オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
[スレ作成日時]2010-09-04 17:43:19
>通常の「マンション」の場合、「最大限の全体ボリュームを確保した後に、個々の住宅に仕切る」という考え方から成り立ちますが、「オープンレジデンス高輪台」は、「個々の住宅を最大限のボリュームに至るまで集合させる」という、逆の発想で設計されています。
結局、戸建てのデメリット（階段など）と共同住宅のデメリット（騒音など）の融合商品が重層長屋では？
>その外観はまるで、エーゲ海に浮かぶミコノス島の白い街並みのような気持ちのよい端正な美意識を描き出しています。
高輪にエーゲ海の意味はよくわからんが、外観は旗竿敷地だから関係ない。
>城南五山をはじめとする名立たる高台の中でも、
真の邸宅地としての憧憬を、いまも確かに受け継いでいます。
江戸時代は田んぼみたい
>※専有面積にはMB面積およびPS面積が含まれております。
。。。
情報商材は解約できます
南青山の通りの裏で、
霞町のレストラン・バーで、
根津美術館下の隠れ家で、
東麻布の下町カフェで、
なんだか小洒落たこと言ってますが、
そんな場所で時間を過ごすことが日常になります。
もちろん、ミッドタウンや新国立美術館のまわりも
生活圏になるわけです。
港区は坂がありますが、
区内を歩いて移動することが、他の地域と比べると
不思議に苦になりません。
なんか、競合デベの下っ端営業が一生懸命にネガキャンしてるみたいですね。
以前、私はタワマンに住んでましたが、先ず共有施設は殆ど使わなかったし、使う暇もあまりなかったから必要性を感じなかったです。
あと、仕様ですが、不満なら高いものに変更してもらえばやってくれますよ。ただ、共有施設も仕様も最初にいくら良いものにしても、古くなれば価値なんてなくなります。
そこにどれだけ拘るかですね。正直ナンセンスな書き込みが多くてビックリしてます。
それより、自分にとって何が重要なのかを考えるべきです。使わないといわれても、やっぱり見栄えがあるエントランスが必要ならここは向かないけど。
自分で見極められるかとセンスがあれば楽しい物件です。
161さんは全部否定しかしないのですね。
上の方が、競合デベのネガキャンといわれてますが、本当なのかしら？そうだとしたら、そんなつまらない事に労力使うのやめたら？
違うなら、あなたの希望は？その物件はどんなのなの？そして、それはあなたの予算とあってるの？
そこをはっきりさせて、希望物件の掲示板で情報収集や意見交換すれば？人の物件を否定ばかりして、余計なお世話です。
ここは強烈なネガさんがいるようですね。
私も検討して何度か現地と宮益坂のモデルルームにいきましたが結局却下しました。
よかった点は
〇とにかく安い
〇駅すぐ
〇職場も近い
〇同世代の入居者が多そう
却下した理由は
〇B1＆1Fは地下部屋が陰気だった
〇2F＆3Fは階段多過ぎて使い勝手悪し。1F＆2Fなら考えたのに…
〇電気式床暖房→ガス式と違って効きが悪く電磁波も気になる
〇スーパーが遠い
〇外観極めて安っぽく近所にある同シリーズがまさか分譲と思わず地主の賃貸物件だと思ってた
〇設備が少ない
〇同じく家探ししている友人も「あの安いとこね」という印象しかないようで
ここにするとは言えないと思った
という感じです。
予算内で背伸びしたい人には他にない物件だと思います。
高輪でこの広さでこの値段はないと思いますから。
無難に中古にすれば？
共用設備が少ないから管理費安いのはいい
いや自主管理にすればいいと思う。何に消えるの？草むしり？
不動産にお買い得なしの理論から行けば、背伸びでもなんでもなく、ただ割高にアドレスを買っているだけだと思うよ。
普通のミニ戸でも旗竿敷地に価値など無いし、個性的な安普請のウワモノはただ更地に戻すしか、価値がないだろうね。
となりのタワーが無難ってこと？
ここは普通であることをもっとも嫌う江頭みたいなよく言えば個性的を自称する人向きだと思う。
161さん。ネガキャンするのは勝手ですが、そうとう暇なんですね。
ネガキャン？
「自分にとって何が重要かを考えるべき。
私はそれを見極められるしセンスもある。
だからオープンレジデンスは楽しい物件だ」
といった趣旨で書いている人が、
それまではタワマンに住んでいたのは何で？と思っただけですよ。
「流行りのタワマンを否定して住まいの本質語る自分かっけー」
なんて厨二な気分では書いていないんでしょ。
タワマンも何が重要かを考えて住んでみたけれど、
長年住み続けるうちに別の視点が生まれたり、
時間に伴う生活の変化や付き合いの広がりなんかも含めて
「自らの成長」で考えが変わっていったと思うんですよね。
そういった人生のステージで容易に変わりゆくものを、
普遍的な、絶対的な視点であるかのように信じているところに、
危うさを感じるわけです。
タワマンに住み、それを否定する人は、
オープンレジデンスに住み、それを否定する人にもなると思うのです。
で、ネガキャンさん
あなたは、162さんの問いに答えてないけど。
なんなの⁈
人の事を否定してばかりだけど、自分のことはきちんと言えないとは、卑怯ですよ。
となりのようなつぶれかけの会社の物件は辞めといたほうがいいよ
ここ売れてるんですか？
売れてるみたいね
どのくらい売れてるの？
売れてるんですか。
良かったですね。
売れたんじゃない？
ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！
間取りがいびつだな
オートロックと宅配ボックスはあるんじゃないですかね。
ヒルトップはほとんど完売みたいですね。
高層階は高いので苦戦すると思ったんですが
皆さんここを永住用として買うつもりなのでしょうか？
用途上「重層長屋」は、新築では住宅ローンが組めますが
中古の場合担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多いです。
なのでキャッシュで買うという人にしかまず売れないと思った方がよいです。
そうすると購入層は相当限られ
価格も大幅に下げざるを得ないし売却にはかなり苦戦すると思います。
それに加え世田谷区では地下住戸禁止の条令が出来ました。
世田谷区の物件については今後建替え時に今と同様の再建築は不可ということになります。
ということは今は地下１階～地上３階建てかもしれませんが
建替時容積率が上がらない限り地上１～３階しか建てられなくなり
１戸あたりの専有面積は今より大きく削られてしまいます。
港区はこのような条令はまだないようですが
世田谷区のようにいつできるかわかりません。
そんな潜在リスクがあれば尚更今後中古で出した時に売りづらくなります。
オプションや設計変更も思いのまましたし
リフォームしながら一生ここに住むんだ、という方にはいいと思います。
階段の昇降が老後はきつそうですが…
業者さんからちゃんとこういった説明を受けて納得して買われているのかと疑問に思い
書き込みさせていただきました。
>>188
長屋でも一応RC造なので上物の償却期間は長そうですが、
それでも担保不適格物件扱いされてしまうでしょうか？
新築あるいは築浅のうちであればなんとかなっても、
築年が経つとますます厳しそうではありますね。
建替えについてはそもそも取得している土地が特殊であるため、
万が一にも容積率が上がろうが、
まず現状以上の形状の建物の建築は不可能と思われます。
管理組合が隣接する病院の土地を買収して旗竿を解消すれば容積率が上がるので地上げもできそうですよね？
未来は太陽の光も不要になりそうだし、あまり心配することではないのでは？
もともと資産価値ないから大丈夫かも
地下のみ住戸の制限ですよね。
地上とのメゾは大丈夫なはずです。
三軒茶屋あたりからは条例改正後の建築確認物件なので、今のところは同条件で建て替え可能でしょう。
まぁもっとも建て替えなんていまの制度では実質ほぼ不可能でしょうけどね。区分所有者の4/5同意はハードル高すぎで、よっぽどの容積ボーナスでもつけなきゃ民間マンションの建て替えは実現しないでしょうね。
>195
容積ボーナスつけたって、人口が増えない限り買ってくれる人はいないから、建て替えはできないよ。
人口が減る国なんだから、古くなった建物の建て替え費用を人数の少ない若者に負担してもらうのは無理です。
建て替えのことなんか考えず使い倒せるマンション選んだほうがいいですね。
その点このシリーズは悪くない気もする。
デッドスペースが多すぎる
うむ。
普通のマンション仲間のように売られているのは、
そのうち規制が入りそうだね。
ただ、そんなこと気にしないで、
値段だけで飛び付く層がターゲットだから、
個人的には大差ないかなと思う。
ここを買うと決断する彼らのロジックでは、
建替不可や中古の資産価値なしという未来は、
予測不可能だから考えないとして、切り捨てられる。
既に資産を持っていたり、
ちゃんとしたお金についての教育を受けていれば、
まず手を出さない物件だと思う。
だから再建築不可じゃないってば
ここって、地下２階とか更に掘って部屋作っていいの？
そしたらお買い得だね。
もともと他の物件より2000万～3000万安いんだから、40年後に二束三文でも良いんでないかい。
資産を持っている人はこんなところ最初から検討しないでしょう。
2000～3000万も安いですかね。
そもそもメゾネットっていうのは階段部分で10～15㎡はとられるから
実質坪単価でみたら部屋にもよるけどそこまで激安ではないと思う。
それで長屋だからなあ。
２〜３千万も安い！と単純に考えてしまうウッカリさんが、そんなにいるんでしょうか。
旗竿 地下 メゾ 実質坪単価２割減、建替不可、売買不可等々いろいろとありそうですが、、それでも安いんですか？ ここほんとに。
↑正 実質坪数
誤 実質坪単価
>>205
そういう意味では大して安くもないけど
不動産は額が多く、たいていの人は予算上限があるから
絶対価格が安いことは超重要
いくらお買い得でも１億円の物件は９５％の人が買うことが
できない
隣りのヒルトップより坪単価で５０万くらいしか安くないし
階段まわりのデッドスペースを考えるとそもそも安くもない
坪単価で５０万安かったら２０坪で１０００万違う
価格が１０００万あがると買える人が減る
やっぱりお買い得じゃなくて無理してアドレスか痛い人向け？
この広さで階段分10㎡マイナスを考えたら割高
良い立地で一軒家風という夢を、何割か叶えてくれるプランですね。実現の難しい夢なら、ガマンしなきゃね。
ここの２階・３階のメゾネットの場合階段が２回あるから20～30㎡は階段分ということか。
であれば70㎡の部屋は実質有効面積は40～50㎡…実はとんでもなく割高なのでは。
固定資産税は70㎡分かかるわけだしね。
そんな、20～30㎡も階段があるわけない。
1階ごとにだいたい15段くらいだろうから、2箇所あっても30段。
30㎡だったら1段1㎡ですよ？
幅が1m、踏み板が1mの階段なんか見たことないです（笑）
せいぜい階段1ユニットあたり5㎡くらいでは？
週末行きましたが、3LDKと、3LDKに変更できる2LKDは少なくなってきているみたいですね。
年末くらいまでに完売を目指しているのでしょうか？
ほんとよっぽど否定したいんでしょうね笑
でもその割には理論武装がたりない感じ。
真に受ける人もいないでしょうが。
へー、ここ真面目に検討してる人いるんだぁ。
２１７は買っちゃったんだね、おそらく笑。
ざっと読んだけど否定的なスレは大方事実だよ。残念ながら。
ただ理論武装が無く買ってしまった自分に後悔することは無いよ、
だってここのアドレスが貴方の最大の関心事だったんだろうから。
ここはそう言う人が買う物件。業界関係や知識ある人は買わないよ。
まじめに。
217ですが買ってないですよ。
安いといっても高くて買えない笑
ただの通りすがりです。
デベが言うメリットと現実はこんな所だと判断している。
・エレベーターがないので管理費や安い
→共有施設を作れないのでエレベーターを設置できない
→メゾネット構造の階段によるロストスペースが大きい
・オール電化で光熱費が安い
→重層長屋で2階以上に個別ガス管を配すのが実質不可のためオール電化一択
→室内貯湯タンクによるロストスペースが大きい
※オール電化は狭小住宅でただでさえ狭い室内面積を貯湯タンクが奪い、
巨大な室外機も狭いバルコニーの多くを占有するため、
本来は余裕のない超高密度設計住宅には全く向かないのに、
ガス管施工の制限で採用せざるを得ないのが悲しいところ。
・メゾネットによる生活スタイルの分割
→ただのコンパクトマンションを上下階つなげて平米数を増やしているだけ
→1F、2F、3Fで重複するPSも住戸面積算入なのでロストスペースが大きい
この3点の特徴により、
表記面積に対する実効床面積は通常マンションの比ではなく狭くなる。
もちろん、それでも通常マンションよりは絶対額は安いので、
選ぶ人の価値観次第というのは変わらないが、坪単価が安いのを単純に喜ぶのは違うと思う。
つまり、通常はエレベータなど共有施設としてカウントされない面積が、
ここには階段という占有面積にみかけ上含まれており、しかも階段面積は
1階、2階、3階分水増しされるから、割り引いたらとんでもない坪単価に
なるということ？階段って壁芯で1フロア5m2ぐらい占めるから、10～15m2
は水増しされてる計算ですね。しかもパイプスペース込み込みの表示でしょ？
なんかやってることがタマホームの坪単価と変わらないよね。床面積では
なく施工面積で割って、しかも別途工事費・諸経費が半分かかるっていう。
ローコスト住宅のメーターモジュール以上に、騙す意図を感じるなぁ。。。
遅かれ早かれ行政指導入りそう。
ってこんな物件すすめる情報商材だけは絶対買ってはいけないね。もし、
うっかり甘言にひっかかったら解約を通告し返金請求した方がいいよ。
ふつーにこっちの方が安くないか？B1F/1F住戸と1F/2F/3F住戸の価格差から
3～6階の値段求めてみてくれない？
┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┏━┓
…………┃キ┃ ャ┃ ン┃セ┃ル┃住┃戸┃ ３┃邸┃の┃ご┃案┃内┃…………
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□┓Ｄ３type（2LDK＋WIC／57.48m2）3階：6,110万円（税込）★南西角住戸
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（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/d3_type.html
・南西に面した明るいリビング・ダイニング・キッチンは、約13.2畳の広さです。
・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。
□┓Ｊtype（2LDK／55.65m2）4階：5,660万円（税込）／6階：5,770万円（税込）
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（間取り） http://lions-mansion.jp/MA091191/plan/j_type.html
・全ての居室に、天井埋め込み式カセットエアコンを標準装備。
・手洗いカウンター付きのトイレにはすっきりと美しいタンクレストイレを採用。
・2LDKながらもバスルームは広めの1.4m×1.8mサイズを採用。
・廊下面積（デッドスペース）を少なくし、居室部分の面積を広くとったので、
各居室を有効につかえる理想的な間取りです。
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・廊下面積（デッドスペース）を少なくし、居室部分の面積を広くとったので、
各居室を有効につかえる理想的な間取りです。
もとが狭小戸建専門のハウスメーカーだからね。
マンションの面積表示や坪単価が住戸部のみという通例を見て、
「これはカモ相手に狭小以上にいい商売になるぞ」と思いついたんだろうね。
階層分の階段や重複するパイプスペースを差し引いた、
通常平面マンションと同列に比較できる数値を出せば良心的だけど、
今のままだと検討者も坪単価比較で安いって判断しちゃうよ。
ここの営業活動も近隣物件の新築や中古の坪単価を丁寧に説明し、
いかにオープンレジデンスが割安かをアピールするけど、
実質床面積で比較したらデメリットを補うほどの価格競争力があるのかな？
あー、ここはMB面積も住戸（専有部）面積に含めているのか。
あえて良心的に解釈すればオープンレジデンスには共有部という概念がないから
仕方ない側面もあると思うけど、普通は専有部には算入しないで共有部扱いだからなー。
たった1平米弱ではあるけど、60平米の住戸なら無視できない数値でもある。
メゾネットで広さがイメージしにくくなっているけど、
マンションとして買うつもりなら、ちゃんと実効床面積で考え、
他物件では絶対に含まれない面積も専有部に算入されていることは把握すべきだな。
みなさんすごい分析力、指摘です。
ネガレスしている人たちは、現在どこに住んでいるのだろうか。
きっとオープンレジデンスよりも総合的に価値があると自負している所なんでしょうね(笑)
一応、ここの検討者だよ。
ネガというより、デベ営業がモデルルームで、
他の具体的なマンション名を引き合いに出して、
広さや坪単価の低さを売り（優位性）にしながら、
そのものさしが違う点を指摘しているだけなんだけどね（笑）
もちろん営業はものさしが違うことを認識しているけど、
素人は騙せるとふんで平然と使っているよね。
御殿山に住んでます
ここってマンションじゃないんだから、その他のカテゴリに移動しないと不当表示だよね？
ここの地下って結局こういう利益優先で生まれた結果？
地下室 容積率を算定する際に、住宅地下室の床面積を全体の床面積の３分の１までは不算入とすることができる
湾岸タワーのネガしてないで住民を幸せにするマンション開発をしてほしいよ。
戸建てにマネできないマンションの便利なところをスパッと削っておきながら、
普通の周辺マンションと比較して安いとか甚だおかしい。比べるなら同じカテゴリ
の長屋やコーポラとくらべたらいい。建築家と建てるミニ戸の方が数倍マシじゃない？
高輪というアドレスは神々しいと感じる自称東京人が騙されちゃうんだろうけど、
ヒルトップの公開空地をただ乗りするだけならともかく、総合病院が隣で日当たり
をさえぎってるわ、シングルガラスで救急車うるさいわ、毎日人が死んでるわ、
普通の感覚で暮らせないよね。
ミニ戸なら駐車場もつけられるし、区分所有のわずらわしさも無い。考えれば
考えるほど、ここはアドレス命というか城東や埋立地への差別意識を持った自称
東京人向け。マンコミで豊洲を荒らし続けてる奴が、確かマンションでは無く
こういう物件に住んでると書き込んでいたし。実際の住み心地やステータスは
長屋とタワマンでは雲泥の差なんだが。
親会社オープンハウスの大量ポスト投函チラシでもアドレスと金額だけが大きく
表示され、形状・周辺立地・地盤などの劣悪な物件を多く扱ってきた会社だけ
に素人騙すノウハウはたっぷりたまっているのかもしれないけどね。PS/MB込み
とか、悪どいよ。
↑なぜ、そんなに必死で否定？
「なぜか」を聞いて何を得たいの？ｗ
この物件のネガは全て事実だから、
騙されちゃった購入者はヒステリー起こすか、
顔真っ赤にしながらネガの人格や行動否定するしかないんだよね。
いろんなスレを参考にさせてもらってるけど、構造的な欠陥などを除けば、ここまでのはなかったような。
ネガレスって結局は主観的な好き嫌いに収束することが多いんだけど、ここの場合は違うね。客観的にここまでデメリットを挙げられると納得せざるをえないかんじ。
ミニ戸と比較して勝てるとこって何かありますか？
自分はミニ戸のがまだましだと思うのだけど。
>>235
ミニ戸と比較して勝てるとこ？
そりゃ安いことしかないでしょう。
この土地に５０戸にミニ戸は建てられないから
土地代がかなりセーブできます。
（デベにとっては利益率が高い）
この土地もともと何があったっけ？
じゃあ自分たちがデベになったつもりでこの土地にふさわしい企画を考えようぜ
案１：ミニ戸建売
案２：高級低層マンション
案３：コインパーキングにして周囲と一帯で再開発するまで寝かせる
ほかにあるかな？たぶん案１も案２も企画として成り立たないんだと思うよ。
高輪台一帯として再開発を期待していたんだろうけどね
確かに戸建なら５０の半分もいきませんよね。デベ側からみたメリットしかないんじゃないですか。
戸建てや他の物件には手が出ない人にとって、絶対的な価格がメリットなんじゃないですか。
共同住宅、長屋、戸建てというのは関係なく価格。
金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。
なんでむきになってネガるのか分かりません。
親切心でしょうか？それとも嫉妬w?
ほんと同感。資金に余裕がないなら逆に手をだせない物件。頭も軽いのかな。。。売り主、買い主どっちもどっち。
このエリアってアドレス目的で引越ししてくる人いるんですか？
地元の賃貸住民が買ってます
セボンを買っちゃった人も、241みたいに思っていたんだろうねえ。
3階層の戸建ごっこもいいけど、疲れるし掃除大変だよ。
1階には物置けないけど、マクラーレンはどこに置くつもり？
階段は面積食われるだけじゃなくて冷暖房の効率も悪い。
戸建じゃないから管理費だって問答無用でかかり、
月3000円とかふざけた額の修繕積立金は10年後に絶対にもめて、
区分所有の醍醐味を経験するだろうね。
ん～ここのネガスレ内容感心しちゃうね。
俺もそれなり知識あるけど殆どその通りだよ。
値段相応と言うより、高いね。買っちゃった人はご愁傷様、
検討してる人、落ち着いて考えな。環境も躯体、設備も良くないし。
価格、駅近、アドレスに引っかからないように。自称東京人さんへ。
ネガさん、自作自演ご苦労様です
ネガさん、お宅の物件はそんなに販売不振なの⁈
かわいそうにね。
あっ、
他の物件の足を引っ張ることしか考えてないマイナス思考の方だから、自分が販売しないといけない物件もマイナス面しかみえないで、お客さんにアピールが出来てないのかな⁈
だとしたら、すぐに営業やめて、品質チェックとかのお仕事とかやったらどうでしょう？評論家みたいなお仕事が天職だと思いますよ。
ネガの理由も分からんではないが、
ここまで執拗なのは、何の目的なんだろ。
買いたい人がいるならほっときゃいいじゃん。
