オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
[スレ作成日時]2010-09-04 17:43:19
1レス目からひどいなｗｗ
確かに。
ニュースで見たのですが、羽田国際空港オープンで品川が注目されているようですね。
海外のお客様が最初に宿泊される可能性が高い場所とか。
ホテルがいろいろ記念イベントや特別料理のメニューを用意しているみたいです。
今以上に国際色豊かな街になりそうですね。
それは楽しみですね。
変わっていく様を少し引きで見られる高輪台はいいかもしれません。
家周りがごちゃごちゃしてるのも困りますもんね。
オープンハウスという会社はあまり聞きませんが、どのような会社ですか？
>6
他のデベが手を出さない異形地取得に奔走し、
共有施設や構造などには一切金をかけず、
住所のネームバリューと、
見栄え優先の内装でボロ賃貸脱出組を釣ることに専念するハウスデベ。
関連スレは常にネガコメントが多いが、
逆に購入者は自分の選択は正しかったと絶賛する。
元はアドレスで土地を売る業者だったんだよ。
現地の人が見たら絶対価値が無いような土地を
若い人に売ることで成功したビジネスモデル。
それを建売業に展開しているみたい。
中身は不要だから周りは飾り立てたいという
ニーズにこたえているみたい。
ここはメゾネットタイプやドライエリアなど、面白い作りですね。
地下に洋室がある間取りが一番安くなってるのかな？
床材や壁・タイルが選べるし、オートクチュールではトイレが増設できたり
お風呂のサイズが変更できたりと、自分好みにカスタマイズできそう。
場所柄 坂がやはり気になりますが 静かな環境は良いですね
たしかに＊＊＊＊の入信者と同じで、
本人が満足しているなら他人がとやかく言うこともないな。
アドレスはいいと思ってます。今のところは。
でも、ＵＲ賃貸仕様の高層マンションができたりしてますし、街の高級イメージも変わっていくんでしょうか？
高級感ある街にリーズナブルに住めるのは良いかなと思っているんですが、高輪近辺の将来性について悩んでいます。
高輪という街に高級感はちっとも無いよ。
ただアドレスが高輪というだけ。
高級な街並みが好きなら、代官山や松濤とかの方がいいんじゃないかな。。。
街の崩壊過程かもね
お屋敷⇒マンション⇒ミニ戸⇒コーポラ
7さん、8さんが言うように、アドレスだけがこのマンションの売りであるならば、
街が高級かどうかは関係ないのでは？
>電話のしつこさが常軌を逸してますね。
>
>オープンハウスは最低 最悪の会社です！！
>
>知り合いにお勧めしたい会社ではない。
>
>そうです悪名高いUハウス出身ですUハウスの役員は数年前痴漢で逮捕されました。
>まあチンピラ仲介業みたいなもんです
ネガが酷いですが、庶民が高輪に住めるだけありがたく思いなさい。
たしかに夢を売る企業なのかもしれませんね
18が本音な会社ってことなのかな
ここまでくるとチョット考えちゃいます。
気持ちよくビジネスをしたほうが良いのでは。
物件を決めるのは風評ではなく、自分の意志になりますが。
＞4さん
品川周辺はすこし離れると静かですし、
何よりアクセスが良いですよね。
個人的には品川プリンスのななかまどに通っていたんで
プリンスやあのエリアは変わっても
リーズナブルなあのお店は変わってほしくないです。
案内開始になったばかりのここ目当てでモデルルームにいき、
今売り出し中の２物件（白金台、島津山）もあわせて案内され見てきました。
桜新町の１部屋を完成済モデルルームみたいにしていて、連れて行ってもらったのですが
とにかくＢ１階のかび臭さにびっくりしました。。。
結構たくさんの人を案内しているようで直前まで閉め切ってたわけではないのにこのカビ臭さ。
それに想像以上に暗い。
背が高くて大きい温水器と室外機がスレ通りドライエリアを占領しているので激狭く洗濯物干すのも大変。
２＆３階と比べてもＢ１＆１階の部屋は軽く１千万円以上の値段の開きがあるので気になってはいましたが
やっぱりそういうことだったのかと。
それにこの物件は敷地内ど真ん中まで誰でも通れる私道があり（行き止まりが本物件の裏口にあたる）
私道と敷地の境に壁はなく背の低いフェンスだけ、正直簡単に乗り越えられてセキュリティ面はゼロです。
完成予想を見ても、案内された桜新町と比べて明らかに安っぽい。
立地がいい分外観を極限まで抑えて、高輪ブランドの家をお手ごろ価格で提供するというスタンスなんでしょうね。
高輪台からは１分も歩いてない感覚で着くのは感動でしたし
駅から現地までは駅上のヒルトップタワー高輪台の敷地内のきれいな緑道を通れるので
すごく気持ちいいのですが
なにせ隣が２９階建てのタワーマンションだから
地震がきた時のことを考えたら怖すぎる。。。
そういう意味では、白金台や島津山は低層住宅地にあるので環境もよかったですが（特に島津山は）、
すでに通常募集期を終えて残りものしかなく、正直訳ありっぽい部屋しかなかったです。（日が当たらない、隣の部屋より高い設定など）
あと、共有部分が少なくエレベーターもなく管理も巡回式でちゃんとした管理人室もないために
管理費が安いと営業さんから聞かされていましたが
他で検討中の物件と比べてもちっとも安くはなかったです。
（私がみた物件はタワーはないのでコンシェルジュとかジムとかはないマンション比ですが）
たくさんの物件をみてきたので値段の安さや駅近さには本当に驚きましたが
これはないわーと思いました。
私的には徒歩２分じゃなくても徒歩７～８分でスーパーからも程近い
セキュリティ面でも安心なある程度上階のマンションの方がいいなと思いました。
実際に私のように案内を受けた人の意見をもっと聞いてみたいですね。
遺産を残す子どももいない。ここで永眠予定。
ならいいのでは？
永眠＝老後だし、階段（急）のある家は難しい。
若めのファミリー世代が10年ぐらい住んで転売する、というのがメインじゃないでしょうかね。
癖のある物件なのでリセールバリューが落ちるのは致し方ないですが、仕込みの値段が
安い分ロスがあってもタカが知れてる、というイメージ。
マンションならではの無関係を装うこともできないし、年代が離れると溶け込みにくいよね。
賃貸需要がある立地なら貸せばいいのかな？
>25
みんな転売って言うけどさ、みんな転売考えてるから転売できないと思うよ。
お宅のお子さんは何人ですか？
10～20年後に買ってくれる人たちが全くイメージできないよね。
安いからロスがしれてるとはいえ、転売前提で買うのは危険だよ。
１０年後２０年後に都心が今みたいな高値を維持できているととても思えないけど。
グローバルデリバリで人事も総務もアウトソーシングしてるのに。
ローンを組む分譲が売れていたのは次の前提があったから。
・給与があがっていく
・土地/住戸価格があがっていく
・賃貸の仕様が低い
・親が買え買え言う（世間体や常識）
・嫁が買え買え言う（団信や見栄）
下の二つは世の中の「持家で一人前」という風潮があったからで、
今は金持ち経営者も合理的判断で賃貸を選ぶから消えつつある。
維持が大変で売れない家より投資で財産残してくれた方が嫁も楽だ。
上の三つはとっくになくなっている。
むしろデフレで給与は上がる見込みがなく、
これからの世代はサブプラや国内のローン破綻を見て、
買うリスクを必要以上に高く想定する。
賃貸はリートの想定収益見れば分かるように将来的にも下がり続ける。
分譲需要はローン減税も重なった今が最後の時期。
後は賃貸より価格面で圧倒的優位になるまでただただ下がるのみ。
住み倒す覚悟で実需で買わないと大失敗する。
皆様
参考になるご意見ありがとうございます。
こんなの常識！っていわれるかもしれないけど、
少し浮き足だっていました。
慎重に検討します。
金持ちなら一生賃貸でもよいけど、一般人はどうなんだろ。
それより、島津山や白金台より全然安いようだけどなんか理由あるの。
現地行ってみ
一戸建てでもちょっと遠慮したい感じ。
でも安い。絶妙な価格だと思う
>31
金持ちは高級賃貸に住めばよいけれど、一般人の場合、やはり賃貸の場合はグレードが落ちますよね。
ここの安さについては、こちらで分析されています。
http://condo.seesaa.net/article/165192101.html
そうはいってもお隣のヒルトップや周りのマンションより2000万円安いんですよね･･･。
先日桜新町に連れていってもらいましたが、特に私は上の方が言われているようなニオイも感じませんでしたし、まぁ新築のニオイってこんなもんかなっていう程度。
私たち夫婦は地下はそんなに気になりませんでした。
エレベーターとか駐車場も特にいらないので、港区のこの場所でこの価格でなら妥協できるレベルかなって思いました。
このシリーズ、好き嫌いがわかれるみたいですよね。
三軒茶屋とか中野とか、購入者の人たちは満足しているみたいなんですが･･･。
完成前なので色々と不安ですが、仕様と設計の下打ち合わせができるみたいなので、もう一度モデルルームに行って相談してみようかな。
今週末も混雑してるんでしょうか。悩みますね、うーん。
私も検討中です。中古で売れるのか心配で、他の物件も見てたら、オープンレジデンス梅ヶ丘がまだ新しいのに
2件も売りに出ています。何かあるのでしょうか？
高輪台に無理して買っても周囲とは明らかに格差があるのだから
惨めな思いをするだけだと思うけどな..
子供もかわいそうな事にならないといいけどね
まあそういう事気にしない人にはいいかも
周囲ボロ家いっぱいあるけど。ま、ボロ家と言っても長屋のここよりは高いだろうけど。
>チラシやホームページを見ただけだけれど、人を幸せにするマンションではないと思う。
辛らつですね。安くアドレスを手に入れたい人向けですね。
安くアドレスを手にいれて、手放す時にも価値を維持できていればいいけど、
手放す時はもっと安くしか売れないのがオープンレジデンス。
それか、安くしても売れないか。末路はいずれにしても悲惨。
今出ている2件の内1件は買い替えのための売却だったのがまた出ているから、
以前の激安価格でも売れず、それ以下の売却では残債が大きくなり過ぎ、
結局買い替えを断念したのかな。
これから中古マンションは一部の物件のみ人気を保ち、
それ以外の流動性はますます悪くなる可能性が高いから、
売れない物件を買ってしまうと身動きも取れなくなって大変だ。
「オートクチュールプランニング」も、
普通は標準装備の設備まで追加料金払ってデベに喜んで貢ぎたいか？
基本構造は何十年も前の都営住宅と同じか、それ以下なのに。
安い長屋で「マンションなのに戸建ごっこ」は最初は楽しいかもしれない。
でも本当に最初だけだよ。楽しいのは。
現在住んでいる大規模マンションで組合運営、維持管理面で懲りたのと、
通勤の利便性でOP高輪台を検討していますが、
低層のマンション、アパートとしてのオープンレジデンスの評価はどうなのでしょうか。
お隣のヒルトップの設備等々が優れているのは承知してますが、
高所が苦手なので低層に住むことを前提として物件を探してます。
オープンハウスは先々でトラブル起こしてますよ。
そしてそれが解決しないまま、物件を引き渡すこともよくあります
戸建ですがこんな問題も起こしてます
http://news.ap.teacup.com/nakahara/24.html
普通のマンションの低層階の方がいいと思いますよ
44
そんなこと、みんな分かってるよ。
値段の問題なんだから。
そもそもここは地下なんだよ。普通のマンションは低層階といっても二階でしょ。条件の合わせようさえ無いんだよ。
みんな分かっていたら買う人はいません
>※専有面積にはMB面積およびPS面積が含まれております。
これなんですか？
そもそも地下じゃない間取りもあるのに何で地下前提なの？
重層長屋って共同住宅建てられないような劣悪な敷地に無理やり立ててるってこと？
長屋って説明してるのかな？
一戸建てとマンションのデメリットの融合じゃないのか？
正直な感想として引っ越し祝いに友人を呼べるのでしょうか？
買った人は満足だから呼ぶんじゃない
他のオープンレジデンスでも買った人は絶賛してるし
なるほど、呼ばれたときのためにほめるポイントを教えてください。
いいキノコが育ちそうですね
コスパは良いのか、構造に問題がないのか知りたいです。
ヒルトップ4400万だと狭くない？
構造は重層長屋に準じてます。
アパートに毛が生えたレベルの構造＆設備だよ
ネガティブな意見が多いですが、ご意見ありがとうございました。
通常のマンションと同じ構造と考えても意味がないということですね。
検討材料とさせていだきます。
このシリーズの購入者ですが、絶賛する気はさらさらないし人を呼びたいと舞い上がることもない程度の物件ですよ。
高級感もないしグレードも高くない。
ただもともとそんなもの求めてないので普通に住めるし個人的には満足。
さすがに賃貸よりは住みよいですよ。
立地と価格のみで勝負できる人にとっては良いのでははないかと。
アドレスのステータス目当てで買おうって人は愚の骨頂だと思います。
ふらっと覗いたら、ずいぶん評判悪いんですね。
私は同シリーズの他物件に住んでますが、住み心地は悪くないですよ。遊びに来たお客さんも大体褒めてくれますよ。お世辞もあるでしょうが、私もお客さんも不動産関係なので、立地と価格のバランスという意味では評価してると思いました。ただ売主の体質はどうかなーという感じです。竣工までもとても苦労したし、竣工後も依頼している不具合の是正が全く進まないし…。
本人が気に入ってればいいんじゃない。
格安の賃貸アパートだって気に入って暮らしてる人いるんだから。
賃貸アパート相当のところに、相応の賃料を払って住むか、相応の金額で購入して住むかの違いだよ。
賃貸アパートレベルのところで何の問題もないんだけど、
賃料を払い続けることが嫌だと思ったら買うのもありなんでは、と。
こういう需要ありそうだし、こういうところもあってもいい。
本人がみじめに思ってないなら、暮らせないわけじゃないんだから。
死ぬまで住むならいいんじゃない？相続放棄もできるんだし。
あんまり真剣に反応してもな、と思いますが、決して賃貸アパートレベルということはないと思いますよ。内装自由なので、人それぞれなところはあるでしょうが、構造もＲＣですし、みじめどころかかなり満足してますけどねぇ。
ここはそんなに惨めでしょうかね？
書き込みしている人はここすら手が出せない低所得の人としか思えない。
惨めとは思わないけどあえて手をだそうとも思わないかな
一時検討しましたけど..
まあ価値観は人それぞれですから。
63だが、ここが賃貸アパート相当かどうかについては、何も言及してないよ。
賃貸アパートだってみじめに思わず気に入って住んでる人がいるんだから、本人が気に入ればどんなところに住んでも良いと言っているだけ。
また、賃貸アパートレベルのところでも、賃料払い続けるか？購入するか？の選択肢があっても良いと言っているだけ。なかなか、そういうところは無いから、そういうところがあっても良いと言っているだけ。
買って間もない住民が満足しているのは分かる。
自分の視点で真剣に検討し大金のローン組んで契約したのに、
満足しなかったらおかしいし、
ほとんどすべての物件の満足度は入居直後が最高だ。
不動産関係者だと物件を評価できるかについては疑問。
少なくとも都心不動産を買うということは 、
借金して不動産投資を行い自分に貸し出すということ。
賃貸としての自由度は低く、収益性として見ると効率が悪い。
その貸せるか、後で売れるか、では、
オープンレジデンスは今のところ弱く、
投資対象として致命的な弱点を抱えているから
「立地と価格のバランス」だけでは語れない。
かといって、一棟に何百戸もすし詰めになっているタワーマンションにも、永久的に需要があるとは思えない。
>>70
あくまで住宅購入を投資の一つと考えられる人向けだけど、
1棟で数があれば短期間で自然と相場が形成されるし、値崩れしにいメリットがある。
タワーがダメになる時は、低層や中層はもっとダメになっている。
また、ネットで誰もが簡単に同じ情報を共有できるようになったから、
低リスク志向が極端に強い日本では地域のランドマーク物件だけが評価され、
それ以外は手を出されなくなる（買い叩く）傾向が出てくるだろう。
利回りが高い（分譲価格が安い）新興デベの特殊用地の特殊物件と、
利回りの低い（分譲価格が高い）財閥デベの好立地の大規模物件とを比較し、
前者が選ばれにくくなっている。
ネガさん。
スマッチで論破されてみないと思ったら、
こんなところに来て暴れてたんですね。
35です。
週末、再度モデルルームに行ってきました。
基本的には前向きに考えています。
あとは夜とか、時間帯を変えて現地に行ってみて、雰囲気を最終確認します。
色々言われていますが、やはり港区で住み続けていくためには、ある程度妥協する点があるのかなと思いました。
モデルルームに行って特に確認したのは、
仕様は問題なさそう（営業の人に他の物件の標準仕様の竣工写真や説明資料をたくさん見せてもらいました）、
設計変更の費用は思ったよりも高くない（追加で色々つけるとお金がかさんでくるみたいですが、希望の間取りへの変更は「部材の量が変わらない」とかでほとんどお金がかかりませんでした）、
といった点でした。営業さんが親切で助かりました。
今考えている部屋は地下メゾネットです。
本当は上の方が良いのかと思ったのですが、さすがに同じ大きさで1000万円以上違うので、
私たちは大きさとローンのバランスでこちらにしようと思います。
実家も戸建なので、何となく高いところより低い方が安心します･･･。
モデルルームには同じくらいの世代の方が多かったのですが、実際住まわれる方々もそうだと嬉しいですね（住んでみたら全然違う家族構成だったりして）。
みなさん、どんな状況なのでしょうか？？
そのぐらいの長文がかけるお方なら結論は決まっているはず。
背中を押して欲しい場合は
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30132/
やめたい場合は
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92125/
≫74さん
悩まれるお気持ちはよく分かります。
現在同シリーズに住んでいますが、住むまではもう色々な葛藤の連続でした。
いい意味でも悪い意味でもかなり特殊なマンションですからね。
私も地下付きメゾネットですが、特に不自由なく暮らしていますよ。
内装はこだわって作ったので（お金はかけていませんが）、満足しています。
ただ評価は分かれるマンションだろうなとも思います。
悔いのないご決断を。
オープンレジデンスって場所は良くても残念すぎる。
これ以上増やさないでほしい。
いやいや、高級マンションだけになってしまうと、
最新・最高ランクの内装が当たり前になり、将来の転売が困難になる。
土地の形状含めた場所はよくないよ。スラム街旗竿とか平気であるし。
アドレスで見栄腫れるだけでしょ。
アドレスで満足できるなんてうらやましい人たちだ
自分の妄想で満足できるなんて、アイドルのおっかけとかやってそうだな
中野あたりは質実剛健な物件だと思うけどね
白金台とかこことかはどうなんだろうな
何を持って質実剛健な物件というか微妙ですね。
重層長屋はマンション業界の対象外だと思う。
経済的に買えない人も、スレッドの対象外だと思う。
安かろう悪かろうでは意味が無いってことですね。
ブランド地ではないけど利便性と住環境と形の良い土地、
デザインは質素でも耐久性やバリアフリーなど性能が良い建物
これが質実剛健だとしたら、この物件は間逆かと。
85
つまり、このシリーズ全般が質実剛健では無いということですね。
バリアフリーどころじゃありません。
バリアフリーが質実剛健かどうかの判断基準なんだとすれば、一戸建ては全滅だなｗ
確かに、中野や三軒茶屋の物件の購入者は概ね満足してるみたいね。
完璧な物件は存在しない中、何を重視するかでアリかナシかは決まるわけで。。
◆中野
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57095/all
◆三軒茶屋
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43415/all
まぁ大金叩いて買っていきなり後悔したらね...
最初は誰でも楽しいのではないですかね
中野とか三軒茶屋とか便利さとチープさが同居してる街にはこのシリーズはあってると思う。
便利などころか不便な沿線で、チープさじゃなく高級感売りの街には、もっともあってないと思う。
おれの単純な印象だけど、向いてるからといって急な階段を毎日何往復もする生活は嫌だな。
結局売れ行きはどうなんですかね。
どうしよっかなと思いつつ他に目移りして１次にはいきませんでした。
２，３階部屋は高いし、地下部屋は暗いし・・・
三茶の物件見ましたけど、前との間が狭すぎて、あれじゃ地下に光入りませんよ。
まあ買った人は他の中野・三茶物件だと買えないけど、ここだったら手が出たって人でしょう。
３０００万円代で三茶徒歩圏で新築物件買えたんですから
それだけで贅沢言えないし言う気もないんだと思います。
>バリアフリーが質実剛健かどうかの判断基準なんだとすれば、一戸建ては全滅だなｗ
つ平屋
まぁここは「高輪台」という土地柄で興味持って集まってくる人々ですからね。
皆さん要求レベルは相当高いはず。少なくとも庶民ではないね。そういう前提で物事を語らないと。
うんにゃ、相当広範囲にポスト投函してるよ。オープン２１だよ
うーん。このシリーズに住もうとする人が高輪に住みたがるかな。ミスマッチな気がするが。
ようやくHP更新されたねー。
いつまでも１０月２３日第一次締め切り、のままだったから
ぜんぜん売れてないのかと思った。
販売状況どんな感じですか？
やっぱり安いなりですね。
もう一番安い部屋は5600万円代になってしまったのですかね？
そんなに安いんですかね？
長屋なりかと
これは長屋、マンションでは無いです。
はっきり言ってここの建物の質はそれなりでしょう。
これでも十分業者は利益は出しています。
土地仕入は相場並ですから、建物で利益を取るしかない。
数年後に修繕費はそれなりに掛ってきますよ。
管理会社は販売会社グループと違いますから、売ってしまえば
それで終わり。港区高輪ブランドで食い付いてくる人がここの
ターゲットです。
要求レベルが相当高くて庶民じゃない人は、こんなとこ興味すら持たないよ。笑
金もないのに見栄だけは人一倍なやつらと、モグラだけでしょ食いつくのは。ブランドのバッタもんとか喜んで買いそーなかんじだねー。
施工のためにコンクリ薄めてたら目も当てられないね
全ての部屋は一階ということになっているそうですが、その理由分かりますか？
またマンションなのに廊下など共用施設がないそうなんですがどうして？
だからマンションじゃ無くて長屋だって。
共有部分なんて共同入り口（マンションでいうエントランス）程度だよ。
しかしここがＲＣ経験無いとか良く知ってるね～。その通り！
>>107
建築基準法上の規制がゆるくなり、建設コストが安くなります。
ここは旗ざお敷地なのでマンション（共同住宅）にすると建坪が
小さくなり坪単価が５００万とかになってしまいます。
ここが麻布だとどれくらいでしょうか？
このシリーズの居住者だけど、施工は雑です。
作り自体はしっかりしてるし、隣から音が聞こえてくることもないのでコンクリが他より薄いとかいうこともないんだろうけどとにかく仕事が雑。
仕上げしてないの気付かないまま引き渡すとか正気かよって思いました。
＞１１２さん
本当ですか？内覧会の時専門業者に見てもらわないと
とんでもないことになりそうですね。
つくりが雑でないだけましですが。
ここを見ると他が高く見えてしまいます。
タワーでは格安といわれるヒルトップタワーの２/３位の値段ですからね。
いいと思います。格安で麻布の近くに住めるのですからね。
格安でも長屋アパートなんていやです。私は恥ずかしい。
マンションも別に誇れるものじゃないけどね
はずかしくなければいいんじゃないの。
分かる人は分かる、ここは坪５００万円の建物１０００万円そこそこの長屋。
土地持ち分２０００万円程度で時価３０００万円を６０００万円で購入。
それでも高輪の地名欲しさに買う人いれば、売主はビジネスとしてグッジョブ！
この価格で買ったんだ～高輪！いいでしょ～！って自慢するんだろな・・・アッハッハ！！
↑坪５０万円だよ
はぁ？坪５００百万もするわけないじゃーん。普通でもしない。あんな土地ならなおさらしない。
良い立地に格安で住めるってこと？
＞はぁ？坪５００百万もするわけないじゃーん。普通でもしない。あんな土地ならなおさらしない。
坪５億はアザブでも無いなｗｗｗ
このシリーズの居住者ですが、妙な感じに盛り上がってますね（笑）
皆さんおっしゃっているように、これはマンション（建築基準法上の共同住宅）ではなく長屋です。
長屋にすることにより東京都の条例で求められる空地の確保が不要になったり、そもそも接道長の短い旗竿敷地には建築不可能な共同住宅とは違って、長屋は２ｍ接道していれば建てられます。
なので、旗竿敷地などは通常の土地に比べて土地価格が安い、ということと、共同住宅では基準容積を消化できない土地に対しても地下などを作りながら、容積目一杯積める＝用地の種あたり単価が安くなるという仕組みです。
ですから通常のマンションに比べてずいぶん密集しているなー、という感じがすると思います。
全て1階に入口があるので通路は玄関扉だらけですし（笑）
ここらへんの評価は価格の安さとの折り合いなので、人によって評価は分かれるのは仕方ないと思います。
個人的にすごく良かったのは、設計変更が自由に出来たことでした。
元々設計関係の仕事をしているせいもあり、一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず…。
お金をかけることなく、自分の思うようなプラン、内装に出来たことはとてもよかったですね。
トータルでは大変満足しています。この物件でも自由に変えられるのかは分かりませんが。
竣工までは一生すみ続けられるか？と不安に思っていましたが、要らぬ心配でした。
どなたかも書かれていましたが、施工はとても雑です。設計者もとてもいい加減。
そのあたりはしっかりとした対処が必要だと思います。
以上、長文失礼しました。
居住者の方のコメントは大変参考になりますね。
ただ、まだ住んで一年どころか数ヶ月も経っていないでしょうし、
経緯を読むに他の分譲マンションのご経験もないかと推察します。
設計変更もして新築状態の今は住んで最も楽しい絶頂期であり、
その上で「大変満足」なのはある意味当然でもあります。
今後、数年、10年を経て本当によい買い物であったと思えるかどうかが、
ローンを組んで買う分譲物件では重要な視点ではないでしょうか。
＞一般的なマンションにはどうしても住みたいとは思えず
三千万円代では一般的なマンションは住みたくても住めませんよね。
９１さんのレスにありましたが、三茶や中野とかに三千万円代で住めるのだから、贅沢は言えないし言う気もないんだとおもいますね。
ひとつはっきりと言えるのは、島津山や高輪などの地位の高い土地には、オープンレジデンスシリーズは、全くのミスマッチですね。
そんなシリーズなんのブランド力もないしｗ
NO.123です。
この掲示板見て驚いたことは、いわゆるマンションの評価の高さです。
仕事がマンション供給側（マンションデベではないのですが）なので、うれしいような、悲しいような複雑な気分です。今のマンションのあり方が良いとは思っていなかったので、消費者の方々と建築デザイン提供側の意識にずいぶん差があるのだなと真剣に捉えております。
今の物件に住む前は10年ほど、分譲仕様のマンションに住んでいました。
立地や眺望は良かったのですが、住み心地は、うーんという感じでした。プランが合わないというか。
事情あって転居が必要になり、マンションのモデルルームもたくさん見ましたが、どうしてもプラン、内装が好みに合わず…。仕方ないんですけどね。誰が住むか分からない家を設計するわけなので、いわゆるマンションプランになってしまうのも。逆に言えば誰が設計してもある程度同じものが出来るんですけどね。
そんなこんなで普通のマンションには住むまいと思い、当初は自分で設計して一戸建てを！と意気込みましたが、
予算が折り合わず…。その先、コーポラ、中古リノベあたりを標榜し、現在に至っております。
さすがに３０００万円台では買えませんでしたが、確かに10年後の評価って大事ですよね。
10年後にまた報告させていただきます（笑）
マンションの評価が高いのではなく、ここが低すぎるのだと思いますよ。
本当にここは建物価値が低いと思います。
内装や設備が雑な作り程度であればまだしも、受注単価が相当安い分、躯体自体が不安。
見栄えも安っぽいのも誰が見ても分かります（既存の見ても相当安っぽい）。
>>128
> 分譲仕様のマンションに住んでいました。
微妙な言い回しですが、つまり区分所有者ではなかったということですよね？
マンションなんて経済的合理的も追求した建築物でもあるんだから、
何の仕事してるんだか存じませんが、
好み好みを連呼し選ぶような住まいの形態ではないと思いますよ。
デベ側もこういった好みを優先する個人の嗜好に擦り寄って、
ぼったくり価格の自由設計プランを打ち出したりしていますが、
流通価値という市場性も重視する富裕層ほど基本を好むと言いますね。
分譲マンションは長年にわたって全員が管理費と修繕積立金を支払い、
皆が同じ価値観で管理組合を運営し続けることでやっと数字が合い、
住まいとして成り立つものだから、区分所有の経験がなく（浅く）、
自分の好みを優先する連中ばかりだとたぶん破綻しますよ。
コーポラもこの難題を事前に共有者が集まって、
交流することで解決しようとしたけど、まったくうまく行っていないでしょう。
一方で、作り手自己満足マンションも評価されていないですよね。
ガーデンコート成城 UNITED CUBESは商業的に大失敗でしたし、
パークハウス吉祥寺OIKOSも戸数が少ないのが救いですが、
これが20戸、50戸にもなったらどうなることやらです。
ほんとバリアフルな狭小住戸だな。唯一のミニ戸のメリットさえ無い。
ほとんど売れ残って在庫処分。重層長屋ってこんなもの。
http://www.seijo9.jp/roomplan.html
>全戸が、直接外部からアプローチできます。これにより、通常の集合住宅のように共用廊下の音や他住戸の人の視線を気にすることなく、戸建て感覚の独立性と落ち着きを享受することができます。
長屋だから共用廊下が作れないだけでは？
部屋の両となりが階段なのに落ち着きとは何？
>ゆったりとした敷地に瀟洒な建物が建ち並び、住宅地としての成熟した雰囲気に包まれる代々木上原界隈。その静穏な住環境に融け込み、品位に彩られた景観と調和するために、「オープンレジデンス高輪台」は、建物のボリューム感を抑えた地下1階・地上3階建ての低層フォルムにシンプルでプレーンなシルエットを纏って誕生します。
代々木上原？？？？？
使いまわし？
>メゾネットタイプの場合、各住戸において階下に他住戸と接していないフロアを確保できるため、元気なお子様のいらっしゃるファミリーや、愛犬と一緒に暮らす方々も、生活騒音や振動の問題にあまり神経質になることなく、安心して快適に暮らしていただけます。
2Fリビングで走り回る子どもの足音は1Fリビングに聞こえないのですか？
>住空間をつくるということは、いまの生活はもちろん、5年後・10年後の生活を見据えたライフスタイル、つまり住むひとの『個性』でなければなりません。
だったらスケルトンインフィルが必須ですよね？
>通常の「マンション」の場合、「最大限の全体ボリュームを確保した後に、個々の住宅に仕切る」という考え方から成り立ちますが、「オープンレジデンス高輪台」は、「個々の住宅を最大限のボリュームに至るまで集合させる」という、逆の発想で設計されています。
結局、戸建てのデメリット（階段など）と共同住宅のデメリット（騒音など）の融合商品が重層長屋では？
>その外観はまるで、エーゲ海に浮かぶミコノス島の白い街並みのような気持ちのよい端正な美意識を描き出しています。
高輪にエーゲ海の意味はよくわからんが、外観は旗竿敷地だから関係ない。
>城南五山をはじめとする名立たる高台の中でも、
真の邸宅地としての憧憬を、いまも確かに受け継いでいます。
江戸時代は田んぼみたい
>※専有面積にはMB面積およびPS面積が含まれております。
。。。
情報商材は解約できます
南青山の通りの裏で、
霞町のレストラン・バーで、
根津美術館下の隠れ家で、
東麻布の下町カフェで、
なんだか小洒落たこと言ってますが、
そんな場所で時間を過ごすことが日常になります。
もちろん、ミッドタウンや新国立美術館のまわりも
生活圏になるわけです。
港区は坂がありますが、
区内を歩いて移動することが、他の地域と比べると
不思議に苦になりません。
なんか、競合デベの下っ端営業が一生懸命にネガキャンしてるみたいですね。
以前、私はタワマンに住んでましたが、先ず共有施設は殆ど使わなかったし、使う暇もあまりなかったから必要性を感じなかったです。
あと、仕様ですが、不満なら高いものに変更してもらえばやってくれますよ。ただ、共有施設も仕様も最初にいくら良いものにしても、古くなれば価値なんてなくなります。
そこにどれだけ拘るかですね。正直ナンセンスな書き込みが多くてビックリしてます。
それより、自分にとって何が重要なのかを考えるべきです。使わないといわれても、やっぱり見栄えがあるエントランスが必要ならここは向かないけど。
自分で見極められるかとセンスがあれば楽しい物件です。
161さんは全部否定しかしないのですね。
上の方が、競合デベのネガキャンといわれてますが、本当なのかしら？そうだとしたら、そんなつまらない事に労力使うのやめたら？
違うなら、あなたの希望は？その物件はどんなのなの？そして、それはあなたの予算とあってるの？
そこをはっきりさせて、希望物件の掲示板で情報収集や意見交換すれば？人の物件を否定ばかりして、余計なお世話です。
ここは強烈なネガさんがいるようですね。
私も検討して何度か現地と宮益坂のモデルルームにいきましたが結局却下しました。
よかった点は
〇とにかく安い
〇駅すぐ
〇職場も近い
〇同世代の入居者が多そう
却下した理由は
〇B1＆1Fは地下部屋が陰気だった
〇2F＆3Fは階段多過ぎて使い勝手悪し。1F＆2Fなら考えたのに…
〇電気式床暖房→ガス式と違って効きが悪く電磁波も気になる
〇スーパーが遠い
〇外観極めて安っぽく近所にある同シリーズがまさか分譲と思わず地主の賃貸物件だと思ってた
〇設備が少ない
〇同じく家探ししている友人も「あの安いとこね」という印象しかないようで
ここにするとは言えないと思った
という感じです。
予算内で背伸びしたい人には他にない物件だと思います。
高輪でこの広さでこの値段はないと思いますから。
無難に中古にすれば？
共用設備が少ないから管理費安いのはいい
いや自主管理にすればいいと思う。何に消えるの？草むしり？
不動産にお買い得なしの理論から行けば、背伸びでもなんでもなく、ただ割高にアドレスを買っているだけだと思うよ。
普通のミニ戸でも旗竿敷地に価値など無いし、個性的な安普請のウワモノはただ更地に戻すしか、価値がないだろうね。
となりのタワーが無難ってこと？
ここは普通であることをもっとも嫌う江頭みたいなよく言えば個性的を自称する人向きだと思う。
161さん。ネガキャンするのは勝手ですが、そうとう暇なんですね。
ネガキャン？
「自分にとって何が重要かを考えるべき。
私はそれを見極められるしセンスもある。
だからオープンレジデンスは楽しい物件だ」
といった趣旨で書いている人が、
それまではタワマンに住んでいたのは何で？と思っただけですよ。
「流行りのタワマンを否定して住まいの本質語る自分かっけー」
なんて厨二な気分では書いていないんでしょ。
タワマンも何が重要かを考えて住んでみたけれど、
長年住み続けるうちに別の視点が生まれたり、
時間に伴う生活の変化や付き合いの広がりなんかも含めて
「自らの成長」で考えが変わっていったと思うんですよね。
そういった人生のステージで容易に変わりゆくものを、
普遍的な、絶対的な視点であるかのように信じているところに、
危うさを感じるわけです。
タワマンに住み、それを否定する人は、
オープンレジデンスに住み、それを否定する人にもなると思うのです。
で、ネガキャンさん
あなたは、162さんの問いに答えてないけど。
なんなの⁈
人の事を否定してばかりだけど、自分のことはきちんと言えないとは、卑怯ですよ。
となりのようなつぶれかけの会社の物件は辞めといたほうがいいよ
ここ売れてるんですか？
売れてるみたいね
どのくらい売れてるの？
売れてるんですか。
良かったですね。
売れたんじゃない？
ここあの敷地で低層なのに５０戸もあるのかよ！
間取りがいびつだな
オートロックと宅配ボックスはあるんじゃないですかね。
ヒルトップはほとんど完売みたいですね。
高層階は高いので苦戦すると思ったんですが
皆さんここを永住用として買うつもりなのでしょうか？
用途上「重層長屋」は、新築では住宅ローンが組めますが
中古の場合担保不適格物件としてローン審査が通らないケースが多いです。
なのでキャッシュで買うという人にしかまず売れないと思った方がよいです。
そうすると購入層は相当限られ
価格も大幅に下げざるを得ないし売却にはかなり苦戦すると思います。
それに加え世田谷区では地下住戸禁止の条令が出来ました。
世田谷区の物件については今後建替え時に今と同様の再建築は不可ということになります。
ということは今は地下１階～地上３階建てかもしれませんが
建替時容積率が上がらない限り地上１～３階しか建てられなくなり
１戸あたりの専有面積は今より大きく削られてしまいます。
港区はこのような条令はまだないようですが
世田谷区のようにいつできるかわかりません。
そんな潜在リスクがあれば尚更今後中古で出した時に売りづらくなります。
オプションや設計変更も思いのまましたし
リフォームしながら一生ここに住むんだ、という方にはいいと思います。
階段の昇降が老後はきつそうですが…
業者さんからちゃんとこういった説明を受けて納得して買われているのかと疑問に思い
書き込みさせていただきました。
>>188
長屋でも一応RC造なので上物の償却期間は長そうですが、
それでも担保不適格物件扱いされてしまうでしょうか？
新築あるいは築浅のうちであればなんとかなっても、
築年が経つとますます厳しそうではありますね。
建替えについてはそもそも取得している土地が特殊であるため、
万が一にも容積率が上がろうが、
まず現状以上の形状の建物の建築は不可能と思われます。
管理組合が隣接する病院の土地を買収して旗竿を解消すれば容積率が上がるので地上げもできそうですよね？
未来は太陽の光も不要になりそうだし、あまり心配することではないのでは？
もともと資産価値ないから大丈夫かも
地下のみ住戸の制限ですよね。
地上とのメゾは大丈夫なはずです。
三軒茶屋あたりからは条例改正後の建築確認物件なので、今のところは同条件で建て替え可能でしょう。
まぁもっとも建て替えなんていまの制度では実質ほぼ不可能でしょうけどね。区分所有者の4/5同意はハードル高すぎで、よっぽどの容積ボーナスでもつけなきゃ民間マンションの建て替えは実現しないでしょうね。
>195
容積ボーナスつけたって、人口が増えない限り買ってくれる人はいないから、建て替えはできないよ。
人口が減る国なんだから、古くなった建物の建て替え費用を人数の少ない若者に負担してもらうのは無理です。
建て替えのことなんか考えず使い倒せるマンション選んだほうがいいですね。
その点このシリーズは悪くない気もする。
デッドスペースが多すぎる
うむ。
普通のマンション仲間のように売られているのは、
そのうち規制が入りそうだね。
ただ、そんなこと気にしないで、
値段だけで飛び付く層がターゲットだから、
個人的には大差ないかなと思う。
ここを買うと決断する彼らのロジックでは、
建替不可や中古の資産価値なしという未来は、
予測不可能だから考えないとして、切り捨てられる。
既に資産を持っていたり、
ちゃんとしたお金についての教育を受けていれば、
まず手を出さない物件だと思う。
だから再建築不可じゃないってば
