パークタワー横濱ポートサイド　その３

Ｎの話は他でお願いします。
ここは、Ｎについて語る場ではありませんから・・・。
パークタワーを購入する、あるいはしたい人の場です！

では、パークタワーに話を戻して、パークタワーの修繕積立金ですが、５年ごとに値上がりするとのことですが、それって、天井知らずにあがっていくのでしょうか？でしたら、稼いでいられるうちはいいですが、定年後、年金生活になったら引っ越さざるを得ないのでは？まだ比較的若いわたしたちの世代は年金はかなり期待できないので。もし売却したい場合、買った値段で売れるのでしょうか、あるいは何割ぐらい下げて売ることになるのか、すみません。庶民の心配です。

本日、重要事項説明会に行ってきます。
やっと実感が沸いてきました。

202さん。もし売却する場合について。
タワーマンションは、10年後約32％値下がりします。
マンション全体では、10年後約40％値下がりするので、
タワーは全体平均に比べて約8％も値下がり率が低いです。
地価については、上昇に転じた所、下げ止まった所、下落の続く所、様々です。
国土交通省のサイトで公示価格がわかるので調べてみてはいかがですか。

重要事項説明会に行ってきます。
修繕積立金ですが、１２年目、２４年目、３０年目に一時金を徴収するプランと一時金を徴収しないプランがあって、前者の方が上昇幅は少なくなっています。
しかし、一時金を徴収するプランの場合、例えば７０Ｄの部屋で徴収額がそれぞれ約５５万円、１２９万円、４６万円と非常に高額で、全体的に未納の問題が発生しそうなので、個人的には一時金が発生しないプランの方がいいと思いました。
皆様はどのように思われましたか？

一時金を徴収するプランと、徴収しないプランを、個々の部屋で選択できればいいと思う。
プランは、マンション全体で絶対統一しなければいけないものなの？
各戸、事情が違うので選択の自由があっていいと思うの。ダメぇ？

私も今日の朝からの会に参加しました。
一時金の徴収だと後送りみたいな感じなので、個人的にはコツコツ積み立てられる徴収しないプランの方がいいと思います。２４年目や３０年目なんて、今４０歳のひとだったら６０〜７０歳ですよ。
そのときに一時金は払えないと言い出すに決まってます。

仮にＡ案Ｂ案を各戸で選べるようにした場合、Ａ案を希望する方が多いと思う。
But、206さんの言う通りＡ案の場合、未納の問題が発生しそうなのでＢ案がいいと思
う方もいらっしゃるだろう。私も未納の問題が発生するなら、組合員としてＢ案がいい。

208さん「一時金は払えないと言い出すに決まってます」と言い切るのはどうかと・・・
決まってないよ。私は40歳です。未納の問題がないなら私はＡ案に賛成だ。

重要事項の説明って読むだけなんですね。

初めてでいろいろ聞いてみたいのですが
質問は受け付けないって感じで・・
さっさと居なくなってしまいました。

>209さん
208です。ごめんなさい、書き方が悪かったです。
言い出す人が出てくる可能性があります、ぐらいでしたね。

ところで第一期は結局１７５戸のうちいくつが売れたんだろうね。
意外と申し込みが少なかった印象なんだけど・・・。
当たっても辞退する人もいるだろうしね。

内緒でしょ

>>214
2次というのは第一期第２次という意味ですか。
もしそうなら完売とは言えませんね（笑）

重要事項説明会に行った時に聞いた話ですが、第一期分は完売だそうです。年内は新規分（第二期）の販売で、抽選漏れで「どうしても年内に決めたい」といった方が対象で、販売戸数は未定だそうです。

>>215
ナビューレはたったの２回で完売でしたからねぇ。。。

ナビューレは関係ないですよ！
ここを買いたい人が買えばいいのですから・・・。

「第1期2次販売についてのご案内」

●パークタワー横濱ポートサイド第1期2時販売について下記のようにご案内申し上げます。
■1期2次販売住戸ご希望書受付期間
　平成18年11月18日(土)〜平成18年11月26日(日)
■1期2次販売登録受付期間
　平成18年12月1日(金)〜2日(土)　※2日間となります
■1期2次販売登録受付時間
　11:00(AM)〜18:00(PM)　※12月2日は15:00(PM)まで
■1期2次販売登録締切
　平成18年12月2日(土)　15:00締切

だってさ。

>>205

マンションは立地が命。

建物の価値は、老朽化と共にどんどん下がるし
内装とかは後から幾らでも変更ができます。
（というか、数年間も住んだら売却時はリフォーム必須）。

タワーだから、とか低層だからとかに関係なくマンションは
大半は中古になったとたん３割は価値が下がるのが通例。
でも立地が良ければ全然下がらないところ、なかには
築10年でも逆に値上がりするところさえ有る。

タワーは100年規模の耐久性を考慮して作るので
せいぜい30年の寿命しか保たれていない一般の低層マンションと比べると
建物の劣化に伴う価値の低下は圧倒的に少ない。ただし、管理費など
ランニングコストは低層マンションよりかかる。

つまり、同じようなマンションでも、立地が違うと
価格の変化・価値の上下も全然ちがうので
タワーマンションだと築何年で●％、一般の低層物件だと●％下がる、
なんて計算は、あんまり意味がありません。

もしかして1期の販売分売れ残ったの？

販売員によると、登録が入らなかった部屋も一部あったそうですが、２次希望で調整して１７５戸全て埋まったとのことでした。

ということは一般には出さずに、今回抽選に外れた人のために２次販売登録をするということ？？
色々な販売方法があるんだね。

今回抽選に外れた人だけでなく、モデルルームは行ったけど申込しなかった人も対象のようです。

１７５戸は完売で、２次として新規の希望住戸を販売するそうです。

公庫ついてんなら
＞一般には出さずに、今回抽選に外れた人のために
ってことはない。

>>226
購入者に「売れ残った」とは言わないでしょう。

>226
ということは今回は１７５戸とは別の値段が公表されていなかった部屋を販売するということ
ですか？？そんなのあるの？
まあ、第二期に何戸販売になるかを見てれば分かりますかね。

第1期即日完売となぜ載せないのでしょうか？

>>231
完売してないからでしょう。
最近の物件では珍しいですね。

>>220
躯体が100年もとうが、法定償却期間があるので実際には築40年を超えたら
立て替えを検討することになると思いますよ。

完売しなかったのは残念ですね。
販売時期はタイミングずれてるし、販売戦略もあまり
よいものではなかったのではないでしょうか。

確かにみなとみらいの物件に比べて、広告とかもあまり出してなかったですよね。
戦略は会社によって違うんでしょうけど・・・。
セレクトが出来ない状態だったのが、残念ですよね。結局、私は無理をしてセレクト
出来る階を選択し、何とか当たりましたので、良かったとは思っていますが・・・。
後は売れ残ることなく販売してくれることを祈っています。

235さんが無理をしてセレクトできる階を選んだように、第一期二次でプランセレクトできる
28階以上をできる限り売り込む作戦とお見受けしました。70Ｄの29階30階と70Ｆの28階は
かなりの倍率がつくこと間違いない。前回当たらなかった方、要望出しましたか？
要望出しても秘密ですか？

>>233

無知人間ハッケン。

超高層ビルを４０年で建て替え？　＊＊＊

今日、重要事項説明会でＭＲに行ってきました。
１７５戸は完売したそうです。
たしかに未登録住戸はあったようですが、
抽選に外れた人の第二、第三希望で埋まったようです。
セレクトプランの締め切りが１２月中旬になっていますので、
残りの住戸も年内に全て販売するのではないでしょうか？

次回は、要望書を募って要望のある住戸を販売すると思われます。
要望によっては、全て販売することも考えられます。
購入希望者は、要望書を提出した方が良いと思いますが．．．

>>233は減価償却の意味を知っているのだろうか？？

>>233は、新車を買っても
６年たったら、みんな廃車にしてるんだろうか（笑）

HPに1期2次販売12月上旬予定て出てるね。
やはり売れ残ったのかな？

>>240 241
人が悪いね
減価償却は費用の配分方法にすぎず、実際に物が使える期間とは関係ないって教えてあげればいいのに。

費用っていうか、税金な。

減価償却だって…

超高層マンションも築４０年を越えたら
建て替えを検討しなければ・・・・と主張する>>233がいるスレは
ここですか？

完売してないなら　なんで次点のうちに連絡がないんでしょうか？？

247さんの希望の部屋は完売だったんじゃないですか？
もしくはローン審査が確実に通りそうな方、通っている方が先に案内されて
いるんではないかな？と思います。

レスありがとうございます。
そうなんですか・・
次回は予算アップしないと難しいですが　二次にかけてみます。

ここって免震装置は付いていますか？

>>250
物件ホームページを読んだ上で質問しよう！

>>250
このスレのタイトルの辺りを見てから質問しよう！

カラーセレクトって、皆さん何にしましたか？　迷っているので、オーディエンスでいきたいと思います。　よろしくお願いします。

私はダークが良かったのですが、妻の希望によりライトにしました。家に長い時間いる人の意見を聞いてあげました。ミディアムと迷ったようですが、ミディアムだとキッチン収納部分の色がダークと
同じだったのが好みに合わなかったみたいです。

ありがとうございます。　契約までに決めなくてはならないのに、気持ちが二転三転してしまって、
困っています。　長く住む家なので・・・。　他の方も、よろしかったら、ご意見ください。

長くご自分が住まわれる家なのに、他人の意見を聞くことになんの意味
があるのでしょうか？よかったら教えてください。

せっかく新しく購入するのですから、今までとは違ったカラーにされてはいかがですか？
今、お住まいの色と正反対の色にすることをお勧めします。
例えば、今がダークならライト。今がライトならダーク、今がミヂアムならライトORダーク。
妻の好みより自分の好みを主張してください。妻を愛していればこそです。
自分の意見をもつことは、大切です。今一度、カラーのご決断を！

>>246
いわゆる100年コンクリートを使っている超高層ビルでも寿命は60年程度見積もられいます。
建物の耐用年数を長く持たせるためには定期的なメンテナンスが必要でそれらにかかる
コストの総額も莫大になります。（マンションのように大勢の個人が所有する物件では定期
メンテナンスを継続するのが困難な場合もあります。）
基本的に修繕計画は25年までしか考えられていないので、その後のことは住民どうして考え
なくていけないようです。

日本で最長寿の高層ビルは霞ヶ関ビルで来年40歳を迎えます。
過去に大規模修繕を繰り返した結果今日まで耐用できています。
通常のマンションであれば耐用年数は50年未満ですが、修繕が不十分だと35年程度で建て替え
が必要となるケースが多々あります。

法定償却期間は47年なので、その後何年持たせるかは住民次第という側面もあります。

なんでRC造の場合、法定償却期間は47年なのか分かりますか？
設備等が15年とかの理由も分かりですか？

>>247
完売していますよ！
一期一次の売出し住戸と二次販売予定を比較しましたが、
一次に売り出した物件は、全て販売済になっています。
たまたま、抽選で残った住戸と第二希望が合わなかったのではないでしょうか？

二次販売予定の要望書を受付していますが、
要望のある住戸を二次で売出すようです。

中にはローン崩れでキャンセルせざるをえない方もいるだろうし
もしかしたらもう少ししたら話があるかもしれませんね。
とにかく先に希望額のローン審査は通しておいた方が有利だと思います。

カラーですが、妻がダークはほこりが目立つから嫌だという
ことで我が家もライトにしました。
ダークは照明を暗めにすると夜など大人の雰囲気で格好
よさそうなので、個人的には好きですが、子供がいると
照明暗めというのも現実的ではないかもしれません。
結局はご自分のライフスタイルと好みにあったものを
選ばれるのが一番ではないでしょうか。

どこのおうちでも色の決定権は奥様が握っていらっしゃるようですね。
オプションの決定権もやはり奥様でしょうか。
旦那様の好みは奥様しだいで変化すると思われます。

キッチンカウンターの天板セレクトは、どうしましたか？

>>262
ほこりが目立つなら、掃除すれば良い。
明かりは、必要な所だけ明るくすれば良い。

発想を変えれば、もっと楽しめます。

２６５さん、厳しいご意見ですね。
うちはライトです。ほこりが目立つから。掃除すれば良いとおっしゃいますが、チワワロングコートを育てているので、毎日掃除機をかけて、ぞうきんがけしても、掃除した先からすぐに、ふわふわした毛が舞い落ちますし、どんなに掃除しても、ダークではちょっとしたほこりでもライトと比べれば目立ちます。２６２さんの奥様のご意見はとてもよくわかります。明かりについても必要なところだけ明るくすれば良い、発想を変えれば楽しめるというのも、あくまで人それぞれでしょう。人それぞれいろいろな発想をされるでしょうし。２６５さん、たてつくようなことを申し上げて大変申し訳ありません。

ほこり（ハウスダスト）アレルギーの方はダークのほうがいいですね。
ライトだとしらないうちに鼻や目や気管支に症状が出てきます。
ダークだとほこりは一目ですから掃除すれば大丈夫。

アレルギーのない方や、ペットのいるおうちは、お掃除の楽なライト。

どっちもいいとこどり（又は中途半端）はメデアム。

>>266
確かに言い方は厳しいかもしれません。
文面から妥協をするようなイメージを受けたからです。
妥協して無難な選択をするより、もう少し積極的に冒険したほうが、
良い結果が生まれると思っているからです。

今の家は、ダーク系で猫を二匹飼っています。
猫の毛が掃除するバロメーターになっています。
少しぐらいの毛は、気にしませんが．．．

ちなみに私も当選しましたが、カラーはミディアムです．．．
でもほこりが目立つから選んだわけではないですよ！

>269さん
そうですよね。我が家もなかなか捨てれなくて山積みになっている要らない物がたくさん
あるので、引越しを機に処分したいな、と思っています。同時に家電等の一部も買い換え
たいので、それも楽しみなんですがね。

明日、本契約行ってきます！(^^

行ってらっしゃい(^^)/~

うちは明後日です・・

私も今日が契約日です。
日本橋まで行くの遠いですけど、行ってきます。

契約行ってきました。地下鉄の三越前から三井タワーに入りましたが、５階への行き方が
最初分かりませんでした（汗）。
比較的空いていたのか、スムーズに契約が終わりホッとしました。

>>274
私は明日契約です。
先日、現物件を売りに出しました。
売れるか少し心配です。
でも、頭金を振り込んだので後戻りはできません。

>>275
買替の特約あるのでは？？

>>275
特約は使わず、地元の実績のある不動産にお願いしました。
特約の場合は、三井のリハウス指定ですが、
今の住んでいるところはでは、あまり実績がないので．．．
最悪はダブルローンです。

>>277
276です。最近不動産市況は良くなってきていますので、売れることを祈ります。
プライス次第という気もしますが、少しでもローン負担が減るといいですね。
私も頭金は少ない組ですので、入居してからガンガン返していきたいです。
お互い頑張りましょう！！

>>277
二重ローンなんて組めるの？よっぽど特殊な事情がないとだめなような気がしますが…

以前、修繕積立金の話がでていましたが、一括（十数年ごとに3回くらいに分ける）ではなく、毎月の場合、一括より割高になって、更にタワマンの場合、通常より修繕積立金が高いので、７０くらいの部屋で、25年目以降には管理費と合わせると毎月１０万円くらいの必要があるということでしたよね？　その辺の所、詳しい人、情報お願いします。　60までにローンを終わらせて、今の時代、老後のために一人3000万円くらいの貯金すると買えそうな部屋も判ると思うので。

>>279
この前、銀行やに相談しましたが、とりあえず大丈夫でした。
現物件は、金融公庫なので金融公庫のダブルはできませんが．．．
家はＤＩＮＫＳですが、夫婦別々に借りれば、大丈夫なようです。
最後は、借りる額と返済能力の問題だけです。

日曜日に本契約をしてきました。
私は、神奈川県外の東京近郊に住んでいて東京に通勤しています。
以前、横浜のいずみ区に４ヶ月間、単身赴任していましたが、
あまり、横浜駅近郊のことは分かりません。

いまさら言うのは、何ですが．．．
横浜の何が良いと思われて購入に踏み切ったのでしょうか？
私の場合は、『海』と『駅近の商業施設（特にそごう）』と『ステータス（資産価値）』です。

選定理由とライフスタイルについて意見を聞きたいです。

そんなの人それぞれなので他人の意見をきくのもどうかと思いますが。。。

ウチは立地ですね。横浜駅から徒歩圏という。代わりに住宅地としての落ち着きとか、静けさとか
子育て環境なんかはあきらめてます。子供できたらここはセカンドハウスにして地元（鎌倉）に戻る
かなぁ。と思ってます。

うちはまず横浜が好きな事・・・海、港、歴史とか・・

そして田舎に家は有るので
東京に通学、通勤に忙しい時期は使って
退職したら賃貸にするか　子供に譲るか考えられる立地は
横浜にはそう無いと思います。

第1期2次販売
受付期間 平成18年12月01日（金）〜平成18年12月02日（土）
抽選日 平成18年12月02日（土） 17：00
販売戸数 52戸 1R（2戸）・1LDK（7戸）・2LDK（11戸）・3LDK（32戸）
専有面積 45.35平米（6戸）〜100.95平米（1戸）
管理費 月額 13470円〜29980円

ＭＲにも行ってないし、現地周辺もほとんど行ったことがないので教えてください。
近所の高速道路の影響は、何階くらいのどちらの方角なのでしょうか？
やはり、排ガス、騒音ともに相当なものでしょうか？

高速道路は最短でも１００ｍは離れていますし
位置関係も、全ての部屋から見て「裏側」なので
（高速道路側に向いた部屋は無し。あえて言うなら
北東角の部屋の、北向きの窓だけ）
階数に関係なく、騒音・排ガスともに
まず、ほとんど問題にならないでしょう。

気になるとすれば、高速道路よりも
表側に面した「みなとみらい大通り」では？

北西の方、１２０〜３０ｍ離れてるよ。
相当なものではない。そんなに影響はない。
買う気がなく単なる興味本位ならもう来るな。

そうですね。高速よりもみなとみらい大通りの方がかなり気になりますよね。
休日平日かかわらずかなり交通量があるしトラックもかなり走ってるのでうるさいです。
排気ガスも窓を開けていれば入ってくると思います。
ここは横浜まで徒歩でいけるという立地が一番の売りだと思います。
通勤には本当に便利だと思います。

みなとみらい大通りは確かに最近交通量がものすごく増えましたね。
ベイブリッジの下の国道が通じれば相当減るだろうと思っていたんですが、
逆に増えちゃったような気がする。

二次販売は登録期間が短いんだね。
この分は前回の売れ残りなの？それとも前回とは別の分？
HPみるとモデルルームはそのあと冬季休業に入るみたい
だけど・・・。

HPに第1期即日完売と載せていないで、売れ残りじゃないですか？

第一期第一次　175戸
第一期第二次　 52戸
総戸数　258戸
残り31戸？

この価格設定でそこまで好調でないと思うよ、
第一期一次で未契約戸数は何戸？

1次でこれだけ売れてれば
そこそこ好調でないかい？

本当に残り31戸なんですか？
凄い人気ですね！しかしMMMはなんで売れないんだろうな？

ここは空気はそりゃ田舎を１とすれば１００倍悪いかもしれん。
でも人の耐性が１０万以上とかなら全然影響ないんじゃない？

ただまぁ子供の成長にはどうなんだろね。

だから「子育ての環境」がどうとか
排ガス・騒音がどうとか、高速道路がなんだとか言う人は
郊外のマンションか港北NTの戸建てでも買えばよいのに。

都心の超高層マンションなんて考えない方が良いよ。

東京の駅近物件に比べれば、ここなんて目の前は海だし
交通量もたいしたことないし、かなり恵まれてる。

私もＭＭＭは検討したけど売れないのは四方をを商業ビルに囲まれるからでしょ。
オフィスから丸見えはいくら何でもきついよ。それに比べたら空気の悪さぐらい大した事ない。

まもなく５時から抽選です。こんどこそ当たりますように。