- 掲示板
こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！
神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）
前スレ
（その１）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/
[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38
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ソニー銀行初心者質問スレ その２
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4 nano
>>3さん
将来の金利の予想は、あまり書かないことにしているのですが、バブルの再来は考えにくいんじゃないでしょうか…。と個人的には思いますが。
別の理由での金利上昇（インフレ）はあるかもしれません。
そこは自己判断か別スレでお願いしたいところです。
それに、そんな高金利になったら、固定よりも変動金利で金利が落ち着くのを待った方が得策かと思います。
ちなみに私は、
当初は15年固定と10年固定の金利差が小さかったので15年固定でしたが、
昨年、金利が下がり、金利差も広がったので、10年固定に乗り換えました。
10年後の金利が何％なら15年固定との差を埋められるのか、そのあたりをシミュレーションして判断されると良いと思います。
私自身のケースでは10年の方が得だとの判断に至りましたが、繰上返済のペースなど人それぞれだと思いますので、一概には言えないでしょう。
今ふと思ったのですが、
>>1 が「固定→変動」の手数料のことも含んでいるのだとしたら、基本的には手数料がかかる（無料ならラッキー）と思っていた方が良いです。
変動→固定は、どこの銀行でも（有料か無料かは別にして）出来ますが、
固定中にそれを解除するのは、ソニー銀行独自のサービスです。
固定→固定（または変動）の手数料は人によって違います。今現在、私は無料ですが、有料の人もいるはずです。
なお、固定期間満了で変動になるのは、どこの銀行でも手数料はかかりません。 -
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14 ビギナーさん
借り換え検討中のものです。
10年固定と15年固定で迷っています。
どのように計算したら比較できますでしょうか。
固定終了時期が異なるので比較の仕方が分かりません。
どなたか教えてください。 -
15 ビギナーさん
ソニー銀行ローンで土地購入・新築一戸建てを検討しています。
ただし、この場合つなぎ融資が必要と聞きました。
ソニー銀行でもつなぎ融資不要の「ソニーバンクすまいとローン」を利用しようと思いましたが
購入予定の土地が市街化調整区域（旧既存宅地のため再建築可能）なので、使えません。
このような場合、ソニー銀行ローンを利用するには借り換えしかないのでしょうか？
もし借り換えをする場合、手数料以外にいくらほどの費用が必要なのでしょうか？
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1
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16 nano
>>14さん
１年ごとの金利が設定できるようなシミュレーションソフトやサイトを使って、固定あけの金利を任意で設定して、比較するのがよいと思います。
（エクセルでもpmt関数などを使って計算できますが、少々難しいかもしれません。）
例えば、下記のサイトなどは、比較的使いやすいかと思います。
http://loan.mikage.to/loancalc/plancmp/
固定あけの金利をどう設定するかは、個人の考え方次第です。
当然ですがそれによって、10年固定と15年固定のどちらが得かは変わってきます。
参考までに、ソニー銀行の過去の金利推移（優遇前の基準金利）は、下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm -
18 匿名さん
教えてください。
今は、変動より２年固定の方が金利が低いですよね。
それでも変動にしている理由としては、以下のいずれかの思惑からでしょうか。他にありますでしょうか？
（１）２年以内に現在の２年固定の金利より、変動の金利が下回る。
（２）２年以内に長期固定に変更するタイミングが来る。
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1
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20 匿名はん
現在長期固定で5月から2年固定に
変更しようと検討してます。
・長期固定から変動への金利変更手数料は無料
・毎月の支払日は27日
として以下のタイミングで操作するのが
ベストですよね？
1. 26日までのなるべく早い日に変動に変更
2. 5月1日になったら2年固定に変更
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24 nano
>>22さん
固定金利は、借入残高の全ての金利を一定期間（20年超は全期間）固定するものです。
普通の銀行の、普通の固定と同じです。
これに対して部分固定金利特約は、ソニー銀行だけの独自の方法です。
基本的には変動金利がベースです。
ただし、「指定した割合」についての「利息だけ」を一定期間（20年超は全期間）「固定金利で計算」します。
100％部分固定という状態もあり得て、この場合、毎月の元本と利息は以下のように計算されます。
・元本：変動金利での元利均等返済の元本分
・利息：残債×固定金利÷12
あんまり分かり易くはないですよね・・・。
どこがわからないかを書いて頂けると、もう少し的を射た回答が出来るかもしれません。 -
25 借り換えたい
ソニー銀行で借り換えしたく、仮審査を申し込みましたが、結果NGでした。
理由を問い合わせると、以下の答えが返ってきました。
ソニーバンクの査定による「年間のご返済額」とお客さまの「ご年収」
とのバランスが、当社の審査基準には合致いたしませんでした。
ソニーバンクは返済比率を明確にしていませんが、審査基準金利と返済比率はどんな感じなのでしょう？
こちらで借りられた方、借りられた時の状況を教えてくださいませんか？
ちなみに私の申し込み状況は、前年年収４５１万 借入希望金額 １８５０万 借入期間 １８年６か月です。
次に借り換える時は、ぜひソニーバンクにしたいと思っているのですが、
はっきり教えてくれないので、いつになったら審査を申し込めばいいのか困っています。
よろしくお願いします。 -
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26 nano
>>25さん
私も以前から気になっているところです。
ソニー銀行に限らない一般論としては、審査金利は４％程度、返済負担率は年収によって25～35％が多いようです。
仮に審査金利４％とすると、25さんの状況の場合、返済負担率が31.4％ですね。
仮に返済負担率の基準が30％だとすれば、オーバーです。
100万円を工面して、借入が1750円にできれば、29.7％ですから、30％が基準でもいけるのかもしれません。
ありそうなラインだなとは思いますが、個人的な推察の域を出ません。
みなさんの状況から、もう少し考察できればよいのですが・・・
参考までに、うちは、連帯債務で合計年収1000万、35年、借入3600万でした。
審査金利４％なら、返済負担率19.1％です。
p.s.
住宅ローンの他に借入はありませんよね？ -
30 匿名
初めて書き込みします。
今年の3月末に1800万円借りました（残りは自己資金）。変動金利で返済期間は22年です。
繰り上げ返済を計画的に行って15年くらいをめどに返済しようと考えています。
金利も下がってきたので5年固定にしようかと考え中ですが
2年固定の金利も魅力的に感じてまして・・・。
実際、2年固定にされてる方って多いのでしょうか？
また、どんなリスクシナリオが想定されますでしょうか？
その時の対策はどういったものになるでしょうか。
もしよかったら教えてください
（年収700万でその3年分くらいの預貯金はあります。子供は2人、4歳と1歳）。
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32 nano
>>31さん
＞利息分のみ固定を適用でき、元本は変動と捉えて良いでしょうか。
そのとおりです。
利息部分は、任意の割合で３種類の固定を指定できます。
変動を残すと、実質的には４種類の組み合わせですね。
ミックスローンは、表向きは出来ないようですが、人によっては裏技（？）があります。
ご夫婦で共働きの場合、連帯債務ではなく、別々のペアローンを組むことは出来るようです。
（サイトには明示されていませんが、下記の「親子」を「夫婦」と読み替えるようです。）
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
その場合、片方を2年固定、もう片方を10年固定というようなことは可能です。-
1
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33 ビギナーさん
6月の金利下がりましたね。
そこで久しぶりに金利変更しようかと思っていますが、
久しぶりのせいで手順を忘れてしまいましたので、教えて頂けますでしょうか？
現在、15年固定で借りております。返済日は27日です。
まずは、変動に変更するかとおもいますが、
それは今月中に行った方が良かったでしたでしょうか？金利変更手数料をみて
割に合うようであれば、変更。
それとも、来月若しくは今月でも返済日以降、以前など返済日を意識しましたでしょうか？
変動にしてから、固定に戻すときは来月の15日以降に7月の金利が発表されてからの
判断かと思いますが、7月がさらに下がった場合は、変動キープ。アップしていれば
月末最終日の1日前に固定に変更でよろしかったでしょうか？ここも返済日を意識しましたでしょうか？
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34 nano
>>30さん
ソニー銀行での「金利タイプ別実行残高」は、下記で公表されています。（一番下のグラフです。）
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html
たぶん昨年12月末時点の残高だと思います。
残高なので、人数ではありませんが、２年固定も５年固定も同じぐらいですね。
ソニー銀行の変動金利は、一般的な「短プラ連動」ではないので、変動金利に固執せず２～５年の短期固定を繋いでいって良いと思います。
参考までに過去の金利は、下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm
リスク対策としては、個人的には、
「長く借りて、返済額軽減で繰上返済」
が良いと思っています。
返済額軽減型でも結果的に15年で完済することは可能です。
その意味では、返済期間がなぜ22年なのかが、やや気になりますが、預貯金は十分にあるようなので、あまり心配はいらないのではないでしょうか。
２年後には景気回復していると思えば、５年固定、
もっと時間がかかりそうだと思えば、２年固定、
といったところでしょうか。 -
35 匿名
nanoさま 30です。
丁寧に回答下さりありがとうございます。
nanoさんのWebページも拝見させていただいており、直接回答いただけて
本当に光栄でうれしいです。
もうひとつ、可能であればどなたか教えてほしいのですが、
当面短期固定を繋いでいく方針として、来月に2年固定にしたとします。
毎月の金利はチェックして、5年や10年の固定金利が更に低下して魅力をました場合や逆に
金利が上昇する見通しで長期固定に変更したい状況においてなんですが
固定から変動に戻す際の手数料は実際の手続きの途中でチェックするしかないと思うのですが、
なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？
固定にした時のベースレートと固定をやめるときのベースレートの差異で手数料が
変るんですよね。銀行が得られたであろう利益に相当する手数料を支払うって説明はよく
納得できるんですが、何のレートがどうなったら手数料があがったりなくなったり
するのか・・・勉強不足ですが基本的なところで混乱しております。
蛇足ですが・・・
22年でローンを組んだ理由は、毎月の返済額が家計支出のある割合以下となるように
設定しました。。。15年返済目標というのはnanoさんのwebページで勉強させて
もらってましたので返済額軽減で結果的に期間が短縮されるという前提です。
長々と書いてすみません。 -
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36 借り換えたい
№２５です。
２６，２７さん ありがとうございます。
お二人の回答からでは、２０％以内の返済割合のような気もしますが、３０％未満である希望を持って
貸付金額を減らして、再び仮審査を申し込もうかと思っています。
ちなみに仮審査は何回も申し込んでも大丈夫なのでしょうか？
金額を変更して何度も申し込むと、悪い印象を与えたりしないでしょうか？
その他のローンはありません。 -
38 nano
>>33さん
いま無料ならすぐに。です。待つ理由は何もありません。
有料なら、金額と相談して、支払うか先を待つかですが、待ったとして、下がる保証はありません。
最近のベースレートは、6の付く日に変わっていると推定されます。
ですから、待つならそのタイミングでチェックされると良いと思います。
（蛇足ですが、４年もの、９年もののベースレートは、16日に下がっています。金利発表当日の15日が狙い目だったかもしれませんね。）
変動から固定へは、原則としては、月末前日でよいと思います。
ただし、戦略的に「ベースレートが低いときに固定する」ことを目指すなら、この限りではありません。
返済日を意識するのは、２年固定を適用したとき等ですね。 -
39 nano
>>35＝30さん
私のサイトをご覧頂いているようで、こちらこそありがとうございます。
＞なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？
ソニーのサイトの説明だと、
基準金利は銀行の戦略的な要素も絡んでいるようですが、
ベースレートはもっと単純に市場金利にほぼ連動しているように読めます。
（それを信じるかどうかは、また別の議論でしょうが。）
だとすれば、たとえば、下記などは参考になるのかと思います。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ただ、私自身、検証したことはないので、どのくらい連動しているのか不明ですが・・・(^^;) -
41 ビギナーさん
>>nanosさん
ありがとうございます。33です。
１５日が狙い目だったのかもしれないんですね。１５日が金利発表はしっていたのですが、
いつも夕方以降の発表だったので、確認が翌日になってしまいました。
26日ベースレートが変わるのを待っています。
ありがとうございました。 -
42 匿名さん
初めて書き込みします。
先日ソニー銀行さんに借り換えの相談をしたところ
「仮審査に通らない可能性が高い。それでも良ければ出すことは出来ますが...」
と門前払い的な返事でした。
理由は返済額と、年収の兼ね合いのようでした。
しかし
年収480万程度
借入1360万
年数24年
です。
上の書き込みを参考にさせていただいて
審査金利での返済比率はけして高くないと思っているのですが
本当に仮審査に出すのは無駄なんでしょうか。
なお、子供が3人いますのでその点が不利、と言われました。
他に借入金はありません。
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43 KASHI
金利変更手数料について教えてください。
２０年固定を選択し、
第１回目の支払が終わったとしたら
次回の金利変更手数料のベースレートは、
２０年ものではなく１９年ものと考えてよろしいでしょうか
２年固定の場合、第１回目の支払が終わると
１年ものになるので同様にそうだと思いますが、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。
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45 匿名さん
42です。
nanoさん、ありがとうございます。
上場企業サラリーマンです。
こどもの数が...と言われ、やや悲しくなりました。
前スレでお子さん3人の方が借入出来たという
レスを見たのですが
借り換えの方が審査が厳しいんですかね...。
今年度の収入は500万以上になってくると思うので
年明けにチャレンジしてみたいと思います。
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46 匿名さん
今月が初めての返済だった初心者です。
初めて繰り上げ返済をしてみようと思ったのですが、思ったよりも利息を
取られることにビックリしました。
毎月こつこつと繰り上げ返済をするつもりでいましたが、返済額を変更しても
利息は変わらなかったので、これだったらある程度の額をまとめて一度に
繰り上げ返済した方が良いのかな、と迷っています。
みなさんはどのようになさっていますか？ -
48 nano
あ、ボーナス返済をしていると、経過利息が高額になりやすいです。
（ボーナス返済分の経過利息も支払わなければならないので。）
その場合は、ボーナス返済当日または直後に繰上返済すれば大丈夫です。 -
50 ビギナーさん
質問させてください。
固定→固定で、ほぼ同じ期間ですが金利の安くなる切り替えを考えているのですが、
決定前のシミュレーションの数字をみると、なぜか１度目のボーナス払いの金額だけ、
だいぶ高くなるように見えます。
別途金利切り替え手数料を払っているのに、どうしてそうなるのか理解できません。
これは、どういった計算でそうなっているのでしょうか。 -
51 匿名さん
金利が高い→低い、に変更する場合は、
以下のようになるんじゃないですかね？
元本
金利が低くなったので、元本の割合が多くなって、
元本の支払い金額が増えた。
利息
支払日から金利変更日までは高い金利で利息が計算されているから、
低い金利1ヶ月分の利息よりも、利息分は多い。
違ったらすいません… -
55 ビギナーさん
借り換えをされたことがある方がいらっしゃいましたら参考までにお伺いしたいです。
マンションの住宅ローンの借り換えを考えていて、仮審査が終わり本審査用の必要書類の
お知らせが届きました。
その中に「物件案内図（住宅地図）など」と「建物図面（立面図・平面図・間取図）」が
含まれており、請求先は『不動産業者』となっています。
買ってから１０年弱、不動産業者と連絡を取ったことがなく、連絡先もはっきりしません。
こういった場合、皆さんどちらに請求されているのでしょうか？
また、すぐに対応してもらえるものなのでしょうか。 -
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58 匿名さん
質問です。
他銀行の借り換えだと、金利の優遇の利率が人によって違う場合があるようですが、
ソニー銀行も有利な条件で借り換えが出来るケースはあるのでしょうか？
また借り換えにかかる費用ですが、詳しい金額についてはどのタイミングで計算してもらえるのでしょうか。
（計算してもらう金額が他銀行の方が安ければそちらに変更することも考えたいと思います）
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59 nano
>>58さん
ソニー銀行では、個人属性による引き下げ（優遇）幅の違いは無いはずです。
（ちなみに、新築で提携ローンの場合、▲0.9％→▲1.0％というのが一時期ありましたが、その記述がサイト上で見あたらないので、現状はよくわかりません。）
借換費用ですが、ソニー銀行側でかかるのは、下記のとおりです。
・抵当権設定登記：借入金額×0.4％（法定なのでどこの銀行も同じです）
・保証料：無料（一般的には必要な銀行がほとんどです）
・手数料：一律４万２千円（中には借入金額×2.1％という金融機関もあります）
・司法書士報酬：不明（数万～十数万円？）
というわけで、司法書士報酬以外はご自分でも計算できます。
司法書士報酬がわかるタイミングは忘れてしまいました・・・。スミマセン。
なお、この他に、借換前の銀行側で手数料がかかることがあります。 -
61 匿名さん
無事必要書類が揃えられたようです。
仮審査の申し込みから出来るだけ急いだつもりですが、当方の場合は借り換え実行まで２ヶ月かかりました。
これから手続きを開始される方は参考にしてみてください。
サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら、実行日当日は借り換え元の金融機関に
出向く以外は特に何もしなくていいんですよね？
自分で振込みの手続きとかしなくてもソニー銀行側で送金手続きをしてくれるのかどうか、
ちょっと心配になってしまいました。 -
64 匿名
ソニー銀行の店頭金利は他行と比較すると、低いですが、どのように決定されているのでしょうか。都銀などの変動金利は短期プライムレートに連動していると聞きましたが、これとは独立しているのでしょうか。独立していると仮定すると、状況によっては他行より金利が高くなることも起こり得るのでしょうか。
質問ばかりで恐縮ですが、ご教示頂けると幸いです。 -
65 nano
>>64さん
多くの銀行の変動金利は、おっしゃるように短期プライムレートに連動しており、これは原則として政策金利に連動しています。
しかし、ソニー銀行では、短プラ・政策金利ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです。
ここで言う市場金利とは、「数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など」です。
正確には、下記の「金利」のところに記述があります。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
というわけで、ご質問の件は、独立しています。
また、わずかですが、実際に他行の店頭金利よりもソニーの基準金利の方が高くなったこともあります。
（ただし基本的には他行より低いです。）
参考までに、過去の金利の推移は下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm -
66 匿名さん
借り換えを検討しています。
ショッピングモールに入っていたソニー系列の代理店で、借り換え諸費用を見積もってもらったところ
司法書士手数料が異常に高かったです。他行の見積りの倍近くです。
ソニー銀行は司法書士手数料高めなのでしょうか？ -
71 匿名さん
３２万円はちょっと高いような気がしますね。
代理店が間に入ってると変わってくるものなのでしょうか？
手数料と印紙代２００００円はソニー銀行側に支払うもので、その通りでした。
２６００万円ですと、登録免許税が１０万４千円ですよね。
ほか、借り換えですと抵当権設定以外では、抵当権の抹消、登記事項証明書の発行の手数料及び郵送実費などが領収書に記載されていましたよ。 -
72 匿名さん
他行からの借り換え検討中です。シュミレーションするにも口座開設しなければならないのはちょっと面倒ですね。事務手数料は４２０００円、保証料はゼロ、登記費用、印紙代はは他行同様と考えてよろしいのでしょうか？
まったくの変動より２年固定の方が金利が安いのは他行とは違いますよね？どうしてでしょうか？ -
73 nano
>>72さん
シミュレーションは、口座開設しなくても下記で出来ますよ。
http://moneykit.net/visitor/calculator/?=loan
手数料、保証料はそのとおりです。
登記費用と印紙代は、法定なのでどこの銀行でも同額です。
あとその他に司法書士の報酬がかかります。
>>69-71あたりが参考になると思います。
変動金利の話は、>>65を参照して下さい。 -
77 匿名さん
>76さん
住信SBIの8大疾病特約はサイトを確認してみたら、
『被保険者本人の経験・能力に応じたいかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合』
となっているので、診断だけでは適用にならない可能性が高いと思います。
全く何の仕事も出来なくなったと認定されるような健康状態が1年継続しないと、残債はゼロにはならないということです。
月々の支払の免除についても『就業不能状態』であることが必要ですが、保険会社の認定は結構厳しいものになってくると思いますよ。
保障はないよりあった方がもちろん安心ですが、万一の時に「思ってたのと違う！」とならないように確認された方がいいのでは？ -
82 nano
話は変わりますが、親スレとのマルチ投稿ですが、重要と思うのでご了承下さい。
いま気付いたのですが、
「変動セレクト住宅ローン」という新商品（というか新プラン）を8月8日から始めたようですね。
これまでの「住宅ローン」とどちらかを選択できるようです。
「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」の比較表は下記にあります。
http://moneykit.net/visitor/info/info110808_01.html
主な違いは、
・変動▲1.2％、固定▲0.8％
・手数料は融資額の2.1％
詳細は未研究です。 -
83 ビギナーさん
２月に１５年固定で借りたものです。
金利が下がってきているので、金利変更をしようと思っていますが、
手数料が高くて変えられずにいます。
そこでふと思ったことですが、来月に１５年固定を再度金利変更で
変更した場合、９月から１５年になるのでしょうか？
それとも２月から１５年は変わらずでしょうか？
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87 匿名さん
66です。
誰かの参考になるかもしれないので、その後の経過を書きます。
結局正確な司法書士報酬額は、本審査を通らないとわからないとのことなので本審査を申し込みました。
異常に高ければ途中キャンセルするつもりで。
結果は報酬額約10万円で、やや高いかなといった程度でした。
借り換え前のローンが複数に分かれているので、その分抵当権抹消の本数が増えていることを考えるとこんなもんかもしれません。
代理店の22万という試算は何だったのか意味不明です。
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88 匿名さん
はじめまして。
ソニーが評判いいと聞きましてやってきました。
すみません、私はローンに疎い者です。
主人は関心がなく調べてくれません。
主人（36歳）年収700万円 貯蓄400万
妻、子供幼児２人の家庭です。
今後は教育費貯蓄の為、繰り上げ返済はほぼ出来そうにありません。
2007年に新生銀行に借り換え、現在
2037年（62歳）に払い終える30年固定金利3.05％実行で残債1450万
2033年に払い終える10年固定金利2.3％実行で残債370万
計1820万ほどの残債があります。
このまま行くのがいいのか、10年固定や変動へ借り換えた方がいいのか、
また、私どもに合うような借り換えプラン、方法などあればアドバイス頂きたいです。
よろしくお願い致します。 -
89 nano
>>88さん
はじめまして。
今回借換を検討されている理由は何でしょう？
・現在の借入の金利が高いから？
・毎月の支払がきついから？
・その他の理由から？
それによって、オススメできる内容も変わってくるかと思います。
ただ、いずれにしても、今の新生のままというのは、もったいない気がします。
ソニーは初期費用が安いので借換にも向いているとは思いますが、
ソニーかどうかは別にしても、借換はした方が良いのではないでしょうか。
また、ご主人は会社員（または公務員）ですか？
お子様がもう少し大きくなったとき、奥さまがパートなどに出る可能性はありますか？
何だか逆に質問ばかりでスミマセン。 -
90 匿名さん
>>88
ソニーは変動か短期の固定で契約して、金利上昇局面になったら長期固定に随時切り替えできるのがメリット。但し最初から10年以上固定で契約して短期や変動に変えると10万単位の手数料が発生するので注意。
ちなみに物件購入額と当初借入額が不明だけど、充分な頭金が無かったとかで担保割れしている場合は全額借換不可の場合もある。
あと将来の教育費が不安であるなら、財形教育融資が受けられるように一般財形で積立するとか、住宅ローン契約者で教育ローンやフリーローンの金利優遇が大きい銀行（りそな・みずほ・労金等）で借り換えると、進学などで予想外の出費になっても落ち着いて資金相談することはできる。
（ソニー銀行のフリーローンは7月末で取扱中断中。） -
91 匿名さん
nanoさんはじめまして。
レスしていただきありがとうございます。
質問たくさんして頂いて嬉しいです。
・借り換えを検討しているのは、３％ではもったいない感があるからです。
・主人は会社員で、私は今後もパートに出る予定はありませんが、
家計次第ではパートに出るつもりはあります。
よろしくお願い致します。 -
93 匿名さん
88です。
90さんアドバイスありがとうございます。
物件購入額は2500万ほど
借入額も2500万ほどでした。
諸費用100万少しだけ実費でした。
新生銀行に借り換える時に結構頭金というのか分かりませんが、
入れて1950万の残債で再スタートしました。
すみません、無知でして担保割れというのが分かりませんでした。
教育費に関しても詳しく教えて頂き、とても参考になります。 -
96 匿名さん
>>93
＞新生銀行に借り換える
とは一度借換えをしているという事で宜しいのでしょうか？
となると築年数や新築中古についても気になります（担保割れ）が、借換をするのに契約手数料とソニーと新生それぞれの司法書士報酬（登記）がざっと25万円はかかります。
ソニーの2年固定に借り換えれば利息は減りますが、短期固定では期間継続時に金利が跳ね上がるリスクを考慮しなければなりません。またソニーの20年超固定は約2.5%ですが上記諸費用（本審査時に概算提示される）を払ったとしても新生の長期固定金利の利息を含めた総返済額を大きく下回ることかできるかは微妙な所です。
新生の総返済額は返済表に掲載されているはずなので、借り換えの申込をするとしたら諸費用を含めた総返済額が有利になるかどうかよく見極めて下さい。
担保評価額は借換審査時に銀行側で築年数や路線価を元に査定するので何とも言えませんが、ソニーは第一位順位の抵当権が必須なので新生銀行の残債を完済して抹消しなくてはなりません。担保割れや勤続状況等で減額融資となった場合は、今の残債と借換融資対象額の差額（例:残債1820万円-1700万円借換融資＝80万円不足）については自己資金で完済しないと借換ができません。
なお、残債に対して担保割れ（例:80万円不足）しても実際の残債額まで過剰融資（オーバーローン）した上で借換させる「借換（専用）ローン」が普通の銀行ではありますが、ネット銀では扱ってません。よって、借入可能額は審査しないと全く判りません。 -
97 nano
>>88=91さん
毎月の支払は、30年固定が約67,000円、10年固定が約18,000円、計85,000円程度でしょうか？
仮に借り換えたとして、20年超でも2.517％ですから、返済額は80,000円弱になって、それだけでもお得ですね。
ですから、このまま行くよりは、借り換えた方が良さそうです。
>>96さんご指摘の諸費用は数年でペイできると思います。
例えば「10年固定」なら1.766％ですから、返済額は約73,000円になります。
現状で支払がきついわけでは無さそうなので、
現在との差額を１年間貯めて、それを返済額軽減型で繰上返済する（つまり、年間の返済額は現在と変えない）というのが、オススメです。
すると、10年後の残債は約1500万円になり、その時点での変動金利が5.0％に上昇していたとしても、繰上返済の効果で、毎月の返済額は約80,000円です。
「10年固定」であれば、ある程度先までの返済の見通しが立てやすいですし、
差額の繰上返済は、無理そうならしなくても良いので、
現在よりもリスク回避にもなると思います。
また、10年後にはお子様も成長なさっているでしょうから、その時点で教育費・生活費など不足するようなら、パートなどの副収入を考えても良いですね。
なお、ソニー銀行は、毎月15日には翌月金利がわかるので、まず変動で借りて、翌月金利が下がるなら変動を継続、翌月金利が上がるなら上がる前に固定、ということが出来ます。
ただ、最後まで変動金利を選択するお考えなら、
個人的にはソニー銀行よりは他行の方が良いと思っています。
詳しい理由はここでは避けますが、ソニー銀行と他行の変動金利は、金利決定のプロセスが違っていて、他行の変動金利の方が金利が安定しているのです。
担保評価、担保割れの件は、>>94さん、>>96さんのご説明の通りです。 -
98 匿名さん
93です。
96さん、アドバイスありがとうございます。
そうです。地方銀行の変動から、新生銀行の固定に借り換えました。
当マンションは新築で2004年に購入いたしまして、もうすぐ築７年目に入ります。
不動産価格とはまた別でしょうが、
１年前に引っ越しを考えた時の評価額は2300万-2600万という不動産屋さんが多かったです。
そうですね、借入可能額を審査してもらわないと、なんとも言えませんよね。
総返済額が有利になるかどうかも確認してみます。
ありがとうございました。 -
99 匿名さん
91です。
nanoさんアドバイスありがとうございます。
そうです。月返済額はズバリです。凄いですね。
ちょっと動き出してみようかと思います。
お話では10年固定に魅力を感じているところです。
最初は皆さん大体変動から借りるのですね。
90さんの話だと、最初から10年固定で借りると固定から変動に換えるのに、手数料がかかると
いうことですが、最初に変動で借りておけば、変動⇒10年固定は手数料がかからずで、
変動⇒10年固定⇒変動というのは手数料がかかるということでしょうか？
変動⇒短期固定⇒変動はどうですか？
皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？
すみません、初歩的な質問で...
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