シティタワー大阪天満 　パート10

東京建物はピーク時の1/6ですね。
財閥系では一番危ないかも。

リーマンショックでどこの企業も下がってるのは仕方ないんだけどね。

>767
周りがそうだから安心です！！
っていうより、大手が軒並み株価が下がってんならら安心できないとしか思えないよ。
ネガっぽい人も大手だから安心じゃないと言ってますよ。
筋が通ってますが。

>>775
だからどこもそうだって言ってるだろが。バ○なのか？

不動産会社は軒並み危ないレベルを推移しているよ。
どこが逝ってもおかしくない。
だから大手だから～なんて話は不動産業界では通用しない。

>>778
最初はどこも危ないなんて話してなかっただろが。
住友不動産が危ないかどうかって話をしてたんじゃないのか？
何勝手に話すりかえてんだよ。

そもそも、どこでも危ないって話ならこのスレでする意味あるのか？

>>779
お〇カはあなたでしょｗ

売れ残りがこんだけあって超不人気マンション確定なのに。

超売れ残りがあっても大手だから安心！！！！！！っていうわけのわからん理由の方が
誰にも通じないと思います。

>>782
言い返せなくなった途端、得意の話すりかえｗ

値下げして完売させればマンションの資産価値は保たれるのでそっちデベのほうがいい気がします。
転勤で家を売りたくても新築売れ残りがこんだけあれば、値段はつかないどころか売れないから
ほんとに困ります。

大手だから安心くんは結局、周りが気になる見栄っ張り＝タワマンがお似合い。
ここは超不人気だけど。

そもそも大手だから安心ってレスだったのに、他の不動産会社と株価の推移が似ているからって理由だけで、
安心なのか？全く納得できない。
何が安心なの？？
売れてないってことは何かしら問題があるからでしょう。

>>785
デベが新築を値下げしなかったら、中古を売り出しても新築より値段を下げればそっちから売れる可能性大だから、デベが安易に値下げしない方が資産価値は保たれると思うが。

デベが値下げしたとたん資産価値崩壊だ。
中古なら、値下げした新築よりもっと下げないと売れないから。

３５０戸売れ残りについては何も言い返せないから、いくらいいこと並べても無駄無駄。
不動産なんて結果至上なんだから。
パート1からこの状況を予想したネガさんたちに拍手。

>>787
君が納得してなくても、市場（君以外の多くの人）が納得してるから、そういう株価の推移になってるということ。

見抜けたのは、ネガじゃなくてニュートラルな判断の結果だったと思いますよ。
この物件がネガティブなだけでｗ

>788
それって完売間近で希望の大きさがない場合やファミリーに適さない６０㎡台しか残ってないなら
値段の安い中古を選んで買うだろう。
もしくは吹田、千里の人気エリアのマンションならなら中古でも欲しいっ需要はあるけど
同じクラスの部屋が山ほどあれば、少し払ってでも新築選ぶよ。

完売物件もしくは完売に近い状態のマンションととスカスカマンション、部屋選び放題物件を同レベルで比較するとは････。

>790
だから・・・株価が3分の1に下落していることを他もそうです！だけじゃ説明になってないｗ
下落しているってことは大手でも安心できないってことでしょ。

>>792
少し払ってでも中古より新築選ぶかもしれないが、それは新築が値下げされててもされていなくても同じこと。
ならば新築が値下げされてるほうが中古を売るときの条件は悪いだろうが。

どうしてもこのマンションに住みたくて他に部屋がないならそうだうね。

しかし、３５０戸もあれば新築のほう買うでしょ。

どうしても売れ残りからこのマンションでなきゃならいって物件でもあるまいし。

新築が値下げされても完売マンションになってしまえば、資産価値は戻るんじゃないの？
1部屋空きが出ました～って感じで売りに出すなら売り手有利。

新築でこんなに売れないものがどうして中古で売れるんだ。
中古価格が新築の半額なら知らんけど。

>>795
例えば、
新築：4800万（値下げなし）　中古：4000万
だったら中古を買うけど、
新築：4500万（値下げあり）　中古：4000万
なら新築買う、って人もいるでしょうが。

だから新築が値下げされてない方が中古を売るのに有利。

↑それってもちろん、新築の同条件で比べて言ってますよね。
1年で800万の下落で売るのか。すごい損だな。

普通ローンくらいは帳消しにしたいのに、丸損覚悟で例を出せば夢の中ではいくらでも中古は売れるよね～

>>799
新築が値下げされてない方が中古を売るのに有利だということを説明するために出した例を、そこまで本気に受け取るなよｗ

竣工1年も経ってないのに800万くらい下げる勢いがないと中古に出せない時点で資産価値大下がり。

スカスカマンションと完売マンションと違うから･････。

>801
説明、全然理解できないけどｗ
他の部屋を選択できないならなんとなくわかるけど、尋常じゃないくらい部屋が残っているのに
あえて中古を選ぶ気が知れない・・・。
中古を選ぶとしたらものすごい低い価格が必要に思う。

>>803
バカほど値下げして叩き売って完売なら、まだ値下げせずに売れ残ってるほうがいいわな。
住人にとってはね。

３５０も残っているのに何を言ってるのかね、ここの住民は。

>>804
全く同じ部屋で新築と中古で何百万も値段が違ったら中古を選ぶ人は多いと思うが。

竣工1年以内で何百万も下げないと売れないマンションなら、新築価格設定がおかしいということ。

大損しなきゃ中古の販売ができないってことは、購入者から見れば大幅な資産低下。
完売してしまえば、そんな心配しなくていい。

>807
中古で売りに出すときに何百万円も下げないといけない時点で資産低下してますよね。
大損している購入者の気持ちになれない時点で販売員か何かですか？
そりゃ、損得関係なく売るだけならいくらでも下げませ。

２スレ前くらいからたまに覗くけど、相変わらずの住民が多いですね。

>807
賃貸マンションじゃなく永住目的で分譲マンションを購入される方が多いので、
誰が住んでいたかもわからん部屋より同じ条件なら、多少払ってでも新築買います。
って人のほうが多いと思いますよ。

>805
残戸数も減って完売が見えてきたなら叩き売ってでも完売した方が良いに決まっている。
先に購入された方の心情はかわいそうだが、完売することで資産価値も元通りで維持できるんだから。

完売が全く見えないここでは言ってもわからんだろうが。

こんなに売れないマンションばかり作っているスミフの企画はどうなっているのでしょうか？

現地に土地勘ない人が、会議室の中だけで考えているのでしょうか？

関係者の方、宜しくお願いします。

階数の違いだけで同じ大きさの部屋が4000万と3800万とする場合、
3800万円の新築が残っていると、4000万円で買った人が中古に出そうとすると3800万円以下の価格が必要になる。
もちろん購入希望者が中古を選択する気になる値段を想定すれば、購入者は購入価格に仲介手数料6％も払わないといけないので3500万前後以下（手数料200万足せば3700万）の価格となる。
100万円の差なら新築を選ぶだろうから実質3300万くらいの値段にしないと顧客は喰いつきそうもない。
新築の3800万円を選ぶだろう。また新築残物件が大量にある場合は値段設定は困難を極める。

頭金1000万、ローン3000万で購入しているなら、3300万で売れても手数料やらで回収見込みは3100万円で、
900万円の損害が出る。

しかし、完売しているとどうだろう。
売りに出ているのはこの1戸だ。欲しい人はこの部屋しかない。
4000万円で購入したんだから3900万、3800万円の売却価格の設定も可能となる。
競合する部屋がないので強気の値段設定も可能。
しかも完売で資産価値も上がり、購入時より高く売れる可能性も出てくる。


スカスカ物件と完売物件でこんなに変わる。
それを同じ土俵として比較するほど愚かなことはない。

元々、購入者の気持ちとして、体力のあるデベから買いたいよね。と当たり前の心情が書いてあるだけなのに
なんだこのスレ。しかもｗｗｗ

新築の話題ならいざ知らず、販売開始してもう2年のマンションで、デベが大手だなんだ関係ないでしょ。

市場としては大手だろうが売れ残りが３５０戸の超不人気物件の烙印を押したんだからな。

大手でこんなに残っているのは笑いもの。ウケる。

ここは、ポジが荒らしという新型スレだからね。仕方ないよ。

なんでこんなに売れ残っているのですか？

>816
それはそうだが、こんなに飛びぬけて契約率の悪いマンションなら大手の意味が全くない。

ラブホ、高速出入口、高速道路、幹線道路、川沿進入不可・・・・。

814
売れ残り＝ダメではないんです。
東京にはここの何倍ももっともっと売れ残りがあるみたいですから
大阪は可愛いもんでしょう。

ここであれこれいってる人たちは結局この仕組みが分かってない。
肝心の住友は儲かってますからね
＊＊＊の遠吠えと申しましょうか・・

スミフってなんで安うせぇへんの？
売れヘンのやったら、値引きするのが商人の基本やけど．．．

ブランド物という考えでも
デパートでも値引きしているし、高級車ですら値引きしているやろに

頭硬いのか、プライド高すぎるんか、今までそれでやってこれてたんか知らんけど
そんなやりかたじゃ、生き残られへんやろーな

>>824

デパートで値引きしてうってるのは三流～準一流ブランドです。

ベルルッティやらトムフォードがセールしてるの見たことありますか?

ドカドカ売れなくてもブランドイメージを守るんですよ、一流ブランドは。

住友不動産が一流とは言いませんが住友グループは超一流でしょ。

住友不動産に不足の事態が起こればグループで救済しますよ。

三菱自動車のときもグループで救済したようにね。

同じ完売でも、叩き売って完売した場合だと資産価値は守られないよ。
安ければ買いたいという人（マーケット）を新築に奪われることになるんだから。

例えば、新築の正規の値段で4000万のマンションを、
・新築で3800万、中古で3600万なら買うという人（Ａさん）
・新築で3600万、中古で3400万なら買うという人（Ｂさん）
・新築で3400万、中古で3200万なら買うという人（Ｃさん）
がいたとしよう。

売れ残りの新築を、全く値下げしなかった場合　
→売り出した中古は3600万でＡさんに売れる。

売れ残りの新築を、3700万に値下げした場合。
→Ａさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3400万でＢさんに売れる。

売れ残りの新築を、3500万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさんは新築を買ったのでもういない。売り出した中古は3200万でＣさんに売れる。

売れ残りの新築を、3300万に値下げした場合。
→Ａさん、Ｂさん、Ｃさんは新築を買ったのでもういない。中古は買う人がいなくなってしまい、売れない。

中古売却時に有利なのは、新築の値下げが無い方。
スミフはそのへん資産価値の維持に努めているので、他のデベより良心的だと言えますね。
新築で簡単に何百万も値段を下げられては、先に購入した住人は怒り心頭でしょう。

>826

私は馬鹿なので、826さんの理論がさっぱり解らないです。

仕様や立地などの条件を無視して考えても
現時点で半分以上残っている。この先完売までに５年くらいかかりそう。ということから
つまり人気（需要）が無い。と言えるのでは？
需要が無い商品に、上記の理論は当てはまらないと思いますが。

それよりも、

長期間完売していない状況が続くと、色々な部分で歪みが発生します。
管理費や修繕積立に関しては、議論されてて（スミフの負担で安心らしいですね。笑。）今日はスルーしますが、駐車場収入の不足はどのようにするつもりでしょう。

都市型立地の場合、駐車場収入は大きな柱です。
お手元にマンションの管理運営の収支計画書があるなら、是非見て頂きたい項目があります。
それは、住民から集められる「管理費」の総合計と、「駐車場収入」の総合計です。
この２つの金額を比較すると、意外に駐車場収入の額が高めに設定されているハズです。

完売しない状態が長期間続くと、この金額に不足が発生し、将来的に管理費の値上げにつながります。
（この話は郊外型で駐車場代０円とかのマンションではなく都市型で駐車場代が２万円くらいから設定されているマンションに限ります。）

細かい話でしたが、要するに完売しない、使われていない空間があるということは、それだけどこかに歪みが来るということです。

駐車場代も今後販売する新築のためのキープ分はスミフが負担すると聞きましたよ。
きちんと営業さんに確認とりましたか？
管理費、修繕積立金に加えて駐車場代もスミフ負担であれば、あとは何が問題になりますか？

極端に解釈されていますが、需要が無いわけではありません。
値下げしないからなかなか売れないのであって、値下げすれば売れます。
あと現時点で半分以上残っているというのは、650戸という総戸数だからです。
ではもし総戸数が300戸であればどうでしょう？ほぼ完売しているマンションといえますね。
売れ残り住戸を永久に値下げしない＝買う人が表れないということは、もともと無いものと同じです。
（もちろんスミフにとっては違いますがね）

また、実際には値下げしなくても買う人がゼロではない以上、その資産価値は保たれています。
それを値下げして売った途端、マーケットが崩れて資産価値が崩壊します。
まあ実際はスミフといえども、何年売れ残っても永久に値下げしないかどうかは分かりませんがね。

>824

貴方の頭で理解出来るようでは、ここまでの企業を維持出来ませんよねｗ　たぶんｗ

＞８２４はコ○キの様にバッタモンを値引きしてもらって買って喜んでるタイプなのでしょう

>>830はバッタモンを値引きなしで買って喜んでるタイプなのでしょう

>831

その書き込みに何の意味があるの？　また、自分が腹立つだけでしょ（失笑）

新築で値引きをしなくても、
中古では値段が下がるよ？

826さんの理論がわからない・・・

値引きをしないでブランドイメージを守っている事は
立派だと思うけど、資産価値とは関係ないね！

1、売れていないマンションは相場よりも高い！
2、新築で値引きをしなくても中古で価格は激落ち！
3、住友は値引きをしない！
4、住友は売れなくても困らない！
5、天満のマンションは格好いい！

半分売れ残っても損しないんだから、売却価格の半分は利益なんでしょうか？

>>834
今売れ残ってる住戸の資産価値が0円ならそうなるわな～

でも値引きがひどいマンションよりはましじゃない？

だったらレジデンス梅田とかセントプレイスとか大阪福島タワーのがもっとだめやん。

全部ここよりはるかに立地良いし、ここよりずっと売れているやん。

>826
815の考えが普通。だから値下げしてでも完売させるんじゃん。
その考えは完売かもう部屋がない人気マンションの話で、
ここみたいに３５０戸とか大規模マンションが1個分以上入る売れ残りにで、部屋選び放題には
全く適用されない理論。
よくまぁ、ここのマンションでそんな考えが浮かぶわ。
やっぱここを購入するだけの頭脳をお持ちですね。

まあ、何をどうあがいても、千里タワーよりはいいでしょう。

>828
その考えを適用したら全マンション完売ですね。
「〇〇〇戸あるけど〇〇〇戸だったら完売！！」ってすばらしい例え、たらればの仮定的展開。

200戸のマンションだけど半分売れていると、100戸のマンションだったら完売～～と同じ。
例えが幼稚すぎる。

総戸数640程度で販売している事実から逃げたくなるよね～
350戸も売れ残ってたら。仮定でしか話を展開できないなんて悲しいマンション。

まぁいいんじゃない？買わない、検討もしていないあんたが張り付いて書き込みしてるよりは

３５０戸売れ残りに関しては何もいえないけどね。

>841
そういうあんたの立場は？？
買ってもうたから仲間作りでっか？

購入したのに張り付いている方がどうかしている。

売れの残りに関しては何もいえないので、この状態となってはどうでもいいデベの話で話題そらし。
大手なら完売してよねｗそれこそが信用＝ブランド力を示すところ。

>845
そんなものない。普通のデベでは考えられない在庫抱えても笑っているんだから。
販売価格の６割は儲けの設定しているんでしょうね。
土地の価格からしたらそういう設定。準工業地帯だし。
だから４割売れれば損をしないというわけだ。

阪急タワーでジエンド。

ほとんど詐欺に近い値付け。

すでに中古も出てて数ヶ月目、賃貸に関しては竣工のときからも出ているけど、どちらも全くオファーなし。
完売マンションと同じ感覚で中古販売を力説しているけど、それが現状。

値下げせずにブランドイメージを保つって言うけど、大規模売れ残りタワーのイメージが世間に浸透してしまった時点で既にブランドイメージがた落ちじゃん。しかも最近のスミフのタワーってみんな売れ残ってるし。さっさと叩き売って、世間様に忘れてもらわないと。

・・・一人で三連投以上できないような設定とかにしてくれないんかな、管理人さんは。

悔しかったら理論的に反論しようね。まあできないだろうけど。お気の毒～ｗ

このスレはネガの理詰めに追い詰められたポジが感情的に逆ギレ→自爆の無限ループですね。

ヴィークタワーよりマシだけど、ここも暗闇に同化してるよな。
お気の毒。

と、買えないネガ無限ループ様がおっしゃってますｗ

そら買えないやろ
誰だってハズレは買いたくない

買えない？
買わなくて大正解だよ。

買った人がかわいそうになるくらい不人気なんですね。
半分も売れてないとは。
２年前くらいに配られてたクリアファイルが家にあるわ。

未練たらたらの人が多いなｗ

857さん

そのとおり！
買わなくて大正解！

＞この物件に未練たらたらの人が多いなｗ

はぁ～(-.-)負け惜しみもここまで来ると哀れですねぇ。購入者さんですか？それともスミフの方？ここに来られてる人たちは、この世紀の失敗物件に手を出さなかったいわば安全地帯におられる方々。この世紀の不人気物件の行く末を高見の見物に来てるんですｗ
アデニウム梅田タワー好調みたいですね～。阪急天六タワーもうすぐ発売ですね～楽しみ！あらっ、こちらの物件まだ350戸も残ってらっしゃるの？確かあと３か月で竣工１年になりますよねぇ、瑕庇担保も無くなるのに半分以上売れ残ってて大丈夫ですかぁ～？ｗ

861さん

なにを言ってるんですか!!!

天下の住○不動産ですよ!
350戸の在庫なんてへっちゃらだ～い！

それより250戸も販売できた事を褒めてください!

瑕疵担保責任???
無くなりますけど何か問題でも?

そんな小さい事を気にする人は
ここのマンションは買いません！

ここを買う人はとりあえず買っとこかいな
の勢いで買いますよ！

＞それより２５０戸も販売できた事を褒めてください！

出たっ！だったらはじめっから２５０戸のマンション建てろよｗそれくらいの実力しかねえんだからｗｗｗ

逆に言うと２５０戸売れる実力があるんだ。なかなかすごいじゃん。

ハイハイ、すごいすごいｗ。
でも２５０戸ですごいなら、それよりさらに１００戸も多い３５０戸の売れ残りはどうするつもりなんですかねぇｗｗｗｗ

正確に言うと、２５０戸販売なら、売れ残りは４００戸です。中堅以下のデベなら倒産確実ですね。

↑この方はなんでこんなに頑張ってるんでしょうか？

正確にいうと販売数300弱です。なので残り350弱
中堅なら倒産ですか…中堅でなくてよかった？

大きいデベだから、倒産しないという保証はありませんよ。どこが倒産しても驚かないけど・・・。

↑当たり前です。

>>868
いやいや中堅なら値下げして売ってるって。大手だからできる販売手法。
他の多くのデベとやり方が違うから非難されてるんだろうね。

ただ、この手法が有効かそうでないかは５年後ぐらいにならないと分からない。

脚本家になる事をお勧めします。
今期も頑張ってね。

レジデンス梅田 140戸残り（販売開始から3年以上、110戸しか売れてない）
セントプレイス 200戸残り（販売開始から3年、500戸しか売れてない）

どこが売れてるねん。どこがここより立地が良い？

理解できん。

ここの住民は近隣のアワーズやセンプレなど荒らしていたんじゃなかった？
結局どちらにも契約率ではるかに及ばず。

センプレは３棟（２棟＋タワー）あって、小さい方の棟（２５０棟程度）を販売、完売した
この春から残りの棟（５００戸）を販売開始していてるので、君の情報が正しいなら
５ヶ月程度で２５０戸売れたことになる。タワーはようやく販売開始するようですが。

ここの住民の約３００戸も売れてる発言や６５０戸でなく３００戸のマンションなら完売という仮定で
しか持ち上げられない例えを利用するなら、２段階販売のセンプレは、７００戸のうちすでに５００戸も
売れていることになり、契約率どころか販売戸数も届かず完封されていることになる。

夜に電気ついている部屋の少なさが気になってたんやけど、
やっぱり売れてないんやね～
阪急天六駅前にタワー型建つし、ますます売れる条件が悪くなるな～
というのが正直な感想。。。

総合設計で容積上乗せして、住戸の坪単価を下げて
販売価格を買える値段にしてるんやろうけど、
650戸は多すぎたね。

さあ、住友不動産がどう出るか？？？

準工業地帯だからね。
此花のＵＳＪ周辺のマンションと同じ用途条件。