ソニー銀行初心者質問スレ　その２

今現在変動から固定等手数料がかからないとのことですが、今後この点に関して変更や改訂などする可能性もあるものなのでしょうか。

スレ立て、ありがとうございます。

>>1さん
全くの私見ですが、可能性は極めて低いと思います。

例えば、繰上返済時の手数料は、以前は、変動…無料、固定…有料　でしたが、現在はどちらも無料になっています。
ソニー銀行に限らず、住宅ローンに関するサービスはどこの銀行も良くなっているのがここ数年の印象です。

ただ、「可能性が全くないか」ということであれば、無いとは言い切れないでしょうね。
もちろん、それはどこの銀行でも同じことです。

>>2　nano様
ありがとうございます。

今迷っているのが、固定を何年にするかなのですが、
10年と15年の金利差は大きいですよね。
10年後バブル期のようになった場合、固定の3年や5年も6％等というような高金利になるものなのでしょうか。

>>3さん
将来の金利の予想は、あまり書かないことにしているのですが、バブルの再来は考えにくいんじゃないでしょうか…。と個人的には思いますが。
別の理由での金利上昇（インフレ）はあるかもしれません。
そこは自己判断か別スレでお願いしたいところです。

それに、そんな高金利になったら、固定よりも変動金利で金利が落ち着くのを待った方が得策かと思います。

ちなみに私は、
当初は15年固定と10年固定の金利差が小さかったので15年固定でしたが、
昨年、金利が下がり、金利差も広がったので、10年固定に乗り換えました。

10年後の金利が何％なら15年固定との差を埋められるのか、そのあたりをシミュレーションして判断されると良いと思います。
私自身のケースでは10年の方が得だとの判断に至りましたが、繰上返済のペースなど人それぞれだと思いますので、一概には言えないでしょう。


今ふと思ったのですが、
>>1 が「固定→変動」の手数料のことも含んでいるのだとしたら、基本的には手数料がかかる（無料ならラッキー）と思っていた方が良いです。

変動→固定は、どこの銀行でも（有料か無料かは別にして）出来ますが、
固定中にそれを解除するのは、ソニー銀行独自のサービスです。
固定→固定（または変動）の手数料は人によって違います。今現在、私は無料ですが、有料の人もいるはずです。

なお、固定期間満了で変動になるのは、どこの銀行でも手数料はかかりません。

人によって違うとは？

＞＞５さん
現在6のつく日にベースレートが変更されていて、たとえば同じ期間の固定金利を選んだとしても25日に固定にした人と、27日に固定にした人ではベースレートが変わります。当然ベースレートが低いときに固定にした人の方が変更手数料は少なくなります。
固定→固定、固定→変動どちらのパターンも同じです。

固定から固定への切り替えも金利が上がるような切り替えならば手数料はかからないですか？

>>8さん
変更先の金利は関係ないです。
固定から変動でも、固定から長期固定でも、手数料は同じです。
「今の固定を解除する」ための手数料ということです。

>>9様
ありがとうございます。変更先は関係ないのですね、契約中の金利のベースレートの上がり下がりなわけですね。


共同名義だと担保提供者兼連帯保証人にならなくてはならないとのことですが、主人に何かあった場合は妻に支払い義務が生じると言うことでしょうか？
疾病特約をつけた場合はどうなるのでしょう？

借り換え検討中の者ですが、ソニー銀行の審査は厳しいですか？

年齢35歳、年収650万で2500万を35年で問題なく借りれました。厳しいとか緩いとかいろいろ意見はありました。

>>10さん
主契約者に万が一のことがあったときは、団信で完済されます。
三大疾病特約も、主契約者が条件に当てはまれば、完済されます。

それ以外の理由で支払いが滞った場合は、連帯保証人に支払い義務が生じます。

借り換え検討中のものです。
10年固定と15年固定で迷っています。
どのように計算したら比較できますでしょうか。
固定終了時期が異なるので比較の仕方が分かりません。
どなたか教えてください。

ソニー銀行ローンで土地購入・新築一戸建てを検討しています。
ただし、この場合つなぎ融資が必要と聞きました。

ソニー銀行でもつなぎ融資不要の「ソニーバンクすまいとローン」を利用しようと思いましたが
購入予定の土地が市街化調整区域（旧既存宅地のため再建築可能）なので、使えません。

このような場合、ソニー銀行ローンを利用するには借り換えしかないのでしょうか？
もし借り換えをする場合、手数料以外にいくらほどの費用が必要なのでしょうか？

>>14さん
１年ごとの金利が設定できるようなシミュレーションソフトやサイトを使って、固定あけの金利を任意で設定して、比較するのがよいと思います。
（エクセルでもpmt関数などを使って計算できますが、少々難しいかもしれません。）

例えば、下記のサイトなどは、比較的使いやすいかと思います。
http://loan.mikage.to/loancalc/plancmp/

固定あけの金利をどう設定するかは、個人の考え方次第です。
当然ですがそれによって、10年固定と15年固定のどちらが得かは変わってきます。
参考までに、ソニー銀行の過去の金利推移（優遇前の基準金利）は、下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

>>15さん
市街化調整区域ですと、借り換えでも難しいかもしれません・・・。
ただし、旧既存宅地など個別の事情で借りられることがあるかもしれませんので、その場合借り入れ可能であれば最初から大丈夫でしょう。
ダメなら借換でもダメでしょう。

銀行のアドバイザーさんに直接相談されることをオススメします。
（状況はなるべく詳細に話をして。）


ちなみに、借換の場合、抵当権の設定・抹消の登録免許税や司法書士の手数料がかかります。
抵当権設定の登録免許税は、借換金額×0.4％です。

教えてください。
今は、変動より２年固定の方が金利が低いですよね。

それでも変動にしている理由としては、以下のいずれかの思惑からでしょうか。他にありますでしょうか？

（１）２年以内に現在の２年固定の金利より、変動の金利が下回る。
（２）２年以内に長期固定に変更するタイミングが来る。

>>18さん
この掲示板を読んでいる人で変動の人は、(2)が多いような気がします。
(1)のシナリオは、過去の推移を見ると可能性が低いように思います。
あとは、特に考え無しで変動のままという人も多いのかもしれません。

現在長期固定で5月から2年固定に
変更しようと検討してます。

・長期固定から変動への金利変更手数料は無料
・毎月の支払日は27日
として以下のタイミングで操作するのが
ベストですよね？

1. 26日までのなるべく早い日に変動に変更

2. 5月1日になったら2年固定に変更

>>20さん
現時点で無料だという前提でお答えします。

＞ 1. 26日までのなるべく早い日に変動に変更

25日までの方が安全です。
最近は、「6の付く日にベースレートが見直されている」と経験的に推定できるので、
26日になると手数料が変わる可能性があります。

＞ 2. 5月1日になったら2年固定に変更

5/1でももちろんＯＫですが、4/30の方がベストですね。大差ありませんが。
変更手続きの翌日から新しい金利が適用されます。
ですから、4/30に手続きすれば、翌5/1から、その日（つまり5月）の2年固定金利が適用されます。

すみません、説明を読んでもよく分からなくて。固定金利と部分固定金利特約は異なるものですよね？簡単におバカな私にも分かるようにご説明願えませんか？

>>21:nanoさん

20です。

回答ありがとうございます。

そうですよね、ベースレートって
6の付く日も変わってるようですね。

まだ実行してないので
早めに決断します。

>>22さん
固定金利は、借入残高の全ての金利を一定期間（20年超は全期間）固定するものです。
普通の銀行の、普通の固定と同じです。

これに対して部分固定金利特約は、ソニー銀行だけの独自の方法です。
基本的には変動金利がベースです。
ただし、「指定した割合」についての「利息だけ」を一定期間（20年超は全期間）「固定金利で計算」します。
100％部分固定という状態もあり得て、この場合、毎月の元本と利息は以下のように計算されます。
・元本：変動金利での元利均等返済の元本分
・利息：残債×固定金利÷12

あんまり分かり易くはないですよね・・・。
どこがわからないかを書いて頂けると、もう少し的を射た回答が出来るかもしれません。

ソニー銀行で借り換えしたく、仮審査を申し込みましたが、結果NGでした。
理由を問い合わせると、以下の答えが返ってきました。

ソニーバンクの査定による「年間のご返済額」とお客さまの「ご年収」
とのバランスが、当社の審査基準には合致いたしませんでした。

ソニーバンクは返済比率を明確にしていませんが、審査基準金利と返済比率はどんな感じなのでしょう？
こちらで借りられた方、借りられた時の状況を教えてくださいませんか？

ちなみに私の申し込み状況は、前年年収４５１万　借入希望金額　１８５０万　借入期間　１８年６か月です。

次に借り換える時は、ぜひソニーバンクにしたいと思っているのですが、
はっきり教えてくれないので、いつになったら審査を申し込めばいいのか困っています。

よろしくお願いします。

>>25さん
私も以前から気になっているところです。
ソニー銀行に限らない一般論としては、審査金利は４％程度、返済負担率は年収によって25～35％が多いようです。

仮に審査金利４％とすると、25さんの状況の場合、返済負担率が31.4％ですね。
仮に返済負担率の基準が30％だとすれば、オーバーです。

100万円を工面して、借入が1750円にできれば、29.7％ですから、30％が基準でもいけるのかもしれません。

ありそうなラインだなとは思いますが、個人的な推察の域を出ません。
みなさんの状況から、もう少し考察できればよいのですが・・・

参考までに、うちは、連帯債務で合計年収1000万、35年、借入3600万でした。
審査金利４％なら、返済負担率19.1％です。

p.s.
住宅ローンの他に借入はありませんよね？

>>25さん
昨年、ソニー銀行で1920万円を期間33年で借りました。
年収580万円、審査金利４％と仮定するならば、返済負担率18.3％です。

26さんのおっしゃるように、一般の銀行の上限は35％だと聞いた事がありますが、
ソニー銀行は公開していないので、判断が難しいですよね。

収入合算や、借入金額をおさえる方法をとってみて、
少し負担率を下げて再度仮審査を受けてみたら、いかがでしょうか？

今日は金利発表日ですか？

６月金利出ました。全部下げです。
詳しくは下記を参照して下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72736/res/865

初めて書き込みします。
今年の3月末に1800万円借りました（残りは自己資金）。変動金利で返済期間は22年です。
繰り上げ返済を計画的に行って15年くらいをめどに返済しようと考えています。

金利も下がってきたので5年固定にしようかと考え中ですが
2年固定の金利も魅力的に感じてまして・・・。
実際、2年固定にされてる方って多いのでしょうか？
また、どんなリスクシナリオが想定されますでしょうか？
その時の対策はどういったものになるでしょうか。
もしよかったら教えてください
（年収700万でその3年分くらいの預貯金はあります。子供は2人、4歳と1歳）。

>>24さん
ありがとうございます。利息分のみ固定を適用でき、元本は変動と捉えて良いでしょうか。

また違う質問ですが、ソニーにはミックスローンはないのでしょうか。
固定２年と固定１０年と言うような組み合わせは無理ですか？

>>31さん
＞利息分のみ固定を適用でき、元本は変動と捉えて良いでしょうか。
そのとおりです。
利息部分は、任意の割合で３種類の固定を指定できます。
変動を残すと、実質的には４種類の組み合わせですね。

ミックスローンは、表向きは出来ないようですが、人によっては裏技（？）があります。
ご夫婦で共働きの場合、連帯債務ではなく、別々のペアローンを組むことは出来るようです。
（サイトには明示されていませんが、下記の「親子」を「夫婦」と読み替えるようです。）
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
その場合、片方を2年固定、もう片方を10年固定というようなことは可能です。

6月の金利下がりましたね。
そこで久しぶりに金利変更しようかと思っていますが、
久しぶりのせいで手順を忘れてしまいましたので、教えて頂けますでしょうか？
現在、15年固定で借りております。返済日は27日です。

まずは、変動に変更するかとおもいますが、
それは今月中に行った方が良かったでしたでしょうか？金利変更手数料をみて
割に合うようであれば、変更。
それとも、来月若しくは今月でも返済日以降、以前など返済日を意識しましたでしょうか？

変動にしてから、固定に戻すときは来月の15日以降に7月の金利が発表されてからの
判断かと思いますが、7月がさらに下がった場合は、変動キープ。アップしていれば
月末最終日の1日前に固定に変更でよろしかったでしょうか？ここも返済日を意識しましたでしょうか？

>>30さん
ソニー銀行での「金利タイプ別実行残高」は、下記で公表されています。（一番下のグラフです。）
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html
たぶん昨年12月末時点の残高だと思います。
残高なので、人数ではありませんが、２年固定も５年固定も同じぐらいですね。

ソニー銀行の変動金利は、一般的な「短プラ連動」ではないので、変動金利に固執せず２～５年の短期固定を繋いでいって良いと思います。
参考までに過去の金利は、下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

リスク対策としては、個人的には、
「長く借りて、返済額軽減で繰上返済」
が良いと思っています。
返済額軽減型でも結果的に15年で完済することは可能です。
その意味では、返済期間がなぜ22年なのかが、やや気になりますが、預貯金は十分にあるようなので、あまり心配はいらないのではないでしょうか。

２年後には景気回復していると思えば、５年固定、
もっと時間がかかりそうだと思えば、２年固定、
といったところでしょうか。

nanoさま　30です。

丁寧に回答下さりありがとうございます。
nanoさんのWebページも拝見させていただいており、直接回答いただけて
本当に光栄でうれしいです。

もうひとつ、可能であればどなたか教えてほしいのですが、
当面短期固定を繋いでいく方針として、来月に2年固定にしたとします。
毎月の金利はチェックして、5年や10年の固定金利が更に低下して魅力をました場合や逆に
金利が上昇する見通しで長期固定に変更したい状況においてなんですが
固定から変動に戻す際の手数料は実際の手続きの途中でチェックするしかないと思うのですが、
なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？
固定にした時のベースレートと固定をやめるときのベースレートの差異で手数料が
変るんですよね。銀行が得られたであろう利益に相当する手数料を支払うって説明はよく
納得できるんですが、何のレートがどうなったら手数料があがったりなくなったり
するのか・・・勉強不足ですが基本的なところで混乱しております。


蛇足ですが・・・
22年でローンを組んだ理由は、毎月の返済額が家計支出のある割合以下となるように
設定しました。。。15年返済目標というのはnanoさんのwebページで勉強させて
もらってましたので返済額軽減で結果的に期間が短縮されるという前提です。

長々と書いてすみません。

№２５です。

２６，２７さん　ありがとうございます。
お二人の回答からでは、２０％以内の返済割合のような気もしますが、３０％未満である希望を持って
貸付金額を減らして、再び仮審査を申し込もうかと思っています。

ちなみに仮審査は何回も申し込んでも大丈夫なのでしょうか？
金額を変更して何度も申し込むと、悪い印象を与えたりしないでしょうか？

その他のローンはありません。

>>36＝25さん
ソニー銀行は、400万円という条件は他行より厳しいですが、それさえクリアしていれば特別厳しいという噂は聞かないので、20％ということはないと思います。
30％はありがちなラインかと。
無責任でスミマセンが。

それと、ソニー銀行は、良くも悪くもドライなので、印象でどうこうということは無いと思います。
ですから、ダメで元々で再審査されてはいかがでしょう？

p.s.
もし、再審査されるようでしたら、差し支えなければ結果を教えて頂けると、今後、他の方の参考になるかと思います。

>>33さん
いま無料ならすぐに。です。待つ理由は何もありません。

有料なら、金額と相談して、支払うか先を待つかですが、待ったとして、下がる保証はありません。
最近のベースレートは、6の付く日に変わっていると推定されます。
ですから、待つならそのタイミングでチェックされると良いと思います。
（蛇足ですが、４年もの、９年もののベースレートは、16日に下がっています。金利発表当日の15日が狙い目だったかもしれませんね。）

変動から固定へは、原則としては、月末前日でよいと思います。
ただし、戦略的に「ベースレートが低いときに固定する」ことを目指すなら、この限りではありません。

返済日を意識するのは、２年固定を適用したとき等ですね。

>>35＝30さん
私のサイトをご覧頂いているようで、こちらこそありがとうございます。

＞なんらかの・・・市中金利の指標など参考に推定することはできますか？

ソニーのサイトの説明だと、
基準金利は銀行の戦略的な要素も絡んでいるようですが、
ベースレートはもっと単純に市場金利にほぼ連動しているように読めます。
（それを信じるかどうかは、また別の議論でしょうが。）

だとすれば、たとえば、下記などは参考になるのかと思います。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ただ、私自身、検証したことはないので、どのくらい連動しているのか不明ですが・・・(^^;)

30です nanoさん ありがとうございました！

>>nanosさん
ありがとうございます。33です。

１５日が狙い目だったのかもしれないんですね。１５日が金利発表はしっていたのですが、
いつも夕方以降の発表だったので、確認が翌日になってしまいました。

26日ベースレートが変わるのを待っています。

ありがとうございました。

金利変更手数料について教えてください。

２０年固定を選択し、
第１回目の支払が終わったとしたら
次回の金利変更手数料のベースレートは、
２０年ものではなく１９年ものと考えてよろしいでしょうか

２年固定の場合、第１回目の支払が終わると
１年ものになるので同様にそうだと思いますが、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

>>42さん
サラリーマンですか？
ならば、いけそうな気がしますが・・・。
個人事業主や会社の経営者だと、また違った基準があるかと思います。

お子さんの人数で基準が変わるのですね・・・
たしかに生活費は違ってくるから、お子さん（というか扶養人数）で基準が違っても、当然なのかもしれませんが。


>>43さん
それであっていると思います。

42です。

nanoさん、ありがとうございます。

上場企業サラリーマンです。
こどもの数が...と言われ、やや悲しくなりました。

前スレでお子さん3人の方が借入出来たという
レスを見たのですが
借り換えの方が審査が厳しいんですかね...。

今年度の収入は500万以上になってくると思うので
年明けにチャレンジしてみたいと思います。

今月が初めての返済だった初心者です。

初めて繰り上げ返済をしてみようと思ったのですが、思ったよりも利息を
取られることにビックリしました。

毎月こつこつと繰り上げ返済をするつもりでいましたが、返済額を変更しても
利息は変わらなかったので、これだったらある程度の額をまとめて一度に
繰り上げ返済した方が良いのかな、と迷っています。

みなさんはどのようになさっていますか？

>>46さん

その支払った利息、損をしているわけではありません。
次回の約定返済時の利息が、その分だけ減っているはずです。
（厳密には月の日数の違いによる誤差がありますが。）

その利息は、経過利息と呼ばれるもので、以下の式で簡単に計算できます。

経過利息 ＝ 繰上前の残債 × 金利 × 前回約定返済日からの日数 ÷ 365

約定返済日当日に繰上返済をすれば、その利息は０円です。
ですから、約定返済日に毎月こつこつと繰上返済なさると良いと思います。

なるほど、そういうことなのですね。
安心しました。
ありがとうございます。

質問させてください。
固定→固定で、ほぼ同じ期間ですが金利の安くなる切り替えを考えているのですが、
決定前のシミュレーションの数字をみると、なぜか１度目のボーナス払いの金額だけ、
だいぶ高くなるように見えます。

別途金利切り替え手数料を払っているのに、どうしてそうなるのか理解できません。
これは、どういった計算でそうなっているのでしょうか。

金利が高い→低い、に変更する場合は、
以下のようになるんじゃないですかね？

元本
金利が低くなったので、元本の割合が多くなって、
元本の支払い金額が増えた。

利息
支払日から金利変更日までは高い金利で利息が計算されているから、
低い金利1ヶ月分の利息よりも、利息分は多い。

違ったらすいません…

質問です。変動で契約中でした。

６月からの変動の金利が下がったので、変動→固定→変動で契約金利を下げようとしたのですが、
今朝、固定へ戻す手続きの確認画面で、今後の返済額を確認すると、

確かに、月々400円、ボーナス増額分で700円ほどさがるのですが、
>>50さんと同じ理屈でしょうか、初回の返済額、特にボーナス増額分が5000円ほど高くなり、
今後半年分のトータルでは、変更後の方が1600円程高くなってしまうことがわかりました。

ボーナス併用の場合は、この技は不利に働くこともあるのでしょうか。

>>50さん
>>52さん

お二人の理由は、たぶん同じで、51さんの見解で、たぶんあっていると思います。
この時期（５月下旬）だと、利息の大半は変更前の金利で計算されますので、50さん、52さんのようなケースは多いかと思います。

増えた分は元本なので、損をするわけではありません。

（ただし、ボーナス払いでは、私には解明できない現象が起きているのも事実ですが、自分が使っていないので検証不足です。）

>>53(nano)さん、ありがとうございます。

結局、再度変動に戻しました。
ここ半年の支払い総額は、>>52の通り、1600円程増ですが、半年後の借入元本は7500円程減っていましたので、確かに損はしていないようですね。
返済明細の内訳を見ても、返済元金が多くなっており、51さん、53さんのおっしゃる意味がよくわかりました。

私は今年４月中旬に借換をしたので、ここまでボーナス加算分が変わるとは思いませんでした。

手続き途中に、固定２年のままでの試算もしてみたんですが、かなり魅力的ですね。^^;

勉強になりました。ありがとうございます。

借り換えをされたことがある方がいらっしゃいましたら参考までにお伺いしたいです。

マンションの住宅ローンの借り換えを考えていて、仮審査が終わり本審査用の必要書類の
お知らせが届きました。
その中に「物件案内図（住宅地図）など」と「建物図面（立面図・平面図・間取図）」が
含まれており、請求先は『不動産業者』となっています。

買ってから１０年弱、不動産業者と連絡を取ったことがなく、連絡先もはっきりしません。
こういった場合、皆さんどちらに請求されているのでしょうか？
また、すぐに対応してもらえるものなのでしょうか。

>>55さん

同じく10年前に購入し、借換で、先日、本審査が通った者です。
「物件案内図（住宅地図）など」は、インターネットのゼンリン住宅地図プリントサービスを使って印刷したものを提出しました。
「建物図面（立面図・平面図・間取図）」は家にありましたのでそのコピーを提出しましたが、建物図面(平面図)は法務局に公図、地積測量図と一緒に登録している場合もありますので、法務局に確認してみてはいかがでしょうか？もし平面図がなかった場合や立面図などについては、ソニーにどうすればよいか確認するしかないと思います。

>>56さん

詳しい内容、どうもありがとうございました！
物件案内図、早速インターネットで検索してプリントアウトしてみます。

建物図面についてはやはり見当たらないので、法務局に問い合わせ、それでも
ダメならソニー銀行に確認してみます。

本当にありがとうございました！

質問です。

他銀行の借り換えだと、金利の優遇の利率が人によって違う場合があるようですが、
ソニー銀行も有利な条件で借り換えが出来るケースはあるのでしょうか？

また借り換えにかかる費用ですが、詳しい金額についてはどのタイミングで計算してもらえるのでしょうか。
（計算してもらう金額が他銀行の方が安ければそちらに変更することも考えたいと思います）

>>58さん
ソニー銀行では、個人属性による引き下げ（優遇）幅の違いは無いはずです。
（ちなみに、新築で提携ローンの場合、▲0.9％→▲1.0％というのが一時期ありましたが、その記述がサイト上で見あたらないので、現状はよくわかりません。）

借換費用ですが、ソニー銀行側でかかるのは、下記のとおりです。
・抵当権設定登記：借入金額×0.4％（法定なのでどこの銀行も同じです）
・保証料：無料（一般的には必要な銀行がほとんどです）
・手数料：一律４万２千円（中には借入金額×2.1％という金融機関もあります）
・司法書士報酬：不明（数万～十数万円？）
というわけで、司法書士報酬以外はご自分でも計算できます。
司法書士報酬がわかるタイミングは忘れてしまいました・・・。スミマセン。

なお、この他に、借換前の銀行側で手数料がかかることがあります。

>>59　さま

詳しく教えていただいて、どうもありがとうございました。
とてもわかりやすかったです。

無事必要書類が揃えられたようです。
仮審査の申し込みから出来るだけ急いだつもりですが、当方の場合は借り換え実行まで２ヶ月かかりました。
これから手続きを開始される方は参考にしてみてください。

サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら、実行日当日は借り換え元の金融機関に
出向く以外は特に何もしなくていいんですよね？
自分で振込みの手続きとかしなくてもソニー銀行側で送金手続きをしてくれるのかどうか、
ちょっと心配になってしまいました。

>>62さん
ソニー銀行から、いつまでに何をするかの指示があります。
実行日の数日前までに、振込予約の手続きをします。
＞サイト上で『振込み先と振込み金額の確認』をしたら
これがそれかな？

ギリギリまでその手続きをしないと、ソニー銀行から連絡があります。
当日は何もすることはないです。

>>62さん

ありがとうございます。
後は実行日まで待つだけなんですね・・・早く手続き終わらせたいです！

ソニー銀行の店頭金利は他行と比較すると、低いですが、どのように決定されているのでしょうか。都銀などの変動金利は短期プライムレートに連動していると聞きましたが、これとは独立しているのでしょうか。独立していると仮定すると、状況によっては他行より金利が高くなることも起こり得るのでしょうか。

質問ばかりで恐縮ですが、ご教示頂けると幸いです。

>>64さん
多くの銀行の変動金利は、おっしゃるように短期プライムレートに連動しており、これは原則として政策金利に連動しています。

しかし、ソニー銀行では、短プラ・政策金利ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです。
ここで言う市場金利とは、「数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など」です。
正確には、下記の「金利」のところに記述があります。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

というわけで、ご質問の件は、独立しています。
また、わずかですが、実際に他行の店頭金利よりもソニーの基準金利の方が高くなったこともあります。
（ただし基本的には他行より低いです。）

参考までに、過去の金利の推移は下記をどうぞ。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

借り換えを検討しています。

ショッピングモールに入っていたソニー系列の代理店で、借り換え諸費用を見積もってもらったところ
司法書士手数料が異常に高かったです。他行の見積りの倍近くです。

ソニー銀行は司法書士手数料高めなのでしょうか？

>>66さん

司法書士への支払いは、報酬部分と登録免許税や印紙税部分を合計した金額になるかと
思いますが、その報酬部分が他行の倍くらいということでしょうか？
確かに指定の司法書士への報酬は、高く設定されていると聞いたことはありますが・・・。

66です。

そうなんです。司法書士への報酬部分が高いんです。
借り換え経験者のご意見をうかがってみたいです。

>>66さん

ちなみに先日借り換えを行った時、報酬額のみですと７５６００円でした。
（債権額金１２５０万円。税金を入れると総支払い額は１３万円ちょっと）
こちらは借換えの金額によって変動するかと思いますので、ご参考までに。

あとは、実際に他行で借り換えの手続きをされた方に確認して比較してみてください。

66です。

>>69さん
ありがとうございます。
意外と普通ですね。

自分の場合2600万の借り換えで、
32万(登記費用+司法書士報酬) + 手数料42000円 + 印紙代20000円を提示されました。
登記費用が約10万円であることを考えると司法書士の報酬が22万円ということになります。
どう考えても高いですよね？

３２万円はちょっと高いような気がしますね。
代理店が間に入ってると変わってくるものなのでしょうか？

手数料と印紙代２００００円はソニー銀行側に支払うもので、その通りでした。
２６００万円ですと、登録免許税が１０万４千円ですよね。
ほか、借り換えですと抵当権設定以外では、抵当権の抹消、登記事項証明書の発行の手数料及び郵送実費などが領収書に記載されていましたよ。

他行からの借り換え検討中です。シュミレーションするにも口座開設しなければならないのはちょっと面倒ですね。事務手数料は４２０００円、保証料はゼロ、登記費用、印紙代はは他行同様と考えてよろしいのでしょうか？
まったくの変動より２年固定の方が金利が安いのは他行とは違いますよね？どうしてでしょうか？

>>72さん
シミュレーションは、口座開設しなくても下記で出来ますよ。
http://moneykit.net/visitor/calculator/?=loan

手数料、保証料はそのとおりです。
登記費用と印紙代は、法定なのでどこの銀行でも同額です。
あとその他に司法書士の報酬がかかります。
>>69-71あたりが参考になると思います。

変動金利の話は、>>65を参照して下さい。

>73　さんありがとうございます。ろうきん、SBIと比較しているんですが、ろうきんは低金利が魅力、SBIは疾病保障が無料、ソニーは疾病保障＋0.3パーセントだけど事務手数料も安く、保証料がない。現在は健康ですが、がんと診断されただけでローンが免除になるのは大変安心な気がします。計算してみると0.3パーセント高いことにより返済額が20年で200万ほど増えますが、年間10万円でそんな保険(診断だけで数千万)には入れません。がん保険はいろいろ入っていますので治療費は大丈夫でも、職を失ってしまったらローンが払えませんからね。

>>74さん
73です。
ろうきんは中央ろうきんでしょうか？
キャンペーン中で、低金利ですね。

SBIは住信SBIでしょうか？（それともSBIモーゲージ？）
いずれにしても、高額な手数料がネックですね。
手数料は保証料と違って、繰上返済や借り換えでは戻ってこないので、その点は要注意です。
それと、8疾病保障特約は、適用される条件をよく確認なさった方が良いです。無料付帯には無料なだけの理由がありますので。
「就業不能状態」と実際に就業しているかは別物です。

>75さん
中央ろうきんと住信SBIです。ろうきんは最大引き下げに該当します。SBIの保障は、診断だけででローン免除のタイプですよね。手数料さえなければSBIで決まりですが…　金利の動きによって借り換えもあり得ると考えると保証料はともかく手数料は嫌ですよね

>76さん

住信SBIの8大疾病特約はサイトを確認してみたら、

『被保険者本人の経験・能力に応じたいかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合』

となっているので、診断だけでは適用にならない可能性が高いと思います。
全く何の仕事も出来なくなったと認定されるような健康状態が1年継続しないと、残債はゼロにはならないということです。
月々の支払の免除についても『就業不能状態』であることが必要ですが、保険会社の認定は結構厳しいものになってくると思いますよ。

保障はないよりあった方がもちろん安心ですが、万一の時に「思ってたのと違う！」とならないように確認された方がいいのでは？

>77さん　ありがとうございます。ソニーとごっちゃになっていました。SBIは診断即保険金ではないですよね。その後診断即保険金タイプで調べていましたが、もう48歳で年齢制限にひっかかるのです。今のところソニーが50歳までOKなのでやはりソニーかなと思っているところです。ガンのみ保障などきめ細かな設定が出来るのは中央三井でしたが45歳までででした。借り換えなので急いでいるわけではありませんが10月に一斉にあがりそうですから8月中に決めたいと思っています。

ソニー銀行は、登記に関して指定の司法書士を案内されるようですが、自分で探した方で進めることは絶対できないでしょうか？

僕はディベロッパー指定の司法書士を使いましたよ。

>>79さん
私は新築マンションだったので、デベの司法書士をソニー銀行も使う形でした。80さんと同様でしょうか。

話は変わりますが、親スレとのマルチ投稿ですが、重要と思うのでご了承下さい。

いま気付いたのですが、
「変動セレクト住宅ローン」という新商品（というか新プラン）を8月8日から始めたようですね。

これまでの「住宅ローン」とどちらかを選択できるようです。

「変動セレクト住宅ローン」と「住宅ローン」の比較表は下記にあります。
http://moneykit.net/visitor/info/info110808_01.html

主な違いは、
・変動▲1.2％、固定▲0.8％
・手数料は融資額の2.1％

詳細は未研究です。

２月に１５年固定で借りたものです。
金利が下がってきているので、金利変更をしようと思っていますが、
手数料が高くて変えられずにいます。

そこでふと思ったことですが、来月に１５年固定を再度金利変更で
変更した場合、９月から１５年になるのでしょうか？
それとも２月から１５年は変わらずでしょうか？

>>83さん
新しく固定しなおした時点から起算されます。
ですので９月に15年固定すれば、９月から15年ですね。
とはいえ、多くの場合、一旦変動を経由する方がほとんどだと思いますが。

ちなみに手数料は、6日、16日、26日と返済日に変わっているようです。

>>84さん
83です。ありがとうございます。
手数料がかからないタイミングを見計らって変更してみます。

変動セレクト選ぶ意味があまりわからない。手数料高いし、金利そんなに低くないし。

66です。

誰かの参考になるかもしれないので、その後の経過を書きます。
結局正確な司法書士報酬額は、本審査を通らないとわからないとのことなので本審査を申し込みました。
異常に高ければ途中キャンセルするつもりで。

結果は報酬額約10万円で、やや高いかなといった程度でした。
借り換え前のローンが複数に分かれているので、その分抵当権抹消の本数が増えていることを考えるとこんなもんかもしれません。
代理店の22万という試算は何だったのか意味不明です。

はじめまして。
ソニーが評判いいと聞きましてやってきました。

すみません、私はローンに疎い者です。
主人は関心がなく調べてくれません。

主人（36歳）年収700万円　貯蓄400万
妻、子供幼児２人の家庭です。
今後は教育費貯蓄の為、繰り上げ返済はほぼ出来そうにありません。

2007年に新生銀行に借り換え、現在
2037年（62歳）に払い終える30年固定金利3.05％実行で残債1450万
2033年に払い終える10年固定金利2.3％実行で残債370万
　　　　　　　　　　　　　　　　　計1820万ほどの残債があります。

このまま行くのがいいのか、10年固定や変動へ借り換えた方がいいのか、
また、私どもに合うような借り換えプラン、方法などあればアドバイス頂きたいです。

よろしくお願い致します。

>>88さん
はじめまして。

今回借換を検討されている理由は何でしょう？
・現在の借入の金利が高いから？
・毎月の支払がきついから？
・その他の理由から？

それによって、オススメできる内容も変わってくるかと思います。

ただ、いずれにしても、今の新生のままというのは、もったいない気がします。
ソニーは初期費用が安いので借換にも向いているとは思いますが、
ソニーかどうかは別にしても、借換はした方が良いのではないでしょうか。

また、ご主人は会社員（または公務員）ですか？
お子様がもう少し大きくなったとき、奥さまがパートなどに出る可能性はありますか？

何だか逆に質問ばかりでスミマセン。

>>88
ソニーは変動か短期の固定で契約して、金利上昇局面になったら長期固定に随時切り替えできるのがメリット。但し最初から10年以上固定で契約して短期や変動に変えると10万単位の手数料が発生するので注意。
ちなみに物件購入額と当初借入額が不明だけど、充分な頭金が無かったとかで担保割れしている場合は全額借換不可の場合もある。

あと将来の教育費が不安であるなら、財形教育融資が受けられるように一般財形で積立するとか、住宅ローン契約者で教育ローンやフリーローンの金利優遇が大きい銀行（りそな・みずほ・労金等）で借り換えると、進学などで予想外の出費になっても落ち着いて資金相談することはできる。
（ソニー銀行のフリーローンは7月末で取扱中断中。）

nanoさんはじめまして。
レスしていただきありがとうございます。
質問たくさんして頂いて嬉しいです。

・借り換えを検討しているのは、３％ではもったいない感があるからです。

・主人は会社員で、私は今後もパートに出る予定はありませんが、
　家計次第ではパートに出るつもりはあります。

よろしくお願い致します。

失礼しました。
91＝88です。

88です。
90さんアドバイスありがとうございます。

物件購入額は2500万ほど
借入額も2500万ほどでした。
諸費用100万少しだけ実費でした。

新生銀行に借り換える時に結構頭金というのか分かりませんが、
入れて1950万の残債で再スタートしました。

すみません、無知でして担保割れというのが分かりませんでした。

教育費に関しても詳しく教えて頂き、とても参考になります。

>>93
担保割れとは、不動産評価＜残債 のこと。

この状態で借り替えようとしても、不動産評価分しか貸してもらえないので、
残債との差額を埋める必要がある。（MAXで、不動産評価＝残債 となる）

実際には担保割れしていないと思うけど、ご参考。

88,93です。
94さんありがとうございます。
とても分かりやすく説明して頂き恐縮です。
担保割れ、なるほど勉強になりました。

>>93
＞新生銀行に借り換える
とは一度借換えをしているという事で宜しいのでしょうか？
となると築年数や新築中古についても気になります（担保割れ）が、借換をするのに契約手数料とソニーと新生それぞれの司法書士報酬（登記）がざっと25万円はかかります。

ソニーの2年固定に借り換えれば利息は減りますが、短期固定では期間継続時に金利が跳ね上がるリスクを考慮しなければなりません。またソニーの20年超固定は約2.5%ですが上記諸費用（本審査時に概算提示される）を払ったとしても新生の長期固定金利の利息を含めた総返済額を大きく下回ることかできるかは微妙な所です。
新生の総返済額は返済表に掲載されているはずなので、借り換えの申込をするとしたら諸費用を含めた総返済額が有利になるかどうかよく見極めて下さい。

担保評価額は借換審査時に銀行側で築年数や路線価を元に査定するので何とも言えませんが、ソニーは第一位順位の抵当権が必須なので新生銀行の残債を完済して抹消しなくてはなりません。担保割れや勤続状況等で減額融資となった場合は、今の残債と借換融資対象額の差額（例:残債1820万円-1700万円借換融資＝80万円不足）については自己資金で完済しないと借換ができません。
なお、残債に対して担保割れ（例:80万円不足）しても実際の残債額まで過剰融資（オーバーローン）した上で借換させる「借換（専用）ローン」が普通の銀行ではありますが、ネット銀では扱ってません。よって、借入可能額は審査しないと全く判りません。

>>88=91さん

毎月の支払は、30年固定が約67,000円、10年固定が約18,000円、計85,000円程度でしょうか？

仮に借り換えたとして、20年超でも2.517％ですから、返済額は80,000円弱になって、それだけでもお得ですね。
ですから、このまま行くよりは、借り換えた方が良さそうです。
>>96さんご指摘の諸費用は数年でペイできると思います。


例えば「10年固定」なら1.766％ですから、返済額は約73,000円になります。

現状で支払がきついわけでは無さそうなので、
現在との差額を１年間貯めて、それを返済額軽減型で繰上返済する（つまり、年間の返済額は現在と変えない）というのが、オススメです。
すると、10年後の残債は約1500万円になり、その時点での変動金利が5.0％に上昇していたとしても、繰上返済の効果で、毎月の返済額は約80,000円です。

「10年固定」であれば、ある程度先までの返済の見通しが立てやすいですし、
差額の繰上返済は、無理そうならしなくても良いので、
現在よりもリスク回避にもなると思います。

また、10年後にはお子様も成長なさっているでしょうから、その時点で教育費・生活費など不足するようなら、パートなどの副収入を考えても良いですね。

なお、ソニー銀行は、毎月15日には翌月金利がわかるので、まず変動で借りて、翌月金利が下がるなら変動を継続、翌月金利が上がるなら上がる前に固定、ということが出来ます。


ただ、最後まで変動金利を選択するお考えなら、
個人的にはソニー銀行よりは他行の方が良いと思っています。
詳しい理由はここでは避けますが、ソニー銀行と他行の変動金利は、金利決定のプロセスが違っていて、他行の変動金利の方が金利が安定しているのです。


担保評価、担保割れの件は、>>94さん、>>96さんのご説明の通りです。

93です。
96さん、アドバイスありがとうございます。

そうです。地方銀行の変動から、新生銀行の固定に借り換えました。
当マンションは新築で2004年に購入いたしまして、もうすぐ築７年目に入ります。
不動産価格とはまた別でしょうが、
１年前に引っ越しを考えた時の評価額は2300万-2600万という不動産屋さんが多かったです。

そうですね、借入可能額を審査してもらわないと、なんとも言えませんよね。
総返済額が有利になるかどうかも確認してみます。
ありがとうございました。

91です。
nanoさんアドバイスありがとうございます。

そうです。月返済額はズバリです。凄いですね。
ちょっと動き出してみようかと思います。
お話では10年固定に魅力を感じているところです。

最初は皆さん大体変動から借りるのですね。
90さんの話だと、最初から10年固定で借りると固定から変動に換えるのに、手数料がかかると
いうことですが、最初に変動で借りておけば、変動⇒10年固定は手数料がかからずで、
変動⇒10年固定⇒変動というのは手数料がかかるということでしょうか？
変動⇒短期固定⇒変動はどうですか？
皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

すみません、初歩的な質問で...

>>99
ソニー銀行では固定期間の途中（10年の2年目など）で変動とかタイプ変更すると、それに伴う手数料（残債と期間による）が発生する事がある。変動→固定は一切発生しないけど。
初心者じゃないほうのソニー銀行スレでその実例が投稿されてたから見てみそ。
当初固定期間終了後は自動的に変動になるけど、その時点でまた固定にする場合はかからない。
市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

99です。
100さん、教えて頂きありがとうございます。
ソニースレの方も覗いてみますね、ありがとうございました。

>>99=91=88さん
＞皆さんほぼ変動で借りて毎月様子を見ている状況で、変動固定を繰り返してる人は少ないのでしょうか？

ソニーのサイトの下記に金利タイプ別の実行残高（たぶん2010年12月末時点）が掲載されています。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

ただ、その人にあった借り方というのがあると思うので、
他の人がどうかは、あくまで参考で、あまり気になさらない方が良いと思います。


ちなみに私は、
当初は変動と15年固定を繰り返していましたが、
途中で15年固定と10年固定が大きく乖離したので、10年固定に乗り換えました。
そんなことが出来るのもまた、ソニーの魅力です。

ただし、私自身は、固定するときはいつも、
「金利がこれより下がったときに手数料が高くて変えられなくても仕方ない」
と思っています。
固定→変動の手数料は、基準金利とは異なる「ベースレート」（非公表）で計算されるので、試してみないとわからないです。
もちろん、手続きの途中でわかるので、その時点でキャンセルも出来ます。

それと、100さんの補足ですが、
＞市中の銀行だと固定の金利タイプ変更に5000-1万円程度の定額手数料であったり、一切受け付けていない（借り直しになる）のが一般的。

これは、固定期間終了後の話ですよね。
固定期間中に固定を解除できるのは、たぶんソニーだけだと思います。

はじめまして。
三菱ＵＦＪ信託銀行20年・7年固定からソニー銀行変動に借り換えします。
知りたい方がいるかもしれませんので、ご参考までに。。
１６３０万円の借り換えです。
抵当権末梢（2件）　報酬２８６００円　　　税　　４０００円
抵当権設定　　　　　報酬５４５００円　　　税　６５２００円
あと、細々したものを合わせると、トータル１７１８４０円でした。

はじめまして。
ソニー銀行にあたたかい初心者スレがあり助かりました。
借り換えで、本審査の結果待ちの状態です。
新生銀行では、4500万から4300万の減額という結果になってしまい、
ソニー銀行が減額なしで審査が通ればソニー銀行に決めようと思っています。
ネット銀行の審査って厳しいですね。
購入価格を考えると、担保評価が低くショックです。
新生銀行に比べソニー銀行の審査ってどうなんでしょうかね？

ご教授いただきたいのは、
金利とレートの関係なんですが…
固定２年を選択して、数ヶ月後に変動→10年固定にする場合
現時点では、変動より２年固定の方が金利が低いですよね。
ってことは、手数料がかからない可能性が高いって事でしょうか？
レートはその月の基準金利の高低に関係なく、変動のレート＜固定２年のレートなのでしょうか？

固定２年より、変動を選択している人が多いように見受けられるので、
固定２年→変動も手数料がかかる可能性が高いんだろうとは思うのですが…

今が一番低いかなと思ったら固定１０年にするつもりですが、
もう少し金利がさがりそうな気もするし…
でも、２年以内には今以上に上がりそうだし…
変動より固定２年の方が低いし…
どうしようか迷っています。

固定２年→変動→固定１０年より、
最初から変動を選択して、底値かなと思った時に固定１０年が無難なのでしょうか？

担保割れの評価なら、その物件の購入を考え直したほうがいいのでは？

>>104 ぷよさん

担保評価の件はわかりませんが、保証会社を使っていない分、もしかするとシビアかもしれません・・・。
新築物件の借換だと、残債より担保評価の方が低くなることは、ありがちではあります。
（新築の購入価格には新築プレミアが乗っていますので。）
ですから、金融機関によっては「借換時は担保評価の200％まで」というところもあります。

吉報が届くと良いですね。


さて、ご質問の件ですが、
貸出金利の基になる「基準金利」と、金利タイプ変更手数料の計算根拠となる「ベースレート」は、別物です。
２年固定を数ヶ月後に解除する場合は、以下の２つの差で決まります。
・固定時点の「２年ものベースレート」
・解除時点の「１年ものベースレート」
（固定してから１年を超えていれば「０年ものベースレート」）

現時点の「基準金利」がどうかは、関係ありません。
非公表の「ベースレート」で決まります。
しかも、「解除時点」の「ベースレート」との比較になりますので、手数料がかかるかどうかは、残念ながら誰にもわかりません。

一時的に２年固定を利用するなら、「手数料がかかる可能性がある」ことを承知の上で利用なさってください。
（ただ、２年固定で高額な手数料が発生したという話も聞きませんが。）
手数料が絶対イヤなら、変動でいるしかないです。

nanoさんありがとうございます。

ソニー銀行の場合、契約時は変動の方が良さそうですね。
ソニー銀行に縁がありましたら、また勉強させて下さい。

4年前に固定20年2.7％でローンを組みました。
その時点ではこれからどんどん上がっていくだろうな…と思い、長期固定にしたのですが、
見事に予想ははずれました。
素人でも、いつかは上がるだろうと予想できますが、
いつぐらいから上がるかなんて、予想できませんものね。
その点、ソニー銀行の固定→変動は魅力ですね。
ソニー銀行の変動が少し高めでも仕方の無いことなんでしょうね。

ソニー銀行で住宅ローンを検討しています。
凄く良いなと思いましたが、お金を借りるにあたって何か規定はあるんでしょうか？
例えば現金で何％ないといけないとか。

年収は７００万円で４０００万円を借りる予定です。
注文住宅で土地と建物の両方を借りますが、ちなみに現金は諸費用分ぐらいしかありません。
どなたか教えて下さい。

>>108さん
年収700万円で借入4000万円がＯＫかは、別の問題ですが、
たぶん頭金に関する規定は無いと思うので、その意味ではフルローンでも大丈夫だと思います。
諸費用は、たぶん借りられないと思いますが、
「変動セレクト」の方は、手数料（2.1％）も借りられるみたいです。

ただし、注文住宅とのことですので、以下の点に注意が必要かと思います。
----
ソニー銀行の住宅ローンは、「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」につきましては、お取り扱いいたしておりません。
※「土地代金のみのお支払いのためのご融資」または「建物建築の中間金お支払いのためのご融資」をご希望の場合、別途、他社のつなぎローン（つなぎ融資）のご利用が必要となります。詳しくはローンアドバイザーへお問い合わせください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl08.html

ソニー銀行の審査が終わりました。
減額なしで借り換えができるので、ソニー銀行に決めたいと思います。

そこで、またまた教えていただきたいのですが、
返済日は、翌月の金利発表後がいいと思うのですがどうなのでしょうか？
17,22,27日ならどの日を選んでも一緒でしょうか？
何となくですが、27日返済の方が多いようですが、理由があるのでしょうか？

毎回質問ばかりですみません。

>110　ぷよさん

私は２７日返済ですが、給料日との兼合いです。
給料日が２１日で、返済日まで少し余裕が欲しかったからです。
１７日だとちょっと離れすぎかなと思いました。

子だくさんさん、ありがとうございます。

給料日の関係なんですね。
全く思いつきませんでした。

来月の金利は、過去最低金利が目白押しのようですね。
５年固定と１５年固定以上が過去最低金利となっています。
http://housing.ccnavi.net/financier/ichiritu/sony_bank.html

特に５年固定が変動金利並みの低金利でかなり魅力的です。
まだまだ下がるのか、それとも底か・・・。いずれにしても、いいタイミングで契約ができそうです。

明日、三菱ＵＦＪからソニーの変動金利に借り換え予定です。
ソニーは繰り上げ返済が無料だし、月末の金利操作？を期待しています。
先の方も、おっしゃっていましたが変動と5年固定が同じなので、いきなりですが5年固定に変更してしまおうかと思っています。
もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？
初歩的な質問ですみませんが、よろしくお願いします。

>>114さん
＞もし5年固定に変更したとして5年後の固定期間終了時には手数料無料で変動金利になるのですよね？

もちろん固定満了時には無料で自動的に変動金利になります。

nanoさん、早速のお返事、ありがとうございます。
よく検討してみますね。。

仮審査の段階で勤務先へ在籍確認の電話は必須でしょうか？

仮審査の段階では電話はなかった気がします。

親スレの、その８が出来ましたね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195790/

まだ、その７で話が続いていますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72736/

完全な初心者です。
初歩的な内容かと思いますが、よろしくお願いします。

毎月15日に新しい金利発表と思っていたのですが
本日15日、今現在まだ発表されていません。
月によって金利決定する日にちが前後したりするのでしょうか？

>>120さん
ログイン後の画面で確認できます。
既に発表されていますよ。だいたいいつも夕方です。
下記のスレッドにも掲載しました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195790/

ログイン前の画面は、16日0時ジャストに更新されます。

ちなみに15日が土日の場合は、前倒しで平日に発表されます。

早々に返答いただき、ありがとうございます。
ログインすれば見られるんですね。
無精してログインせずにチェックしてました（汗）
ありがとうございます。
夕方と教えていただき、助かりました。

皆様のお知恵を借りたく投稿しました。

今、19 年固定 2.56 %、残高 1700 万円で借り手います。
金利が安いので、15 年固定、残り変動金利に
変更しようと
考えているのですが、手数料が 48 万円もかかり、借り替えて
良いものかどうか、分からずにいます。

少々の蓄えはあるので、48 万円は捻出できるのですが、
変更は賢明なのでしょうか？

>>124さん
ローンの残期間がわからないので、正確には申し上げられませんが・・・、

仮に残期間も19年とした場合、
固定あけの金利が、これも仮に４％（引き上げ後）だったとしても、手数料の元は取れます。
手数料を差し引いても総返済額で20万ぐらい得かなと思います。

固定あけ４％と仮定した場合の毎月の返済額は、残債が減っているので、現在の返済額とほぼ同じになると思います。

例えば、10年固定にした場合、固定あけの金利が同じく４％だとして、15年固定と同じくらいの総返済額です。

（ちなみに、ソニーの変動金利の過去最高は、引き下げ前の基準金利で、2.801％です。）

固定あけの金利が、４％より低ければ、変更した方がよりお得ですし、15年固定より10年固定の方がお得です。
また、毎月の返済額が少なくなる分を、繰上返済にまわしていけば、よりお得になっていきますし、固定あけのリスク回避にもなります。
もちろん、差額に上乗せして繰上返済をすれば、さらにお得です。

固定期間を決める上では、「実際には何年で完済したいのか」というのも、１つの大きな要素かなと思います。

反対に、固定あけの金利が高くなれば、お得さは減りますし、場合によっては、損をすることもあり得ます。
（そのあたりは、自己判断でお願いしたいところです。）

すいません…、かなりの初心者です。
今、ソニーと新生の本審査が通りました。どちらも変動で1900万円35年で借りたいと思っているのですが、どちらの銀行がいいか迷い中です。。

新生は手数料無料キャンペーンもしていますが、ローンは長い付き合いですよね。どちらがいいかアドレスいただけませんか？よろしくお願いします。

>>126さん

初期費用が安いので、その２行を検討されているのでしょうか？

ただ、新生はやめておいた方が良いかと・・・
新生の変動金利の優遇は、最初の6ヶ月だけ大きくて、あとは小さくなります。
それに、銀行自体のの身売り話が時々出ているようですし・・・

なので、二択ならソニーかなと。
ただ、２行とも他行の変動金利と違って、独自の動きをするので、そこは理解しておいた方が良いと思います。
他のほとんどの銀行は、変動金利は政策金利に連動しているので、実質的に横並びです。

変動なら、住友信託銀行（住信SBIではないです）が、個人的には気になっています。
住友信託は、金利も低いですし、「自動返済」は良いサービスだと思います。
（中央三井信託との合併後のサービスは未知数ですが・・・）

>>126さん

ソニーと新生なら、ソニーの方が良いと思います。

ここがソニーのスレッドだから言うわけではなく、
サブプライムローン問題やリーマンショックの頃の新生銀行は、かなり危なっかしかったです。

変動金利をお考えとのことですが、
ソニー銀行では、変動金利と短期固定との逆転現象が起きたりしますので、
変動金利だけにこだわらず、２年などの短期固定を上手く使っていくと良いと思います。

127さん
ありがとうございます。そうなのです。初期費用節約が目的で、この二行に絞りました。早めに繰り上げ返済して総返済を減らす目的です。
住信もよさそうです ね。

128さん
ありがとうございます。銀行、つぶれたりすると、借り手側不良になることがあるのでしょうか。

初期費用と金利上昇時の固定への切り替えやすさ、手数料で考えるとソニーに軍配でしょうか？
金利はどちらも良くないですよね。
本当に初心者ですいません…

>>129さん
＞銀行、つぶれたりすると、借り手側不良になることがあるのでしょうか。

通常の経営統合なら問題ないと思いますが、破綻処理での統合となると、借入条件（特に優遇条件）は見直される可能性があると思います。
ただ、過去に実際に不利になった例があるかどうかは、申し訳ないですが勉強不足で・・・(^_^;)
けれど、リーマンショックの頃、新生銀行は、変動金利を上げて暗に他行への借換を促すかのような動きがありました。

ソニー銀行の変動金利は、以前は他行と比較しても十分に低かったのですが、
今は、他行の優遇幅アップの競争に取り残された感じが否めません。

それと、ほとんどの銀行の変動金利は、政策金利の変動幅だけ動くのですが、
ソニー銀行と新生銀行の変動金利は、違います。
なお、住友信託のように保証料がかかる銀行でも、
一括前払いではなく、金利上乗せ（+0.2～0.4％程度）できる銀行が多いです。
ですから、単に初期費用を抑えたいなら、そういう選択肢もアリだと思います。


ただ、金利上昇時には固定への変更をお考えなら、固定金利の低さも重要ですね。
それなら、ソニーはオススメできます。
固定金利が低めですし、15日に翌月金利がわかるのでタイミングを計りやすいです。

nanoさん
129です。
ありがとうございます。とても勉強になります。
新生銀行、心配ですね。不安を持ちながらのローン返済はつらそうなので、ソニーにしようかなと思いました。

おすすめのように二年固定でつなぐのもいいですね。２月が借り入れなので、もう少し金利状況みてみたいと思います。
固定から固定の変更は手数料かかるのですよね。
例えば二年固定で一年後に金利上昇したばあい、5年固定など変更すると、目安どれだけ手数料かかるのでしょうか。
35年1900万円の借り入れです。

先月、他行からソニー銀行へ借り換えました。
来年、１月に繰り上げ返済をしようと思います。

期間短縮ではなく支払額を減らして、１年に１度繰り上げ返済をしたいのですが
いかがでしょうか？
（支払額を減らしても、今までと同様の金額を口座に預けて差額分を家計の状況を見ながら
毎年、繰り上げる。）

よろしくお願いします。

>>132さん
返済額軽減型で差額をさらに繰上返済にまわす方法は、リスク回避にとてもよい方法だと思います。
ご存じかもしれませんが、この方法の場合、
返済額軽減型でも、最終的には期間短縮型と同じ返済額・返済期間になります。

何かあったときのための予備費や将来へ向けての貯蓄も重要ですから、
貯蓄とのバランスを考えながら、無理のない程度に繰上返済をしたいですね。

>>131＝129さん
お返事遅くなってスミマセン。

＞例えば二年固定で一年後に金利上昇したばあい、5年固定など変更すると、目安どれだけ手数料かかるのでしょうか。

これが、非常に答えにくい、なかなか難しい質問なんですよね・・・(^^;)
全くの無責任な私見ですが、２年固定なら、高くても数万円かな？という気はします。
安ければ無料のこともあります。
サイトに示された計算方法を考えると、
金利上昇局面では、安くなる（あるいは無料になる）傾向にはなるはずです。

なお、金利タイプ変更手数料は、
変動に変更しても、５年固定に変更しても、20年超に変更しても同じです。
２年固定を解除するための手数料と考えて下さい。

すみません、教えてください。
ソニーって
変動から固定金利にタイプ変更する際には手数料無料ですが、
固定から固定・変更の何れでも手数料がかかるので
例えば、10年固定で借入を開始して、
10年後に固定・変更の何れにしろ金利タイプが変更となるので、
その際の残債状況に応じた金利タイプ変更手数料がかかりますよね。

ただ、ここの手数料は満期日残存日数に影響する計算なので
仮に満期日に近い時期で洗い替えれば、手数料は些少という理解でよいでしょうか。

あと、変動セレクトの手数料(2.1%)に優遇幅あるかご存知の方いらっしゃいますか。

色々とすみませんが、宜しくお願いします。

>>135さん

固定期間満了だと自動的に変動になります。それは無料です。

変動セレクトの優遇幅は、
変動…▲1.2％、固定…▲0.8％です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl36.html

>>nanoさん
ありがとうございます。
また、当方質問がわかりにくくてすみません。
固定→変動は無料と理解してますが、
固定→固定の場合は借換時点で別途手数料が発生するようですが、
その手数料計算が切替変更と満期期日との日数が影響あるので
満期ギリギリでまた固定に切り替えたら手数料は安価ですむのかなと。
今、実行前なんですが、35年借入で、7年、10年、15年のいずれかの固定にしよと思ってますが、
途中で金利上昇局面になった際の借換（長期固定への切替）で
どの程度の手数料が発生するのかお伺いした次第です。

あと、変動セレクトだと借入金額×2.1％の手数料が借入時に必要となってますが、
この２．１％という料率が提携ローンだと若干の下げがあると耳にしたので、
どなたかご存知かなとお伺いした次第です。

現在、ソニーの住宅ローンを検討中です。
皆さん、変動セレクトと住宅ローンどちらを選ばれてますか？

>>137さん
見当違いのお返事になっていましたね・・・(^^;)　スミマセン。

＞満期ギリギリでまた固定に切り替えたら手数料は安価ですむのかなと。

そうですね。そう思います。
ただ、例えば15年固定で５年程度経過すると、ベースレートは、固定時の15年ものと、その時点での10年ものの比較になり、それは手数料が大きくなる方向に作用します。
ですから、満期ギリギリまで待てればよいのですが、途中で切り替えたくなったときに動けるかどうかは未知数です。

いずれ長期固定絵の切り替えをお考えなら、
7～15年の固定は、中途半端というか危険だと個人的には思います。
変動、２年固定、３年固定あたりの方がよいのではないでしょうか？


＞変動セレクトだと借入金額×2.1％の手数料が借入時に必要となってますが、
＞この２．１％という料率が提携ローンだと若干の下げがあると耳にしたので、

提携で1.575％という話を目にしたことがあります。
金利の優遇幅も0.1％程度有利なことがあるようです。

以前は、提携ローンについて、ソニー銀行のサイトからリンクをたどっていけたので、提携ローンの内容がわかったのですが、
今は、そのリンクが無くなって、詳細不明です。

nano さん
ありがとうございました。
おっしゃる通り、３５年借入でみると中途半端で危険な感じですが、
性格上、先の事を見据えて悶々するのが苦手で、
今時点での各金融機関の借入で相対的にお得感があったのがソニーさんの中期固定でして・・・
なので、今後の金利動向云々を見据えてというより、
単にソニーさんが固定７年〜１５年ぐらいのレートが他行に比べて良かったので
そのあたりで折り合おうかなと（苦笑）

変動セレクトは手数料2.1%だと他行とあまり変わらない結果だったので。
提携優遇でも0.5ぐらいなのですね、情報どうもです。

>>138
しばらく低金利が続くと読まれるのであれば、変動セレクトですよね。
翌月のレート動向を見据えて即時変更出来る仕組みは面白い商品だと思います。
私は上記の通り先読み出来ないタイプなので固定で割り切りました。ご参考まで。

ソニー銀行はかなり人気ですが。
他行と金利や諸費用を比べても変わらないというか
金利的には高めに思えますが
どこが選ぶ理由なのでしょうか？

>141 匿名さん

・取り扱い手数料が一律42000円（住宅ローンの場合）である。
・金利タイプの変更（変動から固定、固定から変動）が自由にできる。
　（固定期間中であっても変動金利への変更が可）

という2点です。
但し、固定から変動への金利タイプの変更の際に手数料が発生する場合があります。
（手数料0円の場合もあります。）

>>141さん

変動をお考えで「変動セレクト」なら、他行に対して大きな優位性はないと思います。

長期固定をお考えで「住宅ローン」なら、初期費用も安いし、金利も比較的低めだと思います。（最安ではないですが。）

それと借りてから実感しましたが、使い勝手はよいと思います。
例えば、繰上返済は１万円から無料で、しかもいつでも簡単にできますし。
（今でこそ、そういう銀行も増えましたが、数年前まではかなり珍しかった。）

>>144 たまさん
はじめまして。

異論はあるかと思いますが、私見で書きます。

まず、借り換えないことを前提とした場合です。

金利が上がる気配がないから当面は変動で、というお考えはもちろんわかりますが、
ここ１～２年は上がる気配がないというのと、例えば10年後にどうかというのは、別の話です。

ただ、固定期間を考える上では、固定あけの金利がどの程度だと、返済額がどの程度変わるのかを把握しておくことも重要です。
残債、残期間が少ないと、返済額は思ったほど上がらないものです。

そのあたりを踏まえて、
金利タイプの変更は、しばらく待ってはいかがでしょう。
変更しないという意味ではなく、数年というスパンで待っても良いのでは？という意味です。
ごく単純に考えれば、20年超の金利が借りたときと同程度以上になれば、無料かそれに近い状況になると思います。
そのときのお子様の年齢を踏まえて、固定期間を決めればよいと思います。
例えば、その時には10年固定でも充分なのかもしれません。
10年固定は今よりは上がっているでしょうが、今の20年超より低いことは充分に考えられます。

次に、繰上返済の話ですが、
別に変動にしなくても、いま繰上返済をしてはいかがでしょう？

期間短縮が目的であっても、個人的には返済額軽減型をオススメしたいです。
例えば100万円を繰上返済すれば、毎月の返済額は約4000円下がります。
その分をさらに繰上返済にまわしていくことによって、返済額軽減型でも、期間短縮型と同じことになります。

しかも例えば、60歳定年時に残債が100万円だったとして、１年で返さなければならないのと、10年で返せばよいのだったら、どちらがよいですか？
また、お子様の進学時期に、8万円払わなければならないのと、例えば6万円＋繰上2万円だったら、どちらがよいですか？

繰上返済は、出来れば「いつ完済させるには、どの程度のペースですればよいか」という目標を持って、資産形成と並行して行いたいですね。

金利タイプの話も、繰上返済の話も、具体的な数字があった方が理解しやすいかと思いますので、下記サイトからご連絡頂ければ、シミュレーション等も含めて対応致します。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/


最後に、他行へ借り換えることを前提とした場合ですが、
個人的には、「住友信託銀行」の変動金利で「自動返済」というサービスを利用するのが気になっています。

長文、スミマセン。

ここも「自動返済」初めてほしいですよね～

借入実行して半年、初めて一部繰上返済するんだけど、
２種類
「一部繰り上げ返済額を元金として扱う」
「一部繰り上げ返済額を元金・お利息の合計額として扱う」
が選ばせられるなんて、住宅ローン商品詳細説明書　に全く記載なかった・・・
ひょっとして手数料無料のかわりになんかソニーに騙されてる？？？

って、どっちが得なの？？？

>>147さん
それは「経過利息」と呼ばれるもので、騙されているわけでも損をするわけでもありません。

どちらが得かと言えば、
「元金として扱う」の方が得です。

経過利息とは、前回の返済日から繰上返済日までの利息です。
以下の式で計算できます。
　経過利息＝繰上返済前の残債×金利×約定返済日から繰上返済日までの日数÷365

詳しくは下記に書かれています。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl22.html


一般的に「繰上返済は全て元本に充当される」と言われることがありますが、
これは一般的には「約定返済日にしか繰上返済できない」銀行が多いためです。
（手続きはいつでも出来ても、繰上返済は毎月の返済日に行われる。）

しかし、ソニー銀行では、手続きしたその瞬間に繰上返済も行われるので、その日までの利息を「日割り」で精算します。
その代わり、次の約定返済日には、繰上返済日以降の日数で日割り計算された利息になりますので、その月だけ返済額が小さくなります。

>>148
すみません、よくわかってません・・・

繰上返済って
「期間短縮型」と「返済額軽減型」
だと思うのですが、ソニーは違うのでしょうか？

で、そもそも繰上＝元金返済で
その結果より借入元金額が変更される為、
期日か返済額の何れかに反映させるのではなく？？？

あと、
「一部繰り上げ返済額を元金として扱う」 を選択した場合は
繰上返済処理依頼を何時にしようと、実際に繰上返済処理が実行されるのは
その月の返済日処理（通常の金融機関と同じ）指示であり、
「一部繰り上げ返済額を元金・お利息の合計額として扱う」 は処理依頼した日に指示し繰上返済が実行される
という理解でよいのでしょうか？

>>150＝147さん
言葉足らずでしたね。スミマセン。
まだ誤解していらっしゃいます。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜1. 一部繰り上げ返済のお手続き＞
　・一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う
　・一部繰り上げ返済額全額を、元金として扱う
　※本日までに生じたお利息を、別途ご清算します。
　　利息については、「ご返済　確認」画面にてご確認ください。
＞＞繰り上げ返済の際に清算する「お利息」について
----（ここまで）----

ソニー銀行での繰上返済は、
「元金として扱う」か「元金・お利息の合計額として扱う」かに関係なく、
即時実行されます。（土日でも実行されます。）

ですから、上記の「※」にもあるように、経過利息が原則として発生します。
実際の手続き画面でも、>>148で書いた下記へのリンクがありますね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl22.html
この経過利息は、上記のどちらの方法でも、同じ金額です。
どちらの方法でも、繰上返済と同時に精算されます。

例えば、50万円を繰り上げようとしたとき、経過利息が２万円だとします。

「元金・お利息の合計額として」だと、経過利息も含めた合計額が50万円という意味です。
つまり、内訳は、元金返済分：48万円、経過利息：2万円　合計：50万円です。

一方、「元金として」の場合、50万円には経過利息は含めず、全て元金返済に充てるという意味です。
経過利息は、別途（と言っても同時に）払うことになります。
内訳は、元金返済分：50万円、経過利息：2万円　合計：52万円です。


＞「期間短縮型」と「返済額軽減型」
＞だと思うのですが、ソニーは違うのでしょうか？

その２種類です。
実際の画面で、ご確認下さい。
「元金・お利息の合計額として・・・」
「元金として・・・」
のすぐ下です。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜2. ご返済期間、ボーナス時の返済割合のご指定＞
　・ご返済期間を短縮する
　・ご返済期間を短縮しない（毎回のご返済額を減らす）
----（ここまで）----

「期間を短縮する」を選択すれば、文字通り「期間短縮型」です。
「ご返済期間を短縮しない（（毎回のご返済額を減らす））を選択すれば、「返済額軽減型」です。

>>151
大変丁寧な解説ありがとうございます！！！
よくわかりました！！
ソニーってユーザインターフェースが優れてて
説明書とかなくてもサクサク色んなサービスが利用出来たので、
ソニーで借入れるメリットの一つである、繰上返済で、よもやの
予期せぬ操作（選択）を求められたのでキョドりました（^^;;

手持ち５０万のみを全額期間短縮一部繰上するなら
＞元金・お利息の合計額
＞ご返済期間を短縮する
を指示ですね。

迅速な回答＆ご丁寧な解説ありがとうございました！！！

おつむが弱いと損をする典型

>>153
損得以前に、わざわざそんな事を書き込むお前の精神の方がヤバイよぉ〜
と釣られてみる

まぁまぁ、初心者質問スレってことで

勘弁してあげてください。。。

そんなことより、当分金利が上がりそうもないなぁ。

固定にして、すごく損した気分。

変更手数料は高額だし、住信に借り換えようかなぁ。

みなさんこんばんは
現在借り換え検討中で、その第一候補がソニー銀行なので、相談させてください。
少し長くなります。
２００２年最初のローン。無知ゆえ、２％以上の変動金利でした。
２００８年新銀行へ借り換え。１０年特約付きの変動金利。
事実上廃止状態のプランで、現在１．５％。（新生の主流は半年見直しの変動金利で、１％以下なのです）２０年ローンです。（６０歳で完済予定）
夫婦それぞれの名義で借りています。二人それぞれ年収は６００万ちょっと。安定職です。
現在の残額が二人あわせて２５６０万です。
支払いは月に合わせて１１万。ボーナスは一人が２３万。もう一人は０です。
現在はこれで生活に困らずいられたのですが、今回借り換え検討している理由は、四人の子供がいて、進学時期の年齢になり。今後月々の出費が増えていくだろう事が予想されるのが一番の理由になります。
今後は、今から１５年くらいが、一番お金のかかる時期となり、その後は、繰り上げが積極的に可能になる見込みです。

という、我が家の台所事情で、まず、残り１６年の新生銀行のローンをボーナス払いなしの均等払いで、２５年ローンにしたいというのが、希望です。
これだと、今の金利なら月１０万。ボーナスなしなので、かなり楽かな･･･と。
多少、今より総支払額が上回るのは仕方がないと思ってます。

まず、候補に挙げたのが、現在預貯金で取引をしている住友ＳＢＩ銀行なのですが、事務手数料が５３万。すべてをあわせた諸費用が７０万を超えるので、どこか安いところと思って調べて、こちらに来ました。

ソニーのシミュレーション結果は諸費用３０万くらいでした。
夫婦それぞれのローンを一緒にするに当たっての手数料とかに変化があるのかまではわかりません。

似たような金利なら、諸費用の少ないと言うことで、単純にここに来てしまいましたが、重大な落とし穴などありますか？
また、変動にするなら他にもある。などの書き込みも目にしますが。その当たりはいかがでしょうか？
とりあえず、色々と調べたつもりではいますが、理解しきれずいます。アドバイスいただければありがたいです。個人的な投稿になりすみません。

nさま

返済年数の延長ですが、自分も３年前にフラット３５からソニー銀行に借り替えた際、
返済年数の延長のヒアリングをしましたが、ソニー銀行では延長はできず、
現在の返済年数（月数）での借り換えとなるとの返事を受けました。

３年前と現在では状況が違うと思いますが、
延長の可否については、各銀行に確認済みでしょうか？

確認済みでしたら、大変失礼いたしました。
こちらとしては、勉強のため各銀行の可否について
教えていただければ、大変嬉しいです。

ＫＡＳＨＩさま。レスをつけてくださりありがとうございました。

たった今、電話をかけて聞いてみました。
ソニー銀行さんは、やはり駄目なんですね。
第一目的が年数の延長なので、候補から除外するしかなくなりました。
残念です。

ちなみに、期間延長できるのは私が確認できているのは、新生銀行と、住信ＳＢＩですね。住信信託銀行は無理だと明記されてました。
両銀行は３５年－現在のローン経過年数なので、私の場合は２５年は可能になります。
最初から見通しを持って計画を立てれると良かったのですが、ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で、決めてしまったので、そのやり直しができる銀行を探して借り換えようと思います。
ＫＡＳＨＩさま、ありがとうございました。
私が知っている２社以外にももし、可能な銀行をご存じでしたら教えてください。

>>158 nさん
お住まいの地域の銀行など、実際の支店に問い合わせてみてはいかがでしょう？
地銀は、個別の事情での融通が利きやすい印象があります。

足で稼ぐ情報が、ネットよりも優れていることは多々あると思います。
住宅ローンに限っても、例えば、銀行のサイト上に示されている優遇幅より大きな優遇がもらえることが（特に地銀などでは）時々あるようです。


以下、蛇足ですが・・・、
>ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で

そう信じ込んでいる方、けっこう多いと思います。
某フリーの住宅情報雑誌にも、時々そういう記事を見かけますし。

でも、ｎさんがご苦労されているように、「一度（または最初から）短くしたものを長くする」のは一般的には難しいです。

長く借りても、繰上返済すれば総返済額は同じにできますし、長く借りた方がリスク回避にもなります。
今は、繰上返済が簡単にできる銀行が増えていますし、繰上返済を前提に考えれば、「ローンは短い方がいい」という考えは万人向きではないと思います。

そういう意味では、繰上返済も返済額軽減型の方が良い、と個人的には思っています。
返済額軽減型でも、最終的には期間短縮できますので。

あ、具体的に銀行名を挙げられなくてスミマセン・・・

ｎａｎｏさんのＨＰや書き込み等も見させていただいたので、借入期間のことや、返済額軽減のこともよく理解できました。
ローンを組む段階の時に、そのようなことを勉強する機会があれば良かったなぁと思っています。

今後は、スレ違いになってしまうので、投稿しない予定ですが、少し時間がかかるかもしれませんが、結果の報告をさせていただこうと思います。
アドバイス通り、地銀も含め、色々と調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

はじめまして。教えて下さい。

現在、２０年固定から変動に金利タイプの変更を検討しています。

数ヶ月前（半年は経過していないはず）に変更手数料を確認した時は、０円だったのに、
本日確認してみたら、約１１万円になっていました・・・。
数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？（数ヶ月前に見間違えた？？）

ちなみに、現在の契約内容は以下です。

金利タイプ：２０年固定（設定日：２００９年４月）
金利：２．４９６％
借入残高：約２，５００万円

なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

曖昧な質問で申し訳ありませんが、何方か教えて頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。

>>162さん
はじめまして。

＞数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？

変わります。
数ヶ月とかの時間よりも、どれだけベースレート（手数料計算用の金利）が動いたかの方が大きく影響します。

ベースレート及び手数料がどの程度変わるかは誰にもわかりませんが、
経験上、一発で20万円以上変わったこともあります。
（10年固定の２年目。残債は3000万円弱。）
その時のベースレートは、逆算すると0.1％以上動いていました。

ベースレートは非公開ですが、状況証拠から、毎月６日・16日・26日に見直されているようです。
つまり、このタイミングで手数料も変わります。
（ので、日付が変わって明日6日0時になれば手数料が変わります。）

＞なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
＞こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

そうですね。
ただ、ゼロになる可能性もありますが、反対に上がる可能性もあるので、判断が難しいところです。

ｎａｎｏさん。早速のご回答有難うございました。

No.162です。

短期間で結構変わるのですね。
先ほど確認したら、約２０万円になっていました・・・。

変更タイミングは、なかなか判断が難しいですね。

先ほど４月金利が発表されました。
長期金利が結構上がっているので、明日になると手数料がけっこう下がるかもしれません。

はじめまして

当方、去年ソニー銀行に借換えを行った初心者です。
現在は変動金利にして、いずれは長期金利に切替えるつもりでおります。

そこで質問なのですが、来月長期固定が上がるので金利の切替を検討しているのですが、部分固定特約についてお聞きしたいことが3点ほどございます。

1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

以上になります。よろしくお願い致します。

>>166さん
部分固定はわかりにくいですよね。

＞ 1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

可能ですが、手数料がかかる可能性があります。（無料のこともあります。）
例えば30％を部分固定したら、手数料は完全固定の場合の30％と考えて良いと思います。

＞ 2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

減らすことは可能ですが手数料がかかる可能性があります。
例えば30％を20％に減らしたら、減らした10％の分について手数料がかかります。

増やすのは、過去に部分固定した金利ではなく、その時点での適用金利でなら可能です。
例えば、2012年3月に30％を部分固定したとき、4月に3月金利を増やすことは出来ませんが、4月金利での部分固定を20％、というようなことは可能です。
この場合、3月金利が30％、4月金利が20％、合計で50％を部分固定となり、
３つまで設定できる部分固定の２つ目を使うことになります。
両方とも20年超でもＯＫです。

＞ 3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

一発で固定金利には変更できません。
一度部分固定を全て解除する必要があります。


1、2については、下記に詳しくありますが、分かりにくいですよね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl18.html
3については、下記の「金利タイプの変更」の変動金利をご覧ください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

nanoさま

教えていただきありがとうございます。
とてもわかりやすく助かりました。

解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
同じようなものと考えればよいでしょうか。

変動を30%くらい残そうかとも考えたのですが、自分としては20年超の固定に変えつつ
繰上返済で、月々の返済額を減らしていこうかなと思いました。

どうも、ありがとうございました。

素朴な質問ですが、借入からずっと変動だったのですが
固定２年、３年が変動より低い金利となってました。
で、来月から固定３年がちょっと上昇するので
思わず今日３年固定を選択してしまいました。

一般的には中途半端な短期固定は危険とされてますが、
もともと変動一本と考えていたので（人それぞれの見解だと思いますが、
自分的には日本の金利は低利で１０年は推移すると思ってます）
変動より低いレートがたまたま３年固定だったのでそれを指定しました。

この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。
ご意見賜われれば幸いです。

>>169さん
＞この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。

そう思います。
ソニー銀行の変動金利は、多くの銀行とは違う決まり方・動きです。
なので、変動金利にこだわらずに、短期固定を上手く利用なさると良いと思います。

>>168=166さん
＞解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
＞同じようなものと考えればよいでしょうか。

そのとおりです。計算の仕方は同じです。

余談ですが、部分固定は、たぶんソニーだけの独特なシステムなので、いわゆるミックスと誤解される方も多いようです。
完全固定（普通の固定）ではない「100％部分固定」という状態が理解できれば、わかるのだろうと思うのですが・・・

先日他行から借り換えをした者です。
当初は10年固定で借りようと思ったのですが、担当者から変動を勧められたので現在は変動で借りています。
ただ、4月金利が上がってきていることもあり一度固定にしようか迷っています。
3年固定に変更したとして、その後長期の利率がさらに上昇しそうになった場合にはもう少し長めの固定にしようと考えています。
この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

すごく初歩的な質問ですみません。
ご教示いただけたら助かります。

>>172さん
＞この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

金利タイプの変更手数料は、３年固定から変動にするときにかかります。
いくらかかるかは残念ながら誰にもわかりません（無料の場合もあります）。
３年固定から直接10年固定などに変更することも出来ますが、手数料は同じです。
「（３年）固定を解除するための手数料」だと考えるとわかりやすいです。

変動から固定するときは、金利の大小や固定期間に関係なく、無料です。

ソニー銀行で借り換えをしようと思い、現在本審査が済んで
あとは契約書を送る段階まできています。

が、現在借りている銀行に完済の申し出をしたら、金利の
引き下げを検討してくれることになり、色々比較した結果、
自分たちの希望した金利まで下がるようなら借り換えを
せずに、固定期間が終わるまでは今の銀行でのローンを
継続しようと思います。

固定期間終了時（約７年後）にもう１度借り換えを検討する
予定でいるのですが、今契約前の段階まできているにも関わらず、
ソニー銀行での借り換えをキャンセルしたりすると、
将来借り換えをしようと思った時に評価が
マイナスになったりする事があるのでしょうか？

分かりにくい質問で申し訳ありませんが、
分かりましたらご教示頂けるとありがたいです。

>>174さん
気になるお気持ちはお察しいたしますが、気にする必要は無いと思います。
銀行関係者ではないので、絶対的なことは申し上げられませんが、
そういう感情的な理由で審査が左右されることは、まず無いでしょう。
本審査を複数行で行うというのは良くある話です。

nano様
アドバイスいただきありがとうございました。決めた後でもそこがとても気になってしまって…

でも、アドバイスいただき気持ちが楽になりました！
本当にありがとうございました。

固定から変動へ変更するときの手数料について，ご教示いただけないでしょうか。
ベースレートが関係してくるというのはわかったつもりでいるのですが，
どうも理解が不足しているので，２つ質問させてください。

１．今のように2年や3年固定が変動より安い時に固定→変動にする場合と
変動がどの固定よりも安い時に固定→変動にする場合，
結局のところ基準金利とは関係ないということなのでしょうか。

２．20年固定から変動に変更しようとするようなときでも手数料が無料になる
可能性はあるのでしょうか。

初歩的な質問かと思いますが，よろしくお願いします。

>>177さん
金利タイプ変更手数料は、「固定を解除するための手数料」と考えると良いと思います。
例えば、２年固定→変動でも２年固定→20年固定でも手数料は同じです。

＞１．
変動金利の高低は関係ありません。
比較するのは、以下の２つです。
・固定時の固定期間のベースレート（２年固定なら「２年もの」ベースレート）
・変更時の固定残期間のベースレート（２年固定で１ヶ月以上経過していれば「１年もの」ベースレート、１年以上経過していれば「０年もの」ベースレート）

Ｘ年ものベースレートとＸ年固定基準金利には、相関性はあるとは思いますので参考にはなると思いますが、直接計算できるわけではありません。

＞２．
可能性はあります。
私自身は、実際に15年固定、10年固定、2年固定で手数料無料を経験しています。
20年固定ですと、20年固定～15年固定の基準金利が上昇しているときほど、手数料が無料になる可能性は高いと思います。

蛇足ですが、20年固定よりも20年超固定の方が手数料無料になる可能性は高いのかなと思います。
20年固定ですと、比較対象が、１ヶ月経過すると19年ものベースレート、１年以上経過すると18年ものベースレート・・・となりますが、
20年超固定ですと、ローンの残期間が21年以上あるうちは、20年超ものベースレートどうしの比較になるためです。

初心者の質問です。本日返済日だったので確認がてら繰り上げ返済しました。
すると、利息分が０でした。
利息計算期間をみると

前約定返済日の翌日から次回の約定返済日まで

となっています。
これは返済日に繰り上げ返済すると利息はかからないということでしょうか？

よろしくお願いします。

>>180さん

返済日に繰り上げ返済すると経過利息が0円なだけでは？
繰り上げ返済のお金に対しては、月々の支払のような利息はありません。
繰り上げ返済のタイミングで経過利息が日割りで発生します。
よって経過利息が発生したからといって損するわけではありません。

>180さん　は恐らくボーナス併用なしの約定なのでは？

仮に６，１２月ボーナス併用であれば、前回のボーナス月（１２月）の
約定日の翌日からボーナス併用分の残高に対する利息が発生すると思います。

従って、約定日に繰上げ返済するからといって、
すべて利息が発生しない、とは限らないと思います。

間違っていましたら、ご免なさい。

180です。
回答ありがとうございます。ボーナス併用なしです。

経過利息の理解が乏しくすいません。
支払い時点での利息総額は、変わらない、ということでしょうか？
例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

理解不足ですいません。ご教示お願いします。

>>183さん
＞例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

概念的には概ね合っていると言っても良いのかな・・・と思います。
次回約定返済日の利息は減るのですが、相殺というとちょっと違う面もあります。


毎月の「返済額」を計算する方法はちょっと難しいですが、
返済額のうちの「利息額」を計算するのは簡単です。

繰上返済をしない場合は以下のとおりです。
・その月の利息額＝前回返済後の残債×金利÷12

繰上返済を約定返済日以外に行うと、以下のようになります。
・繰上返済時点の利息（経過利息）＝前回返済後の残債×金利÷365×経過日数
（経過日数は、前回返済日から繰上返済日までの日数）
・次回約定返済時の利息＝繰上返済後の残債×金利÷365×残日数
（残日数は、繰上返済日から次回約定返済日までの日数）

例えば、
・４月返済後の残債：1000万円
・金利：3.65％
・約定返済日：27日
・繰上返済額：10万円
・繰上返済日：5月7日（繰上返済までの日数：10日間、繰上返済から次回返済までの日数：20日間）
とすると

繰上返済をしない場合
・5/27約定返済での利息：1000万円×3.65％÷12ヶ月＝30,416円

繰上返済をした場合
・5/7繰上返済での経過利息：1000万円×3.65％÷365日×10日＝10,000円
・5/27約定返済での利息：990万円×3.65％÷365日×20日＝19,800円

このように、次回返済時の利息は、繰上返済日後の残債と日数で計算されます。
単純に経過利息を引き算するわけではありません。
ただし、繰上返済日までの利息は繰上返済時に経過利息として払うので、その期間の利息を二重に払うことはありません。

nano様

ありがとうございます。とてもよくわかりました。
繰り上げ返済は約定日にかかわらず１日でも早いほうが利息を減らせそうですね。
経過利息によって不利に働くと誤解してしまってました。
返せるものは一刻も早く心がけます。

2つお聞きしたいことがあります。



1、 ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

たいして変わらないでしょうか。



2、繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？




あまりに素人質問ですみません。



素人の掲示板とはいえ読ませて頂くと難しくて…わかりやすいご回答を頂けたら嬉しいです。



宜しくお願いいたします。

引き落とし日はローン実行日から最も近い日が利息的にはよいと思います。引き落とし額に対する数日分の利息がなくなります(非常にわすがですが)。
基本は給料日から数日後が良いと思います。

繰り上げ返済は返済金の準備ができた時点で１日でも早く返済するのが良いと思います。

>>186さん
＞ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

・初回返済までの利息を少なく、という面では、初回返済日は借りた翌月なので、2日が最もお得です。（借りた当月は返済はありません。）

・２～20年固定⇔変動を繰り返す予定なら、翌月金利が発表される15日以降（17、22、27日）が若干有利になるケースがあります。（理由は話が難しくなるので省きます。）

・一般的には給料日の数日後という人が多いと思います。

＞繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？

ボーナス返済を設定していないことを前提にします。

・数十万円以上の場合は、１日でも早いほうがお得です。

・毎月数万円を繰上返済するような場合は、月の日数の関係で、月によって変わってきます。
約定返済日（＝指定した引き落とし日）が平日の場合、以下のとおりです。
　「２，４，６，９，11月」は、約定返済日の翌日が有利です。
　「３，５，７，10，12月」は、約定返済日以前でなるべく早くが有利です。
　「１，８月」は、約定返済日当日が有利です。
なお、約定返済日が土日祝日の場合は、不明点があってよく分かっていません。スミマセン。(^^;)

ボーナス返済を設定している場合は、ボーナス返済の当日が無難だと思います。

変動セレクトで組んだ場合なのですが…次の月の金利がネットから確認できるということですがその時にネット場に次の月の正確な返済額も出るのですか？


支払い額が毎月多少かわると思うのですがその金額はどのように返済者に伝わるのでしょうか？



ハガキなどできますか？教えて下さい。

金利は毎月発表されていますが、これは新規契約者向けで、
既契約者に適用される金利は、変動金利の場合、６ヶ月間は変わりません。
５月金利、11月金利がそれぞれ半年間適用されます。

返済額も６ヶ月間は同じです。

返済予定表は封筒で郵送されてきますし、ネット上でも確認できます。
ネット上のものは、CSV形式でダウンロードできます。
返済額、元本、利息、残債が明記されています。

なお、繰上返済や金利タイプの変更をした場合は、その都度郵送されてきます。
ネット上の情報も、その都度更新されます。

nanoさん、久しぶりに投稿いたします。ご教示いただきたく、お願いします。

一昨年の9月に10年固定が下がったので金利タイプ変更をしました。
運よくこの金利が底値でしばらく様子を見ていましたが、先月からその底値を下回ったことを今日発見しました。

ついては、教えてください。

①いま、変動へ金利変更すると293千円の手数料がかかります。

現在ローン残高10,800千円ですが、この手数料を払っても金利変更したほうがいいでしょうか。

ちなみに、再度10年固定にするつもりです。

②金利はまだまだ下がると思いますか。

宜しくお願いします。

新築建売の購入を検討しています。購入価格6480万。
収入は問題ないはずなのですが、恐らく頭金が１００万程度なのでソニー銀行の審査が通りませんでした。

借入上限額いついては、収入が十分であっても、不動産評価額を超える額については申請が通らないため、
頭金を２０%くらいは用意しないと審査が通らないということですか？

大手銀行も含め、金利引き下げを利用すると
変動金利は軒並み１％以下のため、変動で借入したいのですが、
購入価格の95％以上を低い変動金利で貸してくれる銀行はないのでしょうか？
フラット35しか道はないでしょうか？

>>191さん
10年固定、下がりましたね。

①についてですが、記載の条件だけでは、毎月の返済額が分かりません。
が、毎月の返済額は、７月金利（1.574％？）でも、500円弱しか変わらないのではないでしょうか？
であれば、（７月金利では）モトが取れないですね。

毎月の返済額は、ソニー銀行のサイトでも計算できますので、確認なさることをオススメします。
金利ではなく、金額で考えることが大切です。


②については、10年固定のお話ですよね？
申し訳ありませんが、ご勘弁を・・・m(_ _)m

ただ、新発10年国債の過去の利回りのグラフが、下記にあります。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
下のグラフ（過去10年）を見ると、現在より低かったこともあるようです。
だからどうとは言えないですが・・・

>>192さん
フラット35は、いまは頭金が10％以上必要です。
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

収入は問題ないとのことですが、売主の方でそのようなお話しだったのでしょうか？
仮に審査金利４％として、
返済負担率30％だとすると、年収1130万円が必要。35％なら、970万円。
ご職業なども関係します。
このあたりの基準は、ソニー銀行は公開していませんが、
不動産会社が問題ないと言ったのであれば、そこの提携ローンを使うのが確実なのではないでしょうか。

＞１９４　さん
レスありがとうございます。

フラット３５Sエコなら100％可能の様です。
ちなみに物件は対応している様です。

ローンについては不動産屋には相談していないです。
ネットでの収入面からのシミュレーションではどの銀行でも借入可能にはなります。

貯金はそれなりにあるのですが、購入の時に頭金に回せない事情があります。
やはり、10-20％ぐらいの頭金がないと、低い変動金利での借入は困難でしょうか。

191です。nanoさんありがとうございました。

現在毎月の返済額は74千円程度ですが、金利タイプ変更シミュレーション（10年1.592％）の結果、350円程度しか減りませんので、おっしゃるとおりモトが取れませんね。

もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、どれくらいになったらモトが取れるんでしょうね。
またちょっと、しばらく様子見ですかね。

>>196=191さん
＞もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、

いえいえ、金利（正確にはベースレート）が下がると手数料は上がります。

また、一昨年9月の固定ですから、ベースレートは、当時の「10年もの」と現在の「8年もの」との比較になっています。
基準金利とベースレートに相関関係があるとすれば、7年固定と10年固定の基準金利の乖離が大きくなっている現在は、手数料が高止まりすることを示唆しているとも言えます。
７年固定が上昇してくれば、手数料は安くなってくると思いますが、その時は10年固定も上昇している可能性が高そうですね。


返済額から逆算すると、残り14年弱でしょうか？
繰上返済などを行う予定があるのであれば、
例えば、5年固定とかに乗り換えてみるのも選択肢だと思います。
モトが取れる分岐点は、繰上返済ペースと、固定あけの金利次第ですので、あまり無責任なことは言えませんが、
残り期間が短いと、金利が上がっても返済額は思ったほど変わらないですので。

>>195=192さん
フラット35Sエコは、おっしゃるように（今のところ）100％まで融資可能です。

物件の契約は、まだなのでしたね。
ということは、ソニーは仮審査でＮＧということですね。
うーん、建前としては100％でも大丈夫なはずですし、「変動セレクト」なら手数料も借りられるはずですが・・・

失礼ですが、過去に信用情報に傷が付くようなことがあったりはしませんか？
あとは、都市計画の関係とか・・・

100％でも貸してくれる銀行はあります。
メガバンクでも、優遇幅が少し小さくなるかもしれませんが、頭金が少ないという理由だけでＮＧということは無いと思います。


いずれにしても、物件の契約をするには、どこかの銀行（一般的には不動産会社の提携銀行）の仮審査に通ることが条件になることが多いですし、
物件の契約書には、ローン特約（※）などと呼ばれる条項を盛り込むのが一般的です。
（※：ローンの本審査に通らなかった場合、白紙撤回できる契約）

まずは、売主の不動産会社に相談なさることをオススメします。
提携以外の銀行の審査は、契約後で間に合いますし、
そもそも、本審査は、物件を契約してからでないと出来ませんので。

＞１９８　さん
レスありがとうございます。

売主に相談してみます。

借り換えして一年ほどになります。繰り上げ返済について疑問があるので質問いたします。
全23年　固定金利３年　1.386％　当初借り入れ４８００万　当初月月返済額203700円位
給与の内22万円をソニーの口座に振り込み、27日に引き落としのあった後、27日のうちに22万円からの残金17000円前後を繰り上げ返済しています。わずかの額なので、期間短縮は出きませんから、返済額軽減になりますが、毎月同じやり方でやっている割りには、繰り上げ返済した後送られてくる返済予定表を見ると、予定額の減り具合がいい月と悪い月があります。だんだん良くなるOR悪くなるならわかりますが、ばらつきがあるのはなぜなんでしょうか。30日の月と31日の月の差とか?　繰り上げ返済に有利なタイミングってあるんでしょうか。少額の繰り上げですから選ぶ余地はなさそうですが、現に効果の差があるのでタイミングがあるのなら知りたいです。また、このような少額よりせめて半年まとめて10万以上で返済したほうが良いのでしょうか。数字に疎いものでよくわかりません。ご教示お願いします。