オープンレジデンス高輪台について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区高輪3丁目159番4他（地番）
交通：
都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.38平米～95.02平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：日本国土開発株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
[スレ作成日時]2010-09-04 17:43:19
センスさえあればって、ここを選んだ時点で残念ながらセンスも何もないよね。
自己満、極まりだね。
子どもがいないor作らない＆体が丈夫ならいいのかもね。
基本的に行灯部屋はカビるよ。で、一度カビが発生しちゃったら
完全な除去はもう無理。アレルギー体質の人とか、体重が成人の1/10
の赤ちゃんとかは、すぐに影響でてどうしても住めなくなっちゃうから
気をつけて。
>オプレジさんは、
>土地を有効活用して、利益を上げるビジネスモデルを作ったんだから、
>それ自体は評価しなくちゃ。
不動産の価値を台無しにする開発をしてどうして評価できるの？
「地上げ」って言葉は悪いけど、土地の区画再整理かつ有効活用こそが
不動産屋の真骨頂でしょ。たとえば六本木ヒルズとか最たる例。
骨は折れるが利害関係者をまとめて土地・不動産の価値をあげ続ける
開発が社会的責任。
そうじゃなくて、土地を分割してミニ戸で売りつぶしたり、旗竿敷地
のまま集合住宅なんか作ったら、逆に土地の価値自体は下がってる。
100の土地の価値を50にして、150で売って利益を出すビジネスモデルは
デフレを助長するだけのハゲタカ貧困ビジネスと言っても過言ではない。
ブラック企業かもとうすうす気付いた関係者は早く手を引いた方がいいよ。
掲示板で湾岸ネガキャンペーンなんてしてる場合じゃない。
土地の区画再整理かつ有効活用ができる土地なら大手がやってるのでは？
別に「新たな価値」が生まれたわけではなく、
これまでのほぼ全てのデベロッパーは、
オープンレジデンスのような重層長屋は建築基準法が想定していない建築物であり、
（違法ではないが）グレーな脱法建築物だと認識しているから作っていないだけ。
既に出ているようにここはマンション（共同住宅）ではないから、
これからもマンションと同列だと錯覚されるような販売を続けると、
（近隣マンションの坪単価比較をメインにしたりね）行政指導が入るだろうね。
マンションが作れない旗竿状敷地はアドレス関係なく格安だし、
あらゆる規制が緩くて、本来必要な防災設備や避難経路にお金をかけなくていいから、
安く提供できるわけだし、まさに現代日本に生まれた貧困ビジネスの代表と言えるよ。
なんか価値を作ったとか、作らないとか
偉そうに言ってますが
ネガさんの販売不振マンションは価値を作ってるのかな⁈
マンション作って価値を出せてるとこ、そんな見たことないけど。
貧困とか言ってるけど、何様なんだ⁈
あなたの心の方が貧困だよ。
ここの出身母体であるユニハウスは不動産仲介コンサルティングと称し、値切り料も収益としていた会社であり「素人が気付かない、いわく付の土地や物件」に関してのノウハウは膨大だった。これは逆にビジネスにも簡単に活かせ、素人は違いに気付かないいわく付の土地（マンションどころか駐車場もつくれない路地上敷地）や物件を買い叩き、美辞麗句をまとって一次取得者層（素人）に売れば美味しいわけだ。
また、セボンの主要代理店であったことから、建物の構造や資産価値に厳しい層は切り捨て、個性や設計変更（オートクチュール…）や憧れといったふんわりした言葉だけで釣れる手がかからない層のみを対象としているのも必然だろう。中古では買い手がつかず、新築でしか捌けない「買ったら最後」の不動産であることも百も承知の上。
建物の延床面積が一定以上を超えると接道3m必要だったりでハードルが上がるため、小さな棟を複数分けして「別物」として建築する。とにかく重層長屋扱いにして、あってないような安全規制（防災設備や避難経路考慮が不要）を得るためならなんでもする。白金台でも見られたように、異なる用途混在する場合は、もっとトリッキーな建築をしている。
法的に共有部を原則持てないため（たくみに用語として表現を避けている）廊下はなく雨ざらしの路地となり、避難経路としての役割を持たないバルコニーも同じく必然的に雨ざらしとなる。自転車置き場や郵便受け、宅配ボックスは（建築物にはできないので）ヒサシがあるだけの賃貸アパートのような設備になる。他のたくさんのデメリットは既出のとおり。
もっとも、これらは「買い手のことを考えぬき、業界の常識を覆した」物件価格を下げるための手法とも言えるので、一概に否定もできないだろう。しかし、買い手は本当にこの手の重層長屋の欠点やコスト構造、脱法建築と言われ大手が手がけない背景を認識した上で、本当のマンションと比較して買うに値すると判断できているのだろうか。
ビジネスモデルとしては面白いかもしれないが、低～中所得者層の一等地への憧れにつけ込み、その道のプロと素人との情報格差を最大限に利用して二束三文（かもしれない）の土地と建物を高値で売りつけ収益をあげる、不動産業における貧困ビジネスと言っても大きくははずれていないと私は思う。
非常にわかりやすい
違法と言いたげに大げさに書いてますが、
最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
そのかわり、コスト削減につながると。
どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈
苦しい。
要は転売は諦めた方がいいってことでしょ。
三軒茶屋の購入者さんには精神衛生上よくないようですので、この掲示板からは去られることをお勧めします。
> 違法と言いたげに大げさに書いてますが、
> 最初からそのような構造を言ってて、消防法とかの規制をクリアしてると示してますよ。
> そのかわり、コスト削減につながると。
> どなたかも書いてましたが、そこは何を重要と考えるかという事では⁈
違法と脱法は明確に違いますから、そう言いたげに捉えてしまうなら学がなさすぎです。また、立法の根拠、特に共同住宅と長屋とを分けた背景を無視して「違法ではない」と強弁のうえ「共同住宅様」重層長屋を建てて商売する企業姿勢と、それに対する周辺住民からの眼差しが購入者にとって重要ではなく「とにかく安く手に入ればいい」という自身の価値観にマッチすれば問題ないとも言えるでしょう。
金融機関の融資が中古重層長屋につきにくいのは、今は建築不況なので手は打てないが、この脱法的建築物に「目白御留山プロジェクト」の教訓などから抜本的見直しが入り、同等の建築物さえ再建築不可とされる懸念を先取りしているとも考えられます。これも、オープンレジデンスは終の住処にふさわしい、あるいは賃貸利回りがよいと信じるから中古流通価値を考えるのは不毛だとする方には重要ではないでしょう。
また、そもそも「コスト」削減が消費者に還元されているのか、あるいは高水準の企業利益をさらに押し上げ、高卒社長が公言する夢である（またセボンが果たせなかった）上場実現の材料となっているだけなのかは、財務諸表でも見れば分かるでしょう。私には、大手デベの物件以上に（不動産売買では常に弱者である）消費者が搾取されているようにしか思えませんが、そうではない、それでも構わないと言い切れる方もいるでしょう。
何もかもわかっていて満足しているならよいと思う。でも買っちゃったヒトのほとんどは値段と甘言にクラッとさせられちゃったんだろうね。
すでにチラシの段階でダメでしょ。確かに値段に一瞬オッとなったけど、プラン見てゲッとなった。ＭＲに足を運ぶ以前の問題。これ普通の反応だと思ったんだけど。。。ほんとに色んなヒトがいるってことだね
何もかも…というのは分かりませんが、ある程度は理解して購入してるんじゃないですかね。ここのネガの意見を聞くまでもなく、普通のマンションと様子が違うのは明らかだし、永住を基本に考えてるんであれば、本人たちが気に入っていれば、中古市場での売却リスクなんて関係ないし。
見かけ上はマンションでもリセールバリューをまるで考えない人なんているの？
>>316
それがいるからこそ、ここが売れているのだと思います。
ゴミみたいな立地に上物、見栄えがいいだけの内装の組み合わせで笑いが出るほど売れることはテラスハウスが実証済みでしたね。かつてのテラスハウスは戸建て志向主婦をターゲットに戸建て風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしましたが、時代が変わったので、マンション志向主婦をターゲットに低層マンション風味に見せつつ「このアドレスでこの価格」を売りにしてみただけです。
目先の得だけで不動産買わない方がと思うんですけどね。
あんまり言うと営業妨害になるけど。
ここのネガの意見ももっともな部分もあるし、
（？？な部分もありますが）、買いたくないという人は買わなきゃいいんだと思います。
でもここと比較すべきは大手デベのマンションやタワーマンションじゃないでしょう。比較するならコーポラとか中古マンション、もっといえば賃貸アパートでしょ。そもそも同じような価格帯で比較しないと意味がないような。私は中古マンションリノベーション派ですが。
蓼食う虫も好き好き
>ビジネスモデルとしては面白いかもしれないが、低～中所得者層の一等地への憧れにつけ込み、
>その道のプロと素人との情報格差を最大限に利用して二束三文（かもしれない）の土地と建物を高値で売りつけ
>収益をあげる、不動産業における貧困ビジネスと言っても大きくははずれていないと私は思う。
一等地、アドレスへの憧れっていうことばがよく出てくるけど、
高輪台3丁目、病院裏てそんなに魅力的ですか？
ネガを書いてる人（一部？）はこの土地によほど憧れがあるのか…
営業さんに欠点利点を良く説明してもらったうえ、物件内容とコストに
納得がいったから契約しているんでしょう。
中古の転売まで考えている人がどこまでいるか分かりませんが。
買う人は「高輪」「白金台」「島津山」って響きだけでしょ、引っ張られるバリューは。
病院裏とか土地の形状高低差とかにまで目が行く冷静さはないんでしょ。浅薄、という奴。
高輪アドレスに惹かれる人達にとって、
毎日、人目を気にして長屋に入っていく自分の姿って耐えられるのだろうか？
そこまで想像力が働くタイプは買わないと思う（早期に損切りして手放すタイプはまだ賢いかも）
あとどの位残っているのでしょう？
やたら、長屋とか立地とか見栄えとか、高卒社長とか言ってますが、名に惑わされ過ぎ。
何をバックにかかえてるか分かりませんが、そういう人って、東大卒とかのネームバリューにやられて、人生で実を取れてなさそう。それと、チャレンジできなさそう。
結局は自分の価値観しか許せないから、ある意味、長屋より狭い人生を送ってそう。
みんなすみたおすつもりで買ってるの？資産価値のないものに、一生縛られる人生なんて想像できないんだけど。
ここと比較する対象は賃貸だね。
資産価値がないといっても相場が同じとして、転売時に6000万が3000万にはならないでしょ。
資産価値がないというのはどの程度を想定されているのでしょうか。
そりゃーゼロにはならないでしょ。同じエリアの年数広さが同程度の物件と比較したら下げ幅が大きかろう、という意味で。
箸にも棒にもかからない、郊外バス便マンションみたいな立地でない分、投資を考える向きもある→今イチ 短期ならと思う人もいる→損が出そうでパス
実需永住ならいい、というかそれ以外は敬遠か、って話では。
ちょっと広尾ガーデンフォレストみたいな成り行きだな。
あっちは物件はいいが定借、こっちは安いが仕様に難あり。こっちは安い分だけ損も少ないか。
重層長屋は賃貸アパート用に各社しのぎを削っているね。
大家にとっては利回りを最大化できるから好評だとか。
それをわざわざ分譲で買うのは、視野が広すぎやしないかい？
チャレンジというよりバクチの領域じゃない？
興味あっても値段が違うからなぁ。
五反田の駅近は周辺環境良くないからな
豪華な共用施設でごまかしている感じ
テラスハウスっていうの？セボンみたいなの検討したことあったよ。何がいいって駐車場代がかからないことだった。管理費が安いことも。でも三階建てなのにエレベーターもないし、長屋はやっぱりどー考えても自分的に無理があった。よくいわれることだけど、マンションと戸建てのデメリットを集めちゃいましたみたいな。
ここは駐車場ないんでしょ？なんのメリットあんの？価格？ 坪数実質二割減なら安くないじゃないの。
立地？だってあの形状でしょ。買った人の意見が聞きたいわ。
ここを検討しているものですが、実際のところ近辺の同じ広さの新築マンションは手が出ないためここを第一候補と考えています。
他のマンションも数年後も今の価格帯を維持しているとは思えませんが、価格が下落するのを待って家賃20万を払い続けるのもばかばかしいので安物買いの銭失いのリスクを承知で購入することになるでしょう。
個人的には格安重層メゾネットは、庶民向けの良いコンセプトだと思います。もちろん我が家は車を持ってないので駐車場なんて必要ありません。
タワーも下層階ならかなり安くなかった？
だから「罪深い」という奴な気がする。
手が届く贅沢、なんて今時ないものを形にしちゃっているから。
なまじ名の通った場所を選ばなければ叩かれることもないんだ。もちろん、選んでるから捌けるんだけども。
タワーの下層に住むメリットがわからない
地震のこと考えたら断然タワーの下層階でしょ。
安いのに共有施設は使えちゃう。
メリットがあるからタワーの下層階でも売れるんですよ
例えば７５平米でも実質６０平米位しかないんでしょ、ここ。
７５平米で近隣を探したらそりゃ高くて手がでないかもしれないけど、それは探し方が違うよね。６０平米でみれば同じような価格帯なとこなんて全然あるような気がするけど。デベを気にしないならなおさら。
まあ広いか狭いかは間取りや採光、天井の高さによるから数字だけ見るより
実物を見るに限るね。
75平米が60平米ってほとんど詐欺ですね。
本当ですか？
詳しいプランは知りませんが、階段が二層分ロスあったとしても、mb,psと合わせても5平米前後かと思うのですが、何か特殊な要素があるんでしょうか。詳しい人教えてください。
セぼん倒産したねー
セボン高輪台の賃貸出しがあったけど、
2001年12月築、高輪台駅徒歩5分で、
約100平米が賃料23万円、駐車場1万円、礼金ゼロ、更新料ゼロか。
2001年から2005年にかけて不動産は底値だったからこれでも救われているけど、
この資産価値の冷酷な現実をどう判断するか。
セボン高輪台の賃貸出し、
今年の6月から募集し続けているから半年間借り手なしか。
立地はまあまあ？
室内は写真見る限りきれいで仕様も悪いどころか想像以上に良い。
それでも高輪台で100平米、駐車場込24万円でも借り手がいないのはキツイね。
礼ゼロ、更新ゼロならあとは賃料下げるしかないだろうし。
トイレみたいな名前だな
ノンノン、芳香剤デース
また重層長屋の買いあおりか（苦笑）
アザブの暴走族ヤンキーは捕まったほうがいいよな～（失笑）
なんかこいつリアルに殴りたいな
眼底骨折するまで
お～い、医者！
急に静かになったが、どうした？他に格好の餌食が見つかったか？
ポジが出てきたらね。
一巡したんでしょ。そして音もなく過去のカス物件に仲間入り
ここ異常に安い。
仕様も良いし設計変更も出来る。
どんな人（家族）が買ってるんでしょう？
階段が必ずあるので、子供がいない方が多いのでしょうか？
今は子供がいない為、メゾネットに住んでみたいけど、将来はめんどうになるかな。
あと、ここのスレ見て嫌気差したけど、長屋だろうがマンションだろうが関係ない。
法的なジャンルの違いであって、家は家。呼び方はどうでも良い。
ディンクスが多いそうですよ。
まあ呼び方はどうでもいいですよね。長屋でもマンションでも。
でも仕様がいいというのはどのあたりが？
私は仕様が悪いのでやめたので、聞いてみたいものです。
設計変更も自分の希望するようにはできず、かなり限られたものでした。
以前中古物件探してたとき、業者に地下部屋はなかなか売れないときいたのもやめた理由です。
２，３階のメゾネットだとそこまで安いと思えなかったので・・・
> 長屋だろうがマンションだろうが関係ない。
> 法的なジャンルの違いであって、家は家。呼び方はどうでも良い。
中古でローンが組めないので売れない。以上。
だからネガも「住み倒すつもりならいい」と言ってはいる。
中古でローンが組めないのはなぜですか？
あと地下はやめたほうがいいです。
地上と比べて湿気もめちゃめちゃ高いしあえて地下に住む
意味はないです。
買っちゃった人、内心どうなんだろう・・・。
し、しまったぁ・・・って感じだろな。
そんでもって出来上がった物件見て、改めて、うっ・・・。
タイムマシンで契約時に戻りたい・・・。その時の自分に
今、話しかけるとしたら・・・「買うのをやめなさい」。
一生住むつもりで都心にマンション買うひとなんて少ないでしょう。
嫌になったら貸しに出せばいいんじゃない。庶民が買える程度のマンションなんてどれ買っても
一緒だとおもうけど。お金に余裕があるなら、本人と家族が気に入ってライフスタイルが合えば買いでしょ。
それにしても駅2分ていいね。タワーマンションに長く住んでる身にとっては低層って魅力的。
買っちゃおうかな？
↑ウフッ、売主ね
次は御殿山ですか
あら、バレバレ?! イヤ～ん。
御殿山 HPオープンしましたね。 エコキュートなどの仕様が変更になっていて、こちらより仕様が上がっているようです。
近所住民です。
ここのマンション、安いので近所でもちょっと話題に出ます。
ただ、これから検討する方は本当によく考えたほうがいいですよ。
おせっかいですみません。
高輪自体は落ち着いていて住みやすい街です。
ここの書き込み見てると、周辺のデベが危機感でネガッてるとしか思えない。
良いものは高いし、悪いものは安い。 これ当たり前。
売る時には安くなっても、買うとき安かったんだからトントン。
不動産は売れないという事はないですね。
車なら人にレンタルして運用も出来ないし、廃車にするにも金がかかるので、要らないものはいらない。
値段次第で不動産は必ず売れますよ。
あと、長屋だからローンが通らない事はない。
このデベの物件は画期的な方法で住宅を供給しているだけ。
全てはバランスですよ。
現在のマーケットでの価値と将来の価値を予測して、値段が適性だと思うかどうか。
そこは自分の判断。
まあ、実際に住むのであれば気に入るかどうかも大きいでしょうが…
本気で検討されている方は、くだらない書き込み見て、ぶれないようにした方が良いですよ。
毛並みの違う転校生に周りが騒いでるだけ。
素人にとっても当たり前のことを上から目線で偉そうに（笑）
> 値段次第で不動産は必ず売れますよ。
（笑）
梅ヶ丘の中古は値下げをしても１年買い手がつかず晒されている。
買い替え予定だったのを断念せざるをえなくなったらしいが、
売る必要に迫られた時に相場価格以下でも売却できないリスクは、
流動性も特徴のマンションでは、実は致命的な弱点。
> あと、長屋だからローンが通らない事はない。
長屋は「他のマンションと比べて」ローンが通らない、
といった表現なら認めるってことかな。
金融機関が上物への資産価値を認めず、
土地の評価も低く見積もる物件に対し、
プロが「ローンが通らない事はない」という詭弁まで弄するのは面白いね。
> このデベの物件は画期的な方法で住宅を供給しているだけ。
オープンレジデンスが画期的かどうかはセボンの系譜にあるため判断が分かれるが、
ビジネスモデルは誰もが認めるところ。
それが、昨今の不況で資産価値重視の流れにあるなか、
本当に自分にとってマッチするコンセプトなのかが大切。
モデルルームでは周辺のマンションの坪単価（成約ではなく販売メイン）と比較し、
同じ土俵にいないオープンレジデンスの坪単価の低さをしたり顔で語る。
こんな転校生いらないって思う人も多いってこと。
↑なんでこいつネガなのに必死なの？
都内の賃貸マンションにビラ投函しまくってんのに、まだ売れ残ってんの？
しかし、ここのターゲットって明確だよね、
「選ばれた貴方に。。。」
とかってヤンキー用語使いまくり（失笑）
ヤンキーをバカにしてるのかな？
この立地にこの価格は凄いね。
早速、モデルルームに行くよ。
プラスマイナス、いろいろな角度から検討してみて、最終的に、某オープンレジデンス物件に決めました。
ずっと城南五山エリアに賃貸で住んでて、いつかは所有したいなと思っていたところ、このデベの物件に
出会い、この金額ならば自分でも可能と判断し、決定。
このあたりの物件でこの広さは、自分のバジェトプラス２０００万円以上は、出さないと買えないので（７～８０００万円以上）諦めてました。ここに至るまでに、財閥デベの物件も沢山見ました。でも、私のバジェットで買えるのは、５０平米がマックス。よって、立地＆広さ＆価格のバランス に関しては満足です。
もちろん、アパートっぽいチープ感は大不満足だし、セキュリティの面では不安があります。リセールも不安。
でも、なんでもそうですが、優先順位をつけないと決められないですから。
ここの物件選ぶ人は、優先順位が明確・・というか、合理的な人が多いのではないでしょうか。
高輪の生活は快適ですよ。だからといって長屋みたいなアパートに住みますか？見栄ばかりはってると良い暮らしはできません。
十人十色
蓼食う虫も好き好き
人によって価値観が違うのは当たり前
その価値観に いいも悪いも なし
その価値観に基づく、色々な人の、色々なニーズにこたえるべくマーケティングが存在するわけで。
Choose As you like そして 自分で責任をもつ。
自分で環境を作る気なら、魅力のある物件。部屋の向きや間取りで、優劣はあるかな。まぁ、いずれにしても、品のない言い回しのレスに説得力はないな。
周り億ションばかりの高級住宅街で、明らかに安普請でもいい人向きということですか。
見栄を張って住んでるのが他人からも丸分かり、って辛くならないのかな。
住んでるところ、質で人をバカにする人なんて少数だからね。
あと、高級感しかない地域なんて日本にはない。
見栄をはるとかそういう次元じゃないんですよねえ。
純粋に好きなところがこの辺りで、買える物件があったという事だけ。
『好き』という気持ちは 全てを超えます。
いいエリアに住めて幸せ。それだけのこと。
安っぽいのや長屋っぽいっていうのが、が気になる人は、単に近寄らなければ いいのではないでしょうか？
自分の価値観と、人のそれが違うと、人間って気になって仕方がないものですが（人間らしい）、
”そういう考え方もあるんだ～へ～”って さらっと、すとんと、思ってくださいませ。
一度披露山に行って見たら？入れないかもしれないけど。
（笑）ひろうやまは、深～いご縁ありまして、しょっちゅう行っております。
いいところですよね。石原慎太郎さんの家の方から登る道がオツ。ランニングコースとしてもよし。
そうですね。あの辺の空気感と近いものがあるかもしれないですね。ふふ。
披露山の地下室って使用人でも住まないけどなｗ
ポジに薔薇色の眼帯がかかってるのは分かった。ああ夢なら覚めないで
なんか宗教ぽいのばかりで参考にもならないから×
>>385
高輪台駅周辺は古い家屋も多く、見るからに高級エリアという感じではないですよ。
もちろん土地の値段は高いですが、見た目だけでいえばこのシリーズがあっても
特に違和感はありません。
しかし都心のマンションは必要性とは関係なく車を所有する人が多いと思って
いましたが、近頃は駐車場ゼロでも売れるのですね。
きのこに座布団一枚！
＊ + 巛 ヽ
〒 ! + 。 + 。 ＊ 。
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＊ + / /
∧＿∧ / /
（´∀｀ / / + 。 + 。 ＊ 。
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ところでここって完売？
羽田開通など話題性あるにもかかわらず、高輪台の相場さがってきてるけど平気なの？
地域的に資産性低くなりつつあるのにさらに上物の価値がないとなると
ひとに貸してもローンの支払い割っちゃうし、売るにしても20％ダウンは覚悟しなきゃならないし
生涯ここで暮らす気合が必要になりますね。
階段と地下はつらいなぁ。
確かに。
でも上物の価値全くないから固定資産税安そうでいいじゃん笑
え？税金的には50年償却のウワモノ価格が固定資産税のほとんどを占めますよ。
だってここの土地マンション建てられないカスだからね。
だから新築控除の後はたっぷり乗るから楽しみにね。
オープンレジデンスで10年後どうなるんだろ？
