みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス （１１）

＜＜２３５です。
書面は本日届きました。購入者専用掲示板を見れば嘘ではないのは明らかです。

>アフターサービスではなく、瑕疵担保責任を10年→20年への延長ですよね。
あなたは契約者じゃないですね。回答書を見ればわかります。
>中古で販売すれば、瑕疵担保保証期間は中古購入から2年となります。
>また責任を負うのは中古物件を販売した売主になります。
売る人ばかりではありませんよ。

＞248
＞不具合があったことを認めた
じゃなくて最初から不具合があったんだよ。それを是正工事で直したんだよ。
よく過去スレROMってこい

>248
知ったかぶりするな。ここから出て行け。２度と来るな。

＞アフターサービスではなく、瑕疵担保責任を10年→20年への延長ですよね。
＞瑕疵担保責任は法律では20年までが買主が延長要求できるものであり、
＞10年という期限は最低限保証する期間です。ですから何ら特別な措置
＞ではありません。
＞売買契約の解除に応じるということは不具合があったことを認めたという＞ことなのでしょうか。だとすれば、売主は手付けの返金だけでなく、
＞損害賠償請求にも応じる必要がでてくる可能性があります。
＞（商習慣として手付けの3倍の金額）

瑕疵担保責任20年というのはあまり聞いたことがありません。有償点検つきのアフターサービスよりも無過失無償の瑕疵担保責任はよほど信頼できますね。是正工事により同等強度が得られたのであれば係争しても損害賠償は免れる気がします。 商取引とは違いますので手付金の3倍などという慣習も不動産取引の慣習にはありません。商取引と不動産取引は大部分が異なりますので。

＞”長期間安心できるのは資産としてもプラス”

流動資産と考えると瑕疵担保責任が引き継がれるかどうかがプラスかどうかの分かれ目ですね。

＞→中古で販売すれば、瑕疵担保保証期間は中古購入から2年となります。
＞また責任を負うのは中古物件を販売した売主になります。

2年間の瑕疵担保責任はあくまで専有部分のみについてのものが一般的な売買契約だと思います。共用部分については中古売主は担保責任を負いませんので、上記同様、第三者に20年の瑕疵担保責任が引き継がれるかどうかは興味のあるところです。手放すつもりのない方にとっては（居住もしくは賃貸）良い対応ではないかと思います。

253さん
下記の点について、よろしければもう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

>有償点検つきのアフターサービスよりも無過失無償の瑕疵担保責任はよほど信頼できますね。
>是正工事により同等強度が得られたのであれば係争しても損害賠償は免れる気がします。

今回のアフターサービス期間延長は、無過失無償の瑕疵担保責任に該当するのでしょうか。
また係争しても損害賠償を免れるのは、誰なのでしょうか。

申し訳ありませんが、お願いいたします。

253です

＞254さん

大変申し訳ないのですが購入済みではない為、アフターサービス期間延長についての正確な記載内容がわかりません。”瑕疵担保責任”は売主が無過失でも負う責任ですので”瑕疵担保責任”という表現であれば無償となります。詳しくわかればまたお伝えできます。

調停の上、”修繕方法が妥当であり同等の強度が維持できる”のであれば売主に対し損害賠償を請求しても認められないのではないかと思います。全戸入居前で実質損害がない以上（家具を注文した、とかそういうのはおそらく認められません）、裁判所の処分も「白紙解約を認めなさい（また手付金等の受領した金員全額を無利息で返還しなさい）」程度のものではないでしょうか。

今回売主は予めそれを認め、申し出ているようですので悪い対応ではないと思いますし、先を考えての結論だと思います。

なお売主側から解約したいと言う話であればまた別ですが、今回は買主からの申し出を特別に受け付けます、というものだと思いますので。

また、損害賠償額については契約書に記載されていると思いますが（私はわかりませんが）、一般的にはどちらかが違約をした場合のためのものです。発生すればおそらく記載されている違約金の額を払うことになります。（実際の被害額にとらわれず）今回のような是正工事は多かれ少なかれ大規模建築にはあり得ますので契約書上の違約には該当しません。（契約内容みてないので推測ですみません）
多少齧っている程度の知識ですが、今回の経緯結果をさほど問題視する必要はないと思っているので私は継続して購入を希望するつもりですよ。

とたんに非購入者が必死になっているね。
ちゃんと対応してきたらから購入者がキャンセルしないと思って必死なんだね、ご苦労さん

>>256

申し訳ありませんが、素人の方が”通りすがり”でいい加減な発言をされると質問者さんも迷われます。
通りすがりであれば生半可な知識で余計な不安を与えないようにＲＯＭのみにしていただければ幸いです。

>>257
ちゃんと文章読んだほうがいいぞ。
256は売主がちゃんと対応していない可能性を指摘しているんだよ。

契約解除の場合、
・契約解除を申し出た側が購入者であれば、手付金の放棄
・契約解除を申し出た側が売り主であれば、手付金の返還＋手付金の倍返し
が一般的。今回のケースはどちらにも該当しないようであるから、重要説明事項に記載されていることが正しく履行されていない。（何のための重要説明事項なのか？）
＜以上は契約解除に関する取り決め＞

また、契約解除に伴い違約金が発生する。
・売り主が契約解除を行った場合、購入者に販売価格×一定率を違約金として支払う。
・購入者が契約解除を行った場合、売り主に販売価格×一定率＋原状復帰にかかる費用の全額を違約金として支払う。

売り主は手付金のみを返還するようであるから、売り主が一方的に重要説明事項の内容変更しているようであり、購入者はそれを「ちゃんと対応できた」と思って了解してしまった気がする。
売り主側は契約解除の原因は購入者側にあるが、手付金は返すと言っているように思える。それで納得すればよし。
そうでなければ購入者として詰が甘かったことになる。

アフターの期間を延長すると言っているのだから、発端は売り主にあるはずなのだが、契約解除に関しては違う態度をとっているように見える点でつじつまが合わない。

そうですね。とおりすがりであればROMのみでいいのではないでしょうか？
必死になって今更問題化しなくてもいいと思いますが・・・
既に契約してますが売主の誠意ある対応を素直によかったと思っております。
入居が楽しみです。

253=255=258

>>259

引渡し前の滅失毀損による解除の項目（白紙解約）はありませんか？
あるとすれば今回の申し出はそれに該当すると思います。

＞契約解除の場合、
＞・契約解除を申し出た側が購入者であれば、手付金の放棄
＞・契約解除を申し出た側が売り主であれば、手付金の返還＋手付金の倍返し
＞が一般的。

売主からの解約は「手付金の返還＋手付金と同等額の支払い」が一般的なのではないでしょうか。

私としては何としても入居したいと思っているので、正直１件でも多くキャンセルいただきたいところです。ですがもし抽選が当たれば同じ建物の住民になります。
入居後にどこでどんな形でお会いするかわかりません。
経験上知る限り有益な情報を提供できればと思っています。

>>259さん

売り主側は契約解除の原因は購入者側にあるが、手付金は返すと言っているように思える。それで納得すればよし。

でいいのではないでしょうか？売主は最初から妥当な是正工事をして引渡しをするので問題ない
としていた所、購入者が説明会で手付金を返した上での解約もしくはアフター期間を
延長するなどで選べるようにしてほしいと切実に希望したことを受けての結果だと思います。
売主側の誠意ある対応だと私は満足しております。
259さんはどうしようとしてるのでしょうか？

253さん

254です。ご説明有難うございました。
貴方が無事にご契約できるようお祈りします。

253です。

ＭＭＭ購入済みの方に十分な知識をお持ちの方がいらっしゃいました。
私もでしゃばらずＲＯＭに徹することにします。

263さんの補足ですが、品確法に定められた住宅性能保証の延長であれば、第三者への継承の可否は売主が決められることとなっています。良心的な売主であれば多くは継承可能です。
ご確認いただければ更に購入者の方は安心いただけるのではないでしょうか。

尚、中古物件の瑕疵担保責任ですが、マンションに関しては築年数にかかわらず売主が責任を負う契約が多いようです。もちろん専有部分内に限られますので構造部等共用部分はこの限りではありません。中古売買の際の重説では「構造部の瑕疵については管理組合全体の問題となりますので・・・」とぼかして説明されているのが現状のようです。

それでは来月の抽選を待つのみです（＞＜

運良く入居できれば皆様宜しくお願い致します。

契約者です。今日、びっくりすることが起きましたので、初めて投稿することにしました。新横浜カリモク家具で行われたインテリア商品ご優待販売会での出来事です。ハウスコーティングのブースでの上司と部下の会話を近くで聞いてしまいました。①上司「1000万行った？」②部下「まだです」③上司「騙してもいいから・・・（売れよ）」みたいな。ハアッ？？？と思いましたね。上司は赤の派手なネクタイに眼鏡をしていました。部下は若手男性1名と女性2名でした。土曜日の午後です。騙すとはどういうことでしょう？？？これを聞いてから、この会社がまったく信用できなくなりました。また、そのブースで真剣に話を聞いている契約者仲間が可哀想に思えてきました。みなさん、購入はくれぐれも騙されないように慎重にお願いします。付け加えると他のブースの人たちは、とてもいい人ばかりでした。

>>266
私が抱いた今日の会場の様子は、全体的に丁寧でしたが。
それは被害妄想的に脳内で再構成したのではないでしょうか？

>>266
その上司はたとえ話みたいな感じで話していたのではないでしょうか？
会社としての品はないと思いますが、いずれにしてもここでそこまで詳細に
書き込みしなくてもいいのでは？
ここで書くよりその会社の方や受付の方に直接言えばいいと思いますよ。

>>256
>>259
>>253さんのご指摘はいずれも正確。
そもそも、手付金の倍返しというのは、相手方が差し入れた手付金ととも
に、同額の手付金相当額を違約金として差し出すから、「手付けの倍返し」
というのです。

また、手付倍返しは、売主側から希望して解約する場合に適用される制度。
今回、売主は、是正工事にどうしても納得できない買主が買主側からの申し
出で解約しようとする場合、法的には、買主側が手付放棄をしなければなら
ないところを、（合意解約の場合と同様に、買主から預かっている）手付金
の返還を容認しますという（業界慣行で普通考えられないような）提示。

今回は売主が希望して解約する場合に該当しないから倍返しなんてありえない。
加えて、手付金付きの売買契約ということは、申込済のオプションの精算の
有無等を除き、少なくとも契約の解約に関する部分で「違約金」や「損害賠償
金」など発生することはない。
（そもそも、手付けというのは、契約的には、何らの債務不履行や違約の状態
がないにも拘らず、買主は手付金を放棄することにより、また、売主は（買主
から預かった手付金とともに）同額の手付金を用意すること（すなわち倍返し）
で、契約関係を断ち切れるという一種の法律が認めた契約破棄のオプションで
ある。）

客観的にみて、今回の売主の申し出というのは、「手付金返還」の部分に関
しては、評価できる内容になっていると思われる。
また、アフターサービス期間の延長については、これが、建築物の基本的性
能に係る無過失責任を規定する意味（すなわち、住宅品質確保促進法上に規
定される瑕疵担保責任期間について10年から20年への延長）するということ
であれば、これまた、（これまでの業界慣行になない）かなり踏み込んだ提
示ということになる。

売主側で、これだけの提示をする背景としては、仮に多少の解約が出たとし
ても新たな契約で充分埋め合わせができるという自信があるからなのではな
いだろうか。

今回の是正工事に関して、日々悩み、怒りを感じていました。
説明会等での売主の対応にも、強い不安を感じ徹底的な解約交渉を考えていました。
送られてきた文書を見て、契約者の意見を考慮した回答に気が変わりました。
６月以降のみなとみらいの生活を楽しむ事にします。

本日インテリア相談会行ってきます。
帰りにＭＭＭにもいって来ようと思いますが、雨がひどいかな。