ザ・パークハウス 宮前平エルドってどうですか？ Part 2

すみません、前スレのURLを入れ忘れました。よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90068/

前スレの情報を総合すると坪平均265ぐらいなのかな。
250以下で買える部屋はほとんど無い印象。

たいした仕様ではない＆生活不便なのに高い。
学区だけでこの値段を出すのはアホらしい。

３，４月の話ですが、駅前のローソン前の駐車場に、お行儀がよいとは言えない若者が数人、
バイクを止めて集まっているのをよく見ました。19時頃です。
最近その時間に行っていないのでわからないのですが、前から駅の周辺は
そんな感じなのでしょうか？

週末の夜は爆音を響かせたバイクがうるさいので、尻手黒川沿いにはあまり住みたくないですね。
ローソンが溜まり場になっているわけではありませんが、迷惑なので何とかして欲しいです。

環境も良いですし生活も便利です。駅前は南口（ローソン側）は雰囲気もあまりよくありません。
以前「いなげや」に入った際に客層が南と北で違うことに驚きました。
このマンションは特にこれといったウリもなさそうに感じますが、立地・周辺環境は良好だと思います。

「立地・周辺環境は良好」なのがウリでしょう。。。

>>6

北の客層とは、区役所のところですか？

南と北とで分けて考える方が多いのでしょうか？

ここを購入したら駅に近いほうのいなげやも利用しようと思っていますが、

（特に駅からの帰りなど）そういう方は少ないですか？

買い物は宮崎台のたからやがオススメ！
食事はサニーロード！

８さん

区役所側と尻手黒川側ということです。まず、ここで学区が分かれます。
坂を越えると東急ストアがあり、近くにいなげやもありますが、この二つでも客層は違います。
が、いなげやは駅前店と区役所近くの店舗でも客層が違うように感じました。

駅のほうのいなげやで買い物をするのもありだと思いますが、信号がなかなか変わらない尻手黒川の横断歩道を待って渡り、少し歩く（戻るような形になります）のが私は億劫なので、坂を越えて東急ストアへ行っています。
成城石井は高いので、輸入食品がほしいときだけ利用しています。

最近リニューアルされた駅隣接の八百屋さんは使えるので、よく利用します。

時々、運動がてら宮崎台で下車してユータカラヤで買い物をして歩くこともありますが・・・。（坂がなく、道も広くて車も少ないので散歩には良いです）

このマンションのすぐ近くにも、生活クラブがあり、かなり人気のようで休日には外からきた車が並んでいます。

お買い物には「超便利」ではないかもしれませんが、私個人としましては不便もしていません。

ステーキはサニーロード！

都内から宮前平への転居を考え、こちらを検討していますが、書き込みを読んでいると高級住宅街なのでしょうか?ごく普通の街だと思っていたのですが

>>10

まず、ここで学区が分かれます　とは？

学区がスーパーの客層と関係ある？

12さん

長年この周辺に住んでいますが、高級住宅街ではないと思います。
ふつうの住宅街ですが、このマンションがあるあたりは、小中学校が近く、駅からもすぐな割には静かなところでなので住みやすいと思います。坂道はありますが、マンションの高層階ならば眺望がとれるのでマンション派の方にはよいところです。

日常の買い物にも不便はありません。駅前はちょっとさびしい感じですが、繁華街がないところが子育ての環境としては悪くないです。通勤も各停でそれほど混まずにいけます。急行に乗っていた頃のほうがストレスたまってました。

ごくごく何もない普通の街です。スーパーの客層を気にするようなレベルが低い住人とは一緒に住みたくないね。

スーパーで住民層がわかるのは事実。
ただし都内みたいに同一駅で高級、普通、激安ととりそろっている場合もある

普通の街です。
どなたかが高級感を煽って高く売り抜けようとしているだけでは？

客層はいいけど、いなげや、東急ストアに高級車で乗り付けて、駐車場が空いているのに区役所通り路駐して買い物はしているアホもたくさんいることをお忘れなく。

このマンション、立地からして恐らく人気・高値となるのではと思っていましたが、レスを読むとやはりと
いった印象です。（やっぱり宮前平でも２丁目は別格のようで）
皆さんが言うようにごく普通の街ですが、子育てということに絞ると、住環境には非常に恵まれている街と思います。実際にそう感じている人が多いので人気が出るのでしょう。

宮前平は高級住宅街はないんじゃないの？ それなら鷺沼駅周辺鷺沼や土橋アドレスの住宅街でしょ。

〉20
土橋は三丁目限定です。

駅前のプラウドの名前が決まりましたね。

プラウドの名前？

プラウド宮前平マークス というみたいですね。
地上13階、地下1階で総戸数が36戸。1F はロビーと管理人室で、各階3戸ずつ、駐車場は地下って とこでしょうか。タリーズの裏だから駅は目の前だけど騒音はきつそう。防音対策をどこまでしてくるかですね。

マークスとエルド、お値段は同等という感じですかね・・？
皆様はどう思います？

マークスのほうがちょっと安いかな？

駅前のブリリアと同じくらいだとしたら坪250万円くらいが平均でしょうか？
エルドは260万円くらいがたぶん平均なので少し安め？

プラウドはどこが施工するのでしょうか？

熊谷組みたいですね

木内建設よりよさそう。
バーターかなにか知らないけど近隣の野村物件のように東急建設施工っていうと安心します。

木内建設のマンションに住んでいます。
悪くはないです。
が、ムラがあると言うか、内覧会での指摘箇所かなり多かったですよ。

建築モノは施工監理をどれだけしっかりやるかで決まってしまうので、チェックアイどおりに監理してるかどうかだと思います。

第一期は完売？

先程、SUUMOを見たら最新情報になっていました。
第１期は、５２戸のうち３６戸販売済、１６戸が先着販売中のようですね。

売れ行きはこんなものかな？
あと３ヶ月もすれば全戸完売だろうな。

思ったほどじゃなかったね

この規模で第一期即完じゃないのか・・。こりゃ失敗物件だな。

ここ無抽選だったの？プラウド宮崎台ぐらい人気なのかと思ってたけど

第一期で３割近くの売れ残り。今後はますます厳しいのでは？

うわぁ、人気ないね。
宮前平を必死に高級っぽく演出したのに、あまり効果なかったようだね。

第一期なのに完売でないとなると、一気に残念な感じになってしまいますね・・・
１６戸も残すならもっと少なくすればよかったのに。

信じがたいけど、宮崎台のパークハウスより人気ないの？
残念なスタート。
震災の影響？

・不便な坂の上で年をとったら心配
・周辺の店舗等の利便性が低い
・宮前平という場所にしては高すぎる坪単価

このへんが嫌われた要因ですかね。
要望書は入らなすぎて、デベが無理に書かせすぎたのかもしれないね。

要望書の入っているところだけを売り出して、第1期即日完売を売りにする会社も多数ありますから、完売しなくても騒ぐ事はないと思います。
ただ、確かに相場より高いのと、安い部屋はデメリット満載なので、簡単には売れないでしょう。

ここも要望書の入った部屋しか売り出してないと思うが
それでこの結果なんですよ？

安い部屋のデメリット？をおしえてください。

結局、学区がいいというだけでは売れなかったということですかね？

安い部屋は
*東側で向かいのブリリアとお見合い
*地下の部屋
*ファミリーには狭すぎる
などでしょうか?

1番大きいのは震災の影響じゃないかな
第一期で売り出される戸数＝要望書が入っている数、が普通だから
16戸は要望書が入ってたけど購入が見送られたと考えて良さそう

この買い控えも2次災害なんだろうな。
この物件がこんな状況じゃあ他の物件は大変だ！

安い部屋はデメリットを織り込んだ価格に思えるけどどう？

ん～、でも震災後、即日完売してる物件がゼロな訳ではないからね・・・
震災が原因で気分的に、って人はそもそも要望書もださないんじゃ？
そこを強引に出させていたなら完全に営業の責任。失敗しちゃったね。

昔は宮前平の商業施設は区役所通りの東急といなげやしかなかったからスーパーに近い坂の上の方が比較的便利だったのだけど、今は尻手黒川道路沿いにもいなげやできたし、ネットスーパーも充実してきてるし、あえてエルド周辺を選ぶよりも駅近のルフォンやブリリアの方が絶対に便利なわけで、そういった駅近物件よりも高い坪単価で価格を設定しているエルドの販売方針は私には正直なところ理解できません。今度、タリーズ裏にプラウドも建設されるわけだし、大苦戦間違いないと思います。

>>52
この地区は地元では人気が高いので、地所側が高値で勝負に来たようですけど
震災でアテが外れたようですね。もっと早く売り出して売り逃げしてしまえば良かったのに。

問い合わせしたみたら、14戸が先着順。南側の高層階は坪300万円超えの角部屋も含めてすべて売れていました。高いところから埋まっているようで、先週の抽選で外れた方もいるので第二期もすぐに登録の予定みたいでしたが、6000万円を超えてしまうのでローン金額によっては審査が通らないこともあるんだろうなと。

いや〜高いですね。
テニスコート側の上層階を買われた方、正直羨ましいです。
5000万円代後半が予算の我が家には条件に合った部屋を選ぶ余裕がなく、7000万位〜の部屋はやっぱり良いですね。
冷静に考えて、もう少し身の丈に合ったマンションを待つ事にしました。
駅前のプラウドのチラシが入ってきていたけど、この辺では珍しい内廊下ですね。電車の音対策でしょうか。１フロア3件なので各部屋の採光も取りやすそうでした。
高いんだろうな〜。
でも地震の時揺れそうだな〜。

永住する覚悟でローンを組めば買えると信じてる！

ここほど坪単価が高いとわかっていながら、6000万円程度の部屋でローンを組む際に審査がダメ
な人っているのかな？
そもそも駆け込みの人以外は事前やってるよね？

今になって少し不安になってきましたが、家族４人で７０平米は狭いでしょうか？

>>58
無理したら住める。

しかしここは坪単価が高すぎる。
これだけ反応が悪かったとしたら、下げる可能性もあるかもしれないね。

下げることもありえるかと思って問い合わせしましたが、全然無理筋の様です。
どなたかのレス通り南側高層階はほとんど完売の状況。
個人的には、震災があったにも関わらずむしろ順調な売れ行きの様に思えますが。

残り数戸になるまでは値下げはないと思います。
それも南側の地下か東側と北側の狭い部屋が少し残るくらいでしょう。
ローンの審査が通らないのはどの物件でもあることなので、14戸のうちのいくつかは買い替えも含めて通らなかったのでしょうね。完売とはいかなくても、前の方が書かれていた通りほとんとが数ヶ月で埋まると思います。うちは撤退してプラウドを待つことにしました。

下がらないとすると時間がかかりそうですね。
全然順調な売れ行きではないので、あせらなくてもいいでしょう。

第一期がこの状態で順調というのはデベと契約者だけでしょう。

予算に余裕のある人にとってよさそうな高層階の間取りはほとんど残ってないよ。
逆にふつうのリーマンがなんとか買えそうな間取りも少ないから、5000万円台後半から6000万円台前半の半端な価格帯はしばらく残るんじやない？

しばらくというか、竣工後も結構な戸数が残るような気がします。

尻手黒川線沿いは元湿地だから大地震では地盤沈下しますよ。元竹やぶの丘上物件なら安心

>>63

比較の対象の問題ですよ。
ヴィークコートと比較した場合、エルドは多少順調といえるのではないかと思います。

>>67
ヴィークコートはあらゆるマンションと比較しても
売り方が最悪に近いパターンだと思われるので
それと比較するレベルでは、どうしょうもないということになりますね。

>>58

狭いですよ。無理したり妥協も必要になりそうです。
また、子供部屋や寝室の位置決定でも妥協が必要になるかもしれません。

夫婦の寝室や、年頃の子どもの個室が共用廊下に面するのはプライバシー面でかわいそうですからね。
窓無し部屋は言うまでもありません。

確かに狭くて高いんじゃ割に合わないんだよなあ

それでもここは学区がいい、特別な場所、というのがウリだったはずなんだけどね。

高いお金出して条件の悪い部屋を買うか、三菱地所&学区のブランドにこだわるか、迷い所でしょうね。
70平米に4人家族は子供が小さいうちは良いけど大きくなったら窮屈だと思う。
個人的には、狭い方が家族のコミュニケーション取りやすく良いと思いますけどね。

確かに70平米に4人は狭いけど、やりようだと思いますよ。
72さんのように家庭のコミュニケーションが取りやすいと言われる方もいますし、私ももっと狭い間取りに住んでいましたので。

これだけ金が出せるんだったら、自分だったらたまプラかヴィークコートにするけどな。
広さを妥協するのは後で泣きを見るケースが多いと思う。
川崎で高い金出して妥協だらけじゃ、買った後もストレス溜まるばっかりだよ。

ここは何がいけなかったのかね
間取り？広さ？坂？価格？

「待望の物件」「近年の本命登場」みたいな感じで販売前にやたら煽ってる人いましたけど、あれってやっぱり営業の人の自作自演だったのかしら。こんなに売れないとは思っていなかったのでしょうね。

>>75
1番はやはり震災と原発なんじゃないかな。
ここ買う人はファミリー前提が多いだろうから余計に。

やはり狭さに合わない金額が原因かと思います。
なんか損してる気分が。

住み替え理由で一番多いのが狭さですからね。

震災と原発の影響はここだけじゃないから、それが一番の原因ではないでしょ。
売れてるところは売れてるんだし。

私だったらマークス選びますね、絶対。

マークスはダメです。
あの土地は住宅を建てるべきでないよ。
南がホーム&線路とお見合いする。

売れてるところは売れてます。
震災後でも即完売もいくつもありました。
ここは売り出し数はそれほど多くなかったにも関わらず
売れ行きが振るわなかった。
やはり物件自体のお買い得感がなさ過ぎたのではないでしょうか。
このままの値段だときつそうですね。

震災後の計画停電で東京23区は除外、横浜も除外された地域が多かったのに
川崎は停電になった所が多かった。

高いお金を出して川崎のマンション買って本当に大丈夫？と
思い直した人が結構居ても不思議は無い。
ここ買えるぐらい出せば田園都市線内の23区物件も
たまプラ・青葉台等、横浜側の人気エリアも買えるしね。

>>84

大きな病院等が同じ変電所管轄にある区画等は計画停電の対象から外された。宮崎台の駅周辺は虎の門分院と同じ梶が谷変電所だから対象外になっていたように記憶している。また、エルドのある宮前平２丁目は土橋変電所管轄なので計画停電があったけれど、マークスの建設を予定している小台は計画停電所の対象外だったように記憶している。川崎だから横浜よりも計画停電が多かったというのは正しい事実に基づく記述ではないでしょう。（正確な情報がある方は、フォローいただけると有難いです。）

このスレでも繰り返し出ていますが、帰国子女を持つ親にとっては富士見台・土橋学区は魅力なので、たまプラ・青葉台等よりも人気が高いこともありえます。お金があっても宮前平を選ぶのです。

私は帰国組でもなく、お金もないが三人の子供は富士見台小学校に行きました。外国は昨年韓国に行きましたのでパスポートは持ってます。

>>85
神奈川県　停電地域　除外 計画停電比率
横浜市 246 511 32%
川崎市 154 91 63%

残念ながら一目瞭然

停電除外地域を選んで住めばいいのですね

停電は宮前平周辺ではマークス建設地の小台２だけは除外地域だったね。

ここはお金のある帰国組にはよいかもしれないけど、それ以外の人には
あえて選ぶ物件ではない、ってことでしょう。

この物件いいなと思って真剣に検討しMR にもいきましたが、我が家にとっては、いい部屋は手が届かず、手の届きそうな部屋は狭いか地下となってしまうので諦めました。
値段がもう少し下がればと期待してますが、デベさんが強気だということでそれも無理そうですね。
子育てしている身としては買える方が羨ましい限りです。

明日は第一期2次の登録日ですね。

パークハウス宮崎台シンフォニーテラスに住んでいますが、
>>85さんの言うとおり梶が谷変電所のエリア内という事で計画停電は一度もありませんでした。

あと坂道が多いので電動自転車があると便利ですよ♪
尻手黒川道路沿いにだいわ自転車宮前店というのがあってそこで買っている人が多いですね。

エルドの辺りは計画停電してたんだよ

〉87
数字を並べただけで理由になってない。なぜその違いがでたのかを問うておる。

SUUMOを見ると2次は5戸の売り出しですね。16戸の先着受付順は売れたんですかね〜

たった5戸とは・・・
価格改定しないと無理なんじゃ・・

満を持したわりに、大苦戦ですね。

学区とか環境とか高級感を煽っていたけど
実際には坂の上であまりいい部屋はなく、少ないいい部屋は高すぎ。
その金額出したら、都内や小杉でも買えるわけで、
そのことに買い手が気づいたらこうなるのは明白だった。

売れない理由は「震災」ではなく、「販売戦略の失敗」でしょう。
そのことに早く気付いて販売戦略を変更しなければ、ヴィークコートと全く同じ道を歩むことになるでしょう。

第一期の２次なのね。
細かく販売を分けるのって、すでにもう長期戦覚悟じゃん。