人か他のマンションデベですよね（笑）

契約された方は皆さん神戸のかたですか？

商業棟５Ｆは地権者が所有していると伺いましたが、何になるのでしょうか。
また、駐車棟も地権者所有と聞きましたが、間違いないのでしょうか。

881番さん。私は神戸市内です。近所ではありませんが

昨日、神戸駅近くのお店に家具を見に行ったのですが、レイアウトの話をしていた時にマンション名を聞かれ、シティタワー神戸三宮って言っても分かってなかったのですが、『三宮駅の東の建築中のタワーです』って言うと『JRに乗ってたら見えるやつですよね？』って、一発で伝わりました。存在感抜群のマンションですね。嬉しくなりました。

本当に着々と建ってきて存在感は大きいですよね！やっぱり購入してよかった！元町のタワーブリリア・プラウド・ハーバータワーと比べて最初は悩みましたが結局、坂道＆スーパーが無いし、夜は人通りも少なく夜帰宅が遅いので怖いし、という理由で購入やめました！周りからも三宮駅近くで住めるなんて凄い便利で！いいな！と羨ましがられています。今更ながらですが以前からパチンコ屋さんがあるとか環境が悪いとか言われている人もいますけどＪＲ沿線駅前なんて何処もパチンコ屋さんはありますしね！入居が楽しみです！お洒落なショップヤテナントが入ってくれるとますますマンションも存在感アップしていいですよね。！

子育て環境や電車の騒音が気にならない人なら悪くない物件だよね

南東と南西の角部屋以外は、庶民も頑張れば神戸のランドマークタワマンに手が届くという価格設定がうれしいですね。

くだらん優越感ですね

だって、庶民なんだもん。
絶対に嬉しい！！！

管理費、固定資産税年間５６万円以上払えますか？

くだらない質問をしなさんな。暇か

立地等物件は魅力的ですが、地歴というか住所が忌み嫌われるって聞きました。
皆さん、そこはどう折り合いましたか？

折り合いをつけたってか、そういうのを気にしない人が購入してるんでしょ。
気にする人は他の物件をあたった方がいい。

昔の話でしょ。皆さん、買う能力もなくてケチ付ける人間なんてほっておきましょう。相手にする価値もありません。

北向きの部屋って景色はどうでしょうか？六甲の山並みは綺麗だと思うのですが

神戸は海あり山ありなので、どの方角でもキレイだと思います♪タワーなので北向きでも明るいのではないでしょうか。南は逆に遮るものがないから夏は暑くてカーテンの出番が多いかもわかりませんね。

ウチも方角で迷っています。角部屋を買える能力なんてあるはずもなく。。。なので一方角しか窓がありません。専業主婦なので南がいいのですが、北は六甲山が見れて季節を感じられるので悩んでます。値段も少し安いですしね。

上層階であれば、北向きの部屋の明るさは戸建や中低層マンションと違い、照り返しがあるので明るい方だと思います。夏場も強い日差しで家具等が痛む心配もないのでいいんじゃないかなって個人的には思います。寒さも建物自体が高断熱ですし、床暖房も標準仕様なので大丈夫でしょう。ただ、日差しを浴びたい、洗濯物は日なたで干したいっていう人は南か東がいいかと思います。

マンション買えないお金ないのがいいかと思います。

この位置なら眺望はどの向きでもよさそうだし、日当たりを重視するなら南ですよね。